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Entscheid

VB.2003.00384

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00384

14. Januar 2004Deutsch18 min

(URT.2004.7719)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 11. Dezember

2002 J unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die

Neugestaltung des hinter dem Grundstück N-Strasse 01 gelegenen Innenhofes

Kat.Nr. 12 (Gebäudekomplex Q) sowie die Erstellung einer über einen

Autolift in der Hofzufahrt (Kat.Nr. 13) zugänglichen Unter­niveaugarage

mit 34 Abstellplätzen. Die Grundstücke Kat.Nrn. 13 und 12 stehen im

Eigentum der Stadt Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben H einerseits sowie A und Mitrekurrenten

anderseits je mit separaten Eingaben vom 10. Januar 2003 Rekurs an die Baurekurskommission

I. Diese vereinigte am 12. September 2003 die Rekursverfahren, trat auf die

Rechtsmittel von D und E nicht ein und wies die Rekurse ab.

III.

Mit Beschwerde vom 16. Oktober 2003 (VB.2003.00384) liess H

dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und

die nachgesuchte Baubewil­ligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit Eingabe vom 16./17. Oktober 2003 (VB.2003.00385)

erhoben auch A und Mitrekur­renten Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie

beantragten, den Beschluss der Bau­rekurskommission I vom 12. September 2003

aufzuheben, eventuell die Akten an die Vorinstanz zum Neuentscheid

zurückzuweisen und verlangten eine Prozessentschädigung.

Die Baurekurskommission, die Bausektion der Stadt Zürich

sowie der private Beschwerde­gegner beantragen in beiden Verfahren die

Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf Zusprechung einer

Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00384 und VB.2003.00385

wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission I vom

12.

September 2003 und be­treffen das gleiche Bauvorhaben. Da zudem die beiden

Beschwerden teilweise die gleichen Rechtsfragen aufwerfen, sind die Verfahren

aus prozessökonomischen Gründen zu ver­einigen.

2.

Die Beschwerdeführerin Nr. 6 beantragt in

prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augenscheines. Da der massgebliche

Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener

Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32,

mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Fest­stellungen der

Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse, insbesondere die Fotografien und

das Protokoll des Augenscheines, können auch im Beschwerdeverfahren berück­sichtigt

werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

3.

Die Beschwerdeführer Nr. 3 und 4 wenden sich vorab

gegen den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz. Als formell unterlegene

Rekurrenten sind sie befugt, den Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim

Verwaltungsgericht anzufechten und geltend zu machen, die Vorinstanz sei zu

Unrecht auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. Auflage, Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).

3.1

Damit ein Nachbar zum Rechtsmittel gegen eine

baurechtliche Bewilligung befugt ist, muss er einerseits eine hinreichende enge

räumliche Beziehung zum Baugrundstück besitzen und anderseits durch die

Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in

eigenen Interessen berührt sein (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG; § 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegesetzes

vom 24. Mai 1959, VRG). Der Anfechtende hat die Sachumstände darzulegen, welche

seine Legitimation begründen (RB 1989 Nr. 10). Dies muss bereits vor

der ersten Rechtsmittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965,

S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8) und

kann in einem oberen Rechtsmittelverfahren nicht nachgeholt werden.

Die Beschwerdeführer Nr. 3 und 4 haben in ihrer

Rekursschrift vom 10. Januar 2003 hinsichtlich ihrer Legitimation lediglich

ausgeführt, sie seien Eigentümer und Mieter der Liegenschaft O-Strasse 02.

Diese Liegenschaft gehört nicht zu jenen, welche den Gebäude­komplex Q

umschliessen, sondern liegt weiter nördlich an der O-Strasse. Inwiefern eine

legitimationsbegründende räumliche Beziehung bestehen soll und weshalb die Beschwer­deführer

Nr. 3 und 4 durch das angefochtene Bauvorhaben mehr als irgendjemand

berührt sein sollen, haben sie in der Rekursschrift nicht dargetan. Diese

Sachumstände können auch nicht an einem Augenschein, welcher der unmittelbaren

Feststellung der örtlichen Verhältnisse dient, nachgeschoben werden. Zu Recht

ist die Vorinstanz auf die Rekurse der Beschwerdeführer Nr. 3 und 4 nicht

eingetreten.

