VB.2003.00173

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00173

18. Juni 2003Deutsch30 min

(URT.2003.7378)

Zur zuverlässigen immissionsrechtlichen Beurteilung des Baugesuchs sind ein verbindliches Betriebskonzept sowie gestützt darauf eine Lärmprognose zu erstellen. Diese Anordnung ist aufgrund der mindestens zeitweisen unzumutbaren Lärmimmissionen verhältnismässig. Erst gestützt auf ein solches Gesamtbild kann beurteilt werden, ob die bereits angeordneten Massnahmen einen Betrieb des Kulturzentrums ermöglichen, der insgesamt nicht mehr als leichte Störungen verursacht. Trifft dies nicht zu, sind weitere Massnahmen anzuordnen (E. 5).

Sachverhalt

I. A. Am 24. August 1999 erteilte die Bausektion der Stadt

Zürich der Stiftung

Islamische Gemeinschaft Zürich (im Folgenden SIGZ) die nachträgliche

baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung des Einfamilienhauses

P-strasse

in Zürich zu einem Islamischen Kulturzentrum.

Gegen diesen Beschluss erhoben B und C am 29. September sowie

die Mieterbaugenossenschaft "E" am 4. Oktober 1999 Rekurs an die Baurekurskommission

I mit den Hauptanträgen, die Baubewilligung aufzuheben und den rechtmässigen

Zustand wieder herzustellen.

B. Aufgrund eines Gesuchs der SIGZ vom 31. Mai 2000 bewilligte

die Bausektion am 21. November 2000 auch die Durchführung des allwöchentlichen

Freitagsgebets (Gumma'a) mit höchstens 200 Teilnehmenden im Kulturzentrum.

Auch gegen diesen Beschluss wurde von B und C sowie der Mieterbaugenossenschaft

"E" bei der Baurekurskommission I Rekurs erhoben.

Erwägungen

II. Die Baurekurskommission I vereinigte am 13. Juli 2001 die

vier Rekursverfahren. Die Rekurse gegen die Bewilligung vom 24. August 1999

hiess sie teilweise gut und wies sie die Sache insofern zur Ergänzung des

angefochtenen Beschlusses im Sinne von Ziffer 7 ihrer Erwägungen an die

Bausektion zurück; es sei durch zusätzliche Auflagen dafür zu sorgen, dass im

Regelfall nur solche Veranstaltungen durchgeführt würden, bei denen mit klar

weniger als 200 Teilnehmenden zu rechnen sei; eine höhere Belegung käme nur für

ganz gelegentliche Einzelanlässe in Betracht. Zur Hauptsache seien jedoch die Rekurse

gegen die Stammbewilligung abzuweisen, da das streitige Zentrum zonenkonform

und der erteilte Dispens von der Einhaltung der Wohnanteilvorschriften

vertretbar sei. Die Rekurse gegen den Beschluss vom 21. November 2000 hiess die

Baurekurskommission I hingegen vollständig gut und hob die Bewilligung zur

Durchführung des Freitagsgebets auf. Für die Durchführung dieser Veranstaltung

sowie anderer mit einem unbestimmten, die Zahl von 200 Personen mutmasslich

erreichenden oder überschreitenden Teilnehmerkreis sei die Liegenschaft, da sie

dadurch völlig übernutzt werde, ungeeignet. Da sich die Beschränkung der

Teilnehmerzahl als einziges sachadäquates Mittel zur Behebung des Missstands

nicht durchsetzen lasse, sei diese Bewilligung zur Durchführung des Freitagsgebets

im Kulturzentrum ersatzlos aufzuheben.

III. A. Gegen den Rekursentscheid liess die SIGZ am 12.

September 2001 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragen,

die Bewilligungen vom 24. August 1999 und 21. November 2000 seien

vollständig wieder herzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen auch

für das vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegner

(VB.2001.00277).

B. Mit Beschwerde vom 19. September 2001 liess die

Mieterbaugenossenschaft "E" dem Verwaltungsgericht beantragen, den

Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor allen Instanzen

zulasten der Bauherrschaft aufzuheben, soweit ihr Rekurs in der Hauptsache, das

heisst bezüglich der Zonenkonformität und der Befreiung von den

Wohnanteilvorschriften, abgewiesen worden sei (VB.2001.00285).

Die Baurekurskommission beantragte am 18. Oktober 2001

Abweisung der Beschwerde und die Bausektion verzichtete am 23. Oktober 2001

auf Beschwerdeantwort. Die SIGZ liess am 23. November 2001 Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführerin beantragen.

C. Schliesslich liessen gegen den Rekursentscheid am 19.

September 2001 auch B und C Beschwerde erheben und beantragen Dispositiv Ziffer

II Absatz 1 des angefochtenen Beschlusses sowie den Beschluss der Bausektion

vom 24. August 1999 vollständig aufzuheben, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen auch für das vorinstanzliche Verfahren (VB.2001.00286).

D. Am 31. Januar 2002 vereinigte das Verwaltungsgericht die

drei Beschwerdeverfahren. Die Beschwerde VB.2001.00277 der SIGZ wies es ab, die

beiden übrigen hiess es im Sinne der Erwägungen teilweise gut und wies sie im

Übrigen ab. In den Erwägungen hielt das Gericht fest, der

Immissionsproblematik, wie sie mit der andauernden Überbelegung des Zentrums einher

gehe, sei mit den von der Bausektion angeordneten Massnahmen nicht ausreichend

beizukommen: Bei einer Belegung mit mehreren hundert Personen sei mit

lärmintensiven Aktivitäten bei geöffneten Türen und Fenstern oder im Freien zu

rechnen. Dagegen könne erwartet werden, dass sich mit den von der

Baurekurskommission angeordneten Einschränkungen die Immissionen auf ein

zulässiges Mass reduzieren liessen. Allerdings sei, um die erforderliche

Klarheit zu schaffen, die Maximalbelegung für die ganze Liegenschaft im

Regelfall auf 150 Personen zu begrenzen und die Maximalzahl der Ausnahmen mit

einer Belegung von über 150, aber höchstens 250 Personen auf 10 im Voraus zu

benennende Anlässe pro Jahr festzusetzen. Die nachbarlichen Einwände bezüglich

der Zonenkonformität und der Einhaltung des Wohnanteilplans wies das Gericht

ab.

