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Entscheid

VB.2004.00090

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00090

2. Juni 2004Deutsch12 min

(URT.2004.7990)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Küsnacht erteilte am

25. Februar 2003 A ie baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von drei

Mehrfamilienhäusern samt Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01n

der L-Strasse in Küsnacht. Bestandteil dieses Beschlusses bildeten die

strassenpolizeiliche Bewilligung Nr. 02 vom 17. Februar 2003 der

Baudirektion des Kantons Zürich sowie die Verfügung vom 10. Januar 2003 der

Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, vertreten durch das Amt für

Landschaft und Natur, Abteilung Wald, betreffend die forstrechtliche Beurteilung

des Bauvorhabens.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben C und D sowie E und F

am 3. April 2003 gemeinsam Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten

die Aufhebung der drei angefochtenen Beschlüsse.

Die Baurekurskommission II vereinigte am

20.

Januar 2004 die Rekursverfahren, hiess diese gut und hob den Beschluss der

Baukommission Küsnacht vom 25. Februar 2003 sowie die Verfügungen der

Baudirektion und des Amts für Landschaft und Natur auf.

III.

Mit Beschwerde vom 23. Februar 2004 liess

A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der Baurekurskommission II

von 20. Februar 2004 aufzuheben und die aufgehobenen Bewilligungen zu

bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Die Baurekurskommission II am 16. März

2004.

und die Beschwerdegegnerschaft am 28. April 2004 beantragten

Abweisung der Beschwerde; letztere verlangte zudem eine Umtriebsentschädigung.

Die Baukommission Küsnacht schloss am 31. März 2004 auf Gutheissung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwer­degegnerschaft.

Die Volkswirtschaftsdirektion verzichtete am 2. März 2004 auf eine Stellung­nahme.

Die Baudirektion liess sich nicht vernehmen.

Die Ausführungen der Parteien in ihren

Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die Baurekurskommission II hat die Baubewilligung

der Baukommission Küsnacht vom 25. Februar 2003 sowie die beiden Verfügungen

der Baudirektion und der Volkswirtschaftsdirektion zufolge negativer

Präjudizierung der künftigen Planung aufgehoben. Sie hat in ihrem

Rekursentscheid hierzu zur Hauptsache ausgeführt, die kantonale Baudirektion

habe am 16. Februar 2001 auf Gesuch des Gemeinderates Küsnacht für die Dauer

von drei Jahren eine Planungszone im Sinn von § 346 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) festgesetzt, die unter anderem alle

zweigeschossigen Wohnzonen W2/1.40 der Gemeinde und somit auch das

Baugrundstück umfasse. Die Planungszone sollte die mit der laufenden Revision

der kommunalen Bau- und Zonenordnung beabsichtigte Reduktion der

Baumassenziffer in Hanglagen sicherstellen. Anlässlich der Gemeindeversammlung

vom 10. Dezember 2001 hätten die Stimmberechtigten eine erste Revisionsvorlage

an den Gemeinderat zur Überarbeitung zurückgewiesen und ihm den Auftrag

erteilt, die zulässigen baulichen Dichten noch weiter zu reduzieren. In einem

Zwischenbericht vom 5. Februar 2003 habe die Ortsplanungskommission ihre

Massnahmenvorschläge zusammengefasst. Darin sei unter anderem vorgesehen

gewesen, an Hanglagen nur noch Neubauten mit maximal drei Wohnebenen zuzulassen

und die Baumassenziffer zu reduzieren, in der W2/1.40 auf 1,3 m3/m2.

Auf Gesuch des Gemeinderates Küsnacht habe die kantonale Baudirektion die

bestehende Planungszone am 28. Mai 2003 aufgehoben. Am 27. Mai 2003 habe

der Gemeinderat Küsnacht die revidierte Bau- und Zonenordnung zuhanden der öffentlichen

Auflage verabschiedet. Gemäss diesem Bauordnungsentwurf solle die Bauparzelle

nunmehr der zweigeschossigen Wohnzone mit einer zulässigen Baumassenziffer von

1,2 m3/m2 zugewiesen werden. Die angefochtene

Baubewilligung vom 25. Februar 2003 sei noch während der Rechtskraft der

für die Gemeinde Küsnacht festgesetzten Planungszone erteilt worden. Das

Bauprojekt habe daher nur unter den Voraussetzungen von § 346 PBG

bewilligt werden dürfen. Der Zwischenbericht der Ortsplanungs­kommission vom 5.

