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Entscheid

VB.2004.00028

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00028

21. April 2004Deutsch14 min

(URT.2004.7907)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 22. April 2003 erteilte die

Baukommission Küsnacht K die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus

mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 und für zwei

Besucherabstellplätze in der bestehenden Garage Vers.-Nr. 02 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 03 an der O-Strasse in Küsnacht. Gleichzeitig wurde die Verfügung

der Baudirektion vom 4. April 2003 betreffend die strassenpolizeiliche

Bewilligung der Besucherabstellplätze eröffnet.

Erwägungen

II.

Die von verschiedenen Nachbarn gegen

beide Bewilligungen erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II und

wies sie nach einem Augenschein am 25. November 2003 ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid liessen A und B,

C, D und E, F, G, H sowie I Beschwerde erheben und dem Verwaltungsgericht

beantragen, den Rekursentscheid und die angefochtenen Bewilligungen aufzuheben,

eventuell die Sache zur Ergänzung und neuerlichen Entscheidung an die

Rekurskommission zurückzuweisen, jedenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der privaten Beschwerdegegnerin.

Die Vorinstanz am 2. und die Baudirektion

am 3. Februar 2004 beantragten Abweisung der Beschwerde. Die private

Beschwerdegegnerin am 19. Februar und die Baukommission Küsnacht am 23. März

2004.

schlossen auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden.

Mit Eingabe vom 25. Februar 2004 liessen

die Beschwerdeführenden darauf hinweisen, dass die Gemeinde Küsnacht an den

Gemeindeversammlungen vom 12., 19. und 26. Januar sowie 2. Februar 2004 der

Teilrevision der Bau- und Zonenordnung vom 5. Dezember 1994 (BZO) zugestimmt

habe, das heisst insbesondere auch der Beschränkung der Gesamtlänge von

geschlossenen Überbauungen in den zweigeschossigen Wohnzonen auf 25 m und der

Reduktion der Baumassenziffer in der hier massgeblichen Wohnzone W2/1,50 auf 1,40.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zur Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurs­kommission

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

Laut Art. 19 BZO ist in der Zone W2/1,50

eine Gebäudelänge von 25 m zulässig; sodann ist laut Art. 32 BZO die

geschlossene Überbauung bis zu einer Gesamtlänge von 40 m ge­stattet.

2.1

Die Beschwerdeführenden machen wie bereits im

Rekursverfahren geltend, die geplante Baute mit einer Gesamtlänge von 35 m

bestehe nicht, wie dies der Begriff der geschlossenen Überbauung voraussetze,

aus zwei seitlich zusammengebauten eigenständigen Baukörpern, sondern sei wegen

der Erschliessung durch einen einzigen Liftschacht und der Verwischung der

Vertikaltrennung in den beiden Untergeschossen als einziges Gebäude zu behandeln,

das eine Gesamtlänge von 25 m einzuhalten habe.

2.2

Mangels einer eigenen Definition im kommunalen

Recht ist auf die Begriffsbestimmung der geschlossenen Bauweise im kantonalen

Recht zurückzugreifen. Wie das Verwaltungsgericht bereits im Entscheid VB

93/0142 vom 19. November 1993 erwogen hat, setzt der Begriff der geschlossenen

Bauweise im Sinn von § 286 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) und § 31 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) eine

funktionale Eigenständigkeit der einzelnen Baukörper voraus, damit von

zusammengebauten Gebäuden im Sinn von § 31 Abs. 2 ABauV gesprochen werden kann.

Das schliesst nicht aus, dass wie hier die beiden Gebäude über einer sich unter

beiden Baukörpern erstreckenden Unterniveaugarage erstellt werden und über

einen einzigen Lift verfügen. Entscheidend für die funktionale Eigenständigkeit

ist jedoch neben der deutlichen vertikalen Trennung (RB 1998 Nr. 118), dass

jeder Baukörper auch für sich allein über eine genügende interne Erschliessung

verfügt. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt: Die beiden Wohnungen im

ersten Untergeschoss werden neben dem Lift lediglich über den beiden Wohnungen

dienenden Treppenabgang und den gemeinsamen Vorplatz erschlossen; zudem ist die

erforderliche vertikale Trennung der beiden Baukörper in diesem Bereich nicht

vorhanden. Die Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss verfügen zwar über

separate Zugänge, sind jedoch für den Zugang zur Unterniveaugarage ebenfalls auf

den gemeinsamen Lift bzw. die einzige Treppenverbindung vom Erd- ins zweite Untergeschoss

angewiesen. Insgesamt können deshalb die beiden Baukörper nicht als funktio­nal

eigenständig gelten.

