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Entscheid

VB.2004.00369

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00369

3. Februar 2005Deutsch18 min

(URT.2005.8462)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Der Stadtrat Opfikon setzte am 23. März

1999 den Quartierplan Oberhauserriet fest. Der Quartierplan – er wurde von der

Baudirektion am 11. Oktober 2000 genehmigt – erfasst ein Gebiet von rund

67 ha und sieht neben der Landumlegung und Erschliessung von verschiedenen

Baubereichen als zusätzliche gemeinschaftliche Ausstattung die Erstellung einer

Parkanlage mit einem See vor (nachfolgend Park genannt). Für den grössten Teil

des Quartierplangebiets bestehen seit 1991 Sonderbauvorschriften, die mehrfach,

zuletzt am 7. Juli 2003, revidiert wurden. Die Sonderbauvorschriften und

der Quartierplan sehen die Erschliessung und Überbauung des Quartierplangebiets

in drei Etappen vor.

Der Stadtrat Opfikon leitete am 12. Dezember

2000 den Bau der Erschliessungsanlagen der 1. Etappe des Quartierplans im

amtlichen Verfahren gemäss § 167 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975 (PBG) ein. Am 12. November 2002 leitetet er, nachdem ein Wettbewerb

für die Gestaltung des Parks zu einer klaren Empfehlung geführt hatte, gestützt

auf § 167 PBG auch den Bau des Parks im amtlichen Verfahren ein. Am 15. April

2003 setzte der Stadtrat den von den Quartierplanbeteiligten zu übernehmenden Anteil

an den Kosten für den Park, die auf insgesamt Fr. 14.5 Mio. veranschlagt

sind, auf pauschal Fr. 10 Mio. fest. Diese Beschlüsse wurden unangefochten

rechtskräftig.

B. Der Stadtrat Opfikon erwog mit Beschluss

vom 30. September 2003, die Grundeigentümer der 1. Etappe hätten 40.7 %

der Kosten für den Park zu tragen. Die Grundeigentümer der 2. und 3. Etappe

hätten 59.3 %, das heisst Fr. 5'930'000.-, zu übernehmen, die vorfinanziert

werden müssten, damit der Park bereits in der 1. Etappe erstellt werden könne.

Dieser Betrag könne von den betroffenen Grundeigentümern derzeit noch nicht

einverlangt werden. Mangels realistischer Alternativen beschloss der Stadtrat

Opfikon daher – unter Vorbehalt der Zustimmung des Gemeinderates und der

Volksabstimmung –, den Grundeigentümern der zweiten und dritten Etappe im

Quartierplangebiet gestützt auf §§ 167 und 173 Abs. 3 PBG ein Darlehen im

Umfang von Fr. 5'930'000.- zuzüglich Kapitalfolgekosten zu gewähren.

Erwägungen

II.

Die Baurekurskommission IV wies einen

gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs verschiedener Quartierplanbeteiligter

am 17. Juni 2004 ab.

III.

Hiergegen gelangten die Erben der A (nämlich:

A1, A2, A3, A4 und A5), die Erben des B (nämlich: B1 und B2), die Erben des C (nämlich:

C1, C2, C3, C4 und C5), die Erben der D (nämlich: D1, D2, D3 und D4), die Erben

des E (nämlich: E1, E2, E3, E4 und E5) sowie die F AG am 2. September 2004

an das Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Beschluss sei

teilweise aufzuheben und die Regelung des Stadtrats Opfikon vom 30. September

2003.

dahingehend zu ändern, dass

a) für die Grundeigentümer der 2. und 3. Etappe der Zeitpunkt

der Freigabe der Bauetappe bzw. der Erstellung einer ausreichenden Erschlies­sung

im Wohnbereich oder im Industriebereich nicht nur für die Fälligkeit der

Grundeigentümerbeiträge, sondern auch für den Beginn ihrer Verzinsung

massgeblich ist;

b) die zu ersetzenden Kapitalkosten auf den einfachen

Zins beschränkt sind, den die Stadt Opfikon zu entrichten hatte, maximal aber

auf den Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende erste Hypotheken auf

Wohnliegenschaften;

alles

unter Kosten und Entschädigungsfolgen.

