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Entscheid

VB.2004.00475

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00475

23. März 2005Deutsch21 min

(URT.2005.8550)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A erhielt 1999 eine subventionierte

Mietwohnung bei der Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X, weil er damals

Leistungen von der Invalidenversicherung bezog. Bei einer Kontrolle wurde

festgestellt, dass der Versicherungsanspruch anfangs No­vember 2002 erlöschen

würde. Bund, Kanton und die Stadt X erhoben deshalb bei der Wohnbaugenossenschaft

Mietzinszuschläge. Am 6. November 2002 kündigte die Genossenschaft das

Mietverhältnis per Ende März 2003 und überwälzte gleichzeitig die Mietzinszuschläge

bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf A. Dieser erhob dagegen beim Amt für

Wirtschaft und Arbeit Einsprache und verlangte, dass die Mietzinszuschläge als

unwirksam zu bezeichnen seien. Nachdem sich das Amt zunächst für unzuständig

erklärt hatte, wies es die Einsprache am 19. Januar 2004 ab.

Erwägungen

II.

Einen dagegen erhobenen Rekurs wies die

Volkswirtschaftsdirektion am 24. September 2004 ab, nahm die Kosten auf

die Staatskasse und gewährte wie bereits zuvor das Amt für Wirtschaft und

Arbeit einen unentgeltlichen Rechtsbeistand.

III.

Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2004

verlangte A neben der Aufhebung des Rekursentscheids, dass die "die

Überwälzung der Mietzinszuschläge von Bund, Kanton und Stadt vom Vermieter auf

den Mieter für die Zeit vom 1.11.2002 bis 31.3.2003 als unwirksam (resp.

missbräuchlich) zu bezeichnen" sei. Weiter verlangte er die Gewährung der

unentgeltlichen Prozessführung und eines unentgeltlichen Rechtsbeistands. Zudem

sollen die Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X (Mitbeteiligte), das Amt für

Wirtschaft und Arbeit (Beschwerdegegner) und die Volkswirtschaftsdirektion zur

Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet werden. Jene verlangten die

Abweisung der Beschwerde; die Wohn- und Siedlungsgenossenschaft X verlangte

darüber hinaus eine Umtriebsentschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Der

Beschwerdeführer wendet sich zunächst gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge

durch Kanton und Gemeinde. – In der Sache geht es um einen Streit zwischen zwei

Privaten über die Höhe des Mietzinses in einem zivilrechtlich geregelten

Mietverhältnis. Gemäss Art. 270b Abs. 1 des Obligationenrechts (OR)

wären solche Auseinandersetzungen an sich durch die Schlichtungsbehörde zu

beurteilen. Hier geht es allerdings nicht um ein Vertragsverhältnis, in dem der

Mietzins von den Parteien frei vereinbart wurde; dieser wird vielmehr staatlich

kontrolliert. Dieser Eingriff in die Vertragsautonomie ist Folge von

Art. 108 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wonach Bund

und Kantone über (parallele) Kompetenzen zur Förderung des Wohnungsbaus für

sozial Benachteiligte verfügen (vgl. Luzius Mader in: St. Galler Kommentar zur

Bundesverfassung, 2002, Art. 108 BV Rz. 4; Charles-André Junod in:

Kommentar zur alten Bundesverfassung, 1991, Art. 34sexies

Rz. 30 f.; im Kanton Zürich wurden sodann die Gemeinden in die Aufgabe mit

einbezogen: § 7 Abs. 1 des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus

und des Wohneigentums vom 24. September 1989, WBFG, LS 841). Da die

Mitbeteiligte an sozial Benachteiligte (insbesondere Behinderte) vermietet, kam

sie für den Bau der Wohnungen in den Genuss von Darlehen und konnte folglich

eine ihrer Wohnungen zu einem verbilligten Preis an den Beschwerdeführer

vermieten (vgl. Art. 35 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes

vom 4. Oktober 1974, WEG, SR 843; § 2 Ziff. 3 und § 3

Abs. 1 WBFG; § 7 Ziff. 5 f. der Wohnbauförderungsverordnung vom

9.

