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Entscheid

VB.2005.00006

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00006

23. Februar 2005Deutsch17 min

(URT.2005.8523)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Der

Gemeinderat X erteilte am 7. April 2003 C die baurechtliche Bewilligung

für einen Um- und Anbau am Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

an der L-Strasse in X. Die Baubewilligung erfolgte unter anderem unter der

Auflage, vor Baubeginn Abänderungspläne über die Reduktion der Gesamtstärke der

Fassadenverkleidung einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositivziffer 1.2.1).

Am 14. Juli 2003 bewilligte der Gemeinderat im Anzeigeverfahren die

Abänderungspläne bezüglich Wandaufbau.

Mit Beschluss vom 26. Januar 2004 hielt der

Gemeinderat X fest, eine Kontrolle vor Ort habe ergeben, dass Gebäudeteile ohne

Bewilligung abgebrochen worden seien; konkret seien Decken teilweise beseitigt

und ein Teil der Südwest- und die ganze Nordwestfassade abgebrochen worden. Er

verfügte demzufolge einen Baustopp und forderte die Bauherrschaft auf,

Abänderungspläne einzureichen und bewilligen zu lassen, in welchen die Abweichungen

von den bewilligten Plänen dargestellt sind.

B. Am 24. Mai

2004 hob der Gemeinderat X den am 26. Januar 2004 angeordneten Baustopp

auf, nahm Vormerk von der Erfüllung der Bedingung Dispositivziffer 1.2.2

(recte: Ziff. 1.2.1) der Bewilligung vom 7. April 2003 und erteilte C

die Bewilligung für die Abänderungspläne im Sinn der Erwägungen. In den

Erwägungen hielt der Gemeinderat fest, eine genaue Überprüfung der bisher

bewilligten Änderungen habe gezeigt, dass der Abbruch der Fassaden im

Abstandsbereich bereits mit Beschluss vom 14. Juli 2003 rechtskräftig

bewilligt worden sei. Die Abweichung von den bewilligten Plänen und die Prüfung

der Baubewilligungsfähigkeit beschränke sich damit auf den Ersatz der Decken.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss des Gemeinderats X vom 24. Mai

2004.

erhob A am 2. Juli 2004 Rekurs an die Baurekurskommission I und

beantragte, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die nachgesuchte

Bewilligung zu verweigern; demzufolge sei vom Bauherrn ein namentlich den

ordentlichen Abstandsvorschriften entsprechendes Projekt zur Bewilligung

einzugeben.

Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom

19.

November 2004 auf den Rekurs nicht ein.

III.

Mit Beschwerde vom 12. Januar 2005 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und den Beschluss des

Gemeinderats X vom 24. Mai 2004 aufzuheben und vom privaten Beschwerdegegner

zu verlangen, ein namentlich den ordentlichen Abstandsvorschriften

entsprechendes Projekt zur Bewilligung einzugeben; eventuell sei die Vorinstanz

anzuweisen, materiell zu entscheiden, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Gegenpartei.

Der private Beschwerdegegner beantragte für den Fall, dass

das Verwaltungsgericht direkt einen Sachentscheid fällt, Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

Beschwerdeführers; bezüglich des Eventualbegehrens verzichtete der private

Beschwerdegegner auf einen Antrag in der Sache. Die Baurekurskommission I

am 1. Februar 2005 und der Gemeinderat X am 27. Januar 2005 beantragten

Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die Zusprechung einer

Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen

Beschwerdeverfahrens bildet vorab die Frage, ob die Baurekurskommission zu

Recht auf den Rekurs des Beschwerdeführers nicht eingetreten ist. Der formell

unterlegene Rekurrent ist befugt, den Nichteintretensentscheid mit Beschwerde

beim Verwaltungsgericht anzufechten und geltend zu machen, die Vorinstanz sei

zu Unrecht auf sein Rechtsmittel nicht eingetreten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).

