Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00132

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Geschäftsnummer:

VB.2003.00132

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 29.01.2004

Spruchkörper:

3. Abteilung/Einzelrichter

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Abgaberecht ohne Steuern

Betreff:

Notariatsgebühren

Notariatsgebühr (für nicht zustande gekommenen Grundstückkaufvertrag)

Rechtsgrundlagen für die Notariatsgebühren (E. 3).

Der Beschwerdeführer hat aufgrund der Akten das Notariat tatsächlich beauftragt, den Vertrag auszuarbeiten (E. 4.1). Deshalb ist die Gebühr auch von ihm geschuldet. Keine Rolle spielt, dass der Vertrag letztlich nicht zustande gekommen ist (E. 4.2). Nach den klaren Rechtsgrundlagen ist eine Gebühr auch zu entrichten, wenn der Beschwerdeführer Teile des Vertrags im Entwurf dem Notariat selber eingereicht hat (E. 4.3). Auch eine blosse (mündliche) Beratung ist grundsätzlich nicht unentgeltlich (E. 4.4).

Abweisung.

Stichworte:

AUFTRAG

GEBÜHREN

GRUNDSTÜCKKAUFVERTRAG

NOTARIATSGEBÜHREN

VERTRAGSSCHLUSS

Rechtsnormen:

§ 24 Abs. I NotG

§ 29 Abs. I NotG

§ 1 NotGebV

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I.

Im Febraur

2001 stellte das Notariat und Grundbuchamt Zürich (nachfolgend Notariat) A eine

Gebühr für die Ausarbeitung eines Entwurfs für einen Grundstückverkaufvertrag

in der Höhe von Fr. 2'000.- (zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen im Umfang

von Fr. 160.-) in Rechnung.

Erwägungen

II.

Innert wieder hergestellter Frist erhob A am 15. September

2001.

bei der Finanzdirektion Rekurs gegen die Gebührenrechnung mit dem Antrag, "es

sei die Forderung abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten

der Gesuchsgegnerin". Die Finanzdirektion wies den Rekurs mit Verfügung

vom 5. März 2003 ab.

III.

Am 9. April 2003

reichte A gegen die Rekursverfügung Beschwerde beim Verwaltungsgericht ein. Er

beantragte die Aufhebung der vorinstanzlichen Verfügung, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.

Das Notariat

verzichtete mit Schreiben vom 16. April 2003 auf eine Beschwerdeantwort. Die

Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 5. Mai 2003 Abweisung der Beschwerde.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung

der vorliegenden Gebührenstreitig­keit nach § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG)

funktionell und sachlich zuständig. Aufgrund des Fr. 20'000.- nicht

übersteigenden Streit­werts fällt die Beurteilung der Beschwerde in die

einzelrichterliche Kompetenz (§ 38 Abs. 2 VRG).

2.

2.1

Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer habe am

30.

Juni 1999 das Notariat Zürich beauftragt, einen Kaufvertrag betreffend die

Liegenschaft an der L-Strasse in Zürich auszuarbeiten. Damit sei gestützt auf

die notariatsrechtlichen Bestimmungen die Gebühr geschuldet. Daran ändere

nichts, dass der Vertrag letztlich nicht zustande gekommen sei. Das rechtliche

Hindernis (Löschung eines auf der Liegenschaft lastenden Bau­rechts), das nach

Auffassung des Beschwerdeführers einem Vertragsabschluss entgegen­ge­standen

habe, sei zwischen dem Beschwerdeführer und dem Notariat zur Sprache gekommen

und ihm mit Schreiben vom 23. April 1999 auch dargelegt worden. Trotzdem habe

der Beschwerdeführer einen Vertragsentwurf ausarbeiten lassen, in dem die noch

unge­klärte Situation hinsichtlich des Baurechts berücksichtigt worden sei.

2.2

Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe das

Notariat nicht zur Ausarbeitung eines Vertrags beauftragt. Der Entwurf stamme

vielmehr von ihm selber. Falls dieser "nicht vollziehbar" gewesen

sei, wäre das Notariat verpflichtet gewesen, dies ihm zu sagen und ihn zu

beraten. Es sei unverständlich, wenn eine Amtspflicht zur Beratung bezahlt werden

müsse.

3.

Die Notariate erheben für ihre

Amtshandlungen Gebühren (§ 24 Abs. 1 des Notariatsgesetzes vom 9. Juni 1985,

NotG). Die Gebühren werden von der Person geschuldet, welche die Amtshandlung

verlangt hat (§ 29 Abs. 1 Satz 1 NotG). Kommt ein vom Amt ganz oder teilweise

vorbereitetes Geschäft nicht zustande, ist die Hälfte der Gebühr zu entrichten,

die für die öffentliche Beurkundung geschuldet ist, höchstens Fr. 2'000.- (§ 1

Ziff. 11 der Notariatsgebührenverordnung vom 7. November 1988, NotGebV).

Nicht angefochten ist die Höhe der Gebühr von Fr. 2'000.-, die sich an den

von der Notariatsgebührenverordnung vorgezeichneten Rahmen hält (§ 1 Ziff. 11

in Verbindung mit Ziff. 1.1.1; bezüglich Auslagenersatz § 12 Abs. 1

NotGebV).

4.

