Lexipedia

Entscheid

VB.2004.00358

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00358

7. April 2005Deutsch17 min

(URT.2005.8595)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Gemeindeversammlung Regensdorf verabschiedete am 22. September

2003 eine Teilrevision der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO), durch die

unter anderem der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von geschlossenen Gebäuden

nur noch in speziell bezeichneten Gebieten der Industriezone zugelassen wurde.

Zudem wurde der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von Gebäuden pro Grundstück

flächenmässig eingeschränkt (Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO).

Erwägungen

II.

Gegen diese Änderung der BZO rekurrierten A und F an die

Baurekurskommission I, der sie hauptsächlich beantragten, Ziff. 6.3.5 Satz 2

BZO sei aufzuheben. Die Kommission vereinigte die Verfahren und wies die Rekurse

am 18. Juni 2004 ab.

III.

A. F

gelangte gegen den Rekursentscheid am 3. September, A am 6. September

2004.

an das Verwaltungsgericht. Beide Beschwerdeführer beantragen im

Wesentlichen erneut die Aufhebung von Satz 2 der Ziff. 6.3.5 BZO oder

die Rückweisung der Angelegenheit zu neuer Beurteilung durch die

Baurekurskommission I, jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Gemeinde Regensdorf und die Baurekurskommission I

beantragen die Abweisung der Beschwerden, die Gemeinde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Die Baudirektion genehmigte mit Verfügung vom 12. November

2004.

den Erlass der Ziff. 6.3.5 der Bauordnung Regensdorf.

B. Am 4. März

2005.

hat die Baudirektion aufgrund eines entsprechenden Antrags der Gemeinde

Regensdorf eine Planungszone für alle Industrie- und Gewerbezonen, in denen

stark störende Betriebe zugelassen sind, festgesetzt. Der Beschwerdeführer 2

beantragte daraufhin am 22. März 2005 in Ergänzung seiner Anträge in der

Beschwerdeschrift, dass das Beschwerdeverfahren bis zum Abschluss der von der

Gemeinde Regensdorf eingeleiteten Planungsrunde eventualiter zu sistieren sei.

Denselben Antrag stellte der Beschwerdeführer 1 mit Eingabe vom 31. März

2005.

C. Mit

Präsidialverfügung vom 31. März 2005 wurde vorgemerkt, dass C das

streitbetroffene Grundstück GBBl 01 in der Gemeinde Regensdorf erworben

hat und als Rechtsnachfolger von F in das Beschwerdeverfahren eintritt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden,

einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerden zuständig (RB 1998

Nr. 26). Die Beschwerdeführer sind nach § 338a Abs. 1 PBG zur

Beschwerdeerhebung legitimiert. Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2

Die

Beschwerdeführer machen aufgrund der während des Rechtsmittelverfahrens festgesetzten

Planungszone, welche die streitbetroffenen Grundstücke mit einschliesst, geltend,

dass das Beschwerdeverfahren zu sistieren sei. Zur Begründung wird angeführt,

dass die vorliegend streitige neue Regelung von Ziff. 6.3.5 BZO ein Teil

dessen sei, was als Planungsabsicht mit einer breiteren Optik für das

Industrie- und Gewerbegebiet von Regensdorf mit der Planungszone gesichert

werden soll. Es bestehe deshalb die Möglichkeit, dass die aktuelle Zonierung

schon wieder geändert werde. Aus diesem Grund sei es unzweckmässig, über die

vorliegenden Beschwerden zu entscheiden, bevor eine definitive Zonierung feststehe.

Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Eine

Sistierung ist nur dann sinnvoll und gerechtfertigt, wenn der Entscheid einer

Verwaltungs- oder Verwaltungsrechtspflegeinstanz von einem anderen Entscheid

oder Urteil abhängt oder wesentlich beeinflusst wird. Dies gilt nach der Praxis

insbesondere für den Fall, dass der Ausgang eines anderen Verfahrens für das

interessierende Verfahren von präjudizieller Bedeutung ist (vgl. BGE 123

II 1 E. 2a; BGE 122 II 211 E. 3e S. 217). Zwar bestehen

vorliegend gewisse Berührungspunkte zwischen dem Perimeter der Planungszone und

deren Zielverfolgung auf der einen Seite und dem Streitgegenstand des

vorliegenden Beschwerdeverfahrens auf der anderen Seite, doch sind diese

räumlich gesehen von untergeordneter Bedeutung. Die Entscheidung des

Verwaltungsgerichts vermag deshalb den Zweck der Planungszone nicht zu

vereiteln. Für den in Gang gesetzten Planungsprozess erscheint es sogar eher

nützlich, wenn die vorliegend umstrittene Teilfrage bereits gerichtlich entschieden

ist. Die Sistierungsgesuche sind demnach abzuweisen.

2.

2.1

Der

Zonenplan der Gemeinde Regensdorf vom 26. September 1994 scheidet nordwestlich

des Bahnhofs eine langgezogene Industriezone I8 aus. Gemäss Ziff. 6.3.1

und 6.3.2 BZO in Verbindung mit dem Zonenplan sind darin auch stark störende

Betriebe zulässig; sodann sind neben Gewerbe- und Industriebetrieben auch

Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen. Die Zone wird unter anderem

durch die L-Strasse erschlossen, an der die Grundstücke der Beschwerdeführer liegen.

Gemäss dem regionalen Richtplan (Region Furttal; RRB Nr.1250/1998,

S. 8 f.) bildet die Industriezone Regensdorf ein Arbeitsplatzgebiet

von regionaler Bedeutung. Gleichzeitig wird sie im hier interessierenden

Bereich als Gebiet mit hoher baulicher Dichte bezeichnet, d.h. als Arbeitsplatzgebiet,

welches eine hohe bauliche Dichte aufweist oder zulässt. Diese soll gemäss

regionalem Richtplan beibehalten werden.

2.2

Die am 22. September

2003.

neu beschlossene Ziff. 6.3.5 BZO trägt die Randbezeichnung

"Fahrzeughandel" und lautet wie folgt:

"Der Handel mit

Fahrzeugen wie Autos, Schiffe, Mobilhomes, Anhängerfahrzeuge usw. ist

ausserhalb von geschlossenen Gebäuden nur in den speziell bezeichneten Gebieten

zulässig. Die dafür erforderliche Fläche darf pro Grundstück jedenfalls 1000 m2

und bei entsprechend grossen Grundstücken 50 % der Grundstücksfläche betragen."

Zur Begründung dieser Vorschrift führt der erläuternde

Bericht vom 17. Juli 2003 auf S. 16 aus, zur Zeit bestünden in den

Gewerbe- und Industriezonen mehrere Betriebe des Auto-Occasionshandels. Trotz

arealinternen Umschlagsflächen fänden auf den davon betroffenen

Strassenabschnitten zahlreiche Manöver statt. Mit der erhöhten Beanspruchung

der öffentlichen Strassen sei eine hohe Verunreinigung verbunden, so dass ein

spezieller Reinigungsdienst habe eingeführt werden müssen. Zusätzliche,

grössere Betriebe des Auto-Occasionshandels, welche die erwähnten Probleme

weiter verschärften, seien daher nicht erwünscht. Grössere oberirdische Flächen

für den Handel mit Fahrzeugen beeinträchtigten überdies das Ortsbild.

3.

Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz eine Verletzung

des rechtlichen Gehörs vor, weil sie entgegen ihrem Antrag keinen Augenschein

vorgenommen und in ihrer Begründung ohne nähere Kenntnis der konkreten

Verhältnisse massgeblich auf Aspekte des Landschaftsschutzes abgestellt habe.

