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Entscheid

VB.2004.00314

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00314

11. November 2004Deutsch17 min

(URT.2004.8268)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A ersuchte am 28. November 2002 beim

Gemeinderat C, es sei ihr im Sinne eines Vorentscheides die Umnutzung des

Ausflugsrestaurants D in der Landwirtschaftszone C zu Wohn- und Bürozwecken in

Aussicht zu stellen.

Die Baudirektion wies das Gesuch am 27.

Februar 2003 ab. Von dieser Verfügung nahm der Gemeinderat C mit Beschluss vom

8. April 2003 Vormerk.

Erwägungen

II.

Gegen diese beiden Entscheide erhob A

Rekurs an den Regierungsrat des Kantons Zürich und beantragte, die Bewilligung

zur Umnutzung zu Wohn- und Bürozwecken sei ihr in Aufhebung der beiden

Entscheide in Aussicht zu stellen.

Der Regierungsrat wies den Rekurs am 19.

November 2003 ab, soweit er nicht gegen­standslos geworden sei.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob A am 16. Januar

2004.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerte ihren vor Rekursinstanz

gestellten Antrag.

Die Baudirektion und die Staatskanzlei

beantragten am 3. bzw. 9. Februar 2004 ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. In seiner Vernehmlassung vom 10. Februar 2004

schloss sich der Bauausschuss des Gemeinderates C dem Rekursentscheid des

Regierungsrats an. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass A die betroffenen

Grundstücke am 25. November 2003 verkauft und übereignet habe, was ihre Legitimation

infrage stelle.

Auf telefonische Anfrage des

Verwaltungsgerichts vom 27. Februar 2004 bestätigte der Rechtsvertreter

von A den Verkauf und kündigte eine schriftliche Eingabe an. Am 18. März

2004.

trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde mangels Rechtsschutzinteresses

der Beschwerdeführerin nicht ein. Wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs hob

das Bundesgericht diesen Entscheid auf Verwaltungsgerichtsbeschwerde hin am

6.

Juli 2004 auf. Im wieder aufgenommenen Beschwerdeverfahren äusserte

sich die Beschwerdeführerin am 3. September 2004 zu ihrem

Rechtsschutzinteresse. Die Gemeinde C sowie die kantonale Baudirektion

verzichteten auf eine Stellungnahme dazu.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Zum Rekurs oder zur Beschwerde ist berechtigt, wer

durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse

an deren Änderung oder Aufhebung hat (§ 21 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Mit dem Verkauf

einer von einer Baubewilligung erfassten Liegenschaft fällt das Rechtsschutzinteresse

des Gesuchstellers an der Bewilligung häufig dahin, jedoch kann es unter

gewissen Umständen fortbestehen, wenn der Gesuchsteller etwa die Berechtigung

zum Bauen trotz Verkauf behält, eine entsprechende Verpflichtung zur

Fortführung des Bewilligungsverfahrens übernommen oder die Bewilligung

zumindest zugesichert hat. Die Berechtigung zum Einreichen des Baugesuchs hängt

denn auch nach § 310 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) nicht vom Eigentum am Baugrundstück ab, sondern

