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Entscheid

VB.2003.00364

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00364

24. März 2004Deutsch20 min

(URT.2004.7847)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Küsnacht erteilte am

14. Januar 2003 E und F die baurechtliche Be­will­ligung für die

Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grund­stück Kat.-Nr.

01 am L-Weg in Küsnacht.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben je mit separaten

Eingaben C und A Rekurs an die Baurekurs­kom­mission II.

Die Baurekurskommission II

vereinigte am 2. September 2003 die beiden Rekursverfahren, hiess die

Rekurse teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Küsnacht vom

14.

Januar 2003 mit einer Auflage, wonach die Dachaufbauten so zu verkürzen

sind, dass sie nicht mehr als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge betragen. Im Übrigen

wies die Baurekurskommission II die Rekurse ab und bestätigte die Baubewilligung

vom 14. Januar 2003.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhoben A

(VB.2003.00364) und C (VB.2003.00366) je mit Eingaben vom 8. Oktober 2003

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid der

Baurekurskommission II vom 2. Sep­tem­ber 2003 und die Baube­will­ligung

der Baukommission Küsnacht vom 14. Januar 2003 aufzuheben, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Baurekurskommission II

beantragte Abweisung der Beschwerde. Die private Be­schwer­degegnerschaft und

die Baukommission Küsnacht stellten den Antrag, die Be­schwer­den abzuweisen

und ihnen eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die private

Beschwerdegegnerschaft stellte zudem den Eventualantrag, die Baubewilligung mit

einer Nebenbestimmung betreffend Nutzung der Hobbyräume im Untergeschoss zu ergänzen

(vgl. E. 4.2.1).

Die Ausführungen der Parteien werden,

soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00364 und

VB.2003.00366 wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der

Baurekurskommission II vom 2. September 2003 und betreffen das

gleiche Bauvorhaben. Da sie zudem weit gehend die gleichen Beschwerdegründe

vorbringen, sind die beiden Beschwerdeverfahren aus prozessökonomischen Gründen

zu vereinigen.

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt in

prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augen­scheins. Da der massgebliche

Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein

eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ

1995.

Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststel­lungen

der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse können auch im Beschwerde­ver­fahren

berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in

rechtsgenü­gen­der Weise.

3.

Im Streit steht vorab die für die

Berechnung der Gebäudehöhe und Ausnützung (Bau­massenziffer) sowie

Qualifikation des Untergeschosses massgebende Höhenlage des gewach­senen Bodens

auf dem Baugrundstück.

3.1

Die Beschwerdeführenden brachten im Rekursverfahren

und in ihren Beschwerde­schrif­ten vor, der streitige Neubau werde anstelle

eines sorgsam in den ursprünglich gleich­mässig abfallenden Hang eingefügten

Landhauses mit einer vorgelagerten Garage erstellt. Das abzubrechende

Garagengebäude sei auf der Nordwestseite frei stehend und im südostseitigen

Bereich überdeckt. Seine Eingangspartie werde von einer Brüstung (Gesamt­höhe

4,8 m) überragt. Der ursprüngliche Geländeverlauf sei einzig nordwestlich

der Garage beim Treppenaufgang zur Haustüre hinauf bestehen geblieben. Unter

diesen Umständen könne nicht auf die Massaufnahmen im Bereich der bestehenden

Bauten und Gartenanlage abgestellt werden. Der für ein Neubauprojekt

tatsächlich massgebende Ver­lauf des gewachsenen Bodens sei aufgrund der

landestopografischen Daten sowie anhand der im Archiv der Baubehörde liegenden

damaligen Baubewilligungspläne zu eruieren. Der massgebende gewachsene Boden

liege deutlich tiefer als in den Plänen eingezeichnet. Demgegenüber ist nach

der Auffassung der Baurekurskommission (Rekursentscheid E. 8) für die

Ermittlung des gewachsenen Bodens auf den bestehenden Verlauf des Bodens abzustellen.