1.1

Die

Baurekurskommission hielt in ihrem Entscheid vom 19. November 2004 vorab

fest, der Rekurs könne als rechtzeitig gelten. Denn mit Beschluss vom 14. Juli

2003.

sei dem Rekurrenten mitgeteilt worden, dass dem privaten Rekursgegner die

Bewilligung für den Änderungsplan im Anzeigeverfahren erteilt werde. Aus dem

Wortlaut des Dispositivs dieses Beschlusses habe der Rekurrent nach Treu und

Glauben schliessen dürfen, der private Rekursgegner habe in Erfüllung einer

Auflage in der Stammbewilligung die Stärke der vorgesehenen Aussenisolation von

30.

cm auf 15 cm reduziert. Für den Rekurrenten habe kein Anlass

bestanden, die bewilligten Pläne anzuschauen, und er habe nicht wissen können

oder müssen, dass der Abriss und der Ersatz der Nordwest- und eines Teils der

Südwestfassade geplant gewesen sei. Durch die Nichtanfechtung jenes Beschlusses

vom 14. Juli 2003 habe der Rekurrent sein Rekursrecht bezüglich der

Versetzung der Mauer nicht verwirkt. Als Eigentümer des im Westen an das

Bauareal angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 sei er aber nicht

automatisch zur Rekurserhebung befugt. Vielmehr bleibe hinsichtlich der

Legitimation des Rekurrenten zu prüfen, ob ihm die Gutheissung des Rekurses

faktische oder rechtliche Vorteile bringe. Er beantrage die Aufhebung der

baurechtlichen Bewilligung für die Rückversetzung der Nordwest- und eines Teils

der Südwestfassade. Der private Rekursgegner habe im Zeitpunkt der Entfernung

der Wände auf den Bestand einer rechtskräftigen Baubewilligung vertrauen

dürfen. Nachdem auf dem mit einem Bewilligungsstempel versehenen Plan

"Fassadenschnitt" aus dem Vermerk "Wandkons­truktion: …

Mauerwerk bestehend und ergänzt (bei Südwest- und Nordwestfassade neu erstellt

und zurückversetzt)" das Vorhaben klar ersichtlich gewesen sei, habe der

private Rekursgegner nach Treu und Glauben davon ausgehen dürfen, ihm sei die

baurechtliche Bewilligung für den Abriss und den Wiederaufbau unter

gleichzeitiger Rückversetzung der Wände genehmigt worden. Dass er unter diesen

Voraussetzungen zum Abriss der Mauer geschritten sei, dürfe ihm nicht zum

Nachteil gereichen. Der Rekurrent dürfe mit anderen Worten keinen Vorteil aus

dem unklaren Wortlaut des Beschlusses ziehen. Das Vertrauen des privaten

Rekursgegners in den gemeinderätlichen Beschluss vom 14. Juli 2003 sei zu

schützen. Hätte der Rekurrent diesem Beschluss dieselbe Bedeutung beimessen

müssen wie der private Rekursgegner und hätte er zu jenem Zeitpunkt bereits

Rekurs erhoben, wäre die fragliche Mauer bei Rekurserhebung noch gestanden. Vor

diesem Hintergrund hätte der Rekurrent geltend machen können, der Abriss und

Wiederaufbau der Nordwest- und eines Teils der Südwestfassade würden den Rahmen

des nach § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) Erlaubten sprengen. Die Gutheissung eines solchen Rekurses hätte zur

Folge, dass die erteilte Bewilligung aufgehoben worden wäre. Die

Nordwestfassade wäre am bisherigen Ort – im Grenzabstandsbereich –

stehen geblieben und hätte um eine 15 cm starke Aussenisolation weiter in

den Abstandsbereich hinein erweitert werden dürfen. Der Grenzabstand hätte also

um weitere 15 cm unterschritten werden können; ein Befehl zum Abriss der

Nordwestfassade und zur Rückversetzung derselben auf den ordentlichen

Grenzabstand wäre aufgrund der Bestandesgarantie nicht in Frage gekommen. Ob

nun die alte Mauer mit einer 15 cm starken Aussenisolation oder eine neue,

um 15 cm zurückversetzte Mauer mit einer 30 cm starken

Aussenisolation versehen werde, mache für den Nachbarn keinen Unterschied. Für

den Rekurrenten resultiere kein rechtlicher oder faktischer Vorteil aus der

Gutheissung eines entsprechenden Rekurses. Er sei daher nicht zur

Rekurserhebung legitimiert. Gleiches gelte für die Bewilligung des Wiederaufbaus

des ganzen Bodens im Erdgeschoss sowie eines Teils des Bodens des Dachgeschosses.