ist vom Nichteigentümer lediglich durch eine entsprechende Erklärung des

Grundeigentümers nachzuweisen (vgl. § 5 lit. m der

Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Aus diesem Grunde

erachtet es das Verwaltungsgericht als zulässig, wenn ein Baugesuchsteller das

einmal eingeleitete Baubewilligungsverfahren auch nach Verkauf des Grundstücks

alleine fortsetzt (RB 1987 Nr. 6 E. 3 = BEZ 1988 Nr. 5

E. 4a).

1.2

Das Gesuch um Erlass eines Vorentscheides wurde von

der Beschwerdeführerin gestellt und im Rekursverfahren verfochten, als sie noch

Grundeigentümerin war. Noch vor Zustellung des Rekursentscheides übereignete

sie die betroffene Liegenschaft jedoch am 25. November 2003 auf vier

Käufer, ohne den Regierungsrat darüber zu informieren. In ihrer

Beschwerdeschrift vom 16. Januar 2004 bezeichnete sie sich allerdings noch

als

Eigentümerin des D-Areals. In ihrer Eingabe vom 3. September 2004 macht

die Beschwerdeführerin nun im Wesentlichen geltend, ihrem Rechtsvertreter sei

die Eigentumsübertragung nicht bekannt gewesen. Die Käufer hätten schon bei

Abschluss des Kaufvertrages im Frühjahr 2003 gewünscht, dass die

Beschwerdeführerin das Bewilligungsverfahren im eigenen Namen weiterführe, und

würden hiermit ausdrücklich ihr Einverständnis mit der Beschwerdeeinreichung

durch die Beschwerdeführerin erklären.

Da das Verwaltungsgericht im vorliegenden

Verfahren nicht als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, sind die neuen

tatsächlichen Behauptungen der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren

zulässig (§ 52 Abs. 2 VRG e contrario). Zur Wahrung des Anspruchs auf

Gewährung des rechtlichen Gehörs sind die neuen Vorbringen auch noch im

Nachgang an die Beschwerdeschrift zu hören.

1.3

Die Beschwerdeführerin war im Bewilligungs- sowie

im Rekursverfahren als Grund­eigentümerin ohne weiteres legitimiert, den

Vorentscheid zu verlangen und dessen Verweigerung anzufechten. Im

Beschwerdeverfahren bezieht sie ihre Legitimation nunmehr aus der Zustimmung

der neuen Eigentümerschaft. Das erforderliche Rechtsschutzinteresse ist daher

gegeben. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Das Restaurant D wurde 1766 erstellt und seither

als Landgasthof geführt. Im Jahre 1983 wurde das Gebäude umgebaut und durch

einen Anbau erweitert, wodurch sich die bisher nutzbare Fläche von 374.9 m2

um 441 m2 vergrösserte. Die Baubewilligung dafür hatte der

Gemeinderat C am 14. September 1983 erteilt (Genehmigung der Baudirektion

am 6. Oktober 1983), nachdem er dies bereits am 7. September 1982

vorentscheidsweise in Aussicht gestellt hatte (Genehmigung der Baudirektion am

11.

Oktober 1982).

2.2

Im Streit liegt ein Vorentscheid über die Frage der

Bewilligungsfähigkeit einer Umnutzung des Restaurants zu Wohn- und Bürozwecken.

Zur Begründung ihres Gesuches stützt sich die Beschwerdeführerin

ausschliesslich auf Art. 37a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979.

(RPG) in Verbindung mit Art. 43 der Raumplanungsverordnung vom

28.

Juni 2000 (RPV).

Nach Art. 37a RPG regelt der

Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter

Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden

oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden

sind. Nach Art. 43 Abs. 1 RPV sind solche Zweckänderungen und

Erweiterungen unter verschiedenen kumulativ zu erfüllenden Voraussetzungen

(lit. a-f) zulässig. Dazu gehört insbesondere, dass die Baute oder Anlage

rechtmässig erstellt oder geändert worden ist (lit. a). Sodann darf die

zonenwidrig genutzte Fläche um maximal 30 Prozent erweitert werden, wobei

Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte

angerechnet werden (Abs. 2). Eine Erweiterung um mehr als 100 m2

ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens ist nur zulässig, wenn dies für die

Fortführung des Betriebes erforderlich ist (Abs. 3).

Mit Art. 37a RPG verfolgte der Gesetzgeber

das Ziel, den sich ausserhalb der Bauzonen befindlichen Gewerbebetrieben jene

Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen zu ermöglichen, die zwecks

Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit erforderlich sind (Bundesamt für

Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung

und Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2000, S. 47 ff.). Hierfür

dehnt die Sondernorm von Art. 43 RPV die Grenzen der Bestandesgarantie für

Gewerbebauten gegenüber der Grundnorm von Art. 24c RPG etwas aus, lässt

insbesondere auch vollständige Zweckänderungen zu und zieht für Erweiterungen

weniger restriktive quantitative Grenzen (Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung

nach Art. 24-24d RPG in: ZBl 102/2001, S. 291, S. 302 mit Hinweisen).