3.2

Für die Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe (§ 280

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG])

sowie der Baumassenziffer (§ 258 Abs. 1 PBG in Verbindung mit

§ 12 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV])

und für die Qualifikation des Untergeschosses (§ 275 Abs. 3 PBG) ist der

"ge­wachsene Boden" massgebend. Was unter gewachsenem Boden zu

verstehen ist, um­schreibt das Planungs- und Baugesetz nicht näher. Gewachsener

Boden ist nach der Definition von § 5 Abs. 1 ABauV der bei der

Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. Auf frühere

Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von

10.

Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der

Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain

in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder

Projekt­geneh­mi­gungs­verfahren ausdrücklich als künftig gewachsener Boden

erklärt worden ist (§ 5 Abs. 2 lit. a ABauV), ferner dann, wenn

der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur

Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (§ 5 Abs. 2

lit. b ABauV).

Vorliegend wurde das abzubrechende

Einfamilienhaus ca. 1946 erstellt und die Gartenge­staltung seither nicht mehr

verändert. Es liegt damit von vornherein kein Anwendungsfall von § 5

Abs. 2 lit. a ABauV vor, und das heutige Terrain wurde seinerzeit auch

nicht im Sinn von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV im Hinblick auf die

beabsichtigte Nutzung des Grundstücks, das heisst entsprechend der Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 84 E. 3) nach der Realisierung

des Einfamilienhauses 1946 im Hinblick auf ein späteres Bauvorhaben umgestaltet.

Gemäss der Definition von § 5 Abs. 1 ABauV ist damit auf den bei der

Einreichung des Baugesuchs bestehenden, also heutigen Verlauf des Bo­dens abzustellen.

3.3

Die Beschwerdeführenden vertreten gleichwohl die

Auffassung, es sei auf den Terrain­verlauf abzustellen, wie er vor der

Überbauung von 1946 bestanden habe. Dieser liesse sich hier ohne weiteres bestimmen.

Sie verkennen indessen, dass der gewachsene Boden nach der zürcherischen

baurechtlichen Praxis auf jeden Fall seit dem Inkrafttreten des Planungs- und

Baugesetzes stets als dynamischer und nicht als statischer Begriff ver­standen

wurde (vgl. hierzu RB 1995 Nr. 84; R. Friedrich/K. Spühler/E. Krebs,

Bauordnung der Stadt Winterthur, Winterthur 1970, § 19 N. 10; Peter

Müller, Begriffsbrevier zum Pla­nungs- und Baugesetz, Zürich 1976,

Wirtschaftsbulletin 15 der Zürcher Kantonalbank, S. 33; Felix Huber, Der gewachsene

Boden, PBG aktuell 4/2002, S. 5 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 13-22 ff.). Ob die

in § 5 Abs. 2 lit. a ABauV festgehaltene Frist von nur 10 Jahren dem

richtig verstandenen Sinn des gesetzlichen Begriffes "gewachsener

Boden" entspricht oder zu kurz ist, kann vor­liegend offen bleiben (vgl.

hierzu das Kapitel "Revisionsbestrebungen" bei Felix Huber, S.

16.

ff.). Auf jeden Fall ist nach Ablauf von mehr als 50 Jahren wie hier

bei der Realisierung eines Neubaus (und nicht bei Änderungen an bestehenden

Gebäuden; vgl. BEZ 2000 Nr. 12) auf den heutigen Verlauf des Terrains als

gewachsener Boden abzustellen. Den Vorinstanzen ist diesbezüglich keine

Rechtsverletzung vorzuwerfen. Unter diesen Umständen durften sie auch die

Beweisanträge der Beschwerdeführenden, wel­che auf die Fest­stellung des

Terrains vor der Erstellung des abzubrechenden Ein­fami­lien­hauses 1946

abzielten, ohne Gehörsverweigerung unberücksichtigt lassen.

3.4

Die Baukommission Küsnacht hat auch nicht gegen die

Rechtsprechung des Ver­waltungsgerichts verstossen, wonach ein Gebäudeteil, der

nicht vollständig überdeckt ist oder zumindest das umgebende Terrain nirgendwo

überragt, von vornherein nicht dem gewachsenen Boden zugerechnet werden kann

(RB 2001 Nr. 75). Dieser Entscheid erging im Zusammenhang mit der Abänderung

(Aufstockung) eines bestehenden Gebäudes (vgl. vorn Ziff. 3.3), während es hier

um den vollständigen Abbruch der Altbaute und die Er­stellung eines Neubaus

geht. Die Nordwestfassade des Neubaus deckt sich mit jener des Altbaus, während

die Südostfassade weit ausserhalb der Fassaden des Altbaus zu liegen kommt.