IV. Gegen den Beschwerdeentscheid liess die SIGZ am 19. März

2002.

Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht erheben. Dieses hiess

das Rechtsmittel am 19. März 2003 teilweise gut. Der Entscheid des

Verwaltungsgerichts wurde aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid an dieses

zurückgewiesen.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Im Anschluss an den Rückweisungsentscheid des

Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren in dem Zustand wieder

aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass des aufgehobenen Entscheids

befand (Jean-François Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation

judiciaire, Vol. II, Bern 1990, zu Art. 66 OG N. 1.2). Für die erneute Beurteilung

durch das Verwaltungsgericht sind die entscheidwesentlichen Erwägungen

des Bundesgerichts verbindlich; zusätzliche Rechtsgründe oder Tatsachen, zu denen

sich das Bundesgericht nicht geäussert hat, dürfen jedoch in Betracht gezogen

werden (Poudret, zu Art. 66 OG N. 1.3.2; Alfred Kölz/Isabelle Häner,

Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., Zürich

1998, Rz. 1019; René Rhinow/Heinrich Koller/Christina Kiss, Öffentliches

Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel 1996, Rz. 1586).

2.

a) Durch das Verfahren vor Bundesgericht nicht betroffen

und deshalb weiterhin gültig ist der Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 31.

Januar 2002 betreffend die Vereinigung der drei Beschwerdeverfahren.

b) Wie das Bundesgericht bezüglich des Streitgegegenstands

klärend festgehalten hat, ist der SIGZ entsprechend ihren Gesuchen nur eine

Belegung mit 200 Teilnehmern im Hauptgebetsraum und 40 Teilnehmerinnen im

Frauengebetsraum bewilligt worden; soweit die Beschwerdegegnerschaft

beanstandet, die Zahl von 240 Personen werde in Wirklichkeit überschritten, ist

dies nur insofern eine Frage des Bewilligungsverfahrens, als die von der Bauherrschaft

nicht beanstandeten Beschränkungen von vornherein nicht eingehalten werden

können.

3.

Neben der vor Bundesgericht einzig umstrittenen Frage der

vom Kulturzentrum ausgehenden Immissionen machen die beschwerdeführenden

Nachbarn geltend, das Kulturzentrum sei nicht zonenkonform und die

Dispensierung von der Einhaltung des gebotenen Wohnanteils sei unrechtmässig.

Der Entscheid des Bundesgerichts gibt keinen Anlass, insofern auf den

aufgehobenen Entscheid vom 31. Januar 2002 zurückzukommen, weshalb die

diesbezüglichen Erwägungen in das vorliegende Urteil zu übernehmen sind.

Die streitbetroffene Liegenschaft P-strasse liegt in der

Wohnzone W3 mit Wohnanteil 90 % und Lärmempfindlichkeitsstufe II (Art. 3

Abs. 2 Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich in der Fassung vom 24. November

1999.

bzw. 7. Juni 2000 [Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen im Sinn von Art.

43.

und 44 LSV]; BZO). In dieser Zone sind gemäss Art. 41 BZO nur nicht

störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen.

a) Wohnzonen sind keine einheitliche Erscheinung: Zwar steht

in ihnen die Wohnnutzung im Vordergrund, doch können die Gemeinden im Rahmen

von § 52 Abs. 3 PBG des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) auch gewerbliche Nutzweisen zulassen (Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., Zürich 1999,

N. 284). Der Vorrang kommt eindeutig dem Wohnen zu, was sich nicht nur im

eigentlichen Zonenzweck, sondern auch in der Ausgestaltung und der Lage der Zonen,

ferner in der Bauweise und der Benutzung der Bauten sowie im weitgehenden

Immissionsschutz äussert. Zum Schutz des Wohnens rechtfertigt sich eine strenge

Ordnung, und zwar immissionsmässig wie funktional (Erich Zimmerlin, Baugesetz

des Kantons Aargau, 2.A., Aarau 1985, §§ 130-133 N. 4 und N. 7,

auch zum Folgenden).

In ständiger Rechtsprechung stellt sich das Verwaltungsgericht

auf den Standpunkt, dass die zonenbedingten Immissionsvorschriften nur einen

Teil der Nutzungsordnung darstellen und sich der Zonenzweck nicht allein an

ihnen misst. Vielmehr muss die Vereinbarkeit mit dem Zonenzweck auch

aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise geprüft werden (VGr, 24.

Januar 1997, BEZ 1997 Nr. 1; RB 1994 Nr. 73 mit weiteren Hinweisen).

Eine Baute oder Anlage muss daher nicht nur hinsichtlich der von ihr

ausgehenden Einwirkungen auf die Umgebung, sondern auch von ihrer

raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen.

Letztgenanntes Erfordernis hat das Verwaltungsgericht etwa mit Bezug auf eine

grössere Poststelle in der Wohnzone (RB 1994 Nr. 73) oder ein Akutspital

in der Industriezone (RB 1987 Nr. 57 = BEZ 1987 Nr. 1) verneint, während

es bei sexgewerblichen Betrieben zu einer differenzierten Beurteilung gelangt

ist (RB 1997 Nr. 65 [Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 1).

Eine solche funktionale Betrachtungsweise ist freilich nur

dort erforderlich, wo es sich bei der streitbetroffenen Nutzung um einen

"Betrieb" bzw. um ein "Gewerbe" handelt. Unter den Begriff

des Betriebs fällt die Zusammenfassung personeller und sachlicher Mittel zu

einem wirtschaftlichen Zweck (Zimmerlin, §§ 130-133 N. 10). In

Zweifelsfällen geben technisch-räumliche Merkmale den Ausschlag (RB 1979

Nr. 86). Im Entscheid VB 92/0127 + 0128 vom 16. Dezember 1992 hat das

Verwaltungsgericht Archiv‑ und Lagerräume im Keller eines

Einfamilienhauses nicht als Betrieb gewürdigt. Dieselbe Auffassung liegt auch

dem Urteil VB.96.00086 vom 27. September 1996 zugrunde; überdies hat das

Gericht eine Gelegenheitswerkstatt mit Lager in einem Untergeschossanbau als

"eine zum Wohnen Bezug aufweisende und damit in einer Wohnzone zulässige

Freizeitbeschäftigung" betrachtet. Schliesslich ist das Probe‑

und Vereinslokal einer Dorfmusik nicht als Betrieb qualifiziert worden (RB

1997.

