VB.2003.00254

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00254

5. November 2003Deutsch11 min

(URT.2003.7557)

Prozessthema bildet die Frage, ob die Baurekurskommission einen projektierten Wintergarten, der an einen als Sitzplatz ausgestalteten, auf der ganzen Länge von einem Balkon überdachten Gebäuderücksprung anschliessen soll, zu Recht als grenzabstandswidrig beurteilt hat. Bei dem geplanten Anbau handelt es sich um einen Teil des Hauptgebäudes und nicht um ein Besonderes Gebäude. Er kann nur dann auf die Grenze gestellt werden, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird. Für die Qualifikation des Nachbarhauses als Grenzbau kommt es auf den Fassadenverlauf an der Grenze an. Der Baurekurskommission ist darin beizupflichten, dass die auf die Grenze gestellte Flügelmauer auf der Nachbarliegenschaft keine Gebäudefassade darstellt. Die Voraussetzungen für einen zustimmungsfreien Grenzbau sind nicht erfüllt. Abweisung (E. 3b). Ausnützungsberechnung (E. 4).

Sachverhalt

I. Die Baubehörde der Gemeinde X

bewilligte A am 25. Februar 2003 die Erstellung eines Anbaus an das

Einfamilienhaus Vers.-Nr. 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 an der

L-Strasse. Das Gebäude ist auf der nordwestlichen Längsseite mit einem gleich

gestalteten Wohnhaus von C und D auf Kat.-Nr. 3 zusammengebaut. Der als

Wintergarten mit Cheminée konzipierte eingeschossige Anbau mit einem Grundriss

von 5,50 m x 1,85 m soll an einen Gebäuderücksprung anschliessen. Die Rückseite

des Anbaus liegt auf der gleichen Flucht wie die anschliessende Fassade des

Wohnhauses von C und D; die dem Garten und dem M-Bach zugewandte Vorderseite

springt demnach um 1,85 m gegenüber dem Nachbarhaus vor. Letzteres weist dort

einen ebenfalls etwa 5,50 m langen Gebäuderücksprung auf, wobei dieser durch

eine auf die gemeinsame Grundstücksgrenze gestellte Flügelmauer von der

Liegenschaft A abgetrennt ist. Aufgrund dieser baulichen Verhältnisse kann der

projektierte Wintergarten bis auf einige Aussparungen in der Flügelmauer vom

Grenznachbarn nicht eingesehen werden. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X

vom 30. Januar 1997 (BZO) liegt das Baugrundstück in der Wohnzone Q. Laut Ziffer 5.1.1

BZO beträgt der (kleine) Grundabstand in dieser Zone 5 m. Wird an ein bestehendes

Gebäude angebaut oder stimmt der Nachbar schriftlich zu, ist nach

Ziffer 9.3.2 BZO der Grenzbau zulässig.

Erwägungen

II. Einen von C und D gegen diese

Bewilligung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III am 2. Juli 2003

gut und hob den angefochtenen Beschluss mit folgender Begründung auf:

Vollständig umwandete und von den

Wohnräumen direkt zugängliche Wintergärten seien nach ständiger Praxis als Teil

des Hauptgebäudes zu betrachten und deshalb hinsichtlich der Abstände nicht

privilegiert. Somit habe der streitbetroffene Anbau die Grenzabstände für

Hauptgebäude einzuhalten, sofern nicht der Grenzbau erlaubt sei oder der Nachbar

ein Näherbaurecht eingeräumt habe. Weil hier weder eine Näherbaurechtsvereinbarung

vorliege noch der projektierte Anbau an ein benachbartes Gebäude anschliesse,

müsse der geplante Anbau den gesetzlichen Grenzabstand wahren. Daran ändere der

Umstand nichts, dass der Wintergarten an die auf die Grenze gestellte

Flügelmauer angefügt werden solle. Für die Frage der Abstandswidrigkeit komme

es nicht darauf an, ob der Neubau die bestehende Mauer vertikal überstelle oder

nicht. Entgegen der Annahme der Baubehörde trete der Wintergarten für die

Rekurrenten durchaus in Erscheinung. Aus dem Bauplan vom 18. Februar 2003

gehe nämlich hervor, dass der Anbau die Mauerkrone um einige cm

überrage.