3.2

Selbst wenn der Einwand berechtigt wäre und die

Rekurskommission auf die beiden Rekurse hätte eintreten müssen, würde dies

nicht zu einer Aufhebung und Rückweisung an die Vorinstanz führen. Denn es

steht dem Verwaltungsgericht gemäss § 63 Abs. 1 VRG frei, in solchen

Fällen selbst zu entscheiden. Da die Baurekurskommission I auf den Rekurs

der Beschwerdeführer Nr. 1, 2.1, 2.2 und 5 eingetreten und deren

Vorbringen materiell behandelt hat, wäre auf jeden Fall reformatorisch zu

entscheiden.

4.

Die Beschwerdeführer wenden materiell gegen den Entscheid

der Baurekurskommission I zur Hauptsache ein, das Hofgrundstück stelle

öffentlichen Grund dar, was die Erteilung einer Konzession an den privaten

Bauherrn bzw. eine Entwidmung des Areals vor Durch­führung eines

Baubewilligungsverfahrens erfordere. Diesen Einwand hat die Beschwerde­führerin

Nr. 6 bereits im Rekursverfahren erhoben. Demgegenüber haben die

Beschwerde­führer Nr. 1–5 in ihrer Rekursschrift vom 10. Januar 2003

geltend gemacht, Kat. Nr. 14 werde durch das Abluftrohr unrechtmässig

beansprucht, das Recht zur hofseitigen Zufahrt zu diesem Grundstück könne nicht

ohne Zustimmung des Beschwerdeführers Nr. 1 als Grundeigentümer entzogen

werden und die Baubewilligung habe unzulässigerweise als Auflage die

Zustimmungserklärung des Grundeigentümers von Kat.Nr. 15 vorbehalten. Die

Behauptung, der Gebäudekomplex Q stelle aufgrund verschiedener Umstände

öffentlichen Grund dar, erheben diese Beschwerdeführer erstmals vor

Verwaltungsgericht. Da das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz

entscheidet, können laut § 52 Abs. 2 VRG neue Tatsachen nur soweit

geltend gemacht werden, als es durch die ange­fochtene Anordnung notwendig

geworden ist. Die neuen tatsächlichen Vorbringen, mit welchen die

Beschwerdeführer im Verfahren VB.2003.00385 ihre Behauptung begründen, beim Gebäudekomplex Q

und der Hofeinfahrt handle es sich um öffentlichen Grund, sind mithin im

Beschwerdeverfahren nicht zu hören.

4.1

Die Rekurskommission kam im angefochtenen Entscheid

zum Schluss, das Hofgrundstück stelle keinen öffentlichen Grund dar. Zur

Begründung führte sie aus, aufgrund eines Aktenstückes aus dem Jahre 1934 sei

wohl davon auszugehen, dass der Hof früher einmal als öffentlicher Grund der

Allgemeinheit zugänglich gewesen sei. Heute diene der Innenhof indessen

vorwiegend als private Abstellfläche für Motorfahrzeuge. Die entsprechenden

Parkfelder seien gelb markiert. Für deren Benützung seien der

Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich keine – wie bei Sondernutzung

öffentlichen Grundes üblich – Konzessionsgebühren, sondern Mieten zu bezahlen.

Auch sei die Hofparzelle mit im Grundbuch eingetragenen (privatrechtlichen)

