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Entscheid

VB.2004.00202

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00202

18. August 2004Deutsch10 min

(URT.2004.8116)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 10. Dezember 2002 verweigerte

die Baubehörde Meilen B und C als Eigentümer einer Wohnung im Mehrfamilienhaus an

der M-Strasse (Kat.-Nr. 01) die Baubewilligung für einen bereits

vorgenommenen Mauerdurchbruch vom Schlafzimmer in den angrenzenden Geräteraum

und die Nutzung dieses Raums zu Wohnzwecken. Gleichzeitig ordnete die Baubehörde

an, die im Geräteraum vorhandenen Heizungsinstallationen zu entfernen bzw.

unbrauchbar zu machen und den Durchbruch wieder zu schliessen.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess die

Baurekurskommission II am 30. März 2004 gut; die Bauverweigerung

wurde aufgehoben und die Baubehörde zur Erteilung der Baubewilligung unter den

allenfalls gebotenen Nebenbestimmungen eingeladen. Der Nachbar, welcher das

Bewilligungsverfahren mit seiner Anzeige ausgelöst hatte, nahm trotz Bei­ladung

durch die Rekurskommission nicht am Verfahren teil.

III.

Gegen den Rekursentscheid liess die

Gemeinde Meilen am 30. April 2004 Beschwerde erheben mit dem Antrag, den

Rekursentscheid aufzuheben und die Bauverweigerung wieder herzustellen.

Eventuell seien die Akten bezüglich der Frage der Verhältnismässigkeit des

Rückbaus an die Baurekurskommission bzw. an die Baubehörde zurückzuweisen.

Die Vorinstanz schloss am 3. Juni 2004

auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner liessen am 7. Juli 2004 die Abweisung

der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die

beschwerdeführende Gemeinde macht geltend, die Nutzung des streitbetroffenen Anbaus

zu Wohnzwecken führe dazu, dass dieser gemäss kommunalem Recht einen Gebäudeabstand

von mindestens 4 m einhalten müsse. Der Entscheid der Vorinstanz, welche

den Anbau zu Unrecht als nach kantonalem Recht nicht abstandspflichtigen

unterirdischen Gebäudeteil würdige, führe zur Nichtanwendung der kommunalen

Abstandsvorschriften.

Mit dieser Rüge

muss die Gemeinde in Anknüpfung an die neuere Praxis zu § 21 lit. b

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Beschwerde

zugelassen werden. Wenn sie zur richtigen Anwendung und Durchsetzung ihres

kommunalen Rechts befugt ist, muss sie auch geltend machen können, durch die

unrichtige Auslegung kantonalen Rechts werde ihr kommunales Recht fälschlicherweise

nicht angewendet (VGr, 8. Oktober 2002, VB.2003.00196, E. 2, www.vgrzh.ch;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 65). Auf die

frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist deshalb einzutreten.

2.

Soweit die Bau- und Zonenordnung nichts

anderes bestimmt, unterliegen laut § 269 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie

oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter

überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen

Abstandsvorschriften. Der Begriff des gewachsenen Bodens ergibt sich aus

§ 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV). Laut

dessen Absatz 1 ist dies der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende

Terrainverlauf. Gemäss § 5 Abs. 2 lit. a ABauV ist auf

frühere Verhältnisse zurückzugreifen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von

zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der

Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain

in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder

Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden

erklärt worden ist.

3.

Der streitbetroffene Anbau, der mit der

Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus am 5. April 1994 als Geräteraum

bewilligt wurde, liegt im Untergeschoss des Gebäudes. Soweit anhand der

Baueingabepläne erkennbar, befindet dieser sich weit gehend unter dem gemäss

dieser Baubewilligung gestalteten Terrain. Lediglich die Südfassade ist fast

vollständig freigelegt, während gegen Osten, wo sich die Frage des

Grenzabstands stellt, nur die Südost-Ecke um rund 70 cm aus dem

gestalteten Terrain ragt. Ob und inwieweit auch ein "Oblicht" das

gestaltete Terrain überragt, ist aufgrund der Akten nicht ersichtlich. Offenkundig

ist indessen, dass der gesamte Anbau deutlich unter dem Terrainverlauf liegt,

der bei der seinerzeitigen Baubewilligung vom 5. April 1994 den

gewachsenen Boden bildete.

4.

Ob der Anbau als abstandsbefreites unterirdisches

Gebäude im Sinn von § 269 PBG gelten kann, hängt deshalb in erster Linie

davon ab, welches der massgebliche Terrainverlauf ist. Ist vom heutigen, gemäss

der Baubewilligung vom 5. April 1994 gestalteten Boden auszugehen oder vom

gewachsenen Boden, wie er in den damaligen Baueingabeplänen ausgewiesen ist?

4.1

Die Baurekurskommission hat erwogen, dass gemäss

ihrer in BEZ 2000 Nr. 12 publizierten Praxis der in der seinerzeitigen

Neubaubewilligung ausgewiesene Boden massgebend sei, wenn an bestehenden

Gebäuden Änderungen vorgenommen würden, deren Zulässigkeit unter Bezugnahme auf

den gewachsenen Boden zu prüfen sei. Das Verwaltungsgericht habe sich in

VB.2002.00413/414 vom 9. April 2003 (BEZ 2003 Nr. 23) mit dieser Praxis

auseinander gesetzt und, ohne sich festzulegen, erwogen, dass sich diese

Rechtsauffassung auf beachtliche Gründe stützen könne: Einerseits werde damit

vermieden, dass ein Gebäude allein durch den Zeitablauf baurechtswidrig werde.