Die Vorinstanzen haben deshalb das

Bauvorhaben rechtsirrtümlich als geschlossene Überbauung im Sinn von Art. 32

Abs. 1 BZO gewürdigt. Die für frei stehende Gebäude massgebliche Gebäudelänge

von 25 m gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO wird durch den 35 m langen Baukörper

deutlich überschritten. Ob dieser Mangel durch Anpassungen des Grundrisses

insbesondere im ersten Untergeschoss geheilt werden könnte, kann offen bleiben,

da sich die Baubewilligung auch aus anderen Gründen nicht als rechtens erweist.

3.

Laut § 234 PBG ist ein Grundstück

baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine

noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche

Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Die Beschwerdeführenden sind zusammengefasst

der Auffassung, dass gestützt auf diese Bestimmung bereits die Baukommission

die Erteilung der Baubewilligung hätte verweigern müssen, da in jenem Zeitpunkt,

am 22. April 2003, der Zwischenbericht der Ortsplanungskommission vom 3. Februar

2003.

bekannt gewesen sei, welche mit Beschluss vom 27. Januar 2003 zu Handen

des Gemeinderats und der Baudirektion unter anderem die Reduktion der Baumassenziffer

in der Wohnzone W2/1,50 auf 1,40 und die Reduktion der Gebäudelänge auch für geschlossene

Überbauungen auf 25 m beantragt habe. Jedenfalls aber hätten diese Änderungen

der BZO, die der Gemeinderat am 27. Mai 2003 zur öffentlichen Auflage und am

30.

Ok­tober 2003 zu Handen der Gemeindeversammlung verabschiedet habe, im

später ergangenen Rekursentscheid vom 25. November 2003 berücksichtigt und

aufgrund der gebotenen Interessenabwägung zur Aufhebung der Bewilligung für ein

Bauvorhaben führen müssen, das mit den beantragten Änderungen in

offensichtlichem Widerspruch stehe.

3.1

Damit einem Bauvorhaben die Änderung einer

planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie nach dem

Wortlaut von § 234 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) vom Gemeinderat "beantragt"

sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte Planänderungen nur zu

berücksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, d.h. von der Gemeindeexekutive

ausgehen, und ein entsprechender formeller Beschluss der Gesamtbehörde vorliegt

(Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des

Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Ände­rungsantrag

der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zu Handen des

Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der

Planung mit der gemäss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)

und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der Bevölkerung vor einer

Präjudizierung geschützt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Bau­recht, 3. A., Zürich 2003, S. 9-8). Als in

diesem Sinn beantragte Änderung hat es deshalb die Baurekurskommission genügen

lassen, dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschrie­benen öffentlichen

Auflage über einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren

bei "interessierten Kreisen" durchgeführt hatte (BRK IV Nr. 166/1993,

BEZ 1994 Nr. 3). Diese Auslegung stützt sich auf die in der kantonsrätlichen

Beratung betonte Stossrichtung der Neuformulierung von § 234 PBG, nämlich zu

verhindern, dass mit Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und

dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert werden können. Sie wird überdies

gestützt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichts, welches in BGE 116 Ia 449

E. 4a darauf hingewiesen hat, dass § 234 PBG die Funktion einer Planungszone im

Sinn von Art. 27 RPG habe und deshalb auch dem Schutz von Planänderungen vor

Präjudizierung diene. Auch aus dieser bundesrechtlichen Sicht darf die

Voraussetzung von § 234 PBG, dass die Planänderung vom Gemeinderat beantragt

sein muss, nicht derart eng ausgelegt werden, dass der Schutz vor Präjudizierung

nicht mehr wirksam ist; die von der Exekutive mit formellen Beschlüssen dokumentierten

Revisionsbestrebungen könnten sonst durch nachträglich eingereichte Baugesuche

unterlaufen werden. Jedenfalls aber muss die vorgesehene Planänderung

hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben (RB

1982.

Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40). Auf den

unspezifiziert gehaltenen Exekutivbeschluss, die BZO einer Revision zu

unterziehen, lässt sich eine Bauverweigerung nicht stützen (Fritzsche/Bösch, S.

9-8).

3.2

Die Bestrebungen zur Revision der BZO der Gemeinde

Küsnacht vom 5. Dezember 1994 haben eine längere Geschichte. Eine erste vom

Gemeinderat beantragte Teilrevision mit dem Ziel, die Möglichkeiten zur

baulichen Verdichtung zu beschränken, hat die Gemein­deversammlung vom 10.

