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Entscheid

VB.2004.00407

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00407

3. Februar 2005Deutsch25 min

(URT.2005.8457)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 15. September 1980 erteilte die

Baukommission X A die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer

Scheune mit Einstellraum auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 im „Übrigen

Gemeindegebiet“ von X. In einer Nebenbestimmung wurde festgehalten, dass die

Scheune nur für landwirtschaftliche Zwecke verwendet werden dürfe und jede

Zweckänderung der Bewilligungspflicht unterliege. Weiter wurde vorbehalten,

dass die Baudirektion gemäss § 2 der damals geltenden Einführungsverordnung

vom 19. Dezember 1979 zum RPG (EV RPG, Zürcher Gesetzessammlung 1981,

700.15) die Bewilligung noch genehmige. Am 30. Dezember 1980 erteilte das

Amt für Gewässerschutz und Wasserbau (AGW, heute AWEL) die für das Bauvorhaben

notwendige gewässerschutzrechtliche und wasserbaupolizeiliche Bewilligung. Eine

förmliche raumplanungsrechtliche Genehmigung der Baubewilligung von Seiten der

Baudirektion wurde nicht erteilt.

Die geplante Scheune Vers.-Nr. 2

wurde im Jahre 1981 erstellt und von A samt dem Platz um die Scheune herum für

sein im Aufbau begriffenes Tiefbauunternehmen genutzt. Gleichzeitig wurde auch

auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 3, 4 und 5 ein Umschlag-, Recycling- und

Kiesplatz eingerichtet.

Erwägungen

II.

A ersuchte im Frühjahr 2003 um

Bewilligung einer Waschanlage für Lastwagen neben der bestehenden Scheune auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 1 und um nachträgliche Bewilligung der bereits

erfolgten Umnutzung der Scheune sowie für den bereits erstellten Umschlag-,

Recycling- und Kiesplatz. Die betroffenen Grundstücke befinden sich heute alle

in der Landwirtschaftszone.

Am 24. und 25. September 2003

verweigerte die Baudirektion (Amt für Raumordnung und Vermessung, ARV) die

Bewilligung für die Waschanlage und für den bereits erstellten Umschlag-,

Recycling- und Kiesplatz, bewilligte aber die Umnutzung der Scheune. Die

Gemeinde wurde eingeladen, für den bereits begonnenen Bau der Waschanlage einen

Baustopp zu erlassen und dafür zu sorgen, dass auf dem Bauplatz sowie auf dem Umschlag-,

Recycling- und Kiesplatz der rechtmässige Zustand wiederhergestellt werde. Dementsprechend

verweigerte auch die Baukommission X am 22. Oktober 2003 die Bewilligung

für den Neubau der Waschanlage und für den Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz,

setzte für die Wiederherstellung Fristen von 120 Tagen (Waschanlage) und 400 Tagen

(Umschlagplatz) ab Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses und erteilte die

Bewilligung für die Umnutzung der Scheune.

III.

Gegen die Verfügungen der Baudirektion

und der Gemeinde erhob A Rekurs an den Regierungsrat mit dem Antrag, es sei ihm

die Bewilligung für den Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz zu erteilen. Die

Pro Natura gelangte ebenfalls mit Rekurs an den Regierungsrat und beantragte,

die Umnutzung der Scheune sei zu verweigern, eventuell sei sie unter Einbezug

des Ökonomieteils des alten Bauernhauses auf das zulässige Mass zu reduzieren.

Die Baukommission X sei aufzufordern, für die Umnutzung des Hofbereichs in

einen Werkplatz ein nachträgliches Bewilligungsverfahren durchzuführen.

Die Staatskanzlei vereinigte die beiden

Rekurse zusammen mit einem weiteren Rekurs von A gegen eine am 6. Dezember

2002.

verweigerte Bewilligung für Kiesabbau und Wiederauffüllung auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 3. Am 14. Juli 2004 trennte der Regierungsrat das

letztere Rechtsmittel wieder von den anderen und wies es ab (RRB 1056/2004).

Am gleichen Tag wies der Regierungsrat auch den Rekurs von A betr. Umschlag-,

Recycling- und Kiesplatz ab, hiess hingegen den Rekurs der Pro Natura betr.

Scheunenumnutzung gut, soweit er ihn nicht gegenstandslos betrachtete

(Umnutzung Hofbereich). Weiter wurde A aufgefordert, die gewerbliche Nutzung

der Scheune sowie des diese umgebenden Platzes binnen zwölf Monaten ab Eintritt

der Rechtskraft des Rekursentscheides aufzuheben und den rechtmässigen Zustand

wiederherzustellen, ansonsten die Gemeinde X den rechtmässigen Zustand auf dem

Wege der Ersatzvornahme wiederherzustellen habe bzw. Strafanzeige zu erstatten

sei (RRB 1055/2004).

