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Entscheid

VB.2004.00425

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00425

26. Januar 2005Deutsch14 min

(URT.2005.8420)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte

am 9. Dezember 2003 A unter verschiedenen Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 4 mit

Dacherhöhung, Dachausbau und Untergeschossanbau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 5

am V-Strasse 6 in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A am 12. Januar 2004

Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der

Nebenbestimmung, welche die Änderung des projektierten Erkers und des

Garagenvorbaus anordnete.

Gegen den Beschluss vom 9. Dezember

2003.

erhoben weiter verschiedene Eigentümer benachbarter Liegenschaften Rekurs,

so C mit Eingabe vom 14. Januar 2004, E und F sowie G mit gemeinsamer

Eingabe vom 15. Januar 2004 und die Stockwerkeigentümergemeinschaft W-Strasse

1.

und 2 sowie V-Strasse 3 am 19. Januar 2004, und beantragten die

Aufhebung der Baubewilligung.

Die Baurekurskommission I vereinigte mit

Entscheid vom 3. September 2004 die Rekursverfahren, wies den Rekurs von A

ab und hiess die Nachbarrekurse gut, soweit sie darauf eintrat. Demgemäss hob

sie den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 9. Dezember 2003

auf, soweit damit die Anhebung des Dachs bewilligt worden war, und forderte den

Bauherrn auf, der Vorinstanz vor Baubeginn bezüglich der Gestaltung des

Untergeschossanbaus abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen.

III.

Mit Beschwerde vom 1. Oktober 2004

beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission I

vom 3. September 2004 aufzuheben, soweit damit die von der Bausektion der

Stadt Zürich bewilligte Dacherhöhung am Gebäude V-Strasse 6 in Zürich

aufgehoben wurde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

– Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerschaft beantragten

Abweisung der Beschwerde; Letztere beantragte zudem die Zusprechung einer

Parteientschädigung. Die Bausektion der Stadt Zürich schloss auf Gutheissung

der Beschwerde.

Die Erwägungen der Vorinstanz sowie die Ausführungen

der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Der Beschwerdeführer beantragt in

verfahrensrechtlicher Hinsicht die Durchführung eines Augenscheins, eventuell

die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels.

Da der massgebliche Sachverhalt aus den

Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein

des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32,

mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein vom 30. Juni 2004 beruhenden Feststellungen

der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse, insbesondere die Fotografien, können

auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen

Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

Abzulehnen ist auch der eventualiter

gestellte Antrag auf Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels. Denn die

Stellungnahmen der Beschwerdegegnerschaft enthalten nichts, was eine weitere

Anhörung des Beschwerdeführers gebieten würde (Alfred Kölz/ Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.

Auflage 1999, § 58 N. 9 ff.). Zudem sind dem Beschwerdeführer

die Stellungnahmen der Beschwerdegegnerschaft zugestellt worden, ohne dass er

seinen Antrag auf Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels erneuert hat.

2.

Die vorliegende Beschwerde richtet sich

allein gegen den Entscheid der Baurekurskommission I vom 3. September

2004, soweit damit die Bewilligung für die Anhebung des Dachs am Gebäude V-Strasse

6.

aufgehoben wurde. Insbesondere sind die von der Bausektion des Stadt Zürich

mit der Baubewilligung vom 9. Dezember 2003 verlangten Änderungen des

Erkers und Garagenvorbaus, gegen welche sich der Rekurs des heutigen Beschwerdeführers

richtete, nicht Streitgegenstand.

