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Entscheid

VB.2003.00345

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00345

30. Juni 2004Deutsch19 min

(URT.2004.8037)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. A und die Stiftung C sind Eigentümer

der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 im Quartier "Sonnenhof"

zwischen Schaffhauser-, Winterthurer-, Bahnhof- und Dammstrasse im Zentrum von

Bülach. Auf diesen Grundstücken steht das Einkaufszentrum "Sonnenhof"

mit der Genossenschaft Migros Zürich als Hauptmieterin.

Am 18. September 1996 erteilte der Bau-

und Werkausschuss der Stadt Bülach der Generaldirektion PTT sowie der B AG

unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den "Neubau Post Bülach"

und die Erweiterung des bestehenden Einkaufszentrums; das Projekt (im Folgenden

Sonnenhof I/1) umfasste auch die der Stadt Bülach gehörende Strassenparzelle

Kat.-Nr. 04 "Sonnenhof", in welche die geplanten Untergeschosse

mit einem Verkaufsraum (Basement) und drei Garagengeschossen hineinragen

sollten. Für die Nutzung dieser ca. 390 m2 umfassenden Fläche hatte

der Stadtrat Bülach am 28. August 1996 vorentscheidsweise die Erteilung einer

Sondernutzungskonzession in Aussicht gestellt. Ebenfalls am 18. September 1996

erteilte die Baubehörde der Genossenschaft Migros Zürich die nachträgliche

Bewilligung für ein "Gartencenter" auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05

der Erben J.

Gegen diese Beschlüsse liessen E und G,

beide Eigentümer von Nachbargrundstücken, verschiedene Rechtsmittel erheben,

die der Regierungsrat, an den sie zuständigkeitshalber überwiesen wurden, am

27. August 1997 hinsichtlich Gebäudeabstand und -höhe guthiess und im Übrigen

abwies, soweit er darauf eintrat. Die in der Folge erhobenen Beschwerden der

Nachbarn wies das Verwaltungsgericht am 19. Mai 1998 ab, soweit es darauf eintrat.

Die von E beim Bundesgericht anhängig gemachten Verfahren schrieb dieses am 22.

September 1999 als durch Rückzug erledigt ab.

B. Am 3. Juli 2002 erteilte der Stadtrat

Bülach A und der Stiftung C die Konzession für die geplante Beanspruchung des Untergrunds

der Strasse "Sonnenhof".

C. Da die Post sich mittlerweile für

einen anderen Standort entschieden hatte, erwirkte die B AG am 12. Juli

2002 die Baubewilligung für ein geändertes Bauvorhaben (im Folgenden Sonnenhof

I/2). Die Projektänderungen umfassten im Wesentlichen den Verzicht auf die

Schalterhalle im Erdgeschoss und deren Ersatz durch Verkaufsflächen unter Änderung

der Grundrisseinteilung, Änderungen der Grundrisseinteilungen im Basement und

im ersten Untergeschoss, den Verzicht auf die Zufahrtsrampe zum ersten Untergeschoss

sowie das Zurücksetzen der Balkone und die Anpassung eines Wohnungsgrundrisses

im dritten Obergeschoss zur Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe. Diese Bewilligung

wurde im Anzeigeverfahren gemäss § 13 ff. der Bauverfahrensverordnung

vom 3. De­zember 1997 erteilt.

D. Am 26. August 2002 wurde wiederum im

Anzeigeverfahren eine weitere Projektänderung bewilligt (im Folgenden Sonnenhof

I/3). Die Bauherrschaft verzichtete auf die unterirdische Beanspruchung der

Strasse "Sonnenhof" und setzte die vier unterirdischen Geschosse 2,5

m von der Strassengrenze zurück; diese Änderung hatte eine Verkleinerung der

Verkaufsfläche im Basement und den Wegfall von 69 Parkplätzen zur Folge.

