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Entscheid

VB.2005.00017

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00017

1. Juni 2005Deutsch18 min

(URT.2005.8683)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A.

Mit Beschlüssen vom 8. Juli 2003 erteilte der Gemeinderat Mönchaltorf

der A AG und B je die Bewilligung für den Bau eines 8- und eines

6-Familienhauses mit gemeinsamer unterirdischer Einstellhalle an der L-Strasse

auf den in der Wohnzone W3 gelegenen Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03

in Mönchaltorf.

B. Auf

Rekurs von D und E hob die Baurekurskommission III mit Entscheid vom 10. März

2004 die Baubewilligungen des Gemeinderats Mönchaltorf auf, weil die vorgesehene

Verlegung eines Fusswegs dem Richtplan widerspreche. Die weiteren Rügen prüfte

die Rekurskommission nicht.

C. Das

Verwaltungsgericht hiess am 29. September 2004 (VB.2004.00169, BEZ 2004 Nr. 62)

die von B und der A AG erhobenen Beschwerden teilweise gut, hob den Entscheid

der Baurekurskommission III vom 10. März 2004 auf und wies die Akten im

Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.

Das Gericht bejahte die Richtplanwidrigkeit der

Wegverlegung. Es kam indessen zum Schluss, dass dieser Mangel ohne wesentliche

Projektänderung und damit mittels Nebenbestimmung geheilt werden könne. Da die

Baurekurskommission die übrigen im Rekursverfahren vorgebrachten Rügen offen

gelassen hatte und zwei zwischenzeitlich vom Gemeinderat am 18. Mai 2004

bewilligte Alternativprojekte ebenfalls angefochten worden waren, erachtete es

das Gericht als zweckmässig, dass die Vorinstanz vorerst über alle weiteren

Rügen entscheidet.

Erwägungen

II.

Die Baurekurskommission III führte die Verfahren unter

neuen Geschäftsnummern weiter. Mit Entscheid vom 24. November 2004

vereinigte die Kommission die beiden Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und

hob die Beschlüsse des Gemeinderats Mönchaltorf vom 8. Juli 2003 auf.

III.

Hiergegen erhoben die A AG sowie B mit gemeinsamer Eingabe

vom 17. Januar 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellten den Hauptantrag,

es seien der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligungen

des Gemeinderats Mönchaltorf vom 8. Juli 2003, eventuell ergänzt mit den

Nebenbestimmungen, zu bestätigen; eventualiter beantragten sie, es sei

lediglich die Baubewilligung für den Neubau des 6-Familienhauses auf Kat.-Nr. 02

zu bestätigen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Die Baurekurskommission III beantragte ohne weitere

Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. D und E schlossen ebenfalls auf Abweisung

der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Der mitbeteiligte Gemeinderat Mönchaltorf liess sich nicht

vernehmen.

Die Erwägungen der Vorinstanz sowie die Ausführungen der

Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid vom 29. September 2004 den

Rekursentscheid der Baurekurskommission III vom 10. März 2004 aufgehoben

und die Akten an diese im Sinn der Erwägungen zurückgewiesen. Die

Rekurskommission hatte im zweiten Rechtsgang allein über jene Rügen der

rekurrierenden Nachbarn zu befinden, welche sie im ersten Rechtsgang offen

gelassen hatte. Es betrifft dies die behaupteten Verletzungen der Bestimmungen

über die Ausnützungsziffern und der Grenzabstände. Diese Prozessthemen sind

auch Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.

2.

2.1

Die

Baurekurskommission führte in ihrem Entscheid zur Frage der Ausnützung aus, es

sei geplant, den südlich der Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 verlaufenden

Weg Kat.-Nr. 01 um 1 m auf 2 m Breite zu verschmälern. Dazu sei

eine Umparzellierung nötig, welche allerdings nicht Teil des

Baubewilligungsverfahrens und damit nicht Rekursgegenstand sei. Bei diesem Weg

handle es sich um einen kommunalen Fuss- und Wanderweg, der mit einem

Fahrverbot für Autos und Motorräder signalisiert sei. Gemäss Anhang zu den

Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien)

habe ein Fussweg eine Breite von 2 bis 3 m zuzüglich Bankette von je 0,3 m

aufzuweisen, insgesamt sei eine Mindestbreite von 2,6 m erforderlich.

Zulässig sei somit lediglich die Abtretung eines 40 cm breiten Streifens. Eine

Ausnützungsübertragung der Wegparzelle Kat.-Nr. 01 sei nicht möglich.

