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Entscheid

VB.2004.00394

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00394

23. Februar 2005Deutsch23 min

(URT.2005.8480)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 28. Oktober 2003

erteilte die Baubehörde Meilen der C AG die baurechtliche Bewilligung für den

Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit je drei Wohnungen und einer

gemeinsamen, auf zwei Geschossen angelegten Unterniveaugarage mit 24 Abstellplätzen

auf dem zwischen der L- und der M-Strasse in Meilen gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01

sowie für die Parzellierung des Baugrundstücks.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A, Eigentümer der

westlich an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle, am 4. Dezember 2003

Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung der

Baubewilligung.

Die Baurekurskommission II führte am 11. Mai

2004.

einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 10. August 2004 wies sie

das Rechtsmittel ab und bestätigte den Beschluss der Baubehörde Meilen im

beurteilten Umfang.

III.

Mit Beschwerde vom 20. September

2004.

gelangte A an das Verwaltungsgericht und liess diesem beantragen, der

angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei aufzuheben und die

nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern, eventuell sei die Sache zu neuem

Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Die

Baurekurskommission II schloss am 22. Oktober 2004 ohne weitere

Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die C AG am 28. Oktober 2004 und

die Baubehörde Meilen am 2. November 2004 beantragten je Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Präsidialverfügung vom 26. November

2004.

wurde das Gesuch der C AG um teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung,

soweit sie die Abparzellierung betraf, gutgeheissen.

Die Erwägungen des angefochtenen

Entscheids sowie die Vorbringen der Parteien werden, soweit erforderlich,

nachfolgend wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Ausgangslage

1.1

Aufgrund der Akten ergibt sich folgende

Ausgangslage: Das streitbetroffene, zwischen der M-Strasse und der L-Strasse in

Meilen liegende Baugrundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich gemäss Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 18. September 2000 (BZO) in einer Wohnzone

W2.4 mit der Empfindlichkeitsstufe (ES) II. Auf diesem steht im südlichen Teil

des Grundstücks, direkt an der M-Strasse, das 1854 erbaute Wohnhaus "F-Hof"

(Vers.-Nr. 602), welches im kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte

enthalten ist. Den grössten Teil der Parzelle nimmt eine ausgedehnte Gartenanlage

mit reichem Baumbestand ein. Von Letzterem sind eine Buche, eine Föhre sowie

eine Zeder unter Schutz gestellt worden.

Die Bauherrin plant die Abparzellierung

des "F-Hofs" mit einer Fläche von 634 m2. Auf dem

1'958 m2 grossen Restgrundstück sollen die eingangs erwähnten drei

Mehrfamilienhäuser errichtet werden, wobei zwei davon direkt an der L-Strasse

(Häuser A und B) geplant sind und eines (Haus C) von der M-Strasse

zurückversetzt, nordöstlich vom bestehenden Wohnhaus zu stehen kommen soll.

1.2

Da sich der massgebliche Sachverhalt mit

hinreichender Deutlichkeit den Akten entnehmen lässt, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher

Augenschein.

1.3

Umstritten ist im vorliegenden Verfahren, ob dem Bauprojekt

ein auf dem Grundstück lastendes Bauverbot entgegensteht und ob es den erhöhten

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) genügt. Sodann liegt die

Unterniveaugarage bezüglich der Anzahl Abstellplätze sowie des Standorts der

Einfahrt in lärmrechtlicher Hinsicht im Streit. Schliesslich wird ein Verstoss

gegen Abstandsvorschriften gerügt.

2.

Bauverbot

2.1

Vorab macht der Beschwerdeführer geltend, der

südliche Bereich des Gartens sei mit einem Bauverbot belegt, welches dem

Bauvorhaben entgegenstehe.

Er stützt sich dabei auf den Beschluss

der Baukommission Meilen vom 3. Mai 1977, mit welchem den früheren

Eigentümern des "F-Hofs" die baurechtliche Bewilligung für die

Änderungen der inneren Einteilung und die Einrichtung einer gynäkologischen Arztpraxis

erteilt wurde. Mit der Bewilligung wurde gestützt auf § 238 Abs. 3

PBG in Dispositivziffer 1e die Auflage verbunden, dass der auf dem

Baugrundstück bestehende Baumbestand weiter erhalten werden müsse, weshalb das

Schlagen hochstämmiger Bäume verboten sei. Zum Beschluss gehört überdies ein

Situationsplan der Liegenschaft "F-Hof", der im nördlichen Teil des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 etwa 1'000 m2 als "exklusives

Bauland" ausscheidet und im südlichen Teil den Hinweis

"Bauverbot" trägt. Der gleiche Situationsplan findet sich auch im

Gutachten über die Schutzwürdigkeit des "F-Hofs" vom 7. April

2003.

