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Entscheid

VB.2004.00119

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00119

29. September 2004Deutsch15 min

(URT.2004.8193)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 30. Mai 2003

verzichtete der Stadtrat von Zürich auf die definitive Unterschutzstellung der

sich im Eigentum der Stadt Zürich befindlichen Gebäudegruppe "Zum Rosengarten"

(Vers.-Nr. 26401820) an der Kalkbreitestrasse 2/Badenerstrasse 163 in Zürich 4-Aussersihl

und entliess die Bauten aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen

Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs der

Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) hiess die Baurekurskommission

I nach einem Augenschein am 6. Februar 2004 gut; der Stadtrat wurde eingeladen,

den Gebäudekomplex "Zum Rosengarten" im Sinne der Erwägungen unter

Schutz zu stellen.

III.

Mit Beschwerde vom 15. März 2004

beantragte der Stadtrat Zürich dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid

aufzuheben und den Beschluss des Stadtrats zu bestätigen; im Sinne eines

Eventualantrags verlangte er die Aufhebung des Rekursentscheids insofern, als

auch die Unterschutzstellung des 1877 erbauten zweiten Wohnhauses und des 1924

erstellten Verbindungsbaus angeordnet worden war. Die Kosten seien der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen und diese zu einer Parteientschädigung zu verpflichten; sodann sei

ein Augenschein durchzuführen.

Die Vorinstanz am 2. und die

Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz am 10. April 2004 beantragten

Abweisung der Beschwerde.

Mit Präsidialverfügung vom 13. Mai 2004

zog das Verwaltungsgericht den Inventareintrag betreffend die Liegenschaft "Rosengarten"

bei und am 18. August 2004 führte es einen Augenschein durch. Anlässlich der

anschliessenden Schlussverhandlung hatten die Parteien Gelegenheit, zum

Ergebnis des Augenscheins sowie zur Aktenergänzung Stellung zu nehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur

Beschwerde legitimiert, und auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind

erfüllt.

2.

2.1

Die Frage nach der Schutzwürdigkeit des Gebäudeensembles

bzw. der Entlassung aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen

Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung betrifft eine Gebäudegruppe, die im

Eigentum der Stadt Zürich steht. In erster Linie ist deshalb zu prüfen, ob die

streitbetroffenen Gebäude Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG darstellen. Falls dies zutrifft, wird zusätzlich zu prüfen

sein, ob sich der Abbruch des Schutzobjekts mit § 204 PBG über die Bindung

des Gemeinwesens vereinbaren lässt (vgl. Jürg Hess, Der Denkmalschutz im zürcherischen

Planungs- und Baugesetz, Zürich 1986, S. 143 ff.; Robert Imholz, Die

Denkmalschutz-Bestimmungen des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, in:

Dokumente und Informationen zur Schweizerischen Orts-, Regional- und Landesplanung

[DISP] Nr. 67, Juli 1982, S. 37; RB 1985 Nr. 94, 1985

Nr. 95 E. 2 = BEZ 1986 Nr. 5). Gemäss dieser Bestimmung haben

Staat und Gemeinden in ihrer Tätigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte

geschont und, wo das öffentliche Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert

erhalten bleiben. Wie beim Entscheid über eine formelle Unterschutzstellung

nach § 205 lit. c PBG verlangt die Anwendung von § 204 PBG eine

Interessenabwägung, welche die entscheidenden Behörden nach pflichtgemässem

Ermessen vorzunehmen haben. Gegen die Erhaltung des Schutzobjekts kann eine dem

betreffenden Gemeinwesen obliegende öffentliche Aufgabe oder das Gebot des

haushälterischen Umgangs mit öffentlichen Mitteln sprechen (VGr, 27. September

1996, BEZ 1996 Nr. 23). Dabei ist es Sache des Gemeinwesens als Eigentümer des

Schutzobjekts, konkret darzulegen, inwiefern andere öffentliche Interessen der

Erhaltung im Weg stehen (RB 1985 Nr. 94).

