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Entscheid

VB.2004.00041

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00041

30. September 2004Deutsch43 min

(URT.2004.8188)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Die A AG sowie die IKEA Immobilien AG

(im Folgenden IKEA) planen im Gebiet Niderfeld auf dem Areal Bod­acher in

Dietikon auf 23 Grundstücken, die eine Fläche von rund 35 ha umfassen, die

Erstellung folgender vier Gebäudekomplexe:

-

Einrichtungshaus

(Baukörper "IKEA"; totale massgebliche Geschossfläche

max. 42'000 m2; 1 Untergeschoss + 3 Vollgeschosse; Gebäudehöhe 12

m);

-

Gebäude für Fachmärkte,

Food-Bereich und Freizeit (Baukörper "LO"; totale massgebliche

Geschossfläche max. 5'000 m2; 5 Vollgeschosse + 1 Dachgeschoss; Gebäudehöhe

knapp 20 m);

-

(allenfalls:)

Zwischenbau (Baukörper "Z"; totale massgebliche Geschossfläche max.

600 m2 ; eingeschossig);

-

Bürogebäude (Baukörper

"B"; totale massgebliche Geschossfläche max. 33'000 m2,

davon max. 4'500 m2 als Verkaufsfläche für Food-Betriebe; 4

Vollgeschosse + 1 Dachgeschoss; Gebäudehöhe: ca. 14.40 m).

Die Verkaufsfläche soll sich auf rund

75'000 m2 belaufen. Der Gestaltungsplanperimeter umfasst rund einen

Fünftel des Zentrumsgebiets Niderfeld; im Nordwesten wird er durch die

Mutschellenstrasse, im Südwesten durch die Überlandstrasse begrenzt und in östlicher

Richtung erstreckt er sich bis zum Meienweg.

B. Der kantonale Richtplan vom 31.

Januar 1995 weist das Niderfeld dem Zentrumsgebiet und das Areal Bodacher teils

dem Zentrums- und teils dem Siedlungsgebiet zu. Der regionale Richtplan

Limmattal vom 11. Juni 1980 bezeichnet diesen Bereich als Industriegebiet. In

der Bau- und Zonenordnung der Stadt Dietikon vom 28. März 1996 (BZO) findet

sich für das Niderfeld keine Festlegung.

C. Die Stimmberechtigten der Stadt

Dietikon stimmten der Festsetzung des privaten Gestaltungsplans Bodacher am 2.

Juni 2002 zu. Laut Art. 4 der Bestimmungen zum Gestaltungsplan (GPV) bezweckt

dieser (a) eine massgeschneiderte Einzonung des Gebietes Bodacher in Verbindung

mit einer attraktiven Überbauung für Betriebe des Möbel- und Fachmarkthandels;

(b) erhöhte Anforderungen bezüglich Ökologie und Gestaltung zu stellen, als

dies mit einer Zonenplanänderung möglich ist; (c) eine hinreichende verkehrsmässige

Erschliessung unter Einbezug des öffentlichen Verkehrs und des Langsamverkehrs

sicherzustellen. Art. 5 GPV äussert sich zu Lage und Stellung der Neubauten,

Art. 6 GPV definiert die Grundmasse und Art. 9 Nutzweise wie Zweckbestimmung

der Bauten. Art. 12 GPV enthält eine ausführliche Ordnung zur Erschliessung.

Danach erfolgt der Hauptanschluss an das übergeordnete Strassennetz über die

neu zu schaffende, in die Mutschellenstrasse einmündende Eigenstrasse. Die

geplanten Bauten samt Parkplätzen werden an einen Kreisel am südöstlichen Ende

der Eigenstrasse angeschlossen. Der Warenumschlag durch LKW erfolgt teilweise

über eine zusätzliche Verbindung zur Überlandstrasse. An dieser wird eine

Bushaltestelle gebaut. Es ist vorgesehen, das Gestaltungsplangebiet mit einer

zweiten Busverbindung "wenn möglich unabhängig von der Überland- und der

Mutschellenstrasse" an den Bahnhof Dietikon anzuschliessen. Die Buslinie

muss eine Haltestelle Eigenstrasse aufweisen und mindestens einen

15-Minuten-Takt gewährleisten. Für die Benutzer des öffentlichen Verkehrs ist

ferner ein attraktiver Hauslieferdienst anzubieten. Gemäss Art. 13 GPV sind

höchstens 805 lenkungswirksam bewirtschaftete Parkplätze zulässig, wovon 187

abzutrennen und für die Beschäftigten zu reservieren sind.

Erwägungen

II.

Einen vom Verkehrsclub der Schweiz (VCS)

gegen die Festsetzung des Gestaltungsplans erhobenen Rekurs wies der

Regierungsrat am 26. November 2003 ab, zusammengefasst aus folgenden Gründen:

Der Gestaltungsplan Bodacher widerspreche

der übergeordneten Planung nicht, denn das Beizugsgebiet liege am Rand des

Zentrumsgebiets Niderfeld im Bereich der Basiserschliessung und umfasse nur

einen Fünftel von dessen Fläche. Die vorgesehene Nutzung des Areals

(Möbelverkauf, Fachmärkte, Bürogebäude, Freizeit) entspreche grundsätzlich der

mit der Festlegung eines Zentrums- und Arbeitsplatzgebietes vorgesehenen

Zielsetzung der übergeordneten Richtplanung. Dass die Sonder­nutzungsplanung

die bauliche Nutzung im Niderfeld nachteilig beeinflusse, lasse sich nicht

sagen. Das Vorhaben stehe weiteren Bauten, die den Zweck eines Zentrums- bzw.

Arbeitsplatzgebiets verwirklichen, nicht entgegen. Obschon die starke Belastung

des Strassennetzes wenigstens zu kurzfristigen Einschränkungen führe, blieben

aufgrund der laufenden Planungsbestrebungen im Niderfeld auch publikumsintensive

Projekte möglich. Das Gestaltungsplangebiet samt seiner engeren Umgebung sei

mit mehreren Standorten im kantonalen Altlasten-Verdachtsflächenkataster

verzeichnet. Aufgrund der vorgenommenen Untersuchungen habe die Baudirektion

das Vorhaben hinsichtlich Gewässerschutz und Altlasten zu Recht als

umweltverträglich bezeichnet. Der Umweltverträglichkeitsbericht der V AG vom

10.

Juli 2000 (UVB) errechne für die Stadt Dietikon im Jahr 2000 einen NOx[Stickoxid]-Ausstoss

von 257 t/a sowie einen solchen von 395 t/a VOC (volatile organic compounds;

flüchtige organische Verbindungen). Das Bauvorhaben verursache jährlich 54 Mio.

Personen- und 0,4 Mio. Lastwagenkilometer, was Gesamtemissionen bzw. einen NOx-Ausstoss

von 27 t/a und einen VOC-Ausstoss von 5,7 t/a (Berechnungsgrundlage 2001)

ergebe. Davon entfielen 0,97 t/a NOx und 1,191 t/a VOC auf das

Gebiet der Stadt Dietikon, was hinsichtlich der NOx einer Zunahme

von 0,38% bzw. von 0,48% mit Bezug auf die VOC entspreche. Die NO2[Stickstoffdioxid]-Immissionen

im Gestaltungsplangebiet bewegten sich im südöstlichen Teil zwischen 25 und

35.

mg/m3

und überstiegen damit den NO2-Immissionsgrenzwert von 30 mg/m3

gemäss Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV). Das Gebiet sei daher

aus lufthygienischer Sicht teilweise übermässig belastet. Im Umkreis des

Gestaltungsplangebiets schätze der UVB die verkehrsbedingte Zunahme der NO2-Immissionen

auf 0,1 bis 0,4 mg/m3. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung könne ein

Anstieg der Stickstoffimmissionen von unter 1 mg/m3 nicht als

übermässig bezeichnet werden. Die Zunahme um 1,8 mg/m3 an einem

bestimmten Messpunkt ändere daran unter anderem deswegen nichts, weil die

Mehrbelastung bis 2006 mutmasslich wieder auf 1,1 mg/m3 zurückgehe.

Die erwähnten Gesamtemissionen aufgrund des Gestaltungsplans verteilten sich

auf ein verhältnismässig grosses, in mehreren Kantonen liegendes Gebiet. Weil

jedoch überdurchschnittliche Emissionen anfielen, seien die Voraussetzungen für

die Anordnung emissionsbegrenzender Massnahmen erfüllt, und zwar bereits im

Rahmen des Gestaltungsplans. Ferner seien aufgrund von Art. 44a des

Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) Massnahmen hinsichtlich der

Erschliessung mit privatem und öffentlichem Verkehr festzulegen. Das

Luft-Programm 1996 und dessen Ergänzung von 2002 verlangten eine Abstimmung der

Siedlungsentwicklung auf die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Gemäss

§ 83 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) habe

der Gestaltungsplan unter anderem auch die Erschliessung zu regeln. Das in §

237.

Abs. 1 Satz 2 PBG aufgestellte Erfordernis, wonach bei grösseren

Überbauungen die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein

müsse, werde mit dem Gesetz über den öffentlichen Personenverkehr vom 6. März

1988.