Dezem­ber 1998, WBFV, LS 841.1). Dieser Mietzins wird von den

Verwaltungsbehörden kontrolliert (Art. 45 WEG; Art. 54 Abs. 1 in

Verbindung mit Art. 59 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes vom

21.

März 2003, WFG, SR 842; § 41 Abs. 1 WBFV). Hätte man

für Streitigkeiten wie die vorliegende den Weg an die Schlichtungsbehörden

offen behalten, würde dies auf eine doppelte Mietzinskontrolle durch

Verwaltungsbehörden (bzw. -gerichte) einerseits und Schlichtungsbehörden (bzw.

Mietgerichte) andererseits hinauslaufen (BGE 129 II 125 E. 2.6.2; BGE 124

III 463 = Pra 88/1999 Nr. 35 E. 4b/dd). Deshalb sehen Art. 253b

Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. Mai 1990

über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (SR 221.213.11)

vor, dass die Bestimmungen über das Anfechtungsverfahren vor

Schlichtungsbehörde (insbesondere der eingangs erwähnte Art. 270b

Abs. 1 OR) nicht für subventionierte Wohnungen gelten, deren Mietzins staatlich

kontrolliert wird. § 46 Abs. 1 Satz 1 WBFV bestimmt sodann, dass

Mieter von staatlich unterstützten Wohnungen gegen Mietzinsanspassungen beim

Beschwerdegegner (und nicht bei der Schlichtungsbehörde) Einsprache zu erheben

haben. Dessen Entscheid wiederum unterliegt dem Weiterzug an die

Volkswirtschaftsdirektion und das Verwaltungsgericht (§§ 19 Abs. 1,

41.

sowie Umkehrschluss aus § 43 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959, VRG). Das Verwaltungsgericht hat deshalb wiederholt Beschwerden

beurteilt, die sich gegen Mietzinsanpassungen infolge von Kostensteigerungen

und Ähnlichem richteten (VGr, 3. Oktober 2001, VB.2001.00206, E. 1a;

VGr, 28. Juni 2000, VB.2000.00110, E. 1, beide auf www.vgrzh.ch).

Hier ist allerdings nicht eine solche Mietzinsanspassung

streitig, sondern vielmehr eine Erhöhung infolge Überwälzung der kantonalen und

kommunalen Mietzinszuschläge. Damit fragt sich, ob das Verwaltungsgericht auch

dafür zuständig ist. – Die staatliche Förderung

des sozialen Mietwohnungsbaus beruht auf einem Dreiecksverhältnis: Der Staat erbringt

Leistungen gegenüber bestimmten Eigentümern, damit diese die Verbilligung an

sozial Benachteiligte weitergeben können. Entfallen die Voraussetzungen für die

Subventionierung, hat der Vermieter die Leistungen zurückzuerstatten (§ 9

WBFG; im selben Sinn § 14 Abs. 1 des Staatsbeitragsgesetzes

vom 1. April 1990, StaatsbeitragsG, LS 132.2). Da aber nicht der Eigentümer, sondern der Mieter durch die Subvention

wirtschaftlich begünstigt wird, hat Letzterer auch die finanziellen

Konsequenzen von deren Wegfall zu tragen. Deshalb ist es zulässig, wenn der

Eigentümer Mietzinszuschläge auf den Mieter überwälzt (BGr, 21. März 2000,

2P.56/1999, www.bger.ch = Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa und 2f). Nach

dem Gesagten ist hier vorfrageweise zu klären, ob bei der Mitbeteiligten von Beschwerdegegner

und Gemeinde zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Daran ändert

jedoch nichts, dass es bei der Hauptfrage darum geht, ob die Weiterverrechnung

durch Mietzinserhöhung zulässig war. Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten

insoweit einzutreten, als sie sich gegen die Überwälzung von kantonalen und

kommunalen Mietzinszuschlägen wendet.

