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Entscheid

VB.2003.00404

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00404

18. August 2004Deutsch15 min

(URT.2004.8089)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 10. Dezember 2002

bewilligte die Bau- und Planungskommission Erlenbach G die Errichtung einer

Villa mit dreizehn Zimmern und einer Unterniveaugarage mit acht Abstellplätzen,

samt einem freistehenden Angestelltenhaus mit zwei Zimmern sowie zwei Pavillons

und einem Aussenschwimmbad im Garten auf dem in der Wohnzone W2A/20 % liegenden

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Erlenbach.

Erwägungen

II.

A. Dagegen gelangten einerseits die J AG

als Eigentümerin der südlich des Baugrundstücks gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn.

02–06 mit Eingabe vom 28. Januar 2003 sowie anderseits A, B, C, D und E,

allesamt Eigentümer benachbarter Grundstücke, mit Eingabe vom 29. Januar 2003

an die Baurekurskommission II. Alle Rekurrierenden machten insbesondere eine

unbefriedigende Gesamtwirkung wegen ungenügender Gestaltung im Sinn von § 238

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geltend.

Die J AG beantrage eine Zurücksetzung der

an die Grundstücke Kat.-Nrn. 02–06 grenzenden Stützmauer um mindestens 2 m und

deren Reduktion in der Höhe um 1,5 m sowie eine Rückversetzung des Pavillons

"im Bereich der Hangkante" um mindestens 5 m (VB.2003.00417). A, B,

C, D und E schlossen auf Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten von G (VB.2003.00404).

B. Am 16. Juli 2003 führte die

Baurekurskommission II auf dem streitbetroffenen Baugrundstück einen Augenschein

durch, wobei eine Fotodokumentation erstellt wurde (VB.2003.00417). In der

Folge wurden die beiden Rekursverfahren am 30. September 2003 vereinigt

(Dispositivziffer I des angefochtenen Entscheids). Im Ergebnis wurden die

Rekurse teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. Der Beschluss der

Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 10. Dezember 2002 wurde hinsichtlich

der bewilligten Nutzung der Räume im Untergeschoss als Bastel- und Fitnessräume

aufgehoben und zudem durch folgende Nebenbestimmungen ergänzt (Dispositivziffer II):

"Vor

Baufreigabe hat die Bauherrschaft auf dem Grundbuchblatt 07 (Kat.-Nr. 01)

die nachstehende öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch

anmerken zu lassen und der örtlichen Baubehörde ein entsprechendes Zeugnis des

Grundbuchamtes Küsnacht zuzustellen:

Das Untergeschoss

des Hauptgebäudes L-Strasse darf keine im Sinne von § 276 Abs. 1

[PBG] anrechenbaren Räume enthalten. Namentlich dürfen die Räume weder als

Bastel- noch als Fitnessräume ausgebaut oder genutzt werden.

Die im

Südwesthang des Baugrundstücks geplante Stützmauer ist in der Höhe um 1,5 m zu

kürzen und um 2 m hangeinwärts zurückzuversetzen. Zudem ist das geplante

Hauptgebäude um 1 m vom Hang zurückzuversetzen. Die abgeänderten Pläne sind dem

Gemeinderat vor Baubeginn zur Genehmigung einzureichen."

Die Kosten des Verfahrens wurden zu zwei

Dritteln G auferlegt. Ein Drittel wurde zu gleichen Teilen unter den

Rekurrierenden aufgeteilt (Dispositivziffer III). Umtriebsentschädigungen

wurden keine zugesprochen (Dispositivziffer IV).

III.

A. Gegen diesen Entscheid erhoben A, B,

C, D und E (Beschwerdeführende 1–5) am 29. Oktober 2003 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht und beantragten in teilweiser Aufhebung des angefochtenen

Entscheids die Aufhebung der Baubewilligung der Bau- und Planungskommission

Erlenbach unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von G für beide

Verfahren. G (Beschwerdegegner 1) beantragte demgegenüber am 18. November

2003.

in prozessualer Hinsicht die Vereinigung beider Verfahren und in

materieller Hinsicht die Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprechung einer

angemessenen Parteientschädigung (VB.2003.00404).

B. G (Beschwerdeführer 6) gelangte mit

Eingabe vom 5. November 2003 ebenfalls an das Verwaltungsgericht und liess

diesem beantragen, der Entscheid der Baurekurskommission II sei aufzuheben

und der Entscheid der Bau- und Planungskommission Erlenbach sei unter

Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung vollumfänglich zu

bestätigen. A, B, C, D und E (Beschwerdegegnerschaft 4–8) stellten am 4.