2.1

Zur streitigen Anhebung des Dachs hat die

Vorinstanz in ihrem Rekursentscheid vom 3. September 2004 (E. 6e)

zusammengefasst ausgeführt, das Umbauobjekt sei aufgrund des zu geringen

Abstands zur nordwestlichen wie auch zur südöstlichen Grundstücksgrenze sowie

einer übermässigen Ausnutzung baurechtswidrig. Die Aufstockung einer baurechtswidrigen

Baute im abstandsunterschreitenden Bereich führe nicht zu einer weitergehenden

Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG). Es stelle sich in solchen Fällen jedoch stets die

Frage, ob dem konkreten Vorhaben überwiegende nachbarliche Interessen

entgegenstehen. Das Gebäude V-Strasse 6 unterschreite den erforderlichen

Grenzabstand zum südöstlich gelegenen Grundstück um 1,1 m. Auf der

Nordwestseite sei der Grenzabstand gegenüber dem Privatweg einzuhalten; bei

einem effektiven Abstand von 0,9 m werde damit der Grenzabstand um 4,1 m

unterschritten. Gesamthaft stünden 5,2 m der Gebäudelänge von 12 m im

Abstandsbereich. Ein Neubau dürfte nur gerade eine Nordost- bzw. Südwestfassade

von 6,8 m Länge aufweisen. Entsprechend werde die zulässige Ausnützung

durch das dreigeschossige Wohnhaus trotz Einhaltung der Gebäudehöhe mit 105 %

statt 90 % massiv überschritten. Durch die Anhebung des Firsts um 1,5 m

werde das Dach nicht nur an den Giebelseiten um einiges wuchtiger in

Erscheinung treten, sondern auch auf den Traufseiten. Anlässlich des Augenscheins

vor Ort habe sich gezeigt, dass diese Erhöhung aufgrund der engen Verhältnisse

von den Nachbarn deutlich wahrgenommen würde und für die Bewohner der östlich

bzw. nördlich gelegenen rekurrentischen Bauten eine Einschränkung der Sicht,

der Belichtung und der Besonnung bedeute. Den nachbarlichen Interessen stehe

das Bedürfnis des Bauherrn gegenüber, das Dachgeschoss bewohnbar zu machen.

Dieser Wunsch nach optimaler Ausnutzung der baulichen Möglichkeiten finde in

engen, städtischen Verhältnissen, in denen aufgrund alter Parzellierungen

bereits viel zu grosse Bauten auf kleinsten Grundstücken stünden, da seine Grenzen,

wo der Nachbarschaft eine weitere Beeinträchtigung nicht mehr zugemutet werden könne.

Die Vorinstanz habe ihren Ermessensspielraum in Bezug auf die Frage der

entgegenstehenden überwiegenden nachbarlichen Interessen überschritten und die

Baubewilligung sei in diesem Punkt aufzuheben.

2.2

Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in

seiner Beschwerdeschrift entgegen, die Baurekurskommission habe in unzulässiger

Weise in den der Gemeinde bei der Anwendung von § 357 Abs. PBG

zustehenden Ermessens- und Entscheidungsspielraum eingegriffen. Die Vorinstanz

missachte auf dem Umweg der "nachbarlichen Interessen" die vom

Gesetzgeber angestrebte Erweiterung der Umbaumöglichkeiten von bauvorschriftswidrigen

Bauten. Die vorinstanzliche Argumentation würde dazu führen, dass künftig bei

praktisch allen Abstandsverstössen überwiegend nachbarliche Interessen bejaht

werden müssten und Dachanhebungen im Abstandsbereich grundsätzlich nicht mehr

zulässig wären. Bei keinem der rekurrierenden Nachbarn könne gesagt werden, die

Anhebung des Dachs wirke sich derart auf dessen Liegenschaft aus, dass von

einer überwiegenden nachbarlichen Beeinträchtigung gesprochen werden könne. Die

Eigentümerschaft von Kat.-Nr. 7, welche am ehesten von der Unterschreitung

betroffen sein könnte, habe gegen das Bauvorhaben nicht opponiert. Im

Zusammenhang mit der nachbarlichen Beeinträchtigung sei für die

Abstandsunterschreitung allein der Abstand zwischen dem Bauareal zur gegenüberliegenden

Weggrenze entlang Kat.-Nr. 7 massgebend. Denn die Grenzziehung sei 1947

von der Baubehörde ausdrücklich verlangt worden. Die Vorinstanz habe auch nicht

berücksichtigt, dass die heutige Baute weder die zulässige Gebäudehöhe, geschweige

denn die Firsthöhe ausschöpfe. Selbst nach der Anhebung des Dachs liege dessen

First weit unter dem Mass, welches die Nachbarschaft bei einem Neubau dulden

müsste. In der Beschwerdeschrift wird schliesslich bezüglich der einzelnen

Beschwerdegegnerinnen und -gegner detailliert deren "Betroffenheit"

durch das streitige Bauprojekt dargestellt.

