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Entscheid

VB.2003.00370

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00370

10. März 2004Deutsch10 min

(URT.2004.7846)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 18. März 2003 erteilte

die Bausektion der Stadt Zürich der D AG die baurechtliche Bewilligung für

zwei Mehrfamilienhäuser mit Interniveaugarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 am K-Weg

in Zürich.

Erwägungen

II.

Die hiergegen von verschiedenen Nachbarn

erhobenen Rekurse wies die Baurekurs­kom­mis­sion I am 5. September 2003 ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid liessen die

erfolglos gebliebenen Nachbarn A und B am 13. Oktober 2003 Beschwerde

erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Entscheid und

die Baubewilligung aufzuheben, eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen, jedenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der privaten Beschwerdegegnerin. In verfahrens­mässiger Hin­sicht wurde die

Durchführung eines Augenscheins und eines zweiten Schriftenwechsels beantragt;

überdies sei der Rechtsvertreter vor dem Entscheid zur Bezifferung seines

Aufwands aufzufordern.

Die Vorinstanz am 28. Oktober und die

Bausektion der Stadt Zürich am 12. November 2003 beantragten Abweisung der

Beschwerde; die private Beschwerdegegnerin schloss am 23. Oktober 2003 auf

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführer.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

1.2

Auf Grund der bei den Akten liegenden

Baueingabepläne ist die Erscheinung des geplanten Gebäudes ohne weiteres

ersichtlich und die von der Baurekurskommission anlässlich ihres Augenscheins

am 9. Juli 2003 angefertigten Fotografien geben hinreichenden Aufschluss über die

bauliche Umgebung, sodass die Frage, ob die Vorinstanzen § 238 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in rechtsverletzender

Weise angewandt haben, ohne eigenen Augenschein des Verwaltungsgerichts

beurteilt werden kann. Die übrigen der in der Beschwerde erhobenen Rügen lassen

sich von vornherein auf Grund der Akten beurteilen.

1.3

Die Rechtsschriften der Gegenparteien sind den

Beschwerdeführern zugestellt worden, ohne dass diese ihren Antrag auf einen

zweiten Schriftenwechsel erneuert haben. Es sind auch keine Gründe ersichtlich,

welche die Anordnung eines solchen von Amtes wegen gebieten würden (vgl. Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 Rz. 10).

2.

Die Beschwerdeführer machen wie schon im

Rekursverfahren in erster Linie geltend, die geplanten Mehrfamilienhäuser

verletzten die Vorschriften über die Geschosszahl, indem das erste

Untergeschoss, das nur wenige Zentimeter in den gewachsenen Boden hineinreiche,

als Vollgeschoss in Erscheinung trete und das zweite Dachgeschoss Räume

enthalte, die ohne weiteres zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden

könnten, was zur Anrechenbarkeit auch dieses Geschosses führe.

2.1

Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W3 gemäss

Bau- und Zonenordnung 1992/99 der Stadt Zürich (BZO) und darf deshalb gemäss

Art. 13 BZO 3 Vollgeschosse sowie ein anrechenbares Unter- und ein anrechenbares

Dachgeschoss aufweisen; die maximale Gebäudehöhe beträgt 11,5 m. Diese Bestimmungen

werden durch das projektierte Bauvorhaben eingehalten. Wie die

Baurekurskommission eingehend dargelegt hat, erfüllt das anrechenbare

Untergeschoss damit, dass es, auch wenn nur geringfügig, in den gewachsenen

Boden hineinragt, die Voraussetzungen gemäss § 275 Abs. 3 PBG, um als Untergeschoss

qualifiziert zu werden. Mit dieser Bestimmung öffnet das Gesetz für die Gestaltung

von Untergeschossen zwar einen weiten Spielraum; der Umstand allein, dass nach

landläufiger Auffassung ein Untergeschoss zum grösseren Teil unter dem

gewachsenen Boden liegt, rechtfertigt es jedoch nicht, der klaren

Legaldefinition von § 275 Abs. 3 PBG die Anwendung zu versagen. Wie die

Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat, kann aus § 293 Abs. 1 PBG

betreffend nicht anrechenbare Untergeschosse und § 9 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) kein anderer Schluss gezogen werden.

Auf diese Erwägungen der Vorinstanz ist in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführer, die sich im

Wesentlichen auf die Wiederholung ihrer Vorbringen im Rekursverfahren

beschränken, vermögen die Argumentation der Vorinstanzen nicht zu erschüttern

und legen insbesondere nicht dar, inwiefern die Rechtsauffassung der Vorinstanzen

eine Rechtsverletzung darstellt.