1.2

Damit

fragt sich, ob auf die Beschwerde auch insoweit einzutreten ist, als damit die

Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge des Bundes beanstandet wird. – Bei

dieser Frage wäre genauso wie bei jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge

zunächst zu prüfen, ob der Bund von der Mitbeteiligten Mietzinszuschläge

erheben durfte. Hätte sich die Mitbeteiligte gegen die Erhebung dieser

Zuschläge zur Wehr setzen wollen, hätte sie wohl an die Rekurskommission des

Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements (EVD) gelangen müssen

(Art. 75a der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz,

VWEG, SR 843.1, in Verbindung mit Art. 57 Abs. 3 WEG). Das

Verwaltungsgericht hätte hier somit eine Vorfrage zu entscheiden, über die

ansonsten Bundesbehörden zu entscheiden haben. Das ist nicht von vornherein

unzulässig und kann sogar geboten sein, wenn die zuständige Behörde noch keinen

Entscheid gefällt hat oder mangels Anfechtung gar nie fällen wird (vgl. RB 1983

Nr. 70). Andererseits kann gerade dann, wenn der an sich zuständigen

Behörde, wie hier, Gerichtsqualität zukommt, beim Entscheid über Vorfragen

Zurückhaltung geboten sein (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 1 N. 34). Wie es sich damit vorliegend verhält, kann

jedoch offen gelassen werden, da auf die insoweit erhobene Beschwerde aus einem

anderen Grund nicht einzutreten ist:

Wurde eine Wohnung, wie hier, noch aufgrund der

Bestimmungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligt, konnte

der Mieter Mietzinsanspassungen beim Bundesamt für Wohnungswesen auf ihre

Rechtmässigkeit überprüfen lassen (Art. 17a Satz 1 VWEG; vgl. BGE 129

II 125 E. 2.6.4). Im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits trat das Wohnraumförderungsgesetz

in Kraft. Dieses sieht in Art. 54 Abs. 2 Satz 3 vor, dass das

Bundesamt mittels Verfügung über die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung befindet.

Art. 54 Abs. 2 WFG findet aufgrund der übergangsrechtlichen

Bestimmung von Art. 59 Abs. 5 Satz 1 WFG auch auf die

vorliegende Auseinandersetzung Anwendung. Verfügungen des Bundesamtes

unterliegen dem Weiterzug an die Rekurskommission EVD (Art. 56 Abs. 2

WFG) und ans Bundesgericht (Art. 98 lit. e des Bundesrechtspflegegesetzes

vom 16. Dezember 1943, SR 173.110; vgl. die in BGE 129 II 125 nicht

abgedruckte altrechtliche E. 1 in BGr, 3. Dezember 2002,2A.254/2002,

www.bger.ch). Wenn der Mieter einer Wohnung, die gleichzeitig von Bund und

Kanton verbilligt wird, eine wegen Kostensteigerung vorgenommene Mietzinserhöhung

beanstandet, könnte sich der Rechtsweg nach dem Gesagten gabeln. Zwei parallele

Verfahren auf eidgenössischer und kantonaler Ebene dürften sich als eher

kompliziert erweisen (vgl. demgegenüber BGE 129 II 125 E. 2.6.4,

Art. 17a Satz 2 VWEG und Art. 54 Abs. 2 WFG) und bergen

zudem das Risiko unterschiedlicher Resultate in sich. Ob sich der Rechtsweg bei

"alltäglichen" Mietzinserhöhungen (wegen Kostensteigerungen und

Ähnlichem) zulässigerweise verzweigt, braucht hier indessen nicht geklärt zu

werden. Denn hier ist die Gabelung des Rechtsweges gewollt, indem die

Gesetzgeber dafür nicht nur in der Hauptfrage unterschiedliche Verfahren vorsahen,

sondern auch für die Klärung der Vorfrage. Dies unterscheidet die Frage der Überwälzung

der eidgenössischen Mietzinszuschläge von jener der kantonalen und kommunalen

Zuschläge. Dort ist stets ein kantonalrechtlicher Rechtsweg vorgesehen,

unabhängig davon, ob die Vorfrage in einem Verfahren wie dem vorliegenden zu

klären ist oder ob sich bereits der Vermieter selbst gegen die Erhebung solcher

Zuschläge zur Wehr gesetzt hat. Auf die Beschwerde ist deshalb nicht

einzutreten, soweit sie sich gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch

den Bund wendet.