3.

3.1

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 5, V-Strasse 6, ist

nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der

dreigeschossigen Wohnzone W3 mit einer Ausnützungsziffer von 90 % zugeschieden.

Das Umbauobjekt Vers.-Nr. 4 unterschreitet auf seiner Nordwest- wie auf

seiner Südostseite den bauordnungsgemässen Grundgrenzabstand von 5 m. Es

überschreitet weiter die in der Zone W3 zulässige Ausnützung (105 % statt

90.

%). Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und

Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie

sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt

werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften

bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid RB 2002

Nr. 81 (= BEZ 2002 Nr. 20) zur Zulässigkeit einer Aufstockung eines

abstandswidrigen Gebäudes in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Stellung

genommen. Es hat festgehalten, dass die Änderung einer vorschriftswidrigen

Baute nicht schon dann unzulässig ist, wenn – wie gerade beispielsweise bei der

Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes – die durch die verletzte Norm

geschützten Rechtsgüter zusätzlich beeinträchtigt werden. Entscheidend ist in

diesem Fall, ob der Änderung nicht überwiegende öffentliche und nachbarliche

Interessen entgegenstehen. Bei neuen oder weitergehenden Abweichungen bedarf es

jedoch einer Ausnahmebewilligung. Das Verwaltungsgericht hat damit der vom Gesetzgeber

mit der Revision von § 357 PBG vom 1. September 1991 angestrebten

Erweiterung der Umbaumöglichkeiten für baurechtswidrige Bauten Rechnung getragen.

Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1

PBG steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (RB 2003

Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), welchen die Baurekurskommission zu beachten

hat. Obschon ihr als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich

bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach

eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch

ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 17 ff.).

Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle

zu.

3.2

Das Umbauprojekt

des Beschwerdeführers umfasst den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, der

sich äusserlich durch die Anhebung des Firsts um 1,5 m und die entsprechende

Veränderung der Dachneigung (neu 33° gegenüber bisher 22°) auswirkt. Das

Gebäude Vers.-Nr. 4 unterschreitet den erforderlichen Grenzabstand von 5 m

zum südöstlich gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 8 um 1,1 m. Im

Nordwesten beträgt der Abstand zur Wegparzelle Kat.-Nr. 9 0,9 m und

zur Grenze der an diese Wegparzelle anstossenden benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 7,

X-Strasse 10, 3,5 m, die Abstandsunterschreitung mithin 4,1 m bzw.

1,5 m. Ob die Ausscheidung dieser Wegparzelle im Jahr 1947, bei Bewilligung

der beiden Gebäude V-Strasse 13 und 6, von der Bausektion II des Stadtrats Zürich

verlangt worden war, ist vorliegend nicht entscheidrelevant. Massgebend für die

nachbarliche Betroffenheit ist allein, welche "Mehreinwirkungen" das

Umbauprojekt im Vergleich zur bestehenden bzw. zu einer bauordnungskonformen

Baute auf die nachbarliche Umgebung hätte. Aufgrund eines früheren Entscheides

der Baurekurskommission ist die Wegparzelle Kat.-Nr. 9 als Privatweg

einzustufen, gegenüber welchem nicht der Wegabstand von 3,5 m (§ 265

PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO), sondern der Grenzabstand einzuhalten

ist. So gesehen stehen von der Gebäudelänge (Nordwest-Südost-Richtung) von 12 m

rund 5,2 m, mithin ca. 44 % im Abstandsbereich.

