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Entscheid

VB.2004.00120

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00120

1. September 2004Deutsch16 min

(URT.2004.8208)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Mit Beschluss vom 3. September

2002 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich T unter verschiedenen

Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von sechs

Mehrfamilienhäusern, einer Unterniveaugarage für 50 Autos sowie vier

Abstellplätzen im Freien auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am 02-07 in Zürich

20.

Hiergegen erhoben C und D, E und F, G und

H, I und J, K und L, M und N, O sowie P (Rekurrenten 1) mit gemeinsamer Eingabe

vom 9. Oktober 2002 Rekurs, mit welchem die Aufhebung der Baubewilligung beantragt

wurde. Ebenfalls am 9. Oktober 2002 erhob R einen vorsorglichen Rekurs, dessen

Antrag sich auf die Feststellung beschränkte, dass das Dachgeschoss mit den

Profilen nicht angezeigt worden sei, weshalb sie die fertige Gebäudehöhe nur

habe schätzen können.

B. Während des laufenden

Rekursverfahrens reichte A, inzwischen neuer Eigentümer des Baugrundstücks und

anstelle von T ins Rekursverfahren eingetreten, bei der Bausektion der Stadt

Zürich am 22. November 2002 ein Projektänderungsgesuch ein, mit welchem unter

anderem den in der Baubewilligung vom 3. September 2002 verfügten Auflagen

nachgekommen wurde. Das modifizierte Projekt sah verschiedene Änderungen, unter

anderem in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Gebäudehöhen und die

Abgrabungen, sowie eine Reduktion der Autoabstellplätze vor.

Mit Beschluss vom 18. März 2003 erteilte

die Bausektion der Stadt Zürich A unter Nebenbestimmungen die baurechtliche

Bewilligung für die nachgesuchten Projektänderungen. Auch hiergegen erhoben die

Rekurrenten 1 am 22. April 2003 und R am 17. April 2003 Rekurs und beantragten die

Aufhebung der Bewilligung.

C. Mit Beschluss vom 19. August 2003

bewilligte die Bausektion Zürich A unter Bedingungen und Auflagen weitere

Projektänderungen, mit denen verschiedene Bestimmungen der baurechtlichen

Entscheide vom 3. September 2002 und vom 18. März 2003 erfüllt, ersetzt oder

gegenstandslos wurden. Am 22. September 2003 erteilte das Amt für Baubewilligungen

der Stadt Zürich A unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung

für eine Parzellierung gemäss den Abänderungsplänen zu den mit den Bauentscheiden

vom 3. September 2002, 18. März 2003 und 19. August 2003 bewilligten Projekten

sowie für die unangefochtenem Bauentscheid vom 18. Juni 2003 bewilligte Parzellierung.

Auch diese beiden baurechtlichen Entscheide wurden von den Rekurrenten 1 mit

Eingabe vom 26. September 2003 mit dem Antrag auf Aufhebung angefochten.

D. Am 6. Oktober 2003 erteilte das Amt für Baubewilligungen der Stadt

Zürich A die baurechtliche Bewilligung für weitere Projektänderungen, womit die

Nebenbestimmungen der Baubewilligung vom 19. August 2003, Ziff. I.2.

(Detailpläne Dachprofil) und Ziff. I.1 und 3 (Verkleinerung der Dachaufbauten)

erfüllt wurden. Dabei wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Auflagen und

Bedingungen der früheren Bauentscheide mit Ausnahme der genannten, nunmehr

erfüllten Auflagen und Bedingungen sinngemäss auch

für diese Abänderungen gelten. Auch gegen diesen Beschluss wandten sich die

Rekurrenten 1 mit Eingabe vom 12. November 2003 mit dem Antrag auf dessen

Aufhebung.

II.

Zu all diesen Rekursen beantragte A die

Abweisung, und zwar mit Rekursantworten vom 28. Mai 2003 sowie vom 11. und 20.

November 2003.

Die Bausektion der Stadt Zürich schloss mit

Stellungnahmen vom 19. November 2002, 28. Mai 2003, 12. November 2003 und

3. Dezember 2003 ebenfalls auf Abweisung der Rechtsmittel.

III.

Am 18. September 2003 führte die Baurekurskommission I

einen Kommissionsaugenschein durch. Mit Präsidialverfügung vom 4. Januar 2004

wurde dem Gesuch von A, den Rekursen die aufschiebende Wirkung insoweit zu

entziehen, als diese einem Abbruch der auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01

stehenden Gebäude Assek.-Nrn. 09, 10 und 11 entgegenstanden, entsprochen.

IV.

