Lexipedia

Entscheid

VB.2004.00255

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00255

23. Februar 2005Deutsch21 min

(URT.2005.8478)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 17. Juni 2003 erteilte der Stadtrat

von Uster D und C unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung

für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Gartenschopf und Doppelgarage auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse, Gemeinde Uster.

Erwägungen

II.

Am 30. Juli 2003 liess A gegen diesen Entscheid bei

der Baurekurskommission Rekurs erheben und beantragen, den Beschluss

aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten

Rekursgegnerschaft.

Die Baurekurskommission führte am 2. Dezember 2003 in

Anwesenheit der Parteien einen Augenschein durch und wies mit Entscheid vom

5.

Mai 2004 den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 7. Juni 2004 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten

Beschwerdegegnerschaft.

In ihrer Beschwerdeantwort vom 18. August 2004

liessen D und C die Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Die Vorinstanz schloss am

24.

Juni 2004 auf Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte am

27.

Juli 2004 der Stadtrat Uster die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge

zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Präsidialverfügung vom 12. Januar 2005 teilte das

Verwaltungsgericht den Parteien den Beizug des amtlichen Quartierplanberichts

sowie eines die L-Strasse betreffenden Auszugs aus dem Erschliessungs- und

Bebauungskonzept zum Quartierplan "F" mit und setzte Frist zur

diesbezüglichen Stellungnahme.

Die Parteivorbringen sowie die Ausführungen der Vorinstanz

werden – soweit erforderlich – in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde

berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. In Bausachen

hängt die Rechtsmittelbefugnis des Dritten einerseits davon ab, ob für ihn eine

hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht und ob er

andererseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen

Punkten mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen

oder rechtlichen) Interessen berührt ist (RB 1980 Nr. 7 und 8).

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 02,

welche mit ihrer ganzen Westseite an das Grundstück der privaten

Beschwerdegegnerschaft angrenzt. Die erforderliche enge nachbarliche

Raumbeziehung ist damit gegeben. Als unmittelbarer Nachbar ist er durch das

Bauvorhaben in seinen eigenen tatsächlichen

Interessen besonders betroffen, weshalb er ohne weiteres zur Beschwerde legitimiert

ist. Auf die formrichtig und fristgerecht erhobene Beschwerde ist deshalb

einzutreten.

2.

Nach Auffassung des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz

ihren Entscheid unzureichend begründet. Er bringt vor, der Zweck von

Art. 19 Abs. 1 lit. d und e der Bauordnung der Stadt Uster vom

9.

März 1998 (BZO), die Beibehaltung einer traditionell bäuerlichen Bauweise

mit entsprechend langen und tiefen Baukörpern, werde nur durch eine Erweiterung

des bestehenden Baus (Assek.-Nr. 03) gewährleistet. Demgegenüber trete der

geplante schmale Neubau nicht nur in seiner Bauweise in einen Gegensatz,

sondern sei auch volumetrisch nicht auf seine Nachbarschaft abgestimmt. Aus

diesem Grund verstosse der streitige Dispens gegen

Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO. Die Vorinstanz

habe dieses Vorbringen in Verletzung des Anspruchs auf gehörige

Urteilsbegründung ignoriert.

2.1

Die Begründungspflicht bildet

Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999

[BV]). Sie ist somit formeller Natur, das heisst eine Verletzung der Begründungspflicht

führt grundsätzlich unbesehen von den Erfolgsaussichten in der Sache selbst zu

einer Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die

bundesgerichtliche sowie die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung und ein

Teil der Lehre gehen von der Möglichkeit der Heilung von Gehörsverletzungen

aus. Eine solche kann jedoch nur eintreten, wenn die Kognition der höheren Instanz

in Bezug auf die Gehörsverletzung im gleichen Umfang besteht wie bei der

unteren Instanz (vgl. zum Ganzen Kölz/Bosshard/Röhl, § 8

Rz. 48 ff.; Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf

rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staats, Bern 2000,

S. 458 ff.; Hansjörg Seiler, Abschied von der formellen Natur des

rechtlichen Gehörs, SJZ 100/2004, S. 377 ff.).

