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Entscheid

VB.2003.00120

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00120

10. September 2003Deutsch17 min

(URT.2003.7548)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Als Folge eines Baugesuches für die Erstellung eines

Terrassenhauses mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 der

Erbengemeinschaft A an der K-Strasse in X erliess der Gemeinderat X am

18. Dezember 2000 über diese Liegenschaft mit dem Wohn­haus "G"

eine vorsorgliche Schutzmassnahme im Sinn von § 210 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Gleichzeitig ersuchte der

Gemeinderat die Baudirektion um Stellungnahme, ob es sich bei der Liegenschaft

Kat.Nr. 1 um ein Objekt von überkommunaler Bedeutung handle. Die

Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich erstattete hierauf am 11. Juni

2001 ein Gutachten und kam zum Schluss, dass es sich beim Haus "G"

aufgrund seines Eigen- und Situationswertes um ein Schutzobjekt von kommunaler

Bedeutung handle. Mit Beschluss vom 22. Oktober 2001 stellte hierauf der

Gemeinderat X das Mehrfamilienhaus "G" (Assek.Nr. 2) auf dem

Grundstück Kat.Nr. 1 an der K-Strasse in Anwendung von § 203

Abs. 1 lit. c PBG i.V. mit § 205 lit. c PBG unter

Denkmalschutz. Der Schutzumfang ist in der Schutzverfügung umschrieben und

umfasst im Wesentlichen das äussere Erscheinungsbild des Mehrfamilienhauses

sowie einen Teil der Umgebung.

Erwägungen

II. Gegen die Schutzverfügung erhob die Erbengemeinschaft A am

26.

November 2001 Rekurs an die Baurekurskommission II. Diese führte

einen Augenschein durch und wies am 25. Februar 2003 den Rekurs ab, soweit

sie darauf eintrat, und bestätigte demgemäss die Schutzverfügung des

Gemeinderates X vom 22. Oktober 2001 im beurteilten Umfang.

III. Mit Beschwerde vom 1. April 2003 beantragte die

Erbengemeinschaft A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der

Baurekurskommission II vom 25. Februar 2003 und die Schutzverfügung

des Gemeinderates X vom 22. Oktober 2001 aufzuheben, eventualiter die

Sache zur Abklärung der Schutzwürdigkeit an die Vorinstanz zurückzuweisen und

ihr eine angemessene Entschädigung auszurichten.

Die Baurekurskommission II sowie der Gemeinderat X

beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die

Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich,

in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die angefochtene Schutzverfügung des Gemeinderates X vom

22.

Oktober 2001 stellt einen Eingriff in das durch Art. 26 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) geschützte Eigentum dar, der nur

zulässig ist, wenn er auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen

Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV; BGr, 23. Juni

1995, ZBl 97/1996, S. 366 E. 2 mit Hinweisen).

Gesetzliche Grundlage einer Schutzverfügung von Natur- und

Heimatschutzobjekten bildet § 203 PBG. Gemäss Abs. 1 lit. c

dieser Gesetzesbestimmung sind Schutzobjekte u.a. Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung

dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen

unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und als Teil der Sachverhaltsermittlung

die denkmalpflegerische Bedeutung des in Frage stehenden Objekts abzuklären.

Insofern kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von

Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde

getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denk­malpflegerische

Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich

prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung

– und mithin auch die Stellungnahmen von Fach­leuten und -gremien –

würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 des Ver­waltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959; VRG).

Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass die

rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des

betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um

einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses

unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer

Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,

4.

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50

Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist.

Jedoch ist zu beachten, dass der für die Unterschutzstellung zuständigen

Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige

Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lic. c PBG gegeben

sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen

Rechtsanwendung und Ermessensbestätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131

E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen

können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss

§ 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb

namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde

alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt

hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

2.

