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Entscheid

VB.2003.00416

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00416

8. Juli 2004Deutsch18 min

(URT.2004.8054)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A ist Eigentümerin eines ursprünglich aus

einem Wohn- und einem Ökonomieteil bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. Y in der

Landwirtschaftszone der Gemeinde X. Am 2. April 2001 ersuchte sie um die

Bewilligung einer Nutzungsänderung im Erd- und Dachgeschoss des Ökonomieteils,

womit die bestehende Wohnfläche gebäudeintern um rund 177 m2 erweitert

werden sollte.

Am 25. September 2001 verweigerte die

Baudirektion die hierfür notwendige Bewilligung nach den Art. 22, 24 bis

24d und 37a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979

(RPG). Gestützt auf diese Verfügung verweigerte auch der Gemeinderat X am

27. November 2001 die erforderliche baupolizeiliche Bewilligung.

Erwägungen

II.

Gegen beide Entscheide wandte sich A an

den Regierungsrat. Nach Durchführung eigener Sachverhaltsermittlungen durch die

Staatskanzlei wies der Regierungsrat den erho­be­nen Rekurs am 24. September

2003.

ab.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid erhob A am

30.

Oktober 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der

angefochtene Entscheid und die Bauverweigerungen seien aufzuheben und die

ersuchte Bewilligung zu erteilen. Eventuell sei zumindest die Bewilligung für

die Umnutzung der bisher gewerblich genutzten Räume in Büros zu erteilen.

Die Staatskanzlei beantragte am 7. Januar

2004.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

und der Gemeinderat X verzichteten auf Vernehmlassung.

Am 26. Februar 2004 lud das

Verwaltungsgericht das Bundesamt für Raumentwicklung ein, zur Beschwerdeschrift

und insbesondere dazu Stellung zu nehmen, ob das streitbetroffene Vorhaben nach

Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 der Raumplanungsverordnung vom

28.

Juni 2000 (RPV) bewilligungsfähig sei, speziell, ob die Umnutzung einer zonenwidrig

gewordenen gewerblichen Nutzung in eine zonenfremde Wohnnutzung von vornherein

unzulässig sei. Das Bundesamt erstattete seine Stellungnahme am 30. April

2004.

Die Beschwerdeführerin äusserte sich dazu am 16. Juni 2004, während die Beschwerdegegnerschaft

auf Stellungnahme verzichtete.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführerin beantragt die

Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels. Im Beschwerdeverfahren wird in der

Regel nur ein einfacher Schriftenwechsel durch­geführt. Ein weiterer

Schriftenwechsel kann ausnahmsweise erforderlich sein, wenn zum Nachteil eines

Beschwerdeführers auf erstmals vor dem Verwaltungsgericht vorge­brachte

Tatsachen abgestellt oder ein neuer wesentlicher Rechtsgrund herangezogen wer­den

soll (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspfle­gegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10). Diese

Voraus­setzungen sind hier nicht erfüllt.

2.

2.1

Dem vorliegenden Streitfall liegt heute dank der

Sachverhaltsabklärungen der Staatskanzlei ein im Wesentlichen unbestrittener

Sachverhalt zu Grunde. Die für die Beurteilung des Bauvorhabens relevanten

Vorgänge und die daraus resultierenden Flächen der im Gebäude Vers.-Nr. Y

während verschiedener Phasen ausgeübten Nutzungen ergeben sich aus der

Aufstellung der Staatskanzlei vom 1. September 2003, auf welche sich auch der

angefochtene Entscheid abstützte. Auf die Sachverhaltsdarstellung der

Vorinstanz (E. 3a-k, 5a-d, 13a-c) kann daher verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

2.2

Der strittige Ausbau von Wohnfläche ist in der

massgebenden Landwirtschaftszone nicht zonenkonform und erfüllt die

Voraussetzungen von Art. 24 RPG nicht. Nach übereinstimmender und

zutreffender Auffassung der Parteien bilden vorliegend die Art. 24c und

Art. 37a RPG die einzig möglichen Grundlagen für eine raumplanungsrechtliche

Ausnahmebewilligung.