3.1

Der verfassungsrechtliche

Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) räumt den Verfahrensbeteiligten

das Recht ein, Beweismassnahmen zu beantragen, und verpflichtet die Behörden,

rechtzeitig und formgerecht angebotene Beweismittel zu behaupteten Tatsachen,

die rechtserheblich sind, wirklich abzunehmen. Auf ein beantragtes Beweismittel

kann nur dann verzichtet werden, wenn es eine nicht erhebliche Tatsache

betrifft oder offensichtlich untauglich ist, wenn die Behörden den Sachverhalt

aufgrund eigener Sachkunde oder nach den Akten hinreichend würdigen oder wenn

sie in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen können, dass ihre Überzeugung

durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGr, 5. April 2002,

1P.736/2001 E. 4.1, www.bger.ch; BGE 124 I 208 E. 4a; BGE 124

I 241 E. 2). Wird ein Augenschein beantragt, so steht der Entscheid, ob

ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der

Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Ein

Beweisantrag entbindet zudem die beantragende Partei nicht von der Obliegenheit

einer genügenden Sachverhaltsdarstellung (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 42

und § 60 N. 3; RB 1998 Nr. 16).

3.2

Die

kommunalen Behörden haben die umstrittene Änderung der BZO unter anderem damit

begründet, grössere offene Handelsflächen, die mit Fahrzeugen überstellt seien,

beeinträchtigten das Ortsbild. Daran anknüpfend hat die Vorinstanz

argumentiert, die umstrittene Vorschrift diene dem Landschaftsschutz

(Rekursentscheid S. 13, 14 und 16). Diese Wortwahl ist irreführend und

daher verfehlt; sie ändert aber nichts daran, dass es der Sache nach erkennbar

um Ortsbildschutz bzw. -gestaltung geht. Die Beschwerdegegnerin hatte in ihrer

Rekursantwort ausgeführt, die Siedlungsentwicklung solle nicht in eine Richtung

gelenkt werden, bei der aufgrund der angebotenen Güter die ortsbauliche

Qualität herabgemindert werde. Grossflächig als Verkaufsfläche für zumeist

gebrauchte Autos verwendete Grundstücke setzten einen Akzent, der die Schaffung

hochwertiger Arbeitsplätze erschwere. Schon wegen der Erscheinung als

"Blechwüste" seien Investoren nicht bereit, in der Umgebung in

architektonisch ansprechende Überbauungen zu investieren.

Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil Schlieren vom 11. Juli 2002 (RB 2002

Nr. 72 = BEZ 2002 Nr. 44) festgestellt, es sei offenkundig, dass

die Nutzung grosser Flächen als Lager- und Verkaufsfläche für den Occasionshandel

mit negativen Auswirkungen für das Stadtbild, die Stadtstruktur und die

Stadtentwicklung verbunden sei und die sich so bildenden

"Blechwüsten" namentlich in ästhetischer Hinsicht Probleme schafften

(E. 6b).

Unter den gegebenen Umständen hatte die Vorinstanz nicht

die Einordnung eines konkreten Vorhabens in eine bestimmte Umgebung zu prüfen.

Vielmehr hatte sie in genereller Weise eine mögliche bauliche bzw.

gestalterische Entwicklung in der Industriezone der Beschwerdegegnerin zu

beurteilen. Diese Beurteilung konnte sie aufgrund der Lebenserfahrung, aber

auch anknüpfend an das erwähnte Urteil Schlieren, ohne Augenschein vornehmen.

Darin liegt eine vorweggenommene Beweiswürdigung, was als Vorgehen im konkreten

Fall nicht zu beanstanden ist. Die inhaltliche Rechtmässigkeit der damit verbundenen

Würdigung ist anschliessend im Rahmen der Abwägung des öffentlichen Interesses

und der Verhältnismässigkeit des Eingriffs zu behandeln.

3.3

Aus den

erwähnten Gründen kann auch das Verwaltungsgericht auf den beantragten Augenschein

verzichten.

4.

Die Baurekurskommission I hat eher am Rande erwogen, sie

könne nicht prüfen, ob der für den Fahrzeughandel ausgeschiedene Perimeter eine

angemessene Grösse bzw. zweckmässige Abgrenzung aufweise, da die Rekurrenten

diesbezüglich nicht beschwert und daher nicht rügelegitimiert seien (S. 13).

