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Entscheid

VB.2003.00408

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00408

10. Juni 2004Deutsch22 min

(URT.2004.8018)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 30. Juli 2002 setzte

der Gemeinderat Rafz den amtlichen Quartierplan "Ifang-Chnübrächi"

fest. Der Quartierplan regelt die Erschliessung und Parzellierung eines ca.

95'500 m2 grossen, ungefähr die Form eines rechtwinkligen Dreiecks

auf­weisenden Gebiets. Es wird im Osten durch die Sammelstrassen Oberdorf und

Chnü­brächi, im Südwesten durch die Sammelstrasse Ifang und im Nordwesten durch

die Sam­melstrassen Im alte Wingert, Schränn und Underi Schluche begrenzt.

Im Südwesten des Plangebietes ist zur

Erschliessung mehrerer Parzellen eine neue Stichstrasse, die Strasse A,

geplant. Sie beginnt an der Strasse Ifang und beansprucht dort Land der

Parzellen altKat.-Nr. 01 (neu Nr. 02) des B und altKat.-Nr. 03

(neu Nr. 04) des D.

Erwägungen

II.

Gegen die Quartierplanfestsetzung erhoben

eine Reihe von Quartierplanbeteiligten, unter ihnen B und D, Rekurs an die

Baurekurskommission IV. Diese vereinigte die Verfahren und nahm einen

Augenschein vor. Sie fällte ihr Urteil am 25. September 2003. Den Rekurs von B

hiess sie gut, hob den angefochtenen Beschluss hinsichtlich der Strasse A

auf und lud die Vorinstanz ein, den Quartierplan im Sinne der Erwägungen zu

überarbeiten und neu festzusetzen (Disp.-Ziff. II.b). Den Rekurs von D

hiess sie gut, soweit er nicht zufolge Gutheissung des Rekurses von B gegenstandslos

geworden war, und lud die Vorinstanz ein, die Entschädigung für die Direktabtretung

von Land an die Sammelstrasse Ifang im Sinne der Erwägungen neu festzusetzen

(Disp.-Ziff. II.c).

III.

Die Gemeinde Rafz hat gegen den

Rekursentscheid am 28. Oktober 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht

erhoben. Sie beantragt, dessen Disp.-Ziffern II.b und II.c aufzuheben und den

Gemeinderatsbeschluss vom 30. Juli 2002 zu bestätigen. Ferner beantragt sie die

Durchführung eines Augenscheins.

Die Baurekurskommission IV beantragt ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellen in

separaten Eingaben die beiden Beschwerdegegner B (Beschwerdegegner 1) und D

(Beschwerdegegner 2), die zudem um eine Parteientschädigung ersuchen. Die

Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen.

Auf Einladung des Verwaltungsgerichts hin

reichte die Beschwerdeführerin am 1. April 2004 zusätzliche Unterlagen ein. Die

Beschwerdegegner konnten dazu Stellung nehmen. Am 26. Mai 2004 nahm das Gericht

zudem einen Augenschein in Anwesenheit der Parteien vor. Die Mitbeteiligten,

denen das Erscheinen freigestellt worden war, blieben auch dem Augenschein

fern.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 8. Juni 1997 (VRG) in Verbindung mit § 329

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der

vorliegenden, einen kommu­nalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig

(RB 1998 Nr. 26).

Die Beschwerdeberechtigung der in ihrer

Planungsautonomie betroffenen Gemeinde ist gegeben (§ 21 lit. b VRG;

RB 1998 Nr. 12 mit Hinweisen). Legitimiert ist allerdings nicht der

Gemeinderat, sondern die durch diesen vertretene Gemeinde (vgl. neben dem erwähnten

Entscheid Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 73). Das Rubrum im

vorliegenden Fall wurde entsprechend angepasst. Eine Genehmigung der

Beschwerdeerhebung durch die Gemeindeversammlung entsprechend § 155 des

Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (LS 131.1) erübrigt sich, da ein

Beschluss des Gemeinderates im Streit liegt (Hans Rudolf Thalmann, Kommentar

zum Züricher Gemeindegesetz, 3. A., Wädenswil 2000, § 155 N. 1 f.).