3.

3.1

Der Regierungsrat erachtete die Voraussetzungen von

Art. 24c RPG als nicht erfüllt, da mit den bisherigen Änderungen im

Ökonomieteil die Wohnfläche bereits um 100 m2 erwei­tert worden und

der zulässige Rahmen damit vollständig ausgeschöpft sei. Die Beschwer­deführerin

bringt dagegen vor, die maximale Obergrenze von 100 m2 gemäss Art. 42

Abs. 3 lit. b RPV sei bundesrechtswidrig.

3.2

Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss

nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr

zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1).

Solche Bauten und Anlagen können erneuert, teilweise geändert, massvoll

erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder

geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen

Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Voraussetzung für die Anwendbarkeit

der Bestimmung ist gemäss Art. 41 RPV, dass die Bauten und Anlagen

seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert

wurden, durch die nach­trägliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch

zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in ers­ter Linie Bauten, die in

Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder

geändert wurden, als mit dem In-Kraft-Treten des Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober

1971.

(AS 1972 I 950) erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet

vorgenommen wurde (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1).

Zu Recht gehen die Parteien davon aus,

dass das vorliegende Bauvorhaben grundsätzlich in den Anwendungsbereich von Art. 24c

RPG fällt, da das Gebäude lange vor dem 1. Juli 1972 errichtet und nicht mehr

zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt wurde.

3.3

Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen

an solchen Bauten und Anlagen zulässig, wenn deren Identität einschliesslich

ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen

gestalterischer Art sind zulässig. Nach Abs. 2 der Bestimmung ist für die

Beurteilung der Identität derjenige Zustand im Zeitpunkt der Erlass- oder

Planänderung massgebend. Ob die Identität im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist

gemäss Abs. 3 unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Sie ist

jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn entweder die zonenwidrig genutzte

Fläche um mehr als 30 Prozent erweitert wird, wobei Erweiterungen innerhalb des

bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden (lit. a), oder

die zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb oder ausserhalb des bestehenden

Gebäudevolumens um insgesamt mehr als 100 m2 erweitert wird (lit. b).

Der in Art. 24c Abs. 2 RPG

verwendete Begriff der teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung

entspricht inhaltlich dem bisherigen Art. 24 Abs. 2 aRPG und der dazu

entwickelten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Da die Möglichkeit der

teilweisen Änderung nur einmal ausgeschöpft werden darf, sind für die

Beurteilung der Identität alle seit In-Kraft-Treten der Erlass- oder

Planänderung vollzogenen Änderungen zu berück­sich­tigen (BGE 127 II 215 E.

3a und b mit Hinweisen).

3.4

Für die Frage, ob die Identität der Ökonomiebaute im

Wesentlichen noch gewahrt bleibt, ist das Bauvorhaben mit dem massgebenden

Referenzzustand am 1. Juli 1972 zu ver­gleichen. Dieser beruht vorliegend auf

dem als vor 1975 beschriebenen Zustand des Gebäudes mit einer nutzbaren

Wohnfläche von 213 m2 im Wohnteil und einer nutzbaren Gewerbefläche

von 248 m2 im Ökonomieteil, beides Nutzungen, die mit In-Kraft-Treten

des Gewässerschutzgesetzes bzw. nachfolgend des Raumplanungsgesetzes zonenwidrig

geworden sind.

Fraglich ist, ob dieser Referenzzustand

insoweit einer Korrektur bedarf, als eine damals bestehende zonenwidrige

Nutzung in der Zwischenzeit aufgegeben worden und insoweit der Bestandesschutz

untergegangen ist. Der Regierungsrat scheint sich im angefochtenen Entscheid –

wenn auch im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 37a RPG – auf den

Standpunkt zu stellen, die gewerbliche Nutzung sei 1976 ganz aufgegeben worden,

und bemisst dementsprechend die erfolgte Erweiterung der zonenwidrig genutzten

Fläche ausschliesslich bezogen auf die Wohnnutzung.