1.3

Der

Beschwerdeführer reichte seine Einsprache gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge

beim Beschwerdegegner ein. Dabei unterschied er entsprechend der Rechtsmittelbelehrung

in der Mietzinsänderungsanzeige nicht zwischen kantonalen und kommunalen

Zuschlägen einerseits und dem eidgenössischen Zuschlag andererseits. Hinsichtlich

der Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge gelangte er nach dem Gesagten

an eine unzuständige Behörde. Seine Eingabe ist von Amtes wegen an die

zuständige Verwaltungsbehörde weiterzuleiten (§ 5 Abs. 2 Satz 1

VRG; im selben Sinn Art. 8 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom

20.

Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren, VwVG, SR 172.021;

vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 5 N. 35). Dieser Grundsatz gilt auch dann,

wenn sich, wie hier, erst im Rechtsmittelverfahren ergibt, dass der falsche

Rechtsweg eingeschlagen wurde (vgl. § 70 VRG). Die Akten sind deshalb an

das Bundesamt für Wohnungswesen zu überweisen. Auf einen vorangehenden

Meinungsaustausch kann verzichtet werden, da an der Unzuständigkeit des

Verwaltungsgerichts keine Zweifel bestehen (Kölz/ Bosshart/Röhl, § 5

N. 24; vgl. Art. 8 Abs. 2 VwVG).

2.

Aufgrund ihres Streitwerts wäre die Beschwerde an sich

durch den Einzelrichter zu behandeln (§ 38 Abs. 2 VRG). Aufgrund der

grundsätzlichen Bedeutung des Falles (vgl. ins­­besondere vorn 1.2) wurde die

Entscheidung indes der Kammer übertragen (§ 38 Abs. 3 Satz 1

VRG).

3.

Als erste Vorfrage ist zu klären, ob bei der

Mitbeteiligten vom Beschwerdegegner zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben

wurden. Falls die Frage zu bejahen ist, durften

die Zuschläge dem Beschwerdeführer überwälzt werden.

3.1

Der

Beschwerdegegner stützte sich bei der Erhebung der Zuschläge auf § 56

Abs. 1 WBFV. Danach kann der Kanton bei nicht wesentlichen, insbesondere

vorübergehenden Zweckentfremdungen Mietzinszuschläge erheben. Die Vorinstanz

schloss aus "Sinn und Zweck der Mietzinszuschläge", dass diese bis

zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erhoben werden dürfen. – Wenn der

Mieter einer verbilligten Wohnung, wie hier, nicht mehr als sozial

benachteiligt im Sinne des Gesetzes (§ 7 WBFV) gilt, wird seine Wohnung

nicht mehr dem Zweck entsprechend vermietet, womit eine so genannte Zweckentfremdung

vorliegt (§ 47 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 WBFV; vgl.

§§ 26 und 48 Abs. 1 WBFV). Diesfalls hat der Vermieter das Mietverhältnis

auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen (§ 55 Abs. 1 Satz 1

WBFV). Anderenfalls hat er die staatlichen Leistungen zurückzuerstatten (§ 55

Abs. 1 Satz 2 WBFV). Nach dem Wortlaut von § 55

Abs. 1 WBFV muss der Vermieter Subventionen somit nur dann zurückzahlen,

wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da die Mitbeteiligte diese Frist

vorliegend eingehalten hat, durfte der Beschwerdegegner aufgrund einer

wörtlichen Interpretation der Bestimmung keine Mietzinszuschläge erheben.

3.2

Eine

Betrachtung des Normzwecks führt zu keinem anderen Auslegungsresultat.

§ 55 Abs. 1 WBFV übt auf den Vermieter einen gewissen Druck aus, dem

Mieter zu kündigen, sobald dieser gewisse persönliche Eigenschaften nicht mehr

erfüllt. Der Vermieter hat in diesem Fall die Voraussetzungen für eine

Subventionsberechtigung wieder herzustellen, indem er die Wohnung an eine

Person vermietet, für die sie auch gedacht ist (Pra 89/2000 Nr. 128

E. 2d/aa; Barbara Truog, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen

zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, mietrechtspraxis 3/1992, S. 103,

108). Die Verordnungsbestimmung setzt nach dem Gesagten § 9 WBFG um.