Dienstbarkeiten belastet, so etwa ein Fuss- und Fahrweg­recht zu Gunsten der

Parzelle Kat.Nr. 15 oder eine Berechtigung zur Erstellung einer Treppe zu

Gunsten der Parzelle Kat.Nr. 16. Weiter werde das Grundstück gemäss Grundbuch

heute als Hofraum beschrieben, während beispielsweise die ausserhalb des Hofes

gelegene Zufahrtsparzelle Kat.Nr. 13 als öffentliche Strasse bezeichnet

sei. Überdies sei in den sechziger Jahren der Zugang zum Hof durch ein Eisentor versperrt worden,

welches nur durch Berechtigte mit einem Schlüssel geöffnet werden könnten. Ferner

sei ein Fahr­verbot für Unberechtigte erlassen worden, welches im Bereich des

Hofeinganges angebracht sei. Der Innenhof sei daher heute nicht mehr als

öffentlicher Grund zugänglich, sondern dem Gemeingebrauch vollständig entzogen,

d.h. entwidmet und zähle damit nicht mehr zu den öffentlichen Sachen im

Gemeingebrauch. Eine formelle Entwidmung sei nicht erforderlich gewesen. Das

Erfordernis einer Entwidmung durch förmlichen Rechtsakt gelte nur für die

Aufhebung von öffentlichen Strassen und zudem erst mit dem In-Kraft-Treten am

1.

Januar 1983 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrassG).

Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin Nr. 6

in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, die Hofeinfahrt (Teil von Kat.Nr. 13)

zähle seit jeher zum Gebäudekomplex Q (Kat.Nr. 12). Bei Kat.Nr. 13

handle es sich indessen eindeutig um eine öffentliche Zufahrt. Dies belege der

Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 13. September 1934, in welchem

der Gebäudekomplex Q als öffentliches Hofgebiet bezeichnet und dem Gesuch­steller

eine Konzession zur Durchleitung einer Fernheizung erteilt werde. Auch aus dem

Beleg betreffend Errichtung eines Fuss- und Fahrwegrechtes zu Gunsten der Parzelle

Kat.Nr. 15 und zulasten von 12 gehe hervor, dass auch die Stadt Zürich als

Eigentümerin des belasteten Grundstückes von einer öffentlichen Hofeinfahrt

Kat. Nr. 13 ausging. Sodann ruhten auf dem Grundstück Kat.Nr. 13

verschiedene öffentlichrechtliche Konzessionen und keine Dienstbarkeiten. Kat.Nr. 13

sei wie jede öffentliche Zufahrt im Verwaltungs- und nicht im Finanzvermögen

der Stadt Zürich. Unterhalt, Reinigung und Beleuchtung würden durch das

Tiefbauamt besorgt. Die Hofeinfahrt diene als Zugang zum Gebäude N-Strasse 01

und erschliesse zusammen mit dem eigentlichen Hofgrundstück die dahinter liegenden

Parzellen, auf denen seit jeher auch Fahrzeuge abgestellt würden. Die

Hofeinfahrt und der Hof würden von Anwohnern regelmässig begangen, woran auch

die Montage eines Gittertors in den sechziger Jahren nichts geändert habe.

Anfangs der sech­zi­ger Jahre sei die Hofeinfahrt im Zusammenhang mit dem

Neubau des Hauses N-Strasse 01 verschoben worden. Da sich an der Nutzung

des Hofparzelle Kat.Nr. 12 seit mindestens 1930 nichts geändert habe,

stelle auch dieses Grundstück nach wie vor öffentlicher Grund dar. Der Zugang

zum Hintereingang des Gebäudes O-Strasse 03 sei von der Stadt mit gelben

Kreuzen markiert worden. Die in den Hofrandgebäuden untergebrachten Geschäfte

und Restaurants würden seit jeher über den Hof beliefert. Im Keller der

Liegenschaft O-Strasse 03 befinde sich ein Öltankstutzen, der nur über den

Hof zugänglich sei. Es treffe zwar zu, dass für die Abstellplätze Mieten

bezahlt würden. Dies entspreche jedoch dem pragmatischen Vorgehen der Stadt,

weil die Einrichtung einer Parkzone im Gebäude­komplex Q praktisch nicht

möglich sei. Das Fahrverbot für Unberechtigte ändere am öffentlichen Charakter

des Gebäudekomplexes Q nichts, sei es doch durchaus üblich, öffentliche

Strassen mit Fahrverbotstafeln zu versehen. Eine Entwidmung müsse für die

Betroffenen erkennbar sein. Vorliegend habe jedoch an der gemeingebräuchlichen

Nut­zung des Gebäudekomplexes Q seit 1930 nichts geändert, weshalb auch

keine formlose Entwidmung stattgefunden habe. Ohne Zufahrtsmöglichkeit über den

Gebäudekomplex Q seien die Liegenschaften um diesen nicht genügend

erschlossen. Dazu gehöre auch, dass die einwandfreie Behandlung von

Abstallstoffen gewährleistet sei. Die heute im Gebäude­komplex Q

platzierten Abfallcontainer könnten nicht auf der O-Strasse abgestellt werden.

