VB.2003.00382

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00382

14. Juli 2004Deutsch10 min

(URT.2004.8060)

Die Vorinstanz hat den Weg, der dem streitbetroffenen Grundstück sowie mindestens einer weiteren Parzelle als gesetzliche Erschliessung dient und damit einem unbestimmten Benützerkreis offen steht, zu Recht als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG qualifiziert. Zu diesem Weg hat der geplante Neubau einen Abstand von 3,5 m einzuhalten (§ 265 Abs. 1 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO Zürich). Da sich der Mangel der Abstandsunterschreitung durch das Bauvorhaben nicht mittels Nebenbestimmungen gemäss § 321 Abs. 1 PBG heilen lässt, hat die Vorinstanz die Baubewilligung ohne Rechtsverletzung aufheben können (E. 2.4).

Sachverhalt

Am 17. Dezember 2002 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Eigentümerin A die baurechtliche Bewilligung

für ein Mehrfamilienhaus mit Doppelgarage an der L-Strasse in Zürich.

Gleichzeitig bewilligte sie die Aufhebung der Grenze zwischen der bisherigen Einfamilienhausliegenschaft

Kat.-Nr. 01 und der Zufahrtsparzelle Kat.-Nr. 02, welche beide im

Eigentum der Bauherrschaft stehen und mit einer Gesamtfläche von 673 m2

den Baugrund für den Neubau bilden. Die bisherige Wegparzelle Kat.-Nr. 02

dient heute neben der bisherigen Einfamilienhausliegenschaft der Bauherrin drei

weiteren Liegenschaften als gesetzliche Erschliessung und ist mit

entsprechenden Fahr- und Wegrechten belastet, die gemäss Ziffer I.B.2 der

Baubewilligung auf die neu zu bildende Parzelle zu übertragen sind.

Erwägungen

II.

Gegen diese Bewilligung liessen C sowie D

und E als Eigentümer von zwei der durch die Wegparzelle Kat.-Nr. 02

erschlossenen Grundstücken Rekurs an die Baurekurskommission I erheben,

welche das Rechtsmittel nach einem Augenschein am 12. September 2003 guthiess

und die Baubewilligung aufhob.

III.

Mit Beschwerde vom 17. Oktober 2003 liess

A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und die

Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenparteien. Überdies sei das Verfahren

einstweilen zu sistieren.

Mit Präsidialverfügung vom 21. Oktober

2003.

wurde das Verfahren sistiert und am 5. Februar 2004 wieder

aufgenommen, nachdem eine einvernehmliche Regelung gescheitert war.

Die Vorinstanz beantragte am 13. Februar

2004.

Abweisung und die Bausektion der Stadt Zürich am 2. März 2004

Gutheissung der Beschwerde. C, D und E liessen am 7. April beantragen, die

Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Die

Beschwerdeführerin ist zur Anfechtung des sie belastenden Rekursentscheids

offenkundig legitimiert, weshalb auf die form- und fristgerecht erhobene

Beschwerde einzutreten ist.

2.

2.1

Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung in

erster Linie wegen Unterschreitung des Wegabstands aufgehoben, der hier gemäss § 265

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. nach

Art. 12 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung von 1992/1999 Teile I–VI

(BZO) 3,5 m betrage. Die heute eine eigene Parzelle bildende Stichstrasse Kat.-Nr. 02

reiche von der L-Strasse bis in die dritte Bautiefe und werde mit dem

Neubauvorhaben unbestrittenermassen acht Wohneinheiten auf vier Grundstücken

als Zufahrt dienen. In solchen Fällen sei ein Abstand vom Strassengebiet

einschliesslich des Kehrplatzes unabdingbar. Die Vereinigung der

Zufahrtsparzelle mit dem Baugrundstück sei statthaft, solange die Wegrechte auf

die neue Parzelle übertragen würden. Ebenso könne die servitutarisch gesicherte

Wegfläche hier auf die für zehn Wohneinheiten erforderliche Minimalbreite von

3,6 m reduziert werden. Der Neubau unterschreite den so ermittelten Abstand um

rund einen Meter und die Nordfassade des Mehrfamilienhauses bzw. die Ostfassade

der angebauten Garage stünden unzulässigerweise direkt am Kehrplatz. Dieser

werde auf ein Mass von 6 x 6 m verkleinert, sodass Fahrzeuge nur noch erschwert

oder unter Beanspruchung der Einfahrt auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03

gewendet werden könnten. Zwar dürfe auf die L-Strasse auch rückwärts

ausgefahren werden, doch bestehe weder Anlass noch Anspruch auf Aufhebung des

nach den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 nötigen Kehrplatzes und

einer entsprechenden Verschlechterung der verkehrsmässigen Erschliessung. Die

gesetzliche Ordnung verlange bei Zufahrtswegen einen Abstand von durchgehend

3,5 m, der hier verletzt werde. Die Baubewilligung sei schon aus diesem Grund

aufzuheben.