Die am Stichtag gegebene zonenwidrige

Wohnnutzung im Wohnteil des Hauses blieb über den gesamten massgebenden

Zeitraum erhalten. Sie wurde mit Bewilligung vom 16. April 1975 um 53 m2 und mittels

nachträglicher Bewilligung vom 23. November 1990 um weitere 47 m2 im ersten

Obergeschoss des Ökonomieteils erweitert. Der Ökonomieteil wurde am Stichtag

als Kleinwarenlager des Baugeschäftes C, an dem der Grossvater der Beschwerdeführerin

als damaliger Grundeigentümer beteiligt war, genutzt. Eine landwirtschaftliche

Nutzung fand in diesem Zeitpunkt schon seit längerem nicht mehr statt. Nach

Bewilligung der Wohnflächenerweiterung und Auszug des Baugeschäftes richtete

sich D, der Vater der Beschwerdeführerin, ca. 1976 ohne Bewilligung ein

Architekturbüro im Erdgeschoss des Ökonomieteils ein. Dieses Büro musste dann

allerdings 1991 geräumt werden, da D eine nachträgliche Bewilligung der vollzogenen

Zweckänderung verweigert und er aufgefordert wurde, den rechtmässigen Zustand wieder

herzustellen. Seither wird das Erdgeschoss nach den Angaben der Beschwerdeführerin

als Abstell- und Lagerraum und als Archiv für das Architekturbüro verwendet.

Bei diesem Sachverhalt ist in der Tat

fraglich, ob die gesamte bestehende Baute mit den in ihrem Wohn- und Ökonomieteil

am 1. Juli 1972 zonenwidrigen Nutzflächen als bestandesgeschützt gelten kann.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dauert die Besitzstandgarantie

rechtmässig erstellter oder geänderter Bauten nämlich nur so lange an, als die

Identität der Baute und ihr ursprünglicher Zweck nicht aufgegeben wird (BGr,

14.

Juni 2004,1A.146/2003 E. 3.2.1 unter Hinweis auf ZBl 83/1982 S. 447

E. 4b und 5a). Dabei ist aber im vorliegenden Fall insbesondere zu prüfen, ob

die hier anfänglich gegebene Besitzstandgarantie durch die unrechtmässige

Umnutzung zum Architekturbüro auch dann untergegangen ist, wenn diese

Zweckänderung – wie die Beschwerdeführerin geltend macht – nach dem heute

massgebenden milderen Recht hätte bewilligt werden müssen und die daran

anschliessende Archiv- und Lagernutzung als Folgenutzung des Baugeschäftslagers

sowohl nach damaligem als auch nach neuem Recht zulässig ist. Diese Frage kann

jedoch offen bleiben, da die Bewilligung selbst ausgehend vom Referenzzustand

von 1972 daran scheitert, dass mit den bisher vollzogenen und den geplanten

Veränderungen die Identität der Baute nicht mehr gewahrt bleibt (nachfolgend

Ziff. 3.5).

Aus dem gleichen Grund braucht hier auch

nicht geprüft zu werden, ob die absolute Grenze von 100 m2 in Art. 42

Abs. 3 lit. b RPV eingehalten ist und die Bestimmung, soweit sie sich auf

gebäudeinterne Erweiterungen bezieht, überhaupt gesetzeskonform ist.

3.5

Auch bei Einhalten der Grenzen von Art. 42 Abs. 3

RPV muss mit der teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung die Identität der

Baute gewahrt bleiben. Dieses Erfordernis erfüllen die im vorliegenden Fall

bereits vollzogenen und die geplanten Änderungen nicht. Im Vergleich zum

Referenzzustand soll der Zweck der ursprünglichen Ökonomiebaute vollständig und

nicht nur teilweise geändert werden. Die ursprüngliche zonenwidrige Lagernutzung

soll gesamthaft in eine grundlegend andere Nutzung, nämlich die Wohnnutzung überführt

werden. Eine derartige vollständige Zweckänderung ist gemäss Art. 24c RPG

so wenig zulässig wie bereits unter der Herrschaft von Art. 24 Abs. 2

aRPG (vgl. BGE 113 Ib 303).

Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die

vollständige Zweckänderung auch mit eingreifenden baulichen Änderungen

einhergeht und in der äusseren Erscheinung der Baute offenkundig wird. Der

ursprüngliche bauliche Zustand lässt sich aus den Umbauplänen von 1973 bis 1976

ablesen, wobei die Pläne den Ist-Zu­stand teilweise widersprüchlich aufzeigen.

Die Südwestfassade wies damals mit Ausnahme von drei kleinen Fensteröffnungen

im Erdgeschoss keinerlei Fassadenöffnungen auf, gegen Nordwesten hin bestanden

zwei Stalltüren zu Pferde- und Hühnerstall im Erdgeschoss mit je einem daneben

liegenden Fenster. Auf der Südostfassade war das grosse Scheunentor prägend.

Damit trat der fragliche Hausteil als ein nicht für den dauernden Aufenthalt

von Menschen bestimmter Ökonomieanbau in Erscheinung. Demgegenüber würde er

sich nach dem strittigen Bauvorhaben und in Berücksichtigung der bereits vollzogenen

Änderungen als voll ausgenutzter und zum dauernden Aufenthalt von Menschen

geeigneter Wohnteil präsentieren. Auf der Südwestseite wären Erd-, Ober- und

Dachgeschoss je mit mehreren Fenstern belichtet. Die Nordwestfassade wurde

bereits mit sechs schmalen Fenstern geöffnet, während im Obergeschoss darüber

die Aussenmauer über eine Länge von knapp 7 m verschoben und ein gedeckter

Balkon eingerichtet wurde. In der Südostfassade schliesslich soll das

Scheunentor mit acht länglichen Fenstern versehen werden. Hinzu kommen die

verschiedenen internen baulichen Massnahmen wie Grundrissveränderungen,

Isolierungen, Öltank- und Heizungseinbau im Keller, Treppenhaus, Einbau von

Küche und Bad sowohl im Erd- wie im Obergeschoss.

Bei dieser Sachlage ist das Mass der zulässigen

teilweisen Änderung gemäss Art. 24c RPG bereits mit den bisher bewilligten

Änderungen vollständig ausgeschöpft worden.

4.

4.1

Gegen eine Bewilligung nach Art. 37a RPG

führte die Baudirektion an, diese Bestimmung erlaube nach ihrer Zielsetzung nur

eine Umnutzung von Gewerbe zu Gewerbe und nicht eine solche von Gewerbe zu

Wohnen. Der Regierungsrat nahm diese Argumentation in seinem Rekursentscheid

nicht auf, sondern erachtete Art. 37a RPG deswegen für nicht anwendbar,

weil die Liegenschaft gar nicht mehr gewerblich genutzt sei. Die Beschwerdeführerin

könne sich auf keine durchgehend rechtmässige gewerbliche Nutzung berufen. Der

heutigen Nutzung als Archiv für das Architekturbüro komme keine Bedeutung zu,

da die Identität der Nutzungsänderung vom Magazin des Baugeschäfts zum

rechtswidrigen Architekturbüro bzw. vom Architekturbüro zum Archiv nicht gegeben

sei. Demgegenüber macht die Beschwerdeführerin geltend, Gewerbebauten dürften

nach Art. 37a RPG durchaus auch zu Wohnzwecken umgebaut werden. Die heute

bestehende gewerbliche Nutzung sei massgebend. Der Auszug des Architekturbüros

sei von den Behörden unter vollständig anderen rechtlichen Voraussetzungen, als

sie heute bestünden, erzwungen worden. Die Identität der bisherigen

gewerblichen Nutzungen sei nach dem neueren günstigeren Recht zu beurteilen.

4.2

Gemäss Art. 37a RPG regelt der Bundesrat,

unter welchen Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und

Anlagen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither

als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Nach Art. 43

Abs. 1 RPV sind solche Zweckänderungen und Erweiterungen unter

verschiedenen kumulativ zu erfüllenden Voraussetzungen (lit. a-f) zulässig. Dazu

gehört insbesondere, dass die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert

worden ist (lit. a). Sodann darf die zonenwidrig genutzte Fläche um maximal 30 Prozent

erweitert werden, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens

nur zur Hälfte angerechnet werden (Abs. 2). Eine Erweiterung um mehr als

100.

m2 ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens ist nur zulässig,

wenn dies für die Fortführung des Betriebes erforderlich ist (Abs. 3).