IV.

Gegen den Rekursentscheid erhob A am 20. September

2004.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid

sei aufzuheben und die Behörden seien einzuladen, die nachgesuchten Bewilligungen

für die Umnutzung der Scheune und den Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz zu

erteilen, eventualiter sei auf die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustandes bei der Scheune und beim Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz zu

verzichten, subeventualiter sei die Wiederherstellungsfrist angemessen, d.h.

auf mindestens fünf Jahre ab Rechtskraft des Entscheides zu verlängern, alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen. In

prozessualer Hinsicht beantragte der Beschwerdeführer, es sei ein Augenschein

durchzuführen und das Beschwerdeverfahren sei einstweilen zu sistieren.

Am 19. Oktober 2004 erstattete die

Pro Natura ihre Beschwerdeantwort und beantragte, der Beschwerdeführer sei zur

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten, falls er in der

Hauptsache unterliege. Mit einer Verlängerung der Beseitigungsfrist auf vier

Jahre erklärte sie sich einverstanden. Die Durchführung eines Augenscheins und

eine Sistierung des Verfahrens lehnte sie ab. Am 6. Oktober 2004

beantragte die Staatskanzlei im Auftrag des Regierungsrates die Abweisung der

Beschwerde, ohne sich gegen die beantragte Sistierung zu wenden. Die

Baudirektion beantragte am 28. Oktober 2004 ebenfalls die

Beschwerdeabweisung.

Am 15. November 2004 reichte der

Beschwerdeführer ein neues Beweismittel zu den Akten. Die Eingabe wurde den

Beschwerdegegnerinnen zur Kenntnisnahme zugestellt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Der Beschwerdeführer verlangt eine

einstweilige Sistierung des Verfahrens, bis feststehe, ob eine einvernehmliche

Streiterledigung möglich sei oder nicht, bzw. bis eine der Parteien die

Fortsetzung des Verfahrens verlangte. Die Beschwerdegegnerin widersetzt sich

diesem Antrag, da rechtliche Grundsatzfragen im Vordergrund ständen und wenig

Raum für eine Lösung auf Verhandlungsebene bleibe. Das Beschwerdeverfahren ist

daher fortzusetzen.

2.

Der vom Beschwerdeführer im Nachgang an

den Schriftenwechsel neu eingereichte Beschluss der Baukommission X betr.

Baukontrolle vom 17. September 1982 dient dem Beweis seiner bereits früher

im Verfahren erhobenen Behauptung, wonach die Gemeinde von Anfang gewusst habe,

dass er die Scheune für sein nichtlandwirtschaftliches Gewerbe nutze. Als neues

Beweismittel ist das Aktenstück damit zulässig und im Beschwerdeverfahren zu

beachten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 14).

Weitere Beweiserhebungen sind jedoch

nicht angezeigt. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten samt Plänen und

Fotografien hervorgeht, erübrigt sich insbesondere ein Augenschein des

Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen).

3.

Im angefochtenen Entscheid ging der

Regierungsrat im Wesentlichen davon aus, dass die 1981 erstellte Scheune nur

für landwirtschaftliche Zwecke bewilligt worden und die raumplanungsrechtliche

Genehmigung unterblieben sei. Der ebenfalls 1981 umgenutzte Umschlag-,

Recycling- und Kiesplatz sei nie bewilligt worden, obwohl bereits damals eine

Bewilligungspflicht für Werk- und Lagerplätze bestanden habe. Für beide Nutzungen

hätte nach dem damaligen Recht mangels Standortgebundenheit keine Bewilligung

erteilt werden dürfen. Auch nach dem heutigen Recht käme keine Bewilligung für

die zonenfremden und nicht standortgebundenen Nutzungen in Frage. Der als

Neuanlage zu beurteilende Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz könne

insbesondere auch nicht nach Art. 24c des Bundesgesetzes über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979/20. März 1998 (RPG) bzw. Art. 37a

RPG bewilligt werden, da der Grossvater des Beschwerdeführers den Platz früher

zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken oder/und im Randbereich allenfalls

zur standortgebundenen Kiesausbeutung genutzt habe und der neue Platz ohnehin

erst nach dem 1. Januar 1980 erstellt worden sei. Für die Umnutzung der

Scheune samt dem dazugehörigen Hofbereich scheide sodann auch eine Bewilligung

gemäss Art. 39 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) in

einem Gebiet mit traditioneller Streubauweise aus, da kein Gebäudekomplex,

sondern ein rein gewerblich genutzter Einzelbau vorliege. Der rechtmässige

Zustand sei vom Beschwerdeführer wiederherzustellen, da keine Gründe des

Vertrauensschutzes dagegen sprächen. Zudem wiege die Verletzung der

öffentlichen Interessen schwer, da sich die fraglichen Grundstücke im

Landschaftsschutzgebiet befänden. Der Anspruch auf Wiederherstellung sei auch

nicht infolge Ablaufs einer Frist von 30 Jahren verwirkt.