E. Auf Ersuchen der B AG erteilte

der Ausschuss Bau- und Infrastruktur der Stadt Bülach am 4. September 2002 die

Baufreigabe für den Rückbau der bestehenden oberirdischen Parkplätze sowie für

den Baugrubenaushub im Rahmen der rechtskräftigen Baubewilligung vom 18. September

1996. Am 19. September 2002 erteilte er die Baufreigabe für den rechtskräftigen

Teil des Gesamtprojekts.

Anzumerken ist, dass für die nämlichen

Liegenschaften ein weiteres Umbau- und Erweiterungsprojekt besteht (Sonnenhof

II) sowie damit verbunden das Erweiterungsprojekt "Unterer Sonnenhof".

Diese Projekte wurden im Namen der Baukonsortien "Sonnenhof" und "Schaffhauserstrasse"

von der K AG zur Bewilligung eingereicht. Mit Beschluss vom 25. Juni

2003 schrieb der Regierungsrat die hiergegen erhobenen Rekurse mangels eines

Rechtsschutzinteresses an der Überprüfung der angefochtenen Bewilligungen als

gegenstandslos ab; angesichts des Widerstands der Eigentümer einiger der zur

Neuüberbauung vorgesehenen Grundstücke, könnten die Überbauungen schon aus

privatrechtlichen Gründen nicht realisiert werden. Die in der Folge von der K AG

erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht am 24. März 2004 bezüglich der

Überbauung "Unterer Sonnenhof" teilweise gut und wies insofern die

Akten zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an den Regierungsrat

zurück (VB.2003.00344). Gegen diesen Entscheid hat die K AG am 21. Mai

2004 Staatsrechtliche Beschwerde beim Bundesgericht erhoben; dieses Verfahren

(1P.303/2004) ist noch hängig.

Erwägungen

II.

Gegen die beiden Änderungsbewilligungen

der örtlichen Baubehörde erhob der Verkehrsclub der Schweiz (VCS) am 23. August

und 24. September 2002 Rekurs an den Regierungsrat. E und G als Eigentümer von

Nachbargrund­stücken liessen sowohl gegen beide Änderungsbewilligungen als auch

gegen die Erteilung der Sondernutzungskonzession Rekurse an die

Baurekurskommission IV erheben, welche auf alle Rechtsmittel nicht eintrat und

sie am 3. Oktober 2002 zuständigkeitshalber dem Regierungsrat überwies.

Auf Gesuch der Bauherrschaft entzog der

Regierungspräsident den Rekursen mit Verfügungen vom 30. September und 8. Oktober

2002.

die aufschiebende Wirkung superprovisorisch insoweit, als sie den Rückbau

der oberirdischen Parkplätze sowie den Baugrubenaushub im Rahmen der

Baubewilligung vom 18. September 1996 betraf. In der Folge liess die

Bauherrschaft im Oktober 2002 auf einer Fläche von ca. 36 x 15 m eine Baugrube

von 2 bis 5 m Tiefe ausheben; daraufhin stellte sie die Bauarbeiten ein

und liess sie bis heute ruhen.

Am 25. Juni 2003 vereinigte der

Regierungsrat die Rekurse und hiess sie, soweit darauf eingetreten wurde und

sie nicht gegenstandslos geworden waren, im Sinne der Erwägungen gut; demgemäss

wurden die angefochtenen Bewilligungen (einschliesslich der Sondernutzungskonzession;

vgl. E. 15 des angefochtenen Entscheids) aufgehoben und die Sache zur

Durchführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an die örtliche Baubehörde

zurückgewiesen.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid liessen die B AG,

A sowie die Stiftung C am 16. September 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht

erheben mit den Hauptanträgen, den Rekursentscheid aufzuheben, eventuell das

Verfahren zur materiellen Prüfung und Entscheidung der weiteren Anträge und

Rügen an den Regierungsrat zurückzuweisen.

Der Regierungsrat am 27. Oktober und G am

17.

