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Entscheid

VB.2004.00462

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00462

12. Januar 2005Deutsch12 min

(URT.2005.8392)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Thalwil erteilte am

21. August 2003 C unter verschiedenen Nebenbestimmungen die baurechtliche

Bewilligung für die "Erweiterung des Reitplatzes und Umnutzung des

Holzunterstandes" Vers.-Nr. 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 am

L-Weg in X.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A am 9. Oktober 2003

Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragte, die Baubewilligung vom

21.

August 2003 sei aufzuheben.

Die Baurekurskommission II führte am

17.

Mai 2004 einen Referentenaugenschein durch und hiess am

14.

September 2004 den Rekurs teilweise gut. Sie hob den Beschluss der

Baukommission Thalwil vom 21. August 2003 auf und wies die Sache im Sinn

der Erwägungen (E. 6g, 7e, 8b und 9c) zur weiteren Abklärung und

Überarbeitung des Beschlusses und zur Verfahrenskoordination an die Vorinstanz

zurück. Im Übrigen wies die Baurekurskommission II den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 20. Oktober 2004

liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der

Baurekurskommission II vom 14. September 2004 aufzuheben und die Baubewilligung

für den Reitplatz und die Umnutzung des Holzunterstands auf Kat.-Nr. 2 zu

verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten

Beschwerdegegnerin.

Die Baurekurskommission II und die

Baukommission Thalwil beantragten am 2. bzw. 18. November 2004 je

Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin liess sich nicht vernehmen.

Die Erwägungen der Vorinstanz und die

Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden

Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Beim angefochtenen Entscheid der

Baurekurskommission handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Als solcher

ist er nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis (vgl. RB 2002 Nr. 20)

anfechtbar, wenn durch die Zulassung der Beschwerde die Möglichkeit einer

erheblichen Verfahrensverkürzung besteht. Diese Voraussetzungen sind hier

erfüllt. Erwiese sich nämlich der Antrag und die Begründung des

Beschwerdeführers als zutreffend, wäre die angefochtene Baubewilligung zu

verweigern, während bei einer Bestätigung des angefochtenen Rückweisungsentscheids

weitere Erhebungen und Beschlüsse erforderlich sind.

2.

2.1

Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 2 als Unterpächterin einen Reit- und Pensionsbetrieb

zu führen. Es sollen vornehmlich für Kinder Reitunterricht, Reitlager sowie

weitere Kurse und Veranstaltungen im Zusammenhang mit Pferden angeboten werden.

Die Pferdehaltung umfasst fünf Schul- und fünf Pensionspferde. An baulichen

Massnahmen sind die Vergrösserung des bestehenden Reitplatzes auf eine Fläche

von 30 m x 15 m nebst Eindeckung des ganzen Platzes mit einem pferdegerechten

Belag, dessen Oberbau vorwiegend aus feinem Quarzsand besteht, sowie die

Schaffung eines gedeckten Auslaufs unter dem Dach des Schopfs Vers.-Nr. 1

("Holzunterstand") vorgesehen.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 2 wie

auch die im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden Liegenschaften L-Weg 3, 4

und 5 sind nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil vom 16. März

2000.

der Zone WG2 (zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung und

Empfindlichkeitsstufe III) zugeteilt. Die Vorinstanz hat die Zonenkonformität

des Reit- und Pensionsbetriebes bejaht. Hinsichtlich der Umnutzung des Schopfs

hat die Rekurskommission ausgeführt, dieser weise einen ungenügenden Abstand

zum L-Weg auf (1 m statt 3,5 m) und sei daher baurechtswidrig. Die Baute

geniesse indessen Bestandesgarantie und die Umnutzung sei in Anwendung von

§ 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) zulässig (Rekursentscheid, E. 5). Was die Geruchsbelastung durch die

Pferde betreffe, so sei in einer Mischzone, in welcher Gewerbebetriebe zulässig

seien, ein gewisses Mass an betriebsbedingten Immissionen schlechterdings nicht

zu vermeiden. Die Anlage sei als Neuanlage im Sinn von Art. 2 Abs. 4

der Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV) zu qualifizieren.