4.

4.1

Für die Frage der Bewilligungsfähigkeit der

Scheunenumnutzung ist vorab strittig, für welche Nutzung der Scheunenneubau im

Jahre 1980 ursprünglich bewilligt und genehmigt worden ist. Der

Beschwerdeführer macht dazu geltend, der Neubau sei im Hinblick auf eine

gewerbliche Nutzung seines Tiefbaubetriebs bewilligt worden. Die Baukommission X

sowie auch die Baudirektion hätten Kenntnis davon gehabt, dass er die Scheune

benötige, weil er sich selbständig habe machen wollen und zu diesem Zweck

bereits einen Bagger, einen Trax und einen Lastwagen gekauft habe. Er habe dank

einem Hinweis in der Baubewilligung auf die Genehmigung von Seiten der

Baudirektion vertrauen dürfen.

4.1.1

Bis zur Revision der

Bauverfahrensverordnung am 5. September 1990 (BVV) wurde im Kanton Zürich

die nach Art. 25 Abs. 2 aRPG erforderliche kantonale Bewilligung für

Bauten ausserhalb der Bauzonen im so genannten Meldeverfahren erteilt (§ 18

BVV in der Fassung vom 19. April 1978, Zürcher Gesetzessammlung 1981,

700.

; vgl. auch BGE 118 Ib 326 E. 2a, 116 Ib 63 E. 6b, Prozessgeschichte

in BGE 115 Ib 400). In diesem Verfahren musste die Gemeinde ein

Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen jeweils vor der Bewilligungserteilung der

Baudirektion melden, welche innert 30 Tagen zu entscheiden hatte, ob sie die

kommunale Bewilligung ihrer Genehmigung unterstellen wollte. Ohne einen entsprechenden

Entscheid innert Frist war keine kantonale Genehmigung nötig. Dieses Verfahren

war allerdings erst ab dem 1. Januar 1985 massgebend (Anhang 2.23 der

Bauverfahrensverordnung in der Fassung vom 5. Dezember 1984, OS 49, 212).

Wie das Verfahren betreffend

Bewilligungen ausserhalb der Bauzonen in den frühen 80er Jahren durchgeführt

wurde, ist unklar. Fest steht zwar, dass bereits damals die Zuständigkeit zur

Bewilligungserteilung bei der örtlichen Baubehörde lag und die Baudirektion den

Entscheid lediglich zu genehmigen hatte (§ 2 EV RPG). Ob diese Genehmigung

aber nach der damaligen Praxis als erteilt galt, wenn die von der Gemeinde

orientierte Baudirektion sich nicht innert einer bestimmten Frist meldete,

lässt sich nicht eruieren.

4.1.2

Die von der Baukommission X

erteilte Baubewilligung stützte sich auf einen Grundriss Schnitt und

Fassadenplan vom 8. September 1980 und datierte selber vom 15. September

1980.

Verschickt wurde die Bewilligung aber erst am 5. Dezember 1980, nachdem

vom Beschwerdeführer offenbar noch ein Bedürfnisnachweis verlangt worden war

(Datum: 3. Oktober 1980). Der vom Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren

eingereichte Grundriss, Schnitt und Fassadenplan vom 8. September 1980

trägt einen Stempel der Baukommission „Genehmigt mit Bedingungen“ vom 28. November

1980.

Demnach ist unklar, wann die örtliche Baubehörde tatsächlich entschieden

hat und ob bzw. in welcher Art in der Zeit zwischen dem 15. September 1980

und dem 28. November 1980 allenfalls ein Meinungsaustausch zwischen der Baukommission

und der Baudirektion stattgefunden hat. Immerhin darf aber aus dem Text der

erteilten Baubewilligung der Baukommission X geschlossen werden, dass die

Genehmigung der Baudirektion nicht nur bei förmlicher Eröffnung, sondern auch

durch blossen Fristablauf als erteilt gelten konnte. In Ziff. 12 der Bewilligung

wurde nämlich festgehalten, dass vor Eintritt der Rechtskraft der Genehmigung

nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden dürfe und dass die Rechtskraft ohne gegenteiligen

Bericht spätestens am 10. Januar 1981 eintrete. Dass dem Beschwerdeführer

bis zu diesem Datum ein gegenteiliger Bericht zugestellt worden wäre, ist nicht

aktenkundig und wird auch nicht behauptet.

Bei dieser Sachlage durfte der Beschwerdeführer

als Verfügungsadressat davon ausgehen, dass die erteilte Baubewilligung infolge

Fristablaufs auch durch die Baudirektion genehmigt war.