2.2

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind

Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die

verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe

auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts, wozu nötigenfalls

Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einzuholen sind. Anschliessend

hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen

Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder

Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das

Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7

Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

2.3

Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass die

rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des

betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um

einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses

unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechtsfrage

(vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A.,

Zürich/ Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG

der Überprüfung durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu

beachten, dass der für die Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde

bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit

im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl.

BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht

frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht hat mit

seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis

deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige

Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft

untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

3.

Laut Inventar

der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte der Stadt Zürich (Baukultur in

Zürich, Band 3, Zürich 2004, S. 60) handelt es sich bei der 1841 erbauten

Liegenschaft Kalkbreitestrasse 2, die ursprünglich im Gemeindegebiet von

Wiedikon lag, um eines der ersten Gebäude, die nach Aufhebung der alten

Flurordnung ausserhalb des Dorfkerns an der Badener Landstrasse erbaut wurden.

Die Baute verfügt gemäss Inventareintrag über den Kubus eines Bauernhauses,

jedoch nicht über einen Ökonomieteil, und ist mit ihrer an die

klassizistisch-biedermeierliche Architektur anklingenden Einzelbefensterung ein

typisches Beispiel für die Ablösung der traditionellen Bauformen in den

stadtnahen Dörfern seit dem frühen 19. Jahrhundert. 1877 wurde rückwärtig ein

zweites Wohnhaus mit Werkstätte angebaut und seit spätestens 1885 wurde die

Liegenschaft als Wirtschaft "Zum Rosengarten" genutzt. 1924 wurde der

eingeschossige Verbindungsbau erstellt.

3.1

Die Zeugeneigenschaft der streitbetroffenen

Liegenschaft besteht unbestrittenermassen darin, dass sie die Entwicklung der

ehemals ländlichen Gemeinde Wiedikon zum heutigen Stadtteil und als spätere

Landstrassenwirtschaft die Siedlungsentwicklung entlang der alten Badener

Landstrasse dokumentiert. Zeugnis für diese Vorstadtentwicklung im 19. Jahrhundert

legen entlang der Badenerstrasse auch das ehemalige Schul- und Gemeindehaus

Aussersihl sowie das Doktor- und Wirtshaus "Krone" in Altstetten ab,

wobei, wie die Vorinstanz unwidersprochen festgestellt hat, sich die "Krone"

in beträchtlicher Entfernung befindet und das näher gelegene Schul- und

Gemeindehaus nicht als Zeuge für die Wohnsituation des bürgerlichen

Mittelstands jener Epoche gelten kann. Die Baurekurskommission hat der

Liegenschaft aufgrund ihrer exponierten Lage zwischen Kalkbreite- und Badenerstrasse

zudem einen hohen Situationswert zugemessen.

Die Beschwerdeführerin bestreitet in

erster Linie den hohen Situationswert der Liegenschaft sowie die für eine

Unterschutzstellung erforderliche qualifizierte Zeugeneigenschaft. Das Objekt

in banaler Alltagsarchitektur weise etliche Defizite auf. So sei die Fassadensymmetrie

an beiden dem Strassenraum zugewandten Fassaden durch eine Türöffnung zerstört

und der bauliche Zustand derart schlecht, dass wesentliche Teile nicht mehr

erneuert werden könnten. Durch den Verlust des Garten- und Zugangsbereichs

seien die Proportionen zwischen Gebäude, Umgebung und Strassenraum völlig aus

dem Gleichgewicht geraten und sei der vormalige Siedlungskontext nicht mehr

erkennbar. Die beiden anderen Zeitzeugen an der Badenerstrasse hätten

demgegenüber eine markante architektonische Ausstrahlung und seien in ihrer

Bausubstanz intakt. Für die vorstädtische Typenbildung zwischen Bauernhaus und

Bürgervilla im 19. Jahrhundert könnten auf Stadtgebiet noch drei weitere

Objekte angeführt werden. Sodann habe die Vorinstanz die öffentlichen Interessen

zu wenig gewichtet, die gegen eine Unterschutzstellung sprächen, nämlich solche

der Verkehrssicherheit, der städtebaulich angemessenen Platzgestaltung und des

sparsamen Umgangs mit öffentlichen Geldern.