Nachdem feststehe, dass der private Rekursgegner die Nordwest- und den

abgerissenen Teil der Südwestfassade wieder aufbauen dürfe, entstehe dem

Rekurrenten aus dem Wiederaufbau des Geschossbodens im Erdgeschoss kein Nachteil.

1.2

Diesen

Ausführungen hält der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift entgegen,

zentraler Gegenstand der vorliegenden Auseinandersetzung sei die Frage,

inwieweit sich ein von ungenügenden Bauabständen betroffener Nachbar darauf

berufen könne, ein Bauvorhaben sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von

§ 357 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz verkenne, dass es aus nachbarlicher

Sicht einen Unterschied mache, ob ein altes Gebäude infolge der

Bestandesgarantie stehen bleibe oder ob ein Neubau mit den gleichen Verstössen

erstellt werde. Der Nachbar habe die ungesetzlichen Abstände eines bestehenden

Gebäudes nur soweit zu tolerieren, als eben dieses Gebäude qua

Bestandesgarantie bestehen bleiben dürfe. Wenn aber die ungesetzlichen Abstände

auch für eine Projekterweiterung, bei der sich die Frage einer neubauähnlichen

Umgestaltung stelle, beansprucht werden sollen, habe der betroffene Nachbar

Anspruch darauf, dass die Bewilligungsfähigkeit solcher Massnahmen materiell

beurteilt werde. Es gehe nicht an, ihm mit der Begründung, das bestehende

Gebäude hätte ihn in gleicher Weise tangiert, von der Möglichkeit einer solchen

Überprüfung auszuschliessen. Die Vorinstanz sei daher zu Unrecht auf den Rekurs

nicht eingetreten.

2.

Zum Rekurs ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt,

wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges

Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die

Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn eine hinreichend enge

nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er durch die Erteilung

der Baubewilligung mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in eigenen

(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er zudem Mängel

rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1980

Nrn. 7 und 8, je mit Zitaten).

Als Eigentümer der dem

Baugrundstück benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 03 kann sich der

Beschwerdeführer auf eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück

berufen. Er ist deshalb grundsätzlich zur Rüge legitimiert, das Bauvorhaben

sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG und sei

als Neubau nicht bewilligungsfähig. Wenn durch einen Neubau anstelle eines

abstandswidrigen Altbaus eine Abstandsverletzung perpetuiert wird, so stellt

dies für den von der Abstandsverletzung betroffenen Nachbarn einen Nachteil

dar. Der Umstand, dass seine Rüge im Erfolgsfall dazu führen kann, dass die

Bauherrschaft den Altbau unverändert bestehen lässt, ändert nichts an seiner

Rechtsmittelbefugnis. Davon ist zutreffenderweise auch die Vorinstanz

ausgegangen. Hingegen kann es für die Legitimation nicht darauf ankommen, dass hier

anstelle der früheren Mauer bereits eine neue erstellt worden ist, die

einschliesslich der neuen Isolation zum Nachbargrundstück denselben Abstand

einhält wie die frühere Baute. Ob ein solcher Ersatz nach § 357 Abs. 1

PBG zulässig ist, ist eine Frage der materiellen Prüfung; ebenso die Frage, ob allenfalls

Gründe des Vertrauensschutzes den Fortbestand der neu errichteten Mauer

rechtfertigen. Die Vorinstanz ist deshalb auf den Rekurs des Beschwerdeführers

zu Unrecht nicht eingetreten. Es ist durchaus denkbar, dass die umstrittenen baulichen

Änderungen weder gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG noch aus Gründen des

Vertrauensschutzes bewilligt werden können und so der Nachbar nicht bloss die

Perpetuierung der Abstandsunterschreitung durch einen Neubau verhindern kann,

sondern ihm als Folge des Abbruchs der bisherigen abstandswidrigen Bauteile ein

zusätzlicher Vorteil erwächst. Der Beschluss der Baurekurskommission vom

19.