Dass dem Beschwerdeführer 1980 jedoch

eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung der Scheune bewilligt worden wäre, lässt

sich aus den Umständen bei Bewilligungserteilung nicht ableiten. Aufgrund der

Baubewilligung musste dem Beschwerdeführer klar sein, dass die kantonale

Genehmigung nur soweit als durch Fristablauf erteilt gelten konnte, als die

Baubewilligung selber ging. Diese aber bezeichnete als Bauobjekt eine „Scheune

mit Einstellraum“ und hielt in Ziff. 2 ausdrücklich fest, die Scheune

dürfe nur für landwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Wenn nun auch aus

den Baugesuchsplänen allenfalls eine andere Nutzung ablesbar gewesen sein mag –

was keineswegs eindeutig der Fall ist – und auch der Bedürfnisnachweis vom 3. Oktober

1980.

von der Notwendigkeit sprach, einen Trax, einen Bagger und einen Lastwagen

einzustellen, kann daraus jedenfalls nicht gefolgert werden, dieser Sachverhalt

sei der zuständigen kantonalen Genehmigungsbehörde tatsächlich zur Kenntnis

gebracht bzw. von ihr genehmigt worden.

An dieser Ausgangslage änderte auch das

spätere Verhalten der zuständigen Behörden nichts. Zwar belegt das Baukontrollprotokoll

der Baukommission vom 17. September 1982, dass die Gemeinde zur Kenntnis

genommen hatte, dass das errichtete Gebäude zum überwiegenden Teil als

gewerbliche Einstellräume benützt werde. Jedoch steht der Begriff gewerblich

noch nicht zwingend in einem Gegensatz zu einem landwirtschaftlichen Zweck und

könnte auch nur als Gegenstück zu einer Wohnnutzung verstanden werden. Auf

jeden Fall konnte aus dieser Bemerkung nicht geschlossen werden, dass die nur

für eine landwirtschaftliche Nutzung erteilte Bewilligung und deren Genehmigung

der Baudirektion nun einen neuen Sachverhalt mit abdeckte. Soweit der

Beschwerdeführer aus den nachfolgenden, vor diversen Behörden durchgeführten

Bewilligungsverfahren ableiten will, die Baudirektion hätte auch die nichtlandwirtschaftliche

Nutzung genehmigt, kann ihm ohnehin nicht gefolgt werden. In keinem dieser

Verfahren hat die für die raumplanungsrechtliche Genehmigung allein zuständige

Baudirektion etwas bewilligt oder genehmigt, das in irgendeiner Weise die

Nutzung der Scheune als Werkhof beinhaltete.

4.2

Zu Recht ist der Regierungsrat im Weiteren davon

ausgegangen, dass die Umnutzung im Jahr 1981 nach dem damaligen Recht nicht

bewilligungsfähig war. Das anerkennt auch der Beschwerdeführer. Strittig ist

jedoch, ob nach dem heute anwendbaren Art. 24 RPG in Verbindung mit Art. 39

RPV eine Bewilligung erteilt werden kann.

4.2.1

Nach dieser Bestimmung können die

Kantone in Gebieten mit traditioneller Streubauweise, die im kantonalen

Richtplan räumlich festgelegt sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hinblick

auf die anzustrebende räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, gewisse Nutzungsänderungen

als standortgebunden bewilligen. Im kantonalen Richtplan vom 31. Januar

1995.

hat der Kantonsrat die Gemeinde X als solches Gebiet bezeichnet (Text, Ziff. 3.2.4).

Nach dem hier interessierenden Art. 39

Abs. 1 lit. b RPV kann die Nutzungsänderung bewilligt werden, wenn

sie bestehende Bauten oder Gebäudekomplexe betrifft, die Wohnungen enthalten,

und zu Zwecken des im Einzelnen beispielhaft angeführten örtlichen Kleingewerbes

erfolgt. Dabei darf der Gewerbeteil in der Regel nicht mehr als die Hälfte der

Baute oder des Gebäudekomplexes beanspruchen. Nach Art. 39 Abs. 2 lit. a

bis f RPV ist die Bewilligung an verschiedene weitere raumplanungsrechtliche

Voraussetzungen geknüpft.

4.2.2

Art. 39 RPV entspricht im

Wesentlichen Art. 24 der Raumplanungsverordnung in der Fassung vom 22. Mai

1996.

(AS 1996, 1534), der seinerseits auf Art. 24 der Raumplanungsverordnung

in der ursprünglichen Fassung vom 2. Oktober 1989 (AS 1989, 1985)

zurückging, wo erstmals Bestimmungen über die Erhaltung bestehender Bausubstanz

ausserhalb der Bauzone auf Verordnungsebene erlassen wurden (vgl.