Dasselbe gelte für den Fussweg, welcher als Fortsetzung der L-Strasse die

Verbindung zum Fussweg Kat.-Nr. 01 herstelle und die beiden Baugrundstücke

voneinander trenne. Diese Wegfläche könne allein als Verkehrsanlage genutzt

werden und ihr komme keine Baulandqualität zu. Demzufolge sei sie für die Ausnützungsberechnung

von der Grundstücksfläche in Abzug zu bringen. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

dürfe daher die anrechenbare Bruttogeschossfläche 537,6 m2

betragen. Mit einer projektierten Bruttogeschossfläche von 494 m2

verbleibe auf diesem Grundstück eine Ausnützungsreserve von 43,6 m2.

Die anrechenbare Grundfläche des Grundstücks Kat.-Nr. 03 betrage 1'612,2 m2

und die zulässige Bruttogeschossfläche maximal 806,1 m2.

Projektiert sei indessen eine Bruttogeschossfläche von 935,5 m2.

Die Überschreitung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 betrage folglich 129,4 m2.

Selbst bei Übertragung der Ausnützungsreserve von 43,6 m2

betrage die Ausnützungsüberschreitung immer noch 85,8 m2. Dies

mache eine tief greifende Änderung des Projekts notwendig. Die baurechtliche

Bewilligung für das 8-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 sei

daher aufzuheben. Die beiden Bauvorhaben seien durch eine gemeinsame Unterniveaugarage

verbunden. Dies habe zur Folge, dass der Bau nur eines der beiden

Mehrfamilienhäuser ohne die Fahrzeugeinstellhalle betreffende

Projektanpassungen nicht ausgeführt werden könne. Demgemäss wäre die

baurechtliche Bewilligung für das 6-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

mit entsprechenden Nebenbestimmungen zu ergänzen. Da diese Bewilligung jedoch

auch wegen der Grenzabstandsunterschreitung aufzuheben sei, könne auf die Formulierung

dieser Nebenbestimmungen verzichtet werden.

Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführer entgegen, das

8-Familienhaus auf Kat.-Nr. 03 beanspruche auch die Ausnützung auf der

servitutarisch gesicherten Fusswegfläche, welche zwischen den beiden Neubauten

verlaufe und die L-Strasse mit dem Fussweg Kat.-Nr. 01 verbinde. Dass der

Fussweg auf einer entsprechenden Festlegung des kommunalen Richtplanes beruhe,

rechtfertige keine Nichtanrechnung der Wegfläche bei der Ausnützung. Das

8-Familienhaus beanspruche auch die Ausnützung der vom Fussweg Kat.-Nr. 01

abparzellierten Fläche. Dieser weise heute eine Breite von 3 m auf, was

für einen Fussweg zu breit sei. Eine Verschmälerung auf 2 m und nicht nur

auf 2,6 m sei zulässig. Bei Fusswegen seien seitliche Bankette weder

üblich noch vorgeschrieben.

2.2

Die

beiden Baugrundstücke Kat.-Nr. 02 und 03 sind nach der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Mönchaltorf vom 3. Dezember 1993 (BZO) der Wohnzone W3 mit

einer zulässigen maximalen Ausnützung von 50 % (Art. 11 BZO) zugeteilt.

Massgebliche Grundfläche für die Berechnung der Ausnützung ist laut § 259 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) die von der

Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder

Grundstücksteile der Bauzone. Aus den Baugesuchsunterlagen und aus den

Erwägungen des Gemeinderats Mönchaltorf in den angefochtenen Baubewilligungen

ist ersichtlich, dass der südlich entlang des Bauareals verlaufende Weg Kat.-Nr. 01

von 3 m auf 2 m verschmälert und die abgetrennte Fläche den Baugrundstücken

zugeteilt werden soll. Weiter soll durch eine Verlegung der Grenze zwischen den

beiden Baugrundstücken, welche ebenfalls nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens

ist, die Ausnützung entsprechend "verschoben" werden. Obschon in den

Baubewilligungen vom 8. Juli 2003 jegliche Nebenbestimmungen fehlen,

welche diese Ausnützungsübertragungen und Änderungen der heutigen

Parzellarverhältnisse vor Baubeginn sichern würden, ist nachfolgend zu prüfen,

ob diese Grenzverschiebungen rechtmässig sind und ob dadurch die erlaubte

Ausnützung eingehalten wird.