(Personenverkehrsgesetz) und der Angebotsverordnung vom 14. Dezember 1988

(AngebotsV) verknüpft. Die in letzterer definierten Angebotsbereiche kämen nach

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung für die Beurteilung der Erreichbarkeit

mit dem öffentlichen Verkehr zum Zug. Mit einer Verkaufsfläche von insgesamt

max. 75'000 m2 sei das Gestaltungsplanvorhaben ein Grosszentrum im

Sinne von § 5 Abs. 2 der Besonderen Bauverordnung II vom 26. August

1981.

(BBauV II); laut UVB verursache es täglich rund 5'900 Fahrten mit PKW und

35.

mit LKW. Das Gestaltungsplangebiet werde heute mit der von Zürich-Altstetten

nach Spreitenbach Shopping Center führenden Buslinie 303 im 15-Minuten-Takt

bedient. Der Gestaltungsplan sehe eine neue Haltestelle bei der Perimetergrenze

an der Überlandstrasse vor; ferner solle eine zweite Buslinie die Verbindung

zum Bahnhof Dietikon gewährleisten. Damit sei dem hier massgebenden Bereich 3

der AngebotsV Genüge getan. Hierbei gelte es zu berücksichtigen, dass der

überwiegende Teil der Verkaufsfläche für den Betrieb eines Möbelhandels und

eines Baufachmarktes bzw. für andere Fachmärkte vorgesehen seien; diese Nutzung

sei weniger intensiv als der Verkauf von Gütern des täglichen Bedarfs. Das

Gestaltungsplanprojekt sehe eine Fläche von höchstens 4'500 m2 bzw.

6% für den Verkauf von Lebensmitteln vor. Unter diesen Umständen erscheine das

Angebot des öffentlichen Verkehrs als genügend. Art. 13 GPV beschränke die

Anzahl Parkfelder auf 805, die bewirtschaftet würden;

davon seien 187 den Beschäftigten vorbehalten. Dies entspreche dem Minimum

gemäss Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommunalen

Erlassen vom Oktober 1997 (im Folgenden Wegleitung) wie auch Art. 31 BZO.

Hinsichtlich der Verkehrsauswirkungen des Gestaltungsplans

zeige der UVB, dass das heute schon stark belastete Strassennetz ohne

eindämmende Massnahmen an die Grenzen seiner Kapazität stosse. Zudem führe die

Mehrbelastung zu Engpässen bei den Verkehrsknoten. Verschiedene Massnahmen

sollten den Verkehr verflüssigen, wodurch sich mehrheitlich noch geringe

Kapazitätsreserven ergäben. Auf den vom Projekt am stärksten betroffenen

Strassen prognostiziere der UVB im Jahr 2001 rund 20'000 (Mutschellenstrasse)

bzw. 13'400 Fahrzeuge pro Tag (Überlandstrasse); in einigen Abschnitten sei das

Verkehrsaufkommen noch höher. Ähnliche Werte ergäben sich für die ebenfalls

stark belastete Silbernstrasse sowie für die Badener-, Bern- und Zürichstrasse.

Der vom Gestaltungsplan verursachte Objektverkehr steige gemäss UVB auf der

Grundlage des Jahres 2001 auf durchschnittlich 21'900 (Mutschellenstrasse) bzw.

13'900 Fahrzeuge (Überlandstrasse) an. Auf der Mutschellenstrasse betrage die

Verkehrszunahme somit rund 9% (im Abschnitt um die Kreuzung Mutschellen-/Industrie-

und Eigenstrasse gar etwa 17%) und auf der Überlandstrasse 3%. Zu

berücksichtigen sei indessen, dass die Verkehrsberechnungen im UVB auf der

ursprünglich vorgesehenen Parkplatzzahl von 1'130 beruhten, die später auf 805

vermindert worden sei. Neben der dadurch bedingten Verminderung des

Verkehrszuwachses dürften auch die von der Koordinationsstelle für Umweltschutz

(KofU) vorgeschlagenen und in die Baubewilligung aufzunehmenden Massnahmen zur

Verflüssigung der Fahrzeugströme Wirkung zeigen. Allerdings gelte es darauf

hinzuweisen, dass die Erschliessung des Gestaltungsplangebietes Bodacher nicht

die Erschliessung des Zentrumsgebiets Niderfeld insgesamt erfordere; letztere

dürfe nur nicht nachteilig beeinflusst werden. Zusammenfassend entspreche der

Gestaltungsplan den Vorgaben der übergeordneten Planung und dürfe als

umweltverträglich bezeichnet werden. Auch stehe er nicht im Widerspruch zur

Massnahmenplanung des Kantons Zürich.

III.

Mit

Beschwerde vom 21. Januar 2004 liess der VCS dem Verwaltungsgericht beantragen,

den angefochtenen Regierungsratsbeschluss vom 26. November 2003 sowie die Fest­setzung

des Gestaltungsplans Bodacher aufzuheben. Ausserdem verlangte er eine Parteientschädigung.

Namens des Regierungsrats beantragte die

Staatskanzlei am 2. März 2004 Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag –

jeweils unter Zusprechung einer Parteientschädigung – stellten die A am 25.

März 2004, die Stadt Dietikon und die IKEA je am 5. April 2004.

IV.

Mit Verfügung vom 1. April 2004

genehmigte die Baudirektion den privaten Gestaltungsplan Bodacher im Sinne der

Erwägungen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Gemäss Art. 55 Abs. 1 lit. a USG steht

den gesamtschweizerischen Umwelt­schutzorganisationen, die mindestens zehn

Jahre vor Einreichung der Beschwerde begründet wurden, das Beschwerderecht zu unter

anderem gegen Verfügungen der kantonalen oder Bundesbehörden über die Planung

von ortsfesten Anlagen, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)

erforderlich ist. Nach Art. 9 Abs. 1 USG bezeichnet der Bundesrat die der UVP unterstehenden

Anlagen. Diese sind in der Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung

vom 19. Oktober 1988 (UVPV) aufgezählt. Nach Art. 1 UVPV unterliegen Projekte

für neue Anlagen, die im Anhang zur Verordnung aufgeführt sind, der UVP. Ziffer

11.4

Anhang UVPV unterstellt Anlagen, die mehr als 300 Abstell­plätze

aufweisen, der UVP. Dasselbe gilt nach Ziffer 80.5 Anhang UVPV für Einkaufs­zentren

mit mehr als 5'000 m2 Verkaufsfläche. Für die vorliegend geplanten Anlagen ist somit

unbestrittenermassen eine UVP erforderlich. Diese Anforderungen wurden mit dem

UVB vom 10. Juli 2000 erfüllt.

Da der VCS kraft Art. 55 Abs. 1 lit. a USG

in Verbindung mit Ziffer 20 im Anhang zur bundesrätlichen Verordnung über die

Bezeichnung der beschwerdeberechtigten Umweltschutzorganisationen vom 27. Juni

1990.

die erforderlichen Voraussetzungen des Verbandsbeschwerderechts erfüllt,

ist er zur Anfechtung des vorliegenden Gestaltungs­plans legitimiert (vgl. auch

Theo Loretan, Kommentar USG, Zürich 2002, Art. 55 Rz. 13 ff.). Auf die im

Übrigen formrichtig und rechtzeitig eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

Der entscheidwesentliche Sachverhalt geht

aus den – umfangreichen – Akten (insbesondere auch aus den zahlreichen

Planunterlagen und dem UVB) klar hervor. Der Regierungsrat hat daher auf einen

Augenschein verzichten dürfen; ebenso wenig bedarf es eines verwaltungsgerichtlichen

Lokaltermins (vgl. LGVE 1999-II-25 E. 3). Auch anderweitige ergänzende

Untersuchungshandlungen drängen sich nicht auf.

3.

3.1

Die Bau- und Zonenordnung als Rahmennutzungsplan

(§§ 45-65 PBG) wird durch verschiedene Sondernutzungspläne (§§ 66-122 PBG)

verfeinert oder wegen besonderer örtlicher Gründe durchbrochen. Mit

Gestaltungsplänen werden laut § 83 PBG für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl,

Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten

bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und

von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (Abs. 1 Satz 2). Für die

Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan

hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan

geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung

enthalten (Abs. 3). Erfordern die Umstände insbesondere in weitgehend

überbauten Gebieten keine umfassende Regelung, kann sich der Inhalt eines

Gestaltungsplans auf einzelne Anord­nungen beschränken (Abs. 4). Der

Gestaltungsplan bezweckt, eine vom städtebaulichen, architektonischen,

wohnhygienischen und landschaftlichen Aspekt her optimale Über­bauung eines

Gebiets zu ermöglichen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und

Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, N. 318; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 226; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S.

3-24). Der von den Grund­eigentümern gestützt auf §§ 85 f. PBG aufgestellte

private Gestaltungsplan Bod­acher hängt gemäss erläuterndem Bericht wesentlich

mit dem Umstand zusammen, dass die Festlegung einer kommunalen Nutzungsplanung

für das Niderfeld wiederholt gescheitert ist. Diese Planungsblockade soll nun

auf dem Wege von Sondernutzungsplänen behoben werden.