2.3

Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid,

aus den Akten ergebe sich nicht zweifelsfrei, ob die Bewilligung und

Genehmigung für die 1983 erfolgte Erweiterung gestützt auf Art. 24

Abs. 1 aRPG (RPG in der damals geltenden Fassung) für eine standortgebundene

Nutzung oder gestützt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG für eine teilweise

Änderung einer zonenwidrigen Baute erteilt worden sei. Die Frage könne aber

offen bleiben, da eine Umnutzungsbewilligung in beiden Fällen nicht in Aussicht

gestellt werden könne. Falls eine standortgebundene Nutzung vorliege, komme

Art. 37a RPG als lex specialis zu Art. 24c RPG von vornherein nicht

zur Anwendung, da die Wohn- und Büronutzung ihrerseits nicht standortgebunden

sei. Falls nur eine Erweiterung eines nicht standortgebundenen Betriebs bewilligt

worden sei, sei die Umnutzung deshalb nicht zulässig, weil das Erweiterungspotenzial

bereits 1983 vollständig ausgeschöpft worden sei.

Die Beschwerdeführerin bringt dagegen im

Wesentlichen vor, die bauliche Erweiterung von 1983 sei als Änderung einer

zonenwidrigen, nicht standortgebundenen Baute zu qualifizieren. Das

Vorentscheidgesuch habe eine reine Umnutzung zum Gegenstand. Der Regierungsrat

verkenne den grundlegenden Unterschied zwischen Umnutzung und Erweiterung. Nur

für Erweiterungen gelte ein beschränktes Erweiterungsmass, hingegen seien

vollständige Umnutzungen auch dann zulässig, wenn der ursprüngliche Betrieb

nachträglich geändert worden sei. Die Art. 37a RPG und Art. 43 RPV

sähen nicht vor, dass das Umnutzungsprivileg mit einer Erweiterung verwirkt

sei; dies entspreche auch nicht dem Sinn der Gesetzesrevision.

3.

3.1

Das Restaurant D ist eine zonenfremde gewerbliche

Baute und wurde vor dem 1. Januar 1980 erstellt. Damit sind die in

Art. 37a RPG und Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV aufgestellten

zeitlichen Erfordernisse erfüllt.

3.2

Der Regierungsrat ging zu Recht davon aus, dass die

Anwendung von Art. 37a RPG ausgeschlossen sei, wenn der derzeitige Betrieb

im Jahr 1983 als standortgebunden gemäss Art. 24 Abs. 1 aRPG

bewilligt worden sei. Eine unter der Herrschaft des RPG als standortgebunden

bewilligte Baute ausserhalb der Bauzonen kann nicht als "zonenwidrig geworden"

im Sinne von Art. 37a RPG und Art. 43 RPV betrachtet werden, da der

Zweck einer solchen Baute ja von Anfang an und unabhängig von allfälligen Erlass-

oder Planänderungen zonenwidrig war. Davon geht offenbar auch die

Beschwerdeführerin aus.

Der Zweck des Restaurants D erforderte

weder in den achtziger Jahren noch heute einen Standort ausserhalb der Bauzonen

im Sinne von Art. 24 Abs. 1 aRPG oder Art. 24 lit. a. RPG.

Zwar können grundsätzlich auch Restaurants wie Berg- und Ausflugsrestaurants

als standortgebunden gelten (vgl. etwa RB 1981 Nr. 120 = ZBl 83/1982,

S. 267; BGE 117 Ib 266; BGr, 28. September 1988, ZBl 90/1989,

S. 537 E. 5), jedoch liegt das Restaurant D nur gerade 250 m von

den südlich gelegenen Wohnbauzonen entfernt und bedarf auch mit Bezug auf die

im Norden liegenden Sportanlagen der Gemeinde keines Standortes ausserhalb der

Bauzonen.