Daraus leitet der Beschwerdeführer ab,

dass mit dem Beschluss vom 3. Mai 1977 gestützt auf § 238 Abs. 3

PBG ein dauerhaftes Bauverbot angeordnet worden sei, zu dessen Gültigkeit es

keines Grundbucheintrags bedurft habe.

2.2

Die Vorinstanz hat hierzu kurz ausgeführt (Rekursentscheid,

E. 4b), dass zu einem früheren Zeitpunkt einmal beabsichtigt worden sei,

den südlichen Viertel des Gartens nicht zu überbauen. Aus dem Situationsplan

aus dem Jahre 1977 hätte der Rekurrent nur dann etwas ableiten können, wenn

diese Absicht in einem entsprechenden Grundbucheintrag ihren Niederschlag gefunden

hätte. Dies sei hier unbestrittenermassen nicht der Fall.

2.3

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz

ist die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im

Grundbuch für deren Gültigkeit nicht von Bedeutung. Eine Anmerkung, wie sie § 321 Abs. 2 PBG vorsieht, hat keine konstitutive Wirkung, sondern nur deklaratorische

Bedeutung (RB 1968 Nr. 42 = ZBl 70/1969, S. 272

= ZR 68 Nr. 11; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, Rz. 470; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 21-18). Die

Gültigkeit hängt ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung

ab, mit der sie nebenbestimmungsweise verfügt worden ist.

Es stellt sich vielmehr die Frage, ob der

damals verfügte Baumschutz noch immer Gültigkeit hat und ob überhaupt ein

irgendwie geartetes Bauverbot statuiert worden war.

2.3.1

Der mit Beschluss vom 3. Mai

1977.

angeordnete, umfassende aber auch unspezifische Baumschutz wurde nach

einer eingehenden Abklärung der Schutzwürdigkeit der Gartenanlage mit

verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 18. September bzw. 3. Dezember

2001.

auf drei Solitäre (eine Buche, eine Föhre und eine Zeder) eingeschränkt.

Diese drei Bäume wurden als Objekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f

PBG unter Schutz gestellt. Der damals gestützt auf § 238 Abs. 3 PBG und

als Nebenbestimmung zur Umbaubewilligung angeordnete Baumschutz entfaltet nach

Erteilung der neuen Baubewilligung vom 28. Oktober 2003 keine Wirkung

mehr, da diese als Verwaltungsakt gleicher Stufe nun gestützt auf den verwaltungsrechtlichen

Vertrag eine neue Anordnung bezüglich Baumschutz auf dem gleichen Grundstück

trifft. Soweit der Beschwerdeführer also aus der Nebenbestimmung in Dispositivziffer

1e der Baubewilligung vom 3. Mai 1977 ein Bauverbot herleiten will, geht

er fehl.

2.3.2

Ebenso wenig vermag der

Beschwerdeführer aus dem Situationsplaneintrag "Bauverbot" etwas zu

seinen Gunsten ableiten. Der Planeintrag ist im Rahmen der damaligen Baubewilligung

gänzlich unmotiviert; weder wird das Bauverbot in den Erwägungen umschrieben

noch enthält das Dispositiv eine diesbezügliche Anordnung. Ein allfällig geplantes

Bauverbot war schlicht nicht Inhalt des fraglichen Beschlusses aus dem Jahr

1977.

So lässt sich auch aus dem Planeintrag "exklusives Bauland"

nichts folgern, würde doch die Ausscheidung eines Baubereichs dem gleichzeitig

statuierten, umfassenden Baumschutz zuwiderlaufen.

Die Beschwerde erweist sich in diesem

Punkt als unbegründet.

3.