Der Stadtrat Opfikon beantragte die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Die Baurekurskommission beantragte ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Der Mitbeteiligte J verzichtete

stillschweigend auf Vernehmlassung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als

betroffene Grundeigentümer ohne weiteres beschwerdeberechtigt. Auf ihr

rechtzeitig und formrichtig eingereichtes Rechtsmittel ist einzutreten.

2.

2.1

Zum Sachverhalt ist nachzutragen, dass die

Stimmberechtigten der Stadt Opfikon am 26. September 2004 dem beantragten

Kredit für die Bevorschussung der Grundeigentümerbeiträge gemäss

Stadtratsbeschluss vom 30. September 2003 zugestimmt haben.

2.2

Zu beurteilen ist, ob die Beschwerdeführenden mit

Zinskosten für das so genannte Darlehen, das heisst für die vom

Beschwerdegegner bzw. der Stadt Opfikon vorgeschossenen Beiträge an den Bau des

Parks, belastet werden dürfen oder nicht. Ausserdem werfen sie die Frage auf,

ob ihnen auch ein Zinseszins verrechnet werden könne.

Anders als noch im Rekursverfahren ist

hingegen nicht mehr strittig, dass der Beschluss des Beschwerdegegners, den

Park bereits in der ersten Etappe zu bauen, und die hierfür beschlossene

Verlegung der Baukosten (Beschlüsse vom 12. November 2002 und vom 15. April

2003) rechtskräftig sind und grundsätzlich nicht mehr infrage gestellt werden

können (E. 5 des Rekursentscheids, siehe indessen hinten E. 5.1). Ebenfalls

nicht mehr umstritten ist, dass die allfällige Verzinsungspflicht jedenfalls

nicht an der mangelnden Groberschliessung scheitert (E. 6 des

Rekursentscheids).

2.3

Weil eigentliche Quartierplanvorschriften nicht

erlassen wurden, ergibt sich die für das Quartierplangebiet massgebliche

Ordnung aus dem Technischen Bericht vom 15. März 1999 (TB) und den

zugehörigen Plänen in Verbindung mit den Regelungen der Sonderbauvorschriften

und (subsidiär) der Bau- und Zonenordnung vom 7. Juli 2003 (BZO). Die

Sonderbauvorschriften (SBV) sehen für das Quartierplangebiet

Dienstleistungsbereiche (Da und Db) sowie einen Misch-, einen Wohn-, einen

Industrie- und einen Parkhausbereich vor (siehe Art. 14 ff.). Gemäss Art. 25

SBV und dem zugehörigen Plan 1 wird das überbaubare Gebiet in drei Etappen

unterteilt (siehe auch TB Abb. 2 nach S. 15). Bauten in den

Dienstleistungs- und Mischbereichen werden zunächst nur in den als 1. Etappe bezeichneten

Gebieten bewilligt (Art. 25 Abs. 1 SBV). In den folgenden Etappen werden

Bauten erst zugelassen, wenn in den vorausgehenden Etappen für ein Bauvorhaben

dieser Art nicht mehr genügend freier Raum verfügbar ist (Abs. 2). Die Parteien

sind sich darüber einig, dass diese Regelung faktisch auch zu einer Etappierung

der Wohnbauten führt, weil die Erstellung von Wohnbauten in der 2. Etappe aus

finanziellen Gründen erst dann infrage kommt, wenn auch der Dienstleistungs-

und der Mischbereich erschlossen worden sind. Eine Ausnahme ist allenfalls im

Grenzbereich zwischen der 1. und der 2. Etappe denkbar; dies ändert aber an der

faktischen Etappierung auch des Wohngebietes nichts Wesentliches.

