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Entscheid

VB.2004.00151

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00151

14. Juli 2004Deutsch21 min

(URT.2004.8061)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 24. April 2001

hatte die Baukommission Wädenswil A unter Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für den Umbau seines Einfamilienhauses sowie zur

Errichtung eines gedeckten Gartensitzplatzes auf dem Grund­stück Kat.-Nr. 01

(Kernzone C) an der L-Strasse in Wädenswil erteilt.

Mit Schreiben vom 28. November 2002

und 9. Juni 2003 machte C, Eigentümer der benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 02,

das Bauamt bzw. den Stadtrat von Wädenswil darauf aufmerksam, dass beim

zwischenzeitlich gebauten Gartensitzplatz der vereinbarte Grenzabstand bzw. das

von ihm genehmigte Näherbaurecht unterschritten wurde. Da seine Zustimmung für

ein Näherbaurecht von 1,83 m auf Grund falscher Planmasse erfolgt war,

forderte er den Widerruf der erteilten Baubewilligung und verlangte eine

entsprechende Redimensionierung der Baute.

Mit Beschluss vom 15. Juli 2003

bestätigte die Baukommission der Stadt Wädenswil die vom Bauamt am

27. März 2003 erfolgte Genehmigung des geänderten Bauprojekts

("Grenzabstand Südost ca. 1,425 m anstatt von

1,836 m"). Infolge der falschen Massangaben bezüglich der Länge

zwischen gedecktem Sitzplatz und der Südostgrenze von Seiten der Architektin

betrage der Grenzabstand der erstellten Baute bzw. des gedeckten Gartensitzplatzes

nur noch 1,42 m; die vereinbarte Breite des Gartensitzplatzes von

4,5 m sei jedoch eingehalten. Die Forderung nach

Rückbau / Verkürzung des gedeckten Gartensitzplatzes um

ca. 41 cm erachtete die Baukommission als unverhältnismässig.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss der Baukommission

Wädenswil erhob C Rekurs und beantragte dessen Aufhebung sowie den Rückbau des

Gartensitzplatzes auf den zwischen den Grundeigentümern vereinbarten

Grenzabstand. Die Baurekurskommission II des Kantons Zürich hiess diesen

Rekurs mit Entscheid vom 2. März 2004 gut. Damit hob sie den Beschluss der

Baukommission vom 15. Juli 2003 auf und lud diese ein, die für die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erforderlichen Massnahmen

anzuordnen.

III.

Hiergegen liess A am 5. April 2004

Beschwerde erheben und beantragen, der Entscheid der

Baurekurskommission II sei aufzuheben und der Beschluss der Baukommission

Wädenswil vom 15. Juli 2003 sei zu bestätigen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission II

beantragte am 4. Mai 2004 die Abweisung der Beschwerde. Auch C beantragte

in seiner Beschwerdeantwort vom 6. Mai 2004 die Abweisung der Beschwerde,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. Die

Baukommission verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Die Parteivorbringen werden, soweit

erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Streitbetroffenes Bauobjekt ist der realisierte

gedeckte Gartensitzplatz bzw.

dessen Abstand zur südöstlichen Grenze. Gemäss der ursprünglichen

Baubewilligung vom 24. April 2001 war unter anderem ein Sitzplatz geplant,

der auf einer Fläche von 4,50 m x 4,10 m überdacht werden

sollte. Die Dachkonstruktion des Sitzplatzes sollte gemäss dem der Baubewilligung

zugrunde liegenden Plan 2 A an der Ostfassade des bestehenden

Wohnhauses befestigt werden. Mittels einer auf der Südseite zu erstellenden

4,5 m langen Mauer und einer verglasten Rollwand auf der Ostseite sollte

der Sitzplatz eingewandet werden. Für die nördliche Längsseite, die offen

bleiben sollte, war die Abstützung des Daches mit zwei Pfosten geplant. Die

Ostfassade sollte in einem Abstand von 1,83 m zur südöstlich angrenzenden

Parzelle des Beschwerdegegners gestellt werden. Diese Abstandsunterschreitung

("ca. 1,83 m anstatt 3,50 m") wurde von der

Bewilligungsbehörde gestützt auf das eingeräumte Näherbaurecht des Beschwerdegegners

bewilligt.

In der Folge

wurde der geplante Sitzplatz ausgeführt. Die Baufreigabe erfolgte am

24.