Aufgrund der Akten ist in der Tat nicht

ganz eindeutig, gestützt auf welche Rechtsgrundlage die 1983 vollzogene

Erweiterung bewilligt wurde. In einem ersten Projekt hatten die damaligen

Eigentümer noch beabsichtigt, das Restaurant durch den Neubau eines 190 m2 grossen,

vor der Scheune gelegenen Saales zu vergrössern. Dazu hatte das Amt für Raumplanung

in einer Stellungnahme vom 26. Februar 1981 betreffend die beiden

Gaststätten D und Schützenhaus ausgeführt, dass die Nähe zu den Siedlungsgebieten

und der Standort an einer wichtigen regionalen Verbindungsstrasse eine

Einstufung als abgelegenes Berg- oder Ausflugsrestaurant verböten und daher von

einer spezifischen Standortgebundenheit nicht gesprochen werden könne. Im

Zusammenhang mit den bestehenden Sportanlagen und deren geplanten Erweiterung

könnten die beiden Gaststätten zwar als Attribute der Erholungseinrichtungen

eingestuft werden, deswegen seien sie aber nicht unbedingt auf einen bestimmten

Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen. Der Fortbestand der Gaststätten

und eine angemessene Erweiterung könne im Zusammenhang mit der geplanten Erweiterung

der Sportanlagen immerhin als zweckmässig erachtet und gestützt auf

Art. 24 Abs. 2 aRPG bewilligt werden. Da die vorgesehene Erweiterung

des Restaurants D zu einer Verdoppelung der Gaststättenräume führe, müsse sie

aber als unangemessen hoch taxiert werden. In der Folge änderten die Eigentümer

das Projekt dahingehend, dass die Erweiterung (Gasträume: von 64 m2 auf

163.

m2) unterhalb der Dachfläche der Scheune verwirklicht würde. Gestützt

auf Art. 24 Abs. 2 aRPG erachtete der Gemeinderat C auch diese

Vergrösserung als zu umfangreich und verweigerte am 18. Januar 1982 einen

entsprechenden Vorentscheid. Nach einer weiteren Reduktion des Projektes

(gesamte Erweiterungsfläche 189.6 % anstelle von 209.4 %) gewährte der

Gemeinderat nunmehr am 7. September 1982 den ersuchten Vorentscheid, ohne

sich allerdings erneut zur rechtlichen Grundlage zu äussern. Die nachfolgende

Baubewilligung konnte sich ohne weitere Ausführungen zu den Rechtsgrundlagen

auf den Vorentscheid stützen. Aufgrund dieser Vorgeschichte darf angenommen

werden, dass sich die kommunale Bewilligungsbehörde bei ihrem Entscheid auf

Art. 24 Abs. 2 aRPG stützte. Ob auch die Baudirektion bei der

Genehmigung des Vorentscheides am 11. Oktober 1982 von dieser Rechtsgrundlage

ausging, ist allerdings zweifelhaft. Entgegen ihren früheren Ausführungen erwog

sie hier nämlich, die beabsichtigte Erweiterung könne, obwohl sie den Rahmen

der gemäss § 357 PBG zulässigen angemessenen Erweiterung sprenge, als standortgebundene

Nutzung genehmigt werden. Dieser nicht weiter begründeten und in sich etwas

widersprüchlichen Bemerkung darf jedoch im vorliegenden Zusammenhang kein

ausschlaggebendes Gewicht zugemessen werden. Angesichts der vorausgegangenen

detaillierten Auseinandersetzung der Baudirektion mit der Frage der

Standortgebundenheit, diente der Hinweis offenkundig dazu, das grundsätzlich

als zweckmässig erachtete Erweiterungsprojekt zu legitimieren, obwohl damit die

zu beachtenden Erweiterungsgrenzen gesprengt wurden.

