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Entscheid

VB.2005.00008

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00008

21. April 2005Deutsch11 min

(URT.2005.8614)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 24. April 2001 reichte A bei der Gemeinde X ein

Baugesuch für den Einbau von zwei Wohnungen in das bestehende Ökonomiegebäude

Vers.-Nr. 01 auf dem in der Landwirtschaftszone liegende Grundstück

Kat.-Nr. 02 in X ein. Vorgesehen war dabei unter anderem der Einbau von je

zwei Dachlukarnen in einer Breite von jeweils 3.01 m und 3.08 m auf

beiden Seiten des Satteldachs. Nachdem die Baudirektion des Kantons Zürich am

13. August 2001 das Bauvorhaben nach Art. 22 Abs. 2 und Art. 16a

Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)

raumplanungsrechtlich bewilligt hatte, schrieb das Bauamt X dem Gesuchsteller

am 30. August 2001 im Rahmen einer summarischen Vorprüfung, dass die

Dachaufbauten gemäss § 292 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975 (PBG) nur eine maximal mögliche Breite von 4.70 m respektive 2.35 m

pro Lukarne aufweisen dürften. A reichte dem Bauamt daraufhin entsprechend

korrigierte Pläne ein, aufgrund derer das Bauamt am 23. Oktober 2001 die

Baubewilligung erteilte.

Da die vier Dachlukarnen in der Folge dennoch in einer

Breite von 3.01 m und 3.08 m gebaut wurden, verweigerte der

Gemeinderat X am 11. März 2003 die nachträgliche Erteilung einer

Ausnahmebewilligung für die zu breit ausgeführten Dachaufbauten, forderte die

Bauherrschaft auf, diese bis zum 30. April 2003 abzubrechen oder

allenfalls zu verkleinern, lud zu einer Zustandsprüfung am 2. Mai 2003 ein

und drohte die Ersatzvornahme an, falls der Aufforderung nicht bis dahin Folge

geleistet werde.

Erwägungen

II.

Gegen diese Verfügung erhob A Rekurs an den Regierungsrat

und beantragte, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben, es sei ihm die

Änderung der Dachaufbauten nachträglich zu bewilligen und dem Rekurs sei die

aufschiebende Wirkung nicht zu entziehen. Der Regierungsrat wies den Rekurs am

8.

Dezember 2004 ab, soweit er nicht gegenstandslos sei (aufschiebende

Wirkung des Rekurses). Er beauftragte den Rekursgegner, den angefochtenen

Entscheid nach Eintritt der Rechtskraft zu vollziehen.

III.

A erhob gegen den Rekursentscheid am 7. Januar 2005

Beschwerde und beantragte, der Entscheid sei aufzuheben und es sei ihm die

Änderung der Dachaufbauten nachträglich zu bewilligen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde X.

Die Staatskanzlei des Kantons Zürich liess sich am 25. Januar

2005.

für den Regierungsrat vernehmen und beantragte, die Beschwerde sei

abzuweisen. Die Gemeinde X beantragte dem Verwaltungsgericht am 10. Februar

2005, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

Beschwerdeführers abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Gemäss § 292

lit. a PBG dürfen Dachaufbauten, wo nichts anderes bestimmt ist, insgesamt

nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie

bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen. Diese Bestimmung

beschränkt die zulässige Breite der Dachaufbauten im vorliegenden Fall auf 4.70 m

je Dachseite, da die massgebende Länge der Nord- und Südfassade je 14.10 m

beträgt. Die vom Beschwerdeführer erstellten Lukarnen weisen demgegenüber eine

Gesamtbreite von 6.02 m bzw. 6.16 m auf.

Gestützt auf diese Bestimmung verweigerte der Gemeinderat X

dem Beschwerdeführer zu Recht die nachträgliche Bewilligung für die erstellten

Dachaufbauten. Der Beschwerdeführer anerkennt denn auch diese

Baurechtswidrigkeit, erachtet sie aber angesichts der Umstände als entschuldbar

und damit nicht vorwerfbar. Unklar ist, ob er daraus wie noch im

Rekursverfahren auch einen Anspruch auf Erteilen einer Ausnahmebewilligung

ableiten will.

1.2

Nach

§ 220 PBG kann eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn besondere

Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig

erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen dürfen aber nicht gegen den Sinn

und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien und auch sonst keine

öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2).

Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten

und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht

beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer

Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden,

generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen;

auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit

Hinweisen). Eine Ausnahmebewilligung darf nur unter der Voraussetzung

"besonderer Verhältnisse" erteilt werden (RB 1985 Nr. 103 =

BEZ 1986 Nr. 4; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im

Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und

Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.). Solche sind durchwegs baurechtlicher

Natur und können etwa in der besonderen Art des Bauwerks, der Architektur, der

Zweckbestimmung des Gebäudes sowie der Form, Lage oder Topographie des Baugrundstücks

liegen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I,

3.

A., Zürich 1999, Rz. 690).

Der Gemeinderat X erwog im angefochtenen Beschluss, eine

Ausnahmebewilligung könne nicht erteilt werden, da auf jeder Seite des

Satteldachs eine Lukarne im Estrichteil bewilligt worden sei und für die Belichtung

solcher Räume grundsätzlich keine Lukarnen notwendig seien, sondern auch

Dachfenster genügen würden. Diese Beurteilung ist zutreffend und wird vom

Beschwerdeführer auch nicht in Frage gestellt. Es sind demnach keine besonderen

Verhältnisse baurechtlicher Natur ersichtlich, welche die Gewährung einer

Ausnahmebewilligung rechtfertigen könnten.

2.

2.1

Nach

§ 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und

Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Dabei hat sie allerdings

den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn

der Bauherr die widerrechtliche Baute bösgläubig erstellt hat. Dieser

muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen,

nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem

Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes

Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in

verringertem Masse berücksichtigen. Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger

Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen

Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der

dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen

(BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988,

S. 262; Haller/Karlen, Rz. 865 ff.). Weicht eine Baute jedoch

erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so vermögen einzig Gründe des

Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustandes führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23 mit Hinweisen;

Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 154

Anm. 88 mit Beispielen aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung).

2.2

Entgegen

der Auffassung des Beschwerdeführers ist die Abweichung vom rechtmässigen

Zustand im vorliegenden Fall keineswegs gering. Die Mehrbreite der beiden

Lukarnen beträgt auf der einen Dachseite 1.32 m und auf der anderen 1.46 m

und überschreitet damit das zulässige Mass um rund 28 bzw. 31 %. Dabei

kann keineswegs gesagt werden, dem Beschwerdeführer erwachse aus dieser

Überbreite kein Nutzen. Die mit der Mehrbreite erreichte zusätzliche

Fensterfläche begünstigt einerseits die Belichtung der beiden Zimmer hinter den

beiden dem bestehenden Wohnhaus abgewandten Lukarnen und verbessert andererseits

auch die Nutzbarkeit der als Estrich bezeichneten Räume hinter den beiden dem

Wohnhaus zugewandten Lukarnen. Sodann hat der Beschwerdegegner im Hinblick auf

die exponierte Lage der fraglichen Liegenschaft und wegen der Beliebtheit von

Dachlukarnen in der nahen Kernzone von X in der Tat ein erhebliches Interesse

daran, § 292 PBG als eine die Dachaufbauten beschränkende Norm gegenüber

allen Rechtsunterworfenen durchzusetzen.

2.3

Der

Beschwerdeführer wehrt sich gegen den im Rekursentscheid erhobenen Vorwurf des

eigenmächtigen Vorgehens, was er mit Bösgläubigkeit gleichsetzt. Dabei bestreitet

er nicht, bei der Bauausführung von der maximal zulässigen Breite der Lukarnen

gewusst zu haben, und von den massgebenden Plänen abgewichen zu sein.

Allerdings soll es sich dabei nicht um ein bewusstes Vorgehen gehandelt haben

und sieht er die Verantwortung dafür beim ausführenden Architekturbüro, das der

späteren Eingabe der Autoeinstellhalle überholte Pläne des Scheunenausbaus

zugrunde gelegt hatte, sowie bei der Behörde selber, die diese Pläne am 8. Januar

2002.

ohne Einschränkung mit einem Genehmigungsstempel versehen hat.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bezieht sich

der böse Glaube nicht nur auf die materielle, sondern auch auf die formelle Baurechtswidrigkeit.

Bösgläubig handelt demnach, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne Baubewilligung

oder in Abweichung einer solchen baut (BEZ 1992 Nr. 13; VGr, 20. März

1991, VB.1990.00025 E. 4; VGr, 22. Mai 1990, VB.1990.00057 E. 3b/bb;

Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, Rz. 661). Dabei muss sich ein Bauherr auch das Wissen eines

vom ihm Beauftragten anrechnen lassen (VGr, 4. März 1992, VB.1990.00245 E. 4b).

Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdeführer alle Unklarheiten, die sich aus

dem Abstellen auf überholte Pläne ergeben haben, selber zu vertreten. Dabei

kommt es nicht darauf an, inwiefern die im Einzelnen beteiligten

Architekturbüros unsorgfältig handelten, oder inwieweit der Architektenwechsel

bzw. eine unvollständige Instruktion des ausführenden Architekturbüros ursächlich

für die fehlerhafte Bauausführung war. Ebenso wenig kann der Beschwerdeführer

daraus ableiten, dass die der späteren Baueingabe für die Autoeinstellhalle zugrunde

liegenden Pläne eine irreführende Überschrift "Einbau von 2 Wohnungen in

Ökonomiegebäude" enthielten und der darauf angebrachte Stempel der Behörde

den späteren Ausführungsfehler allenfalls begünstigte. Im Übrigen steht fest,

dass die Bauausführung nicht nur bezogen auf die Lukarnenbreite, sondern auch

bezogen auf die Lage der einen Lukarne, die Grundrisse und die Fassaden

massgebend von den bewilligten Plänen abwich. Damit hat der Beschwerdeführer

das Risiko in Kauf genommen, dass Einzelheiten dieser Projektänderungen

allenfalls nachträglich zurückgebaut werden müssen. Inwieweit heute auch die

ursprünglich als Estrichräume bewilligten beiden Räume hinter den beiden dem

Wohnhaus zugewandten Lukarnen nunmehr tatsächlich als zusätzliche Küche und

Zimmer ausgebaut sind, wie dies der Beschwerdegegner neu im Beschwerdeverfahren

vorbringt, ist vorliegend nicht zu beurteilen. Sollte dies zutreffen, so wird

allerdings das Bewilligungsverfahren auch für diese weitere Projektänderung vor

der Gemeindebehörde und der Baudirektion nachzuholen sein.

2.4

Besondere

Gründe des Vertrauensschutzes kann der Beschwerdeführer im vorliegenden Fall

nicht geltend machen. Daraus, dass dem Beschwerdeführer in einem vorausgegangenen

Bewilligungsverfahren für ein später nicht realisiertes Projekt schon einmal Lukarnen

mit einer Breite von 2.60 m bewilligt worden sind, versucht er zu Recht

nichts für sich abzuleiten. Auch der Umstand, dass die beiden

Bewilligungsverfahren für den Ausbau des Ökonomiegebäudes und den Bau der

Autoeinstellhalle aus zeitlichen Gründen getrennt werden mussten, hat er selber

zu vertreten. Aus den von der Behörde mit einem Stempel versehenen

Baueingabeplänen für die Bewilligung der Autoeinstellhalle, kann der Beschwerdeführer

ebenfalls nichts für sich ableiten, da solche Plänen stets nur im Zusammenhang

mit der dazu gehörenden Bewilligung verstanden werden dürfen.

2.5

Die

notwendige Anpassung der umstrittenen Lukarnen kann verhältnismässig einfach

vorgenommen werden, indem zwei davon durch Dachflächenfenster ersetzt würden.

Der dafür vom Beschwerdeführer veranschlagte finanzielle Aufwand in der Höhe

von Fr. 50'000 erscheint eher hoch und dürfte sich mittels möglicher

Eigenleistungen und in Berücksichtigung von Konkurrenzofferten auf rund Fr. 25'000.-

reduzieren lassen. Gemessen am gesamten Volumen des Bauvorhabens und dem Gewinn

von zwei grosszügigen zusätzlichen Wohneinheiten ausserhalb der Bauzonen

erscheint dieser mit dem Rückbau verbundene Aufwand als gering.

Demgemäss erweist sich die angeordnete Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands insgesamt als verhältnismässig. Die Beschwerde ist

daher abzuweisen.

3.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die

Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG). Eine Parteientschädigung

steht dem Beschwerdeführer damit nicht zu. Nach der Praxis des

Verwaltungsgerichts kann aber auch der nicht anwaltlich vertretene

Beschwerdegegner keine solche für sich beanspruchen (RB 1981 Nr. 5; RB 1986

Nr. 5).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'590.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es werden

keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Mitteilung

an …