3.2

Das Planungs- und Baugesetz räumt den plansetzenden

und planverwirklichenden Behörden weite und rechtlich kaum näher bestimmbare

Gestaltungsspielräume ein. Solche Handlungsfreiheiten sind unerlässlich, denn

der Raum als Gegenstand des Plans ist eine sich nicht wiederholende,

generell-abstrakter Typisierung widerstrebende Erscheinung, seine planmässige

Formung kein Akt der Subsumtion (Hänni, S. 80, auch zum Folgenden). Die

allgemeine Regel, wonach sich Ermessensausübung an Sinn und Zweck der gesetzlichen

Ordnung und an allgemeine Verfassungsgrundsätze wie Rechtsgleichheit, Willkürverbot,

Verhältnismässigkeit zu halten hat, gilt für die Plansetzung nur beschränkt.

"Sinn und Zweck" der Planungsgesetze erscheinen regelmässig

unbestimmt, und der Rechtsgleichheit lässt sich für die Planung herkömmlich nur

abgeschwächte Bedeutung beilegen; sie fällt im Wesentlichen mit dem

Willkürverbot zusammen (BGE 127 II 238 E. 3b/aa S. 242; Alexander Ruch,

Kommentar RPG, Zürich 1999, Einleitung Rz. 26).

Im Rekursverfahren werden die

angefochtenen Entscheide gemäss § 20 des Verwal­tungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) grundsätzlich mit voller Kognition, d.h. einschliesslich

einer Angemessenheits- und Zweckmässigkeitskontrolle, überprüft. Dabei hat die

Rekursbehörde jedoch die den Gemeinden bei der Festsetzung einer Rahmen- oder

Sondernutzungsplanung zustehende Planungsautonomie zu beachten. Sie soll dann

korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler

Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden Zielen und

Grundsätzen der Raumplanung unzureichend Rechnung trägt, im Übrigen im Rahmen

einer der Ermessenskontrolle jedoch nur dann, wenn die Unangemessenheit oder

Unzweckmässigkeit der streitbetroffenen Lösung offensichtlich ist (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Haller/Karlen, N. 1073). Laut §

50.

Abs. 1 VRG kann mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht jede

Rechtsverletzung geltend gemacht werden. Als Rechtsverletzung gelten nach Abs.

2.

dieser Bestimmung insbesondere: a) die unrichtige Anwendung und die

Nichtanwendung eines im Gesetz ausgesprochenen oder sich daraus ergebenden

Rechtssatzes; b) die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache; c)

Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung; d) die Verletzung einer

wesentlichen Form- oder Verfahrensvorschrift. Die Rüge der Unangemessenheit ist

gemäss § 50 Abs. 3 VRG nur zulässig, soweit das übergeordnete Recht sie

vorsieht. Auch steht es dem Verwaltungsgericht solange nicht zu, mit einem

Planungsentscheid verbundene politische Wertungen zu hinterfragen, als diese

innerhalb des vom Gesetzgeber abgesteckten Rahmens liegen (vgl. RB 2003 Nr.

20).

4.

4.1

Der Beschwerdeführer hält die Rüge aufrecht, dass

es an den planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Festsetzung des

angefochtenen Gestaltungsplans fehle. Der Regierungsrat, der sich mit dieser

Rüge nur oberflächlich auseinandergesetzt habe, räume ein, dass die Erstellung

von weiteren publikumsintensiven Bauten im Niderfeld eingeschränkt sei. Gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung hätten die Behörden für Grossprojekte die

Bedürfnisse, Erschliessungsbedingungen und Nutzungsauswirkungen in der gesamten

Region und nicht nur auf lokaler Ebene zu prüfen. Die gesetzlich gebotene

stufengerechte Planung werde missachtet, wenn im Zeitpunkt der Planfestsetzung

die damit ermöglichten Nutzungen unter dem Aspekt zusätzlichen Verkehrs die

weiteren Planungen präjudizierten und der kantonalen Massnahmenplanung

Lufthygiene zuwiderliefen. Gerade im Bereich des öffentlichen Verkehrs fehle

hier noch eine konkrete Planung. Die von der KofU erwähnte Studie der U AG

erachte die Einzonung des Niderfelds nur unter der Bedingung der Abstimmung auf

den Ausbau des privaten und öffentlichen Verkehrs für zulässig.

4.2

Wie der Regierungsrat zutreffend erwogen hat,

entspricht der angefochtene Gestaltungsplan der in Ziffer I./B der

Prozessgeschichte skizzierten übergeordneten Richtplanung der Region Limmattal

und des Kantons Zürich. Dies stellt auch der Beschwerdeführer nicht in Abrede.

Aufgrund der Akten lässt sich ferner nicht sagen, dass der Gestaltungsplan im

Widerspruch zur Planung der nordwestlich angrenzenden Gemeinde Spreitenbach

oder des Kantons Aargau stehe. Die vom Amt für Verkehr des Kantons Zürich und

dem Baudepartement Aargau bei der U AG in Auftrag gegebene Studie

"Siedlungs- und Verkehrsentwicklung Dietikon/Spreitenbach" beruht

gemäss der im Schlussbericht von Juni 2001 zusammengefassten Ausgangslage

vielmehr auf der Planungsvorstellung eines weiteren Wachstums im Limmattal

zwischen der Stadt Zürich und Killwangen/Spreitenbach. Die Studie bezeichnet

die vorhandenen Entwicklungspotenziale und die Entwicklungsdynamik in

Spreitenbach wie in Dietikon als gross. Der vom Regierungsrat dem Kantonsrat am

24.

Oktober 2001 erstattete "Raumplanungsbericht 2001" hält unter dem

Titel "Limmattalstadt" fest:

"Im

Limmattal hat sich ein beinahe zusammenhängendes Siedlungsband herausgebildet,

das – ausgehend von der Zürcher Stadtgrenze – über die Stadt Dietikon bis in

die Aargauer Gemeinden Spreitenbach und Killwangen reicht.

-

Schlieren ...

-

Die auf Gebiet der Stadt Dietikon liegende, im

kantonalen Richtplan 1995 bezeichnete S-Bahn-Station 'Glanzenberg' wurde

inzwischen realisiert und übernimmt heute eine bedeutende Rolle bei der

Verknüpfung des regionalen Busnetzes mit der S-Bahn.

-

Das Zentrumsgebiet 'Dietikon' umfasst – neben

dem eigentlichen Stadtzentrum im Bereich des Bahnhofs – das bereits weitgehend

überbaute, aber noch über Verdichtungspotenzial verfügende Gebiet 'Silberen'

nordöstlich sowie das noch unüberbaute 'Niderfeld' südwestlich der Bahngeleise.

Insbesondere

das Gebiet Niderfeld weist noch ein grosses Entwicklungspotenzial auf; vergleichbare

Reserven bestehen zudem auch in der angrenzenden Gemeinde Spreitenbach (AG). Um

eine adäquate Nutzung zu ermöglichen, ist allerdings eine langfristig tragbare

Lösung zur Überwindung der Kapazitätsengpässe im Verkehrssystem zu finden. Da

die Leistungsfähigkeit des übergeordneten Strassennetzes nicht entscheidend

erhöht werden kann, muss das zusätzliche Verkehrsaufkommen vom öffentlichen Verkehr

übernommen werden. Dazu wird unter anderem die Machbarkeit eines neuen

schienengebundenen Verkehrsmittels geprüft, das die beidseits der Kantonsgrenze

liegenden Areale erschliessen und mit dem übergeordneten Netz des öffentlichen

Verkehrs verbinden könnte. Um Planungssicherheit für die Entwicklung des

Gebiets zu erlangen, soll seine Linienführung baldmöglichst festgelegt und das

Trassee gesichert werden. ..."

Im "Studienauftrag Grobkonzepte"

zum "Planungsprozess Zukunft Niderfeld" gehen die von mehreren

Ingenieursbüros im Jahr 2003 parallel erarbeiteten Grobkonzepte "rot"

und "blau" ebenfalls von einem weiteren Wachstum des Limmattals aus,

letzteres gar von einer von Zürich bis Baden reichenden "Bandstadt"

Limmattal. Beide Konzepte beruhen auf einer gemischten Nutzung des Niderfelds,

die sich nur bezüglich baulicher Dichte und Grünflächenanteilen unterscheiden;

eine das Niderfeld durchquerende Stadtbahn gewähr­leistet die Erschliessung mit

dem öffentlichen Verkehr. Auf diesen Rahmenbedingungen gründet die bei der W erarbeitete

"Trasseestudie Limmattal" vom 1. Dezember 2003.