3.3

Nach der Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2

aRPG und zu Art. 24c Abs. 2 RPG darf die Möglichkeit der teilweisen

Änderung nur einmal ausgeschöpft werden. Demnach sind für die Beurteilung der Frage,

ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt sei, alle seit In-Kraft-Treten

der Erlass- oder Planänderung vollzogenen Änderungen zu berück­sich­tigen (BGE 127

II 215 E. 3a und b mit Hinweisen).

Es ist fraglich, ob und inwieweit sich

diese Rechtsprechung auf die Umnutzung zonenfremder Gewerbebauten gemäss

Art. 37a RPG übertragen lässt. Dabei ist zu beachten, dass die Identität

der Baute gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV nur im Anwendungsbereich von

Art. 24c RPG im Wesentlichen gewahrt werden muss, während Art. 43 RPV

eine solche Einschränkung bei Bewilligungen nach Art. 37a RPG gerade nicht

kennt. Diese Bestimmungen eröffnen für gewerbliche Bauten wesentlich weiter

gehende Änderungsmöglichkeiten und lassen insbesondere auch die vollständige

Zweckänderung zu (Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen, S. 47),

was nach der Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG gerade zum Verlust

der Identität der Baute führt (vgl. BGE 113 Ib 303). Art. 43 RPV

unterwirft denn auch in seinen Abs. 2 und 3 nur gerade die Erweiterung

einer flächenmässigen Beschränkung. Die vorne dargelegte Rechtsprechung basiert

letztlich auf der Überlegung, dass ein Baugesuchsteller weder davon profitieren

soll, dass er eine Änderung oder Erweiterung in mehreren Schritten ausführt,

noch bei einer schrittweisen Änderung oder Erweiterung schlechter gestellt sein

soll, als wenn er diese in einer einmaligen Baumassnahme realisiert hätte.

Insofern sind alle bereits vollzogenen und geplanten baulichen Massnahmen stets

gesamthaft zu betrachten und in Vergleich zum ursprünglichen Referenzzustand zu

würdigen. Nicht anders ist auch bei der Anwendung von Art. 37a RPG in

Verbindung mit Art. 43 RPV vorzugehen. Dies führt jedoch noch nicht zum

Schluss, dass eine einmal realisierte Erweiterung jede spätere Umnutzung

verunmöglicht, sondern hat nur zur Folge, dass die geplante Umnutzung so zu

beurteilen ist, wie wenn sie gleichzeitig mit der bereits realisierten

Erweiterung erfolgen würde.

Art. 43 Abs. 1 RPV sieht

Erweiterung und Zweckänderung als selbstständige und nebeneinander zu

verwirklichende Massnahmen vor. Weder der Wortlaut der Bestimmung noch deren

Sinn und Zweck oder die Materialien dazu legen die Annahme nahe, dass die beiden

Änderungsarten sich gegenseitig ausschliessen und ein Baugesuchsteller nur die

eine oder andere vollziehen kann. Daraus ergibt sich im vorliegenden Fall, dass

die Ausschöpfung einer bereits früher erfolgten Erweiterung der beabsichtigten

Umnutzung nicht entgegensteht.

Vorliegend liegt eine reine Zweckänderung

ohne Erweiterung der bestehenden Betriebsfläche im Streit. Soweit die

Baudirektion im angefochtenen Entscheid von einer Wohnraumerweiterung – dies

allerdings im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 24c RPG – spricht,

kann dem nicht gefolgt werden. Betriebsleiterwohnung, Personal- und Gästezimmer

im Obergeschoss sind betriebszugehörig und haben daher als gewerblich genutzte

Flächen zu gelten. Das hat bereits der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid

richtig gestellt (E. 9a). Der vorgesehenen Zweckänderung kann daher die

bereits 1983 erfolgte Erweiterung nicht entgegengehalten werden. Die Umnutzung

des Restaurants D zu Büroräumen ist demnach zulässig, falls die weiteren

Voraussetzungen von Art. 43 RPV erfüllt sind. Ob dies hier der Fall ist,

haben die beiden Vorinstanzen noch nicht geprüft.

