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Entscheid

VB.2003.00084

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00084

9. Juli 2003Deutsch15 min

(URT.2003.7454)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 16. Juli 2002 erteilte der Gemeinderat U der

Erbengemeinschaft A die baurechtliche Bewilligung zur Erstellung zweier

Doppeleinfamilienhäuser, eines Einfamilienhauses und einer Garagenbaute auf den

Grundstücken Kat.Nrn. 1–6, im Quartier R in U. Gleichentags erging eine

Parzellierungsbewilligung (Mutation Nr. 15) womit die Parzellen (alt)

Kat.Nrn. 8–12 neu in die sieben Parzellen Kat.Nrn 1–7 aufgeteilt und zudem eine

Ausnützungsübertragung im Umfang von 196 m2 vom Grundstück

Kat.Nr. 14 (S-Strasse) zu Gunsten der Bauparzellen Kat.Nrn. 1–7 bewilligt

wurde. – Gegen die Baubewilligung liessen I und H, Eigentümer des nördlich

angren­zenden Grundstücks Kat.Nr. 16, rechtzeitig an die

Baurekurskommission II rekurrieren mit dem Antrag, die Baubewilligung sei

aufzuheben.

Erwägungen

II. Die Baurekurskommission II hiess den Rekurs am 28.

Januar 2003 gut und hob dementsprechend die angefochtene Baubewilligung

vollumfänglich sowie die Parzellierungs­bewilligung vom 16. Juli 2002

hinsichtlich der Ausnützungsübertragung vom Grundstück Kat.Nr. 14 auf die

Grundstücke Kat.Nrn. 1–6 auf. Sie erwog im Wesentlichen, die Baumasse des

Vorhabens übersteige das zulässige Mass, weshalb eine Ausnützungs­übertragung

von der ebenfalls im Eigentum der Bauherrschaft stehenden Weg­par­zelle

Kat.Nr. 14 im Umfang von 196 m2 Grundfläche vorgenommen

werde. Grund­sätzlich sei sowohl die Ausnützungsübertragung zwischen nicht

benachbarten Grund­stücken als auch eine solche von einer ausparzellierten

Erschliessungsfläche zulässig. Nicht zur massgeblichen Grundfläche könnten

hingegen öffentliche, dem Gemeingebrauch ge­widmete Stras­sen­flächen

geschlagen werden. Dies sei nach der Praxis des Ver­wal­tungs­ge­richts bei Verkehrsflächen,

die auf übergeordneten Festlegungen (Verkehrsplänen, Quartier­plä­nen) beruhen

und in der Folge in das Eigentum der Gemeinde übergehen, stets der Fall. Ein

all­zu strenges Abstellen auf die Eigentumsverhältnisse würde jedoch in be­stimm­ten

Fällen zu einer nicht anzustrebenden Ungleichbehandlung und einer un­er­wünsch­ten

erhöhten Baudichte führen. Je nachdem, ob ein Quartier durch die öffentliche

Hand geplant oder die Zufahrten vom Grundeigentümer erstellt würden, müsste

unter­schied­lich über die Ausnützungsübertragung von der Strassenparzelle auf

die übrigen Grundstücke ent­schieden werden, auch wenn die tatsächlichen

Verhältnisse identisch wären. Bei einer Privatstrasse, die aufgrund ihres

Ausbaustandards und der durch sie er­schlossenen Wohn­einheiten einer öffentlichen

Quartierstrasse gleichzusetzen sei, könn­ten deshalb die Eigen­tumsverhältnisse

nicht mehr ausschlaggebend sein. Hier sei auf die kon­kret vorliegenden

Verhältnisse abzustellen. Die betroffene S-Strasse diene der Er­schlies­sung

von 16 Wohneinheiten und habe gemäss Zugangsnormalien die Funktion einer

Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu erfüllen, auch wenn er den

dafür geltenden baulichen Anforderungen nicht durchgehend entspreche. Die ca.

120.

m lange Strasse übernehme damit klar nicht die Funk­tion einer

internen Erschliessung, sondern diejenige einer öffentlichen Quartierstrasse.

