Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00320

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Geschäftsnummer:

VB.2003.00320

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 10.03.2004

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Verzicht auf Unterschutzstellung

Anfechtung der Entlassung aus dem Inventar der Schutzobjekte durch den Mieter

Verzicht auf Unterschutzstellung durch die Gemeinde: Wenn der Beschwerdeführer allein seine privatrechtliche Stellung als Mieter verteidigen möchte, hat er kein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung der Entlassung der Liegenschaft aus dem Inventar der Schutzobjekte (E. 1.1). Die legitimationsbegründenden Sachumstände sind bereits im Rekursverfahren darzulegen (E. 1.2). Die emotionale Bindung an lieb gewonnenes Gebäude begründet für sich allein noch kein schutzwürdiges Interesse (E. 1.3).

Die Vorinstanz hat beigezogene Akten in das bestehende Aktenverzeichnis integrieren (E. 2).

Abweisung

Stichworte:

DENKMALPFLEGE

INVENTARENTLASSUNG

LEGITIMATION

MIETER

UNTERSCHUTZSTELLUNG

Rechtsnormen:

§ 317 PBG

§ 338a Abs. I PBG

§ 21 lit. a VRG

Publikationen:

BEZ 2004 Nr. 30 S. 23

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I.

Am 17. Dezember 2002 beschloss der

Gemeinderat von Stäfa, das Gebäude an der

L-Strasse Nr. X aus dem kommunalen Inventar der Schutzobjekte zu entlassen

(Kat.Nr. 01). Der Beschluss wurde am 10. Januar 2003 im kommunalen

Amtsblatt publiziert.

Erwägungen

II.

Der an der L-Strasse Nr. X wohnhafte A erhob gegen

den Beschluss des Gemeinderates Rekurs an die Baurekurskommission II. Diese

beschloss am 22. Juli 2003, auf den Rekurs nicht einzutreten.

III.

Am 15. September 2003 erhob A gegen den

Nichteintretensentscheid Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Der angefochtene

Entscheid sei aufzuheben und die Baurekurskommission II anzuweisen, auf den

Rekurs einzutreten. Weiter sei festzustellen, dass das Gebäude an der L-Strasse

Nr. X schutzwürdig sei und nicht aus dem kommunalen Inventar entlassen werde,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Stäfa und B,

dem Eigentümer des betreffenden Grundstückes. Die Baurekurskommission II

beantragte am 30. September 2003 die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat

Stäfa und B beantragten am 27. Oktober 2003 bzw. am 19. November 2003 ebenfalls

die Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprechung von Parteientschädigungen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Legitimation gegen Entlassungen von Schutzobjekten

aus dem Inventar

1.1

Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, dass er als

Mieter legitimiert sein müsse, die Entlassung der von ihm bewohnten

Liegenschaft aus dem Inventar der Schutzobjekte anzufechten. Die

Baurekurskommission sei folglich zu Unrecht auf seinen Rekurs nicht eingetreten.

– Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt

ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Das

schutzwürdige Interesse besteht im materiellen Nutzen, den der erfolgreiche

Rekurs dem Rekurrenten eintragen würde bzw. in der Abwendung eines rechtlichen

oder tatsächlichen Nachteils (zum Beispiel materieller oder ideeller Natur),

den der negative Entscheid zur Folge hätte (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 21 Rz. 21 mit Hinweisen). Ist für die Durchsetzung der erhobenen

Ansprüche ein anderes Verfahren vorgesehen, fehlt es am Erfordernis des

schutzwürdigen Interesses. Ein schutzwürdiges Interesse ist vorab dann zu

verneinen, wenn der Betroffene im Rekursverfahren Einwände erhebt, die er im

selben Umfang auch vor dem Zivilrichter vorbringen könnte (§ 317 PBG; BGE 101

Ib 212 E. c; BGE 100 Ib 116, 119; Isabelle Häner, Die Beteiligten im

Verwaltungsverfahren und im Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 613). Ob der

Rekurrent seine Einwände auch in einem Zivil­prozess vorbringen könnte, ist in

erster Linie dann zu prüfen, wenn die Interessen des Rekurrenten und jene des

Eigentümers nicht gleich gelagert sind (anders beim Rekurs eines benachbarten

Mieters: dieser verfolgt im Wesentlichen dieselben Interessen wie der

benachbarte Eigentümer). Weichen die Interessen von anfechtendem Mieter und

betroffenem Eigentümer voneinander ab, ist stets zu prüfen, ob der Rekurrent

wirklich durch das Baupolizeirecht geschützte Interessen verfolgt oder ob er

nicht eher seine privatrechtliche Stellung als Mieter schützen bzw. verbessern

möchte (VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00040, www.vgrzh.ch, E. 2b = RB 2000 Nr.