Gestaltung und Einordnung

Der Beschwerdeführer rügt sodann, das

Bauprojekt genüge den strengen Gestaltungs- bzw. Einordnungsanforderungen von § 238

Abs. 2 PBG nicht.

3.1

Die Baubehörde Meilen hielt bei der Prüfung des

Einordnungs- und Gestaltungsaspekts fest, dass die Mehrfamilienhausüberbauung

im Erscheinungsbild der Überbauung selbst, wie auch im Hinblick auf die

entstehende ortsbauliche Konstellation sowie unter dem Aspekt der Einbettung in

die Gartenlandschaft eine akzeptable Situation zu schaffen vermöge. Im Weiteren

stützen sich die Erwägungen auf den abschliessenden Bericht des Baukollegiums

vom 14. Oktober 2003. Zusammengefasst wurde ausgeführt, dass das

Neubauprojekt sowohl bezüglich seiner Situierung im Gelände als auch in seiner

kubischen und architektonischen Gestaltung eine bauliche Verdichtung erkennen

lasse, die prägnant, aber zonenkonform sei. Unter den geprüften Aspekten sei

die befriedigende Gesamtwirkung klar gegeben.

Die Baurekurskommission kam zum Ergebnis,

dass das Neubauprojekt sowohl aufgrund der Anordnung der Baukörper im Gelände

als auch bezüglich der kubischen und architektonischen Gestaltung überzeuge,

weshalb sich der angefochtene vorinstanzliche Entscheid gemäss § 238 Abs. 2

PBG als rechtsbeständig erweise. Es bestehe kein Grund, korrigierend in das der

Vorinstanz zustehende Ermessen einzugreifen.

Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor,

aus den Erwägungen der kommunalen Bewilligungsbehörde ergebe sich, dass diese

nicht geprüft habe, ob das Projekt den erhöhten Anforderungen nach § 238 Abs. 2

PBG genüge. Eine "akzeptable Situation" erfülle diese Anforderungen

nicht. Auch die Baurekurskommission habe keine rechtsgenügende Prüfung im Sinn

dieser Bestimmung vorgenommen. Der Befund, das Projekt nehme sowohl auf das

inventarisierte Gebäude als auch auf den unter Schutz gestellten Baumbestand

Rücksicht, sei nicht weiter begründet. Bereits die von der Baubehörde

festgestellte bauliche Verdichtung, die das Neubauprojekt erzeuge, stehe im

Widerspruch zu § 238 Abs. 2 PBG. Der "F-Hof" mit seiner

repräsentativen Fassade sowie der dazugehörige Garten mit den geschützten

Bäumen gebiete eine zurückhaltende Bauweise bzw. eine gestalterische Sonderleistung.

Deshalb sei auch in Kauf zu nehmen, dass mit der Anwendung der Ästhetikvorschriften

eine "Korrektur" der zonengemässen Überbauungsmöglichkeit verbunden

sei. Die geplante Mehrfamilienhausüberbauung erzeuge eine erdrückende Wirkung,

welche auf den "F-Hof" und die parkähnliche Umgebung keine Rücksicht

nehme. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz genüge es nicht, dass das Projekt

den "F-Hof" nicht beeinträchtige, vielmehr müsse dieses auf die

Schutzobjekte besondere Rücksicht nehmen. Insbesondere stünden auch die

Einfahrt zur Tiefgarage und die dort vorgesehenen Abstellplätze im Widerspruch

zum Wert der Umgebung. Im Ergebnis genüge das Bauvorhaben den strengen Kriterien

von § 238 Abs. 2 PBG nicht und sei daher nicht bewilligungsfähig.

3.2

3.2.1

Das Wohnhaus "F-Hof" in

Meilen ist im kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte aufgeführt. Zu

dessen Schutzwürdigkeit liegt ein Gutachten vom 7. April 2003 bei den

Akten. Die Schutzwürdigkeit der Gartenanlage wurde im Jahr 2001 ebenfalls umfassend

abgeklärt. Als Folge davon wurden drei Bäume als Schutzobjekte im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. f PBG bezeichnet. Die Frage der Einordnung der drei

Mehrfamilienhäuser ist daher zweifellos nach § 238 Abs. 2 PBG zu

beurteilen, der eine besondere Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte und damit

eine gute Einordnung verlangt. Die Anwendbarkeit der genannten

Bestimmung ist unbestritten.