November 2003 beantragten, es sei die Beschwerde abzuweisen. Der VCS und E

schlossen je am 1. Dezember 2003 auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Mit Präsidialverfügung vom 18. Februar

2004.

wurde den Beschwerdeführenden Gelegenheit zu einer auf die Frage der

Gültigkeit der Stammbewilligung vom 18. September 1996 beschränkten Replik und

am 13. April 2004 den Gegenparteien zu einer entsprechend beschränkten Duplik gegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Der Regierungsrat, der die Einwände gegen

die Gültigkeit der rechtskräftig erteilten Stamm­bewilligung vom 18. September

1996.

ausdrücklich verworfen hat, hat die Änderungsbewilligungen mit der Begründung

aufgehoben, die bewilligten Projektänderungen, jedenfalls die am 12. Juli 2002

bewilligte, welche den Verzicht auf die Unterfangung der Sonnenhofstrasse und

damit auf 69 Parkplätze und 512 m2 Verkaufsfläche beinhaltet habe,

hätten den Rahmen geringfügiger Änderungen im Sinn von § 325 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gesprengt und hätten deshalb nicht

im Anzeigeverfahren bewilligt werden dürfen. Zudem sei die Beanspruchung der

bisher für die Post vorgesehenen Flächen durch andere Nutzungen als

Betriebsänderung im Sinn von Art. 2 Abs. 1 lit. a der Verordnung

vom 19. Oktober 1988 über die Umweltverträglichkeitsprüfung zu würdigen,

was eine Aktualisierung des Umweltverträglichkeitsberichts und eine neue

Umweltverträglichkeitsprüfung erfordert hätte.

Da sich die Frage der Zulässigkeit der

Änderungsbewilligungen im Anzeigeverfahren nur stellt, wenn die

Stammbewilligung noch gültig ist, und nachdem die Beschwerdegegnerschaft wie

schon im Rekursverfahren weiterhin den Verfall der Baubewilligung infolge Fristablaufs

geltend macht, ist zunächst diese Frage zu prüfen. Zu diesem Einwand sind sie

berechtigt, obwohl sie den Rekursentscheid nicht angefochten haben. Die

Stammbewilligung ist im vorliegenden Verfahren nicht Anfechtungsobjekt, sondern

die Frage ihrer Gültigkeit lediglich Grundlage für die von der

Beschwerdegegnerschaft angefochtenen Änderungsbewilligungen. Da diese durch den

Rekursentscheid aufgehoben wurden, waren die erfolgreich Rekurrierenden nicht beschwerdeberechtigt.

2.

Gemäss § 322 PBG erlöschen

baurechtliche Bewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der

Ausführung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er

vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn (Abs. 1);

die Frist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen

Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids (Abs. 3);

Nebenbestimmungen zur Baubewilligung oder für das Bauvorhaben erforderliche

Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen beeinflussen den

Fristenlauf nicht (Abs. 4).

2.1

Als Baubeginn für Neubauten gilt grundsätzlich der

Aushub bzw. der Abbruch einer bestehenden Baute. Dabei wird jedoch

vorausgesetzt, dass aus diesen Vorkehren auf den ernstlichen Willen geschlossen

werden kann, das Bauvorhaben ohne Verzögerung und unnötige Unterbrechungen

auszuführen (RB 1987 Nr. 85 = ZBl 89/1988, S. 256 = BEZ 1987 Nr. 38).

Ob dies zutrifft, ist nach den gesamten Umständen zu entscheiden (Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 410, mit weiteren Hinweisen,

auch zum Folgenden). Mithin bildet der Aushub bzw. der Abbruch zwar ein gewichtiges

Indiz für den Baubeginn, doch darf nicht ausschliesslich auf dieses einzelne

äussere Merkmal abgestellt werden; vielmehr gilt es, sämtliche objektiven und

subjektiven Gesichtspunkte mit zu berücksichtigen, die den Schluss erlauben,

der Gesuchsteller habe die Arbeiten mit dem Willen zur zügigen Realisierung der

geplanten Baute und nicht allein zur Fristwahrung und damit zur Erhaltung der

Baubewilligung vorgenommen.

2.2

Unbestritten ist, dass die Gültigkeit der

Stammbaubewilligung am 11. Oktober 2002 endete und dass am 2. Oktober 2002, das

heisst kurz vor Ablauf der Gültigkeit, mit Aushubarbeiten begonnen worden ist.