Dezember 2003 Antrag auf Abweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

von G. Die J AG (Beschwerdegegnerin 3) verzichtete stillschweigend auf

Beschwerdeantwort (VB.2003.00417).

C. Die Baurekurskommission II schloss am

11.

November 2003 auf Abweisung beider Beschwerden. Die Bau- und

Planungskommission Erlenbach beantragte am 3. Dezember 2003 als Beschwerdegegnerin

2.

im Verfahren VB.2003.00404 die Abweisung der Beschwerde und am 10. Dezember

2003.

als Mitbeteiligte im Verfahren VB.2003.00417 die Gutheissung der

Beschwerde, je unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden

1–5 bzw. der Beschwerdegegnerschaft 4–8.

Die Parteivorbringen und die Erwägungen

des angefochtenen Entscheids werden – soweit erforderlich – nachfolgend

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Verfahren VB.2003.00404 und

VB.2003.00417 betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen somit die nämlichen

rechtlichen Fragen auf, weshalb sie zu vereinigen sind.

2.

Die Sachverhaltsfeststellung durch die

Vorinstanz wird von den Parteien nicht beanstandet. Ein Augenschein durch das

Verwaltungsgericht ist nicht beantragt worden und erweist sich auch als

unnötig: Im vorliegenden Fall hat bereits die Baurekurskommission einen Augenschein

durchgeführt. Auf das Ergebnis dieses Lokaltermins darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

abgestellt werden (RB 1995 Nr. 12). Der massgebliche Sachverhalt ergibt

sich aufgrund dieses Augenscheins, der eingereichten Pläne und der

fotografischen Dokumentationen mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten.

3.

Vor Verwaltungsgericht ist insbesondere

die Frage der befriedigenden Einordnung des Bauprojekts im Sinn von § 238 Abs. 1

PBG strittig.

3.1

Die Vorinstanz hat aufgrund des Augenscheins zusammengefasst

erwogen, dass die geplante Villa in eine sehr heterogene bauliche Umgebung zu

stehen komme. Selbst wenn die ungewohnte Architektur des Bauprojekts den

landesüblichen Geschmack möglicherweise nicht treffe, so könne nicht gesagt

werden, die Baute ordne sich in diesem heterogenen Umfeld nicht befriedigend

ein. Lediglich die Platzierung der Villa an der Hangkante wurde als

problematisch angesehen, und die bis zu 5,1 m hohe Stützmauer wurde im Verhältnis

zu der darunter liegenden Mehrfamilienhausüberbauung auf den Grundstücken der

Beschwerdegegnerin 3 als zu dominant gewertet. Gestützt auf diese Beurteilung

wurden die Auflagen formuliert (E. 5c des angefochtenen Entscheids).

3.2

3.2.1

Die Beschwerdeführenden 1–5 (bzw.

Beschwerdegegnerschaft 4–8) anerkennen die Heterogenität der baulichen

Umgebung. Die bestehenden Bauten in der Nachbarschaft würden sich jedoch alle

an den hierzulande gängigen gestalterischen Massstäben orientieren. Das treffe

beim geplanten Neubau nicht zu. Die Fassadenpläne zeigten bauliche Elemente,

die am fraglichen Ort fremd und unpassend wirken würden. Durch ihre äusserst

exponierte Lage an der Hangkante schaffe die Villa auf Grund der ungewohnten

Architektur einen störenden Gegensatz zu den vorgelagerten Flachdachhäusern mit

moderner Formensprache am Fusse der Böschung und erhalte überdies eine

unerwünschte optische Fernwirkung. Diese störenden Auswirkungen würden durch

die von der Vorinstanz formulierten Nebenbestimmungen als lediglich

"kosmetische Eingriffe" nicht genügend korrigiert. Die aktive

Gestaltung des Umschwungs sei dem Bauherrn zwar nicht verwehrt, aber er

geniesse dabei nicht jede erdenkliche Freiheit. Auch der Umschwung müsse

mindestens befriedigend gestaltet werden. Wie der Umgebungsplan jedoch zeige,

werde das Grundstück im Vergleich zur baulichen Umgebung mit Bauten und Anlagen

in einem Mass überstellt, das den Rahmen des Üblichen sprenge. Insbesondere der

Vorgartenbereich mit der kreisförmigen Vorfahrt sei auch für sich allein

unbefriedigend. Aus diesen Gründen verstosse das Neubauvorhaben gegen § 238

PBG.