Die Baurekurskommission hat mit

zutreffenden Ausführungen (Rekursentscheid, E. 5), auf die verwiesen

werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), die Kriterien

dargelegt, nach denen die Gestaltung des Bauvorhabens und dessen Einordnung in

die bauliche und landschaftliche Umgebung im Licht von § 238 Abs. 1

und 2 PBG zu beurteilen ist. Der Erwägung, dass der örtlichen Baubehörde in

Einordnungsfragen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht, ist anzufügen, dass dementsprechend

auch die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts nach § 50 VRG

regelmässig auf blosse Rechtskontrolle beschränkt ist, weshalb es lediglich rechtsverletzende

Ermessensfehler korrigieren kann (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50

N. 70 und 78 ff.).

Die Baubehörde Meilen hat ihren Beschluss

eingehend begründet. Sie hat damit die ihr durch das kantonale Recht

eingeräumte Entscheidungsfreiheit beansprucht und muss sich einen Eingriff

durch die Rechtsmittelbehörden nur gefallen lassen, soweit ihre Würdigung als

nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig um die Frage,

ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche ästhetische Würdigung des

streitigen Bauprojekts unter Berücksichtigung des baulichen Umfelds nach § 238

Abs. 2 PBG zu Recht für vertretbar hielt.

3.2.2

Die Bewilligungsbehörde hat in

ihrem Entscheid klar dargelegt, in welches bauliche Umfeld das Vorhaben zu

stehen kommt und unter welchen gestalterischen Aspekten es deshalb zu prüfen

war. Sie hat das Gutachten zur Schutzwürdigkeit des "F-Hofs"

"als Wertungskriterium für die Schnittstelle Neubausituation/bestehendes

Haus im Zusammenhang mit den Umgebungsveränderungen" betrachtet. Unter

Berücksichtigung der geschützten Bäume und des "F-Hofs" sowie unter

Hinweis auf § 238 Abs. 2 PBG hat die Behörde erwogen, dass "an

eine Neubausituation generell erhöhte Anforderungen an Gestaltung und

Einordnung, insbesondere auch an die Bewahrung des Umgebungscharakters, zu

stellen" seien. Selbst wenn die Formulierungen in den Erwägungen die

Prüfung der Anforderungskriterien von § 238 Abs. 2 PBG nicht mit

der wünschbaren Deutlichkeit hervortreten lassen, so wird aufgrund der von der

Baubehörde eingereichten Unterlagen klar, dass diese Überprüfung stattgefunden

hat. Dies zeigen einerseits ansatzweise die Protokolle der Aussprachen vom 12. November

2002, 4. März und 24. Juni 2003 zwischen der Bauabteilung und den

Projektverfassern und anderseits deutlich die Berichte des Baukollegiums.

So hat das Baukollegium einen ersten

Entwurf für die Überbauung in seinem Bericht vom 13. Februar 2003

gewürdigt und dabei die Konzeption der individuellen und allgemeinen Nutzung

des Gartens sowie die Einschränkung von dessen ursprünglicher Grosszügigkeit

kritisiert. Die zwischen den vier Gebäuden entstehenden Zwischenräume würden

der bisherigen Einheit des Gartens entgegenstehen, weshalb das Baukollegium die

Prüfung einer Volumenreduktion anregte. Weiter empfahl das Baukollegium, dass

der Garten als Ganzes mit einem neuen Wegnetz und der neue Baumbestand unter

Einbezug der vorhandenen Vegetation sorgfältig zu konzipieren sei. In

architektonischer Hinsicht bemängelte das Kollegium den Umgang mit der

Stützmauer im südlichen Teil des Grundstücks. Der abschliessende Bericht des

Baukollegiums vom 14. Oktober 2003 wertete das Bauvorhaben schliesslich

durchwegs positiv. Das Kollegium war der Ansicht, dass seine Empfehlungen in

die Projektüberarbeitung eingeflossen seien.

