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Entscheid

VB.2004.00135

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00135

7. April 2005Deutsch22 min

(URT.2005.8598)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 5. Juni 2003 stimmte die Gemeindeversammlung Wil

dem privaten Gestaltungsplan Buck zu.

Gegen diesen Beschluss gelangten M sowie sieben weitere

Rekursparteien, alles Einwohner von Wil, mit gemeinsamer Rekurseingabe an die

Baurekurskommission des Kantons Zürich und verlangten dessen Aufhebung.

Erwägungen

II.

Die Baurekurskommission bezog die Grundeigentümer des

Gestaltungsplanareals und die Mitglieder der gesuchstellenden Baugesellschaft B

ins Rekursverfahren mit ein und führte am 4. Dezember 2004 einen

Augenschein durch. Mit Entscheid vom 19. Februar 2004 hiess die

Baurekurskommission den Rekurs der Rekurrenten 1 bis 4 gut

(Disp.-Ziff. II). Bezüglich der Rekurrenten 5 bis 8 trat sie im gleichen

Entscheid auf deren Rekurs nicht ein (Disp.-Ziff. I) und wies die von diesen

Rekurrenten erhobene Gemeindebeschwerde ab (Disp.-Ziff. III). Für die

Gemeindebeschwerde wurden keine Kosten erhoben (Disp.-Ziff. IV). Die

Kosten des Rekursverfahrens wurden zu je 1/32 den Rekurrenten 5 bis 8 und zu je

7/16 den privaten Rekursgegnern auferlegt (Disp.-Ziff. V). Die Rekurrenten

5.

bis 8 mussten die private Rekursgegnerin für das Rekursverfahren mit

insgesamt Fr. 800.- entschädigen (Disp.-Ziff. VI), und die privaten

Rekursgegner wurden verpflichtet, den Rekurrenten 1 bis 4 eine Umtriebsentschädigung

von je Fr. 250.- zu bezahlen (Disp.-Ziff. VII).

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob der Gemeinderat Wil im

Namen der Gemeinde vorsorglich am 19. März 2004 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, Disp.-Ziff. II des angefochtenen

Entscheides sei aufzuheben und der Gemeindeversammlungsbeschluss sei zu

bestätigen. Im Eventualfall verlangte sie, der angefochtene Entscheid sei

aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Durchführung eines

Augenscheins und zur erneuten Beschlussfassung zurückzuweisen. Schliesslich

beantragte sie die Ausrichtung einer angemessenen Parteientschädigung

(VB.2004.00135). Auch die Baugesellschaft B und die Grundeigentümer gelangten

mit Beschwerde vom 24. März 2004 gegen den gleichen Entscheid an das

Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung der Disp.-Ziffn. II, V und

VII des angefochtenen Entscheids sowie eine angemessene Entschädigung für das

Rekurs- und Beschwerdeverfahren (VB.2004.00136).

Am 31. März 2004 vereinigte der Abteilungspräsident

des Verwaltungsgerichts die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Gemeinde Wil

ein, baldmöglichst den Beschluss der Gemeindeversammlung über die Erhebung der

Beschwerde einzuholen. Gleichzeitig wurde auch die Baudirektion des Kantons

Zürich eingeladen, den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat

einzuholen. Am 9. Juni 2004 stimmte die Gemeindeversammlung Wil der vom

Gemeinderat vorsorglich eingereichten Beschwerde zu. Die Baudirektion traf den

Genehmigungsentscheid ohne Einschränkungen am 10. August 2004.

Die Baurekurskommission reichte ihre Vernehmlassung am

17.

September 2004 ein und beantragte, die Beschwerde sei unter den

üblichen Kostenfolgen abzuweisen. M und die weiteren drei obsiegenden

Rekursparteien beantworteten die Beschwerde am 27. Oktober 2004 und

beantragten die Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu

Lasten der Beschwerdeführenden.

Auf Aufforderung des Verwaltungsgerichts reichte die

Gemeinde Wil am 14. Dezember 2004 diverse Unterlagen nach, zu denen sich

die Beschwerdeführenden II am 13. Januar und die Beschwerdegegner am

3.