Juli 2001. Dabei stellte sich heraus, dass bei der Ostfassade des

überdachten Gartensitzplatzes der bewilligte Abstand von 1,83 m nicht

eingehalten wurde. Gemäss Revisionsplan Nr. 20 wurde die Fassade des

Anbaus mit einem Abstand von lediglich 1,425 m zur südöstlich gelegenen

Parzelle gestellt. Diese Abstandsänderung bzw. der ihr zugrunde liegende Revisionsplan

Nr. 20 wurde vom Bauamt mit Beschluss vom 27. März 2003 nachträglich

genehmigt. Die Baukommission, welche diese Genehmigung am 15. Juli 2003

bestätigte, begründete dies damit, dass die Massdifferenz auf einem Irrtum der

Architektin in Bezug auf das Gesamtmass Hausflucht-Südostgrenze beruhe. Gemäss

der vom Bauamt am 14. Juli 2003 vorgenommenen Massaufnahme beträgt der

Abstand der Fassade zur südöstlich gelegenen Parzelle des Beschwerdegegners nur

1,35 m.

2.

2.1

Der überdachte Gartensitzplatz, welcher auf drei

Seiten (Ostfassade des Wohnhauses, Mauer auf der Südseite sowie verglaste

Ostfassade des Anbaus) von Wänden umfasst wird, ist unbestritten als ein

Gebäude im Sinn der Legaldefinition von § 2 Abs. 1 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 zu qualifizieren. Ob der Gartensitzplatz

als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu qualifizieren

ist, kann vorliegend offen gelassen werden, da der gesetzliche Grenzabstand von

§ 270 Abs. 1 PBG auch für Besondere Gebäude gilt, sofern nicht in der

Bau- und Zonenordnung davon abweichende Vorschriften enthalten sind. Dasselbe

gilt auch für die Regelung des Näherbaurechts gemäss § 270 Abs. 3

PBG. Trifft die kommunale Bau- und Zonenordnung keine Unterscheidungen zwischen

Hauptgebäuden und Besonderen Gebäuden, gilt der bauordnungsgemässe Abstand auch

für letztere (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

3.

A., Zürich 2003, S. 12-54). Die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung

der Stadt Wädenswil vom 19. Januar 1998 sehen mit Ausnahme von Art. 27

(max. Fläche von Besonderen Gebäuden) keine Spezialbestimmungen für

Besondere Gebäude vor. Demnach gilt für die Kernzone C der in Art. 16

Ziff. 1 vorgesehene Grundgrenzabstand von mindestens 5 m. Der bereits

realisierte Gartensitzplatz hätte also einen Abstand von 5 m zur

südöstlichen Parzelle des Beschwerde­gegners einhalten müssen.

2.2

Gemäss § 270 Abs. 3 PBG – welcher

auch die Besonderen Gebäude erfasst – kann dieser Grenzabstand unter

Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse

mit einem zwischen den Nachbarn vereinbarten Näherbaurecht unterschritten

werden. Vorliegend haben die Parteien in Bezug auf den überdachten Gartensitzplatz

ein solches Näherbaurecht vereinbart. Dies ist als solches unbestritten. Hingegen

ist der Inhalt bzw. die Auslegung des Näherbaurechts strittig.

Der Beschwerdeführer macht geltend, die

Parteien hätten vereinbart, dass der Sitzplatzanbau eine Länge von 4,5 m

aufweisen dürfe. Das Restmass, welches im Zeitpunkt der Vereinbarung nicht

definiert worden sei, beinhalte das Näherbaurecht. Der Beschwerdegegner habe

auf einem zwar nicht von ihm unterzeichneten Plan neben verschiedenen Linien

auch das Mass von 4,5 m festgehalten. Im Zeitpunkt der Vereinbarung des

Näherbaurechts sei für den Beschwerdegegner lediglich die Länge des gedeckten

Sitzplatzes von 4,5 m wesentlich gewesen. Über das Restmass zur

gemeinsamen Grenze habe man sich nicht unterhalten. Es sei zwar richtig, dass

auf dem Baueingabeplan vom 26. Januar 2001 sowohl die Sitzplatzlänge mit

4,5 m als auch das Restmass zur gemeinsamen Grenze mit 1,83 m vermasst

gewesen sei. Der Beschwerdegegner habe diesen Plan als zustimmender Nachbar

unterzeichnet im Hinblick darauf, dass die Länge des gedeckten Sitzplatzes

4,5 m aufweise. Es dürfe davon ausgegangen werden, dass der

Beschwerdegegner den Plan auch unterzeichnet hätte, wenn das korrekte Restmass

mit 1,43 m eingetragen gewesen wäre. Wenn die Parteien tatsächlich das

Restmass hätten definieren wollen, so hätten sie mit Bestimmtheit eine gerade

Zahl angegeben und nicht 1,83 m. Bei der Länge des Sitzplatzanbaus hätten

sie denn auch, wie dies üblich sei, eine gerade Zahl von 4,5 m vereinbart.

