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Entscheid

VB.2003.00121

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00121

27. August 2003Deutsch15 min

(URT.2003.7524)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Mit Beschluss vom 27. Februar 2002 entliess der Stadtrat

Winterthur die Villen-Liegenschaften Lindstrasse 25 (Villa Corti) und

Lindstrasse 27 (Villa Schöllhorn) aus dem Inventar der schutzwürdigen Objekte

der Stadt Winterthur; gleichzeitig verzichtete er für diese Objekte und für das

benachbarte, vorsorglich unter Schutz gestellte Ökonomiegebäude Theaterstrasse

38 auf den Erlass von Schutzmassnahmen.

Erwägungen

II. Den gegen diesen Beschluss von der Zürcherischen

Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die

Baurekurskommission IV nach einem Augenschein am 27. Februar 2003 ab.

III. Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH am 2. April 2003

Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Hauptanträgen, die beiden

vorinstanzlichen Entscheide auf­zuheben und die beiden Villen sowie eventuell

auch die Liegenschaft Theaterstrasse 38 unter Schutz zu stellen. In

verfahrensmässiger Hinsicht wurde der Beizug eines Gutachtens der

eidgenössischen Natur- und Heimatschutz- bzw. Denkmalschutzkommission beantragt,

welches auch über die Schätzung der Renovationskosten Auskunft gebe, sowie die

Durchführung eines Augenscheins und eines zweiten Schriftenwechsels.

Die Baurekurskommission am 17. April und der Stadtrat

Winterthur am 7. Mai 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde. Die

privaten Beschwerdegegner lies­sen am 4. Juni 2003 Abweisung der Beschwerde

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin

beantragen.

Die Begründung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen

werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Entscheidungsgründen

wiedergegeben.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur

Beschwerde befugt. Dass das Ökonomiegebäude Theaterstrasse 38 nicht im Inventar

verzeichnet ist, ist insoweit ohne Bedeutung; es genügt für die Legitimation

gemäss § 338a Abs. 2 PBG, dass es gestützt auf § 210 PBG vorsorglich

unter Schutz gestellt worden ist.

b) Die Beschwerdeführerin hat nach Zustellung der

Beschwerdeantworten ihren Antrag auf Durchführung eines zweiten

Schriftenwechsels nicht erneuert; diese Rechtsschriften enthalten auch keine

neuen, entscheidrelevanten Vorbringen, welche eine solche Weiterung des

Verfahrens zwingend gebieten würden (vgl. RB 1982 Nr. 6; Alfred Kölz/ Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10).

2.

a) Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind

Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­bäudegruppen, Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende

Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,

und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Insofern kann

und soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien

einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde mit dem Beizug

eines Gutachtens des Instituts für Bauforschung, Inventarisation und

Dokumentation (IBID) vom Februar 2000 getan hat. Anschliessend hat die Behörde

zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen

Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder

Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das

Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei

(§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

b) Eine Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die

rechtsanwendende Behörde auf Grund der denkmalpflegerischen Bedeutung des

betreffenden Objekts zur Überzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um

einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses

unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechts­frage

(vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A.,

Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der

Überprüfung durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu

beachten, dass der für die Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde

bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung

zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen

nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit

seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten

Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die

Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl.

BGE 115 Ib 131 E. 3).

c) Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als

wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207

PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des

Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private

Interessen; zu den öffentlichen Interessen, die das Gemeinwesen bei dieser Ab­wägung

berücksichtigen darf, gehören auch die für das Gemeinwesen anfallenden finanziellen

Folgen einer Unterschutzstellung (RB 1992 Nr. 62).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom

Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich

gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen

zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

Insbesondere gilt dies für das Setzen finanzpolitischer Prioritäten, was in

besonderem Mass einen vom Stadtrat politisch zu verantwortenden Entscheid und

nicht eine im Rahmen der Rechtskontrolle vom Verwaltungsgericht zu prüfende

Frage darstellt.

3.

Stadtrat und Baurekurskommission haben ihre Entscheide auf

zutreffenden Rechts­grundlagen getroffen. Sodann beruht entgegen der Auffassung

der Beschwerdeführerin der Rekursentscheid auf einer umfassenden und

zutreffenden Abklärung des massgeblichen Sachverhalts. Der denkmalpflegerische

Wert der betroffenen Bauten und ihres Umschwungs je für sich sowie als Ensemble

und in ihrer Bedeutung als Teil des die Lindstrasse säumenden Villenquartiers

ist bereits vom Stadtrat mit der Einholung des Gutachtens IBID vom Februar 2000

sorgfältig abgeklärt worden. Der Beizug eines weiteren Gutachtens oder ein

Augenschein des Gerichts sind nicht erforderlich.