Die Beschwerdeführerinnen rügen vorab sinngemäss eine

ungenügende Feststel­lung des Sachverhaltes im Sinn von § 51 VRG durch den

Gemeinderat. Dieser habe am 18. Dezember 2000 eine vorsorgliche

Schutzmassnahme über die Liegenschaft Kat.Nr. 1 angeordnet und

gleichzeitig die Baudirektion des Kantons Zürich um eine Stellungnahme ersucht,

ob es sich bei dieser Liegenschaft allenfalls um ein Objekt von überkommunaler

Bedeutung handle. Im Gutachten der Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich

vom 11. Juni 2001 werde festgehalten, dass es sich beim Haus "G"

um ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung handle. Damit werde die

Frage, ob es sich um ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung handle,

eindeutig verneint. Die definitive Schutzabklärung wäre jedoch Sache der

Gemeinde X gewesen. Die Beschwerdeführerinnen hätten keinerlei Kenntnis über

die Ergebnisse der gemeindeinternen Abklärungen, ebenso wenig über für die

Inventarisierung von Schutzobjekten vorgeschriebenen Pläne/Doku­men­ta­ti­onen.

Gemäss § 216 PBG bestellt der Regierungsrat eine oder

mehrere Kommissionen von Sachverständigen, die das Gemeinwesen in Fragen des

Natur- und Heimatschutzes unentgeltlich beraten (Abs. 1). Der

Regierungsrat überträgt ihnen alle Fragen von überkommunaler Bedeutung zur

Begutachtung; es können ihnen auch weitere begutachtende Aufgaben zugewiesen

werden (Abs. 2). Gestützt auf diese gesetzliche Grundlage hält § 4

Abs. 2 des Reglementes für die Sachverständigen-Kommissionen gemäss

§ 216 PBG fest, dass die Gemeinden die Kommissionen um Gutachten zu Fragen

von kommunaler Bedeutung ersuchen können. Es ist daher nicht zu beanstanden,

dass der Gemeinderat X für die Ermittlung des Sachverhaltes auf das Gutachten

der Kantonalen Denkmalpflege-Kom­mis­sion des Kantons Zürich vom 11. Juni

2001.

abstellte. Dieses Gutachten erweist sich als klar und vollständig

begründet (vgl. die nachfolgenden Erwägungen). Die Gemein­de hat glaubhaft

versichert, es bestünden keine "gemeindeinternen", d.h. nicht bei den

Akten liegenden Unterlagen. Da das streitige Schutzobjekt nicht inventarisiert

war, bestehen auch keine Inventarunterlagen. Die Inventarisierung ist nicht

Voraussetzung einer Unterschutzstellung. Gemäss § 210 PBG können

vorsorgliche Schutzmassnahmen, welche das Objekt bis zum Entscheid über

definitive Schutzmassnahmen sichern, auch ohne Inventarisierung erlassen

werden.

3.

Hinsichtlich der Schutzwürdigkeit des Mehrfamilienhauses

"G" (Assek.Nr. 2) selber wenden die Beschwerdeführerinnen allein

ein, in der Schutzverfügung der Gemeinde X werde nicht ausgeführt, wieso die

Stilmischung zwischen traditionellem Zürichseehaus des 18. Jahrhundert,

Jugendstil und Heimatstil schützenswert sein und einen wichtigen Zeitzeugen

darstellen soll.

a) Mit einlässlichen Ausführungen, auf die verwiesen werden

kann (§ 28 Abs. 1 i.V. mit § 70 VRG) hat die

Baurekurskommission, gestützt auf das Gutachten der gesetzlich (§ 216 PBG)

vorgesehenen sachverständigen Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich

erwogen, dass es sich bei der Villa "G" aufgrund ihres Eigen- und

Situationswertes um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG handle. Dieser Würdigung ist beizupflichten.

Die Villa "G" wurde 1922 erstellt. Sie fällt damit

baustilgeschichtlich in die Zeit zwischen Historismus und Moderne, die auch als

die "Jahre des Umbruchs", anzusiedeln zwischen 1900 und 1925,

bezeichnet werden. Jene baugeschichtliche Epoche beginnt mit der Überwindung

des Historismus durch den in der Wende vom 19. ins 20. Jahrhundert

aufkommenden Jugendstil, der jedenfalls in seiner typischen Ausprägung eine

vergleichsweise einheitliche, einfach erkennbare und zuordnungsfähige, sich an

den Formen der Natur orientierende Gestaltung aufweist. Aufgrund der von der

Vorinstanz im Detail beschrie­benen baulichen Merkmale lässt sich die Villa

"G" dieser Zeit des Umbruchs zwischen Historismus und Moderne

zuordnen. Diese Zeit stellt fraglos eine eigenständige "Epoche" im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG dar. Beim streitbetroffenen Objekt