Februar 2005 schriftlich äusserten. Am 15. März 2005 führte das

Verwaltungsgericht einen Augenschein durch.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.1

Das Verwaltungsgericht ist nach

§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und

§ 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur

Behandlung der vorliegenden eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden

Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26). Die durch den Rekursentscheid

in ihrer Planungsautonomie betroffene Gemeinde sowie die Mitglieder der

planenden Baugesellschaft und die Grundeigentümer sind zur Beschwerdeerhebung

ohne weiteres le­gi­timiert (§ 21 VRG).

1.2

Als erste

Rechtsmittelinstanz überprüfen die Baurekurskommissionen kommuna­le Nutzungspläne

grundsätzlich mit voller Kognition nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern

auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden

bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung allerdings Planungsautonomie zu­steht,

insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse

ankommt, haben sich die Rekursbehörden bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung

aufzuerlegen. Sie dürfen dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale

Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den

wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen

heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur

dann auf, wenn deren Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich

ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20

N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und

Baurecht, Zürich 1998, Rz. 1073).

Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der

Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss

§ 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die Rechtskontrolle beschränkt. Ist eine

kommunale Planfestsetzung durch die Rekursinstanz wie vorliegend aufgehoben

worden, so hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden

Rechtskontrolle jedoch auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in

rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

2.

Die Beschwerdeführenden beklagen, dass sich die

Baurekurskommission für ihre Beurteilung auf Feststellungen gestützt habe,

welche in Verletzung des rechtlichen Gehörs getroffen wurden. Der

Rekursentscheid beziehe sich auf eine Fernsicht, wie sie von einem südöstlich

von Hüntwangen befindlichen Teilstück der Verbindungsstrasse Wasterkingen/Rafz

und der Verbindung Hüntwangen Dorf/Bahnstation Hüntwangen Wil ergeben solle,

welche Standorte am Augenschein aber gar nicht begangen worden seien.

Demgegenüber brachte die Baurekurskommission in ihrer Beschwerdeantwort vor,

die aus der Fernsicht gemachten Aufnahmen 7 und 8 seien zwar nach Beendigung

des Augenscheins während der Rückfahrt zur Amtsstelle erfolgt. Sie würden aber

quasi die Spiegelbilder der Fotos 5 und 6 darstellen, die vom hangseitigen

Baubereich des Baugrundstückes gemacht wurden, wo sich die Parteien zur

Einsehbarkeit des Baugrundstückes geäussert hätten. Die Perspektive aus der

Ferne könne daher als allgemein und jedenfalls als den Parteien bekannt vorausgesetzt

werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich am Augenschein vom

15.

März 2005 und im Beisein aller Parteien von der Lage des

Gestaltungsplanareals und von seiner Einsehbarkeit von verschiedenen Standorten

aus der Nähe und der Ferne ein eigenes Bild machen können. Damit verlieren die

von der Vorinstanz gemachten Feststellungen und Fotografien aus der Fernsicht

für das Beschwerdeverfahren ihre eigenständige Aussagekraft, und es kann offen

bleiben, ob die Baurekurskommission mit ihrem Vorgehen eine allfällige

Gehörsverletzung begangen hat. Eine solche ist in jedem Fall im

Beschwerdeverfahren geheilt worden.

3.

3.1

Die

privaten Beschwerdeführenden beanstanden vorab, dass die Baurekurskommission

auf den Rekurs des Beschwerdegegners Nr. 3 eingetreten sei, obwohl

zwischen seiner Liegenschaft an der Flüestigstrasse und dem streitbetroffenen

Areal und Bauvorhaben kein nachbarlicher Zusammenhang oder eine Sichtverbindung

bestehe.