Diese wurden nach wenigen Tagen wieder eingestellt und am 9. Oktober 2002 die

Baumaschinen abtransportiert sowie die Aushubstelle umzäunt; seither ruhen die

Bauarbeiten. Über das Ausmass des Aushubs gehen die Meinungen auseinander (vgl.

E. 7c des angefochtenen Entscheids); aufgrund der Akten ergibt sich aber

jedenfalls, dass der vorgenommene Aushub, der laut Darstellung der Beschwerdeführenden

2410.

m3 loses Material sowie das Abbruchmaterial einer Mauer und den

Bodenbelag einiger Parkplätze umfasste, im Vergleich mit der Kubatur von ca. 40'000

m3, die für das Basement und drei Untergeschosse des Neubaus

ausgehoben werden müsste, von völlig untergeordneter Bedeutung war. Dasselbe

gilt für die Kosten, welche nach den Angaben der Beschwerdeführenden für den Aushub

einschliesslich Baustellen-Einrichtung, Abschrankung, Bauwände etc. insgesamt

Fr. 71'769.65 betrugen.

2.3

Am 4. September 2002 erteilte der Ausschuss Bau und

Infrastruktur der Stadt Bülach der Bauherrschaft die Baufreigabe für den

Rückbau der oberirdischen Parkplätze sowie den Baugrubenaushub im Rahmen der

rechtkräftigen Baubewilligung vom 18. September 1996; die Aushubarbeiten für

die geplante unterirdische Beanspruchung der Strasse "Im Sonnenhof"

seien solange zurückzustellen, bis der Rekurs gegen die hiefür am 3. Juli 2002

erteilte Sondernutzungskonzession rechtskräftig erledigt sei; die Baufreigabe

für das Gesamtprojekt werde erteilt, wenn die arbeitsrechtliche

Planbegutachtung des Arbeitsinspektorats sowie die Genehmigungen des

Brandschutzkonzepts und der technischen Pläne vorlägen. Mit Brief vom 19.

September 2002 wurde der Bauherrschaft mitgeteilt, dass diese Voraussetzungen

nun weit gehend erfüllt seien und demgemäss die Baufreigabe auch für den

rechtskräftigen Teil des Gesamtprojekts erteilt werde.

Nachdem sowohl gegen die Erteilung der

Sondernutzungskonzession vom 3. Juli 2002 als auch gegen die beiden

Änderungsbewilligungen vom 12. Juli und 26. August 2002 von verschiedenen

Seiten Rekurse erhoben worden waren, entstanden in der Folge Unklarheiten über

die Tragweite der diesen Rechtsmitteln von Gesetzes wegen zukommenden aufschiebenden

Wirkung, welche dadurch verschärft wurde, dass einzelne Rekurse zunächst bei

der Baurekurskommission eingereicht und von dieser mit Präsidialverfügung vom

3.

Oktober 2002 an den zuständigen Regierungsrat überwiesen worden waren.

Bereits am 24. September 2002 hatte die

Bauherrschaft dem Regierungsrat in den bei diesem hängigen Rekursverfahren des

VCS beantragt, es sei diesen Rekursen gestützt auf die Baufreigabe der Stadt

Bülach die aufschiebende Wirkung zu entziehen, sodass ein Baubeginn für das am

18.

September 1996 bewilligte Projekt möglich sei; eventuell sei die aufschiebende

Wirkung bloss für den Rückbau der Parkplätze und den Bauaushub gemäss

Baufreigabe der Stadt Bülach vom 19. September 2002 zu entziehen. Mit Verfügung

vom 30. September 2002 entsprach der Präsident des Regierungsrats diesem

Eventualantrag und entzog den Rekursen des VCS die aufschiebende Wirkung

superprovisorisch insofern, als sie den Rückbau der oberirdischen Parkplätze

sowie den Baugrubenaushub im Rahmen der Baubewilligung vom 18. September 1996

betraf. In den Erwägungen wurde die Dringlichkeit des Baubeginns damit begründet,

dass ohne diesen die Baubewilligung zu verfallen drohe, und zudem darauf hingewiesen,

dass be­gründete Zweifel daran bestünden, ob die Bewilligung für die Umnutzung

von ca. 1900 m2 im Anzeigeverfahren habe erteilt werden

dürfen, und dass der Baubeginn auf Risiko der Bauherrschaft erfolge.