2.2

Da in der Wohnzone W3 nur ein anrechenbares

Dachgeschoss zulässig ist, darf das zweite Dachgeschoss keine gemäss § 276 Abs.

1.

PBG anrechenbaren Räume enthalten. Entsprechend wird in Dispositiv Ziffer I. B.27

festgehalten, dass die als Estrich bezeichneten Räume im zweiten Dachgeschoss

nur als solche genutzt werden dürfen und im Rohbauzustand zu belassen sind; die

Installation von Heizkörpern (inkl. Bodenheizung), Steckdosen für Telefon, TV

usw. werden untersagt, ebenso eine natürliche Beleuchtung, soweit die Räume

wohnungsintern erschlossen sind. Darüber hinaus wird eine kurzfristig

anberaumte Besichtigung vorbehalten.

Nach den Erwägungen der

Baurekurskommission ist mit diesen Massnahmen ausreichend sichergestellt, dass

die fraglichen Räume nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen genutzt

werden. Die zur Erschliessung der Estrichräume dienende Galerie sei zwar über

den Luftraum mit den Wohnräumen im ersten Dachgeschoss verbunden und damit beleuchtet

und beheizt. Mit einer Breite von bloss 1,5 m sei diese Galerie aber zu Wohnzwecken

ungeeignet, weshalb keine weiteren Vorkehren zur Verhinderung einer unzulässigen

Nutzung angeordnet werden müssten.

Diese Würdigung ist jedenfalls nicht

rechtsverletzend. Entscheidend ist, ob die fraglichen Räume zu einer Wohn- oder

Arbeitsnutzung objektiv geeignet sind oder mit geringem Aufwand entsprechend

ausgebaut werden können. Diese Frage kann bei den Estrichräumen bereits

aufgrund der Raum- und Belichtungsverhältnisse verneint werden. Die Galerie

dient in erster Linie als Erschliessungsfläche zu den Estrichräumen und weist

für eine zusätzliche Nutzung ungünstige Proportionen auf. Auch dieser Fläche

durfte die objektive Eignung zu Wohn- oder Arbeitszwecken ohne Rechtsverletzung

abgesprochen werden.

Im Übrigen lässt die private

Beschwerdegegnerin zu Recht vorbringen, dass weiter gehende Auflagen, wie

beispielsweise eine Verschmälerung der Galerie oder die vollständige Ab­trennung

von den Wohnräumen im ersten Dachgeschoss den anfechtenden Nachbarn keinen Vorteil

bringen würden; am Volumen der geplanten Bauten würde dies nichts ändern.

3.

3.1

Die Baurekurskommission hat die zu § 238

(Abs. 1) PBG entwickelten Grund­sätze zutreffend dargelegt. Präzisierend

ist anzufügen, dass zwar allein ge­stützt auf § 238 PBG nicht generell der

Verzicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulässiges Geschoss oder die

zonengemässe Ausnützung verlangt oder be­stimmte Dach­formen oder eine einheitliche

Ausrichtung der Bauten durchgesetzt werden können; nur in Ausnahmefällen, nämlich,

wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht

auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stück zu­lässigen Volumens

verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992,

VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 346). Hierfür sind besonders

triftige Gründe er­forder­lich, wie eine besondere Qualität der bestehenden

Überbauung, eine weit herum zu­rückhal­tend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine

qualifizierte landschaftliche Empfindlich­keit. Auch wenn keine solchen Gründe

gegeben sind, kann aufgrund von § 238 PBG eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte

Gliederung des zulässigen Bauvolumens erforderlich sein. Aus der gemäss

§ 238 PBG erforderlichen Rücksichtnahme kann sich auch ergeben, dass ein

Gebäude, das aufgrund seines Volu­mens sich aus der Umgebung heraushebt,

besonders sorgfältig zu gestalten ist.

In verfahrensmässiger Hinsicht ist der

Baurekurskommission beizupflichten, dass ihr zwar die Ermessenskontrolle

zusteht, dass sie sich insofern jedoch Zurückhaltung auf­erlegt, wenn die

Beurteilung der Einordnung durch die örtliche Baubehörde auf einer ver­tretbaren

Würdigung der massgeblichen Sachumstände beruht. Demgegenüber ist die Kog­nition

des Verwaltungsge­richts von Gesetzes wegen eingeschränkt. Das Gericht kann

neben der Überprüfung des Sachverhalts und der richtigen Rechtsanwendung nur

rechtsverletzende Er­mes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG).

