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Entscheid

VB.2004.00403

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00403

3. Februar 2005Deutsch10 min

(URT.2005.8455)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 20. Oktober 2003

verzichtete der Gemeinderat Horgen auf die definitive Unterschutzstellung des

Wohnhauses Assek.-Nr. 478 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 8915 und

entliess das Gebäude aus dem Inventar über die kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte

von kommunaler Bedeutung. Gleichzeitig wurde bestimmt, dass der Abbruch des

genannten Gebäudes erst dann erfolgen dürfe, wenn eine definitive Baubewilligung

für einen Ersatzbau vorliege.

Erwägungen

II.

Den gegen diesen Beschluss von der

Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die

Baurekurskommission II nach einem Augenschein am 6. Juli 2004 ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH

am 6. September 2004 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den

Hauptanträgen, es sei der angefochtene Beschluss der Baurekurskommission II

aufzuheben und das Verfahren an die Rekursinstanz zurückzuweisen, soweit das

Verwaltungsgericht in der Sache nicht selbst entscheide. Es seien die ursprünglichen

Teile des streitbetroffenen Gebäudes, insbesondere die strassenseitige Fassade

und der Gewölbekeller, zu erhalten und die giebelseitigen Fassaden entsprechend

zu erneuern. In verfahrensmässiger Hinsicht wurden der Beizug eines Gutachtens

der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission sowie die Durchführung eines

Augenscheins beantragt.

Mit Eingabe vom 22. Oktober 2004

beantragte die Baurekurskommission II die Abweisung der Beschwerde. Auch

die private Beschwerdegegnerin und der Gemeinderat Horgen stellten in ihren

Vernehmlassungen vom 7. Oktober bzw. 22. November 2004 den Antrag, es

sei die Beschwerde abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

unbestrittenermassen zur Beschwerdeerhebung berechtigt.

2.

2.1

Streitobjekt bildet vorliegend das freistehende

Wohnhaus Assek.-Nr. 478 auf dem ursprünglich der Wohnzone W 2.7 und

zwischenzeitlich der Zone für öffentliche Bauten zugewiesenen Grundstück Kat.-Nr. 8915

in Horgen. Es handelt sich um ein dreigeschossiges Gebäude unter steilem Satteldach

mit südöstlicher Abwalmung. Unbestritten ist, dass das Wohnhaus zur Blütezeit

des Weinbaus in der Bautradition der Zürichseehäuser des 18. Jahrhunderts

erstellt wurde und es sich daher wahrscheinlich um ein ursprüngliches

Weinbauernhaus handelt, wobei das verputztes Riegelwerk aufweisende Gebäude atypischerweise

traufständig zum See steht. Ebenfalls nicht strittig ist, dass das vermutlich

aus dem Jahre 1722 stammende Gebäude im Laufe der Zeit verschiedene bauliche

Veränderungen erfahren hat. So wurde der ursprüngliche Grundriss durch verschiedene

Anbauten erweitert. Ebenfalls geändert hat die Dachform des Wohnhauses, welches

gegen Ende des 19. Jahrhunderts offenbar über ein Zinnendach verfügt hat. Die

letzte umfassende Renovation erfuhr das Gebäude in den Jahren 1979/1980.

Seither dient es als Personalhaus des Altersheims.

2.2

Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen

geltend, die Baurekurskommission II habe verkannt, dass der Identitätscharakter

sehr vieler historischer Häuser eben gerade im „Wachstum“ nach Zeitbedürfnissen

begründet sei. Wesentlich sei, dass der Ursprungswert der dem Strassenraum

zugewandten markanten Fassade deutlich ablesbar sei. Ebenfalls übersehen habe

die Rekursinstanz die Selbstbindung der privaten Beschwerdegegnerin, welche öffentliche

Aufgaben erfülle und deshalb gesetzlich verpflichtet sei, mit gutem Beispiel

voranzugehen. Der Selbstbindung unterliege auch der Gemeinderat Horgen, da das

streitbetroffene Grundstück seit Juni 2004 der Zone für öffentliche Bauten

zugewiesen sei. Der Gemeinderat habe die wichtige Stellung des

streitbetroffenen Gebäudes zwar erkannt, indem er einen Abbruch erst zulassen

wolle, wenn ein Neubauprojekt bewilligt sei. Ein Neubau könne jedoch mit

historischen Fassaden nie konkurrenzieren. Historische Fassaden müssten stets

dann erhalten bleiben, wenn der Situationswert erkannt sei und das Gebäude erneuert

werden könne.

3.

3.1

Strittig ist – wie bereits im vorangegangenen

Rekursverfahren – die Qualifikation des Gebäudes als wichtiger Zeuge im Sinne

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG.

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c

PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und

Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die

verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe

auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Insofern kann

und soll sie nötigenfalls die Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien

einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde getan hat. Anschliessend

hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum

„wichtigen Zeugen“ oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder

Landschaft im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das

Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und

-gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG).

Eine Unterschutzstellung setzt voraus,

dass die rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung

des betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um

einen „wichtigen Zeugen“. Dazu bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten

Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechtsfrage (vgl.

Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich/Basel/

Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der Überprüfung

durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der

für die Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung

der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinne von § 203 Abs. 1

lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im

Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115

Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei

überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner

gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis

hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige

Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und

gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

3.2

Vorab ist darauf hinzuweisen, dass der

Rekursentscheid entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin auf einer

umfassenden Abklärung des massgeblichen Sachverhalts durch die Vorinstanzen

beruht. Der denkmalpflegerische Wert des betroffenen Gebäudes ist durch die

fachkundige Baurekurskommission sorgfältig abgeklärt und mit zahlreichen Fotos

im Protokoll dokumentiert worden. Der Beizug eines Gutachtens der kantonalen Natur-

und Heimatschutzkommission oder ein weiterer Augenschein des Gerichts vor Ort

sind daher nicht erforderlich.