Mit Art. 37a RPG verfolgte der

Gesetzgeber das Ziel, den sich ausserhalb der Bauzonen befindlichen Gewerbebetrieben

jene Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen zu ermöglichen, die zwecks

Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit erforderlich sind (Bundesamt für

Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung

und Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2000, S. 47 ff.). Hierfür dehnt die

Sondernorm von Art. 43 RPV die Grenzen der Bestandesgarantie für

Gewerbebauten gegenüber der Grundnorm von Art. 24c RPG etwas aus, lässt

insbesondere auch vollständige Zweckänderungen zu und zieht für Erweiterungen

weniger restriktive quantitative Grenzen (vgl. Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung

nach Art. 24-24d RPG in: ZBl 102/2001, S. 291, S. 302 mit Hinweisen).

4.3

Der fragliche Hausteil ist vor dem 1. Januar 1980

rechtmässig erstellt und gewerblich genutzt worden. Seit er nicht mehr für die

Landwirtschaft genutzt wurde, diente er stets in irgendeiner Weise gewerblichen

Zwecken. Dabei wurde jedoch die ursprüngliche Lagernutzung des Baugeschäftes

1976.

aufgegeben zu Gunsten einer nach dem seinerzeitig anwendbaren Recht nicht

bewilligungsfähigen Zwischennutzung als Architekturbüro. Eine ge­werbliche

Nutzung besteht heute insoweit fort, als der Hausteil teilweise dem umgesiedelten

Architekturbüro als Archiv dient.

Unter diesen Umständen ist in der Tat äusserst

fraglich, ob eine rechtmässig erstellte oder geänderte gewerbliche Baute im

Sinne von Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 Abs. 1 lit. a

RPV vorliegt. Zu Recht ist der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid und das

Bundesamt für Raumentwicklung in seiner Stellungnahme davon ausgegangen, dass

die Zwischennutzung als Architekturbüro nach dem damaligen Recht unrechtmässig

war und als Nutzungsänderung daher keine Berücksichtigung finden darf.

Anknüpfungspunkt einer rechtmässigen gewerblichen Nutzung könnte daher von

vornherein nur entweder die Lagernutzung des Baugeschäftes oder die heute

bestehende Archivnutzung des Architekturbüros sein. Beide Nutzungen weisen

jedoch keinen hinreichenden Bezug zu einem Gewerbebetrieb auf, den der

Gesetzgeber mit der Schaffung von Art. 37a RPG privilegieren wollte. Das

Baugeschäft gab die Gebäudenutzung bereits 1976 auf und ist demnach nicht auf

Umstrukturierungen oder Strukturbereinigungen mittels Umnutzung der

Ökonomiebaute angewiesen. Die Archivnutzung des Architekturbüros wurde als

solche nie einem Bewilligungsverfahren unterzogen und blieb letztlich nur als

Restnutzung der aufgegebenen wider­rechtlichen Büronutzung bestehen. Bereits

aus diesem Grunde ist hier fraglich, ob von einer rechtmässigen

Nutzungsänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV ausgegangen

werden kann. Diese Frage könnte zwar insofern noch bejaht werden, als

jedenfalls einem direkten Wechsel vom Baugeschäftslager zum Büroarchiv nach

damaligem und heutigem Recht nichts entgegengestanden hätte. Jedoch ist diesbezüglich

festzustellen, dass auch das in der Bauzone betriebene Architekturbüro kein

Betrieb ist, der für die Erhaltung seiner Konkurrenzfähigkeit auf erweiterte

Umnutzungsmöglichkeiten seines ausserhalb der Bauzone gelegenen Archivs angewiesen

ist. Angesichts der stark fokussierten Zielsetzung von Art. 37a RPG auf

bestehende Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzonen und der in Art. 43 RPV

erfolgten Lockerung gegenüber den Anforderungen nach Art. 24c RPG in

Verbindung mit Art. 42 RPV rechtfertigt es sich in jedem Fall, den Begriff

der gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG restriktiv auszulegen.