3.2.2

Der Bauherr liess unter Hinweis

auf die vielgestaltigen Bautypen in der Umgebung, die er bereits im

Rekursverfahren mit zahlreichen Bildern dokumentiert hat (VB.2003.00404),

vorbringen, das streitbetroffene Bauprojekt erzeuge keinen krassen Widerspruch

zu den bestehenden Bauten, der einen Eingriff in den kommunalen Einordnungsentscheid

rechtfertigen würde. Die vorgesehenen Säulen und Rundbogenfenster seien

Gestaltungselemente, die für Villenquartiere weder ungewöhnlich noch auffällig

seien. Das Haus verfüge hauptsächlich über rechteckige Fenster und weise ein Ziegeldach

auf, was zur guten Einordnung ins Quartier beitrage.

Die Positionierung des Hauptgebäudes

an der Hangkante ergebe sich wegen der natürlichen Terrassierung des Geländes

und sei nichts Ungewöhnliches. Die von der Vorinstanz angeordnete Rückversetzung

um einen Meter zur Abschwächung der exponierten Lage sei nicht gerechtfertigt.

Alle primären Bauvorschriften in Bezug auf Gebäudehöhe und Grenzabstände würden

durch das Bauvorhaben eingehalten. Das Baugrundstück liege nicht in einem

Landschaftsschutzgebiet oder in der Nähe eines solchen. Wie sich die Einordnungssituation

durch die bereits angeordnete oder gar durch eine noch weiter gehende Rückversetzung

verbessere, werde nicht dargelegt. Von der talseitig vorbeiführenden M-Strasse

werde das Gebäude hinter der Überbauung der Beschwerdegegnerin 3 mit den

auffälligen Mauern kaum mehr sichtbar sein. Aus noch grösserer Distanz werde

das Haus im heterogenen Siedlungsgefüge untergehen, wobei dieser Effekt durch

die auf dem Baugrundstück vorgesehenen Gehölze noch verstärkt werde. Aus der

Ferne des gegenüberliegenden Seeufers sei gar keine Veränderung mehr erkennbar.

Die Rückversetzung sei unverhältnismässig.

Die Rückversetzung und Kürzung der

Stützmauer sei ebenfalls nicht zu begründen, da die unterschiedlich hohe

Stützmauer maximal 2,5 m über das gestaltete Terrain rage, überdies durch

Gehölze und andere Bepflanzungen fast vollständig verdeckt werde und zudem

nicht in einer Geraden verlaufe, sondern organisch geschwungene, seitlich

zurückfliehende Linien aufweise. Im Übrigen würde eine Absenkung der Mauer die

optischen und akustischen Abschirmungseffekte der Hangkante zugunsten der

Parteien auf beiden Seiten unnötig vermindern. Die Stützmauer sei hinsichtlich

Gestaltung und Einordnung nicht zu beanstanden.

3.2.3

Die Bau- und Planungskommission

weist ebenfalls auf die architektonische Vielfalt der baulichen Umgebung hin.

Nur weil das Projekt einen weiteren (anderen) architektonischen Akzent in diese

Vielfalt setze, werde das Gebot der befriedigenden Einordnung nicht verletzt.

Die Positionierung der Villa nahe an der Hangkante entspreche den legitimen Eigentümerinteressen

des Bauherrn, der die überdurchschnittliche Aussichtslage nutzen wolle. Die

dadurch bedingte auffällige Position sei durch die Nebenbestimmungen der Vorinstanz

gemildert worden. Der Bauherr werfe allerdings berechtigterweise die Frage auf,

ob mit diesen wirklich eine nicht mehr vertretbare Ermessensausübung der

Gemeinde korrigiert worden sei. Vom Bauherrn zu verlangen, er müsse sein

Gebäude zur L-Strasse hin orientieren, wäre dagegen unverhältnismässig. Die

Umgebungsgestaltung sei durch die Vorinstanz hinsichtlich der Einordnung zu

Recht als befriedigend beurteilt worden. Nur weil der Bauherr den Umschwung

anders als die Nachbarn nutze und dabei andere Stilmittel einsetze, ergebe sich

keine unbefriedigende Einordnung in die landschaftliche Umgebung.

3.3

Die Baurekurskommission II hat die zu § 238

Abs. 1 PBG entwickelten Grundsätze zutreffend dargelegt. Auf die

betreffenden Ausführungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG]). Präzisierend ist zu ergänzen, dass die durch § 238

Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme eine auf die bauliche und

landschaftliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens

verlangen oder bedingen kann, dass ein Gebäude, welches sich aufgrund seines

Volumens aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten ist

(VGr, 12. Juli 2001, VB.2001.00088, www.vgrzh.ch; 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18).