Dass sie im Privateigentum stehe, ändere nichts daran. Die S-Strasse stehe

zudem in kei­nem Zusammenhang mit dem Baugrundstück und befinde sich auch mit

seiner nächs­ten Distanz mindestens 40 m von diesem entfernt. Unter diesen

Umständen erscheine eine Ausnützungsübertragung von der S-Strasse auf das

Baugrundstück als nicht zulässig. Mithin werde vorliegend die zulässige

Baumasse um 213,686 m3 überschritten. Die Behebung dieses

Mangels bedinge zwangsläufig grössere Anpassungen des Bauprojekts, die nicht

mehr mittels einer Nebenbestimmung angeordnet werden könnten. Die

Baubewilligung sei daher aufzuheben. Die Rekurskommission prüfte sodann auch

die weiteren Vorbringen der Rekurrenten betreffend eine Verletzung des vom Haus

Nr. 5 gegenüber ihrem Grundstück zu beachtenden Grenzabstandes und die

ausnützungsmässige Anrechenbarkeit des Garagengebäudes, würdigte diese jedoch

als unbegründet.

III. Mit Beschwerde vom 3. März 2003 liessen die Mitglieder

der Erbengemeinschaft A dem Verwaltungsgericht beantragen, der Rekursentscheid

sei aufzuheben und die beiden Gemeinderatsbeschlüsse vom 16. Juli 2002

betreffend Baubewilligung und Parzellierung seien vollständig wieder

herzustellen. Ferner wurde die Zusprechung einer Parteientschädigung beantragt.

Der Gemeinderat U liess am 24. März 2003 erklären, die

Beschwerde vollumfänglich zu unterstützen. Die Baurekurskommission II

beantragte am 3. April 2003 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag

liessen I und H am 7. April 2003 stellen.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführenden wenden vorab ein, mit ihrem Rekurs

hätten die heutigen Beschwerdegegner lediglich die Baubewilligung angefochten,

nicht aber die gleichentags ergangene Parzellierungsbewilligung, mit welcher im

Grundsatz auch die Ausnützungs­übertragung bewilligt worden sei. Die

Rekurskommission habe folglich das Rügeprinzip missachtet, indem sie die

Parzellierung als solche aufgehoben bzw. deren Änderung verlangt habe, ohne

dass diese angefochten worden sei oder ein entsprechender Antrag vorgelegen

habe. – Die Baurekurskommission II hat hierzu erwogen, die grundsätzliche

Erlaubnis zur Ausnützungsübertragung von der S-Strasse auf das Baugrundstück

sei mit der Parzellierungsbewilligung erteilt worden. Auch in der Baubewilligung

werde explizit auf den Ausnützungstransfer Bezug genommen

(Dispositiv-Ziffern 7 und 8). Die beiden Entscheide seien gemeinsam

eröffnet worden. Aufgrund dessen sei bei einer Rüge betreffend die

Ausnützungsübertragung von einer Anfechtung beider Entscheide auszugehen, auch

wenn dies nicht ausdrücklich erwähnt worden sei. Eine gegenteilige Entscheidung

würde auf überspitzten Formalismus hinauslaufen.

Ob bezüglich der Ausnützungsübertragung eine separate

Anfechtung der Parzellierungsbewilligung überhaupt erforderlich war, kann offen

bleiben. Die vorinstanzliche Feststellung, dass Bau- und

Parzellierungsbewilligung gemeinsam eröffnet worden seien, findet nämlich in

den Akten keine Grundlage. Vielmehr muss aus dem Mitteilungssatz der

Parzellierungsbewilligung geschlossen werden, dass diese dem vormaligen

Rekurrenten überhaupt nicht formell eröffnet wurde. Mithin ist die

Parzellierungsbewilligung gegenüber den Rekurrenten auch nicht in Rechtskraft

erwachsen. Deren Anfechtung hätte im vorangegangenen Rekursverfahren ohne

weiteres nachgeholt werden können. Sodann steht angesichts des einreichten

Rekurses ausser Zweifel, dass bezüglich der Ausnützungsübertragung ein

Anfechtungswille bestand. Dass die Rekurskommission diesen Punkt geprüft hat,

ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden. Der Frage ist indessen nicht

weiter nachzugehen, da der angefochtene Entscheid aufgrund der nachfolgenden

Erwägungen ohnehin aufzuheben ist.