handelt es sich unbestrittenermassen um einen der letzten, wenn nicht um den

letzten am besten erhaltenen und qualitätsvollsten Zeugen der Stilperiode der

Umbruchszeit des frühen 20. Jahrhunderts in X. Damit ist – auf

kommunaler Stufe – die Wichtigkeit der Zeugenschaft der Villa

"G" erstellt. Mit dem Verlust dieser Villa wäre die Baugeschichte von

X mit Bezug auf die erwähnte Epoche überhaupt nicht mehr oder zumindest

wesentlich schlechter dokumentiert. Im Gutachten der Kantonalen

Denkmalpflegekommission und im angefochtenen Rekursentscheid wird in

rechtsgenügender Weise dargelegt, für welchen Baustil das Streitobjekt

Zeugenschaft ablegt und weshalb diese Zeu­genschaft im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG als "wichtig" zu qualifizieren ist. Der

in der Beschwerdeschrift erhobene Vorwurf, die Schutz­abklärung sei

oberflächlich gewesen, und insbesondere sei die Zeugeneigenschaft und

Wichtigkeit des Schutzobjektes nicht dargestellt worden, ist unbegründet.

b) Die Baurekurskommission hat im angefochtenen

Rekursentscheid vom 25. Fe­bruar 2003 gestützt auf den durchgeführten

Augenschein weiter ausgeführt, dass das Haus "G" auch einen

erheblichen Situationswert aufweist. Das Gebäude stehe an einem markanten Ort

und zwar solitär auf der Krete eines exponierten, relativ steilen, stark

durchgrünten und gegen die Strasse hin weitgehend unüberbauten Südhanges. Das

Streitobjekt sei von vielen verschiedenen und wichtigen Standorten in der

Gemeinde wie z.B. dem Bahn­hof und der L-Strasse her sichtbar und bilde beim

Aufgang bzw. bei der Auffahrt vom Dorfzentrum zum alten Dorfkern von X einen

starken Blickfang. Das Gebäude präge damit wesentlich im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG "Landschaften oder Siedlungen" mit. Dieser

Umstand weise es ebenfalls als Schutzobjekt aus.

Diese Ausführungen der Baurekurskommission sind überzeugend

und werden durch die von der Kommission anlässlich ihres Augenscheines

aufgenommenen Fotos gestützt. Die Schutzobjektqualität der Villa "G"

aufgrund ihres Situationswertes blieb in der Beschwerdeschrift unangefochten.

4.

a) Die Beschwerdeführerinnen erachten weiter den

Miteinbezug der Umgebung in den Schutzumfang als unverhältnismässig. Sie führen

hierzu aus, dass sich das Mehrfamilienhaus "G" auf ebener Fläche

befindet, während der Rest des Grundstückes steil gegen die M-Strasse abfalle.

Selbst wenn also auf der Umgebungsfläche ein Neubau stehen würde, könne von

einer echten Beeinträchtigung des Schutzobjektes nicht gesprochen werden. Zur

Abklärung der Fragen der Nutzungseinbusse habe der Bauausschuss der Gemeinde X

eine Studie über die Möglichkeiten eines Ergänzungsbaus in Auftrag gegeben.

Diese Studie habe lediglich die aufgrund der Grundstücksfläche von

Kat.Nr. 1 vorhandene maximal zulässige oberirdische Baumasse bzw. die nach

Abzug der Baumasse des Hauses "G" vorhandene mögliche Restnutzung

berücksichtigt. Die Studie vernachlässige wesentliche Parameter, welche die

Realisierbarkeit der aufgezeigten Varianten fraglich erscheinen liessen, wie

die Erschliessung der Neubauten über die M-Strasse, die zu beachtenden

Vorschriften bezüglich Lärmschutz gegenüber der M-Strasse und die Vereinbarkeit

mit § 238 Abs. 3 PBG sowohl gegenüber dem Mehrfamilienhaus

"G" wie auch gegenüber den unmittelbaren Nachbargrundstücken.