Mit Entscheid vom 13. Februar 2004

vereinigte die Baurekurskommission I sämtliche Rekurse und fällte den

folgenden Entscheid: Auf den Rekurs der Rekurrenten 1 gegen den Beschluss des

Amts für Baubewilligungen vom 22. September 2003 wurde nicht eingetreten. Die

Rekurse von R gegen die Bausektionsbeschlüsse vom 3. September 2002 und

18. März 2003 wurden abgewiesen. Sodann wurden die Rekurse der Rekurrenten 1

gegen den Bausektionsbeschluss vom 3. September 2002, gegen die Baubewilligung

vom

18. März 2003, gegen die Bewilligung von Abänderungsplänen vom 19. August 2003

sowie gegen den Beschluss des Amts für Baubewilligungen vom 6. Oktober 2003

gutgeheissen. Demgemäss wurden die Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich

vom 3. September 2002, 18. März 2003 und 19. August 2003 sowie der

Beschluss des Amts für Baubewilligungen vom 6. Oktober 2003 aufgehoben,

womit die baurechtliche Bewilligung für die nachgesuchte Wohnüberbauung insgesamt

aufgehoben war.

V.

Mit Beschwerde vom 12. März 2004 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, die Dispositivziffern III-V des Entscheids der Baurekurskommission I

vom 13. Februar 2004 (Gutheissung der Rekurse und Kostenfolgen) aufzuheben

und die Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich vom 3. September 2002, 18.

März 2003 und 19. August 2003 sowie den Beschluss des Amts für Baubewilligungen

der Stadt Zürich vom 6. Oktober 2003 zu bestätigen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Bausektion der Stadt Zürich

beantragte mit Eingabe vom 14. April 2004, die Beschwerde gutzuheissen.

R beantragte, die Beschwerde abzuweisen,

eventuell eine reduzierte Umtriebsentschädigung für das vorinstanzliche

Verfahren aufzuerlegen.

Mit Eingabe vom 3. Mai 2004 liessen C

und D, E und F, G und H, I und J, K und L, M und N, O sowie P (Beschwerdegegnerschaft

1-7) beantragen, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Das Verwaltungsgericht führte am 1.

September 2004 in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein samt

Schlussverhandlung durch.

Die Parteivorbringen, die Ausführungen

der Vorinstanz sowie die anlässlich des Augenscheins vom 1. September 2004

getroffenen Feststellungen werden – soweit entscheidrelevant – in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in

Erwägungen

1.

Gemäss dem angefochtenen Entscheid der

Vorinstanz kann die projektierte, stark modifizierte Wohnüberbauung nicht realisiert

werden, weil eine befriedigende Einordnung in die bauliche und landschaftliche

Umgebung gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) nicht erreicht wird. Alle übrigen Rügen der Beschwerdegegnerschaft

(bzw. ehemaligen Rekurrenten) in verfahrensrechtlicher und in materieller Hinsicht

– insbesondere den Einwand, dass die geplanten Bauten die Nachbarliegenschaften

durch übermässigen Schattenwurf beeinträchtigen würden – hielt die Vorinstanz

für nicht begründet.

Vor Verwaltungsgericht ist daher vorab noch

die Frage der Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG streitig. Die Beschwerdegegnerschaft

1-7 hält auch im Beschwerdeverfahren fest, dass durch den übermässigen

Schattenwurf die Wohnhygiene verletzt sei. Dieser materiellen Rüge ist nur

nachzugehen, wenn das Bauvorhaben den Anforderungen an die ästhetische

Einordnung genügt und nicht aus diesem Grund verweigert werden darf.

2.

Der kommunalen Baubehörde steht bei der

Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG ein besonderer

Ermessensspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu beachten haben. Trotz der

grundsätzlich umfassenden Kognition (§ 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]) hat sich die Baurekurskommission bei der Überprüfung

solcher Ermessensentscheide Zurückhaltung aufzuerlegen. Ist der Einordnungsentscheid

einer kommunalen Baubehörde nachvollziehbar, d.h. beruht er auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Baurekurskommission diesen

zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle der kommunalen

Behörde setzen (RB 1991 Nr. 2; 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 20 Rz. 19). Dagegen hat die Rechtsmittelinstanz

einzugreifen, wenn sich die

vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist.

Demnach geht es vorliegend um die Frage,

ob die Vorinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde, welche

dem Bauvorhaben eine befriedigende Gestaltung und Einordnung in die bauliche

und landschaftliche Umgebung attestiert hat, für offensichtlich nicht mehr vertretbar

halten und damit ohne Rechtsverletzung in deren Ermessensspielraum eingreifen

durfte.

3.