4.1

Umstritten ist, ob überhaupt ein Auftrag an das

Notariat vorliegt, gestützt auf den das Notariat einen Grundstückkaufvertrag

ausarbeitete. Wie sich aus den Akten ergibt, führte der Beschwerdeführer

– Inhaber eines Ingenieurbüros und Verwaltungsrat einer am Kauf der

Liegenschaft interessierten Gesellschaft – im Frühjahr 1999 Verhandlungen

mit der Eigentümerin der Liegenschaft. In diesem Zusammenhang kontaktierte der

Beschwerdeführer auch das Notariat. An einer Besprechung am 20. April 1999

wurde die Frage erörtert, wie die Löschung des auf der Liegenschaft lastenden

selbständigen und dauernden Baurechts (zugunsten einer Drittgesellschaft)

erwirkt werden könne. Am 21. April 1999 übermittelte der Beschwerdeführer dem

Notariat verschiedene Unterlagen – darunter auch Teile eines Kaufvertragsentwurfs –

mit der Begleitnotiz, dass die Liegenschaft baldmöglichst sollte übertragen

werden können und er für sachkundigen Rechtsbeistand sehr dankbar sei. Am 30.

Juni 1999 sandte er dem Notariat ergänzte Teile eines Vertragsent­wurfs zu mit

der Bitte, die Beurkundung für die nächsten Tage vorzubereiten. Das Notariat

liess am 8. Juli 1999 dem Be­schwerdeführer einen bereinigten Vertragsentwurf

zukommen. Einige Punkte wurden noch offen gelassen und im Entwurf entsprechend

ge­kenn­zeichnet (namentlich Art der Tilgung des Kaufpreises, Bezeichnung und

Spezifikation der Einrichtung). In einer speziellen Klausel wurde die

Problematik des auf der Liegenschaft lastenden Baurechts aufgegriffen.

Aufgrund der erwähnten Schreiben vom 21. April 1999 und 30.

Juni 1999 kann kein Zweifel darüber bestehen, dass der Beschwerdeführer das

Notariat um Beratung und Ausarbeitung eines Vertrags ersucht hat. In beiden

Schreiben drängte der Beschwerdeführer nämlich auf eine rasche Abwicklung der

Eigentumsübertragung, was einen bereinigten Vertragstext voraussetzte. Die

gleichzeitige Übermittlung von Teilen eines Vertragsentwurfs hätte keinen Sinn

gemacht, wenn damit nicht das Anliegen verbunden gewesen wäre, dass das

Notariat diese Texte prüft und in eine formell korrekte Form überführt. Diese

Absicht wird auch dadurch untermauert, dass der Beschwerdeführer sich im

Schreiben vom 21. April 1999 ausdrücklich für sachkundigen Rechtsbeistand

zum Voraus bedankt hat. In Über­einstimmung mit der Würdigung der Vorinstanz

ist deshalb davon auszugehen, dass das Notariat gestützt auf einen Auftrag des

Beschwerdeführers tätig geworden ist. Andernfalls hätte der Beschwerdeführer

sofort nach Erhalt des bereinigten Vertragsentwurfs vom 8. Juli 1999

reagieren müssen, falls er damals der Meinung gewesen sein sollte, das Notariat

habe aus eigenem Antrieb einen Vertragsentwurf erstellt. Eine solche

Intervention ergibt sich jedoch nicht aus den Akten. Der Beschwerdeführer

machte vielmehr erstmals im Beschwerdeverfahren überhaupt geltend, dass er

keinen Auftrag zur Vertragsausarbeitung erteilt habe.

4.2

Hat der Beschwerdeführer – wie

ausgeführt – das Notariat zum Tätigwerden ver­anlasst, ist die Gebühr von

ihm geschuldet (§ 29 Abs. 1 NotG). Keinen Einfluss auf die Gebührenschuld hat

entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers der Umstand, dass die

Vertragsparteien letztlich den Vertrag nicht abgeschlossen haben; denn die Grundlage

für die Festsetzung der vorliegend in Rechnung gestellten Gebühr deckt gerade

diejenigen Konstellationen ab, in denen ein vorbereitetes Rechtsgeschäft nicht

zustande kommt (§ 1 Ziff. 11 NotGebV), und zwar losgelöst von den

Gründen, weshalb der Abschluss scheitert. Die Gebühr stellt in diesem Fall das

Entgelt für den Aufwand des Notariats dar, der in der Vorbereitungsphase

unabhängig davon entsteht, ob das Geschäft schliesslich zustande kommt oder

nicht.

Im Übrigen geht aus den Akten nicht schlüssig

hervor, weshalb die Vertragsparteien den Grundstückkaufvertrag nicht

abgeschlossen haben. Auf jeden Fall trug das Notariat der rechtlichen

Problematik bezüglich der Löschung des Baurechts mit einer speziellen Klau­sel

Rechnung.

4.3

Unbegründet ist im Weiteren der Einwand des

Beschwerdeführers, wonach die Gebühr nicht geschuldet sei, weil der

Vertragsentwurf von ihm stamme. Es trifft zu, dass offenbar vom Beschwerdeführer

verfasste Entwürfe vorliegen, die er dem Notariat übermittelt hat. Das Notariat

hat sich zwar auf die inhaltlichen Vorgaben dieser Entwürfe gestützt. Es musste

jedoch diese in der Folge prüfen und in eine formell korrekte Form bringen. § 1

Ziff. 11 NotGebV als anwendbare Rechtsgrundlage umfasst ausdrücklich auch

die Kontrolle und Bereinigung von Entwürfen, indem die Norm eine Gebührenschuld

sowohl für ganz als auch für teilweise vorbereitete Geschäfte statuiert.

4.4

Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist

auch eine blosse Beratung grundsätzlich nicht unentgeltlich. So ziehen mündliche

Auskünfte, die nicht im Zusammenhang mit einem Rechtsgeschäft stehen und

zusammen mit den nötigen Nachschlagungen einen Zeitaufwand von mehr als einer

halben Stunde bewirken, eine Gebühr von Fr. 30.- bis Fr. 300.- nach

sich (§ 1 Ziff. 9 NotGebV).

5.

Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss

entscheidet der Einzelrichter:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 600.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 660.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer

auferlegt.

4.

Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet.

5.

…