Die Begründung eines Rekursentscheids genügt den

Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 28 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG), wenn der Entscheid

so abgefasst ist, dass der Betroffene ihn sachgerecht anfechten kann. Deshalb

muss der Betroffene – aber auch die

Rechtsmittelinstanz – sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild

machen können. Es müssen kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich

die Rechtsmittelinstanz leiten liess. Jedoch braucht sich diese nicht ausdrücklich

mit jeder Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander zu setzen.

Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte

beschränken (vgl. BGE 126 I 97, E. 2b). Der Umfang der

Begründungspflicht hängt von der Komplexität des

Falls und dem Entscheidungsspielraum der Behörde ab (BGE 112 Ia 107, E. 2b).

2.2

Wenngleich die eher summarisch

gehaltenen Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids eine systematische

Prüfung der für eine Ausnahmebewilligung erforderlichen Voraussetzungen von

§ 220 PBG vermissen lassen, fand eine Auseinandersetzung mit der vom

Beschwerdeführer vorgebrachten Rüge statt. So wird relativ ausführlich

dargelegt, inwiefern der geplante Neubau sich mit seiner unaufdringlichen

Architektur der bäuerlichen Bauweise der Umgebung anpasst. Aus dem

angefochtenen Entscheid geht insbesondere auch hervor, dass das geringe

Bauvolumen der Umgebungsstruktur nicht widerspreche, weil dadurch die als

Vorgarten in Erscheinung tretende Kleinparzelle (Kat.-Nr. 04) voll zur

Geltung komme und die Typologie der durch kleinmassstäbliche Freiräume

charakterisierten Umgebung berücksichtigt werde. Sinngemäss hat die Vorinstanz

also begründet, dass die vorgesehene Abweichung von der Mindestbautiefe nicht

gegen Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstösst.

Damit wird der angefochtene Entscheid dem beschwerdeführerischen Anspruch auf

gehörige Urteilsbegründung durchaus gerecht. Die Beschwerde

erweist sich in diesem Punkt deshalb als unbegründet.

3.

Das streitbetroffene Grundstück (Kat.-Nr. 01) ist

gemäss dem Zonenplan der Stadt Uster vom 9. März 1998 der Dorfzone (D2)

zugewiesen. Im nördlichen Teil des Grundstücks befindet sich bereits ein

Mehrfamilienhaus (Assek.-Nr. 03) und eine Doppelgarage (Assek.-Nr. 05);

Letztere soll dem Neubau weichen. Auf dem südlichen Teil des Grundstücks ist

der Bau eines 6½-Zimmer-Einfamilienhauses mit Gartenschopf und Doppelgarage geplant.

Das projektierte Einfamilienhaus weist eine Gebäudelänge von 18,76 m und

eine Gebäudetiefe von 6,7 m auf. – Die Länge des zu erstellenden Gebäudes

entspricht damit den in Art. 19 lit. d BZO für die Dorfzone D2

vorgesehenen Grundmassen von mindestens 15 m bzw. maximal 30 m.

Demgegenüber wird bei der Gebäudetiefe das in der Bauordnung vorgesehene

Mindestmass unterschritten. Gemäss Art. 19 lit. e BZO muss ein Gebäude

in der D2-Zone mindestens 10 m bzw. maximal 14 m breit sein. Die

projektierte Gebäudetiefe von 6,7 m liegt folglich 3,3 m unter dem zulässigen

Mindestmass. Die örtliche Baubewilligungsbehörde hat diese Unterschreitung der minimalen

Gebäudetiefe mit einer diesbezüglichen Ausnahmebewilligung genehmigt.

4.