"Talseits", das heisst südwestseitig, geben somit bei der West- und

bei der Südecke die Koten 02 bzw. 03 korrekt das gewachsene Terrain an. Es

bestehen keine Anhaltspunkte, dass das bestehende Terrain in den Bauplänen

falsch eingezeichnet ist. Die neue Unterniveau-Garage überschneidet sich

geringfügig, das heisst im Ausmass von ca. 1,8 m x 4,5 m, mit dem früheren überdeckten

Garagengebäude. Dass auch dieser Bereich wie das südöstlich angrenzende Terrain

als gewachsener Boden qualifiziert wurde, ist nicht zu beanstanden.

3.5

Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt gemäss

Art. 19 Abs. 1 der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde Küsnacht vom 5.

Dezember 1994 (BZO) in der hier mass­ge­ben­den Zone W2/1,50 7,5 m. Als für die

Berechnung massgebende Schnittlinie Fassa­de/Dachfläche (§ 280 Abs. 1

PBG) gilt entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin nicht die Dachfläche des

Attikageschosses (Kote 04), sondern jene des obersten Vollge­schos­ses, also

die Kote 05. Bei den "talseitigen" West- und Süd­ecken beträgt somit

die Gebäudehöhe 5,64 m bzw. 4,93 m. Die maximale Gebäudehöhe wird

damit bei weitem nicht ausgeschöpft und wäre sogar eingehalten, wenn das gewach­sene

Terrain deutlich tie­fer anzusetzen wäre.

4.

4.1

Streitig ist weiter die Frage, ob das Bauvorhaben

im Sinn von § 234 PBG die künftige Ortsplanung der Gemeinde Küsnacht

negativ präjudiziere. Die Vorinstanz hat diesen Ein­wand der heutigen

Beschwerdeführenden verworfen und ausgeführt, die Vorlage zur Revi­sion der BZO

sei vom Gemeinderat während des Rekursverfahrens am 27. Mai 2003 zuhanden

der öffentlichen Planauflage verabschiedet worden. Damit liege eine inter­tem­porale

Anwendung von § 234 PBG vor und sei nach der verwaltungsgerichtlichen

Recht­sprechung im Einzelfall eine Interessenabwägung vorzunehmen und so eine

sachgerechte Lösung herbeizuführen. Eine negative Präjudizierung hinsichtlich

der anrechenbaren Ge­schosszahl liege nicht vor, da die Hobbyräume im

vollständig unter dem gewachsenen Terrain gelegenen Untergeschoss keine Wohn-

oder Arbeitsräume darstellten. Was die Baumasse des Bauprojekts betreffe, so

überschreite diese im Ausmass von rund 129 m3 oder rund

6,5 % die vom Gemeinderat beantragte neue Baumasse von 1,4 m3/m2.

Die Verletzung möglichen künftigen Rechts sei damit marginal und führe im

Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung nicht dazu, dass dem streitigen

Projekt das allfällige künftige Recht entgegengehalten werden müsste.

Die Beschwerdeführenden wenden vor

Verwaltungsgericht gegen diese Erwägungen der Baurekurskommission ein, die

Baumassenüberschreitung sei sehr viel höher, wenn der alte Terrainverlauf

berücksichtigt werde. Werde der tatsächlich gewachsene (alte) Terrain­ver­lauf

berücksichtigt, rage das Untergeschoss mehr als 50 % aus dem Boden und

werde da­mit zu einem – nach dem Bauordnungsentwurf unzulässigen –

anrechenbaren Unterge­schoss. Die Vorinstanz habe die Anrechenbarkeit des

Untergeschosses auch deshalb zu Unrecht verneint, weil die geplanten Hobbyräume

zwingend als Wohn- und Arbeitsräume im Sinn von § 275 PBG und damit das

Untergeschoss als anrechenbares Geschoss zu qualifizieren seien.