Gemäss § 338a Abs. 1 PBG ist zum Rekurs und zur

Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach den

Feststellungen des Verwaltungsgerichts am Augenschein besteht zwischen dem

Gestaltungsplangebiet und der Liegenschaft des Beschwerdegegners Nr. 3

kein derartiger nachbarlicher Zusammenhang, dass angenommen werden könnte, er

sei von der geplanten Überbauung in seinen tatsächlichen Interessen mehr betroffen

als die Allgemeinheit. Vom rund 150 m entfernten Wohnhaus des Beschwerdegegners

Nr. 3 besteht infolge der dazwischen liegenden Erhebung Felsenegg keine

Sichtverbindung zum Gestaltungsplangebiet. Dieses kann nur gerade von dem zur

Liegenschaft führenden grundstücksinternen Zufahrtsweg her eingesehen werden.

Da dieser Weg jedoch nicht zum dauernden Aufenthalt der Benützer dient, führt

diese punktuelle Sicht allein noch nicht zu einer legitimationsbegründenden

Beeinträchtigung des Grundstücks.

Demgemäss hätte die Baurekurskommission auf den Rekurs des

Beschwerdegegners Nr. 3 nicht eintreten dürfen, ebenso wie sie dies

unangefochten gegenüber den Rekurrenten 5 bis 8 getan hat.

3.2

Damit

bleibt für diesen Beschwerdegegner, der immerhin als Stimmbürger zur Erhebung

der Gemeindebeschwerde legitimiert war, zu prüfen, ob der angefochtene Beschluss

gesetzliche Bestimmungen verletzt hat. Die Vorinstanz hat diese Frage im Rahmen

der Prüfung der Gemeindebeschwerde der Rekurrenten 5 bis 8 in Erwägung 8

verworfen. Sie erwog, es sei nicht erkennbar, worin eine Rechtsverletzung hier

bestehen solle. Wenn der Gestaltungsplan im Widerspruch zum Planungsgrundsatz

von Art. 3 Abs. 1 (recte Abs. 2) lit. b des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) stehe (was sie im Rahmen des

von den Rekurrenten 1 bis 4 erhobenen Rekurses bejaht hatte), so liege darin

keine Rechtsverletzung. Die im Gestaltungsplan vorgesehen Abweichung von der

Regelbauweise sei nach § 83 Abs. 1 PBG zulässig. Auch liege kein Verstoss

gegen § 49a Abs. 2 PBG vor.

Auf diese zutreffenden Erwägungen, denen die

Beschwerdegegner im Beschwerdeverfahren auch nichts entgegenhalten, kann

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Zu

ergänzen bleibt, dass der im Rekursverfahren ebenfalls erhobene und von der

Baurekurskommission zu Recht (vgl. nachfolgende E. 4.1) verworfene

Einwand, der Gestaltungsplan widerspreche mit seiner baulichen Dichte dem

regionalen Richtplan, auch zur Gesetzmässigkeitsprüfung gehört hätte (§ 16

PBG).

Demgemäss ist die Beschwerde der Beschwerdeführenden II

insoweit gutzuheissen, als die Baurekurskommission den Rekurs des

Beschwerdegegners 3 gutgeheissen hat. Dies führt auch zu einer Korrektur der

Disp.-Ziffn. V und VI des Rekursentscheids.

4.

4.1

Die

Baurekurskommission erwog im angefochtenen Entscheid, es sei unklar und erhelle

insbesondere auch aus den Angaben der privaten Rekursparteien nicht, ob das

Gestaltungsplanareal zum Gebiet "Felsenegg" gehöre, für welches der

regionale Richtplan Unterland eine niedrige bauliche Dichte verlange. Aufgrund

der planlichen Darstellung sei aber selbst unter Beachtung einer gewissen

planlichen Unschärfe davon auszugehen, dass die Gestaltungsplangrundstücke dem

Gebiet nicht mehr angehören, jedoch in unmittelbarer Nähe davon liegen.

Dem kann gefolgt werden. Im Siedlungs- und Landschaftsplan

der Region Unterland ist ein Gebiet östlich der Flurbezeichnung

"Felsenegg" mit einer vertikalen grünen Schraffur versehen, wo in der

nachfolgenden Nutzungsplanung eine niedrige bauliche Dichte festzulegen ist.