III. Mit Beschwerde vom 28. Juli

2003.

liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen

Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung vom 25. Februar 2003

wiederherzustellen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangte er die

Durchführung eines Augenscheins. Schliesslich beanspruchte er eine

Parteientschädigung.

In ihrer Vernehmlassung vom 21.

August 2003 schloss die Baurekurskommission III auf Abweisung der

Beschwerde. Die Beschwerdegegner beantragten am 16. September 2003 – unter

Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung der Beschwerde. Die

Baubehörde der Gemeinde X liess nichts von sich hören.

Auf die Parteivorbringen wird,

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen zurückgekommen.

Die Kammer

zieht in Erwägung:

1.

Nach unwidersprochen gebliebener

und zutreffender Auffassung der Baurekurskommission sind die Grenznachbarn C

und D nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.

September 1975 (PBG) legitimiert, sich gegen das Projekt auf dem

Rechtsmittelweg zu wehren. Desgleichen ist die Befugnis der vor der Rekurskommission

unterlegenen Bauherrschaft ausgewiesen, vor Verwaltungsgericht den Bestand der

Baubewilligung zu verteidigen.

2.

Einziges Prozessthema bildet die

Frage, ob die Rekurskommission den projektierten Anbau zu Recht als

grenzabstandswidrig beurteilt und die Baubewilligung aus diesem Grund

aufgehoben hat. Diese Frage lässt sich aufgrund der Pläne zumeist schlüssig

beurteilen. Obwohl die Baugesuchspläne im vorliegenden Fall nicht fachgerecht

erstellt worden sind (vgl. hierzu §§ 3 ff. der

Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997), geht der Sachverhalt dennoch

hinreichend deutlich aus diesen Unterlagen sowie aus den im Rekursverfahren

eingereichten Fotografien hervor. Die Baurekurskommission hat daher auf einen

Augenschein verzichten dürfen. Gleiches gilt für das Verwaltungsgericht, dem

übrigens von beiden Parteien weiteres Bildmaterial eingereicht worden ist.

3.

Unter dem Titel

"Grenzabstände von Nachbargrundstücken" bestimmt das Planungs- und

Baugesetz:

"§ 269. Wo

die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, unterliegen unterirdische

Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht

mehr als einen halben Meter überragen und die keine Öffnungen gegen

Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften.

§ 270. Alle

andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt

ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten.

Der

Abstand von 3,5 m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten

Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie

ersetzenden Baubegrenzungslinie; ...

Durch

nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer

und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden."

Gebäude sind laut § 286 PBG

grundsätzlich in offener Überbauung zu erstellen, soweit nicht die allgemeine

oder besondere Nutzungsplanung die geschlossene Bauweise vorschreibt oder

erlaubt. Der zulässige Grenzbau setzt nach § 287 lit. a PBG voraus,

dass keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände eintritt.

Gemäss Ziffer 5.1.1 BZO

beträgt der kleine Grundabstand (worunter der minimal erforderliche kommunale

Grenzabstand ohne Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag zu verstehen ist [Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A., Wädenswil 2000,

S. 309]) in der hier massgebenden Zone W 1.3 (wie in allen anderen

Bauzonen) 5 m; der grosse Grundabstand beläuft sich auf 10 m. Der grosse

Abstand gilt kraft Ziffer 9.1.1 BZO für die Hauptwohnseite, der kleine für

die übrigen Gebäudeseiten. Der Grenzbau ist nach Ziffer 9.3.2 BZO

zulässig, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird oder der Nachbar

schriftlich zustimmt.