2.2.1

Bei der Wegparzelle Kat.-Nr. 01, die im Eigentum der Gemeinde

Mönchaltorf steht, handelt es sich um einen öffentlichen Weg. Das westliche

Teilstück ist überdies im kommunalen Verkehrsplan als Fuss- und Wanderweg

eingetragen. Der Weg ist mit einem Fahrverbot für Autos und Motorräder

signalisiert, steht damit lediglich Fussgängern und Velofahrern offen und stellt

für diese eine Verbindung vom Unterdorf zum Dorfkern dar. Es handelt sich

mithin um eine Verkehrsverbindung im öffentlichen Interesse. Die Abtrennung

eines Teils dieser Wegfläche zu Gunsten der privaten Grundstücke Kat.-Nrn. 02

und 03 setzt deshalb eine vorherige Entwidmung nach Massgabe von § 38 Abs. 1

des Strassengesetzes vom 27. September 1981 voraus. Solange eine solche

nicht erfolgt ist (vgl. zum Rechtsmittelweg Tobias Jaag, Verkehrsberuhigung im

Rechtsstaat, ZBl 87/1986, S. 289 ff., 294ff.), darf bei der Errechnung

der Ausnützung nicht davon ausgegangen werden, die Wegparzelle Kat.-Nr. 01

könne verschmälert und die "abgespaltene" Teilfläche in die massgebliche

Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG mit einbezogen werden. Die

Nichtberücksichtigung dieser Teilfläche der Wegparzelle Kat.-Nr. 01 durch

die Vorinstanz erweist sich damit schon aus diesem Grund als rechtens.

2.2.2

Zu prüfen bleibt, ob von der massgeblichen Grundfläche die

Wegfläche des Verbindungswegs von der L-Strasse zur Wegparzelle Kat.-Nr. 01

abzuziehen ist. Laut § 259 Abs. 2 PBG in der ursprünglichen Fassung von

1975.

fielen "Flächen für oberirdische offene Anlagen, die für die

Zugänglichkeit notwendig oder für sonstige Verkehrsanlagen, die durch Baulinien

gesichert werden können, vorgesehen sind", bei der Ermittlung der für die

Ausnützung massgeblichen Grundfläche ausser Ansatz. Laut der revidierten

Fassung von 1991 fallen nur noch "Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als

15.

m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer" ausser

Ansatz. In Anwendung der neuen Fassung hat das Verwaltungsgericht in mehreren

Entscheiden festgehalten, dass Verkehrsflächen grundsätzlich zur massgeblichen

Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 2 PBG zählten, unabhängig davon,

ob diese nur der grundstücksinternen Erschliessung dienten oder nicht (RB 1993

Nr. 45, 1995 Nr. 83, 2000 Nr. 101 = BEZ 2001 Nr. 5; 2003 Nr. 77

= BEZ 2003 Nr. 46). Stets wurde aber hingewiesen, dass Verkehrsflächen

vorbehalten bleiben, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, beispielsweise

solche die ihre Grundlage in (kantonalen oder kommunalen) Verkehrsplänen oder

Quartierplänen haben. Solche Erschliessungsanlagen gehörten von vornherein

nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen; sie könnten schon vor

ihrer Funktion her nicht ausgenützt werden und damit auch nicht Teil der

massgeblichen Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG bilden (RB 2003

Nr. 77 = BEZ 2003 Nr. 46; VGr, 24. August 2000, VB.2000.00164, www.vgrzh.ch;

24.

Januar 1997, VB.95.00121).

Der Weg, welcher als Fortsetzung der L-Strasse die Verbindung zum Fussweg

Kat.-Nr. 01 herstellt und die beiden Baugrundstücke trennt, ist im

kommunalen Verkehrsplan als Fuss- und Wanderweg eingetragen. Diese

übergeordnete Festlegung steht nach dem Gesagten dem Einbezug der auf dem privaten

Grundstück Kat.-Nr. 02 liegenden Wegfläche in die massgebliche Grundfläche

gemäss § 259 Abs. 1 PBG für die Ermittlung der zulässigen Ausnützung

von vornherein entgegen. Zu Recht hat die Baurekurskommission festgehalten,

dass für den Verbindungsweg rund 80 m2 vom Grundstück Kat.-Nr. 02

in Abzug zu bringen sind.

2.2.3

Das Grundstück Kat.-Nr. 02 weist eine Grundstücksfläche von 1'138 m2

auf; nach Abzug von 80 m2 für die erwähnte Wegfläche verbleibt

eine anrechenbare Grundfläche von 1'058 m2 bzw. eine maximal

zulässige Ausnützung von 529 m2. Mit einer projektierten

Bruttogeschossfläche von 494 m2 bleibt auf diesem Grundstück

eine Ausnützungsreserve von 35 m2 Geschossfläche. Demgegenüber

überschreitet das Bauprojekt auf der benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 03 die

zulässige Ausnützung deutlich. Dieses Grundstück mit einer Fläche von 1'599 m2

erlaubt eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 799,5 m2.