2.

Materieller Streitpunkt bildet die Frage, ob die

Ausnützungsübertragung ab der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 14 gegen

§ 259 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) verstosse und das streitige Vorhaben daher nicht bewil­li­gungs­fähig

sei, weil es zu einer Übernutzung der Baugrundstücke Kat.Nrn. 1–6 führe.

a) Laut § 259 Abs. 2 PBG in der ursprünglichen

Fassung vom 7. September 1975 fielen "Flächen für oberirdische offene

Anlagen, die für die Zugänglichkeit notwendig oder für sonstige

Verkehrsanlagen, die durch Baulinien gesichert werden können, vorgesehen sind",

bei der Ermittlung der massgeblichen Grundfläche ausser Ansatz. Laut der

revidierten Fassung vom 1. September 1991 fallen nur noch ausser Ansatz

"Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der

Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer". Das

Verwaltungsgericht hat die alte Fassung im Entscheid RB 1987 Nr. 75

(= BEZ 1987 Nr. 34) in der Weise ausgelegt, dass Flächen, die allein

der grundstückinternen Er­schlies­sung und nur den Benützern der betreffenden

Baute, nicht aber einem weiteren Per­so­nen­kreis dienten, zu der für die

Ausnützungsberechnung massgebenden Grundfläche zähl­ten. Mithin mussten jene

Verkehrsflächen abgezogen werden, die der Er­schliessung von Drittgrundstücken

bzw. einer weiteren All­gemeinheit dienten (RB 1990 Nr. 80; VGr,

8.

März 1991, VB 90/0191). Das hat im Einzelfall zu

Abgrenzungsschwierig­keiten ge­führt. Die Gesetzesrevision vom

1.

September 1991 hatte zum Ziel, diese Probleme zu eli­minieren (Weisung

des Regie­rungsrats zur Änderungsvorlage vom 11. Oktober 1989, ABl 1989/II,

S. 1760). Verkehrs­flächen müssen daher von der massgeblichen Grundfläche

nicht mehr abgezogen wer­den (Pro­tokoll der vorberatenden

Kantonsratskommission, Sit­zung vom 7. Juni 1990, S. 298; Robert

Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons

Zürich, Bern 1992, N. 137). Im für die neue Fassung weg­leitenden Ent­scheid

RB 1993 Nr. 45 ist das Verwaltungsgericht unter Hinweis auf die frühere

Fassung von § 259 PBG und unter eingehender Würdigung der

Gesetzesmaterialien zum Schluss gekommen, Verkehrsflächen – zum Mindesten

solche, die nicht auf über­ge­ord­neten Festlegungen beruhen –, zählten

unabhängig davon zur massgeblichen Grund­fläche, ob sie nur der

grundstückinternen Erschliessung dienten oder nicht. Dem­ent­spre­chend hat das

Gericht entschieden, dass servitutarisch zu Gunsten von Nach­bar­grund­stücken

gesicherte Wegflächen nicht von der massgebenden Fläche abzuziehen sind. An

dieser Praxis hat das Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 10. Mai 1994

(VB 93/0202) festgehal­ten und erneut betont, dass angesichts der

Gesetzesrevision vom 1. Sep­tember 1991 vom generellen Grundsatz des

Nichtabzugs von Verkehrsflächen auszugehen sei. Das Gericht kam in diesem Fall

zum Schluss, dass ein auf dem Baugrundstück entlang der vorbeiführenden öffentlichen