Es ist unbestritten, dass die geplante Wohnüberbauung nach der

mehrfachen Überarbeitung die primären kantonalen und kommunalen

Bauvorschriften, welche Volumen und Ausnützung bestimmen, erfüllt.

Die geforderte befriedigende

Gesamtwirkung einer Baute beurteilt sich nach ihrer Grösse, architektonischen

Ausgestaltung und Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits

vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (VGr, 2.

März 2000, BEZ 2000 Nr. 17, E. 5). Die Ästhetikbestimmung hat neben

den allgemeinen Bauvorschriften eine eigenständige Bedeutung. Das heisst, dass

ein an sich baurechtskonformes Bauprojekt grundsätzlich wegen unbefriedigender

Einordnung im Sinn von § 238

Abs. 1 PBG verweigert werden kann (RB 1980 Nr. 93; BGE 114 Ia 343, E. 4b, S. 346,

auch zum Folgenden). Allerdings darf allein gestützt auf § 238 PBG nicht generell

der Verzicht auf eine nach der geltenden Bau- und Zonenordnung zulässige Ausschöpfung

der Baumasse verlangt werden, nur weil bei den benachbarten Bauten nicht davon Gebrauch

gemacht wurde oder (aufgrund einer früheren restriktiveren Regelung) nicht Gebrauch

gemacht werden konnte. Allein in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur

baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung

des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden.

Hierfür sind besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine besondere

Qualität der bestehenden Überbauungen, eine weitherum zurückhaltend

ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Auch wenn keine solchen Gründe gegeben sind, kann aber die durch

§ 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte

Gliederung des zulässigen Bauvolumens verlangen oder ist ein Gebäude, das aufgrund

seines Volumens sich aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten

(RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18).

4.

4.1

Im Bauentscheid vom 18. März 2003, mit welchem

Abänderungspläne zu dem am 3. September 2002 genehmigten Projekt bewilligt

wurden, hielt die Bausektion der Stadt Zürich zur Einordnung und Gestaltung der

nunmehr auf fünf Mehrfamilienhäuser reduzierten Wohnüberbauung Folgendes fest:

"Im

Vergleich zum bewilligten Bauprojekt treten jetzt die Baukörper der Häuser

Nr. 02, 03, 05 und 06 schlanker in Erscheinung, die Fassaden wirken

homogener und generieren eine kohärentere Gesamtwirkung. Im Weiteren wurden die

Anschlussbereiche zwischen Gebäude und Terrain so abgeändert, dass keine

störenden Sitzplatzabgrabungen mehr existieren. Die bezüglich § 238 PBG

gemachten Auflagen (vgl. Erwägungen lit. C c), d) und e) des BE … vom

3.

September 2002) sind mit dem vorliegenden Abänderungsgesuch teilweise

erfüllt."

Im Rekursverfahren

gegen die Bewilligung vom 18. März 2003 von Abänderungsplänen äusserte

sich die Bausektion der Stadt Zürich in ihrer Vernehmlassung vom 27. Mai

2003.

folgendermassen zur befriedigenden Gesamtordnung des geplanten Bauvorhabens:

Der Bauherrschaft sei es gelungen, den Baukörpern durch die nunmehr filigran

und transparent ausgestalteten Balkonschichten und die im Vergleich zum ursprünglichen

Projekt homogen und leicht wirkende Fassadenkonzeption die Massigkeit und

Schwerfälligkeit zu nehmen. Mit den durch Rundstützen getragenen Balkonen werde

die für den Betrachter wahrnehmbare Volumengrenze um 2,5 m auf die

zurückliegende Fensterfront verlegt. Insgesamt führten die geänderten baulichen

Massnahmen zu einem homogenen und kohärenten Fassadenbild. Schliesslich passe

sich das Projekt nun auch besser in die landschaftliche Umgebung ein. Die

Anschlüsse der Erdgeschosse an das gewachsene und neue Terrain seien sorgfältig

und differenziert gestaltet. Der Höhenunterschied zwischen den

streitbetroffenen Neubauten und den Gebäuden auf den rekurrentischen

Grundstücken lasse sich zwar nicht leugnen. Der Unterschied sei aber primär auf

die bestehende Geländekante und nicht auf die Volumetrie der Neubauten

zurückzuführen. Wo das Projekt den ästhetischen Anforderungen

noch nicht genüge, habe die Baubehörde die entsprechenden Anordnungen erlassen.

