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Entscheid

VB.2004.00169

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00169

29. September 2004Deutsch21 min

(URT.2004.8187)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschlüssen vom 8. Juli 2003 erteilte der Gemeinderat X

der Firma A AG und B je die Bewilligung für den Bau eines 8- und eines

6-Familienhauses mit gemeinsamer unterirdischer Einstellhalle an der M-strasse

3 und 10 auf den in der Wohnzone W3 liegenden Grundstücken Kat.-Nr. 01, 02 und 03

in X.

Erwägungen

II.

Gegen diese Baubewilligungen gelangten E1 + E2 mit gemeinsamen

Eingaben vom 5. August 2003 an die Baurekurskommission III und beantragten

die Aufhebung der angefochtenen Entscheide. Zudem, so der Antrag weiter, sei

die Baubehörde X anzuweisen, die Baubewilligungen zu verweigern oder –

bezüglich des 8-Familienhauses – allenfalls unter Auflagen betreffend Reduktion

der Ausnützung, Änderung der Unterniveaugarage und der Wegführung des

öffentlichen Fusswegs zu erteilen, unter Kosten und Entschädigungsfolgen

zulasten der Firma A AG und von B.

Die Baurekurskommission III vereinigte am 10. März 2004

die beiden Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob die Beschlüsse des

Gemeinderats X auf.

III.

Am 8. April 2004 erhoben die Firma A AG und B Beschwerde

an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben

und die Sache zur weiteren materiellen Behandlung und zur Fällung eines neuen

Entscheids an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

für beide Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

E1 + E2 liessen dem Verwaltungsgericht am 1. Juni 2004 die

Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführenden

beantragen. Die Baurekurskommission III schloss am 4. Mai 2004 ebenfalls auf

Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat X verzichtete stillschweigend auf

Vernehmlassung.

Mit Eingabe vom 23. August 2004 liessen die Firma A AG und

B in Ergänzung zu ihrer Beschwerdeschrift "neu eingetretene Rechtstatsachen"

vorbringen.

Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die

Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Folgenden wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Als Beilage zu ihrer Eingabe vom 23. August 2004 reichten

die Beschwerdeführenden zwei neue Baubewilligungen des Gemeinderats X vom 18.

Mai 2004 für ihre Bauvorhaben an der M-strasse 3 und 10 ein. Laut Umschreibung

handelt es sich dabei um Alternativprojekte zu den mit Beschlüssen vom

8.

Juli 2003 bewilligten Bauvorhaben, weshalb die diesem Verfahren zugrunde

liegenden Beschlüsse des Gemeinderats X vom 8. Juli 2003 als Anfechtungsobjekte

nach wie vor bestehen bleiben.

Die von den Beschwerdeführenden gestützt auf die neuen Bewilligungsbeschlüsse

für dieses Verfahren gewonnenen Argumente zur Frage, ob sich eine allfällige

Richtplanwidrigkeit auflageweise heilen liesse, erweisen sich als nicht

entscheidrelevant (vgl. nachfolgend, E. 5). Deshalb erübrigt es sich, der

Beschwerdegegnerschaft Gelegenheit zur Stellungnahme zu bieten.

2.

2.1

Das

umstrittene Bauvorhaben sieht unter anderem die Verlegung eines Fusswegs vor,

der bis jetzt als Verlängerung der M-strasse in Nord-Süd-Richtung gestreckt

über das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 führt und in den Fussweg Kat.-Nr. 01 mündet.

Laut Plan soll der Weg neu entlang der Parzellengrenze des Grundstücks Kat.-Nr.

02.

angelegt werden, was bedeutet, dass dieser vom Ende der M-strasse zuerst

entlang der nördlichen, an das Grundstück Kat.-Nr. 06 stossenden, und danach an

der westlichen, an das Grundstück Kat.-Nr. 07 stossenden Parzellengrenze

verlaufen und schliesslich weiter westlich als heute in den Fussweg Kat.-Nr. 01

münden würde.