Das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren richtet

sich ausschliesslich gegen diese Ausnahmebewilligung. Der Beschwerdeführer

macht geltend, der Gesetzgeber habe bei Erlass von Art. 19 BZO zwingend in

Kauf genommen, dass Grundstücke und Grundstücksteile, welche unter der

minimalen Gebäudelänge und -tiefe liegen, nicht selbständig überbaut werden

können. Anders als bei den landwirtschaftlich genutzten Bauten habe der

Gesetzgeber darauf verzichtet, für solche Grundstücke (unechte)

Ausnahmebewilligungen vorzusehen. Mithin liege ein qualifiziertes Schweigen des

Gesetzgebers vor, das durch die Gewährung von Dispensen im Sinn von § 220

PBG nicht unterlaufen werden dürfe. Für das in der Dorfzone geplante

Hauptgebäude sei zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung erteilt worden, da die

erforderlichen besonderen Verhältnisse nicht gegeben seien. Entgegen den

Erwägungen der Vorinstanz seien weder in der Form des Baugrundstücks noch in

der "vorbestehenden Überbauungssituation" besondere Verhältnisse zu

erblicken. Das Baugrundstück, das weitgehend in zwei rechtwinklige Teile

zerfalle, weiche von seiner Form her gesehen in keiner Weise vom Normalfall ab,

wie ihn der kommunale Gesetzgeber beim Erlass der in Frage stehenden Bestimmung

ins Auge gefasst habe. Seine einzige Besonderheit liege darin, dass das Flächenmass

des südlichen Grundstückteils in Berücksichtigung der einzuhaltenden

Grenzabstände niedriger sei, als es für die Realisierung eines

bauordnungskonformen Baukörpers erforderlich wäre. Darin seien offenkundig

keine besonderen Verhältnisse zu erblicken. Auch aus der bestehenden Überbauungssituation

seien keine Verhältnisse abzuleiten, welche einen besonderen Dispens

rechtfertigen würden. Gemäss der zutreffenden Erwägung der Rekurskommission

könne der bestehende Bau um mindestens 10 m nach Süden erweitert werden.

Der Umstand, dass es hierzu Veränderungen an der Südfassade des bestehenden

Gebäudes bedürfe, vermöge daran nichts zu ändern. Nicht näher begründet und

deshalb auch nicht nachvollziehbar sei die vorinstanzliche Erwägung, wonach

eine entsprechende Erweiterung des Gebäudes keine "zufriedenstellende

Überbauung des Grundstücks" bzw. einen unschönen Baukörper schaffen würde.

Das bestehende Gebäude könne im Rahmen seiner Erweiterung so umgestaltet

werden, dass es den Anforderungen guter Einordnung genüge. Der projektierte

schmale Neubau trete nicht nur mit seiner Bauweise in einen Gegensatz, sondern

sei auch volumetrisch nicht auf seine Nachbarschaft abgestimmt. Aus diesen

Gründen verstosse der streitige Dispens auch gegen Sinn und Zweck von Art. 19

lit. e BZO. Auch der Stadtrat Uster anerkenne, dass Art. 19 BZO

mit dem Erfordernis einer minimalen Gebäudelänge und -tiefe in der Dorfzone die

Beibehaltung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise sichern wolle. Die Zulassung

einer geringeren Bautiefe decke sich nicht mit dem Grundgedanken der genannten

Vorschrift. Zudem sei nur bei einer Erweiterung des bestehenden Gebäudes die Beibehaltung

des grossflächigen Grünraums möglich. Bei Verwirklichung des streitigen Bauvorhabens

würde dieser in kleinmassstäbliche Freiräume zerfallen. In der Umgebung des Baugrundstücks,

das belege bereits ein Blick auf den Katasterplan, herrschten keine kleinmassstäblichen,

sondern grossflächige Freiräume vor. Schliesslich vermöge die Erwägung, dass

die Ausnahmebewilligung auch nicht den Anordnungen des Quartierplans widerspreche,

das Fehlen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG nicht

zu substituieren.

5.

Eine Ausnahmebewilligung kann gemäss § 220 PBG

erteilt werden, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die

Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Eine

Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift

verstossen, von der sie befreit und auch sonst keine öffentlichen Interessen

verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen

von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden

(Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse

können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der

Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage

oder Topographie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986

Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981

Nr. 34; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht,

insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes,

Zürich 1990, S. 102 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 17-12 ff.; Walter Haller/Peter

Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690).

Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu

beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht

mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die

Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt

werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen

liessen; auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 134). Der

Dispens hat sich also darauf zu beschränken, Härten, Unbilligkeiten und

Unzulänglichkeiten der Allgemeinordnung zu verhüten.