4.2

Die Vorinstanz verneint die befriedigende Einordnung des modifizierten

Projekts im Wesentlichen mit folgender Begründung: Das attraktive, am Fuss des X

gelegene Randgebiet, auf dem sich das Baugrundstück an exponierter Hanglage am

nördlichen Rand der Wohnzone W2 befindet, sei für städtische Verhältnisse

überdurchschnittlich locker überbaut und zeichne sich durch zwei- bis dreigeschossige

Einzelbauten in grosszügig durchgrünter Landschaft aus. Mit diesem

Siedlungsmuster korrespondiere auch die auf dem benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 13

im Bau befindliche Überbauung. Unter Berücksichtigung dieser

Überbauungsstruktur erachte denn auch die Vorinstanz ein Siedlungsmuster mit

feinkörnigen, lose gestreuten Einzelbauten als städtebaulich sinnvoll. Dieser

Forderung werde das strittige Bauvorhaben in keiner Weise gerecht. Die geplante

Wohnsiedlung weise vielmehr eine erhebliche Überbauungsdichte auf, welche eine

harmonische Einbindung an der städtebaulich empfindlichen Hanglage verhindere.

Die Stellung der Baukörper auf dem Grundstück erscheine konzeptlos und mehr vom

Bestreben nach einer maximal möglichen Ausnützung bestimmt, als bewusst objekt-

und umweltbezogen zu sein. Die in gleicher Längsorientierung, aber leicht

versetzt angeordneten Gebäude wirkten zufällig platziert; ein Bezug zu dem nach

Nordosten hin geneigten Hang werde vermisst. Hinzu komme, dass die

bauzonengemässen Gebäudeabstände zwischen den ein beträchtliches Volumen

aufweisenden Baukörpern mittels Einräumung von Näherbaurechten deutlich unterschritten

würden. Dadurch wirkten die Aussenräume der grossen Baukörper nach wie vor sehr

schmal und beengt. Diese aufgrund des Näherbaurechts erreichte Überbauungsdichte

führe an der exponierten Hanglange zu einer untragbaren Volumenkonzentration. Die geplante Wohnüberbauung trete

kompakt und wuchtig in Erscheinung. Von einem feinkörnigen Bauvorhaben, das

sich in die locker überbaute Umgebung einfüge, könne keine Rede sein.

5.

5.1

Das Baugrundstück ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt

Zürich der Wohnzone W2 mit einer Ausnützungsziffer von maximal 60% zugeteilt.

Der Augenschein des Verwaltungsgerichts vom 1.

September 2004 hat die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz hinsichtlich

der örtlichen Verhältnisse bestätigt. Das Baugrundstück liegt an einem gegen

den X und damit gegen Süden ansteigenden Hang. Es grenzt süd- und westseits an Nichtbauzonen.

Die Hanglage ist attraktiv und kann mit der Vorinstanz als

"exponiert" bezeichnet werden.

Der Augenschein hat auch die

Feststellungen der Vorinstanz bestätigt, dass sich die bauliche Umgebung durch

eine für städtische Verhältnisse lockere Überbauung in grosszügig durchgrünter

Umgebung auszeichnet. Die Überbauungsstruktur wird wesentlich mitgeprägt durch

die direkt nördlich angrenzende Überbauung wie auch durch die praktisch bezugsbereite,

aus einem Wettbewerb hervorgegangene Überbauung der V ostseits des Y. Unter

Berücksichtigung der Überbauungsstruktur ist dem Schluss der Vorinstanz zuzustimmen,

dass eine Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein

Siedlungsmuster mit feinkörnigen, lose gestreuten Einzelbauten verlangt.

5.2

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann die Anordnung der

Mehrfamilienhäuser nicht als "konzeptlos"

und "zufällig gewählt" bezeichnet werden. Ihre Längsfassaden sind auf

der Ost-West-Achse ausgerichtet; die Baukörper verlaufen parallel zueinander

hangaufwärts und gewähren so einen Durchblick gegen den Waldrand. Auf diese

Weise wird eine Riegelwirkung vermieden. Auch für die Beschwerdegegnerschaft

ist dieses Anordnungskonzept hinsichtlich Belichtung und Aussicht

vorteilhafter, als wenn der nordseits gelegenen Überbauung nicht die Stirn-,

sondern Traufseiten der geplanten Überbauung gegenübergestellt wären.

Die Baukörperanordnung als solche ist

mithin nicht zu beanstanden. Durch die geringen Abstände zwischen den grossen

Baukörpern erscheint indessen die ganze Wohnsiedlung als sehr kompakt und

wuchtig. Die Gebäudeabstände zwischen den 25,2 m (Häuser 02 und 05), 21 m (03

und 06) sowie 41,2 m (Haus 04) langen Gebäuden betragen nur gerade 7,4 m bzw.