November 2004 ist deshalb aufzuheben.

3.

3.1

Streitig

sind die baulichen Massnahmen (Abbruch und versetzter Wiederaufbau der Südwest-

und Nordwestfassade, Beseitigung von Decken), welche der private Beschwerdegegner

im Zusammenhang mit dem am 7. April 2003 bewilligten Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 01

vor allem auf der Südwestseite im Abstandsbereich zum Grundstück Kat.-Nr. 03

des Beschwerdeführers vornahm. Abzuklären ist vorab, ob diese Bauarbeiten

bereits mit Beschluss vom 14. Juli 2003 bewilligt worden sind, wie der

Gemeinderat X im angefochtenen Beschluss vom 24. Mai 2004 festhält. Dabei

ist grundsätzlich vom Dispositiv der Verfügung vom 14. Juli 2003

auszugehen. Diese ist auszulegen, wenn sich nicht klar und eindeutig ergibt, zu

was der Adressat der Verfügung berechtigt oder verpflichtet ist. Ist das

Verfügungsdispositiv nicht klar, vollständig, unzweideutig und widerspruchslos,

muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden (Fritz Gygi, Verwaltungsrecht,

Bern 1986, S. 129, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Zu diesem Zweck

kann auf die Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden. Nach dem Vertrauensgrundsatz

(Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 der Bundesverfassung der

Schweizerischen Eid­genossenschaft vom 18. April 1999) ist die

Verfügungsformel so zu deuten, wie sie vom Verfügungsempfänger aufgrund der

Umstände, die diesem im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hätten

bekannt sein müssen, in guten Treuen hätte verstanden werden dürfen und müssen

(BGE 113 Ib 318 E. 3a, René Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1983, S. 40 f.;

VGr, 24. Juni 2004, VB.2004.00142, E. 2.2, www.vgrzh.ch).

3.2

3.2.1

Das

Baugesuch des privaten Beschwerdegegners vom 3. Februar 2003 umfasste verschiedene

Baugesuchspläne 1:100. Aus diesen war ersichtlich, dass die südwestliche und

nordwestliche Fassade (schwarz koloriert) bestehen bleiben und an diesen eine

hinterlüftete Aussenisolation angebracht wird. Der Fassadenaufbau war in einem

Plan "Fassadenschnitt" 1:10 vom 3. Februar 2003 ersichtlich.

In der Stammbaubewilligung vom 7. April 2003 hielt der Gemeinderat X in

den Erwägungen fest, das Umbauobjekt Vers.-Nr. 01 halte gegenüber dem

Grundstück Kat.-Nr. 03 (des Beschwerdeführers) einen Abstand von ca. 2 m

und gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 04 einen solchen von ca. 3 m

ein, während der zonengemässe Grenzabstand 4 m betrage. Mit der geplanten

Wärmedämmung und hinterlüfteten Fassade mit einer Dicke von ca. 30 cm

würden die Grenzabstände noch 1,70 m bzw. 2,70 m betragen. Gemäss

§ 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) gelte

das Anbringen einer Aussenisolation mit einer Stärke von max. 15 cm an vor

dem 1. Januar 1987 erstellten Gebäuden als eine zulässige Anpassung im

Sinn von § 357 Abs. 5 PBG. Die Reduktion des ohnehin schon

unterschrittenen Grenzabstandes durch die geplante hinterlüftete Fassade um

weitere 30 cm überschreite das zulässige Mass. Es sei daher zu verlangen,

dass die Gesamtstärke des Aussenwandaufbaus auf 15 cm reduziert werde.