1.2

Die Beschwerdeführerin verlangt unter anderem die

Aufhebung von Disp.-Ziff. II.c des angefochtenen Beschlusses. Darin hat

die Baurekurskommission IV die Beschwerdefüh­rerin verpflichtet, die dem

Beschwerdegegner 2 geschuldete Entschädigung für die Abtretung von Land für

den Trottoirbau entlang der Strasse Ifang im Sinne der Erwägungen neu

festzusetzen. Im Übrigen erklärte die Vorinstanz den Rekurs wegen der

Gutheissung des Rekurses des Beschwerdegegners 1 für gegenstandslos. Die

Beschwerdeführerin äussert sich in der Beschwerdebegründung zur Frage der Land­entschädigung

für das erwähnte Trottoir nicht, sondern wendet sich nur dagegen, dass sie dazu

verpflichtet wurde, die Stich­strasse A aufzugeben und stattdessen eine

alternative Er­schliessung für die durch diese Strasse erschlossenen

Grundstücke festzusetzen. Dar­aus ist zu schliessen, dass sich der Antrag auf

Aufhebung von Disp.-Ziff. II.c des angefochtenen Entscheids nur auf die Abschreibung

wegen Gegenstandslosigkeit bezieht (vgl. auch Augenscheinsverhandlung, Prot.

S. 8). Das Verwaltungsgericht hat somit keinen Anlass, die Frage der

Landent­schä­digung für den Trottoirbau zu prüfen.

1.3

Im Übrigen geben die Eintretensvoraussetzungen zu

keinen Bemerkungen Anlass. Auf die rechtzeitig und formrichtig eingereichte

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Der Quartierplan ermöglicht gemäss § 123

Abs. 1 PBG im erfassten Gebiet eine der pla­nungs‑ und baurechtli­chen

Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nö­tigen Anordnungen. Nach § 128

Abs. 1 PBG müssen alle Grundstücke innerhalb des Quar­tierplangebiets

durch den Quartier­plan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen

gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Für die Erschliessungsanlagen

sind insbeson­dere die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes

vom 22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die

Anforderungen an ei­ne rechtsgenügende Zufahrt sowie die Normalien über die

Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) zu

beachten. Er­schliessungen sowie gemeinschaftliche Aus­stat­tun­gen und Aus­rüstungen

sind laut § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollständiger

Nutzung der erfassten Grundstücke ge­nügen. Das gilt auch für schon überbaute,

jedoch unzurei­chend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100;

vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). In der Regel sind

mithin auch für Altbauten baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen.

Gemäss § 124 Abs. 2 PBG wird

das Beizugsgebiet des Quartierplans in der Regel durch bestehende oder geplante

öffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt. An

die Stelle von Strassen können eindeutige natürliche, künstliche oder rechtliche

Hindernisse oder Trennlinien für die Überbauung treten.

3.

Bei der Planfestsetzung kommt der

Quartierplanbehörde ein erhebliches pro­spek­tiv-technisches Ermessen zu, das

von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu über­prü­fen ist. Wenn sich der

festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission

ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeinde­or­ga­ne, dies auch

dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB

1971.

Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9

= ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im

Quartierplan müssen die Interessen der ein­zel­nen Grund­eigentümer abgewogen,

möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen In­ter­essen in Einklang

gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage ge­fun­de­ne Lö­sung soll im Re­kurs­verfahren

nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Ab­wägung aller Vor- und Nach­teile

der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrie­ren­den verfoch­tene Variante

jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission

ent­scheidet im Rahmen der Überprü­fung von Quartierplänen nur dann frei, wenn

es um die Beurteilung reiner Rechts­fragen geht.

Das Verwaltungsgericht überprüft den

angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine

Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­miss­brauch und

Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

4.