Ob eine Ausnahmesituation im

erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht

frei überprüft. Doch wird der Baubehörde bei der Einräumung der

Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche

Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen

der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist daher überwiegend Ermessensfrage.

Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses

pflichtgemässe Ermessen überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28

= ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

6.

6.1

Der Beschwerdeführer bringt vor, die

Bestimmungen über die (minimale) Gebäudelänge und -tiefe gemäss Art. 19

lit. d und e BZO seien zwingend anwendbar. Anders als bei den landwirtschaftlich genutzten Bauten würden

sie keine Ausnahmebewilligungen zulassen.

Art. 19 Abs. 2 BZO erlaubt für landwirtschaftlich

genutzte Bauten voraussetzungslos Abweichungen von den in Art. 19

Abs. 1 BZO vorgesehenen Grundmassen; mithin müssen hierfür die

Voraussetzungen von § 220 PBG nicht gegeben sein. Aus dieser Bestimmung

ergibt sich zwar, dass für anders genutzte Bauten keine voraussetzungslosen

Abweichungen zulässig sind. Entgegen dem beschwerdeführerischen Dafürhalten

heisst dies jedoch nicht, dass damit Ausnahmen von den in Art. 19

Abs. 1 BZO geregelten Grundmassen prinzipiell unzulässig sind. Dagegen

spricht weder die Systematik von Art. 19 BZO noch Sinn und Zweck dieser

kommunalen Nutzungsvorschrift. Von einem qualifizierten Schweigen, also einem

bewussten Fehlen einer ausdrücklichen Anordnung betreffend die Ausnahmeregelung

für nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten kann demnach keine Rede sein. Ohnehin

kann eine kommunale Bauordnungsbestimmung die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

gestützt auf § 220 PBG nicht ausschliessen. Ob im vorliegenden Fall die Ausnahmebewilligung für die

Unterschreitung der minimalen Gebäudetiefe zu Recht erteilt wurde, ist

nachfolgend zu prüfen.

6.2

Der

Beschwerdeführer macht weiter geltend, weder in der besonderen Form des

Grundstücks noch in der vorbestehenden Überbauungssituation seien

"offenkundig" besondere Verhältnisse zu erblicken.

6.2.1

Das Baugrundstück zeichnet sich durch seine längliche Form aus. Insgesamt

hat es eine Länge von 65 m. Der nördliche Teil der Parzelle ist rund 20 m

breit. Demgegenüber weist der südliche Teil eine geringere Breite auf; dies

hängt mit der westlich angrenzenden Kleinparzelle (Kat.-Nr 04) zusammen,

welche wie ein Keil zwischen der südlichen Grundstückshälfte und der L-Strasse

liegt. Der gut 30 m lange südliche Grundstücksteil verengt sich in Richtung

Süden von 15 m auf eine Tiefe von 12,5 m und macht mit rund

500.

m2 etwas weniger als die Hälfte der gesamten Grundstücksfläche

aus. Selbst wenn man vom kleinsten Tiefenmass von 12,5 m ausgeht, erweist

sich der südliche Grundstücksteil als faktisch überbaubar, bietet er mit einer

Grundfläche von 375 m2 (12,5 m x 30 m) doch

genügend Raum für die minimal zulässige Gebäudefläche von 150 m2 (10 m x

15.

m; vgl. Art. 19 lit. d und e BZO). Eine baurechtskonforme

Überbauung des südlichen Grundstückteils ist jedoch nicht möglich, da entweder

der geforderte Grenzabstand von 3,5 m (vgl. Art. 19 Abs. 1

lit. f BZO) oder die minimal zulässige Bautiefe von 10 m nicht

eingehalten werden können, was mit der erwähnten Kleinparzelle im Westen

zusammenhängt. Anders als bei dem vom Beschwerdeführer angeführten Entscheid

(RB 1973 Nr. 65) ist demnach die Unüberbaubarkeit nicht auf ein

erheblich zu kleines Flächenmass zurückzuführen, sondern auf eine besondere

Grundstücksform.