Indessen fragt es sich, ob das Fehlen einer

kommunalen Rahmennutzungsplanung im rund 35 ha umfassenden Gebiet Niderfeld der

Festsetzung eines Sondernutzungsplans im etwa 7 ha grossen Teilbereich

Bodacher entgegenstehe. Mit dem Gestaltungsplan wird das Beizugsgebiet

eingezont. Der Zweck eines Gestaltungsplans besteht darin, eine vom städtebaulichen,

architektonischen, wohnhygienischen sowie landschaftlichen Aspekt her optimale

Überbauung einer bestimmten Fläche zu ermöglichen (Haller/Karlen, N. 318). Gemäss

§ 83 Abs. 1 PBG darf hierbei von der Bau- und Zonenordnung abgewichen werden (vgl.

auch Fritzsche/Bösch, Rz. 3.7.2.1 S. 3-25). Auf den vorgängigen Erlass eines kommunalen

Richtplans durfte die Stadt Dietikon verzichten. Soweit § 31 Abs. 2 PBG einen

Verkehrsplan verlangt, welcher der Nutzungsplanung zugrunde liegen muss, wird

diese Aufgabe für den Bereich Bodacher mit dem angefochtenen Gestaltungsplan –

im Einklang mit der Einzonungsvorlage Niderfeld-Ost aus dem Jahr 1996 –

erfüllt. Für den übrigen Teil des Niderfelds brauchte die Stadt Dietikon

anlässlich des vorliegenden Gestaltungsplans noch keine Erschliessungsplanung

vorzunehmen, denn die Erschliessungspflicht beschränkt sich nach Art. 19 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) sowie § 91 PBG auf Bauzonen.

Unter dem Aspekt der planerischen Stufenfolge erscheint es daher zulässig, dass

die Stadt Dietikon vorliegend anstelle eines

– in der demokratischen Auseinandersetzung wiederholt gescheiterten –

Rahmennutzungs-plans unmittelbar einen Sondernutzungsplan erliess. Der am 11.

Juli 2002, also kurz nach Festsetzung des Gestaltungsplans Bodacher

eingeleitete "Planungsprozess Niderfeld" enthält konkrete

Vorstellungen des Stadtrats zur Überbauung, Nutzung und Erschliessung dieses

Gebiets. Das im Westen des Niderfelds gelegene Gestaltungsplangebiet soll Arbeitsnutzungen

dienen; im Osten ist ein Wohn-/Mischgebiet vorgesehen und zwischen diesen

Bereichen eine rund 8 ha grosse Fläche für Erholung und Freizeit. Unter dem

Aspekt der Verwirklichung der übergeordneten Richtplanung erscheint der in der

aussergewöhnlichen Planungsgeschichte des Niderfelds gewählte Weg sogar sinnvoll.

4.3

Es kann dahingestellt bleiben, ob die

Grundanforderung der planungsrechtlichen Baureife, die kraft § 234 PBG als

materielle Bauvoraussetzung für ein einzelnes Grundstück gilt, beim Erlass

eines Sondernutzungsplans analog zu beachten ist. Denn es lässt sich nicht

sagen, dass der Gestaltungsplan Bodacher die richtplanerisch vorgezeichnete

Einzonung des übrigen Gebiets Niderfeld nachteilig beeinflusse. Mit einer

Fläche von rund 35 ha weist letzteres eine Grösse auf, die ein eigenständiges

Nutzungsregime rechtfertigt. Zumal der östliche Bereich des Niderfelds

teilweise bereits überbaut ist, kommt dort somit eine andere Regelung als im

Bodacher in Betracht. Wie die Bau- und Zonenordnung der Stadt Dietikon zeigt,

gibt es für zahlreiche kleinere Flächen individuelle Lösungen. Weil das für

eine Industriezone zu schaffende Bauregime die Interessen der Grundeigentümer

bzw. die Nachfrage von bauwilligen Unternehmungen mitberücksichtigen muss, um

nachhaltig zu sein, erscheinen gerade in Industriezonen objektbezogene

Sonderlösungen oft sinnvoll. Die für das Areal Bodacher an der nordwestlichen

Peripherie von Dietikon gewählte Erschliessung hat zwar Auswirkungen auf das

übrige Niderfeld; ein damit verbundener planerischer Nachteil lässt sich jedoch

nicht sehen. Demnach präjudiziert der Gestaltungsplan das Nutzungsregime für

das gesamte Niderfeld nicht negativ. Schliesslich lässt sich aufgrund der

vorliegenden Pläne nicht sagen, dass die vorgesehene Lage der einzelnen

Baukörper dem gebotenen Ausbau des öffentlichen Verkehrs hinderlich ist.

4.4

Die Anbindung eines Baugebiets an den öffentlichen

Verkehr stellt keine bundesrechtliche Erschliessungsvoraussetzung dar (dazu

nachfolgend E. 6.2.1), weshalb die Gemeinden nicht von Bundesrechts wegen

verpflichtet werden können, ihre Bauzonen gestützt auf Art. 19 Abs. 2 RPG mit

öffentlichem Verkehr zu erschliessen (Pra 91/2002 Nr. 20 = URP 2001, S.

1061.

E. 1d). Auf kantonaler Ebene bestimmt der gleichzeitig

mit § 237 PBG revidierte § 91 Satz 2 PBG, dass der Erschliessungsplan aufzeige,

wie die Groberschliessung der Bauzonen auf die Angebotsplanung im öffentlichen

Personenverkehr sowie auf die Güterverkehrsplanung abgestimmt sei. Damit soll

im Wesentlichen die Verknüpfung zwischen der strassenmässigen Groberschliessung

und den Planungen betrieblicher Angebote hergestellt werden, die nicht im

Bereich des Planungs- und Baurechts liegen (vgl. Beleuchtender Bericht des

Regierungsrates zur Abstimmungsvorlage vom 1. September 1991; verstärkte

Berücksichtigung des Umweltschutzes). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers

kann weder aus dieser Bestimmung noch aus § 237 PBG geschlossen werden, dass

ein Zonenplan in einem bestimmten Areal grössere Überbauungen nur zulassen

darf, wenn die Erschliessung mit öffentlichem Verkehr bereits erfolgt und damit

die Voraussetzungen für eine Baubewilligung in dieser Hinsicht bereits gegeben

sind. Es wäre denn auch unsinnig, das Angebot an öffentlichem Verkehr mit

seinen allenfalls beträchtlichen Investitionen schon in einem Zeitpunkt

auszubauen, wo keineswegs feststeht, ob in einem bestimmten Gebiet aufgrund

seiner künftigen Entwicklung auch tatsächlich mit einem grösseren Benutzer-

oder Publikumsverkehr zu rechnen ist (VGr, 21. März 2002, VB.2001.00245, E. 6b).

5.

5.1

Den

Erwägungen des Regierungsrats zur umweltrechtlichen Ausgangslage bzw.

zur Luftreinhaltung tritt der Beschwerdeführer mit dem Hinweis entgegen,

das AWEL (Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft der Baudirektion) habe sich

dem Ergebnis des UVB, wonach der Gestaltungsplan Bodacher mit der

Umweltschutzgesetzgebung vereinbar sei, nicht angeschlossen. Angesichts der

klaren Äusserung der zuständigen Fachstelle stehe fest, dass der umstrittene

Gestaltungsplan dem Massnahmenplan Lufthygiene des Kantons Zürich zuwiderlaufe.

5.2

Art.

11.

USG unterscheidet zwischen vorsorglichen und verschärften Emissionsbegrenzungen.

Während die vorsorglichen Emissionsbegrenzungen unabhängig von der Immissionssituation

im Rahmen des technisch und betrieblich Möglichen und wirtschaftlich Tragbaren

vorzunehmen sind (Abs. 2), verlangt das Gesetz die Anordnung verschärfter Emissionsbegrenzungen

immer dann, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass die Einwirkungen

(Immissionen) unter Berücksichtigung der bestehenden Umwelt­belastung schädlich

oder lästig werden (Abs. 3). Im Gestaltungsplangebiet betragen die NO2-Immissionen

nach vorinstanzlicher Feststellung 15-25 mg/m3, im

südöstlichen Teil gar 25-35 mg/m3 und liegen damit im Bereich des NO2-Immissionsgrenzwerts

von 30 mg/m3 gemäss Art. 2 Abs. 5 in Verbindung mit Anhang 7 LRV.

Entlang einigen Hauptstrassen sowie entlang der Nationalstrasse A1 sind die

Immissionswerte sogar noch höher. Mithin gilt das Gestaltungsplangebiet

lufthygienisch als teilweise übermässig belastet, weshalb für den Gestaltungsplan

Bodacher verschärfte Emissionsbegrenzungen festzulegen sind (Theo Loretan, Kommentar

USG, Art. 11 N. 39 und 40a). Diese sind bereits im Rahmen des projektbezogenen

Gestaltungsplans und nicht etwa erst im Rahmen der Baubewilligung festzusetzen

(BGE 120 Ib 436 = Pra 84/1995 Nr. 268 E. 2d sowie E. 3a und b). Die

verschärfte Emissionsbegrenzung ist grundsätzlich nach dem kantonalen

Massnahmenplan Lufthygiene vom 19. Juni 1996/12. November 1997

("Luft-Programm für den Kanton Zürich") vorzunehmen (vgl. BGE 125 II

129.

E. 7b). Der Massnahmenplan soll sicherstellen, dass alle massgeblichen

Emittenten anteilsmässig zum Abbau der Gesamtbelastung beitragen (Prinzip der

Lastengleichheit). Bei verkehrserzeugenden Anlagen erfolgt die

Verkehrsbeschränkung primär über die Beschränkung der Parkplatzzahl. Diese

Methode ist auch im Gestaltungsplan Bodacher gewählt worden. In einem neuesten

Entscheid vom 5. Juli 2004 betreffend Gestaltungsplan "Stadion

Zürich" (VB2004.00234, eine hiergegen erhobene Verwaltungsgerichts-Beschwerde

ist vor Bundesgericht noch hängig) hat das Verwaltungsgericht auch das sog.