4.1

Die Baurekurskommission hat erwogen, die

Grundstücke der Beschwerdegegner seien voll erschlossen. Die beiden Grundstücke

seien nur deshalb in den Quartierplan einbezogen worden, weil sie für die

Gesamterschliessung benötigt würden. Die Parzelle des Beschwerdegegners 2,

die vom eingedolten Weierbach durchquert wird, sei wegen des gemäss § 21

des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 (LS 724.11) einzuhaltenden

Gewässerabstandes von 5 m nicht mehr weiter überbaubar. Der Beschwerdegegner 2

ziehe aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen. Auch das Grundstück des

Beschwerdegegners 1 stosse bereits an zwei Strassen (Ifang und Im Guet)

und benötige folglich grundsätzlich keine weitere Zufahrt. Immerhin schliesst

die Vorinstanz nicht aus, dass der Beschwerdegegner 1 eine zusätzliche

Baute auf dem Südwestteil seines Grundstückes an die neue Strasse A

anschliessen und insofern davon profitieren würde. Die mit Blick auf die Überbaubarkeit

der Parzelle Nr. 05 geschwungene Führung der Strasse A verkleinere

das Grundstück des Beschwerdegegners 1 bedeutend; eine zusätzliche

Überbauung bleibe jedoch möglich.

Weiter weist der angefochtene Beschluss

darauf hin, dass bei der Wahl der Erschliessung der Problematik des eingedolten

Weierbaches Rechnung zu tragen sei. Dessen Führung durch die Parzellen 06,07, 05

und 08 führe dort wegen des Gewässerabstandes von 5 m zu erheblichen Erschwerungen

der Überbaubarkeit. Eine allerdings sehr teure Lösung bestünde darin, das

Gewässer unter die neue Strasse A zu verlegen, die in diesem Fall gerade

statt ge­schwungen geführt werden könnte. Andere Möglichkeiten der Erschliessung,

welche dem Verlauf des Weierbaches Rechnung tragen, wären der Bau einer

Stichstrasse ab der Strasse Schränn, welche Lösung ebenfalls teuer wäre und massive

Eingriffe ins Gelände bedingte, oder eine "hakenförmige" Verlängerung

der Stichstrasse Im Guet über die Grund­stücke 06,07 und 09 bis hin zu den Grundstücken

Nr. 10 und 08. Dabei werde für die hakenförmige Erschliessung nicht mehr

Land benötigt als für den Bau der Stichstrasse A; sie bringe aber wegen

der Hanglage einige Nachteile vor allem im Winterdienst mit sich und sei wegen

der beiden 90 Grad-Kurven weniger übersichtlich.

Welcher Erschliessungsvariante der Vorzug

zu geben sei, hänge zusätzlich auch vom subjektiven und objektiven Interesse

der betroffenen Grundeigentümer am Einbezug eines Grundstücks in den

Quartierplan ab. In diesem Zusammenhang stützt sich die Baurekurskommission IV

auf ein nicht amtlich publiziertes, aber auf dem Internet (www.bger.ch/Recht­sprechung)

veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtes vom 14. März 2000 (1P.721/1999).

Dieses setzt sich mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung auseinander,

nach welcher die Entlassung eines Grundstücks aus dem Quartierplanverfahren nur

ganz aus­nahmsweise in Frage komme, nämlich wenn das betreffende Grundstück für

die Gesamterschliessung des übrigen Landes nicht benötigt werde und zudem nach

objektiven Gesichts­punkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus sachlichen

Gründen für eine Überbauung nicht in Betracht komme (VGr, 6. Oktober 1999, VB

1999.

, E. 2b). Das Bundesgericht hält dem zusammengefasst entgegen,

die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer seien dadurch

gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentlichen Interessen, sondern

zugleich auch privaten Inter­essen der betroffenen Grundeigentümer dient. Letzteres

sei Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den

Quartierplan verbundenen Belastungen. Sei ein Grundstück bereits hinreichend erschlossen

und erfahre es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so sei sein Einbezug

nicht gerechtfertigt. Das betreffende Grundstück könne gegebenenfalls auf dem

Weg der Enteignung (gegen volle Entschädigung) zur Erstellung von

Erschliessungsanlagen herangezogen, nicht aber in den Quartierplan einbezogen

werden (E. 3a). Zwar sei der Einbezug eines Grundstücks in einen

Quartierplan nicht erst dann zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung

erforderlich sei, sondern bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukünftige

Nutzung ermöglich werde. Dabei sei indessen – namentlich bei bereits überbauten

Grundstücken – der konkreten Situation des Betroffenen Rechnung zu tragen. Hier

sei die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (E. 3d/e).