2.2

Die

Baurekurskommission ist zum Ergebnis gelangt (E. 5 des angefochtenen Entscheids),

dass der Fussweg ohne verkehrsplanerische Grundlage nicht im projektierten

Ausmass verlegt werden könne. Daher könne auch die gemeinsame

Unterniveaugarage, die an der Stelle, an welcher der bestehende Fussweg

verlaufe, geplant sei, nicht in der vorgesehenen Weise erstellt werden. Dies

mache bei beiden Bauvorhaben Projektänderungen nötig, welche wesentliche

Inhalte des Bauvorhabens berührten. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei ein

neues baurechtliches Bewilligungsverfahren durchzuführen. Die Rekurse seien

deshalb gutzuheissen. Die übrigen Rügen hat die Vorinstanz aufgrund dieses

Verfahrensausgangs nicht weiter geprüft.

2.3

Die

Beschwerdeführenden machen vor Verwaltungsgericht geltend, die Vorinstanz sei

zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, dass der geplante Verlauf des öffentlichen

Fusswegs richtplanwidrig sei. Die Verlegung stelle keinen Verstoss gegen den

kommunalen Richtplan dar. Zudem habe die Baurekurskommission ihren Entscheid

auf eine völlig ungenügende und zum Teil auch aktenwidrige Feststellung des

Sachverhalts gestützt. Sodann greife der Entscheid massiv und zu Unrecht in den

Ermessensspielraum der kommunalen Behörde ein, der dieser bei der Beurteilung

der Richtplankonformität des Fusswegs zukomme.

2.4

Dem hält

die Beschwerdegegnerschaft entgegen, soweit die Sachverhaltsfeststellung durch

die Vorinstanz rechtsrelevant sei, werde sie zu Unrecht bemängelt. Die

Aufhebung des bestehenden Fusswegs und dessen Neuanlegung im geplanten Verlauf

stelle einen Verstoss gegen den kommunalen Verkehrsplan dar.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden rügen vorab, der Entscheid der Baurekurskommission beruhe

auf einer ungenügenden bzw. auch unrichtigen Sachverhaltsfeststellung. Gemäss §

51.

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann mit der

Beschwerde an das Verwaltungsgericht jede für den Entscheid erhebliche

unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts angefochten werden. Dabei

können allerdings, wenn das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz

entscheidet, neue Tatsachen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die

angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG).

3.2

Die

Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid in tatsächlicher Hinsicht festgehalten,

der Verkehrsplan sei bezüglich des streitbetroffenen Fusswegs bereits

umgesetzt. Im massgeblichen Verkehrsplan sei der Weg nicht mehr als geplant,

sondern als bestehend eingezeichnet. Der Weg sei fertig ausgebaut (unter

Verweis auf act. 8/1 S. 8 ff. Fotos Nrn. 1, 2 und 6). Dass dieser nicht

abparzelliert sei, spiele dabei keine Rolle. Die unter dem Weg verlaufende

Kanalisationsleitung sei ein Hinweis darauf, dass es sich nicht um ein Provisorium

handle, welches sich lediglich zufällig an der jetzigen Lage befinde. Mit der

Erstellung des Wegs habe der nicht parzellenscharfe Richtplaneintrag seine

genaue örtliche Definition erhalten. Der neue Weg führe um zwei Ecken und münde

40.

m weiter westlich in den Fussweg Kat.-Nr. 01 ein; diese Verlegung hätte als

Änderung in die Verkehrsplanung aufgenommen werden müssen.

3.3

Dieser

Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz halten die Beschwerdeführenden entgegen,

dass von einem "fertig ausgebauten" Weg nicht gesprochen werden

könne. Die diesbezügliche Feststellung der Vorinstanz sei offensichtlich falsch,

und die Fotos seien nicht dazu geeignet, die Beschaffenheit der Weganlage zu

dokumentieren.