Fahrtenmodell als zulässige Massnahme zur Emissionsbegrenzung anerkannt (E. 4).

5.3

Der

Beschwerdeführer tritt der auf den Angaben des UVB beruhenden Feststellung des

Regierungsrats nicht entgegen, wonach die im Gestaltungsplan vorgesehenen Nutzungen

in der Stadt Dietikon zusätzliche Luftschadstoffe von 0,97 t/a NOx

und 1,191 t/a VOC erzeugten, was einer Zunahme von 0,38% bzw. von 0,48%

entspreche. Rund um das Gestaltungsplangebiet führe der Strassenmehrverkehr zu

zusätzlichen NO2-Immissionen von 0,1 bis 0,4 mg/m3.

Im Vergleich mit anderen Grossprojekten (Pra 91/2002 Nr. 20 = URP 2001,

S. 1061 E. 2c S. 1066 [Adliswil]; BGE 119 Ib 480 E. 5e S. 487

f. [Schwerzenbach]) erscheinen solche Mehrimmissionen bis 1 mg/m3

als tragbar. Die vom Regierungsrat an einem bestimmten Messpunkt angenommene

Zunahme von 1,8 mg/m3 ändert an dieser Würdigung deswegen nichts, weil der

betreffende Wert bis 2006 wieder auf 1,1 mg/m3 absinken

soll. Allgemein ist festzuhalten, dass der Massnahmenplan nicht auf eine

punktuelle, sondern auf eine grossflächige Reduktion der Luftbelastung abzielt

(vgl. Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel, Umweltrecht, Zürich 2004, Rz.

208.

ff.). Beim genannten Berechnungsmodell gilt es überdies zu berücksichtigen,

dass der UVB von ursprünglich geplanten 1'130 Parkplätzen ausgeht, der

Gestaltungsplan indessen – der Empfehlung des AWEL folgend – nur deren 805

vorsieht, von denen überdies 187 für Beschäftigte reserviert sind; die den

Kunden vorbehaltenen werden laut Art. 13 Abs. 2 GPV lenkungswirksam

bewirtschaftet. Unter diesen Umständen ist daher mit einer geringeren Schadstoffmehrbelastung

zu rechnen. Weil die Stadt Dietikon gemäss "Planungsprozess Niderfeld"

wie gesagt östlich des Gestaltungsplangebiets eine Fläche für Erholung/Freizeit

bzw. ein Wohn-/Mischgebiet vorsieht, dürften diese Nutzungsformen kaum

übermässige zusätzliche Luftschadstoffe erzeugen. Neben der erwähnten

Herabsetzung der Parkfelder um knapp 30% sieht Art. 12 GPV zur Verwirklichung

der in der Massnahmenplanung Lufthygiene verankerten Ziele insbesondere die

Schaffung einer zweiten Buslinie vor (dazu nachfolgend E. 6). Unter diesen

Voraussetzungen erachtet auch das AWEL in seiner Stellungnahme zum UVB vom 19.

Oktober 2000 den Gestaltungsplan für umweltverträglich.

6.

6.1

Zur Hauptsache rügt der Beschwerdeführer, dass das

Gestaltungsplangebiet mit dem öffentlichen Verkehr (öV) ungenügend

erschlossen werde. Der Regierungsrat erachte die im Gestaltungsplan vorgesehene

Regionalbuslinie (Nr. 303: Zürich Altstetten - Schlieren Bahnhof - Dietikon

Bahnhof - Spreitenbach Shopping-Center mit neuer Haltestelle unmittelbar beim

Gestaltungsplanareal mit 15-Minuten-Takt und 10-Minuten-Takt morgens von 6 Uhr

bis 8 Uhr sowie nachmittags von 16 Uhr bis 18 Uhr) sowie den neuen Ortsbus (Haltestelle

Eigenstrasse – Bahnhof Dietikon; 15-Minuten-Takt während der Geschäftsöffnungszeiten)

im Lichte der von der Rechtsprechung geschaffenen Voraussetzungen zu Unrecht

als genügend. Das Vorhaben liege von einem Knotenpunkt des öffentlichen

Verkehrs weit entfernt. Die Erschliessung mit einem Regionalbus und einem

Lokalbus würden keine ausreichende öV-Erschliessung erstellen, namentlich wenn

sich die Haltestellen auf verschiedenen Seiten des Areals befänden. Wenn das

Verwaltungsgericht das Erfordernis eines solchen Knotenpunkts bei einem Projekt

für einen Verbrauchermarkt mit lediglich 13'000 m2 Verkaufsfläche

gestellt habe, gelte dies um so mehr im vorliegenden Fall eines Vorhabens mit

über 75'000 m2 Verkaufsfläche. Eine derartige Buserschliessung

stelle keine Alternative zum motorisierten Individualverkehr dar. Unter

Berücksichtigung des riesigen Einzugsgebiets namentlich der IKEA-Kunden mit

einem durchschnittlichen Anfahrtsweg von 40 km, was einen optimalen Standort

erfordere, könne von einer attraktiven öV-Erschliessung in alle massgebenden

Richtungen keine Rede sein. Der Regierungsrat gehe zutreffend davon aus, dass

die Erschliessung durch einen Regionalbus mit einer Haltestelle unmittelbar

beim Gestaltungsplanareal der öV-Güteklasse C gemäss Wegleitung (mittelmässige

Erschliessung) zuzuordnen sei und die zusätzliche gemeindeinterne Buslinie zum

Bahnhof Dietikon als Ortsbus der öV-Güteklasse D (ungenügende Erschliessung)

gelte. Unzutreffend sei jedoch seine Schlussfolgerung, dass die beiden

Busangebote zusammen den Voraussetzungen an die Güteklasse B (gute

Erschliessung) nahe kämen. Mit dem Einwendungsbericht sei insgesamt vielmehr

von der Güteklasse C auszugehen, was nicht genüge. Weil die Verminderung des

motorisierten Individualverkehrs eine attraktive öV-Erschliessung erfordere,

verlange das Bundesgericht im Entscheid Adliswil (Pra 91/2002 Nr. 20 = URP 2001, S. 1061 E. 4g/bb S. 1072) für Bauvorhaben mit besonders

grossem Publikumsaufmarsch eine öV-Güteklasse der oberen Kategorie. Gemäss

Wegleitung fielen darunter nur die Güteklassen A (sehr gute öV-Erschliessung)

und B (gute Erschliessung). Während die Wegleitung nur die Hauptlastrichtung

berücksichtige, komme es nach Auffassung des Bundesgerichts im genannten

Entscheid auf alle massgeblichen Richtungen an. Eine von den

Beschwerdegegnerinnen in Auftrag gegebene Studie komme ebenso zum Schluss, dass

ein im 15-Minuten-Takt zwischen Dietikon und Spreitenbach verkehrender Bus keinen

befriedigenden Anschluss an das S-Bahnnetz gewährleiste. Die Auffassung des

Regierungsrats, wonach die vorliegend geplanten Nutzungen (Möbelhandel, ein

Baufachmarkt und andere Fachmärkte) weniger publikumsintensiv als der Verkauf

von Gütern des täglichen Bedarfs seien, werde durch eine Studie der

Regionalplanung Zürich und Umgebung (RZU) über das Mobilitätsverhalten beim

Einkaufs- und Freizeitverkehr im Glattal vom August 2001 widerlegt. Es lasse

sich nicht sagen, dass bei IKEA und anderen Fachmärkten nur sperrige oder

schwere Waren eingekauft würden, die sich nicht mit öffentlichen

Verkehrsmitteln transportieren liessen. 44% der Verkaufsfläche bzw. 33'000 m2

Geschossfläche seien für Betriebe im Fachmarkthandel, Nonfood- und Foodbetriebe

sowie Betriebe im Freizeit-/Fitness-Bereich vorgesehen. Dieser Teil des

Projekts sei für sich allein schon ein publikumsintensives Grossprojekt.

6.2.1

Die

Voraussetzung einer hinreichenden Erschliessung fliesst aus Art. 19 Abs. 1 und

Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG. Der Begriff der hinreichenden Erschliessung gehört insoweit

dem Bundesrecht an (BGr, 14. Februar 2002,1A.54/2001 [Dietikon]; BGE 117 Ib

308.

E. 4a S. 314, auch zum Folgenden). Indessen enthält das Bundesrecht

nur allgemeine Grundsätze, während sich die Anforderungen an die Erschliessung

im Einzelnen aus dem kantonalen Recht ergeben (BGE 123 II 337 E. 5b S. 350).

Namentlich verlangt das Bundesrecht nicht eine Erschliessung mit öffentlichem

Verkehr. Eine kantonale Vorschrift, die ein solches Erfordernis aufstellt, ist

selbstständiges kantonales Recht (Pra 91/2002 Nr. 20 = URP 2001, S. 1061

E. 1d [Adliswil]). Weil die Förderung des öffentlichen Verkehrs nicht im

Einflussbereich des Anlagenbetreibers liegt, handelt es sich hierbei nicht um

betriebliche Massnahmen. Deshalb kann der Gesuchsteller nicht aufgrund von Art.