2.4

Weder die Sonderbauvorschriften noch der Technische

Bericht legen verbindlich fest, in welchem Zeitpunkt der Park zu erstellen ist.

Der TB hält indessen fest, es sei aus verschiedenen Gründen "anzustreben,

den Park bereits im Rahmen der 1. Etappe der Sonderbauvorschriften vollständig

zu erstellen" (TB Ziff. 5.5 S. 52). Diese Gründe bewogen den

Beschwerdegegner denn auch, den frühzeitigen Bau des Parks in die Wege zu leiten.

3.

3.1

Die Etappierung gemäss Art. 25 SBV stimmt

nicht restlos überein mit den Erschliessungskammern, die im Hinblick auf die

Kostenverlegung für die verschiedenen Anlagen der Feinerschliessung gebildet

wurden. Gemäss Ziff. 10.3.1 TB (S. 68) hat in solchen Fällen die

vorhergehende Etappe die Kosten der noch nicht zur Überbauung freigegebenen

Etappe vorzuschiessen. Ziff. 12.1 TB (S. 87) präzisiert hierzu, die

Erstellungskosten würden für jede Anlagenkategorie (QP-Strassen, QP-Fuss- und

Radwege, Schmutz-, Strassen- und Sauberwasser-Kanalisation, Lärmschutzwall)

gesondert verlegt. Verschiedene dieser Kostenverleger enthielten Bestimmungen

über Kostenvorschüsse für spätere Erschliessungsetappen. Der Einkauf der

späteren Etappe sei nach der Freigabe der entsprechenden Etappe auszurichten,

"das heisst ihre Kostenanteile werden mit der Freigabe fällig, bzw. sind

ab diesem Zeitpunkt zu verzinsen."

Dementsprechend findet sich in

verschiedenen Abschnitten des Kapitels 12 (Kostenverleger) die Feststellung,

dass die Grundeigentümer der vorhergehenden Etappe Kosten für Massnahmen

vorzuschiessen haben, die auch der nachfolgenden Etappe zugute kommen. Diese

Feststellung wird jeweils ergänzt mit dem Hinweis: "Der Einkauf der

späteren Etappe erfolgt gemäss dem in Kap. 12.1 formulierten

Prinzip." Im Einzelnen finden sich solche Feststellungen in den Kap. 12.4

(Fuss- und Radwege, S. 108), 12.5 (Kanalisation Schmutzwasser, S. 118),

12.7

(Sauberwasser/Dachwasser, S. 149) sowie in modifizierter Form in Kap. 12.6

(Strassenwasser, S. 135). Kap. 12.11.2 (S. 165) regelt den

Kostenverleger für die Lärmschutzwand entlang der Autobahn A20 (die von allen

Quartierplanbeteiligten mitzufinanzieren ist) zwar ohne ausdrücklichen Verweis

auf Kap. 12.1, aber im gleichen Sinn, wird doch ausgeführt, die erste

Etappe habe die Kostenbeiträge der noch nicht zur Überbauung freigegebenen Etappen

vorzuschiessen. Sobald eine Etappe oder ein Teil davon freigegeben werde, seien

die Kostenbeiträge von der nachfolgenden Etappe zu leisten und die

vorgeschossenen Beiträge inkl. Zinsen ab der Baufreigabe der Etappe zurückzuzahlen.

Die Regel, die Grundeigentümer der

nachfolgenden Etappen erst ab der Freigabe ihrer Etappe mit Zinsen für

vorgeschossene Beiträge an Erschliessungsanlagen zu belasten, geht zurück auf

einen Vorstoss der K AG und der L AG, die im Rahmen der Ausarbeitung des

Quartierplans beantragt hatten, es seien die Einkaufsregelungen im Sinne ihrer

Ausführungen klar festzulegen, um spätere unliebsame Auseinandersetzungen zu

vermeiden.