Namentlich der Beschwerdeführer 1 kritisiert diese Feststellung als

Gehörsverweigerung.

Indessen haben sich die Beschwerdeführer in ihren Rekursen

ausdrücklich nur gegen die flächenmässige Begrenzung des Handels mit Fahrzeugen

auf den in den Perimeter einbezogenen Grundstücken gewehrt und die Abgrenzung

des Perimeters als solche nie in Frage gestellt. Sie können der Vorinstanz

daher diesbezüglich von vornherein keine Gehörsverweigerung vorwerfen.

5.

Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die angefochtene

Regelung einen Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und die

Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) darstellt, der nur zulässig ist, wenn er

auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruht, durch ein öffentliches

Interesse oder den Schutz der Grundrechte Dritter gerechtfertigt und zudem verhältnismässig

ist (Art. 36 BV).

5.1

Dass der

Eingriff mit § 56 Abs. 3 PBG über eine ausreichende gesetzliche

Grundlage im kantonalen Recht verfügt, war bereits im Rekursverfahren

unbestritten (siehe dazu RB 2002 Nr. 72 E. 5). Zu Recht

bestreitet der Beschwerdeführer 1 inzwischen auch nicht mehr, dass Ziff. 6.3.5

BZO sprachlich klar ist und insofern als kommunale gesetzliche Grundlage genügt.

5.2

Der

Beschwerdeführer 1 bestreitet das Vorliegen eines ausreichenden öffentlichen

Interesses an der Massnahme und macht geltend, in Wirklichkeit gehe es allein

um ein wirtschaftspolitisches Anliegen, nämlich um fiskalische Motive und ganz

einfach darum, den Occasionshandel loszuwerden, der noch vor wenigen Jahren

problemlos bewilligt worden sei.

Indessen hat es das Verwaltungsgericht in RB 2002 Nr. 72

als legitimes raumplanerisches Anliegen bezeichnet, die unkontrollierte

Ausbreitung von dem Occasionshandel mit Fahrzeugen gewidmeten Flächen in

Industrie- und Gewerbezonen durch angemessene planerische Massnahmen

einzudämmen. Es hat verneint, dass mit einer solchen Regelung in verfassungswidriger

Weise ein wirtschaftspolitischer Zweck verfolgt werde, und namentlich das

Argument verworfen, damit würden bloss steuerpolitische Interessen verfolgt.

Der Beschwerdeführer 1 bringt nichts vor, was heute Anlass zu einer

abweichenden Beurteilung geben würde.

5.3

Beide

Beschwerdeführer bestreiten die Verhältnismässigkeit des Eingriffs.

5.3.1

In diesem Zusammenhang sind vorab die tatsächlichen Auswirkungen der

angefochtenen Regelung darzustellen. Die Beschwerdeführer halten die hierzu

angestellten Ausführungen der Vorinstanz jedenfalls teilweise für unzutreffend.

Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO lässt den Handel mit

Fahrzeugen ausserhalb von Gebäuden nur noch auf Grundstücken bis 1000 m2

ohne Einschränkung zu; auf bis zu 2000 m2 umfassenden

Grundstücken kann die 1000 m2 übersteigende Fläche nicht, bei

noch grösseren Grundstücken kann nur die Hälfte des Grundstücks entsprechend

genutzt werden.

Die Vorinstanz hat erwogen, auf bis zu 1000 m2

grossen Parzellen könnten bei dieser Rechtslage ohne weiteres Handelsbetriebe

mit 50 - 70 Fahrzeugen samt der erforderlichen Infrastruktur geführt werden.

Ausgehend von der notwendigen Standfläche eines Fahrzeugs von etwa 10 m2

würde auch ein Handelsbetrieb mit bis zu 100 Fahrzeugen durch die neue

Bestimmung kaum tangiert. Damit wollte die Vorinstanz offenbar erklären, dass

die Betriebe der Beschwerdeführer, explizit jener des Beschwerdeführers 2 – der

über ein Grundstück von 2'600 m2 verfügt und dessen Betrieb ca.