Entgegen der Darstellung der Vorinstanz würden die Erwägungen in der

Baubewilligung vom 24. April 2001, wo das Näherbaurecht mit

ca. 1,83 m angegeben worden war, keinen Zusammenhang mit der

vorgängig getroffenen Vereinbarung unter den Parteien herstellen. An der

Abfassung der Baubewilligung seien die Parteien nicht beteiligt gewesen,

weshalb dieses Dokument nicht als Auslegungshilfe für das unter den Parteien

vereinbarte Näherbaurecht dienen könne.

Demgegenüber führt der Beschwerdegegner an,

dass ursprünglich ein Grenzabstand von 2 m hätte eingehalten werden

sollen. Nur aufgrund eines falschen Planes habe er einem auf 1,83 m

reduzierten Näherbaurecht zugestimmt. Dies sei aus der einzigen schriftlichen Unterlage,

dem Plan für das Baugesuch, ersichtlich. Die Baubewilligung wurde deshalb auch

mit diesem Mass erteilt und sei für die Bauherrschaft verbindlich. Es treffe

zu, dass auf dem Bauplan das Mass für den Sitzplatz 4,5 m betrage, jedoch

bei einer Gesamtbreite des Grundstücks von 6,33 m. Da dieser Plan jedoch

von falschen Massen ausgehe, müsse er als ungültig angesehen werden. Somit

bestehe ein vertragsloser Zustand. Wenn der Beschwerdeführer davon ausgehe,

dass er auch einem kleineren Abstand zugestimmt hätte, hätte er ihn orientieren

und die notwendige Zustimmung einholen können; dies habe der Beschwer­deführer

wohlweislich unterlassen.

2.3

Die Einräumung eines Näherbaurechts stellt ein

Rechtsgeschäft dar und erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des

zweiseitigen (und damit nicht einseitig widerrufbaren) Rechtsgeschäfts ist eine

private Abstandsregelung, welche von den ordentlichen öffentlichrechtlichen

Grenz- und/oder Gebäudeabstandsvorschriften abweicht (Maja Schüpbach Schmid,

Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 37 ff.).

Der zivilrechtliche Näherbaurechtsvertrag entfaltet aufgrund von § 270 Abs. 3

in Verbindung mit § 218 Abs. 2 PBG öffentlichrechtliche Wirkung.

Damit ist die private Näher­baurechtsvereinbarung für die Baubehörde

verbindlich.

Der gesetzlich nicht geregelte

Näherbaurechtsvertrag (Innominatkontrakt) bedarf keiner besonderen Form, d.h.

der Vertrag kann auch mündlich zustande kommen. Für den gemäss § 5 lit. l

der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 erforderlichen Nachweis

der Näherbaurechtsvereinbarung gegenüber der Baubehörde genügt eine einfache,

schriftlich abgefasste Erklärung des belasteten Grundeigentümers zuhanden der

Baubehörde. In der Praxis wird einem unterzeichneten Schriftstück auch die

Unterzeichnung einer Katasterkopie oder eines einen anderen Bestandteil der

Baugesuchunterlagen bildenden Plans des Bauvorhabens durch den belasteten

Nachbar gleichgestellt (Schüpbach Schmid, S. 44 ff.). Bei der Unterzeichnung

von Baugesuchsplänen ist in der Regel davon auszugehen, dass der Nachbar seine

Zustimmung nur für dieses konkrete Bauvorhaben, d.h. projektbezogen erteilt hat

(Schüpbach Schmid, S. 60).