Der Kostenverleger für den Park wird in Kap. 12.11.3

TB geregelt. Danach haben sich, abgesehen von einer hier nicht interessierenden

Ausnahme, alle Grundeigentümer anteilmässig an den Kosten für den Park zu

beteiligen. Eine Bevorschussung der Kostenbeiträge der zweiten und dritten

Etappe durch die erste wird indessen ausdrücklich ausgeschlossen. Weiter heisst

es wörtlich: "Das heisst, soll der Park/Oberhusersee zusammen mit der

ersten Etappe vollständig realisiert werden, so hat ein dritter Geldgeber (z.B.

Grün 2005, Stadt Opfikon etc.) die Beiträge der 2. und 3. Etappe

vorzuschiessen" (TB S. 170). Zur Frage, ob und wie diese

Bevorschussung zu verzinsen sei, äussert sich der Technische Bericht nicht.

3.2

Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, der

Regelung von Kap. 12.1 TB betreffend die Verzinsung von Bevorschussungen

komme allgemeine Bedeutung zu. Diese Auffassung hat einiges für sich. Wie die

Beschwerdeführenden mit Recht ausführen, lässt sich die Tatsache, dass Kap. 12.11.3

nicht ausdrücklich auf Kap. 12.1 verweist, damit erklären, dass eine

Vorfinanzierung durch die Grundeigentümer der 1. Etappe ja gerade ausgeschossen

wurde. In Kap. 5.5 TB (S. 52) wird wie in Kap. 12.11.3

ausgeführt, für den allfälligen Bau des Parks bereits in der 1. Etappe müssten

andere Finanzierungsquellen gefunden werden, da von der 2. und 3. Etappe,

solange sie nicht zur Überbauung freigegeben seien, keine Kostenbeteiligung

verlangt werden könne. Gelinge eine Vorfinanzierung durch Dritte nicht, so

könne nur ein Teil der Parkanlage im Rahmen der 1. Etappe realisiert werden.

Angesichts dieser Ausführungen und der

Regelung der Verzinsung in Kap. 12.1 TB legt sich dem unbefangenen Leser

der Schluss nahe, mit Bevorschussung der Parkbaukosten in Kap. 5.5 TB und Kap. 12.11.3

TB sei eine Bevorschussung sowohl der eigentlichen Baukosten als auch die

(teilweise) Übernahme der damit verbundenen Kapitalfolgekosten gemeint. Dass

dies nicht ausdrücklich gesagt wird, führt nicht zum gegenteiligen Schluss, wie

ihn der Beschwerdegegner ziehen möchte. Vielmehr wäre zu erwarten gewesen, dass

angesichts der Regelung von Kap. 12.1 und Kap. 12.11.2 in Kap. 12.11.3

ausdrücklich gesagt worden wäre, dass bzw. wann die Grundeigentümer der 2. und

3.

Etappe für die (allfällige) Bevorschussung dieser Kosten von Anfang an zinspflichtig

werden sollten.

Mit Blick auf das Ergebnis (hinten E. 4)

kann offen bleiben, ob der Technische Bericht in diesem Sinn aufzufassen ist

oder nicht. Fest steht jedenfalls, dass der TB keine ausdrückliche Pflicht der

Grundeigentümer der Etappen 2 und 3 statuiert, die Zinskosten einer allfälligen

Bevorschussung der Parkbaukosten zu übernehmen. Dies behauptet denn auch der

Beschwerdegegner nicht.

3.3

Die Beschwerdeführenden machend geltend, eine

Belastung der Grundeigentümer der Etappen 2 und 3 mit Zinskosten für die

Bevorschussung des Baus des Parks sei wegen Art. 24 Abs. 2 SBV unzulässig.