Der Weg sei ab 1976 im Zusammenhang mit der früheren

Grundstücksnutzung der Parzellen Kat.-Nr. 02 und 03 durch Familiengärtner

entstanden, an welche die Grundstücke durch die frühere Grundeigentümerin, die

Kirchgemeinde, verpachtet worden seien. Mitten durch das Gartenareal sei mit

einfachsten Mitteln ein Weg erstellt worden, indem der Erdboden lediglich

verdichtet worden sei. Der Weg habe immer wieder erneuert werden müssen. Um ihn

auch bei schlechtem Wetter benutzbar zu machen, sei er irgendwann einmal

eingekiest und weiter verfestigt worden. In den Jahren 1992 und 2000 habe die

Gemeinde X die Grundstücke erworben, ohne jedoch an der Grundstücksnutzung

etwas zu ändern. Erst mit dem Entscheid, die Parzellen für Wohnzwecke überbauen

zu lassen, seien die Pachtverträge auf Ende Oktober 2002 gekündigt worden. Ein

kommunaler Verkehrsplan sei in X erstmals 1983 festgesetzt worden. Darin sei

auch der streitbetroffene Weg aufgenommen und ausdrücklich als "geplant"

bezeichnet worden. Bei der Revision des Verkehrsplans im Jahr 1997 sei der Weg

aus nicht nachvollziehbaren Gründen als "bestehend" eingetragen

worden, obwohl sich weder am Ausbauzustand noch an der Grundstücksnutzung etwas

geändert habe.

Weiter verneinen die Beschwerdeführenden einen sachlichen

Zusammenhang zwischen der Kanalisationsleitung, die im Jahr 1960/61 erstellt

worden sei, und dem Fussweg, der erst viel später angelegt worden sei. Die

ungefähr deckungsgleiche Lage von Weg und Leitung sei zufällig. Der von der

Vorinstanz angenommene Zusammenhang sei konstruiert und aktenwidrig.

Schliesslich betrage die Verschiebung gegenüber der

bisherigen Lage nicht, wie die Vor­instanz feststellte, 40 m, sondern lediglich

30.

m, was eine völlig untergeordnete Abweichung darstelle.

3.4

Dazu führt

die Beschwerdegegnerschaft aus, dass der Fussweg seine Entstehung nicht der

früheren Nutzung mit Familiengärten verdanke, sondern schon viel früher

angelegt worden sei, als 1961 die Mehrfamilienhäuser auf den Parzellen Kat.-Nrn.

05.

und 06 erstellt worden seien. Ursprünglich sei noch ein drittes Haus auf der

heutigen Parzelle Kat.-Nr. 02 projektiert gewesen. Zur Erschliessung sei

vorgesehen gewesen, die M-strasse von der Q-strasse durchgehend bis zur

Verlängerung der P-strasse (heutige Wegparzelle Kat.-Nr. 01) zu ziehen. Obwohl

das dritte Mehrfamilienhaus nicht realisiert worden sei, habe man die

ursprünglichen Erschliessungsabsichten insoweit verwirklicht, als zumindest für

Fussgänger zwischen dem Ober- und dem Unterdorf eine Verbindung in üblichem

Ausbaustandard erstellt worden sei. Gleichzeitig sei auch die

Kanalisationsleitung verlegt und im Hinblick auf einen späteren Endausbau der M-strasse

in geradem Verlauf bis zur Wegparzelle Kat.-Nr. 01 verlängert worden. Der

deckungsgleiche Verlauf des Fusswegs und der Kanalisation sei mithin keine

blosse Zufälligkeit.

Bezüglich der kommunalen Verkehrsplanung macht die

Beschwerdegegnerschaft geltend, dass 1983 bei der Festsetzung des Verkehrsplans

noch nicht festgestanden habe, ob die M-strasse dereinst verlängert werden

solle. Sicher sei einzig die Richtung gewesen. Der Eintrag "geplant"

habe sich auf den definitiven Ausbau und nicht auf den Verlauf bezogen. Im Fall

einer Verlängerung der M-strasse wäre der bestehende Weg aufgehoben und dessen

Funktion vom neuen Trottoir übernommen worden. Bei der Festsetzung des Verkehrsplans

im Jahr 1997 habe diese Ungewissheit nicht mehr bestanden. Da sich die Ausarbeitung

eines Strassenprojekts erübrigt habe, sei der Weg als "bestehend" in

den Richtplan aufgenommen worden. Hinsichtlich des Ausmasses der Abweichung von

der bisherigen Wegführung spricht die Beschwerdegegnerschaft von 30 bis 40 m.