In der Folge wandte sich die Bauherrschaft

bezüglich der dort noch hängigen Rekurse an die Baurekurskommission IV, welche

nach der Darstellung des Vertreters der Bauherrschaft die Überweisung der

Rekurse an den Regierungsrat ankündigen und gleichzeitig mitteilen liess, der

Baubeginn werde dadurch nicht in Frage gestellt, falls und soweit der

Regierungsrat dem Rekurs des VCS die aufschiebende Wirkung entziehe. Nachdem

dies geschehen war, liess die Bauherrschaft der Baurekurskommission IV am 2.

Oktober 2002 mitteilen, dass sie im Vertrauen auf die telefonisch erteilten

Zusagen "noch heute" mit dem Bau beginnen werde.

Ebenfalls am 2. Oktober 2002 liess E dem

Regierungsrat zunächst per Telefax eine "Schutzschrift" einreichen,

worin er unter anderem die Erteilung bzw. Beibehaltung der aufschiebenden

Wirkung und den Erlass eines sofortigen Baustopps beantragte.

Mit Präsidialverfügung vom 8. Oktober

2002.

vereinigte der Regierungsrat die ihm mittlerweile von der

Baurekurskommission IV übermittelten Rekurse mit denjenigen des VCS;

gleichzeitig erteilte er mit der nämlichen Begründung und im selben Umfang der

Bauherrschaft die Baufreigabe und wies das Gesuch um Anordnung eines Baustopps

superprovisorisch ab.

2.4

Wie die Bauherrschaft in ihrer Rekursantwort an den

Regierungsrat vom 24. September 2002 ausdrücklich dargelegt hat, war ihr an

einem möglichst raschen Baubeginn nur deshalb gelegen, weil andernfalls die

Baubewilligung verfallen wäre. Dass sie in jenem Zeitpunkt das Bauvorhaben ohne

grössere Verzögerung und Unterbrechungen würde ausführen können, war aufgrund

der Umstände von vornherein auszuschliessen und war der Bauherrschaft

offenkundig bewusst. So räumt sie in ihrem Gesuch an den Regierungsrat vom 24.

September 2002 selbst ein, dass ihr der Entzug der aufschiebenden Wirkung bezüglich

des Aushubs genüge, da damit die Gefahr der Verwirkung der Baubewilligung "neutralisiert"

sei. Obwohl ihr aufgrund der Baufreigabe der Stadt Bülach und des Regierungspräsidenten

freigestanden wäre, die bestehenden Parkplätze zu entfernen und mit Ausnahme

des von der Sondernutzungskonzession erfassten Bereichs die gesamte Baugrube

auszuheben, hat sich die Bauherrschaft mit einem vergleichsweise unbedeutenden

Aushub begnügt und hat nicht aufgezeigt, inwiefern es sich dabei um einen für

das gesamte Bauvorhaben sinnvollen Beginn der Bauarbeiten handelte oder welcher

Stellenwert dieser Massnahme im Rahmen der Baustellenplanung zukommen sollte.