Überdies halten sie dafür, die in Kap. 5.5 TB zur Diskussion gestellten

Kostenbevorschussungen seien überhaupt nicht quartierplanrechtlicher Natur und

könnten daher nicht als Quartierplanvollzug verfügt werden. Gemäss Art. 24

Abs. 2 SBV wird die Baufreigabe für Bauten im Geltungsbereich der Sonderbauvorschriften

nur erteilt, wenn die gesamten auf die betreffende Etappe (Art. 25)

entfallenden Kosten für die Erstellung der Parkanlage vorgeschossen oder

sichergestellt sind. Nach diesem Konzept sei, so die Beschwerdeführenden, der

Bau des Parks erst finanziert, wenn in allen Etappen mindestens um die Freigabe

einer Baute nachgesucht worden sei. Der Quartierplan habe als den SBV

nachgeordnete Planung keine abweichende Regelung treffen können.

Art. 24 Abs. 2 SBV enthält eine

Regelung, welche die Finanzierung des Parks – und zwar nach Massgabe des Fortschreitens

der etappierten Erschliessung – sicherstellt. Daraus kann indessen nicht

abgeleitet werden, der Quartierplan könne keine andere Regelung des Baus und

der Finanzierung des Parks vorsehen. Der Park erfüllt in verschiedener Hinsicht

quartierplanerische Funktionen: Er dient dem Lärmschutz gegenüber der A20, der

Entwässerung (durch die Aufnahme und Retention von Dach- und Strassenwasser)

und dem Ausgleich der in den Baubereichen vorgesehenen intensiven Ausnützung;

insbesondere übt er für die im Quartierplangebiet Arbeitenden und Wohnenden

eine wichtige Erholungsfunktion aus. Die Sonderbauvorschriften lassen Raum für

eine Erstellung des Parks in der ersten Etappe; im Technischen Bericht wird

diese Variante als erstrebenswert bezeichnet. Es kann unter diesen Umständen

nicht ernsthaft behauptet werden, die Kostenbevorschussung für den möglichst

frühzeitigen Bau des Parks sei nicht quartierplanrechtlicher Natur und könne

nicht als Quartierplanvollzug verfügt werden. Davon unabhängig ist die Frage,

nach welchen Verfahrensregeln ein externer Geldgeber oder hier die Stadt

Opfikon zu entscheiden hat, ob sie eine entsprechende Bevorschussung übernehmen

will oder nicht.

4.

4.1

Damit stellt sich die Frage, ob die umstrittene

Zinspflicht auf § 173 Abs. 3 PBG gestützt werden kann. Eine andere

gesetzliche Grundlage wird vom Beschwerdegegner nicht genannt und ist denn auch

nicht ersichtlich.

Gemäss § 173 Abs. 1 PBG besitzen

Eigentümer, die sich an den Erstellungskosten nicht beteiligt haben, an den

Erschliessungsanlagen sowie an den gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen ein über die Bedürfnisse der bisherigen Grundstücknutzung

hinausgehendes Recht erst, nachdem sie sich eingekauft haben. Nach Abs. 3

dieser Bestimmung besteht der Einkaufsbeitrag aus den anteilmässigen Kosten im

Zeitpunkt der Erstellung der Anlagen; er ist zu verzinsen.

Die Vorinstanz hat § 173 Abs. 3 PBG

ohne nähere Begründung als ausreichende Rechtsgrundlage für die Belastung der

Grundeigentümer der 2. und 3. Etappe mit den Kapitalfolgekosten der Bevorschussung

angesehen (E. 7).

Die Beschwerdeführenden wenden hiergegen

ein, wegen der in den Sonderbauvorschriften und im Quartierplan vorgesehenen

Etappierung könnten sie bzw. die Grundeigentümer der 2. und 3. Etappe aus dem

vorgezogenen Bau des Parks keinerlei Nutzen ziehen. Ein realisierbarer Nutzen

für ihre Grundstücke entstehe erst ab dem Zeitpunkt, ab dem eine Grundstücknutzung

erlaubt oder möglich sei, für welche die bevorschusste Anlage vorteilhaft sei.