Raumplanungsverordnung vom 26. März 1986, AS 1986, 626). Mit der Zulassung

kleingewerblicher Umnutzungen erweitert Art. 39 Abs. 1 RPV letztlich

den in Art. 24 lit. a RPG definierten Begriff der

Standortgebundenheit und perpetuiert auf Verordnungsebene einen eigenständigen

Ausnahmetatbestand, welcher neben den zahlreichen neuen ins Gesetz aufgenommenen

Sondertatbeständen zur Anwendung gelangen soll.

Bei der Beratung der RPG-Revision im

Jahre 1997 brachte der damalige Nationalrat Samuel Schmid einen Antrag ein,

wonach den Kantonen zu gestatten sei, in gut erhaltenen landwirtschaftlichen

Wohnbauten landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zuzulassen und vorzusehen, dass

diese mit einer kleingewerblichen Nutzung verbunden werden dürfen (Amtl. Bull.

NR 1997, S. 1862 f.). Zur Begründung brachte er vor, die intakte

Bausubstanz müsse unter anderem auch in traditionellen Streubaugebieten

weiterhin genutzt werden können. Der Antrag wurde abgelehnt im Wesentlichen mit

der Begründung, der Bundesrat sei beauftragt worden, den Bedürfnissen der

Landwirtschaft nach ergänzender gewerblicher Tätigkeit besser Rechnung zu

tragen, was erfüllt sei. Das Kleingewerbe habe bei der landwirtschaftsfremden

Wohnnutzung keinen Bezug mehr zur Landwirtschaft und solle gegenüber dem

übrigen in der Bauzone angesiedelten Gewerbe keinen Wettbewerbsvorteil

erhalten. Bei Annahme des Antrages bestehe die Gefahr, dass eine saubere

Trennung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet schleichend relativiert werde

(Voten Stucki, Epiney, Durrer, Dupraz und Koller, Amtl. Bull. NR 1997, S. 1866 ff.).

Damit darf angenommen werden, dass der Gesetzgeber eine über die

Gesetzesrevision hinausgehende weitere Öffnung der Landwirtschaftszone für die

kleingewerbliche Umnutzung bestehender Wohnbauten ausdrücklich ablehnte. Es

bestehen daher beachtenswerte Gründe zur Annahme, dass Art. 39 Abs. 1

lit. b RPV gesetzeswidrig und damit unbeachtlich ist (vgl. Peter Karlen,

Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24d RPG, in: ZBl 101/2001, S. 291 ff.,

294.

und 305). Auf der anderen Seite kann jedoch auch eingewendet werden, der

Gesetzgeber habe mit der Gesetzesrevision nicht Umnutzungsmöglichkeiten

verbieten wollen, die bereits nach dem bisherigen Verordnungsrecht in

traditionellen Streubaugebieten zulässig waren, zumal die Einflussmöglichkeiten

des Bundes dank des Erfordernisses des kantonalen Richtplaneintrages hier grösser

sind als im Anwendungsbereich von Art. 24d RPG, wo der Bund nur im

Einzelfall Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben kann (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung,

Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2000, S. 40).

Die Frage braucht an dieser Stelle nicht

abschliessend geprüft zu werden, da die vorliegend strittige Umnutzungsbewilligung

selbst bei Anwendung von Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV nicht erteilt

werden könnte.

4.2.3

Da die umgenutzte Scheune selber

keine Wohnräume enthält, kommt eine Bewilligung nach Art. 39 Abs. 1 lit. b

RPV nur in Frage, wenn die Scheune zusammen mit dem ehemaligen

Vielzweckbauernhaus Assek.-Nr. 6 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 7 als

Gebäudekomplex angesehen wird. Der Regierungsrat verneinte diese Voraussetzung,

da Scheune und Wohnhaus rund 25 m voneinander entfernt liegen und zwischen

ihnen ein Flurweg verläuft. Ob diese Beurteilung zutrifft, ist zumindest

fraglich. Zwar muss das umzunutzende Gebäude in der Tat sowohl visuell als auch

funktionell zu einem bestehenden Gebäudekomplex gehören (vgl. Christoph

Bandli/Lukas Bühlmann/Françoise Nicati/Pierre Tschannen, Zur neuen

Raumplanungsverordnung des Bundes, in: Baurecht 1990, S. 20 ff., S. 25),

jedoch besteht vorliegend durchaus ein visueller Zusammenhang und erscheint es

auch nicht als allzu aussergewöhnlich, dass eine landwirtschaftliche Siedlung

Abstände zwischen Wohn- und Ökonomie-/Stallbaute im hier gegebenen Ausmass

aufweist. In funktioneller Hinsicht jedenfalls wurde die fragliche Scheune

durchaus im Zusammenhang mit dem vom Beschwerdeführer bewohnten Bauernhaus im L

bewilligt.