Es ist denn auch offenkundig, dass aufgrund der damaligen Sach- und Rechtslage

an einen ernsthaften Baubeginn überhaupt nicht zu denken war: Die Bauherrschaft

verfügte zwar über die seit dem 11. Oktober 1999 rechtskräftige Baubewilligung

vom 18. September 1996; jedoch war nach dem Rückzug der Post das Bauvorhaben in

dieser Form zwecklos geworden und hätte überdies zu seiner Verwirklichung der

Sondernutzungskonzession bedurft, die der Stadtrat Bülach am 3. Juli 2002 wohl

erteilt hatte, gegen die aber ebenfalls ein Rekursverfahren im Gange war. Unter

diesen Umständen und angesichts der Kosten, die allein für eine zweckdienliche

Baustelleneinrichtung sowie für Aushub und Sicherung der Baugrube von 40'000 m3

im laut Baufreigabe zulässigen Ausmass jedenfalls einige Hunderttausend Franken

ausgemacht hätten, wäre in jenem Zeitpunkt ein wirklicher Baubeginn

wirtschaftlich nicht zu verantworten gewesen. Eine Ausführungsplanung, die es

erlaubt hätte, das Bauvorhaben nach dem Aushub von 2410 m2 vom 2.

bis 9. Oktober 2002 unverzüglich und ohne unnötige Unterbrechungen zu Ende zu

führen, lag nicht vor. Zwar trifft es zu, dass die Bauherrschaft in jenem Zeitpunkt

die Bauvorbereitungen an die Hand genommen hatte; die zu den Akten gereichten

Unterlagen gehen jedoch nicht wesentlich über das für die Baufreigabe formell

erforderliche Minimum hinaus. So liegt bezüglich der Baugrubensicherung gemäss

Bericht der L AG vom 23. August 2002 lediglich eine "Vordimensionierung"

vor, und es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für das Bauprojekt

weitere Abklärungen erforderlich seien; dass solche in der Folge vorgenommen wurden,

wird nicht behauptet. Es ist deshalb davon auszugehen, dass im Oktober 2002

nicht einmal der für das Bauvorhaben notwendige Aushub ohne grössere

Unterbrechungen hätte zu Ende geführt werden können.

Der Regierungsrat hat die "verhältnismässig

bescheidenen Vorkehrungen" der Bauherrschaft gleichwohl als Baubeginn

anerkannt, weil die Baufreigabe erst am 4. bzw. 19. September 2002 erteilt

worden sei; mit den zwischen dem 20. August und 26. September 2002

eingereichten Rekursen sei die Freigabe wieder in Frage gestellt und mit den

superprovisorischen Verfügungen des Regierungspräsidenten vom 30. September und

8.

Oktober 2002 nur mit Vorbehalten bestätigt worden. Damit übersieht die

Vorinstanz, dass die Unsicherheit bezüglich Realisierung des am 18. September

1996.

bewilligten Bauvorhabens in erster Linie darauf zurückzuführen war, dass

dieses wegen des Ausscheidens der Post nicht mehr in der geplanten Form

verwirklicht werden sollte und zudem einer Sondernutzungskonzession des

Stadtrats bedurfte, die zwar erteilt, aber wegen eines Rekursverfahrens noch

nicht rechtskräftig war. Mit anderen Worten verfügte die Bauherrschaft zwar

über eine seit dem 11. Oktober 1999 rechtskräftige Bewilligung, jedoch für ein

Projekt, das sie in dieser Form nicht mehr realisieren wollte und bis zum

Eintritt der Rechtskraft der Sondernutzungskonzession auch nicht realisieren

konnte. Die von der Bauherrschaft getroffenen Massnahmen zielten somit nicht

auf die rasche Realisierung des rechtskräftig bewilligten Projekts, sondern in

erster Linie darauf ab, die Gültigkeit der rechtskräftigen, jedoch obsolet

gewordenen Bewilligung so zu verlängern, dass die Bewilligungen für die

notwendig gewordenen Projektänderungen erwirkt werden konnten. Eine solche

Verlängerung der Gültigkeit der Baubewilligung um unbestimmte Zeit entspricht

offenkundig nicht dem Sinn der gesetzlichen Befristung, mit welcher verhindert

werden soll, dass Bauten errichtet werden, die aufgrund der bei Baubeginn massgeblichen

Sach- und Rechtslage nicht mehr bewilligt werden könnten (Mäder, Rz. 404; Peter

Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 320,

FN 231; Balthasar Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz.

871).