4.2

Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und

Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind. Baureif ist ein

Grundstück nach § 234 PBG, wenn es erschlossen ist und wenn durch die

bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird.

Der Gemeinderat Küsnacht verabschiedete

am 27. Mai 2003, also nach Erteilung der streitigen Baubewilligung

(14. Januar 2003) und nach Rekurserhebung (24. Februar bzw.

3.

März 2003), die Teilrevision der BZO zuhanden der Anhörung und öffentlichen

Auflage gemäss § 7 Abs. 2 PBG. Wie die Vorinstanz zu Recht

festgehalten hat, handelt es sich vorliegend um eine so genannte intertemporale

Anwendung von § 234 PBG, also um eine während des Rechtsmittelverfahrens

vom Gemeinderat beantragte Änderung einer kommunalen planungsrechtlichen

Festlegung. Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher Recht­sprechung hängt in

einem solchen Fall die Beachtung der neuen planungsrechtlichen Festlegung ab von

einer Interessenabwägung im konkreten Fall zwischen dem privaten In­teresse an

der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem öffentlichen Interesse, dass die

künftige Planung nicht negativ präjudiziert werde (RB 2000 Nr. 97 = BEZ

2000.

Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 lit. b; je mit Hinweisen).

4.2.1

Nach dem erwähnten Entwurf zur Änderung der BZO

soll in der hier massgebenden zweigeschossigen Wohnzone künftig neben zwei

Vollgeschossen nur ein anrechenbares Untergeschoss oder ein anrechenbares

Dachgeschoss zulässig sein (Erläuternder Bericht Ziff. 2.1.1).

Das Bauprojekt weist zwei Vollgeschosse

und ein anrechenbares Dachgeschoss auf. Das Untergeschoss liegt vollständig

unter dem gemäss den vorstehenden Ausführungen (Ziff. 3) als rechtmässig

erkannten gewachsenen Boden. Bergseitig befinden sich im Un­ter­geschoss drei

mit "Hobby" bezeichnete, je 18,5 m2 grosse Räume. Ob diese

Räume als "Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume" zu qualifizieren sind,

was zur Anrechenbarkeit des Untergeschosses führen würde (§ 276

Abs. 1 PBG), beurteilt sich nicht nach der Bezeichnung in den Bauplänen,

sondern danach, ob sie sich objektiv für eine solche Nut­zung eignen. Die drei

(Hobby)Räume weisen je ein kleines Fenster auf, welches in einen engen, ca. 50

cm tiefen und rund 1,5 m hohen Schacht führt. Die Räume sind zudem nicht über

wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur über das allgemeine Treppenhaus

zugänglich. Unter diesen Umständen sind sie objektiv von ihrer Ausgestaltung

her für eine Nutzung zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken gänzlich ungeeignet.

Der Vergleich mit im Untergeschoss eines Restaurants angeordneten

Gästetoiletten und Personalgarderoben (VGr, 25. November 1994, BEZ 1995

Nr. 3) geht von vornherein fehl. Das Untergeschoss ist nicht anrechenbar, und

das Bauprojekt entspricht auch der BZO gemäss Ände­rungs­ent­wurf. Eine

Nebenbestimmung, dass diese Räume nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeits­zwecken

verwendet werden dürfen, ist nicht erforderlich. Zu Recht hält die Baurekurs­kommission

weiter fest, dass von einer negativen Präjudizierung der künftigen plane­rischen

Festlegungen selbst dann keine Rede sein könnte, wenn das vollständig unter dem

gewachsenen Boden angeordnete Untergeschoss zu Wohnzwecken nutzbare Räume

aufweisen würde.