Dezember 2001 als zu wenig weit gehend zur Überarbeitung an den Gemeinderat

zurückgewiesen. Dieser hat darauf am 16. Mai 2002 eine Ortsplanungs­kommission

mit der Aufgabe beauftragt, eine neue Vorlage auszuarbeiten "als Grundlage

für Antrag und Weisung zu Handen der Gemeindeversammlung". In einem Rund­schreiben

von anfangs Februar 2003 an alle Haushaltungen hat diese Kommission ihre am 22.

Januar 2003 beschlossenen Änderungsanträge der Öffentlichkeit bekannt gegeben

und am 27. Mai 2003 ihren Entwurf dem Gemeinderat zur Durchführung von Anhörung

und öffentlicher Auflage abgeliefert. Am 2. Oktober 2003 hat sie dem

Gemeinderat ihren abschliessenden Bericht erstattet, welcher dem Gemeinderat

als Grundlage für Antrag und Weisung vom 30. Oktober 2003 zu Handen der

Gemeindeversammlung diente. In den Gemeindeversammlungen vom 12., 19. und 26.

Januar sowie 2. Februar 2004 wurde dem Antrag des Gemeinderates mit im

vorliegenden Zusammenhang unwesentlichen Änderungen zugestimmt.

3.3

Wie dieser Ablauf zeigt, lag ein erster Antrag zur

Änderung der BZO, wie ihn § 234 PBG voraussetzt, bereits im Zeitpunkt der

Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 vor. Mit dem Rückweisungsbeschluss

wurde die vom Gemeinderat angestrebte Planänderung nicht grundsätzlich in Frage

gestellt, sondern durch den Auftrag, die vorgesehenen Beschränkungen zu

verschärfen, zusätzlich unterstützt. Den ersten Antrag des Gemeinderats hat die

private Beschwerdegegnerin berücksichtigt, indem sie die Gebäudelänge ihres

Projekts bereits auf 35 m begrenzte. Insofern wurde dem Präjudizierungsverbot

von § 234 PBG Rechnung getragen. Der von der Ortsplanungskommission im Auftrag

des Gemeinderats ausgearbeitete neue Entwurf hat das Änderungsvorhaben des Gemeinderats

in der von der Gemeindeversammlung vorgegebenen Zielrichtung, das heisst hin zu

einer weiteren Beschränkung der baulichen Verdichtungsmöglichkeiten, weiter ausgeführt.

Am Tatbestand einer vom Gemeinderat beantragten Änderung hat sich damit nichts

geändert.

3.4

Sodann stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt

die Absicht zu einer Planänderung, welche die weitere Begrenzung der

Gebäudelänge auf 25 m zum Gegenstand hatte, hinreichend konkretisiert war, um

gestützt auf § 234 PBG einem Bauvorhaben entgegenhalten zu werden.

Wie dem Zwischenbericht der

Ortsplanungskommission vom 3. Februar 2003 entnommen werden kann, sollte unter

anderem zur Erhaltung einer wohnlichen und durchgrünten Gemeinde in

verschiedenen Zonen die Baumassenziffer reduziert und zur Verhinderung der

unerwünschten "Riegelwirkung" in den zweigeschossigen Wohnzonen die

Maximallänge für geschlossene Überbauungen von 40 auf 25 m verkürzt werden. Diese

bei der Erteilung der Baubewilligung am 22. April 2003 vorliegenden

Änderungsvorschläge waren hinreichend konkret, um erkennen zu lassen, dass das

am 20. Januar 2003 eingereichte Baugesuch der privaten Beschwerdegegnerin mit

einer Baumassenziffer von nahezu 1,50 und einer Länge von 35 m diese in

Änderung begriffenen planungsrechtlichen Festlegungen präjudizieren würde. Der

Bericht stammte zwar nicht vom Gemeinderat, wie in § 234 PBG vorgesehen, betraf

aber die Vorbereitungsphase der Planung, die nach dem Gesagten ebenfalls vor

einer Präjudizierung zu schützen ist (vorn, E. 3.1). Dabei ist zu berücksichtigen,

dass der Wille, die Gebäudelänge zu beschränken, bereits aus dem ersten Entwurf

des Gemeinderats hervorgegangen war und dass die Gemeindeversammlung diesen als

zu wenig weit gehend zurückgewiesen hatte. Die von der Ortsplanungskommission

vorgeschlagene Neuordnung wurde somit zumindest dem Grundsatz nach von

Gemeinderat und Gemeindeversammlung unterstützt, und es bestand eine

hinreichend grosse Wahrscheinlichkeit, dass die vorgeschlagenen Änderungen

verwirklicht würden. Unter diesen Umständen war mit dem Antrag der Kommission die

Planänderung hinreichend konkretisiert und hätte daher bei der Beurteilung des

Baugesuchs durch die Baubehörde am 22. April 2003 berücksichtigt werden müssen.