Februar 2003 habe für die zweigeschossige Wohnzone eine Reduzierung der

Baumassenziffer von 1,4 auf 1,3 m3/m2 vorgesehen. Das

streitige Bauvorhaben halte eine Baumassenziffer von 1,4 m3/m2

ein und überschreite damit das nach den Vorstellungen der Planungskommission

zulässige Mass um 460 m3 oder rund 8 %. Diese Überschreitung

widerspreche § 346 PBG und präjudiziere in negativer Weise das zukünftige

Recht. Sodann sei darauf hinzuweisen, dass die einen Tag vor der Aufhebung der

Planungs­zone verabschiedete Revisionsvorlage sogar eine Herabsetzung der

Baumassenziffer auf 1,2 m3/m2 vorsehe. Das Projekt würde

damit die künftig zulässige Baumasse um 920 m3 oder 17 %

überschreiten.

1.2

Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer

entgegen, die Planungszone sei während des Rekursverfahrens aufgehoben worden

und habe im Zeitpunkt des vorinstanzlichen Entscheides keine Geltung mehr

gehabt. Damit sei die Rechtslage für die Bauherrschaft günstiger geworden und

sie könne sich auf das mildere Recht berufen. Zudem habe bei Erlass der Planungszone

die planungsrechtliche Zielsetzung in einer Überprüfung der

Areal­bebauung in der zweigeschossigen Wohnzone bestanden und nicht in

ausnützungsrelevanten Massnahmen für die Regelüberbauung. Werde die Planung

nach Festsetzung einer Planungszone weiterentwickelt, so passe sich die Planungszone

nicht ohne weiteres den neuen Zielsetzungen an; es könne sich höchstens fragen,

ob die neuen Zielsetzungen mit einer weiteren Planungszone oder mit § 234

PBG (individuelle Bausperre) geschützt werden sollen. Da vorliegend die

Planungszone vom 16. Februar 2001 keine Wirkungen ent­falte und keine weitere

Planungszone erlassen worden sei, könne die Frage der Vorwirkung der Revision

der Ortsplanung nur aufgrund von § 234 PBG geprüft werden, was

– aus näher dargelegten Gründen – zu verneinen sei.

2.

2.1

Gemäss § 346 Abs. 1 PBG können bis zum Erlass

oder während der Revision von Nutzungsplänen für genau bezeichnete Gebiete

Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb deren keine baulichen Veränderungen

oder sonstige Vorkehren getroffen werden dürfen, die der im Gang befindlichen

Planung widersprechen. Planungszonen dürfen für längstens drei Jahre

festgesetzt und, soweit nötig, um zwei Jahre verlängert werden (Abs. 2). In seinen

Rechtswirkungen entspricht damit die kantonalrechtliche Planungszone gemäss § 346

PBG der im Bundesrecht vorgesehenen Planungszone nach Art. 27 Abs. 1 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG), wonach innerhalb der Planungszone

nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.

Die Planungszone dient der Sicherung der

geplanten Nutzungsänderung, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und

Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den

Planungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden soll. Es muss ausgeschlossen

werden, was immer die Planungsabsicht behindern könnte (Alexander Ruch in:

Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1999, Art. 27 Rz. 21, mit

Hinweisen). Voraussetzung der Anordnung der Planungszonen ist eine Absicht der

Behörden, eine bestehende planerische Ordnung abzuändern. An die Konkretheit

der Absicht ist kein strenger Massstab anzulegen; eine "einigermassen

konkretisierte Absicht genügt" (BGE 113 Ia 362 E. 2a/bb). Die

Planungsabsicht der Behörden kann in Vorstellungen oder gar Entwürfen über die

neue Nutzungsordnung zum Ausdruck kommen. Die Planungsbehörde können indessen

nicht auf diese Vorstellungen verpflichtet werden; sie können im Lauf des

Planungsverfahrens aufgrund neuer Erkenntnisse und Einsichten ändern (Ruch, Art. 27

Rz. 29).