Strasse zu erstellendes Trottoir von der massgeblichen Grund­fläche nicht in Abzug

zu bringen sei. In Weiterführung dieser Rechtsprechung ist das

Verwaltungsgericht mit den Entscheiden RB 1995 Nr. 83 und 2000

Nr. 101 (= BEZ 2001 Nr. 5) zum Schluss gekommen, dass dies auch für

die Anrechenbarkeit einer als ei­genes Grundstück ausgeschiedenen Zufahrtsstras­se

gelte, welche sich im Miteigentum der Anstösser befinde. Gleich hat das

Verwaltungsgericht am 15. März 1996 (VB.95.00163 + 164) entschieden, wo es um

einen abparzellierten Zufahrtsweg mit servitutarisch ge­si­cher­ten Weg­rechten

ging. Vorbehalten bleiben, wie gesagt, Verkehrsflächen, die auf übergeordneten

Festlegungen beruhen (vgl. hierzu auch VGr, 24. Januar 1997, VB.95.00121; 24.

August 2000, VB.2000.00164). Dazu zählen Verkehrs­flächen, die ihre Grundlage

in kommunalen (oder auch kantonalen) Verkehrsplänen haben sowie Ver­kehrs­flä­chen,

die in einem Quartierplan festge­legt werden. Solche Erschliessungsanlagen ge­hö­ren

sodann von vornherein nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen;

sie können schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt werden und damit auch

nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG

bilden. Sie stehen grund­sätzlich im Eigentum des Staates oder der politischen

Gemeinden (§ 1 des Strassengesetzes vom 27. September 1981; LS

722.

).

b) Die S-Strasse (Kat. Nr. 3008) steht im Privateigentum der

Bauherrschaft und beruht nicht auf einer übergeordneten Planung. Es besteht

auch kein Fuss- und Fahrweg­recht zu Gunsten der Öffentlichkeit. Er dient der

Erschliessung von 16 Wohneinheiten. Von der Erschliessungsfunktion her handelt

es sich damit um eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich

(Zufahrtsweg; vgl. § 5 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit dem Anhang der

Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987). Die Rekurskommission hält dafür, damit

erfülle die S-Strasse klar nicht mehr die Funktion einer internen

Erschliessung, sondern diejenige einer öffentlichen Quartierstrasse, welche

nicht in die Ausnützungsberechnung einbezogen werden dürfe. Die

Baurekurskommission II verfällt damit wiederum auf die überholte

Rechtsprechung zur ursprünglichen Fassung von § 259 Abs. 2 PBG, welche nur Flächen,

die allein der grundstückinternen Erschliessung und nur den Benützern der

betreffenden Baute, nicht aber einem weiteren Per­sonenkreis dienten, zu der

für die Ausnützungsberechnung massgebenden Grundfläche zählten (RB 1990

Nr. 80; VGr, 8. März 1991, VB 90/0191; RB 1987 Nr. 75

= BEZ 1987 Nr. 34). Gemäss der dargelegten gefestigten Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts zur aktuellen Fassung von § 259 Abs. 2 PBG gilt

der Grundsatz des Nichtabzugs von Verkehrsflächen indessen grundsätzlich

unabhängig davon, ob solche Flächen lediglich der grundstückinternen

Erschliessung dienen oder nicht. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ob

dieser Grundsatz uneingeschränk­te Geltung hat, kann hier offen bleiben (vgl.

Felix Huber, Die Ausnützungszif­fer gemäss PBG-Revision 1991, PBG aktuell

1/1995, S. 5, 10 f, insbes. S. 11 unten, der vorschlägt, Verkehrs­flächen

dann als anrechenbar zu betrachten, wenn sie höchstens dreissig Wohn­einheiten

erschliessen). Im Entscheid RB 1995 Nr. 83 hat das Verwaltungsgericht

entschieden, dass eine (abparzellierte) Privatstrasse, die der Er­schliessung

von zehn Wohneinheiten diene, zu der für die Ausnützung massgeblichen

Grundfläche zähle. Bezüglich der vorliegend 16 Wohneinheiten erschliessenden

Wegparzelle präsentiert sich die Situation jedenfalls nicht grundlegend anders,

so dass im gleichen Sinn zu entscheiden ist.