4.2

Das streitige Bauvorhaben umfasst Kat.Nr. 12 (Gebäudekomplex Q)

sowie die Hofdurch­fahrt, welche eine Teilfläche der Parzelle Kat.Nr. 13 (N-Strasse)

bildet. Beide Liegenschaften stehen im Eigentum der Stadt Zürich. Die

Beschwerdeführer gehen davon aus, dass der Gebäudekomplex Q und die

Hofdurchfahrt als öffentlicher Grund zu den öffentlichen Sachen im

Gemeingebrauch zu zählen sei. Öffentliche Sachen im Gemeingebrauch zählen neben

dem Verwaltungs- und Finanzvermögen zu den öffentlichen Sachen im weiteren Sinn

und stehen jedermann im Rahmen ihrer Zweckbestimmung zur Nutzung offen. Durch

diesen offenen Benutzerkreis unterscheiden sie sich vom Verwaltungsvermögen,

das nur einem beschränkten Kreis von Benutzern, aber wie die öffentliche Sachen

im Gemeingebrauch unmittelbar öffentlichen Zwecken dient. Im Gegensatz dazu

steht das Finanzvermögen, das nur mittelbar durch seinen Ertrag oder

Vermögenswert zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben beiträgt (vgl. hierzu: Ulrich

Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2326 ff.;

Tobias Jaag, Gemeingebrauch und Sondernutzung öffentlicher Sachen, ZBl 93/1992,

S. 146 f.).

Öffentliche Sachen im Gemeingebrauch stehen allen Privaten

zur Benutzung offen. Der Gemeingebrauch kann sich aus der Natur der

öffentlichen Sache (Seen, Flüsse) ergeben oder durch Widmung begründet werden.

Wenn die Benutzung seitens der Allgemeinheit beendet werden soll, bedarf es

einer Entwidmung. Widmung und Entwidmung können grundsätzlich auch formlos

erfolgen (Häfelin/Müller, Rz. 2346 ff., 2349; René Rhinow/ Beat

Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/ Frankfurt

a.M. 1990, Nr. 116 B II). Das Zürcher Verwaltungsrecht sah bis 1982 für

die Widmung und Entwidmung öffentlicher Strassen keine förmliche Anordnung vor

(ZR 60/1961 Nr. 126 S. 312 E. 5; RB 1964 Nr. 15; vgl. RB

1988.

Nr. 64 = BEZ 1989 Nr. 2 E. 1a). Seit dem In-Kraft-Treten

von § 38 Abs. 1 StrassG am 1. Januar 1983 setzt die Entwidmung

öffentlicher Strassen einen förmlichen zu publizierenden Beschluss des

Strasseneigentümers voraus.

4.2.1

Nach den Feststellungen der Vorinstanz anlässlich

ihres Augenscheines vom 22. Juli 2003 dient der Gebäudekomplex Q heute

vorwiegend als private Abstellfläche für Motorfahrzeuge. Die Parkfelder sind

gelb markiert und werden vermietet. Für deren Benutzung sind der

Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich Mietzinse zu bezahlen. Bei der Hof­einfahrt

ist Fahrverbot signalisiert mit dem Zusatz "Zufahrt nur zum Güterumschlag

gestattet" sowie ein amtliches Verbot im Sinn von § 225 der

Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 (ZPO) mit Androhung von Busse bei

Zuwiderhandeln. Zudem wird der Zugang zum Hof durch ein Eisentor versperrt, welches ab 22 Uhr geschlossen wird

und für welches jeder Parkplatzmieter einen eigenen Torschlüssel besitzt (vgl.