Nr. 101). Das Bundesgericht befasste sich in BGE 117 Ib 147

[Opfikon] mit der Zulässigkeit eines Verkaufsplatzes für Occasionsautos in einer

Wohnzone unter dem Gesichtswinkel von § 52 PBG. Die Urteilsgründe

enthalten keine Definition des Betriebsbegriffs, doch geht aus den Erwägungen

hervor, dass darunter ein kaufmännischer, Gewerbe‑ oder Industriebetrieb

zu verstehen ist (insbesondere E. 5).

b) Das Islamische Kulturzentrum, das gemeinnützigen und

religiösen Zwecken dient, ist nach dieser Rechtsprechung, an der ohne weiteres

festzuhalten ist, kein Betrieb im Sinn von § 52 PBG bzw. Art. 41 BZO. Es ist deshalb

in diesem Zusammenhang auch nicht von Bedeutung, ob das Zentrum einen

unverhältnismässigen Verkehr auslöst; § 52 Abs. 3 PBG gilt nur für Betriebe im

Sinn der Zonenvorschriften. Das umstrittene Kulturzentrum ist deshalb in der

Wohnzone W3 der Stadt Zürich grundsätzlich zulässig. Auch die Kultuszwecken

dienenden Liegenschaften der so genannten Landeskirchen sind nicht Zonen für

öffentliche Bauten und Anlagen, sondern in der Regel Wohnzonen zugewiesen.

c) Nicht eingehalten ist dagegen der in dieser Zone

vorgeschriebene Wohnanteil von 90 %. Die Bausektion der Stadt Zürich hat

für dessen Unterschreitung gestützt auf § 220 PBG eine Ausnahmebewilligung

erteilt mit der Begründung, es liege im öffentlichen Interesse, dass für die

Ausübung von Religionen geeignete Räumlichkeiten zur Verfügung stünden. Die

Baurekurskommission hat diese Ausnahmebewilligung geschützt. Das öffentliche

Interesse an Räumlichkeiten für religiöse Zwecke möge zwar für sich allein die

Ausnahmewürdigkeit nicht zu begründen. Hingegen komme hinzu, dass die

Vereinigten Arabischen Emirate als Eigentümer der Liegenschaft am 24. Februar

1983.

die Bewilligung für deren Erwerb gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. e des

Bundesbeschlusses über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

nur unter der auflageweisen Verpflichtung erhalten hätten, das Grundstück

ausschliesslich für die geltend gemachten gemeinnützigen Zwecke zu verwenden

bzw. durch die Islamische Gemeinschaft verwenden zu lassen. Insofern lägen

ausserordentliche Verhältnisse vor. Sodann sei zwar die Bauherrschaft vor dem

Erwerb der Liegenschaft durch die Vereinigten Arabischen Emirate auf die

Bewilligungsbedürftigkeit der vorgesehenen Nutzungsänderung hingewiesen

worden, doch habe sie trotz des Fehlens einer solchen Bewilligung den ihr

bekannten Betrieb des Kulturzentrums jahrelang toleriert, ja sogar 1991 im

Anzeigeverfahren eine Baubewilligung für die WC-Anlagen im Untergeschoss

erteilt. Unter Würdigung all dieser Umstände erweise sich die Dispenserteilung

als gerechtfertigt.

Die Nachbarn machen dagegen geltend, die seinerzeit in

Aussicht genommene gemeinnützige Verwendung der Liegenschaft als

Begegnungszentrum lasse sich nicht mit der heutigen Verwendung als Schule und

für Gebetsveranstaltungen im Sinn einer Moschee gleichstellen. Diese sei erst

ab dem Jahr 1990 erfolgt und eine Erteilung der Ausnahmebewilligung für diese

Nutzung aus Gründen des Vertrauensschutzes deshalb nicht gerechtfertigt. Die

Bereitstellung von Räumen für religiöse Minderheiten sei keine öffentliche

Aufgabe; die Religionsfreiheit verlange nur, dass solche Räume entstehen

könnten, welche Möglichkeit in der Stadt Zürich andernorts ohne weiteres

bestehe. Besondere Gründe als Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung lägen

nicht vor.

Wie der geltende Zonenplan der Stadt Zürich zeigt, wurden

kirchliche Grundstücke in der Regel den Wohnzonen zugewiesen und wurde der

Wohnanteil für die betreffenden Parzellen mit 0 % festgesetzt. Diese

Behandlung wurde den seit jeher kirchlich genutzten Liegenschaften der in Zürich

seit langem verankerten und weit verbreiteten Religionsgemeinschaften, das

heisst insbesondere den Kultusstätten der Landeskirchen zuteil. Stätten

kleinerer Religionsgemeinschaften oder von solchen, welche erst durch die

Migrationsbewegungen der neueren Zeit hierzulande zu grösserer Bedeutung

gelangten, sind planerisch nicht in der gleichen Weise erfasst. Insofern

liegen, wie die Vorinstanzen im Ergebnis zu Recht angenommen haben, besondere

Verhältnisse vor und ist die Erteilung von Ausnahmebewilligungen aus Gründen

der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999;

BV) und der Glaubens- und Gewissensfreiheit (Art. 15 BV) geboten. Dass die

heutige Nutzung möglicherweise über die ursprünglich beabsichtigte hinaus geht

und sich die Bauherrschaft nicht auf Gründe des Vertrauensschutzes berufen

kann, ist deshalb nicht von Bedeutung.

4.

Bezüglich der Immissionen hat

das Bundesgericht für das Verwaltungsgericht verbindlich erwogen, es sei

angesichts der religiösen Bestimmung unverhältnismässig und unzulässig,

Auflagen über die Belegung des Zentrums als vorsorgliche Massnahmen anzuordnen;

vielmehr sei davon auszugehen, dass die streitigen Auflagen (also die nicht

bereits mit den Baubewilligungen verfügten und von der Bauherrschaft

hingenommenen) nur auf der zweiten Stufe, das heisst im Rahmen der

verschärften Emissionsbegrenzung, zulässig seien.