aa) § 203 Abs. 1 lit. c PBG schützt das Objekt

samt der für seine Wirkung "wesentliche Umgebung". Als

Entscheidungshilfe für die Schutzverfügung hat der Bauausschuss der Gemeinde X

von Architekt H die Möglichkeiten eines Ergänzungsbaus zum Haus "G"

prüfen lassen. Dieser arbeitete vier Strukturvarianten von

Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks Kat.Nr. 1 aus, wobei alle Varianten

die Restnutzung auf dem Grundstück im Wesentlichen auf dem südöstlich

vorgelagerten Grundstücksteil (südlich des Grundstückes Kat.Nr. 3).

vorsehen. Der Bericht kommt zum Schluss, dass nur die Variante 1 in Frage

käme, wenn allein der Gesichtspunkt einer möglichst uneingeschränkten Sicht von

Süden und Südwesten auf die Villa "G" zählen würde. Den

Nutzungsverlust dieser Variante errechnete Architekt Christoffel mit 16%. Die

Varianten 3 und 4, welche lediglich zu einem Nutzungsverlust von 3%

bzw. 6% führten, bezeichnete er als "vertretenbaren Kompromiss".

Indem der Gemeinderat X den freizuhaltenden Umgebungsbereich auf den

"Sektor zwischen der Flucht der Südostfassade bis zur M-Strasse einerseits

und der Flucht der Nordostfassade bis zur M-Strasse anderseits"

beschränkt, ermöglicht er Ergänzungsbauten auf dem Grundstück Kat.Nr. 1

nach Varianten 3 und 4. Die Baurekurskommission hat diesen

Umgebungsschutz als verhältnismässig erachtet. Sie hat ausgeführt, das Haus

"G" entfalte seine ortsbauliche Hauptwirkung in der Südansicht. Um

diese Ansicht zu wahren und den Blick von Süden her auf das Gebäude

freizuhalten, sei es unabdingbar, auch den gemäss Schutzverfügung

freizuhaltenden Teil der Umgebung zu schützen.

bb) Die angefochtene Schutzverfügung erweist sich damit auch

hinsichtlich des Umgebungsschutzes als rechtmässig. Indem der Gemeinderat den

freizuhaltenden Bereich so festlegte, dass auch Neubauten gemäss

Varianten 3 und 4 möglich sind, hat er nicht in optimaler Weise die

Sicht von Süden und Südwesten auf die Villa sichergestellt, sondern aus Gründen

der Verhältnismässigkeit bereits eine "Kompromisslösung" gewählt. Gemäss

dem Bericht von Architekt Christoffel hält diese Lösung den Nutzungsverlust für

die Beschwerdeführerinnen äusserst klein (3 bzw. 6%), gewährleistet

gleichzeitig aber den Sichtschutz in vertretbarem Umfang. Der völlige Verzicht

auf einen Umgebungsschutz würde auch noch die Überbauung jener

Grundstücksfläche ermöglichen, welche der Südwestfassade des Schutzobjektes

vorgelagert ist, und damit den Situationswert der Villa "G" praktisch

zerstören.

Zu weitergehenden Abklärungen als Entscheidgrundlage für den

Umgebungsschutz war der Gemeinderat X nicht gehalten. Die Bewilligung einer

Ausfahrt in die M-Strasse als Erschliessung eines Ergänzungsbaus hat die

Baudirektion mit Stellungnahme vom 16. Ok­tober 2001 in Aussicht gestellt.

Gegen den durch den Kanton geplanten Ausbau der M-Strasse im Bereich des

Grundstückes Kat.Nr. 1 haben die Beschwerdeführerinnen am

30.

November 2002 Einsprache erhoben. Dieses Projekt sieht im Bereich der

gemäss Schutzverfügung möglichen Ergänzungsbaute Landabtretungen von ca.

0,75 m an den Strassenbau vor. Die bauliche Nutzung des Restgrundstückes

ausserhalb des Umgebungsschutzes wird damit durch das Ausbauprojekt – wenn

überhaupt – in geringfügigem Mass eingeschränkt. Der Lärmschutz

schliesslich gegenüber der M-Strasse steht einem Ergänzungsbau nicht

grundsätzlich entgegen, sondern ist im Zusammenhang mit der Ausarbeitung eines

konkreten Bauprojektes zu berücksichtigen. Gleiches gilt für die rechtsgenügende

Einordnung eines Neubaus im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG.

b) Vorliegend war auch keine zusätzliche

Wirtschaftlichkeitsprüfung einer Sanierung des Schutzobjektes gegenüber einem

Abbruch mit Neubau erforderlich. Vorab ist festzuhalten, dass rein finanzielle

Interessen der Beschwerdeführerinnen an einer höchstmöglichen Ausnützung ihres

Grundstückes das öffentliche Interesse an der Denkmalschutzmassnahme

grundsätzlich nicht zu überwiegen vermögen (BGE 118 Ia 384 E. 5e, 120

Ia 270 E. 6c; 126 I 219 E. 2c, je mit Hinweisen).