Die Beschwerdegegnerin verweist

demgegenüber auf den von der Vorinstanz anerkannten Zeugenwert der Liegenschaft

und macht insbesondere geltend, die erforderliche Renovation sei nicht derart

aufwändig wie von der Beschwerdeführerin behauptet. Der Beschwerdeführerin gehe

es im Wesentlichen um die optimale Ausnützung des neu zu überbauenden

Kalkbreite-Areals, das heisst um Interessen, welche denjenigen eines privaten

Grundeigentümers gleich kämen. Die von der Beschwerdeführerin angestrebte

Verbesserung der engen Verhältnisse im dortigen Kreuzungsbereich werde

lediglich den Verkehrsfluss beschleunigen und damit nicht zu einer höheren

Verkehrssicherheit beitragen.

3.2

Wie sich bereits aufgrund der Akten ergibt,

dokumentieren die streitbetroffene Liegenschaft und insbesondere das 1841

errichtete Gebäude in nachvollziehbarer Weise die Vorstadtentwicklung entlang

der alten Badener Landstrasse im 19. Jahrhundert. Über diese Zeugeneigenschaft

hinaus verfügt dieses Gebäude aber weder für sich allein noch im Zusammenhang

mit der ganzen Gebäudegruppe über besondere Qualitäten, weder in baukünstlerischer

noch in historischer Hinsicht, sodass jedenfalls der Eigenwert der Liegenschaft

nicht genügt, um sie als wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erscheinen

zu lassen. Dafür, dass es sich über die erwähnte Zeugeneigenschaft hinaus um

eine "interessante Baute" handeln soll, lässt sich dem Inventareintrag

nichts entnehmen. Weder der Hinweis im Inventareintrag, dass "möglicherweise"

intakte ursprüngliche Konstruktionen und Ausbauten sowie Ausstattung erhalten

seien, noch die Personen der früheren Besitzer lassen die Liegenschaft als

besonders interessant erscheinen. Auch das 1841 errichtete Gebäude ist nur von

durchschnittlicher architektonischer Qualität, die durch spätere Änderungen

noch beeinträchtigt wird. Solche Änderungen sind jedoch reversibel und vermögen

deshalb den Eigenwert nicht entscheidend zu beeinträchtigen. Dasselbe gilt für

Eingriffe in die Bausubstanz, welche wegen des schlechten Zustands des Gebäudes

oder zur Ermöglichung einer Umnutzung notwendig werden.

Den Situationswert der streitbetroffenen

Liegenschaft hat die Baurekurskommission als sehr hoch eingestuft. Auch das

Verwaltungsgericht ist aufgrund seines Augenscheins zum Schluss gekommen, dass

der Situationswert mindestens als hoch einzustufen ist. Allerdings trifft dies

nur für das 1841 erstellte Gebäude Kalkbreitestrasse 2 und nicht auch für das

um 1877 erbaute zweite Wohnhaus und den 1924 erstellten Verbindungsbau zu;

diese beiden Bauten haben auch im Verbund mit der ehemaligen Wirtschaft "Zum

Rosengarten" keinen Situationswert. Dieses Gebäude hingegen hebt sich aufgrund

seiner Lage zwischen Badener- und Kalkbreitestrasse deutlich von der baulichen

Umgebung ab und vermag sich trotz seines geringeren Volumens zwischen den

Bauten der Umgebung optisch zu behaupten; es lenkt die Aufmerksamkeit des

Betrachters durch seine Bescheidenheit auf sich. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