4.2.2

Die nach der heute geltenden BZO in der vorliegend

massgeblichen Zone W2/1,50 zulässige Baumasse soll nach dem gemeinderätlichen

Antrag von 1,5 m3/m2 auf 1,4 m3/m2

reduziert werden. Das Bauprojekt überschreitet letzteres Mass um 129 m3

oder rund 6,5 %. Dieses Mass wird sich nach der Verkürzung der

Dachaufbauten um 14 cm auf der Südwestseite bzw. 94 cm auf der Nordostseite

gemäss der von der Vorinstanz statuierten Nebenbestimmung sowie Anpassung des

Attikageschosses (vgl. nachfolgend Ziff. 5) weiter verringern. Der Schluss der

Baurekurskommission, diese untergeordnete Über­schrei­tung führe bei der

vorzunehmenden Interessenabwägung (vgl. oben Ziff. 4.2) nicht dazu, dass dem

streitigen Projekt die allenfalls später geltende Baumassenziffer entgegen­gehalten

werden müsse, ist nicht rechtsverletzend (vgl. auch BGr, 11. Juli 2000,

erläutert in PBG aktuell 1/2001, S. 28).

5.

5.1

Gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO ist in der Wohnzone

W2 eine maximale Gebäudelänge von 25 m zulässig. Oberirdische Vorsprünge

sind dann zur Fassadenlänge hinzuzurechnen und für die Gebäudelänge massgebend,

wenn sie über mehr als ein Geschoss verlaufen und in der Richtung der

betreffenden Fassade eine geschlossene Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen

(§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 1 ABauV).

5.2

Das Untergeschoss liegt – wie erwähnt –

vollständig unter dem gewachsenen Boden und ist daher für die Berechnung der

Gebäudelänge nicht beizuziehen (§ 28 Abs. 1 ABauV). Die beiden

Vollgeschosse weisen eine Länge von 22,4 m auf und halten die Gebäudelänge

ein. Das Attikageschoss erstreckt sich über 25,2 m. Nach der Auffassung

der Vorinstanz ist die Überschreitung um 20 cm zulässig, weil sie sich

lediglich über ein Geschoss erstreckt.

Bei den beiden "Vorsprüngen"

des Attikageschosses auf der Nordost- und der Südwestseite handelt es sich um

eigentliche Fassadenausbuchtungen zur Erweiterung der betreffenden Wohnräume. Diese

Vorsprünge weisen eine Höhe von 3,15 m sowie eine Breite von rund 8 m

auf und sind auf je zwei Säulen abgestützt. Es besteht kein Grund, diese bei

der Be­rechnung der massgebenden Gebäudelänge nicht mitzurechnen. Denn die

Bestimmung von § 27 Abs. 1 ABauV darf nicht derart weit ausgelegt

werden, wie dies die Vorinstanzen tun. Diese Bestimmung, welche "nur"

kraft Verweises in § 28 ABauV bei der Bemessung der Gebäudelänge zur

Anwendung gelangt, ist auf offene Balkone (vgl. Skizze im Anhang ABauV) und

Vorsprünge im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG ausgerichtet, also auf einzelne

Vorsprünge bzw. solche, die höchstens einen Drittel der betreffenden

Fassadenlänge ein­nehmen. Es würde offensichtlich auf eine Umgehung der

betreffenden Baubeschränkungen hinauslaufen, wenn derartige Vorsprünge des

Attikageschosses, wie oben beschrieben, nicht zur massgeblichen Gebäudelänge

hinzugezählt würden. Da die Gebäudelänge vorliegend um lediglich 20 cm

überschritten wird, kann der Mangel indessen mittels einer Nebenbestimmung

geheilt werden.

6.

6.1

Wie schon in ihrer Rekursschrift macht die Beschwerdeführerin

auch vor Verwaltungs­gericht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend,