Gestützt auf dieses Urteil und die

Feststellungen zur tatsächlichen Erschliessungssituation der beiden

Beschwerdegegner hält die Vorinstanz dafür, dass deren Grundstücke aus dem

Quartierplan hätten entlassen werden sollen und jedenfalls nur gegen volle Entschädigung

entsprechend den Grundsätzen über die formelle Enteignung beansprucht werden

dürften. Das Quartierplanrecht stelle mit den §§ 138 Abs. 2 lit. b

und 145 PBG das geeignete Instrumentarium zur Verfügung, um eine solche

Entschädigung sicherzustellen. In Würdigung aller Aspekte gelangt die

Vorinstanz zum Ergebnis, dass die gewählte Lösung mit der Stichstrasse A in der

vorgesehenen Form nicht zweckmässig sei. Insbesondere sei sie mit nicht

einkalkulierten Entschädigungskosten verbunden. Durch eine anderweitige

Erschliessung (hakenförmige Verlängerung der Strasse Im Guet oder Stichstrasse

ab Strasse Schränn) könne eine Lösung gefunden werden, die ohne kostspielige

Verlegung des Weierbaches und ohne entschädigungspflichtige Eingriffe ins

Eigentum der Beschwerdegegner auskäme.

4.2

Die Beschwerdeführerin rügt, die

Baurekurskommission habe zu Unrecht geprüft, ob die Grundstücke der

Beschwerdegegner aus dem Quartierplan zu entlassen seien. Dieser Einwand

erscheint grundsätzlich als berechtigt. Der Beschwerdegegner 1 hat ein

entsprechendes Begehren nie gestellt, der Beschwerdegegner 2 hat zwar im

Planungsverfahren die Entlassung verlangt, nicht jedoch im Rekurs an die

Baurekurskommission.

Ob die Beschwerdegegner aus dem

Quartierplanverfahren zu entlassen seien, braucht indessen nicht weiter

erörtert zu werden. Entsprechend dem von der Vorinstanz zitierten Urteil des

Bundesgerichts vom 14. März 2000 sind die Interessen der Beschwerdegegner weit

sorgfältiger zu prüfen und zu gewichten, als dies die Beschwerdeführerin getan

hat, und zwar auch dann, wenn diese Grundeigentümer nicht formell aus dem

Quartierplan entlassen werden. Dies ergibt sich aus den verfassungsrechtlichen

Voraussetzungen für Eingriffe in das Eigentum. Gemäss Art. 26 Abs. 1

BV ist das Eigentum gewährleistet. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen,

die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschädigen (Art. 26 Abs. 2

BV). Solche Eingriffe sind überdies nur zulässig, wenn sie auf gesetzlicher

Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von

Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhältnismässig sind (Art. 36

BV). Quint­essenz des bun­desgerichtlichen Urteils ist, dass Grundeigentümer,

welche über voll erschlossenes Land verfügen oder aufgrund der konkreten

Umstände aus dem Einbezug in den Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen, in

Wahrung der Eigentumsgarantie nur dann mit Quartierplanmassnahmen belastet

werden dürfen, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach

quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt werden. Die Vorinstanz hat

zutreffend erwogen, dass mit § 138 Abs. 2 lit. b und § 145

PBG rechtliche Instrumente zur Verfügung stehen, um eine volle Entschädigung

derart betroffener Grundeigentümer zu gewährleisten. Insofern dürfte es trotz

der etwas apodiktischen Aussagen im erwähnten Urteil des Bundesgerichtes

zulässig bleiben, Grundeigentümer, deren Grundstücke für eine

Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, auch in Zukunft in das

Quartierplanverfahren einzubeziehen, selbst wenn diese Grundeigentümer aus dem

Quartierplan keinen Nutzen ziehen. Überdies müssen wie erwähnt die

Voraussetzungen von Art. 36 BV erfüllt sein. Ob dies der Fall sei,

beschlägt eine Rechtsfrage, weshalb sich die Beschwerdeführerin zu Unrecht auf

den Standpunkt stellt, Streitfrage sei in erster Linie, ob die Baurekurskommission