Bei der Prüfung, ob die Voraussetzungen für eine verschärfte

Emmissionsbegrenzung vorlägen, habe die unbestrittenermassen neue ortsfeste

Anlage im Sinn von Art. 25 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über

den Umweltschutz (USG) bzw. Art. 7 der Lärmschutz-Verordnung vom 15.

Dezember 1986 (LSV) die Planungswerte einzuhalten, bzw. – weil für die

streitige Art von Anlagen keine Belastungsgrenzwerte bestünden – ein

vergleichbares Niveau. Anhand der Kriterien von Art. 15, 19 und 23 USG sei zu

beurteilen, ob die von der Anlage ausgehenden Emmissionen zu unzumutbaren

Einwirkungen führten; dabei seien der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und

Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit und Lärmvorbelastung

der Zone, in der die Immissionen aufträten, zu berücksichtigen. Entsprechend

der Lage in einer Zone mit Empfindlichkeitsstufe II, in welche gemäss Art. 43

Abs. 1 lit. b LSV keine störenden Betriebe zugelassen seien, sei ein

Immissionsniveau einzuhalten, bei welchem nach richterlicher Erfahrung

höchstens geringfügige Störungen aufträten. Dabei sei nicht auf das subjektive

Lärmempfinden einzelner Personen abzustellen, sondern eine objektivierte

Betrachtung unter Berücksichtigung von Personen mit erhöhter

Lärmempfindlichkeit vorzunehmen. Führe die Anlage zu Einwirkungen, die mehr

als geringfügig störten, so sei dies im Sinne von Art. 15 und 23 USG als

unzumutbar zu beurteilen und führe, soweit keine Erleichterungen gemäss

Art. 25 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 2 LSV gewährt werden

könnten, zu verschärften Emmissionsbegrenzungen oder allenfalls zur Versagung

der Baubewilligung.

5.

Die Bewilligung vom 21. November 2000 für das Freitagsgebet

hat die Baurekurskommission I aufgehoben mit der Begründung, hier lasse sich

eine Beschränkung der Teilnehmerzahl von vornherein nicht durchsetzen, weshalb

den beobachteten Missständen nur mit der Aufhebung der Bewilligung für diese

Veranstaltung begegnet werden könne. Das Verwaltungsgericht hat im ersten

Rechtsgang dazu erwogen, dass auch das grosse Freitagsgebet – wie jede

Veranstaltung dieser Art – keiner besonderen Bewilligung bedürfe, soweit sie

sich an den für die Nutzung der Liegenschaft aus polizeilichen Gründen gebotenen

Rahmen halte. Das Bundesgericht hat diese Auffassung unter Hinweis auf Art. 15

Abs. 2 und Art. 22 der Bundesverfassung ausdrücklich bestätigt.

Mit Baugesuch vom 31. Mai 2000 hat die SIGZ lediglich

beantragt, ihr die Nutzung des grösseren Gebetsraum zur Durchführung des

Freitagsgebets (Gumma’s) mit maximal 200 Personen zu gestatten. Da dieser Raum

gemäss Baugesuch vom 16. April 1999 ohnehin jeweils am Freitag und Samstag

Abend 150 – 200 Personen aufnehmen soll, stellt das Gesuch betreffend das um

die Mittagszeit stattfindende Freitagsgebet lediglich eine Ausdehnung der

vorgesehenen Nutzung in zeitlicher Hinsicht dar. Es ist deshalb im Folgenden

lediglich zu prüfen, inwieweit diese zeitliche Mehrbeanspruchung der

Liegenschaft von bau- und insbesondere umweltrechtlicher Bedeutung ist.

6.

a) Gegenstand der Baugesuche und damit des

Anfechtungsverfahrens ist eine Belegung des Kulturzentrums, und zwar auch für

das Freitagsgebet, mit maximal 240 Teilnehmenden. In erster Linie ist deshalb

zu entscheiden, ob bei diesem bestimmungsgemässen Betrieb des Zentrums ein

Immissionsniveau eingehalten wird, bei welchem nach richterlicher Erfahrung

höchstens geringfügige Störungen auftreten. Allerdings machen die beschwerdeführenden

Nachbarn geltend, die störenden Immissionen seien unter anderem auch darauf

zurückzuführen, dass die gemäss den Baugesuchen bewilligte Raumbelegung von 240

Teilnehmenden in den beiden Gebetsräumen beim Grossen Freitagsgebet und an

einzelnen Festtagen bei Weitem überschritten werde. Eine solche Nutzung ist

zwar nicht Gegenstand des Baugesuchs, doch bilden die von der Bauherrschaft im

Baugesuch angegebenen maximalen Teilnehmerzahlen die Grundlage für die

immissionsmässige Beurteilung der umstrittenen Nutzungsänderung. Falls

erhebliche Zweifel an einer in Bezug auf die Teilnehmerzahl dem Baugesuch

entsprechenden Nutzung bestehen, ist die Beurteilung nicht auf einer solcherart

unsicheren Grundlage vorzunehmen, sondern ist zu prüfen, ob die Bauherrschaft

die gebotenen Vorkehren getroffen hat, um den Zustrom der Besucher so zu

beschränken, dass die ihrem Gesuch entsprechend bewilligte Belegung des

Kulturzentrums nicht überschritten wird. Einer solchen Untersuchung steht der

Entscheid des Bundesgerichts nicht im Weg (vgl. E. 2.2, 4.4 und 4.8).

b) Den Akten lässt sich entnehmen, dass es im Kulturzentrum

bei verschiedenen Gelegenheiten zu Anlässen mit über 400 Teilnehmenden

gekommen ist; so ergab eine amtliche Kontrolle vom 4. Mai 2001 eine

Teilnehmerzahl am Freitagsgebet von 470 Personen; sämtliche Räume des Hauses

inklusive Korridore und Treppenhaus bis hin zur offenen Haustüre waren lückenlos

mit Gläubigen gefüllt und die Ansprache des Imam drang über mehrere geöffnete

Fenster ins Freie (vgl. Briefe des Amts für Baubewilligungen an die Bauherrschaft

vom 11. Mai 2001, VB.2001.00277). Auch die bei den Akten liegenden Aufzeichnungen

der beschwerdeführenden Nachbarn über die Belegung des Kulturzentrums, welche

über regelmässige Anlässe mit weit mehr als 200 Besuchern und die damit

einhergehenden Immissionen berichten, erscheinen als glaubwürdig und werden

durch den Brief der Vorsteherin des Polizeidepartementes an die Bauherrschaft

vom 1. Juni 2001 (VB.2001.00277) bestätigt. Dass die durch Grossanlässe

verursachten Störungen der Vergangenheit angehören sollen, wie die SIGZ im

Rekursverfahren geltend machte, ist durch die erwähnten Akten widerlegt.