12.

USG zu einer leistungsfähigen und attraktiven Anbindung der Anlage an das

öffentliche Verkehrsnetz verpflichtet werden. Wie das Verwaltungsgericht in RB

2000.

Nr. 93 (= BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823 ff. E. 6 S. 835; Adliswil)

erkannt und das Bundesgericht bestätigt hat (Pra 91/2002 Nr. 20 = URP 2001, S.

1061), steht die in § 237 PBG verlangte Erschliessung mit öffentlichem Verkehr

jedoch im Dienst der in Art. 44a USG vorgesehenen Massnahmenplanung, die

übermässige Luftverunreinigungen im Sinne von Art. 11 Abs. 3 und Art. 14 USG

beheben soll.

Im Urteil VB.2000.00111 (RB 2000 Nr. 93 =

BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823) hat sich das Verwaltungsgericht einlässlich

mit der Tragweite von § 237 Abs. 1 PBG im Baubewilligungsverfahren auseinander

gesetzt. Es gelangte zum Ergebnis, die Bauvoraussetzung von § 237 Abs. 1 Satz 2

PBG, wonach bei grösseren Überbauungen die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen

Verkehr gewährleistet sein muss, setze eine Erschliessung voraus, die sich nach

der Art, Lage und Zweckbestimmung der Baute richte. Bei Anlagen, die einen

bedeutenden Publikumsverkehr erzeugten, müsse der Standort daher über ein leistungsfähiges

und kundenfreundliches Verkehrsangebot verfügen, welches eine attraktive

Alternative zum motorisierten Privatverkehr darstelle. Das Bundesgericht hat

dieses Erkenntnis nicht nur geschützt (Pra 91/2002 Nr. 20 = URP 2001, S. 1061), sondern überdies einen Entscheid des

Verwaltungsgerichts aufgehoben, in welchem dieses die erwähnte Rechtsprechung

zwar grundsätzlich bestätigt hatte, indessen im konkreten Fall aus Gründen der

Verhältnismässigkeit von weniger strengen Voraussetzungen ausgehen wollte (URP

2002, S. 441). Auch die Besondere Bauverordnung II hält (unter dem Randtitel Verschärfungen/B.

Erschliessung/I. Zugänglichkeit) in § 12 Abs. 2 lit. a fest, dass Grosszentren

und Begegnungsstätten mit grossem Publikumsverkehr nur zulässig sind, wenn sie

mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sind. Die in lit. b alternativ

verlangte Erschliessung mit privaten Motorfahrzeugen über Nichtwohnzonen hat

das Verwaltungsgericht für gesetzeswidrig erklärt (VGr, 2. November 2000,

VB.2000.00111 E. 5d/gg).

Vorliegend ist nicht eine Baubewilligung,

sondern ein Sondernutzungsplan zu beurteilen. Es fragt sich, ob dies die

Anwendbarkeit von § 237 PBG beeinflusst. Im Zeitpunkt des Planungsentscheids

muss das Gemeinwesen lediglich bereit sein, die für die Groberschliessung der

Bauzonen notwendigen Werke und Anlagen innert bestimmten zeitlichen Etappen

zu erstellen (vgl. Art. 15 lit. b RPG und § 91 PBG; VGr, 22. Januar 2004, VB.2003.00223).

Hingegen wäre es weder zweck- noch verhältnismässig, wenn anlässlich der

Festsetzung eines Sondernutzungsplans bereits ein detailliertes Konzept der

Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr vorliegen müsste. Das

Verwaltungsgericht hat kürzlich darauf hingewiesen, aus dem kantonalen Recht

(§§ 91 und 237 PBG) könne nicht abgeleitet werden, dass ein Zonenplan in einem

bestimmten Areal grössere Überbauungen nur dann zulassen darf, wenn die

Erschliessung mit öffentlichem Verkehr bereits erfolgt ist und damit die

Voraussetzungen für eine Baubewilligung in dieser Hinsicht gegeben sind. Es

wäre unsinnig, das Angebot an öffentlichem Verkehr mit seinen allenfalls

beträchtlichen Investitionen schon in einem Zeitpunkt auszubauen, wo noch

keineswegs feststehe, ob in einem bestimmten Gebiet aufgrund seiner künftigen

Entwicklung auch tatsächlich mit einem grösseren Benutzer- oder

Publikumsverkehr zu rechnen sei (VGr, 21. März 2002, VB.2001.245, E. 6b

[Winterthur]). Diese Erwägung lässt sich indessen laut dem Entscheid

VB.2004.00234 vom 5. Juli 2004, E. 5.2 ("Stadion Zürich"), nicht auf

einen projektbezogenen Gestaltungsplan übertragen, erst recht nicht, wenn er

wie vorliegend im Hinblick auf die möglichst rasche Verwirklichung des

Vorhabens festgesetzt wurde. Dementsprechend ist denn auch die

Umweltverträglichkeit nicht bloss des Planes, sondern des Vorhabens bereits im

jetzigen Verfahren zu prüfen. Weil auf das Gestaltungsplanverfahren noch ein

Baubewilligungsverfahren folgt, in dem ein detailliertes Projekt auf seine

Vereinbarkeit mit dem massgebenden öffentlichen Recht überprüft wird

(Haller/Karlen, N. 506 ff.), genügt es aber einstweilen, dass eine hinreichende

Erschliessung in den wesentlichen Zügen feststeht.

6.2.2

Im

Urteil Adliswil (Pra 91/2002 Nr. 20 = URP 2001, S. 1061

E. 4g S. 1071/1072) hat das Bundesgericht angedeutet, dass es die mit der

erwähnten Auslegung von § 237 Abs. 1 PBG verbundene Unbestimmtheit hinsichtlich

der Anforderungen an die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr als nicht

unproblematisch ansieht. Denn es sei für Baugesuchsteller insbesondere bei

verkehrsintensiven Projekten schwer vorhersehbar, welche Güte der Erschliessung

tatsächlich abverlangt werde. Diese Unbestimmtheit werde indessen dadurch

gemildert, dass § 237 Abs. 1 PBG einerseits mit der kantonalen Gesetzgebung

über den öffentlichen Verkehr und andererseits mit der kantonalen Wegleitung

zur Ermittlung des Parkplatzbedarfs verknüpft werden könne. Das Bundesgericht

nahm damit auf das Personenverkehrsgesetz sowie die hierzu ergangene

Angebotsverordnung Bezug, worauf auch der Regierungsrat im angefochtenen

Entscheid hinweist.

Die nach dem Gesagten anzuwendende

Angebotsverordnung unterscheidet drei Angebotsbereiche. Die beste Versorgung

besteht innerhalb des Angebotsbereichs 3, wo für grosse, dichte

Siedlungsgebiete aufgrund der starken Nachfrage und der Vielfalt der Verkehrsbeziehungen

ein flächendeckendes Angebot festgelegt wird (§ 2 lit. c AngebotsV). Dieses

wird in § 13 AngebotsV in der Weise konkretisiert, dass grundsätzlich ein

15-Minuten-Takt angeboten wird (Abs. 1). Bei entsprechender Nachfrage wird das

Intervall auf 10, 7 ½, 6 oder weniger Minuten verkürzt (Abs. 2); bei mangelnder

Nachfrage während der Nebenverkehrszeiten kann das Intervall auf 30 Minuten

ausgedehnt werden. Die Wegleitung unterscheidet vier Güteklassen der

Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr, die aufgrund der Qualität der

vorhandenen Haltestellen bzw. des dort vorhandenen Verkehrsangebots und

aufgrund der mittleren Distanz zu dieser Haltestelle bestimmt werden. Klasse A

bezeichnet die höchste Güteklasse (sehr gut), B die zweithöchste (gut), C die

zweitkleinste (mittelmässig) und D die kleinste (ungenügend).

6.3.1

Ob

das Gebiet des Gestaltungsplans Bodacher den in dieser Weise konkretisierten

Anforderungen an die Erschliessung mit öffentlichem Verkehr genügt, hat das

Verwaltungsgericht nach dem in E. 3.2 Gesagten nur unter dem Gesichtswinkel der

Rechtsverletzung zu prüfen. Eine zusätzliche Bushaltestelle der ZVV-Linie Nr.

303.

sowie ein Ortsbus lassen sich aufgrund der vorliegenden Akten ohne weiteres

realisieren. Das Gericht darf Zusagen des Regierungsrats und der Stadt

Dietikon, wonach das Verkehrsangebot zukünftig in bestimmter Weise verbessert

wird, grundsätzlich berücksichtigen, wenn keine triftigen Gründe gegen die

Realisierung sprechen. Im Lichte der in E. 4.2 wiedergegebenen jüngsten

Planungsgeschichte bestehen heute keine ernsthaften Zweifel an einem starken

Ausbau des öffentlichen Verkehrs im Bereich Niderfeld wie im Limmattal

überhaupt. Damit diese Zusage letztlich eingehalten wird, hat auf der Stufe des

nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens eine verbindlich zugesicherte

Konkretisierung des Erschliessungskonzepts vorzuliegen. Dabei dürfte es nach §

233.