weil die Baukommission Küs­nacht ihren Entscheid bezüglich der Einordnung nicht

begründet habe. Aus der Baube­willigung lasse sich hinsichtlich der

pflichtgemässen Ausübung des Ermessens durch die Baukom­mission nichts

ableiten. Insbesondere lasse sich nicht erkennen, was die Behörde geprüft habe

und wie ihre Wertung ausgefallen sei. Das zürcherische Verfahren mache das

Rekurs­recht vom Umstand abhängig, dass die Zustellung des baurechtlichen

Entscheids verlangt worden sei. Die Baukommission wisse somit im Zeitpunkt

ihres Entscheids, dass eine Über­prüfung ihrer Rechtsanwendung in Betracht

komme, dass mithin auch über die Interessen rekurslegitimierter Nachbarn zu

entscheiden sei, die mit dem Zustellungs­ent­scheid sinngemäss gegen die

nachgesuchte Bewilligung votierten. Damit werde das Ein­parteienverfahren zu

einem solchen mit mehreren rechtlich Betroffenen. Von einem nicht

begründungspflichtigen Sachverhalt, wie die Vorinstanz annehme, könne somit

nicht mehr die Rede sein. Die Vorinstanz habe die Rechtsanwendung an Stelle der

Baukom­mission vor­genommen und damit ihre Kognition überschritten, stehe ihr

doch lediglich die Kon­trolle der Ermessensausübung durch die Baukommission zu.

6.2

Gemäss § 320 PBG ist die Baubewilligung zu

erteilen, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften dieses Gesetzes und den

ausführenden Verfügungen entspricht. Wie die Bau­rekurskommission richtig

ausgeführt hat, muss diese Feststellung – im Gegensatz zu einer

Bauverweigerung – nicht speziell begründet werden. Das zürcherische

Baubewilli­gungs­verfahren ist ausdrücklich (§ 315 Abs. 3 PBG) nicht

als Einspracheverfahren ausgebildet. Das Begehren um Zustellung des

baurechtlichen Entscheids ist zwar gemäss § 316 Abs. 2 PBG

Voraussetzung zur Rekurserhebung, doch wird allein dadurch, dass das Zustel­lungs­begehren

gestellt wurde, das Baubewilligungsverfahren nicht zu einem Mehr­par­teienver­fahren.

Die Zustellung des anbegehrten baurechtlichen Entscheids hängt nicht vom Nach­weis

eines besonderen Interesses des Zustellungsgesuchstellers ab (RB 1982 Nr. 150;

BRKE I Nr. 4 und 5/81, BEZ 1981 Nr. 52).

Mit dem Begehren um Zustellung des

baurechtlichen Entscheids können Einwendungen vorgebracht werden (vgl.

§ 315 Abs. 2 PBG). Vorliegend behauptet die Beschwer­deführerin nicht

und ist auch nicht aktenkundig, dass sie derartige Einwendungen geltend gemacht

hätte. Die Baukommission Küsnacht hat mit ihrer Rekursantwort vom 12. Mai

2003.

ausführlich zur Frage der Einordnung Stellung genommen. Zudem führte die

Vor­instanz am 1. Juli 2003 einen Kommissionsaugenschein durch, an welchem

die Parteien erneut zur Frage der Einordnung Stellung nehmen konnten. Das rechtliche

Gehör wurde der Beschwer­deführerin damit im Rekursverfahren vollumfänglich

gewährt. Unbehelflich ist schliesslich auch der Einwand der Beschwerdeführerin,

die Baurekurskommission habe anstelle der Kontrolle der Ermessensausübung durch

die Baukommission Küsnacht ihr eigenes Ermessen ausgeübt. Denn falls dies

zuträfe, hätte dies ja gerade die Heilung der gerügten Gehörsverweigerung durch

die Baukommission Küsnacht zur Folge (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl

101/2000, S. 324 E. 2, insbesondere E. 2e).

6.3

Eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs

erblickt die Beschwerdeführerin darin, dass die Vorinstanz zu ihrem Begehren,

den Liftaufbau durch eine Auflage zu verbieten, nicht Stellung genommen habe.

Es sei konkret zu prüfen, ob die von § 238 PBG geforderte Einordnung durch

sachgerechte Auflagen verbessert werden könne.

Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts

muss ein Rechtsmittelentscheid so begründet sein, dass sich der Betroffene über

dessen Tragweite ein Bild machen und ihn sachgerecht anfechten kann. Hingegen

ist die Rechtsmittelbehörde nicht verpflichtet, zu sämtlichen von den Parteien

vorgebrachten Tatsachen, Beweismitteln und Vorbringen Stellung zu nehmen; sie

kann sich auf jene beschränken, die ihr wesentlich scheinen, sofern sie

diesbezüglich ihr Ermessen nicht willkürlich ausübt (BGE 121 I 54 E. 2c,

117.