3.5

Wann der

streitbetroffene Weg genau entstanden ist, ob bereits 1961 oder erst ab 1976,

ist unerheblich. Fest steht, dass der Fussweg 1983 – wenn auch als geplant – in

den Verkehrsplan aufgenommen wurde. Soweit dieser Planeintrag erkennen lässt,

führte der Weg gestreckt über die damals noch ungeteilte Parzelle Kat.-Nr. 09.

Gemäss Kernzonenplan der Gemeinde X von 1987 (nicht bei den Akten) zählt der

Weg zu den wichtigsten Fussgängerwegen. Er verbindet das Unterdorf über die Q-

und die M-strasse mit dem westlichen Teil des Oberdorfs. Dass der Weg ab 1976

nur zur Erschliessung der Familiengärten diente, welche bis vor kurzem auf den

Gründstücken Kat.-Nr. 02 und 03 kultiviert wurden, ist angesichts dieser

Verbindungsfunktion zu bezweifeln. Unbestritten ist sodann, dass der Fussweg –

nun als bestehende Verbindung – im Verkehrsplan 1997 nach wie vor eingetragen

ist. Die ursprüngliche Trägerparzelle Kat.-Nr. 09 ist nunmehr geteilt.

Soweit der Gleichlauf von Kanalisation und M-strasse bzw. Fussweg

sowie die Schlussfolgerungen daraus im Streit stehen, ist zwar erstellt, dass

eine Kanalisationsleitung unter dem Weg verläuft, auf die das Bauvorhaben

Rücksicht zu nehmen hat. Unklar bleibt hingegen der zeitliche und planerische

Zusammenhang von Weg und Kanalisation. Die Beschwerdegegnerschaft reichte dazu

zwar einen Bebauungsplan vom 7. Oktober 1960 ein, der eine von der S-strasse

bis zur Verlängerung der P-strasse durchgehende, 5 m breite Strasse und eine

mit Bleistift eingezeichnete Leitung zeigt. Die lediglich mit Bleistift

eingetragene Kanalisationsleitung ist jedoch nicht dazu geeignet, die

gleichzeitige Projektierung von Strasse und Kanalisation zu beweisen. Aus

diesem Grund kann auch darauf verzichtet werden, zum Plan eine Stellungnahme

der Beschwerdeführenden einzuholen. Letztlich ist dieser Punkt auch nicht von

Bedeutung. Massgeblich ist allein, dass ein öffentlicher Fussweg besteht, der

im kommunalen Verkehrsplan eingetragen ist.

Die geplante Änderung sieht vor, dass der Fussweg neu um

zwei Ecken entlang der westlichen und nördlichen Grenze der Parzelle Kat.-Nr. 02

führen soll. Bezüglich des Ausmasses der Verlegung ergibt eine Nachmessung im

amtlichen Vermessungsplan eine Verschiebung der Einmündung in die Wegparzelle Kat.-Nr.

01.

um knapp 33 m in westlicher Richtung. Abgesehen von einer diesbezüglichen

geringfügigen Abweichung ist die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht

zu beanstanden.

4.

Materiellen Streitpunkt bildet die Frage, ob die Verlegung

des öffentlichen Fusswegs entlang der westlichen und nördlichen Grenze des

Baugrundstücks Kat.-Nr. 02 im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zulässig ist

oder ob hiezu eine förmliche Änderung der Verkehrsplanung notwendig ist.