Auch betreffend die finanziellen Folgen einer

Unterschutzstellung, die naturgemäss nur geschätzt werden können, sind

eingehende Abklärungen getroffen worden. Sie ergeben sich aus den

Entschädigungsleistungen im Fall, dass die Unterschutzstellung eine materielle

Enteignung bewirkt, bzw. aus den Kosten, die der Stadt entstehen würden, wenn

als Folge einer materiellen Enteignung die Eigentümer, wie sie bereits

angekündigt haben, das Heimschlagsrecht gemäss § 214 in Verbindung mit

§ 41 ff. PBG geltend machen würden. Wie die Baurekurskommission

zutreffend vorausgesetzt hat, würde dies bedeuten, dass die Stadt das Grundstück

zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Rechtskraft der Unterschutzstellung erwerben

und die notwendigen Renovationskosten aufbringen müsste, wofür die Vorinstanz

mit Aufwendungen zwischen Fr. 8'970'000.- und Fr. 10'740'000.-

gerechnet hat, je nachdem ob auf die tiefere Schätzung der Renovationskosten

des Gutachtens IBID oder auf die höhere der Eigentümer abgestellt wird. Diesem

Aufwand hat die Baurekurs­kommission zutreffend den Verkehrswert der unter

Schutz gestellten und renovierten Liegenschaften gegenübergestellt, den sie auf

Fr. 3'400'000.- geschätzt hat. Nach diesen Schät­zungen hätte die Stadt

somit mit Unterschutzstellungskosten zwischen Fr. 5'570'000.- und

Fr. 7'340'000.- zu rechnen; zusätzlich hätte sie die Verzinsung des

übrigen Kapitals bis zu einem allfälligen Wiederverkauf aufzubringen. Mit

ähnlichen Kosten hat der Stadtrat gerechnet, der von einem Betrag von erheblich

über Fr. 5'000'000.- ausgegangen ist.

Die diesen Kostenschätzungen zugrunde liegende Annahme, die

Unterschutzstellung würde eine materielle Enteignung darstellen, kann sich auf

gewichtige Gründe stützen. Abgesehen davon, dass die am 3. Oktober 2000

erfolgte Zuweisung des Gebiets zu einer Quartiererhaltungszone

enteignungsrechtlich im Zusammenhang mit der Unterschutz­stellung betrachtet

werden müsste, ist diese Zonenzuweisung vom Verwaltungsgericht mit Entscheid

vom 11. Juli 2002 rechtskräftig aufgehoben worden. Der Eingriff in die Nutzungs­möglichkeiten,

den die Unterschutzstellung bedeuten würde, ist deshalb aus heutiger Sicht ausgehend

von der früheren Zuweisung zu einer viergeschossigen Wohnzone W4B mit einer

Baumassenziffer von 3,3 m3/m2 zu bemessen. Dass die

Unterschutzstellung der bestehenden Bauten, welche die nach dieser

Zonenzuweisung mögliche Baumasse bei weitem nicht ausschöpfen, eine

Eigentumsbeschränkung darstellt, welche mit grosser Wahr­scheinlichkeit als

materielle Enteignung zu qualifizieren wäre, wird auch von der

Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt. Dass sich an der für eine

materielle Enteignung vorausgesetzten Eingriffsintensität etwas ändern würde,

wenn nur die beiden Villen und nicht auch das Ökonomiegebäude unter Schutz

gestellt würden, wird von der Beschwerdeführerin, die diese Möglichkeit nur im

Zusammenhang mit den zu erzielenden Erträgen erwähnt, soweit ersichtlich nicht

behauptet, jedenfalls aber nicht hinreichend substanziiert.

Die Beschwerdeführerin hat in ihrer Rekursschrift vom 28. März

2002.

die vom Stadtrat auf über Fr. 5'000'000.- geschätzten Investitionen

nicht in Frage gestellt; ihre Vorbringen, wonach diese Schätzung zu hoch sei

und die Renovationsarbeiten mit weit geringeren Kosten vorgenommen werden

könnten, sind neu und im Beschwerdeverfahren deshalb gemäss § 52

Abs. 2 VRG nicht mehr zu hören; demzufolge braucht auch insofern kein

Gutachten beigezogen zu werden. Aus demselben Grund nicht zu hören sind die

Behauptungen, mit einem Ersatzbau anstelle des Ökonomiegebäudes liesse sich die

Nutzungseinbusse durch die Unterschutzstellung der Villen kompensieren und die

Entschädigung der Grundeigentümer werde aufgrund der niedrigen Hypothekarzinsen

und Bodenpreise tiefer als angenommen ausfallen. Alle diese Behauptungen hätte

die Beschwerdeführerin schon im Rekursverfahren vorbringen können; sie sind

nicht erst durch den Rekursentscheid notwendig geworden, welcher lediglich eine

Überprüfung der bereits vom Stadtrat vorgenom­menen Kostenschätzung des

Stadtrats enthält. Die Möglichkeit, dass sich der Kanton mit

Fr. 1'500'000.- an den Sanierungskosten beteiligen könnte, hat auch der

Stadtrat im angefochtenen Beschluss berücksichtigt.