Hierüber seien Änderungspläne einzureichen und bewilligen zu lassen.

Entsprechend diesen Ausführungen statuierte der Gemeinderat in Dispositivziffer 1.2.1

die Auflage, es seien "vor Baubeginn … Abänderungspläne über die Reduktion

der Gesamtstärke der Fassadenverkleidung einzureichen und bewilligen zu lassen".

In der

Folge reichte der private Beschwerdegegner einen Plan

"Fassadenschnitt" vom 23. Juni 2003 ein. In diesem Plan sind

zwei Schnitte eingezeichnet und der Aufbau "von aussen nach innen"

der Dachkonstruktion und der Wandkonstruktion beschrieben. Der Aufbau der

Wandkonstruktion besteht aus einer Trägerplatte zur Aufnahme des Deckputzes,

einem Lattenrost, einer Ständerkonstruktion (12 cm), einer Dämmschicht

(12 cm), dem "Mauerwerk bestehend und ergänzt (bei Südwest- und

Nordwestfassade neu erstellt und zurückversetzt)", Backstein 17,5 cm

und dem Innenputz. In den Erwägungen zu seinem Beschluss vom 14. Juli 2003

hielt der Gemeinderat X fest, das Projekt umfasse die Reduktion der

zusätzlichen Aussenwandstärke von ursprünglich geplanten 30 cm auf

15.

cm. Im eingereichten Fassadenschnitt werde der maximale zusätzliche Wandaufbau

von 15 cm eingehalten. Aus dem Plan sei aber nicht ersichtlich, für welche

Fassaden dieser Wandaufbau gelte. Es sei daher zu verlangen, dass dieser

Wandaufbau von max. 15 cm zusätzlicher Wandstärke zum bestehenden

Mauerwerk auf der Südwest- und der Nordwestseite zu realisieren sei. Die

Auflage 1.2.1 der Baubewilligung sei erfüllt. Im Verfügungsdispositiv

hielt der Gemeinderat fest, dass die Bewilligung für den Änderungsplan unter

nachfolgenden Bedingungen und Auflagen erteilt werde:

1.1

Die Bewilligung bezieht sich nur

auf den in den vorstehenden Erwägungen erwähnten Punkt.

1.2

Der Wandaufbau von max. 15 cm

zusätzlicher Wandstärke zum bestehenden Mauerwerk ist mindestens auf der

Südwest- und auf der Nordwestseite des bestehenden Gebäudes zu realisieren.

1.3

Im Weiteren gelten die

Bedingungen und Auflagen der obigen baurechtlichen Bewilligung.

3.2.2

Mit seinem

Beschluss vom 14. Juli 2003 hat der Gemeinderat nicht den Abbruch des

bestehenden Mauerwerks auf der Südwest- und Nordwestfassade mit um 15 cm

versetztem Wiederaufbau und einer vorgelagerten 30 cm dicken Isolation

bewilligt. Der Abänderungsplan "Fassadenschnitt", vom 23. Juni 2003,

erfolgte in Erfüllung von Ziff. 1.2.1 der Stammbaubewilligung vom 7. April

2003, welche sowohl im Dispositiv als auch in den Erwägungen klar festhielt,

dass die Fassadenverkleidung (Aussenisolation) von 30 cm in Anwendung von § 33a

ABauV auf 15 cm zu reduzieren sei. Der Fassadenschnittplan, vom 23. Juni

2003, welcher allein zwei Schnitte durch die Wandkonstruktion und die Dachkonstruktion

aufzeichnete, wobei der Schnitt nicht einmal einer bestimmten Fassade zugeordnet

werden kann, konnte von vornherein nicht die Bewilligung für den Abbruch und

– versetzten – Wiederaufbau der Mauern zum Gegenstand haben, die in

den bewilligten Plänen als "bestehend" (schwarz koloriert) bezeichnet

worden waren. Es kommt hinzu, dass im Fassadenplan Abbruch und Wiederaufbau der

Mauer auch nicht entsprechend § 4 der Bauverfahrensverordnung vom 3.