Die Grundstücke in der Dorfzone D2 sind mehrheitlich

grossflächig und rechteckig. Nur vereinzelt sind sie kleiner, länglich

ausgeformt und praktisch ausnahmslos überbaut. Im Unterschied zu den

nachbarschaftlichen Grundstücken – und zu den meisten anderen Grundstücken der

Dorfzone – zeichnet sich das relativ grosse Grundstück der privaten Beschwerdegegnerschaft

durch die schmale Ausgestaltung des südlichen Parzellenteils aus, die

offensichtlich auf die nicht überbaubare Kleinparzelle (Kat.-Nr. 04) im

Westen zurückzuführen ist. Wie aus dem Zonenplan ersichtlich ist, wird kein

anderes Grundstück in der Dorfzone von einer solchen

Kleinparzelle flankiert und dadurch einer baurechtskonformen Überbauung

unzugänglich gemacht. Das Vorliegen besonderer Verhältnisse infolge der

speziellen Grundstücksform kann daher bejaht werden.

6.2.2

Die Vorinstanz leitet auch aus der "vorbestehenden

Überbauungssituation" besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 PBG

ab. Das als freistehend konzipierte Gebäude (Assek.-Nr. 03) müsste gemäss

ihren Erwägungen tief greifend umgestaltet werden, wenn es angebaut werden

sollte. Selbst wenn die sich daraus ergebenden architektonischen und gestalterischen

Probleme gelöst werden könnten, würde insgesamt keine zufrieden stellende Überbauung

des Grundstücks resultieren. Es würde ein unschöner Baukörper geschaffen, welcher

der bestehenden Überbauungsstruktur widerspräche.

Es ist unbestritten, dass das im nördlichen Grundstücksteil

liegende Gebäude (Assek.-Nr. 03) auf der Südseite angebaut werden könnte.

Gestalterische Schwierigkeiten hinsichtlich einer solchen Annexbaute und deren

Einordnung in die bauliche Umgebung sind nicht ganz von der Hand zu weisen.

Auch wenn ein Neubau auf dem Südteil der Parzelle die bessere architektonische

und gestalterische Lösung sein soll, vermag dies grundsätzlich keine

Ausnahmesituation zu begründen (vgl. zum Ganzen auch Good, S. 31 f.).

Dem Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als die bestehende

Überbauungsstruktur nicht besondere Verhältnisse im

Sinn von § 220 Abs. 1 PBG zu

schaffen vermag.

6.2.3

Vorliegend ergeben sich die für eine

Ausnahmebewilligung erforderlichen besonderen Verhältnisse demnach allein aus

der speziellen Form des Baugrundstücks. Zwar wird die vorgesehene

minimale Gebäudetiefe um rund einen Drittel unterschritten, was eine erhebliche

Abweichung darstellt. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich hier um

ein aus Gründen der Einordnung festgelegtes Mindestmass handelt. Dieses ist

nicht mit den baulichen Massen gleichzusetzen, die der Begrenzung der

zulässigen Nutzung dienen, sondern darf im Rahmen der Zielsetzung der

Einordnungsvorschrift weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der

Vorschrift wäre daher angesichts der gezeigten besonderen Situation

unverhältnismässig.

6.3

Der für

die Unterschreitung der minimalen Gebäudetiefe erteilte Dispens verstösst nicht

gegen Sinn und Zweck der Bestimmung, von der sie befreit. Die minimale bzw. maximale

Gebäudetiefe ist eines von mehreren in Art. 19 Abs. 1 BZO geregelten

"Grundmassen", welche zusammen mit den anderen für die Dorfzone D2

geltenden Nutzungsvorschriften (vgl. Art. 20 ff. BZO) die Bewahrung

einer traditionellen bäuerlichen Bauweise gewährleisten sollen. Diese bäuerliche

Bauweise zeichnet sich gemäss den unbestrittenen Ausführungen der örtlichen

Baubehörde durch ihr Volumen sowie die einfachen, äusseren Grundformen aus. Die

Dächer weisen durchwegs eine grosse Fläche auf und sind vorab als Satteldächer

ausgebildet. Dachaufbauten sind selten anzutreffen. So ergibt sich eine einprägsame

Dachlandschaft, die auf das Ortsbild beruhigend wirkt und eine gewisse Behaglichkeit

manifestiert. Angepasst an diese herkömmliche bäuerliche Bausubstanz wird daher

für die Länge der Hauptfassade und die Gebäudebreite nicht nur ein Höchst-,

sondern auch ein Mindestmass vorgeschrieben.