4.

a) Sowohl der Stadtrat als auch die Baurekurskommission

haben den durch das Gutachten IBID eingehend dargestellten kulturhistorischen

Wert der streitbetroffenen Gebäude anerkannt. Sie sehen ihn aber dadurch

relativiert, dass vom Architekten Ernst Jung, der die Villen Schöllhorn und

Corti gebaut hat, in Winterthur zahlreiche weitere, zum Teil geschützte Bauten

vorhanden sind, darunter auch verschiedene Villen. Laut den Erwägungen der

Baurekurskommission trifft es zwar zu, dass die Villen Schöllhorn und Corti in

wohl bald einzigartiger Weise von der Übertragung der Formensprache von

Grossvillen auf ein kleineres Format zeugen; ebenso wiesen sie eine Mischung

von Architekturformen auf, die in genau dieser Form nicht wieder anzutreffen

sei, und nur diese Gebäude zeugten von den Persönlichkeiten, deren Namen sie

trügen. Schliesslich möge auch die Ausgestaltung des Ökonomiegebäudes mit Büros

in soziologischer Hinsicht einzigartig sein. Insgesamt dürfte jedoch der

historische Wert dieser Umstände gering sein. Jedenfalls seien die Bauten nicht

die einzigen Zeugen für den bürgerlichen Villenbau in Winterthur im Stil des

Historismus. Als Villenensemble des gehobenen Mittelstands hätten sie zwar

einen eigenen Stel­lenwert, doch sei der Vergleich mit anderen Villen als

Vertreter des Historismus gleichwohl statthaft; so wiesen die ebenfalls von

Jung stammenden Villen Bühler und Rychenberg zahlreiche Stilelemente der

streitbetroffenen Gebäude ebenfalls auf.

b) Die Beschwerdeführerin hält dieser Würdigung insbesondere

die Bedeutung der beiden Villen als Portal zu der in der Gründerzeit als

Repräsentationsmeile gestalteten Lind­strasse entgegen. Als Teil dieses

schützenswerten Ortsbilds hätten die Villen nationale Bedeutung; mit ihrer

Preisgabe würde der Zeitzeugencharakter der Lindstrasse einen starken Einbruch

erfahren.

c) Im Gutachten IBID, auf welches der angefochtene Beschluss

des Stadtrats verweist, wird die städtebauliche Bedeutung der beiden Villen

bzw. des Ensembles Lindstras­se 25 und 27/Theaterstrasse 38 für das Ortsbild im

Bereich der Lindstrasse zwischen Stadt­haus und Bezirksgebäude eingehend

dargestellt. So wird insbesondere darauf hingewiesen, dass das Ensemble einen

wichtigen Bestandteil der das Quartier und insbesondere die Lind­strasse

charakterisierenden historistischen Villenbauten darstelle, dass es den Kopf

der westseitigen Bebauung der Lindstrasse bilde, welche mit dem Abbruch der

beiden letz­ten westlich der Strasse gelegenen Villen vollends ihren einstigen

Charakter als von Villen gesäumte Prachtstrasse einbüssen würde; überdies

würden mit dem Abbruch auch Umfeld und Ausstrahlungskraft der teilweise

erstrangigen Objekte an der Ostseite der Stras­se beeinträchtigt.

d) Weder das streitbetroffene Ensemble noch das ganze Gebiet

der Lindstrasse haben in ein überkommunales oder gar nationales Inventar

Aufnahme gefunden; die Vorinstanzen sind deshalb zutreffend davon ausgegangen,

dass die in Frage stehenden Objekte von kommunaler Bedeutung sind; ihre

Behauptung, die Villen seien von nationaler Bedeutung, weiss die

Beschwerdeführerin nicht näher zu begründen.