100.

Fahrzeuge umfasst – angesichts der frei nutzbaren Fläche von 1'300 m2

nicht wesentlich eingeschränkt würden. Indessen ist nicht zu verkennen, dass

die umstrittene Regelung die Eigentümer von grösseren Grundstücken dazu zwingt,

einen erheblichen Teil ihres Grundstücks ungenutzt zu lassen, wenn sie es nicht

überhaupt anders nutzen wollen. Als anerkannt gelten muss überdies, dass der

Handel mit Occasionsfahrzeugen aus wirtschaftlichen Gründen praktisch nur im

Freien stattfindet, weil die Errichtung entsprechender Gebäude aus den

erzielbaren Erträgen offenbar nicht finanziert bzw. amortisiert werden kann (RB 2002

Nr. 72 E. 6c). Im Ergebnis führt die angefochtene Regelung dazu, dass

nur noch Kleinbetriebe mit 50 - 70 Fahrzeugen ihrer Handelstätigkeit ohne

wirtschaftliche Einbusse nachgehen können. Grössere Betriebe haben eine

spürbare Einschränkung hinzunehmen, die wirtschaftlich um so intensiver wird,

je grösser das betroffene Grundstück ist.

5.3.2

Als raumplanerische Interessen an der Beschränkung macht die

Beschwerdegegnerin im Wesentlichen Aspekte der Siedlungsentwicklung und der

öffentlichen Ordnung geltend.

Als ausgewiesen kann wie erwähnt das Interesse gelten, die

Ausbreitung von offenen, mit Fahrzeugen überstellten Flächen zu begrenzen.

Gerechtfertigt erscheint daher eine räumliche Ausscheidung der Gebiete, in

denen der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von Gebäuden überhaupt zulässig ist

(RB 2002 Nr. 72 E. 6d). Die im vorliegenden Fall vorgenommene

Gebietsausscheidung umfasst theoretisch ein recht grosses Gebiet im Raum

nördlich der Bahnlinie. Da dieses Gebiet indessen bereits weitestgehend

überbaut ist, wird die fragliche Nutzung faktisch auf die sechs Grundstücke

Kat.-Nr. 02 bis 03 an der L-Strasse beschränkt, d.h. auf eine Fläche von

insgesamt ca. 14'000 m2 (200 x 70 m), wenn keine weiteren

Einschränkungen mehr zu beachten sind. Die Baurekurskommission I äusserte

gewisse Zweifel dahingehend, ob die entsprechende Fläche auf diese Weise nicht

sogar übermässig beschränkt worden sei. Jedenfalls lässt sich nicht ernsthaft

bestreiten, dass bereits durch die reine Gebietsausscheidung – die hier nicht

umstritten und auch nicht zu prüfen ist – eine unerwünschte massive Zunahme von

offenen Flächen, die für den Fahrzeughandel genutzt werden, wirkungsvoll verhindert

wird.

Weiter zeigt der Ortsplan, dass sowohl auf der

gegenüberliegenden Seite der L-Strasse wie auch jenseits der M-Strasse bereits

Überbauungen vorhanden sind, was die Befürchtung relativiert, der

Occasionshandel könnte Investoren von der Überbauung der Grundstücke in der

Umgebung abhalten. Es kann im Übrigen als gerichtsnotorisch gelten, dass

grössere der Parkierung dienende Flächen einer architektonisch sorgfältigen Überbauung

der angrenzenden Parzellen nicht im Wege stehen müssen; jedenfalls dürfte es

hierbei wesentlich stärker auf die Praxis der Baubewilligungsbehörde als auf

andere Faktoren ankommen.