Die Festlegung eines minimalen sowie eines maximalen

Längen- und Tiefenmasses wurde also in Rücksicht auf die in der Dorfzone

bestehende bäuerliche Bausubstanz erlassen. Die Regelung der Gebäudetiefe mit

einem Mindest- und Maximalmass ist jedoch nur eine von mehreren Nutzungsvorschriften,

die insgesamt eine bäuerliche Bauweise sicherstellen sollen. Der Grundgedanke der Regelung einer minimalen bzw.

maximalen Gebäudetiefe steht demnach in engstem Kontext zu den anderen, für die

Dorfzone geltenden Bauvorschriften. In diesem Sinn kann die durch eine

Ausnahmebewilligung genehmigte Abweichung von der

minimalen Gebäudetiefe – bei Einhaltung aller anderen für die Dorfzone

D2 geltenden Bauvorschriften – nicht gegen Sinn und Zweck von Art. 19

Abs. 1 lit. e BZO verstossen.

6.4

Die örtliche Baubehörde hat den Dispens

vor allem auch unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des durchgeführten

Quartierplanverfahrens und der ihm zu Grunde liegenden Leitideen erteilt. Im

Rahmen des Quartierplanverfahrens sei die streitbetroffene Parzelle nur

unwesentlich verändert worden; eine Vereinigung mit der schmalen Nachbarparzelle

(Kat.-Nr. 04) habe nicht stattgefunden. Weil das Grundstück bereits

überbaut und die rechtsgenügende Erschliessung gegeben sei, würden dennoch

nicht quartierplanwidrige Verhältnisse bestehen. Der Bereich im Süden des Grundstücks

biete sich ebenfalls für eine Überbauung an. Die für dessen baurechtskonforme

Überbauung erforderlichen Näherbaurechte seien im Quartierplan nicht begründet

worden, weshalb dieser Grundstücksteil ohne Ausnahmebewilligung nicht

überbaubar wäre. Dies sei eine Rechtsfolge, die der Eigentumsgarantie zuwider

laufe. Zudem würden die Mindermasse einen möglichst grossen Freiraum zur

Umgebungs- bzw. Grüngestaltung sowie eine im Hinblick auf die benachbarten

Inventarobjekte zurückhaltende bauliche Nutzung ermöglichen. In der

Vernehmlassung zum Rekursverfahren räumte die Baubehörde zwar ein, dass dem

Grundgedanken des Ortsbildschutzes und dem Quartierplan mit einer Verweigerung

des geplanten Neubaus am "optimalsten" hätte Rechnung getragen werden

können. Es scheine jedoch unverhältnismässig, den geplanten Neubau zu

verweigern. Dies umso mehr, weil das Bauprojekt mit seiner das Mindestmass

unterschreitenden Bautiefe einen grösserer Freiraum zur Umgebungs- und

Grüngestaltung offen lasse. Sowohl die Parzelle der privaten Beschwerdegegnerschaft

wie auch die westliche Kleinparzelle seien vom Perimeter schützenswerter Umgebung

erfasst. Zum Schutz der im kommunalen Denkmalschutzinventar enthaltenen Inventarobjekte

L-Strasse 6 und L-Strasse 7 sowie der im Ergänzungsinventar enthaltenen Gebäude

L-Strasse 8 und M-Strasse 9 dränge sich eine möglichst zurückhaltende Überbauung

des Restgrundstücks auf. Es solle vermieden werden, dass das neue Bauvolumen

die Inventarobjekte konkurrenziere. Zudem solle der

Freiraum auf der Parzelle (Kat.-Nr. 04), welcher als wichtiges

raumbildendes Element erhalten werden soll, gebührend berücksichtigt werden.

6.4.1

Ein Quartierplan bezweckt eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung

entsprechende Nutzung im Plangebiet und enthält die dafür notwendigen Anordnungen.

Dabei ist das Quartierplangebiet so einzuteilen, dass alle Grundstücke ohne

Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung überbaubar sind; ist dies

nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan

zu begründen (vgl. § 123 Abs. 1 und 126 Abs. 1 PBG).