Die Beschwerdeführenden werfen den privaten

Beschwerdegegnern rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn diese nach Beginn

der Aushubarbeiten auf einen Baustopp hingewirkt und im Rekursverfahren geltend

gemacht hätten, die Baubewilligung sei mangels rechtzeitigem Beginn ernsthafter

Bauarbeiten verwirkt. Dieser Einwand ist unbegründet. Im Oktober 2002 lag die

rechtskräftige Baubewilligung für ein Vorhaben vor, das nicht mehr den

aktuellen Bedürfnissen der Bauherrschaft entsprach und die mit Rekurs angefochtene

Sondernutzungskonzession voraussetzte, während gegen die von der Bauherrschaft

erwirkten Änderungsbewilligungen ebenfalls Rekursverfahren hängig waren. Als

der Stadtrat Bülach trotz dieser hängigen Rekurse und der diesen von Gesetzes

wegen zukommenden aufschiebenden Wirkung die Baufreigabe erteilte, war, wie

auch die Beschwerdeführenden einräumen, unklar, ob ein Baubeginn überhaupt

zulässig sei. Dass sich unter diesen Umständen die Beschwerdegegnerschaft in

ihrer "Schutzschrift" vom 2. Okto­ber 2002 gegen den Baubeginn

gewandt hat, leuchtet deshalb ohne weiteres ein. Dieser Schritt konnte sie auch

nicht daran hindern, sich in den laufenden Rekursverfahren auf den Verfall der

Stammbaubewilligung zu berufen, und zwar insbesondere auch deshalb, weil die Bauherrschaft

den Aushub in einem weit geringeren Ausmass vornahm, als ihr das nach den

superprovisorischen Verfügungen des Regierungspräsidenten möglich gewesen wäre.

Rechtsmissbräuchlich ist das Verhalten der Beschwerdegegnerschaft nicht, und es

liegt ein anderer Fall vor als derjenige, welcher dem vom Regierungsrat

zitierten Entscheid VB 62/1987 des Verwaltungsgerichts (auszugsweise publiziert

in RB 1987 Nr. 85 = ZBl 89/1988, S. 256 = BEZ 1987 Nr. 38) zu

Grunde lag. Dort wurde ein Rechtsmissbrauch deshalb bejaht, weil die

Bauherrschaft nach ernsthaftem Baubeginn von der Gegnerschaft über Jahre hinweg

mit zivilrechtlichen Mitteln an der Fortführung der Bauarbeiten gehindert worden

war.

Auch aus dieser Sicht spricht nichts dafür,

die von der Bauherrschaft vorgenommenen Aushubarbeiten als Baubeginn im Sinn

von § 322 Abs. 1 PBG anzuerkennen, und ist deshalb die Baubewilligung

vom 18. September 1996 verfallen.

2.5

Mit dem Verfall der Baubewilligung vom 18.

September 1996 entfällt die Grundlage für die im vorliegenden Verfahren

umstrittenen Änderungsbewilligungen vom 12. Juli und 26. August 2002 sowie für

die ebenfalls angefochtene Sondernutzungskonzession vom 3. Juli 2002,

weshalb die Beschwerde gegen den diesbezüglichen Rekursentscheid vom 25. Juni

2003.

als im Ergebnis unbegründet abzuweisen ist. Bei der Neuprüfung gemäss

Rückweisungsbeschluss des Regierungsrats wird die Baubehörde die

Änderungsgesuche wegen des Dahinfallens der Stammbewilligung als neue

selbständige Baugesuche zu behandeln haben.

3.

Bei diesem Ausgang sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden zu je einem Drittel und unter

solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 und § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

[VRG]). Sie sind überdies je zu Parteientschädigungen von je Fr. 500.- an die

drei Beschwerdegegner (insgesamt Fr. 1'500.- für jeden Beschwerdegegner;

Mehrwertsteuer inbegriffen) zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellungskosten,

Fr. 12'280.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden zu je einem Drittel und unter solidarischer Haftung

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden

werden zu Parteienschädigungen von je Fr. 500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an

jeden Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtkraft

des Entscheids an gerechnet.

5.

…