10).

In der Begründung seines Rekurses brachte

der Beschwerdeführer vor, dass es nur mit einem Verzicht auf eine Unterschutzstellung

noch möglich, sei, dass man das Haus noch "aufrechterhalten aber auch

finanzieren" könne. Dazu müsse eine Stiftung in Form eines

lebenslänglichen Wohnrechts gegründet werden und [das Wohnrecht] "zum

Schluss in Form einer Stiftung wieder" weitergeben werden. Aus dieser

Begründung ergibt sich, dass sich der Beschwerdeführer dagegen zur Wehr setzen

wollte, aus der Liegenschaft ausgewiesen zu werden. Dazu dient indessen nicht

das Rekursverfahren über die Entlassung der Liegenschaft aus dem kommunalen Inventar,

sondern der Zivilprozess (§ 317 PBG). Zivilprozessuale Abwehrmittel stehen

dem Beschwerdeführer unbesehen davon zu, wie man das vertragliche Verhältnis

zwischen Beschwerdeführer (Bewohner) und dem privaten Beschwerdegegner

(Eigentümer) qualifiziert. So konnte der Beschwerdeführer dem Hauseigentümer

bereits im Befehlsverfahren entgegenhalten, dass kein "klares Recht"

(also keine Gebrauchsüberlassung) vorliege und eine Ausweisung somit unzulässig

sei (vgl. § 222 Ziff. 2 der Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976, ZPO).

Auch im ordentlichen Verfahren kann der Beschwerdeführer dem privaten

Beschwerdegegner entgegenhalten, dass Miete und nicht Gebrauchsüberlassung

vorliege. Qualifiziert der Zivilrichter das Rechtsverhältnis als Miete, kann

sich der Beschwerdeführer gegen eine Kündigung zur Wehr setzen und

gegebenenfalls eine Erstreckung verlangen (vgl. Art. 271a sowie Art. 272

des Schweizerischen Obligationenrechts vom 20. März 1911, OR). Mit dem vorliegenden

Rekurs erhob der Beschwerdeführer damit Rügen, für deren Durchsetzung der

Zivilprozess vorgesehen ist. Damit ist der hier zu beurteilende Fall

vergleichbar mit jenem bereits entschiedenen Fall, in dem ein Mieter eine Nutzungsänderung

einzig deshalb angefochten hatte, um seine Rechtsposition als Mieter zu

verteidigen (VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00040, E. 2c/bb, www.vgrzh.ch).

Beim vorliegend zu entscheidenden Fall ist weiter zu berücksichtigen, dass die

Entlassung aus dem Inventar (bzw. der Verzicht auf eine Unterschutzstellung)

den Eigentümer zum Abbruch der Baute nur grundsätzlich berechtigt, nicht aber

verpflichtet. Soweit der Beschwerdeführer seine Legitimation mit seiner

Stellung als Mieter begründete, ist die Baurekurskommission somit zu Recht auf

den Rekurs nicht eingetreten.

1.2

Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde

geltend, dass es ihm bei der Rekurserhebung nicht um seine zivilrechtliche

Stellung als Mieter gegangen sei, sondern um Gesichtspunkte der

Ortsbildgestaltung und der Denkmalpflege. – Bedarf die Rekurslegitimation, wie

hier, besonderer Begründung, muss der Rekurrent die Sachumstände, aus denen er

seine Legitimation herleitet, bereits vor der ersten Rechtsmittelinstanz

darlegen. Vor Verwaltungsgericht kann dies nicht nachgeholt werden (VGr,

10.