IV in das Ermessen der Beschwerdeführerin eingegriffen habe.

4.3

Vorliegend steht ausser Zweifel, dass mit den §§ 123 ff.

PBG eine gesetzliche Grundlage für den geplanten Eingriff in das Eigentum der

Beschwerdegegner vorhanden ist. Grundsätzlich ausgewiesen ist auch das

öffentliche Interesse an einer vollständigen Erschliessung der vom Quartierplan

erfassten Grundstücke. Fraglich ist, ob dieses Interesse im konkreten Fall

jenes der Beschwerdegegner überwiegt, kein Land für die Strasse A abtreten

zu müssen, und ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhältnismässig ist.

4.3.1

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat

der Beschwerdegegner 2 keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan. Sein

Grundstück ist über die Strasse Ifang voll erschlossen. Wegen des

Gewässerabstands kommt eine zusätzliche Überbauung nicht in Frage; dies gilt

auch für die Errichtung einer Garage an der Strasse A, worin die Beschwerdeführerin

zu Unrecht eine Möglichkeit erblickt, das Grundstück "aufzuwerten". Ob

eine Erweiterung des bestehenden Hauses rechtlich möglich ist, braucht hier

nicht erörtert zu werden; die Erschliessungssituation würde dem jedenfalls

nicht entgegenstehen. Insofern ist die Belastung des Beschwerdegegners 2

mit Quartierplankosten nicht gerechtfertigt; eine allfällige Inanspruchnahme

seines Landes wäre zudem voll – d.h. nach den Grundsätzen der formellen Enteignung

– zu entschädigen.

Kaum weniger klar liegen die Verhältnisse

hinsichtlich des Beschwerdegegners 1. Es ist zwar denkbar, dass dieser

einen Neubau im Südteil seines Grundstücks statt an die Strasse Ifang an eine

entlang der Südostgrenze verlaufende Strasse anschliessen würde, wenn sie

vorhanden wäre. Er ist auf eine solche Erschliessung indessen keineswegs angewiesen,

weder aus rechtlichen noch tatsächlichen Gründen. Eine Erschliessung über die Strasse

Ifang ist technisch ohne weiteres möglich. Rechtlich ist diese Lösung zulässig.

Unzutreffend erscheint namentlich die Behauptung der Beschwerdeführerin, die

Strasse Ifang sei eine Sammelstrasse, die übergeordneten Charakter und den

entsprechenden Verkehr aufweise, sodass ein Direktanschluss nicht ohne weiteres

bewilligt werden könne. Gemäss § 240 Abs. 3 PBG haben

Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen nach

Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu

erfolgen. Die Strasse Ifang ist zwar eine Sammelstrasse gemäss kommunalem

Verkehrsrichtplan, aber nach (vorhandenem wie geplantem) Ausbaustandard und Verkehrsbelastung

offensichtlich keine wichtige öffentliche Strasse im Sinne dieser Bestimmung. Am

Augenschein hat sich bestätigt, dass etliche Liegenschaften direkt an die Strasse

Ifang angeschlossen sind, und es liegen keine glaubwürdigen Hinweise dafür vor,

dass die Verkehrsbelastung dieser Strasse einen weiteren Direktanschluss aus

Sicherheitsgründen nicht zulassen würde.

Die Feststellung der Baurekurskommission

IV, dass der Beschwerdegegner 2 an der Strasse A kein und der

Beschwerdegegner 1 kaum ein Interesse habe, trifft daher zu. Auch für die

vollständige Überbauung ihrer Grundstücke sind beide Beschwerdegegner nicht auf

den Quartierplan angewiesen, da ihre Grundstücke bereits voll erschlossen sind.