Protokoll Baurekurskommission, S. 6, act. 9/1, VB.2003.00384). Der Gebäudekomplex Q

steht damit gerade nicht grundsätzlich jedermann zur Benutzung offen. Die

Parkplätze stehen ausschliesslich den Mietern zur Verfügung, was die Benutzung

durch die Allgemeinheit ausschliesst. Die Reservation öffentlichen Grundes für

Anstösser wäre mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Benutzer nicht

vereinbar (vgl. Bundesrat, 23. Dezember 1968, in: ZBl 70/1969 S. 473 ff.;

BGE 98 IV 260, 262 f.). Auch das amtliche Verbot von 1965 bei der

Hofeinfahrt schliesst die Allgemeinheit von der Benutzung des Gebäudekomplexes Q

aus (§ 225 ZPO). Die Absperrung des Hofes wäh­rend der Nachtstunden wäre

an sich mit dem Charakter als öffentlicher Grund nicht unvereinbar, weist doch

die Stadt Zürich auch andere öffentliche Plätze und Anlagen auf, welche nachts

abgesperrt werden. Die Tatsache, dass die Parkplatzmieter für diese Absperrung

einen Schlüssel besitzen, zeigt jedoch, dass der Hof lediglich einzelnen Personen offen stehen soll. Schliesslich ist

auch aus den Kat.Nr. 12 (Gebäudekomplex Q) belastenden Dienst­bar­kei­ten,

d.h. aus dem Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Liegenschaft Kat.Nr. 15,

um zur Doppelgarage auf diesem Grundstück zu gelangen, sowie aus dem Baurecht

für die Erstellung einer Treppe zu Gunsten Kat.Nr. 16, zu schliessen, dass

der Gebäudekomplex Q keine öffentliche Sache im Gemeingebrauch ist und

nicht jedermann zur Verfügung steht, sondern das Benutzungsrecht einzelnen Personen

durch die Stadt Zürich als Grundeigen­tümerin obligatorisch oder dinglich eingeräumt

wird.

Der Ausschluss der Allgemeinheit von der Benutzung

betrifft auch die Hofdurchfahrt. Diese dient allein als Zugang zum Gebäudekomplex Q,

hat also keine eigenständige Nutzungsfunktion. Die erwähnte Signalisation wie

auch das Eisentor stehen am Eingang des Durchganges. Von der Zweckbestimmung

her stellen damit Hofdurchfahrt und Gebäudekomplex Q eine Einheit dar.

Dass die Hofdurchfahrt parzellarisch Teil des Grund­stückes Kat.Nr. 13 (N-Strasse)

darstellt, steht dem nicht entgegen, denn ein einzelnes Grundstück kann

durchaus verschiedene Zweckbestimmungen haben. Auch aus dem Beschluss der

Bausektion I des Stadtrates Zürich vom 13. September 1934 (siehe nach­stehend

E. 4.2.4) kann nichts anderes abgeleitet werden, erfolgte doch damals die

Zufahrt zum Hof offen zwischen zwei Gebäuden nordöstlich der heutigen

Durchfahrt.