Angesichts der räumlichen Beschränkung der umstrittenen

Nutzung, der bereits vorhandenen Überbauung in der Umgebung, aber auch

angesichts der Tatsache, dass die Industriezone I8 ausdrücklich auch für stark

störende Betriebe offen steht, kommt dem ästhetischen Interesse bzw. dem

Anliegen des Ortsbildschutzes oder der Siedlungsgestaltung im Hinblick auf die

weitergehende Einschränkung, wie sie Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO vornimmt,

nur noch ein geringes Gewicht zu.

Das selbe muss für das Anliegen gelten, die negativen

Auswirkungen auf den Verkehr und die Verschmutzung des öffentlichen Grundes

einzuschränken. Es lässt sich kaum bestreiten, dass innerhalb der Zone I8 auch

andere Nutzungen zulässig sind, die erheblichen Verkehr erzeugen. Was die

Verschmutzungen angeht, so handelt es sich um ein polizeiliches Problem,

welches offenbar durch eine Vereinbarung mit den Beschwerdeführern im Wesentlichen

bereits gelöst werden konnte oder lösbar sein sollte. Erst recht steht ausser

Zweifel, dass die Beschwerdegegnerin von den Beschwerdeführern verlangen kann,

dass sie ausreichende Abstell- und Verkehrsflächen innerhalb ihrer Grundstücke

zur Verfügung stellen und dafür sorgen, dass diese auch tatsächlich benützt

werden.

5.3.3

Den Interessen, die für die zusätzliche Einschränkung in Ziff. 6.3.5

Satz 2 BZO sprechen, kommt somit bei einer Betrachtung der konkreten

Gegebenheiten nur vermindertes Gewicht zu. Anderseits ist nicht zu verkennen,

dass die Beschränkung der umstrittenen Nutzung auf die Hälfte des Grundstücks

für die betroffenen Eigentümer einen bedeutenden Eingriff darstellt. Dabei

spielt weniger eine Rolle, ob Betriebe mit 50 - 70, mit 100 oder auch mit mehr

Fahrzeugen noch zulässig sind. Ins Gewicht fällt vielmehr vor allem, dass bei

den konkret betroffenen Grundstücken neben der dem Fahrzeughandel dienenden Fläche

eine Restfläche verbleibt, die sich kaum wirtschaftlich überbauen oder nutzen

lässt, weil sie für eine industriell-gewerbliche Nutzung zu klein ist. Das ist

nicht nur wegen des Eigentumseingriffs von Gewicht, sondern auch unter dem

Gesichtspunkt der haushälterischen Nutzung des Bodens fragwürdig.

Richtig ist, dass die bestehenden Betriebe grundsätzlich

Bestandesschutz geniessen. Wie die Beschwerdeführer aber zu Recht einwenden,

reicht dieser Schutz nicht sehr weit, weil angesichts des tiefen

Investitionsniveaus relativ schnell der Punkt erreicht sein wird, an welchem Umbauten

bzw. bauliche Änderungen als neubauähnlich zu qualifizieren sind, so dass die

Bestandesgarantie nicht mehr greift (vgl. zur Praxis bei neubauähnlichen Umgestaltungen

Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie …, Zürich 2003, S. 96 ff.).

5.3.4

Im Ergebnis kann der Vorinstanz hinsichtlich der Verhältnismässigkeit der

in Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO vorgesehenen Nutzungsbeschränkung nicht

gefolgt werden. Vielmehr ergibt sich, dass der Eingriff in die

Eigentümerposition durch die öffentlichen Interessen, die für den Erlass dieser

Vorschrift sprechen, nicht aufgewogen wird. Das führt zur Gutheissung der

Beschwerden.

6.

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der

Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70

VRG). Als unterliegender Partei steht ihr von vornherein keine

Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 VRG zu. Dagegen ist sie zur

Zahlung einer angemessenen Entschädigung an die obsiegenden Beschwerdeführer

(für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren) zu verpflichten.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden gutgeheissen. Der angefochtene Entscheid sowie Satz 2

von Ziff. 6.3.5 BZO in der Fassung vom 22. September 2003 werden

aufgehoben.

2.

Die

Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung

für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von je Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) zu bezahlen.

6.

Mitteilung

an …