Damit liegen ausreichende Hinweise dafür vor, dass für die

Beurteilung der zu erwartenden Immissionen nicht ohne weiteres auf die in den

Baugesuchen angegebenen Belegungszahlen abgestellt werden kann. Vielmehr ist zu

prüfen, ob in Zukunft mit einem geringeren Zustrom von Besuchern zu rechnen

ist oder ob die Bauherrschaft Vorkehren zur Fernhaltung überzähliger Besucher

getroffen hat. Beide Fragen lassen sich aufgrund der vorliegenden Akten nicht

beantworten. Weder liegen Zahlen hinsichtlich der Angehörigen der religiösen

Gemeinschaft(en) vor, denen das Zentrum als Gebetsstätte dient, noch hat sich

die Bauherrschaft je darüber geäussert, wie sie einer Überbelegung des Zentrums

zu begegnen gedenkt. Zwar hat die Baubewilligungsbehörde in ihrer

Vernehmlassung vom 27. Februar 2001 an die Baurekurskommission (VB.2001.00277)

ausgeführt, sie halte es für möglich, dass die Bauherrschaft die Besucherzahl

mit geeigneten organisatorischen Massnahmen (wie Suche nach grösseren Lokalen,

Durchführung von Doppelveranstaltungen, Eröffnung weiterer Zentren oder

ähnliches) grundsätzlich befolgen könnte, doch lässt sich den Akten nichts

entnehmen, was auf entsprechende Vorkehren schliessen lässt). Die sich

angesichts der nachgewiesenen bisherigen Überbelegung stellende Frage, ob die

Bauherrschaft willens und in der Lage ist, die entsprechend ihrem Gesuch

bewilligte Belegung des Zentrums einzuhalten, lässt sich damit beim heutigen

Aktenstand nicht beantworten.

7.

Die von den Nachbarn gerügten

unzulässigen Immissionen entstehen durch Gebetsveranstaltungen mit grosser

Besucherzahl, vor allem das Grosse Freitagsgebet um die Mittagszeit, aber auch

durch die fünf weiteren täglichen, zwischen 04.30 und 22.00 Uhr stattfindenden

Gebete und die damit einher gehenden rituellen Reinigungen im Waschraum; sodann

rügen die Nachbarn Immissionen durch ”Festivitäten und Essgelage”, insbesondere

in den Abend- und Nachtstunden während des Fastenmonats, durch Unterricht mit

60.

bis 80 Kindern am Mittwoch Nachmittag, während des ganzen Samstags und

gelegentlich am Sonntag Vormittag, sowie den ganzen mit diesen Aktivitäten

verbundenen Motorfahrzeugverkehr auf dem Vorplatz und dem angrenzenden

öffentlichen Gebiet. Bezüglich der Aktivitäten in Klassenzimmer,

Frauenaufenthaltsraum, Kinderhort, Waschraum etc. seien in der angefochtenen

Baubewilligung keine Auflagen gemacht worden; insbesondere sei der Einbau von

Schalldämmlüftern oder die Schliessung der Fenster nicht auch für diese Räume

angeordnet und seien keine zeitliche Beschränkungen gemacht worden.

a) Was das Freitagsgebet betrifft, so konnten nach den

Feststellungen der Baurekurskommission anlässlich ihres ersten angekündigten

Augenscheins vom 10. März 2000, der an einem Freitag um 13.30 Uhr stattfand,

das heisst zu einer Zeit, zu welcher der Betrieb im Kulturzentrum nach Angaben

der Nachbarn am grössten sei, kurz vor dem Augenschein rund 50 Personen

beobachtet werden, die das Gebäude verliessen; im Zentrum selber waren nur

noch wenige Personen anwesend und es war auf dem Grundstück abgesehen vom

Verkehrslärm der P-strasse ausgesprochen ruhig. Die Beobachtungen während eines

weiteren, diesmal unangekündigten Augenscheins der Kommission vom Freitag,

14.

April 2000, 13.30 – 14.25 Uhr, schildert das Protokoll wie folgt:

"Bis kurz vor Ende des Gebetes (ca. 14.10 –

14.15

Uhr) treffen permanent immer neue Gebetsteilnehmer ein. Es handelt sich

sicher um mehr als 220 Personen (fast alles Männer, einige wenige Frauen und

Kinder). Fast alle Ankommenden begeben sich sofort ins Gebäudeinnere; nur ganz

vereinzelte halten sich zeitweilig auf dem strassenseitigen Vorplatz des

Gebäudes vor dem Eingang auf.

Während des Gebetes sind einige Fenster (teils

ganz, teils gekippt) und die Eingangstüre geöffnet. Die Lautsprecherstimme ist

in der Umgebung des Gebäudes – so z.B. im Garten des Rekurrenten B und auf der

gegenüberliegenden Strassenseite (hier jedoch zeitweilig durch den Verkehrslärm

übertönt) – gut hörbar, wenn auch nicht laut. Einige Besucher verrichten ihr

Gebet (stumm) im Freien auf der Gartenterrasse.

Nach dem Ende des Gebetes strömen fast alle

Teilnehmer gleichzeitig aus dem Gebäude. Teils entfernen sie sich, teils stehen

sie in grossen und kleinen Gruppierungen auf dem Vorplatz und auf dem Trottoir.