fehlt dem Gebäude nicht "jeglicher ortsbauliche Bezug", sondern es macht

die Siedlungsentwicklung entlang der Badenererstrasse nachvollziehbar und

schafft einen interessanten volumetrischen Kontrast zu den späteren Bauten

entlang der Badener- und der Kalkbreitestrasse (vgl. Protokoll, insbesondere

Bilder 3, 5 und 7). Durch den Verlust des Vorgartens infolge früherer

Strassenverbreiterungen wird der Situationswert zwar beeinträchtigt, ist aber

insgesamt immer noch als hoch zu würdigen.

Es liegt auf der Hand, dass sich die

Siedlungsentwicklung entlang eines derart langen Strassenzuges wie der

Badenerstrasse nicht durch die Erhaltung eines einzigen Objekts aus der

jeweiligen Epoche aufzeigen lässt. Schon aus dieser Sicht wird der Zeugniswert

des streitbetroffenen Objekts durch das Vorhandensein zweier weiterer Objekte

aus dieser Zeit an der Badenerstrasse nicht entscheidend relativiert. Zudem hat

die Vorinstanz zutreffend darauf hingewiesen, dass sich die "Krone"

in Altstätten in beträchtlicher Entfernung befindet und dass das näher gelegene

ehemalige Schul- und Gemeindehaus eine völlig andere Funktion hatte und deshalb

nicht als Zeuge für die Wohnsituation des bürgerlichen Mittelstands jener

Epoche gelten kann. Die von der Beschwerdeführerin namhaft gemachten weiteren

drei Objekte dokumentieren zwar ebenfalls die Vorstadtentwicklung im 19. Jahrhundert,

liegen aber weit entfernt und zudem in einem völlig anderen städtischen Umfeld.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die

Beschwerdeführerin den Situationswert des 1841 erstellten Gebäudes

Kalkbreitestrasse 2 verkannt hat; die Vorinstanz hat deshalb dieses Gebäude zu

Recht als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG qualifiziert, während

den beiden später errichteten Bauten diese Eigenschaft nicht zukommt.

3.3

Die Beschwerdeführerin macht geltend, für die

Inventarentlassung und damit gegen die Erhaltung des Schutzobjekts sprächen der

hohe Renovationsaufwand und die wegen des ungünstigen Grundrisses beschränkten

Nutzungsmöglichkeiten. Die Renovationskosten würden pro Quadratmeter

Hauptnutzfläche doppelt bis vierfach so hoch sein wie die Kosten eines Neubaus.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts

vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst Gewinn bringenden

Ausnützung ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer

Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 118 Ia 384

E. 5e, S. 393; 109 Ia 257 E. 5d, S. 263). So hat es das

Bundesgericht in einem (unveröffentlichten) Entscheid vom 12. April 1995

(Nr.1P.6/1995) als nicht ausschlaggebend gewürdigt, ob die Baukosten pro

Kubikmeter bei einer Sanierung im Vergleich zu einem Neubau mehr als das

Doppelte, nämlich Fr. 1'100.- bis Fr. 1'200.- anstatt rund

Fr. 500.-, betragen. Wenn solche Mehrkosten einem privaten Eigentümer

zugemutet werden, dann muss sie auch das gemäss § 204 PBG der

Selbstbindung unterworfene Gemeinwesen tragen. Hinzu kommt, dass der schlechte

Zustand des Gebäudes zu einem erheblichen Teil auf die Vernachlässigung des

Gebäudeunterhalts durch die Beschwerdeführerin zurückzuführen ist, womit sie

gegen § 204 Abs. 1 PBG verstossen hat. Der durch diese Unterlassung

entstandene Sanierungsaufwand muss bei der Prüfung der (finanziellen)

Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung ausser Betracht fallen (VGr, 27.