Diese Schraffur endet im Westen unmittelbar westlich der Kreuzung Breitenmattstrasse/Lirenhofstrasse,

d.h. in einer Luftlinienentfernung von rund 130 m vom Gestaltungsplangebiet und

von diesem zudem durch die Erhebung der Felsenegg getrennt. Dieser

Richtplaneintrag vermag daher den kommunalen Plangeber nicht im Sinne von

§ 16 PBG zu binden.

4.2

Die

Rekurrenten brachten sodann bereits im Rekursverfahren vor, mit dem Gestaltungsplan

werde eine verpönte Zwerg- oder Kleinbauzone geschaffen. Mit diesem Einwand

wird zu Recht nicht die Bundesrechtswidrigkeit von Kleinbauzonen ausserhalb der

Bauzonen angesprochen. Ein solcher Fall liegt hier auch nicht vor, befindet

sich doch der Gestaltungsplanperimeter innerhalb der zusammenhängenden Bauzonen

von Wil.

Im vorliegenden Fall werden die Gründe für das Aufstellen

des Gestaltungsplans von der Gemeinde nicht weiter dargelegt, weder in der

Weisung des Gemeinderats an die Stimmberechtigten, noch in dessen Stellungnahme

zu den Einwendungen oder im Anfechtungsverfahren. Immerhin lässt sich aus den

Akten schliessen, dass dahinter weitgehend private Interessen der Bauherrschaft

stehen, welche bereits Anfangs 2002 einen ersten Entwurf für einen

Gestaltungsplan eingereicht hatte. Eine sachgerechte Nutzungsplanung muss sich

generell an objektiven Gegebenheiten orientieren und nicht nur dazu dienen,

persönliche Wünsche Einzelner erfüllen. Dass mit einem Gestaltungsplan (auch)

persönliche Wünsche Einzelner erfüllt werden, macht ihn jedoch nicht per se

illegal. Zumal der kantonale Gesetzgeber neben dem Institut des öffentlichen

Gestaltungsplans (der nach § 84 Abs. 1 PBG ein wesentliches

öffentliches Interesse voraussetzt) auch jenes des privaten Gestaltungsplans

vorsieht, ohne für dessen Zulässigkeit spezifische Voraussetzungen zu statuieren.

Einzig in formeller Hinsicht bedarf der private Gestaltungsplan der Zustimmung

des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs (§ 86

PBG), wodurch er eine demokratische Legitimierung erhält. Ausserdem belässt das

Recht für die Schaffung von Kleinbauzonen mittels Gestaltungsplänen einen

grossen Spielraum, der lediglich durch das Gebot der Respektierung der

übergeordneten Planung sowie des übergeordneten Rechts, namentlich der

Einhaltung der Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 3 RPG, begrenzt wird.

Innerhalb dieses Rahmens bedarf es keiner speziellen Rechtfertigung für eine

bestimmte Planung, solange es sich um eine sachgerechte Nutzungsplanung

handelt, die sich an den objektiven Gegebenheiten orientiert.

Somit ist vorliegend einzig zu prüfen, ob der strittige

Gestaltungsplan der übergeordneten Planung und Gesetzgebung zu genügen vermag

bzw. ob er nicht offensichtlich unangemessen und unzweckmässig ist, so dass die

Baurekurskommission die Beschwerden zu Unrecht gutgeheissen hat.

4.3

4.3.1

Rechtsgrundlage der zu prüfenden Frage bildet Art. 3 Abs. 2

lit. b RPG, welcher verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in

die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen

Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe der

Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln verlangen

(vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemeinen

Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des ihnen zustehenden

Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Planverwirklichung – zu

beachten haben (vgl. Bundesamt für Raumplanung, Erläuterungen, Art. 3 N. 17 ff.,

27). So hat sich auch die zweckmässige Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen

mit unterschiedlichen Nutzungen, Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter

anderem an der Einordnung von Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft

zu orientieren. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die von der

Zonenordnung einmal vorgegebenen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel im