a) Der Beschwerdeführer stellt sich

auf den Standpunkt, dass der Wintergarten richtig betrachtet an das Wohnhaus

von C und D anschliesse und kraft Ziffer 9.3.2 BZO als Grenzbau

bewilligungsfähig sei. Zwar weise das Nachbarhaus nach dem Katasterplan einen

Rücksprung auf, der bis zur gemeinsamen Grenze reiche, und bilde die

Flügelmauer nicht die Grenzfassade des nachbarlichen Hauptgebäudes. Wie die

Fotodokumentation belege, bestehe beim Wohnhaus von C und D jedoch kein derartiger

Rücksprung. Schon nach den Projektplänen, zumindest in der Ansicht Südost,

könne dieses Nachbarhaus als zweigeschossiger Grenzbau gewürdigt werden. Dessen

Dach setze auf der ganzen Breite der Grenzmauer an und sei nicht

zurückversetzt. Der Grundrissplan zeige, dass der Wintergarten an das

Hauptgebäude von C und D angebaut werde. Zwar befinde sich in dessen

Erdgeschoss ein Rücksprung, doch sei dieser als Sitzplatz ausgestaltet, der auf

der ganzen Länge von einem Balkon überdacht werde. Der Balkon wiederum liege

vollständig unter dem vorspringenden Dach des Hauptgebäudes. Demnach stelle die

von der Baubehörde als Flügelmauer bezeichnete Wand im Bereich des vorgesehenen

Wintergartens eine Grenzmauer dar, die sich – bis auf eine Aussparung unter dem

Balkonansatz – auf der ganzen Breite des Balkons bis zum Dach hinaufziehe. Weil

der Balkon mehr als einen Drittel der Fassadenlänge in Anspruch nehme, könne er

gemäss § 260 Abs. 3 PBG nicht mehr als einzelner Gebäudevorsprung

bezeichnet werden. Vielmehr komme ihm eine so grosse Bedeutung zu, dass er zur

Hauptfassade selbst werde. Sodann habe der überdachte und auf drei Seiten vor

atmosphärischen Einflüssen geschützte Sitzplatz aufgrund von § 2 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) Gebäudequalität. So gesehen springe der

projektierte Wintergarten nicht vor, sondern er verlängere die Fassade des

Nachbarhauses, weshalb sich eine Zustimmung des Nachbarn aufgrund von

Ziffer 9.3.2 BZO erübrige. Zu prüfen bleibe höchstens die Frage, ob mit

dem Wintergarten die Aussparung in der Grenzmauer teilweise zugebaut werden

dürfe. Wie die Fotodokumentation belege, verlaufe das Gebäudeprofil der

Grenzfassade des Hauses von C und D von der vorderen Kante des

1.

Obergeschosses senkrecht auf das gewachsene Terrain hinunter. Die

Aussparung beanspruche nur knapp 10 % der Mauer und sei damit von

untergeordneter Bedeutung. Soweit – wie hier – keine abweichende

privatrechtliche Regelung und kein Recht auf Fortbestand der Öffnung bestehe,

dürfe der Nachbar diese laut § 289 Abs. 2 PBG verbauen. Mithin stehe

auch die Aussparung in der Brandmauer dem Wintergarten nicht im Wege. – In

ihrer Beschwerdeantwort unterstützen die Beschwerdegegner im Ergebnis die

Argumentation der Baurekurskommission.