Richtmass für die Frage der Zulässigkeit

von Projektänderungen innerhalb des Abstandsbereichs ist der Inhalt der einer

Baubewilligung zugrunde liegenden Näherbauvereinbarung, d.h. der Inhalt der konkreten

nachbarlichen Zustimmung (Schüpbach Schmid, S. 63). Der Inhalt einer

Näherbauvereinbarung hat nach den Regeln der Vertragsauslegung zu erfolgen. Massgebend

für die Bestimmung des Vertragsinhalts ist der übereinstimmende wirkliche Wille

der Parteien (vgl. Art. 18 Abs. 1 des Obligationenrechts). Wenn

dieser sich nicht mehr feststellen lässt, ist der mutmassliche Wille der

Parteien nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln.

Demgemäss ist die Willensäusserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein

vernünftiger und korrekter Empfänger nach den gesamten Umständen verstehen

durfte und musste (Schüpbach Schmid, S. 39 und 70 f.).

2.4

Die Parteien sind sich über das konkrete

Abstandsmass zur südöstlich gelegenen Parzelle uneinig. Während der

Beschwerdegegner sich auf den Standpunkt stellt, er habe einem Grenzabstand der

Baute von genau 1,83 m zugestimmt, ist der Beschwerdeführer der Ansicht,

das Näherbaurecht sei für die Erstellung eines 4,5 m langen gedeckten

Sitzplatzes vereinbart worden bzw. das Restmass zur Parzellengrenze des

Beschwerdegegners entspreche dem Näherbaurecht. Demzufolge ist der Beschwerdeführer

der Meinung, dass das abgeänderte Projekt bzw. die Unterschreitung des

nachbarlich vereinbarten Grenzabstands vom Näherbaurecht gedeckt werde.

Damit ist der mutmassliche Wille der

Parteien in Bezug auf das Näherbaurecht zu ermitteln. Grundlage hierfür bildet

der am 6. April 2001 vom Beschwerdegegner (mit)unter­zei­chnete

Projektplan 2 A, welcher der ursprünglichen Baubewilligung vom

24.

April 2001 zugrunde lag. Gemäss dem darauf aufgeführten Grundrissplan

"Erdgeschoss" war im Anschluss an den Küchen- und Wohnraum ein nach

Norden ausgerichteter gedeckter Gartensitzplatz mit einer Tiefe von 4,5 m

und einem Abstand von 1,83 m zur nachbarlichen Grenze eingezeichnet. Mit

der Unterzeichnung dieses Baugesuchplans hat der Beschwerdegegner damit einem

konkreten Bauprojekt zugestimmt, das mit einem Abstand von exakt 1,83 m an

seine Grenze gestellt werden sollte. Der Einwand, der Beschwerdegegner habe

diesen Plan im Hinblick darauf unterzeichnet, dass die Länge der geplanten

Baute 4,5 m betrage, ist nicht stichhaltig. Das vermögen auch ein paar

Linien sowie die Massangabe von 4,5 m, die angeblich vom Beschwerdegegner

auf einem undatierten und nicht unterzeichneten Plan festgehalten worden sind,

nicht zu belegen. Naturgemäss wird mit einem einseitigen Näherbaurecht das

Recht gewährt, eine Baute in Unterschreitung des vorgesehenen Grenzabstands zu

erstellen. Für den Grundeigentümer, welcher das Näherbaurecht einräumt, ist also

der Grenzabstand der Baute bzw. die Unterschreitung des gesetzlichen

Grenzabstands und nicht die konkrete Länge der Baute entscheidend. Im Übrigen

hat auch die örtliche Baubehörde in der ursprünglichen Bewilligung die

Zustimmungserklärung des Beschwerdegegners dahingehend interpretiert. In Erwägung

lit. e hat sie nämlich angeführt, die Zustimmung des Nachbarn der Parzelle

Kat.-Nr. 02 zum Näherbaurecht "ca. 1,83 anstatt 3,5 m"

liege vor. Das zwischen den Parteien vereinbarte Näherbaurecht steht entgegen

den Ausführungen des Beschwerdeführers in engstem Zusammenhang mit den baurechtlichen

Erwägungen der Baubehörde. Letztere hatte das Vorliegen der privatrechtlichen

Näherbaurechtsvereinbarung in materiellrechtlicher Hinsicht geprüft und für die

Baubewilligung verbindlich erklärt; insofern kann die erwähnte Erwägung sehr

wohl als "Auslegungshilfe" herangezogen werden. Anzumerken bleibt,

dass der Beschwerdeführer gegen die ursprüngliche Baubewilligung vom

24.