Baubewilligungsverfahren auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem

Bauvorhaben mit Bezug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Generalklausel

vorgeworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E. 3a;

RB 1992 Nr. 66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der

einzelnen Baukörper geht, insbesondere um deren Höhe, Länge, Geschosszahl und

um die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen

Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenplanung derart in Beziehung zu

einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei Ausschöpfen

der zugelassenen Bauvolumina genügend in die Landschaft einordnen. Dabei ist

generell den Siedlungsrändern, dies insbesondere im Bereiche naturnaher

Landschaften und Wälder spezielle Aufmerksamkeit zu schenken (vgl. Art. 3

Abs. 2 lit. d und e RPG).

4.3.2

Zur Frage, ob sich der Gestaltungsplan im Sinne von Art. 3 Abs. 2

lit. b RPG in die Landschaft einordne, erwog die Baurekurskommission im

Wesentlichen Folgendes: Das südliche Drittel des Gestaltungsplanareals sei

durch die nordöstlich der Lirenhofstrasse vorhandenen Einfamilienhäuser von

nahem wie von weitem praktisch nicht einsehbar. Im nördlichen Teil des Gebietes

jedoch würde der Terrassenbau teilweise ab dem zweiten und vollständig ab dem

dritten Obergeschoss die bestehenden Gebäude an der Lirenhofstrasse überragen

und demnach vom Rafzerfeld her klar einsehbar sein. Aus der Nähe beschränke

sich die Sicht auf das Bauvorhaben allerdings, insbesondere von der

Lirenhofstrasse her, auf einzelne Zwischenräume. Vom Ortskern selber sei das

Gebiet nicht einsehbar, nur von der selber auf erhöhter Lage situierten Kirche

Wil, ansonsten bestehe kein räumlicher Zusammenhang. Von der Verbindungsstrasse

Wasterkingen/Rafz und derjenigen Hüntwangen Dorf/Bahnstation Hüntwangen Wil sei

der hangseitige Bereich des Gestaltungsplanareals aber deutlich einsehbar. Von

diesen Standorten aus würden sich dem Betrachter auch Teile des Ortskerns Wil

und die talseits des Areals befindlichen Bauten präsentieren. Das mit dem Gestaltungsplan

zu ermöglichende Bauvorhaben würde im fraglichen Gebiet einen mit dessen noch

weitgehend ländlichem Charakter nicht zu vereinbarenden neuen Akzent setzen.

Dies gelte vorab für die Dimensionen des Gebäudes, woran auch wenig ändere,

dass nunmehr in Erfüllung einer Auflage des Amtes für Raumordnung und Vermessung

(ARV) in der Gebäudemitte des Terrassenhauses eine Begrünung vorgesehen sei.

Auch der Abstufung des Gebäudes komme keine entscheidende Bedeutung zu, da die

Versetzung nur gerade je 2.50 m betrage, was bereits aus geringer Distanz kaum

mehr wahrgenommen werde. Auch die Flachdachbauweise und die praktisch

vollständig verglasten Fassaden seien zumindest fragwürdig. Mit einer der

Regelbauweise folgenden Überbauung würden diese Probleme nicht oder in

wesentlich gemilderter Form auftreten.

Dagegen bringen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen

vor, es fehle an einem öffentlichen Interesse an der Aufhebung des

Gestaltungsplanes, der einen Baukörper ermögliche, der kaum wahrgenommen werden

könne. Das Rafzerfeld sei geprägt vom Kiesabbau und der Industrie, der Verkehr

auf den beiden von der Baurekurskommission angeführten Verbindungsstrassen

liesse einen Blick auf das Gestaltungsplangebiet kaum zu. Die geplante

Überbauung trete von den fraglichen Standorten aus nur mit zwei Geschossen und

damit weniger einschneidend als andere Objekte (Gebäude mit Sonnenkollektoren

und Wintergärten) in Erscheinung. Die beanstandete Körnung, die kompaktere

Bauweise und die grossflächigen Verglasungen seien aus der Ferne gar nicht zu

bemerken. Durch die kompakte Bauweise könne der Baukörper gut in die

Geländemulde eingefügt und die exponierten Randlagen der Grundstücke geschont

werden. Die vom ARV verlangte Bepflanzung werde rund 8 m der gesamten Fassade

kaschieren. Auch die begrünte Dachfläche trage zur guten Einordnung bei.

