Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00372

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Geschäftsnummer:

VB.2003.00372

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 05.05.2004

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Nutzungsänderung: Umnutzung von Wohnräumen in Massagesalon

Zielsetzung der Sonderregelung von § 52 Abs. 1 PBG, wonach unter bestimmten Umständen der Wohnnutzung auch Arbeitsräume zugerechnet werden können (E. 1).

Ein Massagesalon ist ein in der Wohnzone W2/30 von Birmensdorf unzulässiger Betrieb. Die Voraussetzungen zur Zurechnung der entsprechenden Arbeitsräume zur Wohnnutzung gemäss § 52 Abs. 1 PBG sind nicht erfüllt, da aufgrund der Akten davon auszugehen ist, dass im Salon mehrere Prostituierte tätig sind und keine von ihnen in der betreffenden Liegenschaft wohnt (E. 2)

Stichworte:

BETRIEB

MASSAGESALON

NUTZUNGSÄNDERUNG

Rechtsnormen:

§ 52 Abs. I PBG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I.

Am 10. Februar 2003 verweigerte der

Gemeinderat X den Eheleuten A und B die baurechtliche Bewilligung für die

bereits vollzogene Umnutzung des Eltern- und des Kinderzimmers im ersten

Obergeschoss des Wohnhauses L-Strasse (Kat.-Nr. 01) in zwei Massageräume

und ordnete die Schliessung des Erotikbetriebs an.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die

Baurekurskommission am 5. September 2003 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 13. Oktober 2003

liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, Bewilligungsverweigerung und

Rekursentscheid aufzuheben und den Gemeinderat zur Bewilligungserteilung

anzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren.

Die Vorinstanz am 21. Oktober und der

Gemeinderat X am 19. Dezember 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde, letzterer

zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Mit Replik und Duplik vom 1. März bzw. 5.

April 2004 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die

streitbetroffene Einfamilienhaus-Liegenschaft befindet sich in der Wohnzone

W2/30% gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 24. September 1993

(BZO). Die in Wohnzonen zulässige Nutzweise regelt die Bauordnung wie folgt:

"Art. 17

Mit Ausnahme der Zonen W1/20% und

W2/30% sind in allen Zonen ausser Wohnungen auch Betriebe und andere Nutzungen

zulässig, sofern diese

- ihrem

Wesen nach

- von

der Funktion her

- in

der Massstäblichkeit der baulichen Erscheinung

- von

den Auswirkungen auf die Nutzungsordnung und die Umwelt

in die entsprechende Zone passen und

nur beschränkte Immissionen aufweisen.

Art. 18

In den Wohnzonen sind lediglich

nichtstörende Betriebe und Nutzungen gestattet.

In den Wohnzonen mit

Gewerbeerleichterungen sind mässig störende Betriebe zulässig."

Aus diesen Bestimmungen und ihrem

Zusammenhang ergibt sich, wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt hat,

dass in den Wohnzonen W1/20% und W2/30% keine Betriebe, sondern ausschliesslich

Wohnbauten zulässig sind. Dieser Nutzung sind aber gemäss § 52 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) auch Arbeitsräume

zuzurechnen, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen

Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen. Diese Bestimmung wurde geschaffen,

um freiberuflich Tätigen die Ausübung ihres Berufs im eigenen Haus oder in der

eigenen Wohnung zu ermöglichen, wobei der Gesetzgeber nicht in erster Linie an

Prostituierte, sondern an Ärzte, Architekten, Anwälte, Grafiker und dergleichen

dachte (vgl. Protokoll der Kommission des Kantonsrats für das Planungs- und

Baugesetz, 1975, S. 214; Antrag des Regierungsrats zu einem Gesetz über

die Neuordnung des Planungs- und Baurechts, Amtsblatt 1973, Textteil, S. 1818).

Es handelt sich um eine Sonderregelung, die entsprechend ihrer Zielsetzung nur

eingreift, wenn der oder die Freiberufliche am Ort, wo die Vergünstigung

beansprucht wird, auch tatsächlich wohnt und dort den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen

hat (VGr, 23. April 1981, BEZ 1981 Nr. 3).

Unter den Begriff des Betriebs fällt die

Zusammenfassung personeller und sachlicher Mittel für einen wirtschaftlichen

Zweck (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

3.

A., Zürich 2003, Ziff. 11.2.2.2); insbesondere gehören dazu auch

Dienstleistungsbetriebe und die so genannten freien Berufe wie Ärzte,

Rechtsanwälte und dergleichen (VGr, 9. Dezember 1998, BEZ 1999 Nr. 1;

Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des

Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 160).

2.

Ein Massagesalon ist ungeachtet der Zahl

der Beschäftigten ein Betrieb im Sinn des Planungs- und Baurechts und deshalb

in der Zone W2/30% der Gemeinde X unzulässig. Dass die jeweils zwei selbständig

arbeitenden Masseusen bisher nicht negativ aufgefallen sein sollen und sich

ihre Kunden "ruhig und anständig" verhalten, ist insofern nicht von

Bedeutung.

Es kann sich deshalb nur fragen, ob die

grundsätzlich zonenwidrige Nutzung gestützt auf § 52 Abs. 1 PBG

zulässig ist. Die Vorinstanz hat dies verneint. Gemäss den von der örtlichen

Baubehörde eingereichten Unterlagen hätten in der streitbetroffenen Liegenschaft

sechs verschiedene Frauen ihre Dienste angeboten, die offenkundig nicht alle

dort wohnen und arbeiten könnten. Aber auch wenn entsprechend den Angaben in

der Rekursschrift dort nur jeweils zwei Masseusen ihre Dienstleistungen

anbieten würden, sei nicht ersichtlich, dass diese an der L-Strasse ihren

Wohnsitz hätten; im Telefonbuch finde sich unter dieser Adresse nur der Eintrag

"Gesundheitspraxis G".

Die Beschwerdeführenden wiederholen ihre

bereits im Rekursverfahren vorgebrachte Sachdarstellung, dass an der L-Strasse

lediglich zwei Masseusen ihrem Gewerbe nachgingen, die dort auch wohnen würden

und in X angemeldet seien.

Diese in keiner Weise belegten Behauptungen

lassen die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts durch die Vorinstanz

weder als falsch noch als unvollständig erscheinen. Abgesehen davon, dass die

Beschwerdeführenden im ganzen bisherigen Verfahren die beiden Masseusen, die in

der streitbetroffenen Liegenschaft wohnen und den Mittelpunkt ihrer

Lebensbeziehungen haben sollen, noch nie namentlich genannt haben, stehen diese

Behauptungen auch im Widerspruch zu den von der Beschwerdegegnerin in der

Beschwerdeantwort dargelegten und von den Beschwerdeführenden nicht

bestrittenen Meldeverhältnissen. Gemäss Abfrage vom 17. Dezember 2003

sind an der L-Strasse in X nur E und F angemeldet.

Die Beschwerde erweist sich damit als

offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.

3.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des

Verfahrens, bei dem es bekanntermassen um beträchtliche wirtschaftliche

Interessen geht, den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer

Haftung aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]). Sie sind überdies zu einer Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- (einschliesslich MwSt.) an die Gegenpartei zu verpflichten

(§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- (inkl. MwSt.) an die Beschwerdegegnerin verpflichtet,

zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtskraft des Entscheids an gerechnet.

5.

…