Fraglich ist im Weiteren, ob es sich beim

Tiefbauunternehmen des Beschwerdeführers noch um ein örtliches Kleingewerbe im

Sinne von Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV handelt. Aufgrund der in der

Bestimmung beispielhaft aufzählten Gewerbearten (Käsereien, holzverarbeitende

Betriebe, mechanische Werkstätten, Schlossereien, Detailhandelsläden, Wirtshäuser)

dürften hier industrieähnliche Betriebe mit mehr als fünf Arbeitsplätzen und

serienmässiger, automatisierter Produktionsform und entsprechend hohem

Investitionsbedarf ausgeschlossen sein (vgl. Bandli/Bühlmann/Nicati/Tschannen, S. 25).

Der Betrieb des Beschwerdeführers beschäftigt nach dessen Angaben zwei Voll-

und einen Teilzeitangestellten und führt in den Gemeinden Y, Z und X kleinere

Strassenbauarbeiten wie Reparaturen, Ausbesserungen und Belagserneuerungen

durch. Von der Anzahl der Angestellten und dem Einsatzgebiet her erfüllt der

Tiefbautrieb damit wohl gerade noch die Anforderungen eines lokalen Gewerbes.

Jedoch spricht der Umstand, dass selbst ein kleines Tiefbauunternehmen wie das

vorliegende einen relativ grossen Betriebsflächenbedarf innerhalb und

ausserhalb eines Gebäudes aufweist, klar gegen ein örtliches Kleingewerbe.

Insofern muss die in Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV zusätzlich

verlangte Beschränkung des Gewerbevolumens auf die Hälfte des Gebäudekomplexes

mit zur Auslegung des Begriffes des örtlichen Kleingewerbes herangezogen

werden. Eine Gewerbeart, die von vornherein wesentlich mehr Fläche beansprucht

als eine übliche bäuerliche Wohnung, kann aber nicht mehr als örtliches

Kleingewerbe im Sinne von Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV gelten.

Die Grundfläche der Scheune beträgt im

vorliegenden Fall fast das Doppelte derjenigen des Bauernhauses, welches

seinerseits als ehemaliges Vielzweckbauernhaus nur teilweise der Wohnnutzung

zugerechnet werden kann. Damit dürfte, selbst wenn die Gesamthöhen von Scheune

und Bauernhaus in etwa vergleichbar sind, das gesamte Gewerbevolumen ein

Mehrfaches des Wohnvolumens betragen. Dementsprechend wird die nach Art. 39

Abs. 1 lit. b RPV zwar nur „in der Regel“ massgebende

Volumenbegrenzung auf die Hälfte des ganzen Komplexes hier bei weitem nicht

eingehalten. Gründe für ein derart massives Abweichen von der Regel sind nicht

ersichtlich.

Demgemäss hat der Regierungsrat zu Recht

die nachträgliche Bewilligung für die bereits erfolgte Scheunenumnutzung

verweigert. Unter diesen Umständen kann offen bleiben, ob die Umnutzung die

weiteren Voraussetzungen gemäss Art. 39 Abs. 2 RPV erfüllt, insbesondere

ob ihr keine überwiegenden Interessen des Landschaftsschutzes entgegenstehen.

5.

Hinsichtlich des bestehenden Umschlag-,

Recycling- und Kiesplatzes macht der Beschwerdeführer geltend, dieser sei schon

seit Jahrzehnten von seinem Grossvater und seinem Vater gewerblich genutzt

worden und habe bei seiner Errichtung gar keiner Bewilligung bedurft. Falls man

dem Platz keinen Bestandesschutz zugestehen wolle, so sei er immerhin als betriebsnotwendiger

Bestandteil des Werkhofes bewilligungsfähig.

Nach den Angaben des Beschwerdeführers

waren sowohl sein Grossvater wie auch sein Vater als Landwirte tätig. Der Platz

wurde von ihnen zunächst als Köhler- und später als Kiesumschlagplatz im

Zusammenhang mit einem kleinen Kiesabbaugebiet auf dem Grundstück Kat.-Nr. 3

genutzt. Bei der damaligen Nutzung handelte es sich demnach um eine

forstwirtschaftliche bzw. um eine standortgebundene Nutzung. Die Luftaufnahmen

von Juli 1981 zeigen zudem, dass der damalige Platz von seiner Ausdehnung her

um ein Vielfaches kleiner war als der heute beanspruchte. Damit steht fest,

dass die Nutzbarmachung des Platzes für den nicht standortgebundenen

Tiefbaubetrieb des Beschwerdeführers im Jahre 1981 eine bewilligungspflichtige

Nutzungsänderung einer baurechtlich relevanten Fläche im Sinne von § 309 Abs. 1

lit. b Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) darstellte.