Was die Wirkung bzw. Intensität des

geplanten Eingriffs angeht, ist zu unterscheiden: Wie der Beschwerdegegner 1

zutreffend geltend macht, beschränkt die Strasse A seine Möglichkeiten,

den Südteil seines Grundstücks zweckmässig zu überbauen. Diese Beschränkung

entsteht nicht nur wegen des an sich schon beachtlichen Flächenverlustes, den

der Beschwerdegegner 1 im Rekursverfahren unwidersprochen auf 109 m2

bezifferte, sondern auch wegen der geschwungenen Strassenführung, welche die Platzierungs-

und Gestaltungsmöglichkeiten für einen weiteren Baukörper innerhalb der

resultierenden Abstandsbereiche stark einschränkt. Dieser Eingriff ist als

erheblich zu bezeichnen. Weniger gewichtig ist der Eingriff für den Beschwerdegegner 2,

dessen Grundstück auch ohne die Strasse A im nördlichen Teil nicht mehr

zusätzlich überbaut werden könnte. Allerdings weisen die Beschwerdegegner

darauf hin, dass ihnen durch die Strasse A auch die Möglichkeit verloren

ginge, gemeinsam ein zusätzliches Doppeleinfamilienhaus zu errichten. Für beide

Beschwerdegegner bedeutete der Bau der Strasse A zudem einen nicht

unerheblichen Eingriff in ihre Gärten.

4.3.2

Die Beschwerdeführerin hält die Strasse A für

die einzig sinnvolle Erschliessung der betroffenen Grundstücke. Sie macht

geltend, die Alternativen wiesen erhebliche Nachteile auf. So sei die

Erschliessung ab der Strasse Schränn eingehend untersucht, wegen der dafür

nötigen massiven Eingriffe ins Gelände und der damit verbundenen Mehrkosten von

Fr. 85'000.- aber verworfen worden. Gegen die hakenförmige Verlängerung

der Stichstrasse Im Guet spreche die Topographie, die Unübersichtlichkeit, der

grössere Unterhaltsaufwand, Probleme für die Kehrichtabfuhr, die Notwendigkeit,

die Entwässerung ausserhalb der Strasse anzulegen (was mit Dienstbarkeiten

gesichert werden müsste), und die schlechtere Verbindung für die Fussgänger zur

Oberdorfstrasse.

Dass die Erschliessung ab der Strasse

Schränn aus den angeführten Gründen ungünstig wäre, lässt sich ohne weiteres nachvollziehen.

Hingegen überzeugen die Einwände gegen die Verlängerung der Strasse Im Guet nach

den anlässlich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnissen nicht. Flächenmässig

sind die beiden Varianten (Strasse A und "Hakenlösung") ungefähr

gleichwertig. Der von der Beschwerdeführerin behauptete zusätzliche Flächenbedarf

für die Er­schliessung über die Strasse Im Guet von ca. 90 m2 trifft

nur zu, wenn der Wen­dehammer bei der ersten Abzweigung beibehalten wird, was keineswegs

zwingend ist. Der Wendehammer ist in erster Linie für grosse Fahrzeuge –

Kehrichtabfuhr, Zügelwagen, Feu­erwehr, Sanität etc. – erforderlich, während

Privatfahrzeuge in aller Regel auf dem Vor- bzw. Parkplatz des Grundstücks

wenden werden, welches sie aufsuchen. Angesichts der eher bescheidenen

Gesamtlänge der verlängerten Strasse Im Guet kann daher ein Wendehammer am Ende

der Strasse als ausreichend gelten. Die Schwierigkeiten, die sich aus der

Topographie ergeben, werden von der Beschwerdeführerin überzeichnet. Die verlängerte