Mai 2000, VB.2000.00040, www.vgrzh.ch, E. 2a mit Hinweisen). Die

angebliche Motivation des Rekurses aus denkmalpflegerischen Erwägungen wirkt im

vorliegenden Fall denn auch aufgesetzt; in der Stossrichtung seines Rekurses

ging es dem Beschwerdeführer klar um den Verbleib in dem aus dem Inventar entlassenen

Gebäude.

1.3

Der Beschwerdeführer leitete seine

Rekurslegitimation weiter daraus ab, dass er bereits seit Jahrzehnten in dem

Haus wohne. – Eine emotionale Bindung an ein lieb gewonnenes Gebäude begründet

für sich allein noch kein schutzwürdiges Interesse (vgl. BGr, 23. Ju­ni

1997, ZBl 99/1998, S. 386, 390 E. 3c). Die Entlassung aus dem Inventar betrifft

den Beschwerdeführer unter diesem Aspekt nicht mehr als einen Dritten (zum

Beispiel einen anderen Einwohner der betreffenden Gemeinde), der ebenfalls ein

Interesse an der Erhaltung des Schutzobjektes bekundet. Ein irgendwie geartetes

Anliegen an der Erhaltung eines Baudenkmals reicht für die Begründung der

Legitimation jedoch nicht aus. Fehlt es an einem schutzwürdigen Interesse im

Sinne von § 338a Abs. 1 PBG, bedarf es vielmehr einer ausdrücklichen Begründung

der Legitimation im Gesetz. So sind gemäss § 338a Abs. 2 PBG Vereinigungen

des Natur- und Heimatschutzes berechtigt, Entlassungen eines Schutzobjekts aus

dem Inventar mit Rekurs anzufechten (RB 1990 Nr. 13). Der Beschwerdeführer kann

sich demgegenüber nicht auf eine ausdrückliche Vorschrift berufen. Die

Vorinstanz hat die Rekurslegitimation auch in dieser Hinsicht zu Recht

verneint.

2.

Aktenführungspflicht

Nach dem Gesagten ist die

Baurekurskommission zu Recht auf den Rekurs nicht eingetreten. Ob die

Vorinstanz den Rekurs bereits deshalb durch Nichteintreten erledigen durfte,

weil es – so die Baurekurskommission – an einem auf Dauer angelegten Vertragsverhältnis

fehlt (vgl. dazu RB 1989 Nr. 9 sowie Häner, Rz. 730), braucht nach dem Gesagten

nicht geprüft zu werden. Wenn die Baurekurskommission in ihrer Begründung (E.

4) jedoch, wie hier, auf Dokumente aus anderen Verfahren abstellt, hat sie

diese zu den Akten beizuziehen. Aus dem Akteneinsichtsrecht in § 8 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) folgt die Pflicht der Behörde,

sämtliche entscheidrelevanten Akten systematisch festzuhalten; die Behörde hat

ihren Entscheid ausschliesslich gestützt auf diese Akten zu treffen und zu begründen

(Kölz/Boss­hart/Röhl, § 8 Rz. 60). Nachträglich beigezogene Akten (vgl. § 26

Abs. 1 sowie § 57 Abs. 1 VRG) sind somit ins Aktenverzeichnis des bestehenden

Verfahrens zu integrieren (Kölz/Bosshart/Röhl § 8 Rz. 70). Weil die Natur des

umstrittenen Vertragsverhältnisses nicht überprüft werden muss, kann eine Aufforderung

zur nachträglichen Einreichung der beigezogenen Akten unterbleiben. Aus demselben

Grund kann auch darauf verzichtet werden, die Parteien über eine allfällige

Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Rechtsverhältnisses zu befragen (vgl.

RB 1986 Nr. 10 am Ende).

3.

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten

abzuweisen. Die Verfahrenskosten sind folglich dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Dem Verfahrensausgang entsprechend ist der

Beschwerdeführer zur Leistung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegner

zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erweisen sich vorliegend

Parteientschädigungen in der Höhe von je Fr. 500.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'090.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer

auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird zur

Leistung von Parteientschädigungen von je Fr. 500.- an die

Beschwerdegegner Nr. 1 und 2 verpflichtet (Mehrwertsteuer inbegriffen), zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

…