c) Die Rekurskommission hat die Zulässigkeit der

Ausnützungsübertragung sodann auch mit der Begründung verneint, dass die

S-Strasse mindestens 40 m vom Baugrundstück entfernt liege. Eine derartige

Ausnützungsübertragung ist indessen nicht zu beanstan­den und ent­spricht der

verwaltungsgerichtlichen Praxis zum neu formulierten § 259 Abs. 1 PBG

(Fas­sung vom 1. September 1991). Mit der Änderung der genannten Be­stim­mung

soll die Ausnützungsübertragung zwischen mehreren Grundstücken erleichtert

werden. Ins­besondere dürfen heute auch Grundstücke bzw. Teile von solchen

mitgerechnet wer­den, die nicht unmittelbar an das Baugrundstück grenzen (RB

1997.

Nr. 92; Wolf/Kull, Rz. 131 f.). Innerhalb der gleichen Zone

sind Ausnützungsübertragungen sogar über öffent­liche Strassen hinweg zulässig

(RB 1997 Nr. 91). Verpönt ist einzig die Übertragung der Ausnützung über

Zonengrenzen hinweg (RB 1995 Nr. 82 = BEZ 1995 Nr. 31; RB 1997

Nr. 92). Eine solche liegt hier indessen nicht vor. Die

Ausnützungsübertragung kann auch nicht mit der Begründung als unzulässig

erklärt werden, dass damit eine unerwünsch­te Ausnützungskonzentration

entstehe. Jede Ausnützungsübertragung hat in einem bestimm­ten Bereich eine

Ausnützungskonzentration zur Folge.

Nach dem Gesagten ist die fragliche Erschliessungsparzelle

somit bei der Ermittlung der für die Ausnützungsbe­rechnung massgeblichen

Grundstückfläche im bewilligten Umfang mitzuberücksichtigen. Dies führt zur

Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids.

3.

a) In formeller Hinsicht wurde im vorinstanzlichen

Verfahren geltend gemacht, D und C hätten vorliegend in ihrer Eigenschaft als

Gemeindepräsident bzw. Baukommissionsmitglied in den Ausstand treten müssen,

was jedoch aus dem Baubescheid nicht hervorgehe. – Mit der Vorinstanz ist

hierzu auf die Protokollauszüge der Baukommission vom 10. Juli 2002 bzw. des

Gemeinderats vom 16. Juli 2002 zu verweisen, die den Ausstand der betreffenden

Behördenmitglieder bestätigen. Aus der fehlenden Nennung der Mitwirkenden ist

den Rekurrenten und heutigen Beschwerdegegnern somit kein Nachteil erwachsen.

b) Im Weiteren hatten die heutigen Beschwerdegegner im

Rekursverfahren eine Grenzabstandsverletzung durch das Haus Nr. 5 gerügt. Bei

den beiden Doppeleinfamilienhäusern Nrn. 1 – 4 werde der grosse Grundabstand

auf der westlichen Gebäudeseite angesetzt, wogegen beim Haus Nr. 5 auf dieser

Seite der kleine Grundabstand bewilligt worden sei, obwohl die Häuser in

Grundriss und Nutzweise identisch seien. – Laut Art 26 Abs. 1 der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde U vom 9. November 1995 (BZO) gilt der grosse

Grundabstand vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren, am meisten

nach Süden gerichteten Gebäudeseite. Der kleine Grundabstand ist vor den übrigen

Gebäudesei­ten einzuhalten. In Zweifelsfällen bestimmt der Gemeinderat die für

den grossen Grundabstand massgebliche Gebäudeseite (Abs. 2). Die

Bewilligungsbehörde hat ihren Entscheid damit begründet, in ständiger Praxis

werde der grosse Grundabstand gegenüber der längeren Fassade analog zur

Firstrichtung festgelegt. Dabei werde der Baukörper und nicht die einzelne

Wohneinheit beurteilt. Bei den Doppelhäusern sei die Längsfassade mit den Wohn­zimmern

gegen Südwesten ausgerichtet, beim Einfamilienhaus Nr. 5 sei die längere

Fassade dagegen Richtung Südosten ausgerichtet und umfasse den Eingangsbereich

sowie Wohn- und Esszimmer. Der Rekurskommission ist beizupflichten, dass sich

die Bewilligungsbehörde damit im Rahmen ihres Ermessensspielraums bewegt.