3.4

Fraglich ist jedoch, ob Art. 37a RPG in

Verbindung mit Art. 43 RPV auch eine Zweckänderung zur Wohnnutzung

zulässt. Der Rekursentscheid äussert sich nicht zu dieser Frage. Die

Baudirektion hat die Frage in der angefochtenen Verfügung unter Hinweis auf die

Zielsetzung der Gesetzesrevision verneint.

Im Wortlaut der beiden Bestimmungen findet

sich kein Anhaltspunkt dafür, dass Art. 37a RPG bzw. Art. 43 RPV von

vornherein nur Umnutzungen von Gewerbe zu Gewerbe zulassen würde. Obwohl das

Hauptmotiv für Art. 37a RPG darin bestand, gewerbliche Umstrukturierungen

zu erleichtern, beschränkt sich die bundesrätliche Ausführungsnorm dazu

keineswegs auf solche und verlangt einzig bei Überschreiten des absoluten

Masses der externen Erweiterungen gemäss Art 43 Abs. 3 RPV die Fortführung

des Betriebes. Entgegen der Auffassung der Baudirektion kann Art. 37a RPG

gerade nicht als Spezialfall der teilweisen Änderung verstanden werden, da

dieser Sondertatbestand den Rahmen der Bestandesgarantie explizit weiter zieht

als der Grundtatbestand von Art. 24c Abs. 2 RPG und auch vollständige

Zweckänderungen zulässt. Soweit in den Erläuterungen des Bundesamtes für

Raumentwicklung (S. 47) auf das Motto "Gewerbe bleibt Gewerbe" hingewiesen

wird, steht dies nicht im Zusammenhang mit der vorliegend interessierenden

Frage. Das Motto wurde vielmehr in dem Sinne relativiert, als nicht jede

Umwandlung in eine andere gewerbliche Nutzung ohne Berücksichtigung der

Auswirkungen auf Raum und Umwelt bewilligt werden müsse. Auch aus den

Materialien ergeben sich keine Hinweise darauf, dass der Gesetzgeber unter

Art. 37a RPG eine Zweckänderung in Richtung Wohnnutzung ausschliessen

wollte. Angesichts des Umstandes, dass die Wohnnutzung in der Regel weniger

Auswirkungen auf Raum und Umwelt hat als eine gewerbliche Nutzung, muss daher

angenommen werden, dass der neue Art. 37a RPG auch Umnutzungen von

Gewerbebauten zu Wohnzwecken zulässt, wenn die Schranken von Art. 43 RPV

eingehalten sind (vgl. Karlen, S. 302). Allerdings dürfte eine derartige

vollständige Zweckänderung zur Folge haben, dass damit das Privileg, welches

Art. 37a RPG nur für gewerbliche Bauten und Anlagen gewährt, für die

umgenutzte Wohnbaute nicht mehr beansprucht werden kann (vgl. VGr, 8. Juli

2004, VB.2003.00416 E. 4.3, www.vgrzh.ch; eine Beschwerde gegen diesen

Entscheid ist derzeit beim Bundesgericht hängig).

Demgemäss ist die Beschwerde teilweise

gutzuheissen und die Sache an den Regierungsrat zurückzuweisen, um die weiteren

Voraussetzungen für einen positiven Vorentscheid zu prüfen.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind

die Kosten der Beschwerdeführerin zu einem Viertel und der Beschwerdegegnerin 1

zu drei Vierteln aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin ist ausserdem für ihre Umtriebe im Beschwerdeverfahren

angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Über die

Verlegung der Rekurskosten inklusive Parteientschädigungen hat der

Regierungsrat in seinem Neuentscheid zu befinden.

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Sache

zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an den Regierungsrat zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zu

einem Viertel und der Beschwerdegegnerin 1 zu drei Vierteln auferlegt.

4.

Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der

Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

Fr. 2'000.- zu entrichten (Mehrwertsteuer inbegriffen), zahlbar innerhalb

von 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der

Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht

erhoben werden.

6.

Mitteilung an ….