Anzufügen ist schliesslich, dass die Kognition des Verwaltungsgerichts von

Gesetzes wegen eingeschränkt ist. Das Gericht kann nur rechtsverletzende

Ermessensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2

lit. c VRG). Aufgrund des der kommunalen Baubehörde bei der Anwendung der

Ästhetik-Vorschrift von § 238 PBG zustehenden Ermessensspielraums, darf die

Beschwerdeinstanz nur dann eingreifen, wenn sich die Ermessensausübung der

Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 50 N. 78).

3.4

3.4.1

Das erste Drittel des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 wird durch die kreisförmige Vorfahrt samt Zufahrtsrampe zur

Unterniveaugarage sowie das Angestelltenhaus in Anspruch genommen. Dieser der L-Strasse

zugewandte Teil wird somit, abgesehen vom Angestelltenhaus mit einem relativ

bescheidenen Bauvolumen, nicht überstellt (VB.2003.00417). Dies im Gegensatz zu

den seitlich benachbarten Parzellen Kat.-Nrn. 08 und 09. Die streitbetroffene

Villa ist im mittleren Grundstücksdrittel platziert und kommt mit dem

zweigeschossigen Vorbau mit halbkreisförmigem Grundriss an den markanten

Geländeabbruch zu stehen (VB.2003.00417). Im anschliessenden westlichen

Grundstückdrittel fällt das gewachsene Terrain relativ steil ab (im mittleren

Bereich mit einer Neigung von 47 %). In diesem Teil ist eine ausgedehnte

Terrassierung mit einem Pool vorgesehen. Dazu soll eine bis 5,1 m hohe und

geschwungene Stützmauer errichtet werden, die gemäss Plan jedoch durch eine

bepflanzte Böschung bis auf eine Höhe von 2 m verdeckt würde.

Dazu ist allerdings anzumerken, dass die

Mauer unter Einhaltung der in der Baubewilligung statuierten Steigung der

Böschung (Dispositivziffer 1.7) mit einem Verhältnis von 2:3 (66 %)

stärker sichtbar bliebe. Der hervorspringende Mauerabschnitt beim Pool (vgl.

Nordfassade Schnitt 2) erhielte beispielsweise eine Höhe von 3 m. Die

Baurekurskommission ist bei dieser Projektlage zum Ergebnis gelangt, dass die

Stützmauer das Bauvorhaben trotz der vorgesehenen Begrünung zu dominant über

den Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 02–06 thronen lasse. Mit

der von ihr angeordneten Rückversetzung der Mauer um 2 m sowie deren Kürzung um

1,5 m hält die Böschung den zulässigen Böschungswinkel ein und wird dem

bisherigen Verlauf des gewachsenen Terrains angeglichen; die Mauer tritt in

Kombination mit einer Bepflanzung nicht mehr störend in Erscheinung.

3.4.2

Die von der Vorinstanz angeordnete

Rückversetzung des Hauptgebäudes ist jedoch nicht geeignet, den von ihr

festgestellten Einordnungsmangel zu heilen; die knapp 19,5 m lange und etwa 16

m breite Villa würde trotz der Zurücksetzung um 1 m praktisch gleich nahe

an die gemäss Auflagen der Vorinstanz ebenfalls zurückversetzte Böschungskante

zu stehen kommen und behielte damit ihre exponierte Lage. Der zweigeschossige,

halbrunde, mit ionischen Säulen bewehrte und mit Rundbogenfenstern praktisch

vollständig verglaste Vorbau drängt sich damit ohne Rücksicht auf die

landschaftliche Situation als beherrschender Teil der Westfassade der ganzen

näheren talseitigen Umgebung auf (VB.2003.00404). Die vom Bauherrn in diesem

Zusammenhang erwähnten vorgesehenen Gehölze änderten daran nichts, da diese

kaum so gepflanzt würden, dass sie den Aussichtsbereich der Villa verdeckten.

Die wuchtige, 11,5 m hohe Westfassade mit dem Vorbau bliebe praktisch in ihrer

ganzen Grösse sichtbar. Das Hauptgebäude selbst ist ein fast

quadratischer, grossvolumiger und ungegliederter Baukörper mit einem fassadenbündigen

Satteldach, dessen First quer zum Hang verläuft. Damit lassen die räumliche Anordnung

des Baukörpers auf dem Grundstück und dessen volumetrische Konzeption die

gebotene Rücksichtnahme auf die Topografie des Baugrundstücks insbesondere im

Vergleich zu den links- und rechtsseitig benachbarten Gebäuden vermissen, die

deutlich von der Hangkante zurückversetzt sind. Bereits in dieser Hinsicht ist

die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte befriedigende Einordnung nicht

gegeben.