2.2

Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei von

der Erschliessung von acht Wohneinheiten ausgegangen, ohne zu prüfen, inwiefern

die Benützung des Wegs durch Anstösser rechtlich zulässig sei. Den Anstössern

in der ersten Bautiefe stehe dieses Recht nur im vorderen Teil der Wegparzelle

zu, weshalb der hintere Teil nur noch der Erschliessung des Baugrundstücks und

der gegenüberliegenden Parzelle Kat.-Nr. 03 diene, weshalb dieser

Wegabschnitt nicht mehr als öffentlich zu würdigen sei. Zwar verfüge auch die zuhinterst

an die Wegparzelle anstossende Liegenschaft Kat.-Nr. 04 über ein Fuss- und

Fahrwegrecht, doch sei dieses Grundstück über die M-Strasse erschlossen. Über

einen Kehrplatz müsse der Zufahrtsweg nicht verfügen; es genügten die auf den anstossenden

Grundstücken bestehenden Kehrmöglichkeiten.

Die Beschwerdegegnerschaft macht in

formeller Hinsicht geltend, die tatsächliche Behauptung der Beschwerdeführerin,

dass die Anstösserliegenschaften in der ersten Bautiefe nur ein auf den

vorderen Teil der Wegparzelle beschränktes Fuss- und Fahrwegrecht hätten, sei

neu und deshalb gemäss § 52 Abs. 2 VRG nicht mehr zulässig. Sie setze

sich auch nicht mit der Erwägung der Vorinstanz auseinander, dass wegen der

Verkleinerung des Kehrplatzes die verkehrsmässige Erschliessung verschlechtert

werde, sodass die Beschwerde schon aus diesem Grund abzuweisen sei. Der

Zufahrtsweg, der acht Wohneinheiten auf vier Grundstücken erschliesse, sei auf

Grund seiner Erschliessungsfunktion klar ein öffentlicher Weg im Sinn von § 265

PBG, der auch den allen Wegberechtigten dienenden Kehrplatz umfasse. Der

Wegabstand sei deshalb massiv unterschritten und der an der Ostfassade vorgesehene

Erker rage sogar ins Weggebiet hinein.

2.3

Die formellen Einwände der Beschwerdegegnerschaft

sind unbegründet. Die Beschwerdeführerin hat bereits im Rekursverfahren geltend

gemacht, der hintere Teil des Wegs diene nur dem Baugrundstück und der diesem

gegenüberliegenden Parzelle Kat.-Nr. 03. Wenn sie nun ausführen lässt, die

Anstösser in der ersten Bautiefe seien zur Benützung dieses hinteren Teils

nicht berechtigt, so ist das lediglich eine Präzisierung und keine gemäss § 52

Abs. 2 VRG unzulässige neue Tatsachenbehauptung. Sodann hat die Vorinstanz

auf die Verschlechterung der Erschliessung im Zusammenhang mit der Verkleinerung

der Kehrplatzfläche hingewiesen. Dieser Erwägung tritt die Beschwerdeführerin

mit dem Einwand entgegen, ein Zugangsweg brauche keinen Kehrplatz, sondern es

genügten die Kehrmöglichkeiten auf den anstossenden Grundstücken. Es kann deshalb

keine Rede davon sein, dass die Beschwerdeführerin den Bauverweigerungsgrund

einer ungenügenden Erschliessung akzeptiert habe.

2.4

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts,

von der abzuweichen kein Grund besteht, kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg

als öffentlich oder als privat zu gelten hat, nicht auf die

Eigentumsverhältnisse, sondern auf die Erschliessungsfunktion des Wegs an. Das

Verwaltungsgericht hat in einem Fall, wo eine im Miteigentum stehende Parzelle

dem einen Grundstück als gesetzliche Zufahrt diente und gleichzeitig die

Funktion des Fussgängerzugangs für die Bewohner eines auf dem Nachbargrundstück

geplanten Neubaus zu übernehmen hatte, einen öffentlichen Weg angenommen. Der

Weg werde in einem solchen Fall von einem unbestimmten Benutzerkreis und für

mehr als ein einziges Grundstück beansprucht. Damit liege im Sinn von § 265

Abs. 1 PBG ein öffentlicher Weg vor (RB 1987 Nr. 77; RB 1982 Nr. 149

= BEZ 1982 Nr. 20; bestätigt in VGr, 5. September 2001, BEZ 2001 Nr. 48).