Abs. 1 PBG genügen, wenn dessen Umsetzung, also die Inbetriebnahme des

erweiterten Fahrplanangebots noch nicht auf den Baubeginn, sondern erst auf den

Zeitpunkt der Bauvollendung der publikumswirksamen Anlagen verwirklicht wird.

6.3.2

Im

Entscheid VB.2002.00159 vom 2. September 2002 (Dietikon) hat das Verwaltungsgericht

unter Hinweis auf die aktuelle bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGr, 14.

Februar 2002, URP 2002, S. 441, E. 3.2 S. 446 f. und E. 6 S. 452 ff.) erwogen,

dass publikumswirksame Betriebe an den bestehenden Knotenpunkten des

öffentlichen Verkehrs zu errichten seien (E. 2d). Denn die Schaffung einer

attraktiven öffentlichen Verkehrsverbindung liege weitgehend ausserhalb der

Macht des privaten Bauherrn. Die öffentliche Hand sei nicht verpflichtet, alle

Gebiete, in denen nach der Zonenordnung Einkaufszentren oder andere

publikumsintensive Einrichtungen geschaffen werden könnten, mit einem auf deren

Bedürfnisse ausgerichteten Angebot an öffentlichem Verkehr zu bedienen oder den

öffentlichen Verkehr gar punktuell auf einzelne Vorhaben auszurichten. Nach Auffassung

des Bundesgerichts sei es gerade nicht der Sinn von § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG,

die Erstellung von publikumsintensiven Betrieben an jedem denkbaren Standort zu

ermöglichen.

Anders als im obgenannten Entscheid des

Verwaltungsgerichts liegt hier nicht eine Baubewilligung, sondern ein

Gestaltungsplan im Streit. Zudem hat dieser wie gesagt die Funktion, anstelle

der gescheiterten Rahmennutzungsplanung für das Gebiet Niderfeld eine

Teillösung zu schaffen. Seit Jahren hat sich die Stadt Dietikon um eine

Erschliessungslösung im Niderfeld bzw. zusammen mit den zuständigen Instanzen

der Kantone Zürich und Aargau im Limmattal bemüht. Im Unterschied zum Präjudiz

Adliswil verhält es sich beim Gestaltungsplan Bodacher nicht so, dass

publikumsintensive Betriebe an peripherer Lage projektiert werden. Vielmehr

befindet sich das Niderfeld unmittelbar an der Überlandstrasse sowie an der

Mutschellenstrasse, die eine Zufahrt zur Nationalstrasse A1 aufweist, ferner

nahe bei der Bahnlinie Zürich-Bern und überhaupt an zentraler Lage im

Wirtschaftsraum Limmattal. Obschon das vom Bundesgericht aufgehobene Projekt

für ein Coop-Einkaufszentrum nur etwa 1 km vom Gebiet des Gestaltungsplans Bodacher

entfernt liegt, ist letzteres mit Bezug auf den öffentlichen Verkehr wesentlich

günstiger situiert. Anzumerken ist, dass der Ausdruck "Knotenpunkt"

der Veranschaulichung dient und gegenüber den vorstehend unter E. 6.2 genannten

Anforderungen nicht eigenständigen rechtlichen Gehalt hat.

6.3.3

Bei

den mit dem Gestaltungsplan projektierten Betrieben (vgl. Prozessgeschichte

Ziffer I./A) handelt es sich nach Art. 9 GPV überwiegend um Fachmärkte, die

erfahrungsgemäss einen geringeren Publikumsverkehr erzeugen als Ladengeschäfte

mit Artikeln des täglichen Gebrauchs. Die für den Verkauf von Lebensmitteln

vorgesehene Fläche beträgt höchstens 4'500 m2. Die

Parteiauffassungen über die mutmasslichen Anteile der Kunden, die ein privates

Motorfahrzeug verwenden und jener, die den öffentlichen Verkehr benützen, gehen

weit auseinander. Tatsächlich dürfte die Quote der mit dem öffentlichen Verkehr

zu- und wegfahrenden Kunden von zahlreichen Faktoren abhangen, die sich heute

nicht zuverlässig abschätzen lassen. Dabei ist zunächst festzuhalten, dass die

Annahme von 40 km als Einzugsgebiet für die IKEA Dietikon in östlicher und

nördlicher Richtung angesichts der IKEA Pratteln und IKEA Dietlikon zu

relativieren ist. Die Studie "Mobilitätsverhalten/Einkaufs- und

Freizeitverkehr Glattal" der RZU schätzt, dass von den Besuchern der

Einkaufszentren nur 5 - 11 % potentiell auf den öffentlichen Verkehr umsteigen.

Jedenfalls zeigt die Erfahrung, dass trotz eines optimalen Angebots an

öffentlichen Verkehrsmitteln ein gewisses Segment von Besuchern stets den

eigenen PW verwendet. Diesem Personenkreis werden mit (805 - 187 =) 618

Kundenparkplätzen Schranken gesetzt, womit den Anforderungen an die

Luftreinhaltung nach dem in E. 5.3 Gesagten insoweit Genüge getan ist.

Die Buslinie Nr. 303 des Zürcher

Verkehrsverbunds (Zürich-Altstetten [Farbhof] - Schlieren Bahnhof - Dietikon

Bahnhof - Spreitenbach Shopping-Center) bedient in Dietikon unter anderem die

Haltestelle Gjuchstrasse und in Spreitenbach die Haltestelle Asp, die beide

rund 500 m vom Gestaltungsplangebiet entfernt liegen. Art. 12 GPV bestimmt,

dass die Grundeigentümer im Gestaltungsplangebiet an der Überlandstrasse auf

eigene Kosten eine zusätzliche Bushaltestelle einrichten. In Spitzenzeiten

beträgt der Takt laut erläuterndem Beschluss zum Gestaltungsplan 10 Minuten,

ausserhalb derselben 15 Minuten. Ferner bestimmt Art. 12 GPV, dass eine neu zu

schaffende zweite Buslinie mit Haltestelle an der Eigenstrasse

"mindestens" im 15-Minuten-Takt eine Verbindung zum Bahnhof Dietikon

gewährleisten soll. Obschon die Kombination der beiden Verbindungen wegen der

etwas peripheren Lage der neuen ZVV-Haltestelle und möglicher Schwierigkeiten

in der Abstimmung des Takts entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerinnen

kaum auf ein 7 ½-Minuten-Intervall hinausläuft, ergibt sich doch eine deutliche

Verminderung gegenüber dem heutigen 15-Minuten-Takt. Wenn der Regierungsrat das

bestehende erste Angebot der Güteklasse C und das künftige zweite der

Güteklasse C oder D gemäss Wegleitung zuordnet, erscheint diese Wertung als

angemessen. Die Einstufung des neuen Ortsbusses in die Klasse C oder D ist

allerdings eher streng, weil dieser zum Bahnhof Dietikon und damit zu einem

wichtigen Knoten des öffentlichen Verkehrs führt (vgl. nachfolgend E. 6.3.4).

Dass die Kombination der beiden Angebote im Ergebnis der Güteklasse B nahe

komme, ist ebenfalls vertretbar; entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers

liegt darin zumindest keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht

kraft § 50 VRG korrigierend eingreifen müsste. Mit der – knappen – Zuordnung

zur Güteklasse B ist den von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gestellten

Anforderungen Genüge getan; denn aus den Urteilen vom 14. Februar 2002 (URP

2002, S. 441 E. 6.3 S. 654 ff. [Dietikon]) und 5. September 2001 (Pra

91/2002 Nr. 20 = URP 2001, S. 1061 E. 4e-h S. S. 1070 ff. [Adliswil])

ergibt sich nur, dass jedenfalls die Güteklasse D nicht ausreicht. Selbst wenn

die Taktfrequenz als ungenügend zu würdigen wäre, hätte dies nicht ohne

weiteres die Aufhebung des Gestaltungsplans zur Folge. Denn aus Gründen der

Verhältnismässigkeit müsste den Beschwerdegegnerinnen Gelegenheit eingeräumt

werden, Massnahmen zur Behebung eines solchen heilbaren Mangels zu treffen. Im

nachfolgenden Baubewilligungs­verfahren wird der Stadtrat Dietikon anhand der

konkreten Baugesuche die Erreichbarkeit des Gestaltungsplangebiets mit dem

öffentlichen Verkehr nochmals prüfen und dabei nötigenfalls zusätzliche

Anforderungen – etwa hinsichtlich des Konzepts der Haltestellen, allfälliger Fahrplanverdichtungen,

zusätzlicher Linien oder der Transportkapazität der verwendeten Verkehrsmittel

– stellen. Treten künftige Engpässe bei der Personenbeförderung zwar mit

geringerer Wahrscheinlichkeit ein, lassen sie sich jedoch auch nicht

ausschliessen, so fällt ein – als Auflage in die Baubewilligung aufzunehmender

– Vorbehalt späterer Massnahmen in Betracht.