Bereits die Baukommission hätte deshalb

die Baubewilligung auch gestützt auf § 234 PBG verweigern müssen. Art. 19 Abs.

1a lit. e der revidierten BZO ändert daran nichts. Diese Bestimmung, wonach für

Bauten, "welche vor dem 6. Juni 2003 (Beginn der Vorwirkung der

Teilrevision) bewilligt worden sind", die Bestimmungen von Artikel 19a

gelten, will den Anwendungsbereich der Sonderbauvorschriften für bestehende

Bauten gemäss Artikel 19a ordnen und nicht die Frage der negativen Vorwirkung

entscheiden, die ohnehin abschliessend durch das kantonale Recht geregelt ist.

3.5

Nach Erteilung der Baubewilligung am 22. April 2003

und kurz vor bzw. nach Rekurserhebung (26. bzw. 30. Mai 2003) hat der

Gemeinderat Küsnacht gestützt auf den abschlies­senden Bericht der

Ortsplanungskommission am 27. Mai 2003 zuhanden der Anhörung und öffentlichen

Auflage die Teilrevision der BZO verabschiedet. Ob diese Änderung einer

planungsrechtlichen Festlegung im laufenden Rechtsmittelverfahren zu

berücksichtigen ist, hängt nach ständiger verwaltungsgerichtlicher

Rechtsprechung von einer Interessenabwägung im konkreten Fall zwischen dem

privaten Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem öffentlichen

Interesse, dass die künftige Planung nicht negativ präjudiziert werde, ab (RB

2000.

Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 lit. b, je mit Hinweisen).

Diese Interessenabwägung hat die

Baurekurskommission nur unvollständig und damit rechtsverletzend vorgenommen.

Insbesondere hat sie nicht berücksichtigt, dass die Bauherrschaft nach der

Rückweisung der vom Gemeinderat beantragten Teilrevision durch die

Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 aufgrund der laufenden Planungsarbeiten

mit weiter gehender Beschränkung der Überbauungsmöglichkeiten rechnen musste

und dass deshalb dem Aspekt der Rechtssicherheit ein geringes Gewicht zukommt.

Sodann hat die Vorinstanz die räumliche Wirkung des geplanten Baukörpers

bagatellisiert. Mit seiner Länge von 35 m sprengt er die bestehende Überbauungsstruktur

und steht exemplarisch für das, was mit der mittlerweile von der

Gemeindeversammlung beschlossenen, aber noch nicht rechtskräftigen Revision der

BZO verhindert werden soll. Somit hätte die Beschränkung der Gebäudelänge auf

25.

m jedenfalls im Rekursverfahren beachtet werden müssen.

4.

Ist die Baubewilligung schon aufgrund der

Überlänge nach geltendem Recht und der Präjudizierung der revidierten BZO

aufzuheben, erübrigt sich eine Prüfung der weiteren mit der Beschwerde

erhobenen Rügen. Mit der Baubewilligung der Baukommission Küsnacht vom 22.

April 2003 ist zwingend auch die mit dieser koordinierte strassenpolizeiliche Bewilligung

der Baudirektion vom 4. April 2003 aufzuheben.

5.

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind

die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der privaten

Beschwerdegegnerin und der Baukommission Küsnacht aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz

1.

in Verbindung mit § 70 VRG). Der Baudirektion, die am Verfahren nur am Rande

beteiligt ist, sind keine Kosten aufzuerlegen.

Die private Beschwerdegegnerin ist

überdies für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu einer

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an

die Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Rekursentscheid und die

Baubewilligung der Baukommission Küsnacht vom 22. April 2003 sowie die strassenpolizeiliche

Bewilligung der Baudirektion vom 4. April 2003 aufgehoben.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 8'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte der privaten Beschwerdegegnerin und der

Gemeinde Küsnacht auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu

einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

an die Beschwerdeführenden verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von der

Rechtskraft des Entscheids an gerechnet.

5.

…