3.3

Wie die Baurekurskommission überzeugend darlegt,

kann dem streitbetroffenen Wohnhaus nur noch ein sehr geringer Eigenwert

attestiert werden. Die anlässlich des durch die Rekursinstanz durchgeführten

Augenscheins aufgenommenen Fotos belegen, dass heute nur noch sehr wenig alte

Bausubstanz vorhanden ist. Die von der Baurekurskommission hinsichtlich des

Gebäudeinnern getroffenen Feststellungen werden von der Beschwerdeführerin denn

auch nicht in Frage gestellt: Das Hausinnere ist offensichtlich durch die

letzte tiefgreifende Renovation im Jahre 1979/1980 geprägt, anlässlich welcher

die historischen Bauelemente weitgehend entfernt und durch neuzeitliche

Materialien ersetzt worden sind. An die Stelle der ursprünglich hausinternen

Erschliessung ist eine Betontreppe getreten; auch der heutige Dachstuhl ist

neueren Datums.

Zutreffend sind die Ausführungen der

Beschwerdeführerin insofern, als die barocke Grundstruktur des Gebäudes an den

Fassaden noch teilweise ablesbar ist. Dies anerkennt auch die Vorinstanz, wenn

sie ausführt, dass das Äussere des Hauses von barocken Zügen geprägt ist. Wie

die Baurekurskommission darlegt und im Übrigen von der Beschwerdeführerin auch

nicht bestritten wird, befindet sich unter dem neuzeitlichen Verputz der Fassaden

jedoch nur noch teilweise die originale Fachwerkkonstruktion. Auch Fenster und

Fenstergewände sind nicht mehr im Original vorhanden, sondern wurden anlässlich

der jüngsten Renovation ersetzt. Lediglich deren äussere Erscheinung zeugt noch

vom ursprünglichen baulichen Charakter. Auch das Äussere des streitbetroffenen

Gebäudes ist daher nicht mehr im Originalzustand erhalten.

Die Erkenntnis der Baurekurskommission,

dass das Wohnhaus nur noch einen tiefen Grad an Authentizität aufweist, erweist

sich daher als zutreffend und wird eigentlich auch von der Beschwerdeführerin

nicht in Frage gestellt. Dass die Vorinstanzen dem Gebäude aus diesem Grunde

nur noch einen sehr geringen Eigenwert attestieren, ist nachvollziehbar. Es mag

zwar zutreffen, dass der Charakter eines alten Bauwerks gerade in den nach den

Bedürfnissen der jeweiligen Zeitepoche vorgenommenen baulichen Veränderungen

bestehen kann. Ob einem solchen Gebäude noch die Eigenschaft eines wichtigen

Zeugen einer oder mehrerer politischer, wirtschaftlicher, sozialer oder

baukünstlerischer Epochen zugebilligt werden kann, hängt von der Art und Weise

der vorgenommenen baulichen Änderungen ab. Wie bereits ausgeführt wurde,

beurteilen die rechtsanwendenden Behörden diese Frage mit einer besonderen

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und

Ermessensbetätigung. Inwiefern die im vorliegenden Fall vorgenommenen baulichen

Veränderungen des streitbetroffenen Gebäudes in qualitativer Hinsicht charakteristisch

sein sollten, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Beschwerdeführerin

nicht dargelegt. Dass die Vorinstanzen dem Gebäude angesichts des Umstandes,

dass kaum mehr originale Bausubstanz vorhanden ist, einen geringen Eigenwert

attestieren, erweist sich auf jeden Fall nicht als rechtsverletzend.

3.4

Ebenfalls nicht rechtsverletzend ist die Würdigung

der Vorinstanzen hinsichtlich des Situationswertes des streitbetroffenen

Wohnhauses. Zwar tritt das Gebäude stattlich in Erscheinung, weshalb ihm ein

gewisser Situationswert zuzugestehen ist. Wie die Fotodokumentation der

Vorinstanz deutlich macht, kann jedoch von einer ausserordentlichen Stellung im

Ortsbild von Horgen nicht die Rede sein. Der Situationswert ist auf jeden Fall

nicht derart hoch, dass er für sich allein oder in Verbindung mit dem sehr

geringen Eigenwert des Objekts den Zeugencharakter zu begründen vermöchte.

3.5

Damit erweist sich die Würdigung der Vorinstanzen,

das streitbetroffene Wohnhaus sei nicht als Schutzobjekt im Sinne von § 203

Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, nicht als rechtsverletzend. Zum

vornherein offen bleiben kann daher die Frage, ob die private Beschwerdegegnerin

der Selbstbindung im Sinne von § 204 PBG unterliege oder nicht. Denn nur

wenn feststeht, dass ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG vorliegt, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob sich der Abbruch des

betreffenden Objektes mit der sich aus § 204 PBG ergebenden Verpflichtung

der öffentlichen Hand zur Schonung und ungeschmälerten Erhaltung von

Schutzobjekten vereinbaren liesse. Es erübrigt sich daher im vorliegenden Fall

eine Interessensabwägung im Sinne von § 204 Abs. 1 PBG.

4.

Zusammenfassend erweist sich die

Beschwerde daher als unbegründet und ist abzuweisen. Die Kosten des Verfahrens

sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in

Verbindung mit § 13 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Mitteilung an …