April 2001 auch keinen diesbezüglichen Rekurs erhoben hatte. Nicht

überzeugend ist auch das Argument, die Parteien hätten mit Bestimmtheit eine

gerade Zahl für den Grenzabstand vereinbart, wenn dieser Inhalt des Näherbaurechts

gewesen wäre. Tatsache ist, dass das falsche wie auch das später von der Architektin

korrigierte Mass der Distanz Hausflucht-Parzellengrenze eine ungerade Zahl von

6,33 m bzw. 5,92 m ausmacht. Hätten die Parteien für den Grenzabstand

ein gerades Mass vereinbart, so wäre die Länge des Gartensitzplatzes

automatisch ungerade ausgefallen; aus bautechnischen Gründen machte es

vorliegend wohl viel mehr Sinn, die Gartensitzplatzlänge mit einem geraden Mass

zu projektieren. Im Übrigen misst der realisierte Gartensitzplatz gemäss der

Massaufnahme seitens des Bauamts vom 14. Juli 2003 gar nicht 4,5 m

sondern lediglich 4,36 m – eine ebenfalls ungerade Masszahl.

Schliesslich ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb der

Beschwerdegegner – gestützt auf die richtigen Massangaben – einem

noch kürzeren Grenzabstand hätte zustimmen sollen. Zu Recht wendet der

Beschwerdegegner hierzu ein, aufgrund einer solchen Annahme hätte der

Beschwerdeführer ihn orientieren und die notwendige Zustimmung einholen können.

Zusammenfassend

kann festgehalten werden, dass der Beschwerdegegner mit seiner Unterschrift auf

dem Baueingabeplan einem projektbezogenen Näherbaurecht von 1,83 m

Dispositiv

zugestimmt hat. Zu Recht hat demnach die Vorinstanz entschieden, dass das

infolge falscher Massangaben der Architektin des Beschwerdeführers geänderte

Bauprojekt nicht vom eingeräumten Näherbaurecht gemäss der ursprünglichen

Baubewilligung gedeckt war und mithin eine Verletzung

von § 270 Abs. 3 PBG vorliegt.

3.

Damit stellt sich die Frage, was mit dem

bereits erstellten Gartensitzplatz bzw. dessen Ostfassade zu geschehen hat.

3.1

Der Beschwerdeführer lässt beantragen, es sei von

einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands abzusehen. Bei der

Unterschreitung des Grenzabstands seien keine öffentlichen Interessen

beeinträchtigt, da vorliegend auch ein Grenzbau zulässig gewesen wäre, sofern

der Beschwerdegegner diesem zugestimmt hätte. Bei der Frage, ob die Abweichung

geringfügig sei oder nicht, sei sodann zu berücksichtigen, dass es sich vorliegend

nicht um ein mehrstöckiges Haus handle, sondern um eine überdachte

Sitzplatzanbaute, welche gegen die Grundstücksgrenze des Beschwerdeführers mit

einer zu öffnenden Glaswand versehen sei. Zudem wäre die Sitzplatzanbaute vom

Wohnhaus des Beschwerdegeg­ners durch Treppenabgänge getrennt. Demnach führe

die zu beurteilende Abstandsunterschreitung zu keiner Beeinträchtigung der

wohnhygienischen Verhältnisse. Der Anbau führe weder zu Schattenwurf noch zu

Lichtentzug zulasten der Liegenschaft des Beschwerdegegners. Unter diesen

Umständen sei die Normabweichung noch als geringfügig zu beurteilen. Wenn die

Baubehörde, wie dies aufgrund des vorinstanzlichen Entscheids zu schliessen

sei, schon während der Bauphase von einer allfälligen Unterschreitung des

Grenzabstands gewusst hatte, wäre sie zu einem unverzüglichen Einschreiten

verpflichtet gewesen. Selbstverständlich könne es nicht angehen, wenn eine

Baubehörde in Kenntnis einer allfälligen Gesetzesverletzung eine Baute vollenden

lasse und nachträglich deren Abbruch befehlen würde. In diesem Falle würde der

Abbruchbefehl dem Vertrauensprinzip zuwiderlaufen. Die Baukommission habe

folgerichtig von einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands abgesehen.