Bis dies hinsichtlich des Parks der Fall sei, müsse mit durchschnittlich 13

Jahren gerechnet werden. Unter diesen Umständen verletze die angeordnete

Verzinsung nicht nur § 146 Abs. 2 PBG, sondern auch die gemäss Art. 26

der Bundesverfassung geschützte Vermögenswertgarantie.

Der Beschwerdegegner hält dem entgegen,

zwar könnten die Grundstücke der 2. und 3. Etappe tatsächlich erst nach

deren Freigabe erschlossen und überbaut werden. Indessen könne mit den

betroffenen Grundstücken gehandelt und könnten sie belehnt werden, und der Bau

des Parks wirke sich auch in diesem Zusammenhang wertsteigernd aus. Es verhalte

sich diesbezüglich gleich wie bei Mehrwerten, die durch die Groberschliessung

mit Wasser und Abwasser entstünden. Sodann macht der Beschwerdegegner geltend, § 173

PBG komme vorliegend mangels einer abweichenden Regelung des Quartierplans zur

Anwendung.

4.2

Die Regelung über den späteren Einkauf in § 173

PBG geht davon aus, dass der Quartierplan im davon erfassten Gebiet unmittelbar

eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglicht,

das heisst baureifes Land schafft. Eine allfällige Etappierung ist allerdings

möglich; sie ergibt sich im Normalfall aus dem die Groberschliessungsanlagen

bezeichnenden Erschliessungsplan. Die Etappierung ist in diesem Fall auch

massgeblich für den Umfang der Bau- und Beteiligungspflicht der Eigentümer bei

der Erstellung der Quartiererschliessungen und für den Zeitpunkt des

zwangsweisen Einkaufs gemäss § 173 Abs. 4 PBG (Peter Müller et al., Kommentar

zum Zürcher Planungs- und Baugesetz, Wädenswil 1985, § 123 N. 3f).

Zur sofortigen Mitwirkung am Bau der Erschliessungsanlagen sind nur die

Eigentümer im zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans verpflichtet (Müller

et al., § 173 N. 1).

§ 173 PBG kommt dem Eigentümer entgegen,

der auf die sofortige, quartierplanbedingt verbesserte Nutzung seines

Grundstücks verzichtet, indem dieser von der sofortigen Bezahlung seines

Anteils an den Erstellungskosten für Erschliessungsanlagen etc. verschont wird.

Er soll indessen nicht wesentlich besser gestellt werden als jener Grundeigentümer,

der von der durch den Quartierplan ermöglichten Nutzung umgehend Gebrauch

macht, was über die Zinspflicht erreicht wird. Die innere Rechtfertigung für

diese Regelung besteht darin, dass auch der nicht bauwillige Eigentümer jederzeit

die durch den Quartierplan geschaffenen Möglichkeiten ausschöpfen könnte. Liegt

ein Grundstück in einer gemäss Erschliessungsplan erst später zu

erschliessenden Etappe, so besteht diese Möglichkeit nicht und entfällt damit

die Grundlage für die Anwendung von § 173 PBG. Diese Lösung entspricht § 146

Abs. 2 PBG, wonach massgebend für die Verlegung von Erstellungskosten in erster

Linie das Interesse an der betreffenden Anlage ist.

Wird eine Etappierung wie vorliegend

nicht durch den Erschliessungsplan, sondern durch Sonderbauvorschriften und den

Quartierplan selbst vorgesehen, so besteht kein Anlass, § 173 PBG

abweichend auszulegen. Entscheidend ist, dass der Quartierplan, solange erst

die 1. Etappe freigegeben ist, den Grundeigentümern der 2. und 3. Etappe keine

Möglichkeit zur Überbauung ihrer Grundstücke verschafft, was einer Anwendung

von § 173 Abs. 3 PBG auf sie entgegen steht.