Dezember 1997 gelb und rot koloriert sind. Auch die Auflage im Dispositiv des

Beschlusses vom 14. Juli 2003, wonach "der Wandaufbau von max. 15 cm

zusätzlicher Wandstärke zum bestehenden Mauerwerk mindestens auf der Südwest-

und auf der Nordwestseite des bestehenden Gebäudes zu realisieren" sei,

kann auf jeden Fall nicht so verstanden werden, dass eine Fassadenisolation von

30.

cm und ein Abbruch und versetzter Wiederaufbau bewilligt sei. Falls

aufgrund der im Plan "Fassadenschnitt" beschriebenen

Wandkonstruktion, wonach die Südwest- und Nordwestfassade neu erstellt und

zurückversetzt werde, eine Unklarheit bestehen sollte, ist dies allein darauf

zurückzuführen, dass der Abänderungsplan unzulässigerweise von der

rechtskräftigen Auflage 1.2.1 in der Stammbaubewilligung abweicht, aber auch

darstellungsmässig laienhaft und ohne Signatur erstellt ist. Diese Unsicherheit

hat der private Beschwerdegegner zu verantworten; sie vermag bei ihm von

vornherein keine Vertrauensgrundlage zu schaffen, er habe nach Treu und Glauben

annehmen dürfen, der Abbruch und Wiederaufbau der zurückversetzten Wände sei

ihm bewilligt worden.

3.3

Zusammengefasst

ist festzuhalten, dass der Abbruch und der – versetzte – Wiederaufbau der

Südwest- und Nordwestfassade nicht mit der ergänzenden Baubewilligung des

Gemeinderats X vom 14. Juli 2003 bewilligt wurden. Es besteht auch keine

Vertrauensgrundlage des privaten Beschwerdegegners, dass er diese Arbeiten

gestützt auf diesen Beschluss hätte ausführen dürfen.

4.

Gemäss § 64 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann das

Verwaltungsgericht die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen,

insbesondere wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten

wurde. Aus Gründen der Verfahrensökonomie ist vorliegend eine Rückweisung

direkt an den Gemeinderat X angezeigt, welcher in seinem Beschluss vom 24. Mai

2004.

zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass der Abbruch und Wiederaufbau der

Nordwest- und Südwestfassade am 14. Juli 2003 rechtskräftig bewilligt

worden seien. Der Gemeinderat X wird nochmals über die Bewilligungsfähigkeit

des Gegenstand seines Beschlusses vom 24. Mai 2004 bildenden Bauprojekts,

einschliesslich des Abbruchs und versetzten Wiederaufbaus der Südwest- und

Nordwestfassade, insbesondere unter dem Gesichtswinkel von § 357 PBG, zu

befinden haben. Sofern das zu beurteilende Bauprojekt ganz oder teilweise nicht

bewilligt werden kann, hat er zu entscheiden, ob und allenfalls welche

verwaltungsrechtliche Sanktionen (§ 341 PBG) anzuordnen sind.

5.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind gemäss § 13 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit

§ 70 VRG die Verfahrenskosten, einschliesslich jene der Baurekurskommissionen,

den unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung

steht ihnen nicht zu. Vielmehr ist der private Beschwerdegegner in Anwendung

von § 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG zu verpflichten, dem

Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zu bezahlen. Angemessen ist für das

Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Entschädigung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom

19.

November 2004 und der Beschluss des Gemeinderats X vom 24. Mai

2004.

werden aufgehoben. Die Sache wird an den Gemeinderat X zum Neuentscheid im

Sinn der Erwägungen zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten sowie die Verfahrenskosten der Baurekurskommission I werden

je zur Hälfte den Beschwerdegegnern auferlegt.

4.

Der private

Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen nach Zustellung dieses Entscheids.

5.

Mitteilung

an …