September 1996, BEZ 1996 Nr. 23). Sodann räumt auch die Beschwerdeführerin ein,

dass sich das Hauptgebäude in einem besseren Zustand befindet als die beiden

nicht zu erhaltenden neueren Bauten, was ebenfalls zu tieferen

Renovationskosten führt.

Wie die Baurekurskommission festgestellt

Dispositiv

hat, verfügt die Liegenschaft über einen Grundriss, der eine Nutzung durch

Büros, Therapieräume oder dergleichen ermöglicht. Diese Feststellung wird durch

die Beschwerdeführerin nicht substanziiert bestritten. Einzelne Eingriffe in die

Gebäudesubstanz zur Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten oder zur Einhaltung

von feuerpolizeilichen Bestimmungen stellen die denkmalpflegerische Bedeutung

des Objekts, die nicht auf seiner baukünstlerischen Qualität, sondern auf

seiner siedlungsgeschichtlichen Zeugenschaft und seinem Situationswert beruht,

nicht in Frage.

3.4

Als weitere Gründe für die Entlassung aus dem

Inventar macht die Beschwerdeführerin die öffentlichen Interessen an einer

Verbesserung der Verkehrsbeziehungen im dortigen Kreuzungs- sowie Bus- und

Tramhaltestellenbereich und an einer Neuüberbauung des Kalkbreite-Areals

geltend, dessen Erschliessung die Gebäudegruppe im Weg stehe. Sie räumt

allerdings ein, dass sich diese Problematik entschärfe, wenn wenigstens die

beiden später errichteten Gebäude abgebrochen werden könnten.

Wird, was allein noch zur Diskussion steht,

nur das Hauptgebäude erhalten, so bleibt zwar der verkehrsplanerische Spielraum

im Kreuzungsbereich eng, doch entstehen neue Möglichkeiten für

Fusswegverbindungen, die Gestaltung der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs

und der entsprechenden Umsteigebeziehungen sowie für die Erschliessung des Kalkbreite-Areals.

Damit kann trotz Erhaltung des Hauptgebäudes den öffentlichen Interessen an der

Verkehrssicherheit sowie an einer städtebaulich angemessen Platzgestaltung

hinreichend Rechnung getragen werden. Die Überbauung des verbleibenden Areals

wird zwar eingeschränkt, doch gehen diese Beschränkungen nicht über das hinaus,

was ohne weiteres auch einem privaten Eigentümer zugemutet würde. Das Areal,

soweit es nicht mehr von den Verkehrsbetrieben benötigt wird, lässt trotz der

Unterschutzstellung genügend Spielraum für eine städtebaulich überzeugende

Überbauung und eine mindestens teilweise Kompensation der durch die Erhaltung

des Hauptgebäudes "Zum Rosengarten" nicht ausgeschöpften Nutzungsmöglichkeiten.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde

insoweit als begründet, als die Vorinstanz die Beschwerdeführerin zur

Unterschutzstellung des gesamten Gebäudekomplexes und nicht bloss des 1841 errichteten

Hauptgebäudes eingeladen hat. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist

deshalb die Unterschutzstellung auf das Hauptgebäude zu beschränken.

Bei diesem Ausgang sind die Kosten des

Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§

13 Abs. 2 VRG). Parteientschädigungen sind bei diesem Ausgang, der keine Partei

überwiegend obsiegen lässt, nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Baurekurskommission

I aufgehoben, soweit er die Beschwerdeführerin verpflichtet, die 1877 und 1924

errichteten Annexbauten auf der Liegenschaft Kalkbreitestrasse 2 unter Schutz zu

stellen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen und der Entscheid der

Baurekurskommission I bestätigt. Demgemäss hat die Beschwerdeführerin das 1841

erstellte Hauptgebäude des Restaurants "Zum Rosengarten" unter Schutz

zu stellen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten des Rekurs- und des

Beschwerdeverfahrens werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

4. Parteientschädigungen werden

nicht zugesprochen.

5. Mitteilung an: …..