b) Die Beschwerdegegner haben dem umstrittenen

Vorhaben nicht zugestimmt. Der Beschwerdeführer widerspricht der Vorinstanz

nicht, die den abgeschlossenen und vom Wohnzimmer aus direkt zugänglichen

Wintergarten im Einklang mit der Praxis (BEZ 1988 Nr. 26) als Teil des

Hauptgebäudes und nicht als Besonderes Gebäude gewürdigt hat. Für eine andere

Betrachtungsweise besteht kein Anlass; denn zumindest beheizte Wintergärten

sind funktional nicht als eigenständiges Gebäude, sondern als Erweiterung des

Wohnhauses aufzufassen. Somit kann der Wintergarten kraft Ziffer 9.3.2 BZO

nur dann auf die Grenze gestellt werden, wenn an ein bestehendes Gebäude

angebaut wird. Für die Qualifikation des Nachbarhauses von C und D als Grenzbau

kommt es auf den Fassadenverlauf an der Grenze an (BEZ 1999 Nr. 38). Neben

Dachvorsprüngen sind auch Balkone nicht fassadenbildend (Fritzsche/Bösch,

S. 346). Aus der Erleichterung für einzelne Vorsprünge, die gemäss

§ 260 Abs. 3 PBG höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen

dürfen, lässt sich für die vorliegend zu beurteilende Frage der

Zustimmungspflicht zu einem Grenzbau nichts ableiten. Die Fassade des

Wohnhauses von C und D verläuft gegenüber jener der Liegenschaft A entlang der

rückwärtigen Wand des projektierten Wintergartens. Der Rekurskommission ist

darin beizupflichten, dass die auf die Grenze gestellte Flügelmauer auf der

Liegenschaft von C und D keine Gebäudefassade darstellt; denn auf ihrer

Rückseite schliesst sich im Erdgeschoss nicht umbauter Raum, sondern ein

Sitzplatz an. Das Gesagte gilt ungeachtet dessen, ob die Mauer den

Anforderungen an eine Brandmauer gemäss §§ 28 ff. der Verordnung über

den baulichen Brandschutz vom 18. August 1993 genügt oder ob dies – wie die

Beschwerdegegner zu Recht einwenden – nicht zutrifft. Demnach kommt es auf das

genaue Ausmass der Aussparung in der Mauer nicht an. Entgegen der Auffassung

des Beschwerdeführers lässt sich schliesslich nicht sagen, dass der anstossende

Sitzplatz der Liegenschaft von C und D wegen seiner Umwandung auf drei Seiten

als Bestandteil des Hauptgebäudes zu gelten habe. Zwar wäre dem überdachten und

auf drei Seiten abgeschlossenen Sitzplatz isoliert betrachtet gemäss § 2

ABauV Gebäudequalität zuzuerkennen (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 291). Diese

bei einer selbständigen Baute zum Schutz des Nachbarn zutreffende Würdigung

lässt sich jedoch nicht auf überdachte Bereiche eines bestehenden Gebäudes

ausdehnen; vielmehr sind solche als Gebäudevor- oder -rücksprünge aufzufassen.

Ebenso wenig rechtfertigt der im Obergeschoss vorspringende Balkon eine andere

Sichtweise mit Bezug auf das Erdgeschoss (vgl. BEZ 1999 Nr. 38). Sind nach

dem Gesagten die Voraussetzungen für einen zustimmungsfreien Grenzbau nicht erfüllt,

kann der Beschwerdeführer auch aus § 289 Abs. 2 PBG betreffend

Verbauung einer Öffnung in Grenzfassaden nichts zu seinen Gunsten ableiten.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde.

4.

Anzumerken bleibt, dass das

Baugesuch keine Ausnützungsberechnung enthält und die Baubewilligung vom 25.

Februar 2003 sich hierzu nicht ausspricht. Weil auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 2 gemäss §§ 258 f. PBG ein oberirdisch umbauter Raum

von (604 m2 x 1,3 m3/m2 =) 785,2 m3

realisiert werden kann und das bestehende Wohnhaus mit einem Grundriss von

maximal 10,90 m x 15,00 m dieses Mass konsumieren könnte, hätte dem Baugesuch

eine Berechnung beiliegen müssen, welche die Baubehörde zu überprüfen gehabt

hätte.

5.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

[VRG]), und es muss ihm eine Parteientschädigung versagt bleiben (§ 17

Abs. 2 VRG). Weil der Baugesuchsteller vor Verwaltungsgericht keine

wesentlichen neuen Gesichtspunkte ins Feld geführt hat, war die Beantwortung

des Rechtsmittels für den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner

objektiv nicht mit einem grossen Aufwand verbunden. Daher steht auch ihm keine

Parteientschädigung zu.

Demgemäss entscheidet

die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'090.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer

auferlegt.

4.

Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.

…