Mit Bezug auf die Bewilligungsfähigkeit

des Platzes hat der Regierungsrat zutreffend ausgeführt, eine Bewilligung nach

altem Recht komme mangels Standortgebundenheit nicht in Frage. Es liege aber

auch nach neuem Recht kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG vor, wenn die

frühere Nutzung land- und forstwirtschaftlich bzw. standortgebunden gewesen

sei. Ebenso verneinte er zu Recht die Anwendbarkeit von Art. 37a RPG, da

der Platz vom Beschwerdeführer erst nach dem 1. Januar 1980 erstellt

worden sei. Da nach dem vorstehend Ausgeführten auch die Umnutzung der Scheune

nicht bewilligungsfähig ist, kann der Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz

schliesslich auch nicht als Bestandteil des Werkhofes im Sinne von Art. 24

RPG in Verbindung mit Art. 39 RPV bewilligt werden.

6.

6.1

Der Beschwerdeführer wehrt sich gegen die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes, da die bestehende gewerbliche

Nutzung während 23 Jahren von der Behörde nicht nur stillschweigend geduldet,

sondern ausdrücklich akzeptiert worden sei. Der gewerbliche Verwendungszweck

sei vom Beschwerdeführer nie verheimlicht worden, weshalb er als gutgläubig

gelten könne. Im Vertrauen auf das behördliche Verhalten habe er den Betrieb

weiterentwickelt und Vermögensdispositionen getroffen, die sich nicht ohne

Nachteil rückgängig machen liessen. Zudem bestehe am Fortbestand seines

Betriebes auch ein öffentliches Interesse. Die 30-jährige Frist für die

Verwirkung des behördlichen Beseitigungsanspruches sei keine absolute und könne

je nachdem auch verlängert oder verkürzt werden.

6.2

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

verwirkt der Anspruch der Behörden, die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustandes zu verlangen, im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30

Jahren. Gründe des Vertrauensschutzes können allerdings auch eine kürzere

Verwirkungsfrist rechtfertigen, dies namentlich dann, wenn die Baupolizeibehörden

zwar vor Ablauf der 30-jährigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen

Zustand aber über Jahre hinaus dul­deten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit

bekannt war oder sie diese bei An­wendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen

müssen. Solange die Behörde jedoch bloss untätig geblieben ist, erscheint bei

der Deutung der Untätigkeit als behördliche Duldung grosse Zurückhaltung

geboten (BGr, 19. September 2001,1P.768/2000 E. 3, www.bger.ch und ZBl 102/2002, S. 188; BGE 107 la

121.

E. 1; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr. 4 E. 4a mit

Hinweisen). Auf Vertrauensschutz kann sich sodann nur berufen, wer selber in

guten Glauben gehandelt hat (BGE 113 Ia 332 E. 3b = Pra 77/1988 Nr. 130;

BGE 111 Ib 213 E. 6a; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr. 4 E. 4c).

6.3

Im vorliegenden Fall kann angenommen werden, dass

die Baukommission X bei der gebotenen Sorgfalt von Anfang an hätte erkennen

können, dass der Scheunenneubau nicht landwirtschaftlich, sondern für das im

Aufbau begriffene Tiefbauunternehmen des Beschwerdeführers genutzt wurde.

Aufgrund des Bedürfnisnachweises vom 3. Oktober 1980 und der darin

erwähnten Geräte (Bagger, Trax und Lastwagen) sowie dank der 1982

durchgeführten Kontrolle hat sie die nichtlandwirtschaftliche Nutzung der

Scheune möglicherweise sogar tatsächlich erkannt. Insofern sollte die Auflage

in der Baubewilligung, wonach nur eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig

sei, wohl eher dem Buchstaben des Gesetzes, als den tatsächlichen Verhältnissen

Rechnung tragen. Spätestens im Verfahren betr. Bewilligung einer Mulde für

Alteisen und eines Behälters für Baggerschaufeln und Betonkübel im Jahre 1997

war sodann vollends klar, welcher Nutzung das als Werkhof bezeichnete Gebäude

diente. Dennoch durfte der Beschwerdeführer daraus nichts für sich ableiten. Es

kann ihm zwar nicht vorgeworfen werden, dass er die tatsächliche Nutzung der

Scheune aktiv verheimlicht hätte, jedoch musste ihm als Verfügungsadressat der

ursprünglichen Baubewilligung inklusive der expliziten Nutzungsauflage bewusst

sein und auch in den folgenden Jahren bewusst bleiben, dass das Gebäude nur im

Zusammenhang mit einer landwirtschaftlichen Nutzung bewilligt worden war. Auch

wenn sich die Baukommission als die für den Vollzug des Bau- und

Planungsrechtes zuständige Behörde durchaus widersprüchlich verhielt, so hat es

sich der Beschwerdeführer doch zu einem wesentlichen Teil selber zuzuschreiben,

wenn er in einen Betrieb investierte, dessen Existenzberechtigung

raumplanungsrechtlich nicht abgesichert war. Dabei darf von ihm als Inhaber

eines – wenn auch nur kleinen – Tiefbaubetriebes erwartet werden, die

Verbindlichkeit einer ausdrücklichen behördlichen Nutzungsbeschränkung zu

erkennen. Ohne die explizite Aufhebung der ursprünglichen Auflage im Sinne

einer förmlichen Bewilligung der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung und deren