3.2.1

Die Vorinstanz hat die

Beeinträchtigungen, welche die rekurrierenden Nachbarn durch die Anhebung des Dachs

erleiden, umfassend abgeklärt und fotografisch festgehalten. Vom Gebäude V-Strasse

13.

aus würde die Dachanhebung deutlich wahrgenommen. Dass dieses Gebäude

seinerseits Grenzabstände unterschreitet, hat keine Schmälerung der dem

Bauprojekt entgegenstehenden nachbarlichen Interessen zur Folge. Es ist zwar

richtig, dass das Umbauprojekt die zulässige Firsthöhe nicht ausschöpft; ein

bauordnungskonformes Gebäude müsste aber – wie gesehen – gegenüber dem

Grundstück Kat.-Nr. 11 eine bedeutend reduzierte Fassadenlänge und damit

auch ein viel kleineres Bauvolumen aufweisen.

Eine Beeinträchtigung durch die

Dachanhebung würde auf jeden Fall auch hinsichtlich des Gebäudes V-Strasse 3

eintreten, welches der den Grenzabstand verletzenden südöstlichen Fassade des streitbetroffenen

Hauses gegenüberliegt (vgl. Fotos Nrn. 1 und 9). Durch die Erhöhung und

Vergrösserung der Giebelfassade würde in den engen baulichen Verhältnissen das

Gefühl des Beengtseins erhöht. Daran ändert nichts, dass die Sonneneinstrahlung

nicht tangiert würde. Die Bewohner des höher gelegenen Hauses W-Strasse 1 müssten

eine Beschränkung ihrer Aussicht hinnehmen (vgl. Fotos Nrn. 10 und 11). Für die

Bewohner des Hauses X-Strasse 12 sind Beeinträchtigungen ebenfalls gegeben,

angesichts der grösseren Gebäudeabstände aber offenkundig geringfügiger Natur

(vgl. Fotos Nrn. 12 und 13).

3.2.2

Bei Abwägung der gemäss § 357

Abs. 1 PBG im Spiel stehenden Interessen der Bauherrschaft, der

Nachbarschaft und der Öffentlichkeit hat die Baubewilligungsbehörde alle durch

das Bauprojekt berührten nachbarlichen Interessen einzubeziehen und nicht nur

jene der später rekurrierenden oder den Baurechtsentscheid verlangenden

Nachbarn. Vorliegend hat die Bausektion der Stadt Zürich in ihrem Beschluss vom

9.

Dezember 2003 zu dieser Interessenabwägung lediglich festgehalten, der

Bauherr habe mit Nachtrag 2 vom 25. November 2003 dargelegt, dass der

geplanten Dachänderung keine überwiegenden nachbarlichen Interessen

entgegenstehen. Eigene Erwägungen hat die Bausektion nicht angestellt. In ihren

Rekursantworten hat die Bausektion jeweils allein zu den Beeinträchtigungen der

einzelnen Rekurrierenden Stellung genommen. Völlig ausser Acht gelassen wurde

die Situation des Gebäudes Kat.-Nr. 7, X-Strasse 10, nordwestlich des umstrittenen

Umbauprojekts. Angesichts der Situierung und der Grenzabstandsunterschreitung

von 4,1 m bzw. 1,5 m ist die nachbarliche Beeinträchtigung gegenüber

dieser Liegenschaft am grössten. Insofern leidet die Ermessensbetätigung der

Bausektion an einem Mangel (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002,

BEZ 2002 Nr. 18 E. 5a). Auch die Vorinstanz ist auf die Auswirkungen

des Umbauvorhabens auf dieses nachbarliche Gebäude nicht weiter eingegangen,

sondern gelangte schon aufgrund der Beeinträchtigungen der Rekurrierenden zu

einer Gutheissung der Rechtsmittel.

3.2.3

Wird auch die Situation des Hauses X-Strasse 10

einbezogen, so ist offenkundig, dass die nachbarlichen Interessen durch die

Anhebung des Dachs tief greifend tangiert werden. Dieses Gebäude erleidet durch

die Vergrösserung der nur 7 m entfernten Giebelfassade des Umbauprojektes

eine direkte Verschlechterung der Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse.