Danach werden staatliche Leistungen zurückgefordert, wenn die Wohnung

zweckentfremdet wurde. Der Sinn von § 9 WBFG liegt gemäss dem soeben

zitierten Urteil des Bundesgerichts darin, dass nicht Staatsgelder zur

Verbilligung von Wohnungen eingesetzt werden, wenn deren Bewohner die

Voraussetzungen nicht (mehr) erfüllen. Gemäss dem Entscheid kann ein unzweckmässiger

Einsatz von Steuergeldern auf zwei Arten verhindert werden:

"[1.] Dieses Ziel kann

dadurch erreicht werden, dass das Geld bei Zweckentfremdung der Wohnung

zurückbezahlt wird [§ 55 Abs. 1 Satz 2 WBFV].

[2.] Es wird aber ebenso erreicht,

wenn der Vermieter stattdessen den bisherigen Mietern kündigt [§ 55

Abs. 1 Satz 1 WBFV] und die Wohnung an Personen vermietet, welche die

Voraussetzungen erfüllen. In diesem Falle liegt keine Zweckentfremdung mehr vor

und der Grund für eine Rückforderung entfällt" (Pra 89/2000 Nr. 128

E. 2c; vgl. auch Charles-André Junod, Les incidences du droit

administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, ZSR NF

108/1989 I, S. 403, 428).

Laut dem Urteil stehen sich Rückzahlung und Kündigung

somit als gleichwertige Alternativen gegenüber, um den vom Gesetz vorgegebenen

Gedanken der Zweckgebundenheit der Subvention (§ 3 Abs. 1 und Umkehrschluss

aus § 9 WBFG; § 12 StaatsbeitragsG) zu verwirklichen. Bei der Pflicht

zur Kündigung und jener zur Rückerstattung von Leistungen handelt es sich es

sich somit um alternative, nicht gleichzeitig bestehende Verpflichtungen:

"Während das Gesetz bei Zweckentfremdung die

Rückforderung der Staatsleistungen vorsieht [§ 9 WBFG], gibt die

Verordnung dem Vermieter auch die Möglichkeit, die Wohnung zu kündigen, anstatt

die Leistungen zurückzuerstatten [§ 55 Abs. 1 WBFV]. Bei nicht

wesentlichen Zweckentfremdungen kann zudem anstelle dieser beiden

Möglichkeiten ein Mietzinszuschlag entrichtet werden [§ 56 Abs. 1

WBFV]" (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2b am Ende, ohne Hervorhebung im

Original).

Der in § 56

Abs. 1 WBFV vorgesehene Mietzinszuschlag tritt somit an Stelle der in

§ 55 Abs. 1 WBFV vorgesehenen Kündigung. Er kann nicht kumulativ

erhoben werden. Hat sich der Vermieter zur Kündigung entschlossen, schuldet er

nach einer teleologischen Auslegung von § 55 Abs. 1 WBFV bis zum

Ablauf der Kündigungsfrist keinen Zuschlag.

3.3

Zum selben

Resultat gelangt man auch aufgrund einer Auslegung der Systematik von

§ 55 WBFV. Während in Abs. 1 die Verpflichtung zur Kündigung

festgehalten wird, statuiert Abs. 2, dass während einer Erstreckung des

Mietverhältnisses Mietzinszuschläge zu bezahlen sind. Diese Differenzierung

erscheint folgerichtig. Eine von der Verordnung (§ 40 Abs. 1 in

Verbindung mit § 25 ff.) vorausgesetzte Eigenschaft kann plötzlich entfallen,

etwa durch Auszug eines Kindes oder (wie hier) durch den Verlust eines Invalidenversicherungsanspruchs.