Strasse Im Guet würde nach der ersten Kurve ein Gefälle von rund 10 %

aufweisen, was eher weniger als die Steigung der Strasse Ifang ist und weder

den Winterdienst noch die Kehrichtabfuhr wesentlich erschwert. Die Erschwerung

für die Kehrichtabfuhr wird jedenfalls dadurch ausgeglichen, dass das

Kehrichtfahrzeug nur in einer statt in zwei Stichstrassen wenden muss; für den

– im Durchschnitt vielleicht fünfmal jährlich erforderlichen – Winterdienst

gilt dieselbe Überlegung. Dass zwei 90 Grad-Ab­bie­gungen vorhanden sind, wird

unter den gegebenen Umständen (wenig und rein interner, langsamer Verkehr)

keine nennenswerten Gefahren verursachen. Wenig überzeugend erscheint schliess­lich

das am Augenschein vorgetragene Argument der Beschwerdeführerin, die Strasse A

würde sich besser in die Landschaft und die bauliche Umgebung eingliedern. Die

Verlängerung der Strasse Im Guet käme in offene, für eine Neuüberbauung

vorgesehene und daher ohnehin umzugestaltende Flächen zu liegen, während die Strasse A

in gewachsene Gärten eingreifen würde.

Richtig ist, dass die Fussgängerverbindung

zur Oberdorfstrasse über die Strassen A, Ifang und Chilegass etwas kürzer wäre

als über die Strasse Im Guet, den Fussweg und die Strasse Schränn, welche

Verbindung auch wegen der zu überwindenden Höhendifferenz weniger attraktiv

wäre. Auch die Strasse A würde indessen, wie sich am Augenschein gezeigt

hat, den Fussgängern einen Umweg abverlangen. Von Fussgängern am ehesten angenommen

würde zweifelsfrei eine direkte Verbindung zur Strasse Schränn oder in Richtung

des Restaurants Krone, die durch Ausscheidung einer entsprechenden Wegparzelle

oder durch eine Dienstbarkeit rechtlich gesichert werden müsste.

Richtig ist ebenfalls, dass für die

Wasser- und Elektrizitätsversorgung und noch mehr für die Abwasserentsorgung

die erforderlichen Leitungen nicht vollständig unter der verlängerten Strasse

Im Guet verlegt werden könnten. Für die Versorgungsleitungen wäre nach den

unwidersprochenen Darlegungen der Beschwerdeführerin ein Ringschluss

erforderlich, und die Abwasserleitung müsste wegen des erforderlichen Gefälles

quer zum Hang zur Strasse Ifang oder hinunter zur Oberdorfstrasse geführt

werden. Dass eine solche Lösung rechtlich mittels Dienstbarkeiten gesichert

werden könnte, steht ausser Zweifel, ebenso, dass sie mit zusätzlichen Kosten

verbunden wäre. Gemäss der von der Beschwerdeführerin auf Verlangen des

Verwaltungsgerichts eingereichten Zusammenstellung vergleichen sich die Kosten

für die Strasse A und jene für die Verlängerung der Strasse Im Guet – mit einem

Wendehammer – wie folgt (ohne Landerwerb; Leitungsführung zur Strasse Ifang):

Finanzielle

Aufwendungen (in Fr.) für

Strasse A

"Hakenlösung"

Fläche

670.

m2

585.

m2

Strassenerstellung

490'000.-

480'000.-

Abwasser

verschmutzt

200'000.-

220'000.-

Abwasser

unverschmutzt

340'000.-

307'000.-

Wasserversorgung

120'000.-

200'000.-

Energieversorgung

230'000.-

245'000.-

Total Kosten

ohne Landerwerb

1'380'000.-

1'452'000.-

Differenz

+ 72'000.-

Diese Kosten werden von den

Beschwerdegegnern nicht bestritten. Das Verwaltungsgericht geht daher von ihrer

Richtigkeit aus. Weil das für den Bau der Quartierstrassen zu erwerbende Land

von den Quartierplangenossen unter Vorbehalt von Mehr- oder Minderzuteilungen

kostenlos einzuwerfen ist (§§ 138 und 145 PBG), können die Landerwerbs­kosten

für die Strassenflächen grundsätzlich ausser Betracht gelassen werden. Dies

trifft nach dem zuvor Ausgeführten (E. 4.1 und 4.2) nicht zu für das Land,

welches die Beschwerdegegner abzutreten hätten. Dieses Land wäre voll, das

heisst zum Verkehrswert für erschlossenes Bauland, zu entschädigen; entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin wäre im Fall der Beschwerdegegner kein

Abzug wegen mangelnder Erschliessung vorzunehmen. Nach der insoweit

übereinstimmenden Darstellung der Parteien ergibt sich somit ein Preis von Fr. 490.-/m2.