8,35 m; ein proportional stimmiger Durchblick wird damit nicht erreicht. Diese

allzu schmalen Zwischenräume, welche die ohnehin grossen Gebäudelängen

zusätzlich betonen, sind darauf zurückzuführen, dass die gemäss Bauordnung

vorgeschriebenen Gebäudeabstände von rund 10,6 m aufgrund der grundstücksinternen

Näherbaurechte unterschritten werden. Die Begründung von Näherbaurechten ist

zwar gemäss § 270 Abs. 2 PBG grundsätzlich zulässig, doch kann das Einordnungsgebot

einer Unterschreitung der Grenz- und Gebäudeabstände entgegenstehen (Maja

Schüpbach, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich

2001, S. 56 und 84 f.). Wird die befriedigende Einordnung wegen der Einräumung

von Näherbaurechten verneint und aus diesem Grund die Baubewilligung

verweigert, bedeutet dies keinen Verzicht auf das nach den primären Bauvorschriften

zulässige Volumen, denn die auf einem Grundstück zulässige bauliche Nutzung ergibt

sich gemäss § 250 Abs. 1 PBG nach Ausnützung, Bau- und Nutzweise

aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften (vgl. auch RB 1996

Nr. 81 = BEZ 1996 Nr. 12, zum Vergleichsprojekt).

Die Verringerung der durch die Bauordnung

vorgeschriebenen Gebäudeabstände mittels Näherbaurechten hat hier allein den

Zweck, die gemäss Regelbauweise möglichen Bauvolumina zu vergrössern.

Angesichts der geschilderten baulichen Umgebung kann eine derartige

"Verdichtung" gegenüber der vom Bauordnungsgesetzgeber als

"Normalfall" des in der Wohnzone W2 zulässigen Überbauungsmusters

nicht hingenommen werden. § 238 Abs. 1 PBG verlangt eine kubische und

architektonische Gestaltung, welche sicherstellt, dass sowohl für die Baute

selbst als auch für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine

rechtsgenügende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 345). Von einer solchen

guten Gestaltung zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung kann

aber keine Rede sein, wenn das Bauvolumen gegenüber der Regelbauweise mittels

Näherbaurechten vergrössert wird, obschon die bauliche Umgebung ein

feinkörniges und aufgelockertes Bebauungsmuster verlangt. Vorliegend kommt

hinzu, dass die massige und kompakte Erscheinung der projektierten

Gebäudegruppe noch dadurch verstärkt wird, dass das Baugrundstück gegenüber der

nördlich anstossenden Überbauung der Beschwerdegegnerschaft erhöht liegt. Die

geschilderte massive Volumenkonzentration verletzt daher § 238

Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz hat somit keineswegs in den der

Baubewilligungsbehörde bei Einordnungsfragen zustehenden Beurteilungsspielraum

eingegriffen, wenn sie auf eine "untragbare Volumenkonzentration"

schloss, welche einer befriedigenden Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG

entgegensteht.

5.3

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch das stark modifizierte

und verbesserte Bauprojekt nicht den Anforderungen

einer befriedigenden Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG gerecht

wird. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Demzufolge ist der Schattenwurf bzw.

die Rüge der Verletzung der Wohnhygiene nicht weiter zu prüfen (vgl. E. 1).

6.

Der Beschwerdeführer rügt ausserdem, dass

ihm in den beiden von der Beschwerdegegnerin 8 erhobenen Rekursen trotz deren

Abweisung keine Umtriebsentschädigung zugesprochen worden sei. Die von der

Vorinstanz getroffene Kostenregelung lag jedoch im Rahmen ihres Ermessens. Die

Rekurse der Beschwerdegegnerin 8 waren hinsichtlich der aufgeworfenen Tat- und

Rechtsfragen im Gesamtzusammenhang der Streitsache von untergeordneter

Bedeutung und verursachten dem Beschwerdeführer nur unbedeutende zusätzliche Umtriebe.

Die Rekurskommission konnte deshalb ohne Verletzung von § 17 Abs. 2 lit. a

und Abs. 3 VRG von der Zusprechung einer Parteientschädigung absehen. Die

Beschwerde ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen.

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der

Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm als unterliegender Partei von

vornherein nicht zu. Die Voraussetzungen für die Zusprechung einer solchen an

die Beschwerdegegnerin 8 sind ebenfalls nicht erfüllt. Hingegen ist der

Beschwerdegegnerschaft 1-7 gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

zuzusprechen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 8'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern 1-7 eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Weitere

Umtriebsentschädigungen werden nicht zugesprochen.

6.

Mitteilung an ……..