4.2.2

Auch die übrigen Einwände der Beschwerdeführer

gegen die Rechtsauffassung der Baubewilligungsbehörde und Vorinstanz sind nicht

begründet. Ob das Hofgrundstück

frü­her als öffentlicher Grund der Allgemeinheit zugänglich war, als die

Bausektion I des

Stadtrates Zürich am 13. September 1934 einem Privaten eine Konzession zur

Einlegung einer Fernheizung erteilte, ist nicht entscheidrelevant. Zum einen

erfolgte damals die Zufahrt – wie bereits erwähnt – offen nordöstlich des

heutigen Durchganges. Zudem kann eine öffentliche Sache im Gemeingebrauch auch

formlos entwidmet werden. Die Allgemeinheit wird von der Benutzung des Hofes

ausgeschlossen, indem dieser vorwiegend als private Abstellfläche für

Motorfahrzeuge dient und ihr der Durchgang rechtlich durch ein

audienzrichterliches Verbot im Sinn von § 225 ZPO und baulich durch ein

Tor verwehrt wird. Eine allfällige frühere Allgemeinnutzung wurde auf jeden

Fall durch diese in den sechziger Jahren getroffenen Massnahmen für jedermann

ersichtlich aufgehoben (entwidmet). Das Erfordernis einer förmlichen Entwidmung

im Sinn von § 38 Abs. 1 StrassG greift schon deshalb nicht ein, weil

diese Bestimmung erst seit 1. Januar 1983 in Kraft steht. Unter diesen

Umständen kann offen bleiben, ob vorliegend auch das Erfordernis der

öffentlichen Strasse fehlen würde. Am aufgezeigten Ausschluss der

Allgemeinheit von der Benutzung des Gebäudekomplexes Q samt Hofdurchgang

ändert schliesslich auch nichts, dass die Parkplätze im Hof gelb und einzelne Zugänge mit Kreuzen

markiert sind, dass die Liegenschaft O-Strasse 03 hofseits einen Öltankstutzen

aufweist und dass einzelne Anwohner ihren Umschlag hofseitig vornehmen und dort

Container aufstellen.

4.2.3

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Gebäudekomplex Q

(Kat.Nr. 12) und die Hofdurchfahrt (Teil von Kat.Nr. 13) keine öffentlichen

Sachen im Gemeingebrauch darstellen. Zurecht hat die Vorinstanz den Einwand

abgelehnt, vor Erteilung der Baubewilligung müsse verfügt werden, dass die

Allgemeinheit künftig von der Benutzung des Gebäudekomplexes Q samt

Hofdurchgang ausgeschlossen sei (Entwidmung).

5.

5.1

Der Gebäudekomplex Q Kat.Nr. 12 ist mit

einem Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Liegenschaft Kat.Nr. 15

(Liegenschaft P-Strasse) im Eigentum der Firma L belastet. Diese 1995

begründete Grund­dienst­bar­keit räumt dem Eigentümer des berechtigten

Grundstücks das Recht ein, "um von der öffentlichen N-Strasse aus über die

öffentliche Hof­einfahrt Kat.Nr. 17 und das belaste­te Grundstück" in

die Doppelgarage auf dem berechtigten Grundstück gelangen zu können. Die

Bezeichnung der "Hofeinfahrt" im (zivilrechtlichen)

Dienstbarkeitsvertrag als "öffent­lich" ist untechnisch und ändert

nichts daran, dass die Hofeinfahrt im verwaltungsrechtli­chen Sinn keine

öffentliche Sache im Gemeingebrauch ist. Laut Disp. Ziff. II./1e i. V. mit

lit. i der Erwägungen der streitigen Baubewilligung hat der Eigentümer des

Grundstückes Kat.Nr. 15 (P-Strasse 04) vor Baubeginn der Aufhebung

der zwei Garagen zuzu­stimmen; zudem sind als Realersatz für diese

Pflichtparkplätze der Liegenschaft Kat. Nr. 15 in der Unterniveaugarage

mindestens zwei Parkplätze zuzuteilen.

Gemäss § 321 Abs. 1 PBG muss ein baurechtlicher

Mangel mit einer Nebenbestimmung ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden

können. In RB 1989 Nr. 84 wurde dazu festgehalten, dass der Bauherr zur

Behebung des Mangels tatsächlich und rechtlich in der Lage sein muss. Nach

diesem Entscheid kann Eigentum eines Dritten einer Nebenbe­stimmung

grundsätzlich entgegenstehen (so etwa, wenn für die hinreichende Erschliessung

eines Grundstücks die Zufahrt verbreitert werden muss, das hierfür

erforderliche Land aber einem Dritten gehört; vgl. Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 463 m.H. in Anm. 22). An der

erwähnten Rechtsprechung kann jedenfalls in dieser absoluten Form nicht

festgehalten werden. Die vorliegend zu beurteilende Neben­bestimmung ist somit nicht

deshalb unzulässig, weil die Firma L als Eigentümerin der Parzelle Kat.Nr. 15

das in einem ersten Schreiben vom 12. Juli 2002 erklärte Interesse

"weitere Parkplätze käuflich zu erwerben" im Laufe des

Rekursverfahrens widerrufen hat. Es ist vielmehr Sache der Baugesuchstellerin, mit

der Firma L die entsprechenden Verhandlungen durchzuführen; sollte eine

Einigung ausbleiben, müsste das Bauprojekt allenfalls abgeändert werden.