Schon der vom Beschwerdeführer eingereichte Nachtrag 2 vom 20. November

2003.

mit der Überschrift "Nachweis, dass der Dachanhebung keine überwiegenden

nachbarlichen Interessen entgegenstehen", insbesondere die Fotos vom 5. September

2003, zwischen 09.30 und 12.00 Uhr, zeigen eine bedeutende Verschlechterung der

Besonnung im obersten Geschoss des Hauses X-Strasse 10. Gleiches dürfte für die

unteren Geschosse bei höherem Sonnenstand gelten. Es liegt nicht nur im

nachbarlichen, sondern auch im öffentlichen Interesse, dass eine derart

offenkundige Verschlechterung der wohnhygienischen Situation beim Haus X-Strasse

10.

nicht eintritt.

Diesen Interessen der Nachbarschaft und

der Öffentlichkeit steht das Bedürfnis des Bauherrn gegenüber, das Dachgeschoss

für zusätzliche Wohnzwecke zu nutzen. Sein Grundstück ist jedoch bereits

übernutzt: Die drei Vollgeschosse konsumieren insgesamt die Ausnützung, welche

von der massgeblichen Grundfläche her auch bei einem nicht anrechenbaren

Dachgeschoss (§ 255 Abs. 2 PBG) zulässig wäre. Bei einer

bauordnungsgemässen Überbauung unter Beachtung der Grenzabstände wäre die

insgesamt nutzbare Wohngeschossfläche sogar sehr viel kleiner als heute. Das

Interesse des Bauherrn, sein bereits übernutztes Grundstück noch weiter baulich

nutzen zu können, ist daher nicht allzu hoch einzustufen, auch wenn die

zusätzliche Nutzung des Dachgeschosses gemäss § 255 Abs. 2 PBG die

Ausnützungsziffer nicht weiter erhöhen würde. Dieses Interesse hat vorliegend

gegenüber den aufgezeigten nachbarlichen und öffentlichen Interessen zurückzutreten.

Zu Recht führt die Vorinstanz aus, die Eigentumsfreiheit des Bauherrn in engen

städtischen Verhältnissen wie hier, bei denen aufgrund der altrechtlichen

Parzellierung bereits viel zu grosse Bauten auf kleinsten Grundstücken

bestehen, finde seine Grenzen dort, wo eine weitere Beeinträchtigung der Nachbarschaft

nicht mehr zugemutet werden könne. Die in diesem Zusammenhang erhobene Kritik

des Beschwerdeführers, diese Argumentation würde dazu führen, dass künftig bei

praktisch allen Abstandsverstössen überwiegende nachbarliche Interessen bejaht

werden müssten und Dachanhebungen im Abstandsbereich grundsätzlich nicht mehr

zulässig wären, sofern Sichtkontakt zu den betreffenden Dächern bestehe, ist

unbegründet. Sie übersieht, dass nach der Rechtsprechung zu § 357 PBG in

der alten Fassung die Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes als solches

unzulässig war; die Rechtsprechung zur revidierten Bestimmung von § 357

PBG lässt eine solche bauliche Massnahme nur aufgrund einer Interessenabwägung

zu. Es besteht aber kein Grund und entspricht auch nicht der Absicht des

Gesetzgebers, den Interessen des Eigentümers einer baurechtswidrigen

übernutzten Baute mehr Gewicht einzuräumen als den nachbarlichen und

öffentlichen Interessen.

4.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die

Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die

Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1

in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von

vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2

lit. a VRG den Gegenparteien zuzusprechen. Angemessen für das Verfahren

vor Verwaltungsgericht ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an

jede der drei eigenständig rechtlich vertretenen Beschwerdegegnerschaften, insgesamt

Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft folgende Parteientschädigungen

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Zustellung dieses Entscheids:

- an die

Beschwerdegegnerin Nr. 1 Fr. 1'000.-;

- an die Beschwerdegegnerin Nr. 2.1

und den Beschwerdegegner Nr. 2.2 je Fr. 250.-, an die Beschwerdegegnerin

Nr. 3 Fr. 500.-, insgesamt Fr. 1'000.-;

- an die

Beschwerdegegnerschaft Nr. 4 insgesamt Fr. 1'000.-.

5.

Mitteilung an …