4.3.3

Das Gestaltungsplangebiet befindet sich am nördlichen Rand der

zusammenhängenden Bauzonen von Wil, das gesamthaft von einer

kleinmassstäblichen Einzelbauweise mit Satteldächern geprägt ist. Es liegt an

einem relativ stark abfallenden Südhang und grenzt im Norden und Westen an

Waldgebiet und im Osten an das Grundstück Kat.-Nr. 01, das unter

Naturschutz steht. Das genannte Grundstück liegt auf der östlich an den Gestaltungsplanperimeter

grenzenden Anhöhe und wurde am 4. September 1991 mittels einer Verordnung

des Gemeinderates Wil unter Schutz gestellt. Einen dagegen gerichteten Rekurs

wies die Baurekurskommission I am 11. Oktober 1991 ab. Anlass für die Unterschutzstellung

bot, dass das Grundstück bezogen auf den Nährstoffgehalt eine Magerwiese und bezogen

auf den Wasserhaushalt einen Trockenstandort bilde, und darauf seltene Pflanzen

und Tiere vorkommen, welche zum Teil geschützt sind. Aufgrund dieser Lage ist

zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass sich der Gestaltungsplanperimeter in

einer landschaftlich eher empfindlichen Lage befindet. Allerdings kann entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführerin I allein aufgrund der Nachbarschaft des

unter Naturschutz stehenden Grundstückes Kat.-Nr. 01 keine – wenn auch

allenfalls wünschenswerte – über die Schutzverfügung hinausgehende

Rücksichtnahme erzwungen werden kann. Vielmehr reicht es, wenn der

Gestaltungsplan, den gesetzlichen Vorschriften entspricht und der Plan nicht offensichtlich

unzweckmässig ist bzw. die Gemeinde ihr diesbezüglich grosses Ermessen nicht

überschreitet (vgl. E. 4.3.1). Davon kann jedoch vorliegend nicht

ausgegangen werden (vgl. E. 4.3.4 und 4.3.5). Zudem bringt das durch die

Projektänderung inzwischen vorgesehene Abrücken der Hochbauten auf dem

Gestaltungsplanperimeter dem höher liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01

insbesondere in optischer Hinsicht tatsächliche Vorteile.

Entgegen den Vorbringen der Beschwerdegegner lässt sich

auch aus der planungsgeschichtlichen Entwicklung des ehemaligen Rebbergs,

insbesondere aus der Teilbauordnung 1966, nicht generell ableiten, es seien

erhöhte gestalterische Anforderungen an Architektur und Umgebung im

Gestaltungsplangebiet zu stellen. Das fragliche Gebiet Buck wurde vorerst nicht

gemeinsam mit dem im Wesentlichen unterhalb der Lirenhofstrasse liegenden

Gebiet Lirenhof-Felsenegg, für welches die Teilbauordnung ein Ausnützungsmass

von 15 % und erhöhte Anforderungen an die architektonische Ausgestaltung

und die Dachform verlangte (Teilbauordnung Art. 3 Abs. 4 und

Art. 5), eingezont, sondern kam erst 1967 in die Landhauszone, welche ein

Ausnützungsmass von 20 % zuliess, ohne aber weitere Anforderungen an die

Gestaltung zu stellen. Erst bei Erlass der BZO 1985 wurde dann auf die

planerische Unterscheidung des Gebietes Lirenhof-Felsenegg einerseits und des

Gebietes Buck andererseits verzichtet, und daselbst eine einheitliche

Landhauszone festgesetzt, die ihrerseits in der BZO 1993 durch die bis heute

geltende W1-Zone ersetzt wurde.