4.1

Die

Vorinstanz ist zum Ergebnis gelangt, die vorgesehene Verlegung des Wegs habe

ein richtplanrelevantes Ausmass, weshalb sie in die Verkehrsplanung hätte

aufgenommen werden müssen. Dazu wird auf die Verlegung eines Fusswegs in

ähnlichem Umfang verwiesen, die auch Eingang in die Verkehrsrichtplanung

gefunden habe.

Die Beschwerdeführenden halten dagegen, die Abweichung

betrage lediglich 30 m und sei völlig untergeordnet. Es frage sich, ob diese

angesichts der Ungenauigkeit der Richtplanung überhaupt eine relevante

Abweichung darstelle oder ob sie noch innerhalb des Planungsspielraums liege.

Jedenfalls handle es sich um eine zulässige Durchstossung der Richtplanung. Der

Standpunkt der Baurekurskommission verletze zudem das Verbot des überspitzten

Formalismus. Eine Änderung des Verkehrsplans bringe nur unnötige administrative

Umtriebe ohne sachlichen Nutzen mit sich. Der leicht verschobene Fussweg erfülle

den ihm zugewiesenen Zweck als Fusswegverbindung in diesem Ortsteil in genau

gleicher Weise wie der heutige Weg. Der kommunalen Behörde komme bei der Beurteilung

der Frage, ob eine Verschiebung des öffentlichen Fusswegs mit der Richtplanung

vereinbar sei, ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Mit ihrem Entscheid habe

die Baurekurskommission massiv und zu Unrecht in diesen Ermessensspielraum eingegriffen.

Die Beschwerdegegnerschaft bringt ihrerseits vor, dass es

nicht um die Umsetzung einer Planung gehe, sondern um die Neuregelung einer

seit Jahrzehnten verwirklichten Festlegung. Insofern stünden die

Plangenauigkeit der Richtplanung und der Ermessensspielraum der örtlichen

Baubehörde nicht zur Diskussion. Die Neufestsetzung sei keine Ermessenstätigkeit

im Rahmen der Umsetzung einer richtplanerischen Vorgabe. Selbst wenn es sich um

eine erstmalige Umsetzung einer richtplanerischen Vorgabe handeln würde, könne

bei einer Abweichung von 30 bis 40 m nicht mehr von einer Ausschöpfung des

Anordnungsspielraums gesprochen werden. Die Abweichung sei nicht geringfügig,

und das private Interesse an einer Optimierung der Überbauung reiche als

sachliche Rechtfertigung nicht aus. Ein Anwendungsfall von § 16 Abs. 2 PBG

liege somit nicht vor.

4.2

Die

Baurekurskommission hat Funktion und Bedeutung des kommunalen Verkehrsplans in

ihrem Entscheid zutreffend wiedergegeben (E. 4b Absatz 1 des angefochtenen

Entscheids), sodass darauf verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 70 VRG). Insbesondere hat sie zu Recht darauf hingewiesen, dass der

Verkehrsplan angesichts seines Detaillierungsgrads über die üblichen Wirkungen

eines Richtplans hinausgeht und Grundlage für den Erschliessungsplan bildet.

4.3

4.3.1

Die im Verkehrsplan vorgesehene Fusswegverbindung besteht bereits, womit

deren Lage örtlich genau bestimmt und der Plan somit verwirklicht ist. Damit

ist jedoch der Anordnungsspielraum, der trotz grösserem Detaillierungsgrad

selbst bei einem Verkehrsplan besteht, nicht bleibend ausgeschöpft. Ergibt sich

ein Änderungsbedarf, so ist im Rahmen des Anordnungsspielraums der zuständigen

kommunalen Bewilligungsbehörde auch eine Verlegung des Fusswegs zulässig. Im

vorliegenden Fall wurde die Abweichung vom kommunalen Verkehrsplan als Folge

einer konkreten Grundstücksnutzung im Baubewilligungsverfahren genehmigt. Es

stellt sich somit die Frage, ob sich die vorgesehene Wegverschiebung noch im

Rahmen des Anordnungsspielraums der Baubehörde bewegt und folglich richtplankonform

ist.