Die von den Beschwerdegegnern beanspruchte Fläche für die Strasse A

umfasst ungefähr 175 m2; es resultiert eine Entschädigung von ca. Fr. 85'750.-.

Wird dieser Betrag in den zuvor

dargestellten Vergleich einbezogen, so ergibt sich, dass die Stichstrasse A

etwa Fr. 13'750.- teurer wird als die Verlängerung der Strasse Im Guet.

Bei dieser Rechnung ist ausser Betracht gelassen, dass der Beschwerdegegner 1

eine zusätzliche Entschädigungspflicht deswegen behauptet hat, weil sein

Grundstück durch die vorgesehene geschwungene Führung der Strasse A

schlechter überbaubar und daher einen zusätzlichen Wertverlust erleiden würde.

Möglicherweise müsste in einem abschliessenden Kostenvergleich auch noch

berücksichtigt werden, dass für eine direkte Fussgängerverbindung zum Dorf hin

zusätzliche Aufwendungen nötig sind. Da die Beschwerdeführerin nichts

Entsprechendes vorgebracht hat, erübrigen sich indessen Weiterungen hierzu. Es

steht jedenfalls fest, dass die "Hakenlösung" gegenüber der Strasse A

bei richtiger Betrachtungsweise keine ins Gewicht fallenden Mehrkosten verursacht,

ja vermutlich sogar etwas kostengünstiger ausfällt.

4.4

Müssten sich die Beschwerdegegner am Quartierplan

beteiligen, weil ihre Grundstücke ungenügend erschlossen wären, so läge es

zweifellos innerhalb des Ermessensspielraums der Quartierplanbehörde, sich für

die Variante A zu entscheiden. Die beiden Varianten sind vom Flächenverbrauch

her vergleichbar, die Strasse A weist aber gewisse praktische Vorteile auf

und wäre kostengünstiger. Sind indessen wie vorliegend die hauptsächlich betroffenen

Grundeigentümer, die beiden Beschwerdegegner, auf den Quartierplan nicht angewiesen

und profitieren sie davon in keiner Weise, so ergibt sich ein anderes Bild. Der

Kos­tenvorteil der Strasse A entfällt, weil die Beschwerdegegner zu keinen

Beitragsleistungen verpflichtet werden können und für das abzutretende Land

voll zu entschädigen sind. Die übrigen öffentlichen Interessen, welche für die Strasse A

sprechen (Unterhalt, praktische Aspekte bei der Nutzung), sind nur geringfügig

stärker als jene zu Gunsten der Verlängerung der Strasse Im Guet. Diese nur

leichten Vorteile rechtfertigen den Eingriff in die Grundeigentümerposition der

Beschwerdegegner nicht (kein ausreichendes öffentliches Interesse). Zugleich

müsste der Eingriff als unverhältnismässig angesehen werden, da die fraglichen

Vorteile in keinem angemessenen Verhältnis zu den für die betroffenen Grundeigentümer

entstehenden Nachteilen stehen.

5.

Die Beschwerde ist daher abzuweisen.

Dementsprechend sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 70 VRG). Diese

hat den Beschwerdegegnern zudem eine angemessene Parteientschädigung zu

entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 36.-- Barauslagen,

Fr. 770.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'806.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten

werden der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird zulasten der Quartierplanrechnung verpflichtet, den Beschwerdegegnern

eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.- (inkl. MwSt.), insgesamt Fr. 5'000.-,

zu bezahlen.

5.

…