4.3.4

Das mit dem Gestaltungsplan zugelassene Bauvolumen und dessen Gestaltung

stellen zwar auf den ersten Blick einen erheblichen Gegensatz zur bestehenden

Überbauung der gesamten Gemeinde und insbesondere auch zu der im westlichen

Ortsteil massgebenden eingeschossigen Wohnzone mit 20 % Ausnützung dar.

Diese mit dem Gestaltungsplan eröffneten Baumöglichkeiten weichen aber zum

einen praktisch nur durch die Länge, Gebäudehöhe und Erscheinungsweise

(Geschosszahl und Flachdach) des möglichen Baukörpers sowie die

Terrainveränderungen vom Bestehenden ab. Denn die Gesamthöhe über dem

gewachsenen Terrain, die im Gestaltungsplan nur ein Mehr von ca. 1.50 m ausmacht,

und die Ausnützungsziffer, die nach Art. 16 Gestaltungsplanvorschriften im

Gegensatz zu § 255 PBG die ausnützungsrelevanten Flächen in allen

Geschossen in die Berechnung mit einbezieht, fallen weniger ins Gewicht. Zum

andern werden sie durch die beschränkte Einsehbarkeit des Areals relativiert

(vgl. dazu sogleich E. 4.3.5). Ausserdem erscheinen diese Abweichungen aus

objektiver Sicht durch die ausgeprägte Hanglage des Gebietes mit einer

durchschnittlichen Steigung von über 20 %, welche für eine gesonderte

Beplanung gegenüber der Grundordnung hinsichtlich Gebäudehöhe, Geschossigkeit sowie

Terraingestaltung der drei betroffenen Grundstücke spricht, als gerechtfertigt.

4.3.5

Am Augenschein konnte das Verwaltungsgericht sich ein Urteil über die

Einsehbarkeit des Gestaltungsplanperimeters aus den umliegenden Bauzonen und

der weiteren Umgebung bilden. Dabei zeigte sich, dass die Sicht auf das

fragliche Gelände von der Lirenhofstrasse und den überbauten Zonen von Wil in

der Tat äusserst eingeschränkt ist. Die spezielle Lage des

Gestaltungsplanperimeters in einer Geländemulde ist bemerkenswert. Die

bestehenden Bauten verstellen die nähere Sicht aus Süden weitgehend, von

Norden, Osten und Westen her ist die Einsehbarkeit wegen der dreiseitigen

Hangentwicklung und des Waldes praktisch nicht gegeben. Indessen wird der

Gegensatz zwischen der bestehenden Überbauung und dem Neubau insbesondere vor

Ort selber, das heisst von den südlich angrenzenden Einfamilienhäusern und der

neu vorgesehenen Zufahrtsstrasse aus in Erscheinung treten. Weiter ist das

Areal auch von der Bürglenstrasse her gut sichtbar (Standort 5 des

Verwaltungsgerichts). Aus der weiteren Ferne (Standort 6 und 7 des Verwaltungsgerichts)

sodann ist das Hangareal ebenfalls noch gut zu sehen, jedoch dürfte aus dieser

Entfernung die Gegensätzlichkeit in der Geschosszahl und der Gebäudelänge kaum

in Erscheinung treten, da einerseits der südliche Teil des Perimeters durch die

davor stehenden Einfamilienhäuser verdeckt bleibt und andererseits die zur

Auflockerung der Gebäudelänge vorgesehene Bepflanzung im mittleren Bauteil den

gegebenen Gebäudezusammenhang nicht mehr ohne weiteres wird erkennen lassen.

Im Ergebnis ergibt sich, dass

das streitbetroffene Gestaltungsplanareal zwar eine Gestaltung und Baumasse

erlaubt, welche in einem gewissen Gegensatz zu der bestehenden Bauweise steht,

aber kaum einsehbar ist. Diese Vorhalte reichen jedoch nicht aus, um den Gestaltungsplan

als unzulässig einzustufen. Der Vorwurf, das mit dem Gestaltungsplan ermöglichte

Bauvorhaben würde einen neuen Akzent setzen, der mit dem noch weitgehend ländlichen

Charakter des fraglichen Gebiets nicht vereinbar sei, genügt nicht, um einen

Widerspruch zum Bundesrecht, insbesondere zu Art. 3 Abs. 2

lit. b RPG, anzunehmen.