4.3.2

Die Planungen unterer Stufen haben derjenigen der obern Stufe, die

Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen (§ 16

Abs. 1 PBG). Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie sachlich

gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (§ 16 Abs. 2 PBG).

Im Verhältnis zwischen Richtplanung und Nutzungsplanung

lässt die bundesgerichtliche Rechtsprechung Abweichungen vom Richtplan zu, wenn

diese sachlich gerechtfertigt und von untergeordneter Bedeutung sind und es

nach den Umständen als unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan im förmlichen

Verfahren zu ändern (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und

Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 225, unter Hinweis auf BGE 119 Ia 362,

Retschwil). Was im Verhältnis zwischen Richt- und Nutzungsplanung gilt, muss in

analoger Weise auch hier, wo der kommunale Richtplan (Verkehrsplan) nicht

mittels Nutzungsplanung, sondern unmittelbar mit der Baubewilligung umgesetzt

wird, gelten.

4.3.3

Mit der vorgesehenen Wegführung wird deutlich vom bisherigen Verlauf gemäss

Verkehrsplan abgewichen (vgl. vorn, E. 3.5). Die Änderung führt unter anderem

dazu, dass sich die Strecke in nördlicher Richtung zum Unterdorf für Fussgänger

vom und zum R-weg (vgl. den Kernzonenplan und die dort eingetragenen

Fussgängerwege) um über 60 m verlängert. Damit ist sie nicht mehr von

untergeordneter Bedeutung. Die Verschmälerung auf eine Breite von 2 m und die

vorgesehene Belegung mit Betonsickersteinen sowie die gleichzeitige Funktion

als Zugang zum 6-Familienhaus würden die Nutzung als Verbindungsweg zusätzlich

beeinträchtigen. Radfahrer und Fussgänger bevorzugen erfahrungsgemäss direkte

und steigungsarme Wegverbindungen (VGr, 14. April 1999, VB.98.00307,

E. 3b). Das mit der Verlegung des Wegs verfolgte Ziel, die Durchschneidung

der beiden Baugrundstücke zu vermeiden, steht vorwiegend im privaten Interesse

und vermag die Verlängerung des öffentlichen Wegs nicht zu rechtfertigen.

Was die Zumutbarkeit einer förmlichen Planänderung

betrifft, ist in Erwägung zu ziehen, dass mit dem Verkehrsplan 1997 eine andere

Wegverschiebung in der Gemeinde X einer förmlichen Planänderung unterworfen

wurde. Dort wurde der als Verlängerung der T-strasse in Richtung U führende Weg

bei dessen Ersatz zur Aufhebung vorgesehen. Das von der Verlegung betroffene

Wegstück ist zwar länger als im vorliegenden Fall. Der Umfang der Verschiebung

auf der Ost-West-Achse und somit die allfällige Verlängerung der Wegstrecke ist

jedoch praktisch gleich, wie eine Nachmessung auf dem Übersichtsplan im

Massstab 1:500 ergibt. Wesentliche Unterschiede, die eine unterschiedliche

Behandlung der beiden Fälle rechtfertigen würden, sind nicht feststellbar. Ein

Grund, weshalb im vorliegenden Fall die örtliche Baubehörde im Rahmen eines

Baubewilligungsverfahrens von der Festsetzung des kompetenten kommunalen

Planungsträgers sollte abweichen können, ohne das förmliche

Planänderungsverfahren zu durchlaufen, ist ebenfalls nicht ersichtlich.

Somit ergibt sich, dass das Ausmass der Wegverlegung nicht

mehr im Anordnungsspielraum der kommunalen Baubehörde liegt und folglich

richtplanwidrig ist.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden sind sodann der Auffassung, der allfällige Verstoss gegen

den Verkehrsplan hätte durch Nebenbestimmungen geheilt werden können;

insbesondere hätte auflageweise die Belassung des Wegs in seinem bisherigen

Verlauf verlangt bzw. eine Wegführung zwischen den beiden Neubauten angeordnet

werden können. In Verbindung mit ihrer Rüge haben die Beschwerdeführenden einen

neuen Umgebungsplan eingereicht, der den bisherigen Wegverlauf berücksichtigt.