Angeregtes Stimmengewirr und Geplauder, vereinzelte Ausrufe. Nach wenigen

Minuten sind alle grösseren Gruppen aufgelöst und es verbleiben nur vereinzelte

Kleingruppen, deren Lautäusserungen im normalen Umgebungslärm aufgehen."

Aus diesen Feststellungen der Vorinstanz ergibt sich, dass bei

einer Nutzung des Zentrums im Rahmen der Bewilligung Störungen in der Umgebung

durch das mittels Lautsprechern im Gebäudeinnern übertragene Gebet sowie durch

den Stimmenlärm der Besuchenden nach Schluss der Veranstaltung entstehen

können.

Das aus dem Gebäudeinnern dringende Gebet bezeichnet die

Vorinstanz für einen Hörer im Garten eines Nachbargrundstücks oder auf der

gegenüberliegenden Strassenseite unwidersprochen als gut hörbar, ausdrücklich

nicht als laut, so dass die Gebetsstimme zeitweise durch den Strassenlärm

übertönt werde. Diese Geräusche sind mit Rücksicht auf die Monotonie und den

Informationsgehalt für die Anwohner bereits tagsüber als mehr als nur

geringfügig störend zu beurteilen. Hingegen verringert sich der Lärm, den die

Besuchenden nach Schluss der Veranstaltung veranstalten, gemäss den

Feststellungen der Baurekurskommission bereits nach wenigen Minuten

dergestalt, dass er im normalen Umgebungslärm aufgeht. Jedenfalls tagsüber wird

insofern an der stark befahrenen P-strasse keine mehr als geringfügige Störung

verursacht.

aa) Mit dem Einbau der Schalldämmlüfter und bei geschlossenen

Fenstern gemäss den in der Baubewilligung statuierten Auflagen ist

grundsätzlich zu erwarten, dass die Gebete ausserhalb des Gebäudes nicht mehr

als störend wahrgenommen werden. Allerdings bezweifelt das Bundesamt für

Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL) in seiner Stellungnahme vom 20. August

2002.

an das Bundesgericht, ob sich selbst bei einer auf 150 Personen

beschränkten Belegung der Liegenschaft mit der angeordneten Installation von

Schalldämmlüftern eine ausreichende Lüftung sicherstellen lasse, so dass trotz

der Auflagen mit durch geöffnete Fenster und Türen nach Aussen dringenden

Geräuschen gerechnet werden müsste.

Diese Befürchtung lässt sich auf Grund der vorliegenden Akten

nicht zerstreuen. Im Baugesuch wird zwar auf ein detailliertes Lüftungsprojekt

verwiesen und ist in Dispositiv Ziffern 19 und 21 der Baubewilligung der Einbau

der in den Plänen eingezeichneten Schalldämmlüfter sowie die Bewilligung der

Pläne und technischen Daten der Klima- und Lüftungsanlagen vor der Ausführung

vorbehalten worden. Pläne und technische Angaben über die einzubauende Lüftung

liegen jedoch nicht bei den Akten, sodass die Leistungsfähigkeit der geplanten

Anlagen nicht beurteilt werden kann. In der Baubewilligung vom 24. August

1999.

fehlen entsprechend Erwägungen darüber, ob mit den vorgesehenen Schalldämmlüftern

die Gebetsräume mit Flächen von 98,6 m2 (Männer) und 33,8 m2

(Frauen) bei der vorgesehenen Maximalbelegung mit bis zu 200 bzw. 40 Personen

bei geschlossenen Fenster- und Türöffnungen ausreichend belüftet werden können.

Sodann enthält die Baubewilligung zwar die Auflage, dass Gebete und andere

Veranstaltungen nur in diesen mit Schalldämmlüftern versehenen Räumen und nur

bei geschlossenen Fenstern stattfinden dürften, doch fehlen Erwägungen zur sich

stellenden Frage, wie bei 200 Besuchern durchgesetzt werden kann, dass die

Fenster tatsächlich geschlossen bleiben. Diese Frage stellt sich insbesondere

beim grossen Gebetsraum, der zu Vorraum und Bibliothek, wo sich auch der

Ausgang zum Balkon befindet, überhaupt keinen Türabschluss und zur angrenzenden

Videothek lediglich eine Falttüre aufweist. In der Vernehmlassung vom 9.

November 1999 an die Baurekurskommission hat die Bausektion zwar ausgeführt, in

den mit Schalldämmlüftern versehenen Versammlungsräumen könnten die Fenster

verriegelt werden. Eine entsprechende Anordnung hat sie indessen nicht

getroffen und es fehlen Erwägungen dazu, wie sich die Verriegelung durchsetzen

lässt, wenn sich gleichzeitig innere und äussere Fluchttüren von innen

jederzeit und ohne fremde Hilfsmittel öffnen lassen müssen (Dispositiv Ziffer

18).

bb) Der Lärm, den die Besuchenden nach Schluss der

Veranstaltung verursachen, verringert sich gemäss den Feststellungen der

Baurekurskommission bereits nach wenigen Minuten dergestalt, dass er im

normalen Umgebungslärm aufgeht. Tagsüber resultiert daraus keine mehr als

geringfügige Störung.

b) Was die übrigen Gebete

betrifft, so fallen immissionsrechtlich vor allem diejenigen in den frühen

Morgen- und späten Abendstunden in Betracht. Wie sich aufgrund der Akten

ergibt, werden sie in der Regel von einem kleineren Personenkreis (gemäss

Baugesuch 30 – 60) besucht, weshalb angenommen werden kann, dass die Auflagen

in der Baubewilligung ausreichen, um Störungen durch das Gebet selber zu

verhindern. Wenn gemäss den Feststellungen der Baurekurskommission die

Sekundärimmissionen durch das Eintreffen und Weggehen der Besuchenden beim

Freitagsgebet mit über 220 Teilnehmenden schon nach wenigen Minuten im

Umgebungslärm aufgingen, ist bei einer weit geringeren Besucherzahl nicht mit

erheblichen Sekundärimmissionen zu rechnen. Die Baueingabe sieht zudem im

Untergeschoss auf beiden Seiten des Eingangs zwei Vorräume vor, so dass erwartet

werden kann, dass Gespräche vor und nach dem Gebet vermehrt im Gebäudeinnern

geführt werden. Auch die Korrespondenz und Aufzeichnungen der Nachbarn über störende

Vorkommnisse enthalten kaum Hinweise auf Störungen, die mit diesen Gebeten im

Zusammenhang stehen könnten; die nächtlichen Störungen scheinen vor allem

durch Veranstaltungen während des Fastenmonats verursacht worden zu sein. Um

die Gefahr von Störungen durch Sekundärimmissionen während der Nachtzeit durch

die regelmässig stattfindenden Gebete mit Sicherheit auszuschliessen, müssten

diejenigen in den frühen Morgen- und Abendstunden untersagt werden, was

angesichts des geringen Störpotenzials unverhältnismässig wäre und jedenfalls

nicht vor der Religions- und Kultusfreiheit standhalten würde.