Wenn die kommunale Baubehörde nach dieser

eingehenden Überprüfung die neu entstehende Überbauungssituation als

"akzeptabel" beurteilt, bringt sie damit zum Ausdruck, dass das

Bauvorhaben nach dessen Überarbeitung nunmehr den erhöhten Anforderungen von § 238

Abs. 2 PBG genügt. "Akzeptabel" ist in diesem Zusammenhang nicht

als Prädikat des gerade genügenden Mittelmasses zu verstehen, wie der

Beschwerdeführer dies tut. Jedenfalls steht fest, dass die Baubehörde nach § 238

Abs. 2 PBG gewürdigt hat. Die diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers

ist unbegründet.

3.2.3

Mit Bezug auf das Bauvorhaben

selbst beschränkt sich der Beschwerdeführer wie schon vor Vorinstanz darauf,

eine erdrückende Wirkung geltend zu machen, welche eine besondere Rücksichtnahme

auf die nähere Umgebung und die Schutzobjekte vermissen lasse. Die Vorinstanz

habe unter diesem Gesichtspunkt keine rechtsgenügende Überprüfung der

Baubewilligung vorgenommen. Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass das

Bauvorhaben nur schon wegen der auch von der Baubehörde festgestellten

Verdichtung den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht genüge.

Bereits die weniger strenge Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1

PBG verlange, dass sich eine Baute an die in der Umgebung herrschenden

Massstäbe halte, gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder

Strassenzügen nicht in Widerspruch trete oder sonst einen stossenden Gegensatz

zur Umgebung bilde. Eine weitere Substanziierung fehlt.

3.2.3.1

Wie die kommunale Baubehörde

unwidersprochen festgestellt hat, hält das Projekt die für die Wohnzone W2.4

zulässige Baumasse ein. Der Beschwerdeführer, der eine "Korrektur"

der Überbauungsmöglichkeit geltend macht, übersieht, dass ein Bauvolumenverzicht

aus ästhetischen Gründen nur ausnahmsweise in Frage kommt. Das Einordnungsgebot

darf nur in Ausnahmefällen dazu führen, dass ein Bauherr an der Ausschöpfung

des zonengemässen Bauvolumens gehindert wird (RB 1990 Nr. 78, 1992 Nr. 66;

VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18 E. 3; letztmals bestätigt

im unpublizierten Entscheid VGr, 2. Juni 2004, VB.2004.00148). Besonders

triftige Gründe, die eine solche Ausnahme zu begründen vermögen, sind etwa die

besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weit herum zurückhaltend ausgeschöpfte

Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Diese

Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

3.2.3.2

Die an der L-Strasse geplanten

Häuser A und B setzen durch ihre Baukörper das Bebauungsmuster entlang des

Strassenzugs fort und fügen sich dadurch problemlos in die bauliche Umgebung

ein. Einzig das Haus C ist nicht zur Strasse hin orientiert. Das zwischen der L-

und M-Strasse liegende Grundstück weitet sich aufgrund einer Richtungsänderung

der M-Strasse im Vergleich zu den seeaufwärts liegenden Grundstücken deutlich

auf. Es erhält so eine doppelte Bautiefe. In der südlichen Grundstückshälfte

steht westseitig der "F-Hof" direkt an der M-Strasse, wogegen das

Haus C ostseitig einen etwas von der Strasse zurückversetzten Standort erhalten

soll, der zum "F-Hof" genügend Abstand lässt. Durch diese

Positionierung schränkt das Haus C die Sicht von der M-Strasse her auf die

Ostfassade des "F-Hofs" nicht ein und wird die Ensemblewirkung der

Zwillingshäuser M-Strasse 08 und 09 nicht beeinträchtigt. Die Häuser A, B und C

umschliessen zusammen mit dem "F-Hof" die geschützte Baumgruppe als

wichtigen Teil des ehemaligen landschaftlichen Gartens, ohne diese

einzuengen; sie bildet nunmehr das grüne Zentrum der neuen Überbauung. Zwischen

dem Haus C und der M-Strasse bleibt der architektonische Garten mit

Rasenfläche und einer markanten Föhrengruppe weit gehend erhalten. Trotz der

relativ dichten Bebauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 behält der "F-Hof"

so einen seiner Bedeutung angemessenen rück- und ostseitigen Aussenraum. Über

das neue Fusswegnetz, das vom Baukollegium ausdrücklich positiv gewertet wurde,

werden die Neubauten sowie der gemeinsame Spiel- und Aufenthaltsbereich mit dem

"F-Hof" stimmig verbunden. Wenn die Vorinstanz diesbezüglich von einer

ansprechenden Freiflächengestaltung spricht, ist dies nachvollziehbar.