Nicht jede irgendwie geartete teilweise gewerbliche Nutzung einer Baute macht

diese zu einer gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG. Vielmehr ist

zu verlangen, dass die gewerbliche Baute entweder einen eigenständigen Betrieb

beherbergt oder aber dass in der Baute zumindest ein wesentlicher Betriebsteil

eines bestehenden Betriebes angesiedelt ist. Eine lediglich teilweise und

bezogen auf den Gesamtbetrieb eines Architekturbüros nur untergeordnete

Archivnutzung wie im vorliegenden Fall macht den bestehenden Hausteil daher

nicht zu einer gewerblichen Baute mit erhöhtem Bestandesschutz. Insofern kommt

der bestehenden zonenwidrigen Nutzung einer Baute durchaus ein

unterschiedliches Gewicht zu je, nachdem, ob sie als Begründung der

bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute im Sinne von Art. 24c RPG oder

aber zur Begründung einer gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG herangezogen

wird.

Zum gleichen Schluss gelangte auch das

Bundesamt für Raumentwicklung in seiner Stellungnahme vom 26. Februar 2004,

wenn es ausführt, das Gebäude sei nicht als Gewerbebau konzipiert, es liege ein

atypischer Fall vor und der Archivraum des Architekturbüros mache die Baute

nicht zur Gewerbebaute (Ziff. 2.1). Was die Beschwerdeführerin dagegen

vorbringt, sticht nicht. Insbesondere lässt sich aus der allgemeinen

Zielsetzung der RPG-Revision nichts Massgebliches zum Anwendungsbereich von Art. 37a

RPG ableiten. Soweit der Gesetzgeber generell die Umnutzung bestehender

Bausubstanz ausserhalb der Bauzonen erleichtern wollte, ist dieses Anliegen in

erster Linie in die neuen Bestimmungen von Art. 24a-24d RPG eingeflossen.

Auch der Umstand, dass der Wortlaut von Art. 37a RPG und Art. 43 RPV

eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen nicht generell ausschliesst und auch die

Materialien zu dieser Frage keine klaren Hinweise ergeben, spricht weniger

gegen als für einen beschränkten Anwendungsbereich von Art. 37a RPG. Die

Beschwerde ist daher in ihrem Hauptantrag abzuweisen.

5.

Da die Beschwerdeführerin mit ihrem

Hauptantrag nicht durchdringt, ist nachfolgend ihr Eventualantrag betreffend

Umnutzung des Erdgeschosses des Ökonomiegebäudes in Büros zu behandeln.

Mit Vorentscheid vom 21. November 2001

hatte die Baudirektion der Beschwerdeführerin in Aussicht gestellt, eine

Umnutzung des Erdgeschosses im Ökonomieteil für 4 bis 5 Büroarbeitsplätze zu

bewilligen. Dazu führte der Regierungsrat in seinem Rekursentscheid aus, die

Beschwerdeführerin könne daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, da die

Baudirektion von falschen Voraussetzungen ausgegangen sei und der Umnutzung

gewichtige raumplanerische Interessen entgegenstünden.

Der Vorentscheid selber liegt, da er

positiv ausgefallen ist, naturgemäss nicht im Streit. Gestützt darauf wurde

bisher noch kein konkretes Baugesuch eingereicht. Aus diesem Grunde war das

Vorhaben auf Umnutzung in Büros mit der angefochtenen Verfügung nicht zu

beurteilen. Damit kann dieses Bauvorhaben aber auch nicht zum Gegenstand des

Rekurs- oder Beschwerdeverfahrens gemacht werden. Die diesbezüglichen Bemerkungen

im Rekursentscheid erfolgten denn auch nur ergänzungshalber. Der Eventualantrag

der Beschwerdeführerin ist daher ebenfalls abzuweisen.

6.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Damit steht der Beschwerdeführerin

von vornherein keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der

Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht

erhoben werden.

6.

…