Die heutige Wegparzelle Kat.-Nr. 02

dient unbestrittenermassen auch in ihrem hinteren Teil nicht nur dem

Baugrundstück, sondern ebenso der gegenüberliegenden Einfamilienhausliegenschaft

Kat.-Nr. 03 als gesetzliche Erschliessung. Zudem verfügt auch die zuhinterst

an die Wegparzelle anstossende Liegenschaft Kat.-Nr. 04 über ein Fuss- und

Fahrwegrecht, das jederzeit wieder beansprucht werden könnte. Damit stellt der

Weg nicht bloss eine grundstücksinterne Erschliessung dar, sondern er steht als

gesetzliche Erschliessung von mindestens zwei Grundstücken einem unbestimmten

Benützerkreis offen. Die Vorinstanz hat deshalb den Weg zutreffend als öffentlich

qualifiziert. Ob der Wegabstand nach Art. 12 Abs. 1 BZO, wo nach dem

Wortlaut der Bestimmung nicht zwischen öffentlichen und privaten Wegen

unterschieden wird, auch bei Privatwegen 3,5 m betragen muss, braucht

nicht entschieden zu werden. Ebenfalls braucht der Frage nicht weiter nachgegangen

zu werden, ob die Fuss- und Fahrwegrechte der Anstösser in der ersten Bautiefe

sich nur auf diesen Wegabschnitt beziehen. Immerhin ist anzumerken, dass im

Rahmen einer vorfrageweisen Prüfung viel dafür spricht, dass die als eigene

Parzelle ausgeschiedene und mit einem Kehrplatz ausgestattete Stichstrasse den

berechtigten Grundstücken in ihrer gesamten Ausdehnung, das heisst

einschliesslich des Kehrplatzes, als Erschliessung dienen soll. Nötigenfalls

wird aber der Zivilrichter den Umfang der Dienstbarkeiten zu bestimmen haben.

Beträgt der gebotene Wegabstand 3,5 m, so

wird er durch den geplanten Neubau auch dann unterschritten, wenn als Weggebiet

nicht die heutige Parzelle Kat.-Nr. 02 angenommen wird, sondern mit der

Vorinstanz lediglich ein 3,6 m breiter Streifen. Auch in diesem Fall beträgt

die Abstandsunterschreitung unbestritten rund einen Meter.

Diese Abstandsunterschreitung betrifft

die gesamte Ostfassade des geplanten Neubaus und insbesondere auch die interne

Erschliessung. Der Mangel des Bauvorhabens kann deshalb nicht ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden, sondern bedarf tief greifender Projektänderungen.

Die Vorinstanz hat deshalb ohne Rechtsverletzung die Baubewilligung aufheben

können, statt sie gemäss § 321 Abs. 1 PBG durch entsprechende

Nebenbestimmungen zu ergänzen. Das gilt umso mehr, als ein Zufahrtsweg, wenn er

als Stichstrasse ausgebildet ist, gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien über

eine Kehrmöglichkeit verfügen muss, wobei eine rechtliche Sicherung auf

Privatgrund genügt. Mit dem geplanten Neubau geht der bestehende Kehrplatz

verloren, ohne dass eine (rechtliche gesicherte) Kehrmöglichkeit neu geschaffen

wird. Dass das Wenden auf bestehenden oder neu geplanten Abstellplätzen

grundsätzlich möglich bleibt, genügt schon deshalb nicht, weil keine Gewähr

dafür besteht, dass diese für Wendemanöver tatsächlich zur Verfügung stehen.

3.

Die Beschwerdeführerin beansprucht

nötigenfalls die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des

Wegabstands. Der Umstand, dass bei Beachtung des gebotenen Wegabstands die

maximal zulässige Ausnützung nicht ausgeschöpft werden kann, begründet indessen

keine besonderen Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG und vermag

die Erteilung einer Ausnahmebewilligung deshalb nicht zu rechtfertigen.

4.

Die Beschwerde erweist sich damit als

unbegründet und ist abzuweisen. Ausganggemäss sind die Verfahrenskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG), die überdies zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'590.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird

zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30

Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

…