Inwiefern das Bauprojekt eine erdrückende Wirkung erzeugen soll, ist nicht

ersichtlich. Allein aus den Auflagen in der Baubewilligung zur Sicherung des geschützten

Baumbestands, auf die schon die Baurekurskommission hinwies (Rekursentscheid, E. 6a,

S. 9 f.), lässt sich nicht ableiten, dass das Vorhaben nicht die

nötige besondere Rücksicht nehme.

3.2.3.3

Die für das Bauvorhaben

massgebliche Zonierung verlangt vom Bauherrn über die allgemeine Bestimmung von

§ 238 PBG hinaus keine gestalterischen Sonderleistungen, wie sie etwa

Kernzonenvorschriften enthalten. Die zeitgenössische architektonische Formsprache

des Bauprojekts ist ohne jede Effekthascherei und funktional; sie verträgt sich

sowohl mit der zeitlosen Schönheit der geschützten Baumgruppe als auch mit der

neoklassizistischen Strenge des "F-Hofs". Wie bereits die Vorinstanz

zutreffend ausführte (Rekursentscheid, E. 6a, S. 8 f.), steht

die durch das Nebeneinander von historischen und heutigen Bauformen bewusst

erzeugte Spannung einer guten Einordnung nicht entgegen.

3.2.4

Inwieweit die Einfahrt zur

Unterniveaugarage und die oberirdischen Abstellplätze in ästhetischer Hinsicht

unbefriedigend sein sollen, legt der Beschwerdeführer in keiner Weise dar. Der

Hinweis auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. Juni

2003.

(VB.2002.00157, E. 4b, www.vgrzh.ch) ist unbehilflich. Dort war ein

Neubau in einer Kern- und Ortsbildschutzzone

umstritten, dessen Einfahrt in die Tiefgarage einen erheblichen Eingriff in die für das Ortsbild

wichtige Vorgartenlandschaft darstellte,

hier ist über ein Bauvorhaben in einer Wohnzone W2.4 zu entscheiden, das die

nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG gebotene Rücksicht zu wahren hat.

Die gewählte Erschliessung mit einem Autolift ermöglicht eine kurze Einfahrt

und damit eine der Situation angemessene und schonende Lösung. Eine

Verschiebung der Einfahrt zwischen die Baukörper A und B, wie sie der

Beschwerdeführer fordert, führt in ästhetischer Hinsicht zu keiner

befriedigenden Lösung, würde doch dadurch die begrünte, freie Achse der

Fussgängererschliessung unterbrochen. Zudem käme die Einfahrt näher an die

geschützten Bäume zu liegen. Die Platzierung der Einfahrt in der Ostecke des

Grundstücks ist aus gestalterischer Sicht nicht zu beanstanden, was die

Vorinstanz bereits zu Recht festgestellt hat.

3.3

Unter gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238

Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission somit zu Recht nicht korrigierend

in den Entscheid der kommunalen Baubehörde eingegriffen.

4.

Lärmschutzrechtliche Beurteilung der

Unterniveaugarage

Im Weitern macht der Beschwerdeführer

geltend, die Unterniveaugarage stelle eine Aussenlärm erzeugende, neue

ortsfeste Anlage dar, die erhebliche zusätzliche Lärmimmissionen für das

Grundstück des Beschwerdeführers mit sich bringe. Nach dem lärmschutzrechtlichen

Vorsorgeprinzip seien Emissionen so weit zu begrenzen, wie dies technisch

machbar und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar sei. Die

Vorinstanz habe in dieser Hinsicht die Notwendigkeit einer Verlegung der

Garageneinfahrt zu Unrecht verneint.

4.1

Die Vorinstanz ist zum Ergebnis gelangt, dass

bereits durch den Bau einer Unterniveaugarage die mit dem Parkierungsvorgang

von Motorfahrzeugen verbundenen Emissionen (Zuschlagen von Autotüren, Starten

des Motors sowie Parkiermanöver) vermieden würden. Die verbleibenden, mit dem

Zu- und Wegfahren vom Autolift zur L-Strasse verbundenen und auf das Grundstück

des Beschwerdeführers einwirkenden Immissionen seien angesichts der Kleinheit

der Parkierungsanlage von vornherein nicht als übermässig zu veranschlagen und

damit vom Nachbarn hinzunehmen, weshalb sich keine emissionsbegrenzenden

Massnahmen aufdrängen würden.