Für die Beurteilung der erforderlichen Mindestabstände zu bewohnten Zonen seien

vorliegend die Empfehlungen der Eidgenössischen Forschungsanstalt für

Betriebswirtschaft und Landtechnik aus dem Jahr 1995 (FAT-Richtlinie)

hilfsweise zu beachten. Die Geruchsbelastung (GB) bei 10 Pferden ergebe einen

Wert von 1,5 (10 GVE [Grossvieheinheit] x 0,15 Geruchsbelastungsfaktor [fg]).

Der Mindestabstand bei 4 GB betrage ca. 24,5 m. Vorliegend erscheine die

Unterschreitung indessen als vertretbar. Die Geruchsbelastung liege mit einem

Wert von 1,5 GB erheblich unter dem einen Minimalabstand verlangenden Wert von

4.

GB. Es sei auch kaum damit zu rechnen, dass sich alle zehn Pferde

gleichzeitig im Freien aufhalten. Sodann würden sich die auf dem Reitplatz

bewegten Schulpferde höchstens kurzfristig im Nahbereich des L-Wegs aufhalten.

Ferner sei zu bedenken, dass die FAT-Richtlinie auf Stallhaltung ausgerichtet

sei, das heisst auf Gebäude, wo sich die Luft sammle und an bestimmten Stellen

konzentriert entweiche. Obschon die Unterschreitung des Mindestabstands zu

bewilligen sei, dürfe nach dem Vorsorgeprinzip erwartet werden, dass alle

zumutbaren Vorkehren ergriffen werden, die geeignet seien, der Geruchsausbreitung

in Richtung der benachbarten Wohnsiedlung vorzubeugen. In diesem Sinn sei die

Rückwand des Schopfs luftdicht zu verschliessen (Rekursentscheid, E. 6g).

Was die Staubentwicklung durch den Sand auf dem Reitplatz betreffe, so halte

die Baubewilligung fest, dass "unter anderem" die Tretschicht

genügend feucht gehalten werden müsse. Diese Nebenbestimmung sei unzureichend.

Zusätzliche Vorkehren zur Eindämmung der Staubentwicklung seien unumgänglich.

Dabei sei es Sache der Baubewilligungsbehörde, die erforderliche Massnahme zu

eruieren (Rekursentscheid, E. 7e). Die Baurekurskommission verlangte

schliesslich in ihrem Rekursentscheid, dass der Entscheid des kantonalen Amts

für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) über die Abwasserentsorgung mit der

Baubewilligung koordiniert werde (Rekursentscheid, E. 8b) und dass die

Baubewilligungsbehörde weitere Abklärungen hinsichtlich der neben dem

Reitbetrieb geplanten Aktivitäten (Klassenlager und ähnliche Veranstaltungen)

treffe (Rekursentscheid, E. 9c).