Dies berechtigt den Vermieter jedoch nicht zu plötzlichem Handeln, mithin zur

fristlosen Kündigung. (Eine diesbezügliche Ermächtigung im kantonalen Recht

wäre ohnehin unwirksam, da damit in unzulässiger Weise in eine vom Bundeszivilrecht

in abschliessender Weise geregelte Materie eingegriffen würde.) Dem Eigentümer

bleibt in solchen Fällen folglich nichts anderes übrig, als das Mietverhältnis

ordentlich zu kündigen. Dass dabei eine Wohnung während der Kündigungsfrist von

einer nicht mehr berechtigten Person bewohnt wird, ist letztlich Folge des

privatrechtlichen Dauerschuldverhältnisses und damit hinzunehmen. Verlangt der

Mieter dagegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses, hat der Vermieter

wenigstens die Möglichkeit, der Schlichtungsbehörde Gründe darzulegen, die

gegen eine Erstreckung sprechen. Unterliegt er vor Schlichtungsbehörde bzw. vor

Mietgericht oder lässt er sich (wie hier) auf einen Vergleich ein, hat er

zunächst dafür einzustehen, dass die Wohnung weiterhin von einer Person bewohnt

Dispositiv

wird, die nicht mehr über die notwendigen Voraussetzungen verfügt. In diesem

Fall hat er einen Mietzinszuschlag zu bezahlen (den er freilich dem Mieter

weiterverrechnen darf). Der Mieter wiederum weiss aufgrund des klaren Wortlauts

von § 55 Abs. 2 WBFV, dass er nicht mehr zum subventionierten Preis

in der Wohnung bleiben kann, wenn er eine Erstreckung durchsetzt. Er hat mithin

die Wahl, entweder während der Kündigungsfrist eine nicht subventionierte, aber

dennoch günstige Wohnung zu finden. Oder aber er unternimmt den Versuch, eine

Erstreckung durchzusetzen, wobei er dabei jedoch in Kauf nehmen muss, dass er

während der erstreckten Mietdauer für die Wohnung den unsubventionierten

Mietzins zu entrichten haben wird. Der Wegfall einer persönlichen Eigenschaft

wird dagegen viele Mieter unvorhergesehen treffen, so dass sie keine Wahl

zwischen mehreren Möglichkeiten haben.

Der Beschwerdegegner beruft sich im Ergebnis ebenfalls auf

eine systematische Auslegung, in dem er darauf hinweist, dass bei der

Verpflichtung zur Kündigung (§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV) die

Vorschrift über die Mietzinszuschläge (§ 56 WBFV) ausdrücklich vorbehalten

wird. Dieser Vorbehalt hat jedoch nicht zum Zweck, dass kumulativ die Kündigung

ausgesprochen und Mietzinszuschläge überwälzt werden können. Der Vorbehalt will

vielmehr sicherstellen, dass bei nur vorübergehenden Zweckentfremdungen nicht

zum harten Mittel der Kündigung gegriffen wird. Wenn zum Beispiel das einzige

Kind eines Ehepaars auszieht oder stirbt, erfüllt die Familie nicht mehr die

notwendigen persönlichen Voraussetzungen (vgl. § 25 WBFV). Unter der

Voraussetzung, dass die Mutter mit einem weiteren Kind schwanger ist, wäre eine

Kündigung jedoch offensichtlich unverhältnismässig, da in diesem Fall die

Zweckentfremdung ja nur vorübergehend besteht. Deshalb können in solchem einem

Fall gestützt auf § 56 Abs. 1 WBFV bis zur Niederkunft Mietzinszuschläge

erhoben werden. § 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV möchte den Vermieter

mittels des ausdrücklichen Vorbehalts auf die mildere Massnahme der Überwälzung

des Mietzinszuschlages verweisen. Zwar gilt das Verhältnismässigkeitsprinzip

nur für den Staat (Art. 5 Abs. 2 BV). Dass das Prinzip in der

genannten Konstellation mittelbar auch einen Privaten verpflichten soll, ist

letztlich Folge des Dreiecksverhältnisses im staatlich subventionierten

Mietwohnungsbau.