Beansprucht die Baute durch ihr Volumen

und ihre vorgeschobene Positionierung an der Hangkante eine die bauliche und

landschaftliche Umgebung dominierende Stellung, so schafft sie damit erhöhte

Anforderungen hinsichtlich volumetrischer Gliederung sowie Dach- und

Fassadengestaltung (VGr, 12. Juli 2001, VB.2001.00088, E. 2b,

www.vgrzh.ch). Diesem Anspruch wird das Projekt mit seinem aufgrund der

fehlenden volumetrischen Gliederung ausgesprochen schwerfällig wirkenden Hauptgebäude

nicht gerecht. Die Dach- und Fassadengestaltung mit ihren zahlreichen

ornamentalen Elementen erscheint als überladen und trägt dazu bei, den Eindruck

der Schwerfälligkeit zu verstärken. Zudem wenden die Beschwerdeführenden 1–5 zu

Recht ein, dass sich dass Bauvorhaben hinsichtlich der verwendeten

gestalterischen Elemente nicht an hierorts üblichen Massstäben orientiert. Dass

der Beschwerdegegner 1 (bzw. Beschwerdeführer 6) auf andere Beispiele in

Erlenbach verweist, die ebenfalls Säulen als architektonische Gestaltungselemente

verwenden (VB.2003.00404), ändert daran nichts; entscheidend ist die

gestalterische Gesamtwirkung. Das streitige Bauprojekt weist eine ornamental

überladene Fassadengestaltung auf (VB.2003.00417), die zusammen mit dem grossvolumigen,

ungegliederten Baukörper eine gestalterische Unausgewogenheit erzeugt, die

angesichts der dominierenden Stellung der Baute selbst in der von der

Vorinstanz zutreffend als heterogen gewürdigten baulichen Umgebung nicht

befriedigen kann. Zu einer Verbesserung der Ästhetik vermag auch das

vorgesehene Ziegeldach nichts beizutragen, das angesichts der übrigen Elemente

der Dachgestaltung (Aufbauten, Kamine, Abschlüsse von First und Traufe) die Erscheinung

der Baute nicht wesentlich prägt.

3.4.3

Mit der Erteilung der Bewilligung

für dieses Bauvorhaben, das die durch die exponierte Hanglage begründeten,

erhöhten gestalterischen Ansprüche klar nicht zu erfüllen vermag, hat die

örtliche Baubehörde das ihr im Rahmen von § 238 PBG zustehende Ermessen

überschritten. Die Vorinstanz hätte daher die Baubewilligung aufheben und nicht

durch Nebenbestimmungen ergänzen müssen. Die Vorbringen bezüglich zulässiger Nutzung

des Untergeschosses sind somit vorliegend nicht weiter zu prüfen. Demgemäss ist

die Beschwerde der Beschwerdeführer 1–5 gutzuheissen und die Baubewilligung der

Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 10. Dezember 2002 aufzuheben.

Sodann ist die Beschwerde des Beschwerdeführers 6 abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang sind die Kosten des

Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem vollständig unterliegenden

Beschwerdegegner 1 (bzw. Beschwerdeführer 6) aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Er ist zudem für das Verfahren vor beiden Instanzen zur Zahlung einer

angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführenden 1–5 (bzw.

Beschwerdegegnerschaft 4–8) zu verpflichten, welche zur

Führung dieser Streitsache auf einen Rechtsbeistand angewiesen waren (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erweist sich im vorliegenden Fall

eine Entschädigung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren

VB.2003.00404 und VB.2003.00417 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.

Die Beschwerde

VB.2003.00404 wird gutgeheissen. Die von der Bau- und Planungskommission

Erlenbach erteilte Baubewilligung vom 10. Dezember 2002 wird aufgehoben.

Die Beschwerde VB.2003.00417 wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden dem privaten Beschwerdegegner

1.

(bzw. Beschwerdeführer 6) auferlegt.

4.

Der

private Beschwerdegegner 1 (bzw. Beschwerdeführer 6) wird verpflichtet, den

Beschwerdeführenden 1–5 (bzw. Beschwerdegegnerschaft 4–8) eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

…