Es sei unbestritten, dass die Architektin

des Beschwerdeführers den Baueingabeplan falsch vermessen hatte. Der

Beschwerdeführer sei sich bewusst, dass er sich das Verhalten der Architektin

anrechnen lassen müsse. Er sei aber der Auffassung, dass dieses Verhalten nicht

als Fahrlässigkeit beurteilt werden dürfe und der von der Vorinstanz erhobene

Vorwurf der Bösgläubigkeit nicht gerechtfertigt sei. Sodann dürfe nicht übersehen

werden, dass der Beschwerdeführer von der Abstandsverletzung nicht profitiere,

denn er verfüge auch heute nur über einen 4,5 m langen Gartensitzplatz. An

dieser Stelle sei nochmals hervorzuheben, dass die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands zu Kosten von mindestens Fr. 30'000.- führen würde,

müsse doch ein grosser Teil des Gartensitzplatzes abgerissen werden. Die

Änderung des Sitzplatzes würde praktisch einen Neubau erfordern, wobei zu

diesen Kosten noch die Demontagekosten hinzukommen würden.

3.2

Dagegen führt der Beschwerdegegner an, die

Baubewilligung sei auf 1,83 m Grenzabstand ausgestellt. Gebaut worden sei

auf 1,35 m – somit 0,48 m näher als bewilligt. Es handle

sich also nicht um eine geringfügige Abweichung und in keinem Fall könne von

einer Normabweichung gesprochen werden. Dass die Baukommission Wädenswil ohne

nähere Begründung von einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

abgesehen habe, liege wohl in der Tatsache begründet, dass diese Behörde

anscheinend ihren Pflichten nicht in gebührendem Masse nachgekommen sei.

Ausserdem sei anzumerken, dass es nicht in der Kompetenz der Baubehörde liege,

privatrechtliche Absprachen über Grenzabstände abzuändern. Die hohen Kosten zur

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands könnten nicht als Grund für die

Verhältnismässigkeit angeführt werden. Dieser unrechtmässige Zustand sei durch

Unterlassungen und Verschulden des Beschwerdeführers zustande gekommen und

hätte durch ein rechtzeitiges Informieren der betroffenen Parteien vermieden

werden können. Es gebe keinen Grund, ein solches Verhalten zu schützen oder

sogar zu belohnen.

3.3

Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Baubehörde

ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand

herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die

vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung bzw. die Anordnung der Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig

werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit

grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, www.vgrzh.ch; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, Rz. 665, François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel,

in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in

Bausachen, Basel/Genf/München 1998, N. 14.63 ff., je auch zum Folgenden).

Allerdings hat die Behörde beim Vollzug den

Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der

Bauherr die widerrechtliche Baute böswillig erstellt hat. Dieser muss aber in

Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum

Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an

der Wiederherstellung des gesetzesmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen

und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem

Masse berücksichtigen (BGE 111 1b 213 E. 6b S. 213). Die

Frage nach der Verhältnismässigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren

Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) befugt ist

(RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der in Frage

stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter

Begriffe verbunden, bei der den verfügenden Verwaltungsbehörden ein gewisser

Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit

Zurückhaltung überprüfen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl, Kommentar zu

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A, Zürich 1999, § 50

N. 73).

Nach ständiger Rechtsprechung ist ein

Abbruchbefehl dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetz- oder

bauordnungsgemässen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen

den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu

rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6.b. S. 224;

VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262). Von den erwähnten

allgemeinen Interessen sind – in Ergänzung der

Rechtsprechung – insbesondere auch die privaten Interessen eines

Nachbarn erfasst. Geringfügig ist eine Abweichung, wenn nur um Weniges von der

materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie dem Bauherrn keinen oder nur

einen geringfügigen Nutzen bringt (Mäder, Rz. 665). Entscheidend sind

diesbezüglich auch präjudizielle Aspekte. Ferner können Gründe des

Vertrauensschutzes einen Verzicht gebieten, wenn die Bauherrschaft gutgläubig

angenommen hat, sie sei zur Ausführung der Baute ermächtigt, und wenn der Beibehaltung

des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen.

Wer dem Baugesuch fahrlässig ungenaue alte Archivpläne zugrunde legt, sodass

die Bauausführung vom bewilligten Projekt abweicht, kann sich nicht auf die Gutgläubigkeit

berufen (Fritzsche/Bösch, S. 24-9 ff.; BEZ 1992 Nr.13).