6.3.4

Nach

der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss die Erreichbarkeit mit dem

öffentlichen Verkehr gemäss § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG "in alle massgeblichen

Richtungen" gegeben sein (RB 2000 Nr. 93 = BEZ 2000 Nr. 50 = URP

2000, S. 823 E. 5d/ee S. 834). Als massgebliche Richtung sind

die Haupteinzugsgebiete zu verstehen, vorliegend somit hauptsächlich die

Agglomeration Zürich. Hingegen wäre es wegen des geringeren Publikumsverkehrs

und des damit verbundenen geringeren Anteils an Luftschadstoffen unverhältnismässig,

auch für Nebeneinzugsgebiete gleich strenge Anforderungen zu stellen; mit Bezug

auf solche genügt es, wenn eine Grundversorgung im Sinne von § 2 lit. a in

Verbindung mit § 11 AngebotsV (gewöhnlich Stundentakt) besteht (so auch VGr St.

Gallen, 26. August 2003, URP 2003, S. 748 E. 5 S. 760

ff.). Der Bahnhof Dietikon liegt an der SBB-Linie Zürich-Bern. Ferner

wird er von drei S-Bahn-Linien (S3 [Dietikon - Zürich HB - Effretikon -

Wetzikon], S12 [Brugg AG - Zürich HB - Winterthur - Seuzach Seen] und S17

[Dietikon - Bremgarten - Wohlen]) bedient, ferner von fünf regionalen Buslinien

(ZVV Nrn. 301, 303, 304, 305, 306).

6.3.5

Eine

Baute ist ausserdem nur dann im Sinne von § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG mit dem

öffentlichen Verkehr erreichbar, wenn sie sich in Gehdistanz zur Haltestelle

eines geeigneten öffentlichen Verkehrsmittels befindet (Fritzsche/Bösch, Rz.

9.3.4.6

S. 9-18). Was als Gehdistanz gilt, wird in § 4 Abs. 3 AngebotsV wie

folgt umschrieben:

"Die

Siedlungsgebiete gelten als durch den öffentlichen Verkehr erschlossen, wenn

die Luftlinienentfernungen zu einer Haltestelle, unter Vorbehalt besonderer

topographischer Verhältnisse, folgende Werte nicht übersteigen:

a)

400.

m im Einzugsbereich der Haltestellen von

Linien, die der Feinerschliessung dienen,

b)

750.

m im Einzugsbereich der Haltestellen von

Linien, die der Groberschliessung dienen. "

Die in Ziffer I./C der Prozessgeschichte

skizzierte Lage der beiden Haltestellen im Zentrum bzw. an der Peripherie des

Gestaltungsplangebiets genügt diesen Anforderungen grundsätzlich. Freilich ist

nicht auszuschliessen, dass dieses Konzept aufgrund der konkreten Baugesuche im

Baubewilligungsverfahren zu modifizieren oder zu verfeinern ist. Namentlich

sind die Fussgängerverbindungen zwischen den Ladengeschäften und den Haltestellen

übersichtlich, sicher und attraktiv auszugestalten.

6.3.6

Die

von den Kantonen Zürich und Aargau in Auftrag gegebene Trasseestudie Limmattal

der W vom 1. Dezember 2003 erörtert die verkehrstechnische und bauliche

Möglichkeit eines öffentlichen Verkehrsmittels (Bus oder Bahn) zwischen

Zürich-Altstetten [Farbhof] und Killwangen-Spreitenbach Bahnhof. Haltestellen

sind unter anderem im Niderfeld sowie beim Bahnhof Dietikon vorgesehen. Im

Planungsprozess "Zukunft Niderfeld" vom 21. Januar 2004 empfiehlt die

RZU dem Stadtrat Dietikon – wie schon in den am 18. September 2002 formulierten

Grundlagen und Rahmenbedingungen – die Erschliessung dieses Gebiets durch ein

leistungsfähiges öffentliches Verkehrsmittel, wie etwa eine Stadtbahn. Sollten

diese Vorstellungen realisiert werden, ergäbe sich auch im Gebiet des

Gestaltungsplans Bodacher eine zusätzliche Verbesserung der Erschliessung mit öffentlichem

Verkehr. Nach dem Gesagten schaffen jedoch schon die im Gestaltungsplan

vorgesehenen Massnahmen eine genügende Erreichbarkeit.

7.

7.1

Schliesslich erneuert der Beschwerdeführer den Einwand, dass das Strassennetz

im Bereich des Gestaltungsplangebiets ungenügende Kapazitäten aufweise, weshalb

die durch die vorgesehenen Bauten erzeugten Verkehrsströme zu Staus führen

würden. Daher sei der Gestaltungsplan in verkehrstechnischer Hinsicht nicht

umweltverträglich. Die gegenteilige Auffassung des Regierungsrats stütze sich

auf ein veraltetes Verkehrsgutachten vom Mai 2000, das die tatsächlichen

Probleme beschönige. Damit habe die Vorinstanz die Pflicht zur Ermittlung des

rechtserheblichen Sachverhalts verletzt. Selbst das Verkehrsgutachten weise

etwa für den Knoten Überland-/Badenerstrasse unter Berücksichtigung der

vorgesehenen flankierenden Massnahmen im Zeitraum von Montag bis Freitag eine

Leistungsreserve von nur gerade 1 % aus. Unter diesen Umständen führten schon

kleine Änderungen der getroffenen Annahmen zu Verkehrsüberlastungen. Weil der

Regionalbus Nr. 303 diesen Knoten passieren müsse, bleibe er oft im Stau

stecken, was ihn unattraktiv mache. An Samstagen sei bei der Verzweigung

Mutschellen-/Silbernstrasse mit Verkehrsüberlastungen zu rechnen. Entgegen der

Darstellung des Regierungsrats halte die KofU den Gestaltungsplan nicht für

genehmigungsfähig, wenn nicht wenigstens ein attraktives und effizientes

öffentliches Verkehrsmittel realisiert werde. Auch der erläuternde Bericht zum

Gestaltungsplan erachte ein neues, strassenunabhängiges öffentliches

Verkehrsmittel für notwendig.

7.2

Der

Beschwerdeführer stellt nicht in Abrede, dass das Strassennetz im Einzugsbereich

des Gestaltungsplans Bodacher den jeweils anwendbaren Anforderungen von § 14

des Strassengesetzes vom 27. September 1981 bzw. der aufgrund von § 237 Abs. 1

PBG erlassenen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 genügt. Die von ihm

erwähnte Studie der U AG berücksichtigt zusätzlich das im Rechtsmittelverfahren

gescheiterte Projekt für einen Coop-Baufachmarkt; das Verkehrsgutachten der X

AG vom Mai 2000 bezieht sich – ebenfalls mit dem Coop-Projekt – bezüglich

Verkehrssituation und -entwicklung nicht nur auf den angefochtenen

Gestaltungsplan, sondern auf das Niderfeld insgesamt. Hinzu kommt, dass die im

UVB enthaltene Schätzung der Fahrzeugbewegungen auf der ursprünglich

vorgesehenen Zahl von 1'130 Parkplätzen beruht. Abgesehen davon, dass Prognosen

des künftigen Verkehrsaufkommens stets mit erheblichen Unsicherheiten behaftet

sind, sieht der angefochtene Gestaltungsplan im erläuternden Bericht Massnahmen

einerseits zur Förderung der Kapazität der Strassen (Optimierung der

Lichtsignalanlagen und der Abbiegeströme) und anderseits zur Verminderung des

Verkehrs (insbesondere Verminderung der Anzahl Parkplätze, Bewirtschaftung

derselben, Verbesserung des öV) vor. Dem Stadtrat Dietikon ist es unbenommen,

im Baubewilligungsverfahren weitere geeignete Auflagen zur Förderung des

Verkehrsflusses zu prüfen. Anzumerken bleibt, dass sich in städtischen

Agglomerationen selbst grössere Staus nicht vermeiden lassen; überdies ist

nicht auszuschliessen, dass eine Verflüssigung des Verkehrs wiederum zusätzlichen

Verkehr anziehen würde und deshalb kaum erstrebenswert wäre. Daraus lässt sich

aber selbstverständlich nicht ein Verzicht auf weitere Bautätigkeit ableiten

(VGr, 21. März 2002, VB.2001.00245). Wie erwähnt, würde die von den Kantonen

Zürich und Aargau in Betracht gezogene Realisierung einer Limmattalbahn das

Strassennetz merklich entlasten.

8.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der

Beschwerde. Der unterliegende Beschwerdeführer hat die Gerichtskosten zu tragen

(§ 13 Abs. 2 VRG). Für die von ihm beantragte Herabsetzung der Kosten besteht

keine Grundlage im kantonalen Recht (vgl. BGE 123 II 337 E. 10 S. 357 f.

[Richti-Wallisellen]). Ferner ist er gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu

verpflichten, den Beschwerdegegnerinnen Nr. 1 und 2 eine Parteient­schädigung

von je Fr. 3'000.- und der Beschwerdegegnerin Nr. 3 eine solche von Fr. 1'500.-

(Mehrwertsteuer jeweils inbegriffen) zu bezahlen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 15'120.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses

Entscheids den Beschwerdegegnerinnen Nr. 1 und 2 eine Parteientschädigung von

je Fr. 3'000.- und der Beschwerdegegnerin Nr. 3 eine solche von Fr. 1'500.-

(Mehrwertsteuer jeweils inbegriffen) zu bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung des begründeten

Entscheids an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben

werden.

6.

Mitteilung …