Betreffend die rituellen Waschungen vor den Gebeten, die von

den Nachbar als störend empfunden wären, lässt sich den Akten nichts entnehmen.

Angesichts der Distanz zum Nachbarhaus von ca. 12 m kann nicht ausgeschlossen

werden, dass das Reinigen der Atemwege durch die Gläubigen vor dem Gebet für

die Nachbarn deutlich hörbar ist und auf Grund der Charakteristik der Geräusche

als störend wahrgenommen werden muss. Falls dies zutreffen sollte, ist auch der

Waschraum mit einer schallgedämmten Lüftung zu versehen. Dass solche

zusätzlichen Massnahmen in der Baubewilligung ausdrücklich vorbehalten worden

sind, genügt nicht, wenn eine mehr als leichte Störung im Zeitpunkt des

Entscheids absehbar ist.

c) Die Beschwerdeführer rügen Immissionen durch ”Festivitäten

und Essgelage” in den Abend- und Nachtstunden während des Fastenmonats. Wie

sich aus den bei den Akten liegenden Aufzeichnungen von Nachbarn ergibt, wurden

im Dezember 1999/Januar 2000 anlässlich des Fastenmonats Ramadan, dessen

Beginn in jenem Jahr auf den 9. Dezember fiel, mehrere Grossanlässe mit 200 bis

300.

Teilnehmenden veranstaltet, welche bis 22.30 h und in einem Fall bis 23.45

h dauerten und nach den glaubwürdigen Aufzeichnungen der Nachbarn starke

Störungen durch Gebete im Freien und Stimmen- und Fahrzeuglärm beim Verlassen

der Liegenschaft verursachte. Dass es auch in den folgenden Jahren während des

Ramadan, der im Jahr 2000 am 28., 2001 am 17. und 2002 am 6. November begann

(vgl. www.ncccusa.org), zu ähnlichen Vorkommnissen kam, lässt sich den Akten

nicht entnehmen, ist aber nicht auszuschliessen. Bezüglich der Frage, ob mit

den Auflagen gemäss Baubewilligung, wonach Gebete und andere Veranstaltungen

nur in den mit Schalldämmlüftern versehenen Räumen und bei geschlossenen

Fenstern durchgeführt werden dürfen, sich die Störungen durch das Gebet selber

wirksam eindämmen lassen, gilt das bereits zum Grossen Freitaggebet

Ausgeführte. Gebete und andere Veranstaltungen im Freien, wie sie in der

Vergangenheit offensichtlich vorkamen, sind durch die Auflagen zur Baubewilligung

klar untersagt, und es kann erwartet werden, dass, falls die Betreiberin des

Kulturzentrums dazu selber nicht in der Lage sein sollte, die

Baubewilligungsbehörde diese Auflagen durchsetzt. Nicht verhindern lassen sich

jedoch grössere Ansammlungen im Freien unmittelbar vor und nach den

Veranstaltungen; der damit verbundene Lärm, wie ihn die Baurekurskommission

aufgrund ihres Augenscheins festgestellt hat, ist zwar tagsüber noch zumutbar,

müsste aber jedenfalls dann, wenn er spät abends und nicht bloss an nur wenigen

Tagen im Jahr vorkommt, als mehr als nur leicht störend beurteilt werden. Wie

es sich damit genau verhält, lässt sich indessen aufgrund der Akten nicht

beurteilen. So ist insbesondere nicht ersichtlich, wie häufig und für welche

Arten von Veranstaltungen das Kulturzentrum während des Fastenmonats genutzt

wird. Sodann ist zu berücksichtigen, dass der Ramadan sich im Kalenderjahr

verschiebt und folglich in irgendeine Jahreszeit fallen kann, was sich auf den

Zeitpunkt der Aktivitäten und ihr Störpotenzial auswirkt.

d) Die Nachbarn machen schliesslich auch Störungen durch den

Unterricht mit 60 bis 80 Kindern am Mittwoch Nachmittag, während des ganzen

Samstags und gelegentlich am Sonntag Vormittag, sowie den damit verbundenen

Motorfahrzeugverkehr auf dem Vorplatz und dem angrenzenden öffentlichen Gebiet

geltend. Laut den bei den Akten liegenden Aufzeichnungen entsteht die Störung

durch die Sprechchöre, welche aus den Unterrichtsräumen ins Freie dringen,

durch im Garten spielende Kinder und durch die Fahrzeuge der Kinder bringenden

oder abholenden Personen.