2.2

Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer

entgegen, die Vorinstanz habe zu Recht die FAT-Richtlinie für die Beurteilung

der streitigen Reitanlage herangezogen und auch den Mindestabstand von 24,5 m

richtig berechnet. Eine Unterschreitung dieses Mindestabstands sei aber

unzulässig. Der Abstand zwischen der geplanten Anlage und den Häusern des

Beschwerdeführers betrage rund 13 m und das Grundstück selber habe einen

Abstand von lediglich 5 m; der Mindestabstand werde damit erheblich

unterschritten. Es sei davon auszugehen, dass der Pferdeunterstand dauernd voll

belegt sein werde. Auch würden sich die Pferde auf dem Reitplatz überwiegend im

Nahbereich der Liegenschaften aufhalten. Der mit einer Rückwand versehene

Schopf biete keinen Schutz vor lästigen Geruchsimmissionen. Der Hinweis der

Vorinstanz auf die fachkundige und verantwortungsvolle Betriebsführung könne

nicht geteilt werden. Die unbedingt nötige Reinigung des Bodens erfolge nur

unregelmässig. Der Pferdebetrieb sei nicht bewilligungsfähig. Selbst wenn

dieser bewilligt werden könnte, sei auf jeden Fall die Bewilligung für die

Umnutzung des Schopfs zu verweigern. Dieser habe seit der Einzonung des

Grundstückes 1985 der Lagerung von Holz gedient. Welche baulichen Massnahmen am

Schopf erforderlich sein werden, sei noch offen. Auf jeden Fall sei die

Rückwand abzudichten. Sodann sei auch die Beseitigung des Abwassers nicht

geklärt. Es könne heute nicht davon ausgegangen werden, es seien lediglich

untergeordnete bauliche Massnahmen notwendig. Sofern die Einrichtung der neuen

Nutzung umfangreiche Eingriffe in das bestehende Gebäude voraussetze, müssten

diese als neubauähnliche Umgestaltung gewertet und dürfen nur mittels einer

Ausnahmebewilligung gemäss § 220 PBG bewilligt werden. Sodann sei zu

berücksichtigen, dass der bestehende Schopf baufällig sei. Die neue Nutzung

führe zu wesentlich intensiveren Immissionen als bisher. Dem Bauprojekt stünden

daher auch private Interessen entgegen.

3.

3.1

Die Baurekurskommission hat den streitigen

Aussenbetrieb mit Reitplatz und Unterstand als Neuanlage im Sinn von

Art. 2 Abs. 4 LRV qualifiziert, was von den Parteien nicht in Frage

gestellt wird. Für derartige Betriebe bestehen keine Immissionsgrenzwerte.

Gemäss Art. 2 Abs. 5 lit. b LRV gelten Immissionen beim Fehlen

von Grenzwerten dann als übermässig, wenn aufgrund einer Erhebung feststeht,

dass sie einen wesentlichen Teil der Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden

erheblich stören. Für Anlagen der bäuerlichen Tierhaltung und der

Intensivtierhaltung verlangt Anhang 2 Ziff. 512 LRV, dass die nach den

anerkannten Regeln der Tierhaltung erforderlichen Mindestabstände zu bewohnten

Zonen eingehalten werden; als anerkannte Regeln gelten insbesondere die

FAT-Empfehlungen. Auch wenn es sich bei der vorliegenden Pferdehaltung weder um

eine Anlage der bäuerlichen Tierhaltung noch um eine solche der

Intensivtierhaltung handelt, hat die Vorinstanz zu Recht die FAT-Richtlinie für

die Festlegung der Geruchsbelastung und zur Abstandsberechnung beigezogen; dies

blieb denn auch unbestritten.

Die FAT-Richtlinie berechnet den

Mindestabstand in einem dreistufigen Verfahren (FAT-Richtlinie,

Ziff. 2.1). Zuerst wird die Geruchsbelastung nach Tierart ermittelt,

anschliessend der Normabstand aus der Geruchsbelastung errechnet und

schliesslich der Mindestabstand durch Korrektur des Normabstands mit

Einflussfaktoren des Haltungssystems, der Lüftung und des Standorts festgelegt.

Der Mindestabstand gilt ab einer Geruchsbelastung von 4 GB. Bei niedrigeren

Geruchsbelastungen liegt es im Ermessen der Behörden, einen kleineren Mindestabstand

einzuhalten (FAT-Richtlinien, S. 6). Obschon der Rekursbehörde gemäss

Art. 20 Abs. 1 VRG volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich

bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach

eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch

ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht

kommt nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle zu.

3.2

Die Baurekurskommission hat vorliegend entsprechend

der FAT-Richtlinie einen Geruchsbelastungsfaktor (fg) je Pferd von 0,15 und bei

einer Tierhaltung von zehn Pferden eine Geruchsbelastung von 1,5 GB ermittelt.

Zu Recht weist die Baukommission Thalwil darauf hin, dass der

Geruchsbelastungsfaktor bei Aufenthalt im Freien wie hier gemäss der Tabelle 1

um bis zu 50 % reduziert werden kann. Den Normabstand errechnete die Vorinstanz

mit 24,5 m korrekt.

Der Mindestabstand ist, was die

Vorinstanz nicht beachtet hat, (nur) in reinen Wohnzonen einzuhalten. In Zonen,

in welchen neben der Wohnnutzung mässig störende Gewerbebetriebe zulässig sind

– wie hier in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung –, kann nach Ziff. 2.3

der FAT-Richtlinie in der Regel auf den Sicherheitszuschlag von 30 % verzichtet

werden, und es genügen 70 % des Mindestabstands. Ausgehend von einem

Normabstand von 24,5 m ergibt sich so ein Mindestabstand von 17,15 m. Die

schematische Mindestabstandregelung gilt ab einer Geruchsbelastung von 4 GB.