3.4 Nach dem

Gesagten durfte der Beschwerdegegner von der Mitbeteiligten aufgrund der

gegenwärtigen Rechtslage während der ordentlichen Kündigungsfrist keine

Mietzinszuschläge erheben. Ob die mit der Kündigung verbundene Erhöhung des

Mietzinses mit Bundeszivilrecht (insbesondere Art. 270e lit. a OR)

vereinbar ist, braucht deshalb nicht überprüft zu werden (das Bundesgericht hat

die Frage, soweit ersichtlich, noch nicht beantwortet; vgl. Pra 89/2000

Nr. 128 E. 4c). – Am Gesagten ändert nichts, dass das künftige Wohnbau-

und Wohneigentumsförderungsgesetz vom 7. Juni 2004 teilweise andere Regelungen

vorsieht (Amtsblatt vom 2. Juli 2004, www.amtsblatt.zh.ch) und gemäss

§ 21 Abs. 2 des Entwurfs für eine Wohnbauförderungsverordnung vom

17. November 2004 die Verbilligung ausdrücklich auch während der

Kündigungsfrist entfällt.

4.

Als zweite Vorfrage ist zu prüfen, ob zulässigerweise

kommunale Mietzinszuschläge erhoben wurden. – Eine Förderung des sozialen

Mietwohnungsbaus erfolgt stets durch gleichwertige Zahlungen von Kanton und

Gemeinden (§ 7 Abs. 1 WBFG). Die Gemeinde kann dazu nicht nur

Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken lassen (§ 8 Abs. 1 in

Verbindung mit § 10 Satz 1 WBFG), sondern auch Ausführungsbestimmungen

erlassen. Solche Bestimmungen wurden von der Stadt X noch unter altem Recht

erlassen und in der Folge vom Regierungsrat genehmigt (vgl. § 10

Satz 3 WBFG). Zur Frage der Mietzinszuschläge ist in den

Ausführungsbestimmungen allerdings nichts enthalten. Gemäss § 92

Abs. 4 Satz 1 WBFV war kommunales Wohnbauförderungsrecht, das der am

1. Juni 1999 in Kraft getretenen Wohnbauförderungsverordnung widersprach,

anzupassen. Kommunale Ausführungsbestimmungen waren wiederum dem Regierungsrat

zur Genehmigung vorzulegen (§ 92 Abs. 4 Satz 2 WBFV). Die Stadt

X hat in der Folge, soweit ersichtlich, keine neuen Ausführungsbestimmungen

erlassen. Damit ist die Wohnbauförderungsverordnung auf die vorliegend zu

beurteilenden Gemeindeleistungen anzuwenden (§ 92 Abs. 1 WBFV). Die

Gemeinde durfte von der Mitbeteiligten somit ebenfalls keine Mietzinszuschläge

erheben.

5.

5.1 Nach dem

Gesagten wurden die kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge bis zum Ablauf

der Kündigungsfrist zu Unrecht erhoben und durften somit nicht dem Beschwerdeführer

weiterverrechnet werden. Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, ist sie

demzufolge gutzuheissen und dabei die Ungültigkeit der Überwälzung im

entsprechenden Umfang festzustellen. Im Übrigen ist auf die Beschwerde nicht

einzutreten. Da dies Folge der unrichtigen Rechtsmittelbelehrungen von

Beschwerdegegner und Vorinstanz ist, dürfen dem Beschwerdeführer deswegen keine

Kosten auferlegt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 23). Die Kosten

sind dem Verfahrensausgang entsprechend dem Beschwerdegegner und der

Mitbeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 15), unter subsidiärer Haftung für das

Ganze (§ 14 VRG). Weil der Beschwerdeführer keine Kosten zu tragen hat,

ist sein Begehren um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege als

gegenstandslos geworden abzuschreiben.

5.2 Das Gesuch

um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes ist zu bewilligen, da der

Beschwerdeführer seine finanzielle Situation seit Erlass der Verfügung durch

den Beschwerdegegner nicht verbessern konnte (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 16 N. 30) und er als juristischer Laie die Rechtsschrift nicht

hätte allein verfassen können (vgl. § 16 Abs. 1 f. VRG sowie

Art. 29 Abs. 3 BV). Aus letztgenanntem Grund sind dem

Beschwerdeführer für Rekurs- und Beschwerdeverfahren Parteientschädigungen

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der

Entschädigungsanspruch, welcher im Ergebnis dem Rechtsvertreter des

Beschwerdeführers zusteht, ist zur Deckung der Aufwendungen voraussichtlich

nicht genügend, da § 17 Abs. 2 VRG nur eine "angemessene"