Eine Verlegung der Garageneinfahrt komme

nur in Frage, wenn sich dadurch für die Umwelt eine bedeutende Verbesserung

hinsichtlich der Immissionen erzielen liesse. Das sei dann der Fall, wenn eine

Verlegung der Einfahrt nicht nur zu einer Verlagerung sondern zu einer

erheblichen Reduktion der Emissionen führen würde. Mit der grundsätzlich möglichen

Verlegung zwischen die Häuser A und B würde die Einfahrt nicht an einer weniger

oder gar nicht lärmempfindlichen Stelle platziert. Diese blosse Verlagerung

brächte keine Erleichterung für Umwelt und Anwohnerschaft.

4.2

4.2.1

Lärmschutzrechtlich stellt die Unterniveaugarage

mit 24 Abstellplätzen samt Zufahrt und Autolift eine neue Lärm erzeugende

Anlage dar. Der Schutz vor Lärmemissionen aus ortsfesten Anlagen wird durch das

eidgenössische Umweltschutzrecht geregelt (Art. 11 ff., insbesondere Art. 25

sowie Art. 7 ff. des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983

[USG]). Auch Lärmemissionen, die durch den bestimmungsgemässen Betrieb einer

Anlage ausserhalb derselben verursacht werden, sind nach den Bestimmungen des

eidgenössischen Umweltrechts zu beurteilen, wenn sie unmittelbar dem Betrieb

zuzurechnen sind.

Die Emissionen einer neuen Anlage sind einerseits

nach dem Vorsorgeprinzip so weit zu begrenzen, wie dies technisch und

betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2

USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember

1986.

[LSV]). Anderseits ist dafür zu sorgen, dass die durch die Anlage

verursachten Immissionen in deren Umgebung zu keiner Überschreitung der Planungswerte

(Art. 25 Abs. 1 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) bzw.

zusammen mit dem Lärm anderer Anlagen zu keiner Überschreitung der Immissionsgrenzwerte

(Art. 11 Abs. 3 USG) führen.

4.2.2

Eine Parkierungsanlage der

vorliegenden Art hat die Belastungsgrenzwerte für Industrie und Gewerbelärm

einzuhalten (Anhang 6 Ziff. 1 Abs. 1 lit. d in Verbindung mit Ziff. 2

LSV). Ein Grund zur Annahme, dass diese Belastungsgrenzwerte nach Inbetriebnahme

der Anlage überschritten würden, besteht nicht. Die Ermittlung der Aussenlärmimmissionen

bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers gemäss Art. 36 Abs. 1 LSV

kann somit unterbleiben. Vielmehr liegt es im Bereich allgemeiner Erfahrung,

dass die wenigen Zu- und Wegfahrten von der mit 24 Abstellplätzen noch kleinen

Parkierungsanlage selbst während den "Stosszeiten" am Morgen und

Abend den für die ES II massgeblichen Planungswert von 55 dB(A) am Tag und 45

dB(A) in der Nacht nicht überschreiten. Dass der Betrieb der Unterniveaugarage

zusammen mit den vorbestehenden Lärmquellen der L-Strasse und der Eisenbahnlinie

Meilen–Uetikon zu einer Mehrbelastung führt, die den Immissionsgrenzwert

überschreiten würde, macht der Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend. Von der

Parkierungsanlage geht lediglich quartierüblicher Lärm aus, den jedermann

hinzunehmen hat.

Bezüglich der Emissionsbegrenzung nach Art. 11

Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV ist vorab

festzuhalten, dass bereits die Erstellung einer Unterniveaugarage eine Verbesserung

im Sinn des Vorsorgeprinzips darstellt (RB 1996 Nr. 80 E. 2b).

Im vorliegenden Fall würde die vom Beschwerdeführer verlangte Verschiebung der

Einfahrt in den Bereich zwischen den Häusern A und B zum einen die Nutzbarkeit

des östlichen Erdgeschossteils im Haus A zu Wohnzwecken einschränken, was

angesichts des Nutzungsverlusts wirtschaftlich nicht tragbar ist. Zum andern

würden die ohnehin geringfügigen zusätzlichen Immissionen lediglich zulasten

der Bewohner der geplanten Mehrfamilienhäuser verlegt, jedoch nicht verringert.