Wirtschaftlichkeitsüberlegungen spielen im Rahmen der Abwägung der öffentlichen

Interessen an der Unterschutzstellung gegenüber den privaten Interessen eine

Rolle, wenn sich die Unterschutzstellungsverfügung für die Eigentümerschaft

geradezu als unzumutbar erweisen würde (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996,

S. 366, 372 E. 6b, auch zum Folgenden). Dabei ist als Grundsatz zu

beachten, dass Rentabilitätsüberlegungen je geringer zu gewichten sind, je

schutzwürdiger eine Baute ist.

Die fachkundige Baurekurskommission hat in ihrem

Rekursentscheid unbestritten festgehalten, dass die Villa "G" in

ihren Grundstrukturen in sehr gutem Zustand ist, was die Erhaltung des Gebäudes

ohne weiteres ermöglicht. Das Gebäude könne mit klar verhältnismässigem

technischen Aufwand als Schutzobjekt erhalten werden. Diese Aussagen werden

durch die von den Beschwerdeführerinnen im Jahre X in Auftrag gegebene Nutzungsstudie

gestützt. Diese Studie ermittelt einen Ertragswert der Villa vor der

Renovation von Fr. 800'000.-, einen Renovationsaufwand von

Fr. 670'000.- und einen Ertragswert nach der Renovation von

Fr. 1'800'000.-. Unter Einbezug eines Ergänzungsbaus kann die gemäss Bau-

und Zonenordnung zulässige Ausnützung sogar praktisch vollumfänglich realisiert

werden. Den Beschwerdeführerinnen verbleibt auf jeden Fall auch mit der Unterschutzstellung

eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung.

5.

a) Wie schon im Rekursverfahren machen die

Beschwerdeführerinnen schliesslich geltend, der Schutzverfügung stünden auch

Gründe des Vertrauensschutzes entgegen. Im Jahre Y seien die Baulinien für die

rechtsufrige N-Strasse so gelegt worden, dass sie das Grundstück Kat.Nr. 1

der Beschwerdeführerinnen mit der Villa "G" halbiert habe. Die dagegen

erhobene Einsprache sei damals von der Baudirektion abgewiesen worden mit dem

Hinweis, die Schwere der Eigentumsbelastung werde dadurch gemildert, dass sie

weitgehend geneigtes Gelände betreffe, während der ebene Teil des Grundstückes

unbelastet bleibe und dieser von der Grösse her für eine allfällige

Neuüberbauung ausreichen sollte. Die Baudirektion habe damit die Villa

"G" nicht als schutzwürdig erachtet und deren Abbruch in Kauf

genommen. Die angefochtene Schutzverfügung beschlage genau den ebenen Teil des

Grundstücks und ermögliche lediglich im steilen Geländeteil eine Neubaute; der

Eingriff durch die Schutzverfügung in die Eigentumsrechte sei damit

unverhältnismässig schwerer als die Baulinien im Jahre 1975. Auch habe die

Gemeinde X ihre Pflicht zur Nachführung der Inventare nicht pflichtgemäss

erfüllt. Die Nichtaufnahme des streitigen Grundstückes ins "provisorische

Inventar" könne nicht allein mit der Tatsache entschuldigt werden, dass

die Beurteilung der Schutzwürdigkeit von Bauten im Laufe der Zeit gewissen

Veränderungen unterworfen sei. Besonders schwer sei vorliegend, dass die

Gemeinde den Architekten der Käufer nicht auf die Möglichkeit einer

Unterschutzstellung hingewiesen habe, als dieser mit dem beabsichtigten Projekt

bei der Gemeinde vorsprach.

b) Die Baurekurskommission hat in ihrem Rekursentscheid zur

Frage, ob der Erlass der angefochtenen Schutzverfügung dem Grundsatz von Treu

und Glauben widerspreche, ausführlich Stellung genommen (Rekursentscheid

E. 7). Auf diese überzeugenden Ausführungen kann verwiesen werden

(§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Zu Recht hat die

Vorinstanz darauf hingewiesen, dass Schutzmassnahmen laut § 210 PBG auch

ohne Inventarisierung erlassen werden könnten. Inventare sind vorläufig und

bedürfen der Nachführung (§ 8 der Natur- und Heimatschutzverordnung vom

20.