c) Im vorinstanzlichen Verfahren wurde schliesslich geltend

gemacht, das Garagengebäude überschreite die gemäss Art. 38 BZO zulässige

Grundfläche. Nach dieser Bestimmung dürfen Besondere Gebäude auf dem gleichen

Grundstück insgesamt 40 m2 Grund­fläche aufweisen, über

40.

m2 nur, sofern 5 % der Parzellenfläche nicht überschritten

werden (Abs. 1). Diese Gebäude sind an die Baumassenziffer nicht

anrechenbar (Abs. 2). Die damaligen Rekurrenten verfochten, massgeblich

für die Bestimmung der 5 % der Parzellenfläche sei auch bei mehrere Parzellen

umfassenden Bauvorhaben nur die einzelne mit dem Besonderen Gebäude überstellte

Parzelle, vorliegend das Grundstück Kat.Nr. 1. Demgegenüber legt die

Bewilligungsbehörde den Begriff "einzelnes Grundstück" in durchaus

vertretbarer Weise dahingehend aus, dass die gesamte von der Baueingabe

erfasste Flä­che massgebend sei. Wie die Rekurskommission zutreffend ausführt,

bezweckt besagte Bestimmung eine Begrenzung des nicht für die Baumassenziffer

anrechenbaren umbauten Raums in Form von Besonderen Gebäuden und nicht eine

Aufteilung der zulässigen Besonderen Gebäude in viele kleine Einheiten, was für

eine Ausnützungsübertragung entsprechend jener der Hauptgebäude spricht. Der

Einwand der damaligen Rekurrenten und heutigen Beschwerdegegner erweist sich

somit als unbegründet. Hingegen räumt die Bewilligungs­behörde ein, sie habe es

versäumt, mittels Revers sicherzustellen, dass die an der Ge­samtfläche der

Baueingabe gemessene 5 %-Grenze für besondere Gebäude nicht überschrit­ten

werde. Dieser Mangel ist mittels einer Nebenbestimmung zur Bau­be­willigung

heilbar. Die Bewilligungsbehörde ist folglich anzuweisen, die entsprechende

Einschränkung bezüglich der andern von der Baueingabe erfassten Parzellen

mittels Revers zu sichern.

4.

Zusammenfassend ist die Beschwerde demnach gutzuheissen.

Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 28. Januar 2003 ist

aufzuheben und die Beschlüsse des Gemeinderats U vom 16. Juli 2002 betreffend

Baubewilligung sowie Parzellierungs­be­willi­gung sind vollumfänglich wieder

herzustellen. Überdies ist der Gemeinderat U anzuweisen, bezüglich der

Parzellen Kat.Nrn. 2–6 mittels Revers sicherzustellen, dass die für Besondere

Gebäude gemäss Art. 38 Abs. 1 BZO geltende maximale Grundfläche von 5

% der Gesamtfläche der Baueingabe nicht überschritten wird.

5.

Ausgangsgemäss werden die Beschwerdegegner kostenpflichtig.

Überdies haben sie die Beschwerdeführer für deren Umtriebe im Rekurs- und

Beschwerdeverfahren zu ent­schädigen; angemessen sind insgesamt

Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der

Baurekurskommission II vom 28. Januar 2003 wird aufgehoben und die

Beschlüsse des Gemeinderats U vom 16. Juli 2002 betreffend

Baubewilligung und Parzellierungsbewilligung werden vollumfänglich wieder

hergestellt.

Der Gemeinderat U wird angewiesen, bezüglich der

Parzellen Kat.Nrn. 2–6 mittels Revers sicherzustellen, dass die für Besondere

Gebäude gemäss Art. 38 Abs. 1 BZO geltende maximale Grundfläche von 5

% der Gesamtfläche der Baueingabe nicht überschritten wird.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'590.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens werden

den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung

eines jeden für die gesamten Kosten.

4.

Die Beschwerdegegnerschaft wird verpflichtet, den

Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

...