3.2

Wie die Baurekurskommission bei ihrem Augenschein

festgestellt hat, steht nördlich des Baugrundstücks das Wohnhaus der

Beschwerdeführer, das eine Höhe erreicht, welche diejenige der projektierten

Mehrfamilienhäuser nahezu erreicht. Auch das südöstlich angrenzenden Grundstück

an der L-Strasse ist mit einem grossvolumigen, dreigeschossigen Mehrfamilienhaus

überbaut. Die Mehrheit der übrigen Nachbargrundstücke sind zwar mit kleineren,

zweigeschossigen Wohnhäusern älterer Baujahre überbaut, doch lässt sich nach

den Feststellungen der Baurekurskommission im Gebiet zwischen K-Weg und L-Strasse

ein Wandel erkennen, der dazu führt, dass, wie beim Baugrundstück und den

nördlich und südöstlich angrenzenden Liegenschaften, die älteren kleinvolumigen

Gebäude durch solche ersetzt werden, die das heute zulässige Bauvolumen ausschöpfen.

Diese tatsächlichen Feststellungen werden von den Beschwerdeführern nicht

bestritten.

3.3

Mit der durch die Erhöhung der möglichen Ausnützung

herbeigeführten baulichen Verdichtung ergibt sich zwangsläufig ein

Spannungsverhältnis zwischen den grossvolumigen Neubauten und den nach dem

früheren Recht erstellten kleineren Altbauten. Nach der dargestellten Praxis

stellt ein solches Spannungsverhältnis, wie es hier zwischen den Neubauten

nördlich und südöstlich des Baugrundstücks und den südlichen davon anschliessenden

Altbauten besteht, nur in besonderen Fällen einen Einordnungsmangel dar, der

eine Bauverweigerung rechtfertigt. Solche besonderen Umstände liegen hier nicht

vor. Die Neu­bauten schliessen auf zwei Seiten an Grundstücke an, wo die

bauliche Erneuerung durch grössere Bauvolumen bereits stattgefunden hat, und

die Umgebung zeichnet sich we­der durch besondere bauliche noch landschaftliche

Qualitäten aus. Wenn die Vorinstanzen den Umstand, dass das Gebäude als

viergeschossig erscheint, für sich allein nicht als Einordnungsmangel gewürdigt

haben, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend. Auch die Ge­staltung der

Neubauten für sich allein durften die Vorinstanzen ohne Rechtsverletzung als

befriedigend im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG würdigen; die Beschwerdeführer rügen

zwar die Neubauten weiterhin als wuchtig, erheben aber bezüglich der

Gestaltung im Detail keine Einwände mehr.

4.

Die Beschwerdeführer rügen weiter, die

Bauherrschaft habe es unterlassen, mit dem Baugesuch einen Umgebungsplan

einzureichen. Dieser Einwand ist unbegründet, da es nach der Praxis zulässig

ist, Fragen der Materialwahl und der Detailgestaltung des Gebäudes sowie die

detaillierte Umgebungsgestaltung einem späteren Verfahrens­abschnitt vorzubehalten

(RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, Rz. 465). Das gilt nur nicht, wenn der Um­gebungsplan Aufschluss

zu geben hat über Fragen, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens

von grundsätzlicher Bedeutung sind, wie bei Arealüberbauungen (vgl. RB 1997 Nr.

81.

und RB 2000 Nr. 95) oder wenn die Umgebung Teil eines

Schutzobjektes im Sinn von § 203 PBG bildet (VGr, 23. Juni 2003, VB.2002.00157,

E. 1c, www.vgrzh.ch). Solche Umstände liegen hier nicht vor, weshalb die

Bauherrschaft in Dispositiv Ziffer I.B.5 der angefochtenen Baubewilligung

zulässigerweise zur Nachreichung eines Umgebungsplans verpflichtet worden ist.

5.

Damit erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind den Beschwerdeführern die

Gerichtskosten zu auferlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und sind sie überdies zu einer

Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (MWSt. inbegriffen) an die private

Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Da den erfolglosen

Beschwer­deführern ohnehin keine Parteientschädigung zusteht, erübrigt es sich,

ihren Rechts­vertreter seinem Antrag entsprechend zur Bezifferung seines

Aufwandes aufzufordern.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für den

Gesamtbetrag.

4.

Die Beschwerdeführer werden

unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr.

1'500.- (einschliesslich MwSt.) an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

…