Juli 1977). Die Aufnahme ins Inventar stellt eine blosse

Verwaltungsanordnung ohne Verfügungscharakter dar und hat für die

Grundeigentümerschaft keine direkte Änderung der Rechtsposition zur Folge (RB

1992.

Nr. 8). Die Auffassungen über schutzwürdige Denkmäler haben in

jüngster Zeit eine starke Entwicklung erfahren. "Während früher in erster

Linie Altertümer und Bauten von überragender Schönheit unter Schutz gestellt

wurden, erstreckt sich heute der Denkmal­schutz auch auf Objekte aus neuerer

Zeit und auf Gebäude, welche für ihre Entstehungs­zeit charakteristisch

sind" (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366, 369 E. 4a).

Die Nichtaufnahme ins Inventar bildet von vornherein keine Vertrauensgrundlage,

dass das Gemeinwesen auf eine Unterschutzstellung verzichtet.

Inwiefern das Verfahren bei Festsetzung der Baulinien für die

– zwischenzeitlich im kantonalen Richtplan gestrichene – rechtsufrige

N-Strasse im Jahr 1975 aus Gründen von Treu und Glauben der angefochtenen

Schutzverfügung entgegenstehen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Die

Schutzwürdigkeit der Villa "G" war nicht – auch nicht vorfrageweise –

Gegenstand des von den Beschwerdeführerinnen erwähnten Einspracheentscheides

der Baudirektion vom 2. April 1975. Zudem wäre die Baudirektion für den

Entscheid, ob ein Objekt ein kommunales Schutzobjekt darstellt, gar nicht

zuständig (§ 211 Abs. 2 PBG). Völlig unbegründet ist schliesslich

auch der Einwand, eine Vertrauensgrundlage bei den Beschwerdeführerinnen sei

dadurch geschaffen worden, dass das Bauamt den Architekten der Käuferschaft

nicht auf die Möglichkeit der Unterschutzstellung hingewiesen habe, als dieser

mit dem Bauprojekt vorsprach. Die Voraussetzungen für die Begründung einer Vertrauenslage

bei den Beschwerdeführerinnen sind durch diese "Unterlassung"

gegenüber Dritten auch nicht ansatzweise gegeben.

c) Zusammengefasst ergibt sich, dass Gründe des

Vertrauensschutzes vorliegend nicht gegen eine Unterschutzstellung des

Streitobjektes sprechen.

6.

Wie die Beschwerdeführerinnen zu Recht bemerken, ist die

Frage, ob die streitige Schutzverfügung eine materielle Enteignung im Sinn von

Art. 26 Abs. 2 BV darstellt und ob die Voraussetzungen für die

Geltendmachung des Heimschlagsrechtes (§ 214 PBG) gegeben sind, nicht

Gegenstand dieses Verfahrens. Auf die entsprechenden Ausführungen in der

Beschwerdeschrift ist daher nicht näher einzugehen.

7.

Die Beschwerde ist mithin abzuweisen. Bei diesem Ausgang

des Verfahrens sind gemäss § 13 Abs. 2 VRG die Verfahrenskosten den

Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen und steht ihnen von vornherein keine

Parteientschädigung zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17

Abs. 2 lit. a und b VRG dem Beschwerdegegner zuzusprechen. Angemessen

ist für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden je zu einem Drittel den

Beschwerdeführerinnen auferlegt, unter solidarischer Haftung einer jeden für

die ganzen Kosten.

4.

Die Beschwerdeführerinnen werden unter solidarischer Haftung je

verpflichtet, dem Beschwerdegegner Fr. 600.- zu bezahlen (total

Fr. 1'800.-; MwSt. inbegriffen), zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

...