Dagegen wendet die Beschwerdegegnerschaft ein, die

bestehende Kanalisation habe eine Höherlegung der Unterniveaugarage bedingt.

Das habe zur Folge, dass bei einer Beibehaltung des bisherigen Verlaufs der Weg

ebenfalls höher gelegt werden müsse und dadurch für die Benutzung mit dem

Fahrrad oder dem Rollstuhl unpassierbar würde.

5.2

Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden, oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands

Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen

Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Solche kommen jedoch nicht in Betracht, wenn

der Mangel des Bauvorhabens nicht bloss untergeordneter Natur ist, sondern zu

einer wesentlichen Projektänderung zwingt (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich

2003, S. 21-17).

5.3

5.3.1

Wie der eingereichte Umgebungsplan zeigt, kann die Wegführung verändert

werden, ohne dass am Projekt, insbesondere an der Unterniveaugarage,

konstruktive Änderungen vorgenommen werden müssen. Die Beschwerdegegnerschaft

bemängelt denn auch lediglich das neu entstehende Gefälle im Wegverlauf. Im

Plan ist dieses abschnittsweise mit 6 % angegeben. Ein Höhenprofil unter

Verwendung der Höhenangaben im Umgebungsplan bestätigt dies im Wesentlichen. An

der Nordseite der Unterniveaugarage ergibt sich ein Gefälle von

durchschnittlich 6,3 % (vom Punkt 444.44 zu Beginn des Wegs bis zum höchsten

Punkt bei 445.67), an der Südseite ein solches von rund 5 % (vom höchsten

Punkt bei 445.67 bis zum Punkt 444.75 an der Einmündung in die Wegparzelle Kat.-Nr.

01). Dieses Gefälle ist mit dem Fahrrad mühelos zu bewältigen. Im Folgenden

sind die beschriebenen Verhältnisse auch für eine Benutzung mit dem Rollstuhl

zu prüfen.

5.3.2

Nach § 239 Abs. 4 PBG sind bei Bauten und Anlagen, die dem

Publikum zugänglich sind, bei denen nach ihrer Zweckbestimmung sonst ein Bedarf

besteht oder die das Gemeinwesen durch Beiträge unterstützt, hinsichtlich

Gestaltung und Ausrüstung die Bedürfnisse von Behinderten und Betagten zu

berücksichtigen. Die in Frage kommenden Bauten und Anlagen werden in § 34

der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 (BBauV I) näher

umschrieben; öffentliche Strassen gehören auch dazu (Fritzsche/Bösch, S.

14-19). Der Regierungsrat hat gestützt auf die §§ 359 und 360 PBG unter

anderem die Norm SN 521 500, Behindertengerechtes Bauen, Ausgabe

1988, als Richtlinie bzw. Normalie im Sinn von § 360 PBG bezeichnet

(§ 3 Abs. 1 BBauV I in Verbindung mit deren Anhang Ziff. 2.51;

vgl. auch Fritzsche/Bösch, S. 14-20). Sodann sind gemäss § 22a der Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (VSV) bei der Projektierung und beim Bau von Strassen die

Bedürfnisse der Behinderten und Betagten zu berücksichtigen. Es ist ebenfalls

die Norm SN 521 500 zu beachten (§ 22a VSV in Verbindung mit deren

Anhang Ziff. 2; vgl. auch Fritzsche/Bösch, S. 10-31).

In Anwendung der Richtlinie "Behindertengerechte

Fusswegnetze" (Eva Schmidt/Joe A. Manser, hrsg. v. der Schweizerischen

Fachstelle für behindertengerechtes Bauen, Zürich 2003 [Richtlinie]), die sich

auf die Norm SN 521 500 abstützt, ist der vorliegend geplante Weg in

keiner Hinsicht zu beanstanden. Der Weg ist sowohl bezüglich Gefälle (6 %), Belag

(Betonverbundsteine) als auch Breite (2 m) behindertengerecht (Richtlinie S. 6

Ziff. 1.1.1 und 1.1.2, S. 8 Ziff. 1.2.1) und stellt somit für

Rollstuhlfahrer kein Hindernis dar. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdegegnerschaft

geht fehl.