Anders als bei einer vom Gemeinderat

beantragten planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG wird

durch das förmliche Festsetzen einer Planungszone das Vertrauen der

Grundeigentümer in das noch geltende Recht beseitigt: der Grundeigentümer

weiss, dass das sein Grundstück betreffende Recht geändert werden soll und er

deshalb einstweilen nicht bauen darf (VGr, 2. September 2002, BEZ 2002 Nr. 61)

bzw. ihm nur dann eine Baubewilligung erteilt werden darf, wenn feststeht, dass

das Bauvorhaben den künftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht – oder

jedenfalls mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht – widerspricht (RB 1984 Nr. 97).

Massgebend ist dabei der Planungsstand im Zeitpunkt des Entscheids über das

Bauvorhaben. Nach dem Gesagten ist dabei nicht allein auf die bei Erlass der

Planungszonen herrschenden Planungsvorstellungen abzustellen, sondern die im

Laufe des Planungsverfahrens gewonnenen Ansichten und neu formulierte Planungsideen

und -ziele sind ebenfalls zu berücksichtigen. Ansonsten würde das Institut der

Planungszone seinen Zweck gerade nicht erfüllen.

2.2

Mit Verfügung Nr. 144 vom 16. Februar 2001

setzte die kantonale Baudirektion auf Gesuch des Gemeinderats Küsnacht für die

Dauer von drei Jahren zur Sicherung der im Gang befindlichen Revision der

kommunalen Bau- und Zonenordnung eine Planungszone fest, die u.a. die

zweigeschossige Wohnzone W2/1.40 und damit das Baugrundstück umfasste. Die

hierauf vom Gemeinderat der Gemeindeversammlung unterbreitete Teilrevision der

Bau- und Zonenordnung wies diese am 10. Dezember 2001 an den Gemeinderat zurück

mit dem Auftrag, die zulässigen baulichen Dichten noch weiter zu reduzieren.

Der Gemeinderat wählte hierauf eine Ortsplanungskommission und beauftragte

diese, eine neue Vorlage zu erarbeiten. Die Zielsetzung für die künftige

Ortsplanung wurde durch diese Kommission Ende November allen Haushaltungen von

Küsnacht zugestellt. Am 27. Januar 2003 wurde der Entwurf für die Revision der

Bau- und Zonenordnung der Bevölkerung anlässlich einer Orientierungsversammlung

vorgestellt. Diese sah unter anderen verschiedene Massnahmen zur

Dichteverminderung vor, so die Herabsetzung der Baumassenziffer in der

zweigeschossigen Wohnzone W2/1.40 auf 1,3 m3/m2.

Die Reduktion der Baumassenziffern in

allen Bauzonen war bereits ab der Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 ein

– vom zuständigen Gemeindeorgan – erklärtes Planungsziel der künftigen Bau- und

Zonenordnung. Spätestens aber mit Bekanntgabe der Zielvorgaben im November 2002

und der öffentlichen Vorstellung des Entwurfs für die Teilrevision der Bau- und

Zonenordnung am 27. Januar 2003 bzw. dem Zwischenbericht der

Ortsplanungskommission vom 5. Februar 2003 stand fest, dass mit der Bauordnungsrevision

eine allgemeine Herabsetzung der Baumassenziffern in allen Wohnzonen W2,

insbesondere in der bisherigen W2/1.40 geplant war. Im Zeitpunkt der Prüfung

des streitigen Baugesuches am 25. Februar 2003 war klar ersichtlich, dass das

Bauvorhaben mit einer der Bau- und Zonenordnung 1994 entsprechenden Baumasse

von 1,4 m3/m2 den erklärten Planungszielen

widersprach. Das Bauprojekt präjudizierte in negativer Weise die durch die

Planungszone gesicherte Planungs- und Entscheidungsfreiheit der Behörde und

erfüllte die Voraussetzungen von § 346 PBG und Art. 27 Abs. 1 RPG

nicht, welche entgegen dem grundsätzlich geltenden Bauverbot die Erteilung

einer Baubewilligung erlaubt hätten.