5.2

Unbegründet ist weiter der Einwand, ohne Zufahrt

über den Gebäudekomplex Q seien die an diesen anstossenden Liegenschaften

ungenügend erschlossen. Alle rückwärtig an den Gebäudekomplex Q

angrenzenden Liegenschaften grenzen an öffentliche Strassen und sind

rechtsgenügend erschlossen. Wie die Stadt Zürich in ihrer Rekursantwort vom 18. März

2003.

(S. 3 E. 3) ausführt, ist die Warenanlieferung der Liegenschaft O-Strasse 03

von der öffentlichen Strasse her gewährleistet. Die in § 236 Abs. 1 PBG

verlangte "einwandfreie Behandlung von ... Abfallstoffen" bedingt

baupolizeirechtlich kein Aufstellen von Containern im Hof. Zudem sieht das Bauprojekt im Hof Containerabstellplätze vor.

Deren Benutzung ist privatrechtlich zwischen den Liegenschaftenanstössern und

dem Hof­eigen­tümern zu regeln.

5.3

Dem Bauprojekt steht schliesslich auch nicht eine

ungenügende anrechenbare Geschossfläche entgegen. Die anrechenbare

Geschossfläche der an die Hofparzelle angren­zenden Grundstücke würde nach der

städtischen Parkplatzverordnung die Erstellung von insgesamt 67 Parkplätze

erlauben. Geplant sind in der Unterniveaugarage 34 Abstellplätze. Gemäss

Dispositiv

Dispositiv Ziff. II./1 f in Verbindung mit Ziff. II./2 der

angefochtenen Baubewilligung sind die Autoabstellplätze auf die angrenzenden

Grundstücke aufzuteilen sowie grundbuchlich sicherzustellen und dürfen die Benutzungsrechte

weder tatsächlich noch rechtlich verändert oder aufgehoben werden. Damit ist

hinreichend sichergestellt, dass die erstellten Parkplätze rechtskonform

genutzt werden. Die Bauherrschaft trägt das Risiko, dass allenfalls einzelne

Parkplätze nicht zugeteilt werden können und daher leer stehen. Angesichts des

notorischen akuten Parkplatzmangels in Zürich ist aber eher anzunehmen, dass

Nachfrage das Angebot übersteigen wird.

6.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerden

abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind gemäss § 13 Abs. 1

VRG die Gerichtskosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen, wobei die

Beschwerdeführer Nr. 1–5 gemäss § 14 VRG solidarisch haften (RB 1996 Nr. 9).

Aufgrund von § 17 Abs. 2 lit. a VRG haben die Beschwerdeführer

dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu entrichten.

Angemessen für das Beschwerdeverfahren ist eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00384 und VB.2003.00385

werden vereinigt;

und entscheidet:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'120.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden zur

Hälfte der Beschwerdeführerin Nr. 6, zu je 1/10 den Beschwerdeführern 1

und 3–5 sowie zu je 1/20 den Beschwerdeführerinnen Nr. 2.1 und 2.2

auferlegt, wobei die Beschwerdeführer Nr. 1–5 untereinander bis zur Hälfte

der Gerichtskosten solidarisch haften.

4. Die Beschwerdeführenden

werden verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner wie folgt eine

Parteientschädigung von total Fr. 2'500.- (MWSt. inbegriffen) zu bezahlen:

die Beschwerdeführerin Nr. 6 Fr. 1'250.-, die Beschwerdeführer Nr. 1

und 3–5 je Fr. 250.- sowie die Beschwerdeführer Nr. 2.1 und 2.2 je Fr. 125.-,

wobei die Beschwerdeführer Nr. 1–5 solidarisch für den Betrag von Fr. 1'250.-

haften; zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheides.

5. …