Ib 64 E. 4 S. 86, 112 Ia 107 E. 2b S. 110). Die

Baurekurskommission hat nach Durchführung eines Kommissions­augenscheins die

Rüge, das Bauprojekt verletze die Einordnungsvorschrift von § 238

Abs. 1 PBG, verworfen und ihre Rechtsauffassung im Rekursentscheid

hinreichend be­grün­det. Unter diesen Umständen brauchte sie nicht noch

explizit auf das Begehren einzu­gehen, die Liftaufbaute sei zu verbieten. Wenn

ein Bauprojekt die Einordnungsanforderung erfüllt, besteht von vornherein keine

rechtliche Grundlage, um "Verbesserungen" zu ver­langen. Zudem

handelt es sich beim Liftaufbau um einen völlig untergeordneten, die

Attika-Dachfläche lediglich um 1 m überragenden technisch bedingten

Bauteil, der unter ästhe­tischem Gesichtspunkt nicht ins Gewicht fällt.

6.4

Die Baurekurskommission hat die Grundsätze zu

§ 238 Abs. 1 PBG umfassend dargestellt. Deren Erwägungen zur

Einordnung selber werden im Beschwerdeverfahren nicht substanziiert in Frage

gestellt. Es kann daher auf die überzeugenden Ausführungen im Rekursentscheid

verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des

Verwaltungsrechtspflegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Anzufügen ist, dass das

Einordnungsgebot nicht dazu führt, dass ein Bauprojekt an der Ausnützung der

zonengemässen Baumöglichkeiten gehindert wird, nur weil die benachbarten Bauten

diese nicht voll beanspruchen (RB 1992 Nr. 66). Der Vorwurf, die

"brutale" Gebäudefront vom L-Weg her werde in den Projektplänen

verheimlicht, indem der Schnitt/Fassadenplan bloss eine Ansicht der Einfahrt

allein zeige, die Massigkeit der drei darüber liegenden Geschosse aber bewusst

verheimliche, ist verfehlt. Die Pläne zeigen völlig korrekt die vorgelagerte Einfahrt

und in der Südwestansicht die drei anrechenbaren Geschosse sowie – im

Schnitt – die vorspringende Tiefgarage.

7.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die

Beschwerden teilweise gutzuheissen und der Be­schluss der Baukommission

Küsnacht vom 14. Januar 2003 mit einer Auflage zu ergänzen ist, wonach das

Attikageschoss um 20 cm zu verkürzen ist, sodass es die Gebäudelänge von

25.

m nicht überschreitet. Im Übrigen sind die Beschwerden abzuweisen. Da

die Be­schwerdeführenden lediglich in einem untergeordneten Nebenpunkt

obsiegen, haben sie die Verfahrenskosten gleichwohl voll zu tragen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen

nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, in Anwendung von § 17

Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerschaft und der

Baukommission Küsnacht für das Beschwerdeverfahren eine Umtriebsentschädigung

zuzusprechen. Angemessen ist eine solche von je Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen). Kosten- und Entschädigungsdispositiv des Rekursentscheids

(Dispositivziffern III und IV) bleiben unverändert.

Demgemäss

beschliesst die Kammer:

Die

Beschwerdeverfahren VB.2003.00364 und VB.2003.00366 werden vereinigt.

und entscheidet:

1.

Die Beschwerden werden

teilweise gutgeheissen. Der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom

14.

Januar 2003 wird mit folgender Auflage ergänzt:

"Die Länge des

Attikageschosses ist um 20 cm auf 25 m zu verkürzen."

Im Übrigen werden die Beschwerden

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.-- Zustellungskosten,

Fr. 8'240.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den

Beschwerdeführenden auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden

werden je verpflichtet, der privaten Beschwerde­geg­ner­schaft und der

Baukommission Küsnacht eine Parteientschädigung von je Fr. 1'250.- (total

Fr. 2'500.- je Beschwerdegegnerschaft; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezah­len, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

…