Für das bereits erschlossene und im nördlichen Teil überbaute

Baugrundstück der privaten Beschwerdegegnerschaft wurden weder Anordnungen

erlassen noch entsprechende (Näher- oder Grenzbau-) Rechte begründet, die eine

bauordnungskonforme Überbauung des südlichen Grundstückteils ermöglicht hätten.

Aus dem Bericht zum Quartierplan "F" geht aber nicht hervor, dass

alle freien Flächen des Plangebiets und damit auch der rund 500 m2

grosse südliche Grundstücksteil, welcher fast die Hälfte des gesamten

Grundstücks ausmacht, unüberbaubar sein soll. Insbesondere ist daraus nicht zu

entnehmen, dass in der dicht bebauten Dorfzone derart grosse, abparzellierbare

Grundstücksteile mit einem Bauverbot belegt werden sollten. Gemäss dem am

7.

Dezember 1994 vom Regierungsrat genehmigten amtlichen Quartierplan

"F" muss der L-Strasse und der N-Strasse im Zusammenhang mit dem

Ortsbild ein besonderer Stellenwert eingeräumt werden. Dieser Seitenstrassenraum

zur M-Strasse ist im kommunalen Inventar Uster als Ortsteil mit besonderer

Dichte schutzfähiger Einzelobjekte bezeichnet. Zusammen mit den dazugehörigen,

kleinmassstäblichen Garten- und Vorplatzbereichen prägen diese Bauten das

Erscheinungsbild dieser Strasse wesentlich. Aus diesem Grund beschränkten sich

die baulichen Massnahmen in diesem Strassenabschnitt im Wesentlichen auf die Instandstellung

des bestehenden Strassenkörpers. Auch aus den rechtlich unverbindlichen

Leitideen des im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren erstellten

Erschliessungs- und Bebauungskonzepts ergibt sich nichts Gegenteiliges. Es wird

lediglich angeführt, dass die meisten Grundstücke entlang der L-Strasse eine

sehr hohe Dichte aufweisen und demzufolge die als Vorplatz oder Garten

genutzten Flächen von einer weiteren Überbauung freigehalten werden sollen.

Wenn immer möglich soll diesbezüglich versucht werden, Eingriffe auf ein

notwendiges Minimum zu reduzieren.

Das beschwerdeführerische

Vorbringen, man habe im Quartierplanverfahren auf eine Zusammenlegung der

Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 04 verzichtet, weil der vormalige Eigentümer der

Parzelle (Kat.-Nr. 01) den südlichen Teil seines Grundstücks nicht habe

überbauen wollen und daher keine solche Arrondierung gewünscht habe, ist nicht

behilflich. Selbst wenn dem so wäre, kann daraus nicht abgeleitet werden, dass

der südliche Grundstücksteil als unüberbaubar zu gelten hat. Der nicht

näher substanziierte Beweisantrag im Sinn von § 52 VRG, sämtliche

Quartierplanakten beizuziehen, erweist sich demnach als unbegründet und ist

abzuweisen.

6.4.2

Das

Neubauprojekt wurde als ein minimaler Eingriff in die unüberbaute Restparzelle

beurteilt. Diese Beurteilung, welche im grossen Ermessensspielraum der

Baubehörde liegt, ist durchaus nachvollziehbar. Im Hinblick auf den

Ortsbildschutz sowie den Schutz der Aussenräume hat die örtliche Baubehörde das

Projekt sorgfältig abgewogen. Insofern werden auch keine öffentlichen Interessen

verletzt.

Der Beschwerdeführer macht auch

zu Recht nicht geltend, dass die Ausnahmebewilligung ihn oder andere Nachbarn

unzumutbar im Sinn von § 220 Abs. 3 PBG benachteiligt. Zusammenfassend

kann deshalb festgehalten werden, dass die Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt

wurde und die örtliche Baubehörde dabei ihr Ermessen nicht überschritten hat.

Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm als unterliegender Partei

von vornherein nicht zu. Hingegen ist der privaten Beschwerdeführerschaft

gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine Parteienschädigung von

Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zuzusprechen.

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'590.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Mitteilung

an …