Bei einer niedrigeren Geruchsbelastung liegt es im Ermessen der

Baubewilligungsbehörde, einen kleineren Mindestabstand zuzulassen

(FAT-Richtlinie, S. 6).

Der Abstand zwischen der

Anlagenbegrenzung (Reitplatzeinzäunung bzw. Wand des Unterstands) und dem

nächsten Wohnhaus des Beschwerdeführers beträgt vorliegend 13 m. Die

Unterschreitung des Mindestabstands von 17,15 m liegt innerhalb des der

Baukommission Thalwil bzw. der Vorinstanz zustehenden Ermessensspielraumes. Wie

die Baurekurskommission zu Recht hinweist, haben die auf dem Reitplatz bewegten

Schulpferde naturgemäss keinen festen Standort und halten sich nicht

ausschliesslich im Minimalabstand auf; im Mittel weist die Anlage einen Abstand

von 20 m zum nächsten Wohnhaus auf. Zudem liegt die Geruchsbelastung weit unter

dem Wert von 4 GB, was – wie erwähnt – zur Zulassung eines kleineren

Mindestabstands berechtigt. Weiter ist auch zu berücksichtigen, dass die

Reitanlage östlich der Wohnhäuser des Beschwerdeführers gelegen ist und damit

bei der vorherrschenden Windrichtung aus Südwest allfällige Gerüche in die

entgegengesetzte Richtung dieser Wohnhäuser geblasen wird. Unter all diesen

Umständen ist es nicht rechtsverletzend, wenn die Baukommission Thalwil und die

Vorinstanz zum Schluss gelangten, es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass

die Geruchsimmissionen ein für die Nachbarschaft unzumutbares Ausmass annehmen

werden.

4.

4.1

Der Schopf Vers.-Nr. 1 weist einen Abstand von

nur 1 m statt mindestens 3,5 m (§ 265 Abs. 1 PBG) zum L-Weg auf und

ist insoweit baurechtswidrig. Streitig ist, ob die Umnutzung dieses Schopfs zu

einem Pferdeunterstand in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG zulässig

sei. Danach dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen,

umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,

anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarrechtlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende

Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen

vorbehalten.

4.2

Der geplante Reit- und Pensionsbetrieb in der Zone

WG2 ist zonenkonform. Als Bestandteil dieses Betriebs ist auch die Nutzung des

Schopfs als offener Unterstand für die Pferde zonenkonform. Eine weitergehende

Verletzung von Baurechtsvorschriften erfolgt nicht; demzufolge ist auch keine

Ausnahmebewilligung erforderlich. Entgegen der Rechtsauffassung des

Beschwerdeführers kann auch nicht von einer neubauähnlichen Umgestaltung (vgl.

hierzu RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14; VGr, 19. Dezember

1995, BEZ 1996 Nr. 3) des Schopfs gesprochen werden, was die Einhaltung

der Bauvorschriften verlangen würde. Die Umnutzung bedingt kaum bauliche

Massnahmen; auch die von der Baurekurskommission angeordnete Abdichtung der

Rückwand des Schopfs oder die Koordination der Baubewilligung und des

AWEL-Entscheids über die Abwasserbeseitigung haben keine baulichen Massnahmen

zur Folge, welche zu einer neubauähnlichen Umgestaltung des Schopfs führen

würden. Die Behauptung, der Schopf sei baufällig, ist einerseits neu und daher

nicht zu hören (§ 52 Abs. 2 VRG), und wird anderseits durch die bei

den Akten liegenden Fotos des Augenscheins der Vorinstanz widerlegt. Nachdem

der Betrieb schliesslich den aus umweltschutzrechtlichen Gründen erforderliche

Mindestabstand einhält (vgl. vorn, E. 3), stehen der Nutzungsänderung des

Schopfs auch keine "überwiegenden" öffentlichen oder privaten

Interessen entgegen.

5.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die

Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die

Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht

ihm von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'090.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung

wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen diesen Entscheid kann, soweit Bundesverwaltungsrecht angewendet wird, innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung an …