Wenn der Stadtrat und die Baurekurskommission trotz eines

gewissen Eigenwerts und des erheblichen Situationswerts den streitbetroffenen

Objekten die Schutzwürdigkeit nicht in einem Grad zuerkannt haben, welcher

ungeachtet finanzieller Überlegungen eine Unterschutzstellung zwingend

gebietet, kann ihnen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Der Eigenwert

wird dadurch, dass in Winterthur zahlreiche Villen von Ernst Jung erhalten

bleiben, erheblich relativiert. Die einstigen Besitzer waren zwar bekannte

Persönlichkeiten, doch nicht dergestalt, dass dieser Umstand ihre Wohnhäuser zu

wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG machen

würde. Eine gewisse Einzigartigkeit kommt den Häusern bloss insofern zu, als

sie die Bauformen grossbürgerlicher Villen für Wohnhäuser des gehobenen

Mittelstands übernehmen; das haben weder der Stadtrat noch die

Baurekurskommission übersehen, jedoch aus nachvollziehbaren Gründen nicht als

entscheidend gewürdigt. Was den Situationswert betrifft, so zeigt das Gutachten

IBID auf, dass in den letzten Jahrzehnten die Wohn-/Gewerbebebauung längs des

Bahnstrangs gegen Westen (Kreuzstrasse 1- 3) und Norden (Theaterstrasse 29)

vorgestossen ist, so dass sie die streitbetroffenen Villen nun von zwei Seiten

umfasst; der ursprüngliche Quartierzusammenhang besteht nur noch auf der

Ostseite der Lindstrasse. Zudem sind auf der Ostseite der Lindstrasse Villen

(Lindstrasse 21, Theaterstrasse 25) oder villenartigen Bauten (St. Georgenstrasse

70; vgl. VGr, 28. Februar 1989, VB 88/151) bereits abgebrochen worden, so dass

auf dieser Seite der Eindruck einer von Villen gesäumten Prachtstrasse ohnehin

nicht mehr besteht, sondern der Charakter der Strasse massgeblich durch die

Lindenallee und die durch Baulinien gesicherten grossen Grünräume geprägt wird.

Diese Baulinien werden auch bei einer Neuüberbauung des Grundstücks zu beachten

sein.

5.

Darf nach der Praxis des Verwaltungsgerichts das für

Schutzmassnahmen zuständige Gemeinwesen bei der gebotenen Interessenabwägung

auch allfällige Entschädigungsforderungen der Eigentümer und die sich aus einem

Heimschlag ergebenden Folgekosten in Rechnung stellen (RB 1992 Nr. 62), so

versteht es sich von selbst, dass auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des

betreffenden Gemeinwesens berücksichtigt werden darf. Die finanzielle Lage der

Stadt Winterthur ist, wie die Baurekurskommission zutreffend fest­gehalten hat,

notorisch schlecht und hat sich seit dem angefochtenen Beschluss des Stadtrats

noch verschärft. Auch die Beschwerdeführerin stellt die entsprechenden Zahlen

nicht in Frage; sie ist indessen der Auffassung, die Stadt könne sich die

Folgen der Unterschutzstellung leisten, solange sie andere Aufgaben, wie den

Bau einer Eishalle, die Beteiligung an einer Neuüberbauung des Volkshausareals,

neue Überzüge für die Sessel im Stadt­theater oder eine Alu-Wanne für das

Schwimmbad Wülflingen zu finanzieren vermöge. Solche anderen Ausgaben, über

deren Priorität in guten Treuen unterschiedliche Auffassungen vertreten werden

können, lassen den angefochtenen Beschluss jedoch nicht als rechtsverletzend

erscheinen. Diese von den politisch verantwortlichen Behörden kompetenzgemäss

gefällten Ausgabenbeschlüsse ändern nichts daran, dass der finanzielle Spielraum

der Stadt Winterthur eng ist und dass sie deshalb bei der Auswahl der unter

Schutz zu stellenden Objekte zurückhaltender sein darf, als wenn sie über

grössere Ressourcen verfügen würde. Solange sie die finanzielle Belastung durch

eine allfällige Unterschutzstellung nicht zum allein massgebenden Gesichtspunkt

erhebt, sondern sie nach einer sorgfältigen Abklärung des denkmalpflegerischen

Werts des in Frage stehenden Objekts in eine umfassende, nachvollziehbare und

sachlich vertretbare Würdigung aller massgeblichen Umstände und Interessen

miteinbezieht, kann ihr keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden (vgl. im

Gegensatz dazu RB 1997 Nr. 76 = ZBl 99/1998, S. 336 betreffend die

Villenliegenschaft Schwal­men­ackerstrasse 4 [Jakobsbrunnen] in

Winterthur).

6.

Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist

abzuweisen. Die Kos­ten hat bei diesem Ausgang die Beschwerdeführerin zu tragen

(§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG), die zudem

zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

an die privaten Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die privaten

Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Entscheids.

5.

...