Genehmigung durch die kantonale Baudirektion durfte er daher nicht darauf

vertrauen, die Behörde verzichte definitiv auf die Durchsetzung der ursprünglichen

Nutzungsbeschränkung. In diesem Sinne hinderte ihn die ursprüngliche Auflage

auch daran, die betriebliche Weiterentwicklung am gegebenen Standort in gutem

Glauben voranzutreiben.

Gleiches gilt im Wesentlichen auch für

den Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz, dessen Nutzung ausschliesslich im

Zusammenhang mit der betrieblichen Nutzung des Werkhofes stand. Dem Beschwerdeführer

als Tiefbauunternehmer musste klar sein, dass der Wechsel von einer

forstwirtschaftlichen/standortgebundenen zu einer baugewerblichen Platznutzung

und die immense Vergrösserung des Platzes nicht ohne förmliche Bewilligung

erfolgen durften.

Angesichts des erheblichen

raumplanungsrechtlichen Verstosses und in Würdigung der gegebenen Umstände

besteht daher kein Anlass dafür, den Anspruch der Behörden auf

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bereits nach Ablauf von 23 Jahren

seit Errichtung der Scheune und Einrichtung des Platzes als verwirkt zu

betrachten.

6.4

Eventualiter verlangt der Beschwerdeführer eine

Verlängerung der Wiederherstellungsfrist auf mindestens fünf Jahre ab

Rechtskraft des Entscheides. Er macht dazu geltend, einer kürzeren Frist

stünden wesentliche private und auch öffentliche Interessen entgegen. Er wäre

gezwungen, seinen Betrieb aufzuheben, da er diesen nicht in eine Gewerbe- oder

Industriezone verlegen könne, und müsste seine Angestellten entlassen, was

deren bleibende Arbeitslosigkeit nach sich ziehen würde.

Die Beschwerdegegner 1 erklärte, sich mit

einer Verlängerung der Beseitigungsfrist auf vier Jahre einverstanden, da der

61-jährige Beschwerdeführer dann das AHV-Alter erreicht habe und berufliche und

private Vorsorge erhalten werde.

Da vorliegend bereits ein wesentlicher

Teil der 30-jährigen Verwirkungsfrist verstrichen ist, die örtliche Baubehörde

den baurechtswidrigen Zustand immerhin während langer Zeit ohne Einschreiten

duldete und der Beschwerdeführer offenbar innert absehbarer Zeit ohnehin das

AHV-Alter erreichen wird, rechtfertigt es sich, eine Fristverlängerung im Sinne

des Antrages der Beschwerdegegnerin 1 zu gewähren. Damit der Beschwerdeführer

nicht durch Einlegen einer Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu einer zusätzlichen

Fristverlängerung gelangt, ist die Frist nicht auf die Rechtskraft des

vorliegenden Entscheides sondern auf Ende 2008 zu terminieren. Bei dieser Fristansetzung

muss dem Beschwerdeführer aber klar sein, dass eine weitere Erstreckung der

Beseitigungsfrist nicht in Frage kommt und er daher – falls dies tatsächlich

notwendig ist – die definitive Betriebsschliessung auf diesen Zeitpunkt hin

planen muss. Entsprechend den angefochtenen Entscheiden sind bei Nichteinhaltung

der Frist die Ersatzvornahme und eine Strafanzeige anzudrohen.

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind

die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu 4/5 dem Beschwerdeführer aufzuerlegen.

Unter den hier gegebenen Umständen rechtfertigt es sich sodann, die restlichen

Gerichtskosten nicht der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen, sondern auf die Gerichtskasse

zu nehmen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 70 VRG). Eine

Parteientschädigung steht dem Beschwerdeführer damit nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2

VRG). Die Beschwerdegegnerin 1 hat keine solche verlangt.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird dem Beschwerdeführer

eine Frist bis Ende 2008 angesetzt, um die gewerbliche Nutzung der Scheune, des

diese umgebenden Platzes sowie des Umschlag-, Recycling- und Kiesplatzes aufzugeben

und den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, ansonsten die Beschwerdegegnerin

4.

den rechtmässigen Zustand auf dem Weg der Ersatzvornahme wiederherzustellen

hat bzw. Strafanzeige zu erstatten ist. Im übrigen Umfang wird die Beschwerde

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

dem Beschwerdeführer zu 4/5 auferlegt und im übrigen Umfang auf die

Gerichtskasse genommen.

4.

Eine Parteientschädigung

wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung an …