2.3

Der Gemeinderat Küsnacht beantragte am 20. März

2003.

der Baudirektion, die Planungszone "auf den Zeitpunkt der Eröffnung

der öffentlichen Auflage für die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung"

aufzuheben. Die Baudirektion hob hierauf mit Verfügung vom 28. Mai 2003 die

Planungszone auf. Einen Tag vorher, am 27. Mai 2003 hatte der

Gemeinderat die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung zuhanden der öffentlichen

Planauflage verabschiedet, welche die Herabsetzung der Baumassenziffer in der

W2/1.40 auf 1,2 m3/m2 vorsah. Die generelle durch die

Planungszone gewährleistete Sicherung der Planungsabsicht wurde damit lückenlos

durch das konkret und individuell anzuwendende Institut der planungsrechtlichen

Baureife (§ 234 PBG) abgelöst, welchem nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung ebenfalls die Funktion einer Planungszone im Sinn von Art. 27

RPG zukommt (BGE 116 Ia 449 E. 4a). Die Aufhebung der formell erlassenen

Planungszone bedeutet nicht, dass das Bauprojekt (nachträglich) bewilligungsfähig

geworden wäre. Vielmehr ist zu prüfen, ob dieses nunmehr gemäss § 234 PBG

baureif ist. Das ist zu verneinen. Nach dieser Bestimmung fehlt einem

Grundstück die Baureife, wenn es eine durch den Gemeinderat beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst. Bestimmungen der Bau- und

Zonenordnung über die Ausnützung, hier die Baumassenziffer, stellen eine

planungsrechtliche Festlegung dar; die vom Gemeinderat beantragte Herabsetzung

der Ausnützung in der W2/1.40 auf 1,2 m3/m2 wird durch

das Bauprojekt mit einer Baumassenziffer von 1,4 m3/m2 offenkundig

nachteilig beeinflusst.

2.4

Der Einwand des Beschwerdeführers, nach einem

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. November 2001 (VB.2001.00294) falle

eine Baumassenüberschreitung von 10 % kaum ins Gewicht, ist unbehelflich.

Bei jenem Fall ging es um eine so genannte "intertemporale" Anwendung

von § 234 PBG, also um eine während des Rechtsmittelverfahrens und damit

nach Erteilung der Baubewilligung beantragte Zonenplanänderung. In solchen

Fällen hängt die Beachtung der neuen planungsrechtlichen Festlegung von einer

Interessenabwägung im konkreten Fall ab, nämlich einer solchen zwischen dem

privaten Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem öffentlichen

Interessen daran, dass die künftige Planung nicht negativ präjudiziert wird (RB

2000.

Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 E. b). Vorliegend

ist keine derartige Interessenabwägung vorzunehmen. Ob die beantragte Baumassenzifferreduktion

bezüglich des konkreten Bauvorhabens von einem Laien erkennbar wäre, ist

unmassgeblich. Ausschlaggebend ist vielmehr die präjudizielle Bedeutung, welche

einer Vielzahl gleichartiger Projekt mit spürbaren negativen Auswirkungen auf

die mit der Revision beabsichtigten Planungsziele – im vorliegenden Fall die

Verminderung der baulichen Dichte – zukommt (vgl. BGE 116 Ia 449 E. 4c). Dem Vertrauen

des Beschwerdeführers in das "alte" Recht wurde durch den Erlass der

Planungszone am 16. Februar 2001 die Grundlage entzogen (vgl. vorn E. 2.1

Abs. 3). Deshalb ist auch nicht entscheidrelevant, welche – vorwiegend

nach Erlass der Planungszone angestrengten – Planungsbemühungen der

Gesuchseinreichung vorangingen. Das streitige Bauprojekt war bereits im

Zeitpunkt des baurechtlichen Entscheides der Baubewilligungsbehörde (25.

Februar 2003) wegen der negativen Präjudizierung der Planung gestützt auf § 346

PBG und nach Aufhebung der Planungszone in Anwendung von § 234 PBG nicht

bewilligungsfähig.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die

Beschwerde abzuweisen ist.

3.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind

die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

[VRG]). Eine Parteientschädigung steht ihm sowie der Baukommission Küsnacht,

welche Gutheissung des Rechtsmittels beantragte, von vornherein nicht zu (§ 17

Abs. 2 VRG). Mangels erheblicher Umtriebe ist aber auch der nicht anwaltlich

vertretenen Beschwerdegegnerschaft keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellungskosten,

Fr. 8'180.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem

Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

…