Entschädigung vorsieht. Die Differenz ist demzufolge durch die Gerichtskasse zu

vergüten (VGr, 1. Dezember 2004, VB.2004.00306, E. 5.2, www.vgrzh.ch,

mit Hinweisen). Deshalb sind die Parteientschädigungen auf die Entschädigungen

des unentgeltlichen Rechtsbeistandes anzurechnen. – Aufgrund der in § 17

Abs. 3 VRG aufgestellten Regel würde allein die Mitbeteiligte als Private

entschädigungspflichtig, da sie einen Antrag auf Abweisung der Beschwerde stellte.

Die Regel ist indessen ausnahmefähig, so namentlich aufgrund des

Verursacherprinzips (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 49). Eine solche

Ausnahme ist hier hinsichtlich des Beschwerdegegners gerechtfertigt, da der

Streit (jedenfalls zu einem wesentlichen Teil) dadurch entstand, dass diese bei

der Mitbeteiligten zu Unrecht Kosten einforderte, die in der Folge auf den

Beschwerdeführer überwälzt wurden. Eine Ausnahme rechtfertigt sich jedoch

entgegen dem Entschädigungsantrag des Beschwerdeführers hinsichtlich der Vorinstanz

nicht. Damit sind Mitbeteiligte und Beschwerdegegner zur Leistung einer Umtriebsentschädigung

zu verpflichten.

5.3 Mit dem

Entscheid wird auf die Beschwerde insoweit nicht eingetreten, als damit die

Überwälzung von Mietzinszuschlägen durch den Bund beanstandet wurde. Der

Nichteintretensentscheid stützt sich letztlich – genauso wie die Erhebung und

Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge (vorn 1.2) – auf

Bundesverwaltungsrecht. So ist jedenfalls gegen den Nichteintretensentscheid

Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht gegeben.

Demgemäss beschliesst die

Kammer:

1. Das Gesuch um

Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird als gegenstandslos geworden

abgeschrieben.

2. Dem

Beschwerdeführer wird in der Person von Rechtsanwalt B ein unentgeltlicher

Rechtsbeistand bestellt. Dieser wird aufgefordert, dem Verwaltungsgericht

binnen einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen nach Zustellung dieses

Beschlusses eine detaillierte Zusammenstellung über den Zeitaufwand und die

Barauslagen einzureichen, ansonsten die Entschädigung nach Ermessen festgesetzt

würde (§ 13 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom

26. Juni 1997, LS 175.252);

und entscheidet:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I der Verfügung

der Volkswirtschaftsdirektion vom 24. September 2004 wird aufgehoben.

Dispositiv-Ziffer II Satz 2 der Verfügung des Amts für Wirtschaft und

Arbeit vom 19. Januar 2004 wird insoweit aufgehoben, als damit die sich

auf die Mietzinszuschläge beziehende Einsprache abgewiesen wurde.

Es

wird festgestellt, dass die dem Beschwerdeführer von der Mitbeteiligten mit Formular

vom 4. No­vember 2002 mitgeteilte Mietzinsänderung insoweit ungültig ist,

als damit für die Zeit vom 4. November 2002 bis zum 31. März 2003

kantonale und kommunale Mietzinszuschläge von insgesamt Fr. 300.- pro

Monat erhoben wurden.

Soweit

mit der Beschwerde die Überwälzung der Mietzinszuschläge des Bundes

(Fr. 378.- pro Monat) angefochten wird, wird darauf nicht eingetreten. Die

Akten werden an das Bundesamt für Wohnungswesen überwiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 1'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 1'590.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte

unter subsidiärer Haftung für das Ganze auferlegt.

4. Der

Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für

das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung

des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Verfahren vor Volkswirtschaftsdirektion

angerechnet.

5. Der

Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für

das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung

des unentgeltlichen Rechtsbeistands im verwaltungsgerichtlichen Verfahren

angerechnet.

6. Gegen

diesen Entscheid kann im Sinne der Erwägungen innert 30 Tagen, von der Zustellung

an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

7. Mitteilung

an …