Andererseits erkläre § 5 Abs. 1 ABauV den bei der Einreichung des Baugesuchs

bestehenden Verlauf in erster Linie deshalb als massgebend, weil in vielen Fällen

der frühere Verlauf nicht zuverlässig festgestellt werden könnte; dieser Zweck

verliere an Bedeutung bei der Änderung bestehender Bauten, wo sich der frühere

Terrainverlauf aufgrund der seinerzeit genehmigten Pläne in der Regel ohne

weiteres feststellen lasse.

4.2

An diese Überlegungen, welche die Praxis der

Rekurskommission aus praktischer Sicht überzeugend rechtfertigen, ist

anzuknüpfen. Ergänzend ist anzufügen, dass der Wortlaut von § 5 Abs. 1

ABauV der Rechtsauffassung der Rekurskommission nicht entgegensteht, da sich

dieser zwanglos so verstehen lässt, dass der bei Einreichung des ursprünglichen

Baugesuchs bestehende Verlauf des Geländes als gewachsener Boden gelten soll.

Auch die Beschwerdeführerin stellt sich der Praxis der Vorinstanz nicht

grundsätzlich entgegen, sondern will sie nur dort angewendet haben, wo Gebäude "ohne

Änderung der relevanten Rechtsnormen und ohne tatsächliche Änderung"

rechtswidrig werden. Mit einer solchen Einschränkung würde jedoch der von der

vorinstanzlichen Praxis angestrebte Zweck infrage gestellt. Es soll nicht nur

verhindert werden, dass eine Baute durch den Ablauf von zehn Jahren

baurechtswidrig wird, sondern auch sichergestellt werden, dass nicht allein

durch den Zeitablauf Baumöglichkeiten verfallen, die bei der Errichtung der

Baute nicht vollständig ausgeschöpft wurden. Das kann wie in dem in BEZ 2000

Nr. 12 entschiedenen Fall eine nicht vollständig ausgeschöpfte Gebäudehöhe

betreffen oder wie in der hier zu entscheidenden Streitsache eine nicht

beanspruchte Nutzungsmöglichkeit. Es geht darum zu vermeiden, dass eine

Änderung des Bauwerks, die im Rahmen des Neubaus ohne weiteres

bewilligungsfähig gewesen wäre, nur deshalb nicht mehr zulässig ist, weil wegen

der Neugestaltung des Grundstücks und als Folge des Zeitablaufs das gewachsene

Terrain als massgeblicher Bezugspunkt eine neue Festlegung erfährt. Mit der von

der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Einschränkung würde dieser Zweck nicht

erreicht; die Verhinderung der Baurechtswidrigkeit würde kaum je einen Sinn ergeben,

wenn damit nicht auch die Änderung des betroffenen Gebäudes oder Gebäudeteils

ermöglicht würde.

Für die Beurteilung der Frage, ob der

Anbau ein unterirdisches oder ein das Terrain um weniger als 50 cm

überragendes Gebäude sei, ist deshalb der Geländeverlauf massgebend, wie er in

den Baueingabeplänen für die Baubewilligung vom 5. April 1994 als gewachsenes

Terrain ausgewiesen wurde.

5.

Die Beschwerdeführerin wendet ein, die

Umnutzung des Geräteraums in einen Wohnraum wäre nur bewilligungsfähig, wenn

eine Wiederaufschüttung so vorgenommen würde, dass die mehr als 50 cm aus

dem Terrain ragenden Bauteile den für das Hauptgebäude massgebenden Grenzabstand

einhielten. Damit macht sie implizit geltend, § 269 PBG verlange nicht

nur, dass die betreffenden Gebäude oder Gebäudeteile unter bzw. nicht mehr als

50.

cm über dem gewachsenen Boden liegen, sondern es dürften auch keine

Abgrabungen vorgenommen werden, die das Gebäude im Abstandsbereich um mehr als

50.

cm aus dem gestalteten Boden herausragen liessen.

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt

werden. Wie das Verwaltungsgericht in RB 1986 Nr. 97 erwogen hat, ist

beim Entscheid darüber, ob ein unter- oder oberirdisches Gebäude vorliege,

stets vom gewachsenen Boden auszugehen. Das bedeutet nicht nur, dass, wie in jenem

Fall entschieden wurde, ein oberirdisches Gebäude nicht durch Aufschüttungen zu

einem unterirdischen wird, sondern auch, dass Abgrabungen ein unter dem gewachsenen

Terrain liegendes Gebäude nicht zu einem oberirdischen machen. Die Regel von

§ 269 PBG, wonach das nicht abstandspflichtige Gebäude keine

Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen darf, gilt nicht nur für die das gewachsene

Terrain um bis zu 50 cm überragenden, sondern auch für die durch

Abgrabungen freigelegten Teile einer unterirdischen Baute. Dem Schutz der

Nachbarn wird damit hinreichend Rechnung getragen. Im Rahmen der Anwendung von

§ 269 PBG ist kein Grund ersichtlich, den Bauherrn dazu zu zwingen, das

abgegrabene Terrain wieder soweit aufzuschütten, dass bei unter dem gewachsenen

Terrain liegenden oder dieses nicht mehr als 50 cm überragenden Gebäuden

die unter dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteile vollständig überdeckt

werden.

6.

Zusammenfassend ergibt sich damit, dass

der streitbetroffene Anbau von der Vorinstanz zutreffend als

abstandsprivilegiertes unterirdisches Gebäude qualifiziert worden ist. Damit

ist es unter dem Gesichtswinkel des Grenzabstands bedeutungslos, ob der Anbau als

Geräteraum oder als Wohnraum genutzt wird. Die Beschwerde ist deshalb als

unbegründet abzuweisen.

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind

die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist die Beschwerdeführerin gestützt auf

§ 17 Abs. 2 lit. a VRG zu einer Parteientschädigung von

Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an den Beschwerdegegner zu verpflichten.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) an die Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen

nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

…