Sofern davon auszugehen, dass die Auflage, wonach Gebete und

andere Veranstaltungen nur in den mit Schalldämmlüftern versehenen Räumen und

nur bei geschlossenen Fenstern stattfinden dürfen, auch für den Unterricht

gilt, ist den Störungen durch den Unterricht selber mit dieser Auflage

ausreichend Rechnung getragen. Indessen weisen die Pläne ein eigenes

”Klassenzimmer” aus , für welches keine Schalldämmlüfter vorgesehen sind, so

dass eher anzunehmen ist, der Unterricht finde zumindest nicht ausschliesslich

in den schallgedämmten Räumen statt. Sodann sind Sprechchöre mit bis zu 80

Kindern bei den gegebenen räumlichen Verhältnissen grundsätzlich geeignet,

zumindest an Wochenenden zu mehr als nur leichten Störungen der Nachbarschaft

zu führen, sofern es sich dabei um mehr als einzelne Ereignisse von wenigen

Minuten Dauer handelt. Die Akten geben auch zu dieser Frage keine Auskunft. Was

die Störungen durch sich im Freien aufhaltende Kinder betrifft, so gilt die von

der Bauherrschaft hingenommene Auflage, wonach der Aufenthalt von grösseren

Personengruppen im Aussenbereich der Liegenschaft verboten ist, auch für

Kinder. Das schliesst nicht aus, dass einzelne Kinder oder kleinere Gruppen im

Garten oder auf der Terrasse der Liegenschaft spielen können; solcher

Kinderlärm stellt auch in einem Wohnquartier keine mehr als leichte Störung

dar. Das selbe gilt für den mit dem Unterricht zusammenhängenden

Motorfahrzeugverkehr an der tagsüber einen erheblichen Verkehr aufweisenden

P-strasse.

e) Gemäss Art. 8 USG werden die Einwirkungen sowohl einzeln

als auch gesamthaft und nach ihrem Zusammenwirken beurteilt. Wie vorstehend

dargelegt wurde, lassen sich zahlreichen Einwirkungen des Kulturzentrums auf

seine Umgebung nicht einmal für sich allein beurteilen, so dass eine

Gesamtbeurteilung beim gegebenen Aktenstand von vornherein ausgeschlossen ist.

Zwar dürfte es auch dann, wenn alle möglichen Emmissionsquellen des

Kulturzentrums gesamthaft und in ihrem Zusammenwirken betrachtet werden, nicht

ausgeschlossen sein, das Kulturzentrum bei einer dem Baugesuch entsprechenden

Besucherzahl von höchstens 240 Personen und unter den in der Baubewilligung

statuierten Auflagen so zu betreiben, dass mit nur leichten Störungen der

Nachbarschaft gerechnet werden muss. Ob ein solcher Betrieb gewährleistet

werden kann, lässt sich schlüssig aber nur dann beurteilen, wenn Klarheit über

die im Zentrum stattfindenden Aktivitäten und die zu erwartenden

Teilnehmerzahlen besteht. Nach der Darstellung der Bauherrschaft im Baugesuch

stellt das Kulturzentrum mit integrierter Koranschule und Moschee eine wichtige

soziale und religiöse Institution der islamischen Glaubensgemeinschaft des Grossraumes

Zürich dar. Entsprechend finden im Gebäude nicht nur Gebete, Unterricht und andere

Veranstaltungen religiöser Art, sondern, wie die Akten zeigen, auch andere

Aktivitäten statt, die nicht ohne weiteres den Schutz der Religions- und

Kultusfreiheit geniessen, wie beispielsweise die Durchführung geselliger

Anlässe. Zudem enthalten die Akten auch Hinweise darauf, dass am Rand der

Veranstaltungen Lebensmittel und Literatur vertrieben werden. Der Betrieb des

Kulturzentrums ist, wie das BUWAL in seiner Vernehmlassung an das Bundesgericht

vom 20. August 2002 zutreffend ausgeführt hat, äusserst vielschichtig und lässt

sich sich aufgrund der vorliegenden Akten immissionsmässig nicht beurteilen.

Die gebotene Gesamtbeurteilung kann nur vorgenommen werden, wenn mit

hinreichender Gewissheit feststeht, mit welchen Aktivitäten zu welcher Zeit,

mit welcher Häufigkeit und mit wie vielen Teilnehmenden im Kulturzentrum

gerechnet werden muss. Eine zuverlässige immissionsrechtliche Beurteilung des

Baugesuchs ist deshalb nur aufgrund eines verbindlichen Betriebskonzepts

möglich, zu dessen Erstellung die Bauherrschaft gestützt auf Art. 46 Abs. 1 USG

verpflichtet werden kann. Basierend darauf wird gemäss Art. 25 Abs. 1

URP eine Lärmprognose zu erstellen sein, entweder durch die Behörde selber oder

durch einen von ihr oder der Bauherrschaft bestellten Experten (Robert Wolf, in

Alfred Kölz/Hans Ulrich Müller (Hrsg.), Kommentar zum Umweltschutzgesetz,

Zürich 2000, Art. 25 Rz. 97). Diese wird zu den gemäss den vorstehenden

Erwägungen unzureichend untersuchten Fragen und insbesondere auch zur

Wirksamkeit des geplanten technischen Schallschutzes Auskunft geben müssen.

Nachdem die Akten deutliche Hinweise dafür enthalten, dass durch den Betrieb

des Zentrums bisher zumindest zeitweilig unzumutbare Lärmimmissionen

entstanden sind, erweist sich eine solche Anordnung als verhältnismässig. Erst

ein solches Gesamtbild, das sich im Rahmen des Gerichtsverfahrens naturgemäss

nicht gewinnen lässt, erlaubt einen fundierten Entscheid, ob bereits die bisher

angeordneten Massnahmen einen Betrieb des Kulturzentrums ermöglichen, der

insgesamt nicht mehr als leichte Störungen verursacht. Trifft dies nicht zu,

wird die Bausektion weitere Massnahmen zu prüfen haben, wie die vom BUWAL

vorgeschlagenen Schliessung der Gebäudehülle und die Erstellung einer

Eingangsschleuse sowie ausgehend vom Betriebskonzept betriebliche

Einschränkungen insbesondere bezüglich der nächtlichen Anlässe während des

Ramadan.

8.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde der

Bauherrschaft und diejenigen der Nachbarn teilweise gutzuheissen sind; die

angefochtenen Bewilligungen und der Entscheid der Baurekurskommission vom 13.

Juli 2002 sind aufzuheben und die Akten sind zu weiterer Untersuchung und neuer

Entscheidung im Sinn der Erwägungen an die Bausektion der Stadt Zürich

zurückzuweisen.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde VB.2001.00277, VB.2001.00285 und VB.2001.00286 werden teilweise

gutgeheissen. Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurskommission I vom 13.

Juli 2001 und die Beschlüsse der Bausektion vom 24. August 1999 und 21. November

2000.

aufgehoben und die Akten zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung

im Sinn der Erwägungen an die Bausektion der Stadt Zürich zurückgewiesen.

2.

...