5.3.3

Auch ohne entsprechende Rüge ist zu beanstanden, dass der öffentliche Weg

gemäss neuem Umgebungsplan den massgeblichen Abstand zur Ostfassade des

6-Familienhauses nicht einhält. Gemäss § 265 Abs. 1 PBG haben Gebäude

gegenüber öffentlichen Wegen ohne Baulinien den kantonalen Mindestabstand von

3,5 m einzuhalten, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Die Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde X vom 3. Dezember 1993 (BZO) enthält

diesbezüglich keine eigene Bestimmung. Der Weg hat folglich entlang der

Ostfassade einen Abstand von 3,5 m einzuhalten. Die dadurch notwendige Verschiebung

um etwa 0,5 m bleibt ohne Einfluss auf die projektierten Bauten. Allenfalls ist

der geplante Grenzverlauf zwischen den beiden Baugrundstücken anzupassen. Im

Zug dieser Korrektur ist auch zu prüfen, ob sich die Benutzerfreundlichkeit des

Wegs bei dessen südlicher Einmündung in die Wegparzelle Kat.-Nr. 01 nicht durch

die Einpassung einiger Treppenstufen in gerader Fortsetzung des Wegs verbessern

lässt.

5.4

Somit hat

eine dem ursprünglichen Verlauf entsprechende Wegführung keine wesentlichen

Projektänderungen zur Folge. Der Mangel – auch hinsichtlich der Einhaltung der

Abstandsvorschriften – im Sinn der vorstehenden Erwägung lässt sich

auflageweise beheben. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als

begründet, weshalb sie teilweise gutzuheissen und der angefochtene Entscheid

aufzuheben ist.

6.

Die Baurekurskommission hat die übrigen von der

Beschwerdegegnerschaft im erstinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Rügen offen

gelassen (vgl. dazu E. 3a und 5 des angefochtenen Entscheids). Nach § 63 Abs. 1

VRG entscheidet das Verwaltungsgericht grundsätzlich selbst, wenn es die

angefochtene Anordnung aufhebt. Dies beinhaltet aus verfahrensökonomischen

Gründen auch die Möglichkeit, Rügen gegen ein Bauvorhaben, welche die

Baurekurskommission nicht geprüft hat, erstinstanzlich zu beurteilen, wenn sich

nur Rechtsfragen stellen und deren Beantwortung zu einem klaren Ergebnis führt.

Da nun aber die beiden Alternativprojekte (vgl. vorn, E. 1) wiederum bei der

Baurekurskommission angefochten sind, erscheint es als zweckmässig, dass die

Baurekurskommission vorerst in beiden Verfahren über alle weiteren Rügen

entscheidet. Der Entscheid vom 10. März 2004 ist daher aufzuheben und die

Sache im Sinn der Erwägungen zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten für das Beschwerdeverfahren

den Beschwerdeführenden zu zwei Dritteln, der Beschwerdegegnerschaft zu einem

Drittel aufzuerlegen, je unter solidarischer Haftung für den gesamten

auferlegten Anteil (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung mit § 70 VRG).

Die mehrheitlich unterliegenden Beschwerdeführenden sind überdies unter

solidarischer Haftung zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerschaft

zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erweisen sich im

vorliegenden Fall Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Über die Verlegung der Kosten des ersten Rechtsgangs hat

die Baurekurskommission im Neuentscheid zu befinden.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission

III vom 10. März 2004 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an

die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu

zwei Dritteln, der Beschwerdegegnerschaft unter solidarischer Haftung zu einem

Drittel auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zur Zahlung einer Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft

verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Mitteilung an:….