Demnach erweist sich der Gestaltungsplan

als rechtmässig bzw. nicht als offensichtlich unangemessen und unzweckmässig.

Mit ihrer gegenteiligen Würdigung hat die Baurekurskommission die

Planungsautonomie der Gemeinde missachtet. Die Beschwerden sind daher

gutzuheissen. Dispositiv Ziff. II des Rekursentscheids ist aufzuheben und

der Beschluss der Gemeinde Wil vom 5. Juni 2003 betreffend Zustimmung zum

privaten Gestaltungsplan Buck ist zu bestätigen.

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

je zu einem Viertel den Beschwerdegegnern 1 - 4, je unter solidarischer

Haftung, aufzuerlegen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG), welche überdies zu verpflichten sind, den Beschwerdeführenden II eine

Prozessentschädigung von je Fr. 500.-, insgesamt Fr. 2'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und

Abs. 3 VRG).

In Abänderung von Dispositiv Ziff. V des Rekursentscheids

sind sodann die Rekurskosten zu je 1/32 und je unter solidarischer Haftung den

Rekurrenten Nrn. 3 sowie 5 - 8 und zu je 9/32 je unter solidarischer Haftung

den Rekurrenten Nrn. 1, 2 und 4 aufzuerlegen. In Abänderung von Dispositiv

Ziff. VI des Rekursentscheids sind die Rekurrenten 3 sowie 5 - 8 zu

verpflichten, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1. und 2.2 eine Umtriebsentschädigung

von je Fr. 100.- (d.h. Fr. 200.- pro Rekurrentschaft,

Fr. 1'000.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten. In

Abänderung von Dispositiv Ziff. VII des Rekursentscheids sind die

Rekurrenten 1, 2 und 4 zu verpflichten, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1 und

2.2

eine Umtriebsentschädigung von je Fr. 300.- (d.h. Fr. 600.- pro

Rekurrentschaft, Fr. 1'800.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen)

auszurichten.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden gutgeheissen. Dispositiv Ziff. II des Rekursentscheids

wird aufgehoben und der Beschluss der Gemeinde Wil vom 5. Juni 2003

betreffend Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan Buck wird bestätigt.

2.

In Abänderung

von Dispositiv Ziff. V des Rekursentscheids werden die Rekurskosten zu je

1/32 und je unter solidarischer Haftung den Rekurrenten Nrn. 3 sowie 5 – 8 und

zu je 9/32 je unter solidarischer Haftung den Rekurrenten Nrn. 1, 2 und 4

auferlegt.

3.

In Abänderung

von Dispositiv Ziff. VI des Rekursentscheids werden die Rekurrenten 3

sowie 5 - 8 verpflichtet, den privaten Rekursgegner Nrn. 2.1. und 2.2 eine

Umtriebsentschädigung von je Fr. 100.- (d.h. Fr. 200.- pro

Rekurrentschaft, Fr. 1'000.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen)

auszurichten.

4.

In Abänderung

von Dispositiv Ziff. VII des Rekursentscheids werden die Rekurrenten 1, 2

und 4 verpflichtet, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1 und 2.2 eine Umtriebsentschädigung

von je Fr. 300.- (d.h. Fr. 600.- pro Rekurrentschaft,

Fr. 1'800.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten.

5.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 300.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'300.-- Total der Kosten.

6.

Die

Gerichtskosten werden zu je zu einem Viertel den Beschwerdegegnern 1-4, je unter

solidarischer Haftung, auferlegt.

7.

Die

Beschwerdegegner 1-4 werden verpflichtet, den Beschwerdeführenden II innert

30.

Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheides eine Prozessentschädigung von

je Fr. 500.-, insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen.

8.

Mitteilung

an …