Was der Beschwerdegegner in diesem

Zusammenhang vorbringt, überzeugt nicht. Der Handel mit den und die Belehnung

der betroffenen Grundstücke kann mit deren baulicher Nutzung entsprechend dem

Quartierplan nicht verglichen werden. Zudem ist die Behauptung spekulativ, dass

sich das Vorhandensein des Parks preissteigernd auswirkt, zumal auf den

Grundstücken die Verpflichtung zur Bezahlung von Beiträgen in bestimmbarer und

von Zinsen in eher unbestimmbarer Höhe liegt. Die Kritik der

Beschwerdeführenden am angefochtenen Beschluss erweist sich in dieser Hinsicht

als berechtigt.

5.

5.1

Da sich die Verpflichtung der Beschwerdeführenden,

Zinsen für die Bevorschussung des Baus des Parks zu leisten, auf keine

ausreichende gesetzliche Grundlage stützt, ist die Beschwerde gutzuheissen.

Entgegen der Auffassung des

Beschwerdegegners kann die Rechtskraft des Beschlusses über den umgehenden Bau

des Parks nicht bedeuten, dass die Beschwerde allein deswegen abzuweisen wäre,

weil ihre Gutheissung allenfalls faktisch dazu führen kann, dass der Beschwerdegegner

diesen Beschluss in Wiedererwägung ziehen muss. Unzutreffend ist die Behauptung

des Beschwerdegegners, eine Gutheissung der Beschwerde würde unweigerlich zu

diesem Resultat führen. Es erscheint zumindest nicht ausgeschlossen, dass die

Stadt Opfikon, die an der baldigen Errichtung des Parks offenbar ein erhebliches,

die Belange des Quartierplans überschreitendes Interesse hat, im Rahmen eines

Nachtragskredits auch die Kapitalkosten für die Bevorschussung übernimmt.

5.2

Auf den Antrag der Beschwerdeführenden, dass ihnen

kein Zinseszins verrechnet werden dürfe, ist nicht einzutreten. Die Frage, ob

den Beschwerdeführenden ein Zinseszins verrechnet werden darf, war weder

Gegenstand des angefochtenen Beschlusses vom 30. September 2003 noch des

vorinstanzlichen Entscheids. Ausserdem ist zum jetzigen Zeitpunkt unklar, ob

überhaupt jemals ein Zinseszins geschuldet wird, hängt doch diese Frage von der

künftigen Gestaltung der Rückzahlung ab.

Im Übrigen stellte schon der

vorinstanzliche Entscheid der Baurekurskommission klar, dass als obere Limite

der Verzinsung der jeweilige Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende

erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften gelte (E. 7.2 des

Rekursentscheids). Nachdem die Beschwerdegegnerin diese zutreffende Erwägung in

ihrer Beschwerdeantwort nicht infrage stellt, erweist sich das diesbezügliche

Begehren der Beschwerdeführenden als gegenstandslos.

6.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten

dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu; hingegen ist er zu

verpflichten, den Beschwerdeführenden eine angemessene Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf

eingetreten wird. Der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 17. Juni

2004.

wird aufgehoben. Die Ziffern 1, 3 und 4 des Beschlusses des Stadtrates

Opfikon vom 30. September 2003 werden dahingehend abgeändert, dass für die

Grund­­eigentümer der 2. und 3. Etappe der Zeitpunkt der Freigabe ihrer Etappe

bzw. der Erstellung einer ausreichenden Erschliessung nicht nur für die

Fälligkeit der Grundeigentümerbeiträge, sondern auch für den Beginn ihrer Verzinsung

massgeblich ist.

2.

Die Rekurskosten werden dem

Beschwerdegegner auferlegt.

3.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 20'060.-- Total der Kosten.

4.

Die Gerichtskosten werden

dem Beschwerdegegner auferlegt.

5.

Der Beschwerdegegner wird

verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 7'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu

bezahlen.

6.

Mitteilung

an …