Aus den gleichen Gründen wurde bereits in einem älteren Verwaltungsgerichtsentscheid

(10. Mai 1994, VB.93/0202, E. 7c) die Notwendigkeit der Verlegung

einer Zufahrtsrampe verneint.

Im Ergebnis ist aus lärmrechtlicher Sicht

nichts gegen die geplante Unterniveaugarage einzuwenden.

5.

Parkplatzzahl

Als Massnahme zur Emissionsbegrenzung

fordert der Beschwerdeführer gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung

zu betrieblichen Massnahmen bei Einkaufszentren (BGE 125 II 129 E. 8b)

eine Reduktion der vorgesehenen Parkplätze, da diese Grundsätze auch auf

kleinere Parkierungsanlagen Anwendung fänden, was die Vorinstanz jedoch zu

Unrecht nicht berücksichtigt habe.

5.1

Wenn die Bauherrschaft zu den nach § 242 PBG

in Verbindung mit Art. 45 BZO ermittelten 15 Abstellplätzen noch 9 weitere

erstellen möchte, so ist ihr dies aus baurechtlicher Sicht unbenommen.

Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen kennt keine Höchstbegrenzung der

Fahrzeugabstellplätze. Die in Art. 47 BZO vorgesehene Reduktion der

Parkplatzzahl greift als Kann-Vorschrift nur in festgelegten Reduktionsgebieten

bei entsprechender Erschliessungsqualität durch den öffentlichen Verkehr.

5.2

In lärmschutzrechtlicher Hinsicht führte der

Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz lediglich aus, eine Reduktion der

Parkplätze helfe "eine lokale Mehrbelastung" zu vermeiden. Er legte

jedoch in keiner Weise dar, dass durch den Betrieb der Unterniveaugarage

Emissionen erzeugt würden, die im Sinn von Art. 11 Abs. 3 USG

schädlich oder lästig wären und deshalb die Anwendung verschärfter

Emissionsbegrenzungen, zu denen auch die Reduktion von Parkplätzen zu zählen

ist, rechtfertigen würden. Angesichts des geringen Ausmasses der vom Betrieb

der Unterniveaugarage ausgehenden Emissionen (vgl. vorn, E. 4.2.2) hat die

Vorinstanz eine Reduktion der Abstellplätze zu Recht nicht weiter geprüft.

6.

Abstandsverletzung

Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass

das Projekt an der Ostfassade eine Auskragung über eine Länge von 5,82 m

vorsehe, wogegen sich nach § 260 Abs. 3 PBG solche Vorsprünge

lediglich über einen Drittel der Fassade, mithin über 5,43 m erstrecken dürften.

– Die Vorinstanz betrachtete dies als einen untergeordneten Projektmangel, der

im Rahmen des Bewilligungsverfahrens behoben werden könne.

Bei einer Abweichung von 39 cm handelt es

sich um einen Mangel des Bauvorhabens im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG,

der ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann. Selbst unter

Berücksichtigung der strengeren Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 2

PBG fällt eine Korrektur des Mangels – das heisst konkret eine Verkürzung des

entsprechenden Balkons – in gestalterischer Hinsicht nicht ins Gewicht, da sich

die Ostfassade des Hauses B praktisch nicht verändert. Die Bewilligungsbehörde

und die Vorinstanz sind deshalb richtigerweise davon ausgegangen, dass eine

entsprechende Nebenbestimmung zur Behebung des Mangels genügt.

7.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde

hinsichtlich aller Rügen als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Bei

diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens vollumfänglich dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Überdies hat er die Beschwerdegegnerinnen für ihre Umtriebe

angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erweisen

sich im vorliegenden Fall Parteientschädigungen von je Fr. 1'000.-,

insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

8.

Rechtsmittelbelehrung

Der vorliegende Entscheid kann, soweit

beanstandet wird, dass er Umweltrecht des Bundes verletze, mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde

beim Bundesgericht angefochten werden.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 7'090.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird

verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-,

insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen), zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung an …