3.4

Grenzabstandsvorschriften regeln Mindestabstände

von Bauten und Anlagen gegenüber Nachbargrundstücken. Grenz- und

Gebäudeabstände sollen primär die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihrer

Benutzung auf Nachbargrundstücke mildern. Die Einräumung eines Näherbaurechts

ist nur unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feu­erpolizeilicher

Verhältnisse zulässig (§ 270 Abs. 3 PBG). Insofern trägt auch

die Näherbaurechtsvorschrift dem Nachbarschutz, der primären Funktion der

Abstandsvorschriften, Rechnung (Schüpbach Schmid, S. 9 ff.).

Vorliegend wurde dem Beschwerdeführer ein projektbezogenes Näherbaurecht

eingeräumt (vgl. E. 2.4), das einer extensiven Auslegung nicht

zugänglich sein darf. Gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wädenswil

beträgt der Grundabstand des Gartensitzplatzes zur südöstlichen Parzellengrenze

grundsätzlich 5 m (vgl. E. 2.1). Mit einem Näherbaurecht von

1,83 m hat der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer demnach erlaubt, den

vorgesehenen Grenzabstand um mehr als drei Meter zu unterschreiten. Infolge

falscher Massangaben seitens der Architektin wurde die eingeräumte

Abstandsunterschreitung um weitere 0,41 m bzw. 0,48 m (gemäss der

Nachmessung des Bauamts) unterschritten. Vor allem auch im Verhältnis zur Tiefe

des realisierten Gartensitzplatzes von 4,5 m (4.36 m gemäss der

Nachmessung des Bauamts) bzw. zur kurzen Distanz zwischen Hausflucht-Parzellengrenze

ist diese Abweichung vom vereinbarten Näherbaurecht als nicht mehr geringfügig

zu bezeichnen. Dies vermag auch der Einwand, beim realisierten Bau handle es

sich nicht um ein mehrstöckiges Gebäude bzw. die Sitzplatzanbaute führe weder

zu einem Schattenwurf noch zu einem Lichtentzug, nicht zu entkräften. Wie der

Beschwerdeführer selbst anführt, ist der von der Architektin gemachte

Messfehler, welcher diesen Rechtsstreit auch ausgelöst hat, ihm selbst anzurechnen.

Es kann nicht angehen, dass ein Grundeigentümer, der seinem Nachbar ein Näherbaurecht

einräumt, durch einen fahrlässigen Fehler einer Architektin mit der Realisation

der Baute einen noch kürzeren Abstand von fast einem halben Meter erdulden

muss. Die Vorinstanz hat richtig ausgeführt, dass der Bauherr – also

der Beschwerdeführer – sowie die Projektverfasserin für die formelle

und materielle Korrektheit der Pläne zu sorgen haben. Dabei ist zum

nachbarlichen Schutz sowie zum Schutz der Rechtsordnung ein strenger

Sorgfaltsmassstab anzuwenden; eine diesbezügliche Nachlässigkeit darf nicht

zugunsten des Beschwerdeführers ausgelegt werden (vorinstanzlicher Entscheid, S. 8 f.).

Aus den Akten geht des Weiteren auch nicht hervor, dass der Beschwerdeführer

seinen Nachbarn oder die örtliche Baubehörde im Rahmen der Bauarbeiten über den

Massirrtum und die damit zusammenhängende Unterschreitung des Näherbaurechts

orientiert hat. Gründe des Vertrauensschutzes, die einen Verzicht auf die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nahe legen würden, sind damit

nicht erkennbar. Von einem überwiegenden Interesse an der Beibehaltung des

rechtswidrigen Gartensitzplatzes bzw. der verglasten Rollwand auf der Ostseite

gegenüber den öffentlichen Interessen des Nachbarschutzes sowie der Einhaltung

der Rechtsordnung ist deshalb nicht auszugehen. Dem widersprechen auch die

dadurch entstehenden Kosten von offenbar Fr. 30'000.- für die Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands nicht.

Die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands erweist sich damit als verhältnismässig. Demzufolge ist die Beschwerde

abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind

die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung

mit 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm als unterliegende

Partei von vornherein nicht zu. Die Voraussetzungen für die Zusprechung einer

solchen an den Beschwerdegegner sind ebenfalls nicht erfüllt, weil ihm im

Verfahren vor Verwaltungsgericht nur geringe Umtriebe entstanden sind und kein

besonderer Aufwand erforderlich war (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'090.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Parteientschädigungen

werden keine zugesprochen.

5. Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde

beim Bundesgericht erhoben werden.

6. …