Projektiert ist indessen eine Bruttogeschossfläche von 935,5 m2;

auch unter Anrechnung der Ausnützungsreserve von 35 m2 auf der

benachbarten Bauparzelle Kat.-Nr. 02 wird die zulässige anrechenbare

Geschossfläche massiv um 101 m2 überschritten. Zur Beseitigung

dieser Überschreitung ist eine tief greifende Projektänderung nötig, weshalb

die Baubewilligung für das 8-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

aufzuheben ist.

Aufzuheben ist unter diesen Umständen aber auch die Baubewilligung für

das 6-Familienhaus auf Kat.-Nr. 02. Denn die beiden Bauprojekte sind durch

eine gemeinsame Unterniveaugarage miteinander verbunden. Sowohl die bestehende

als auch die projektierte Grenze verläuft mitten durch die Garage und durch die

geplanten Abstellplätze. Die Zufahrtsrampe soll gemäss projektierter Grenze zur

Liegenschaft mit dem geplanten 8-Familienhaus (heute Kat.-Nr. 03) gehören.

Weder die heutige noch die geplante künftige Grundstücksgrenze erlauben eine

sinnvolle bauliche Abgrenzung. Der Vertreter der Beschwerdeführenden hat denn auch

anlässlich des Augenscheins der Baurekurskommission vom 11. Dezember 2003

ausgeführt, es handle sich um ein "Gesamtprojekt" und die beiden

Gebäude würden "nur miteinander" erstellt. Unter diesen Umständen

führt die erkannte Ausnützungsüberschreitung zur Aufhebung beider

Baubewilligungen des Gemeinderats Mönchaltorf vom 8. Juli 2003, unabhängig

davon, ob das auf Kat.-Nr. 02 projektierte 6-Familienhaus den

erforderlichen Grenzabstand unterschreitet (vgl. nachfolgende E. 3). Der

Entscheid der Baurekurskommission erweist sich als rechtsbeständig. Die Beschwerde

ist abzuweisen.

3.

3.1

Aus

Gründen der Prozessökonomie ist auch auf die von der Baurekurskommission

bejahte Grenzabstandsverletzung einzugehen. Die Vorinstanz hat hierzu

ausgeführt, oberirdische Gebäude hätten gegenüber öffentlichen Wegen ohne

Baulinien einen Abstand von 3,5 m einzuhalten (§ 265 Abs. 1

PBG). Die Gemeinde Mönchaltorf schreibe in ihrer Bau- und Zonenordnung keine

anderen Abstände vor. Der Strassenabstand trete an die Stelle des Grenzabstands

nach kommunaler Bau- und Zonenordnung, auch wenn diese einen grösseren Abstand

vorschreibe. Beide Bauvorhaben würden gegenüber dem Fussweg Kat.-Nr. 01

den Wegabstand von 3,5 m einhalten. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

sei über private und öffentliche Wege ein Grenzabstand zum gegenüberliegenden

Grundstück einzuhalten. Dabei spiele die Breite des Wegs, über den der Grenzabstand

zu messen sei, keine Rolle. Der grosse Grenzabstand gelte gemäss Art. 12

BZO für die stärker gegen Süden gerichtete längere Gebäudeseite und betrage 10 m

plus einen Mehrlängenzuschlag für Gebäude mit einer Länge von mehr als 16 m

(Art. 13 BZO). Für das 6-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

mit einer Länge von 22 m bedeute dies, dass ein Grenzabstand von 11,5 m

(10 m plus ¼ von 6 m) gegenüber den vis-à-vis liegenden Grundstücken

einzuhalten sei. Mit nur 10 m Abstand zu den Grundstücken Kat.-Nrn. 04

und 04 erfülle das Bauvorhaben diese Vorgaben nicht. Eine Verschiebung des

Gebäudes von der südlichen Grundstücksgrenze weg komme nicht in Frage. Somit

sei die baurechtliche Bewilligung für das 6-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

aufzuheben.

Die Beschwerdegegner machen demgegenüber geltend, der erwähnte

Verwaltungsgerichtsentscheid sei in der Lehre mit guten Gründen kritisiert

worden. Er könne sich nicht auf eine klare Rechtsgrundlage stützen. Der

Entscheid lasse sich nur verstehen, wenn man sich die speziellen tatbestandlichen

Verhältnisse vor Augen führe, welche jenem Entscheid zu Grunde gelegen seien.

So sei es dort um einen schmalen öffentlichen Weg von weniger als 1 m gegangen.

Ein solcher Fall, der nach einer Korrektur des vorgeschriebenen Wegabstands

verlange, liege hier nicht vor. Der Weg weise eine Breite von 3 m, nach der

vorgeschlagenen Wegverschmälerung noch von 2 m auf. Zudem betrage der

Gebäudeabstand zwischen dem Neubau auf Kat.-Nr. 02 und den Gebäuden auf den

Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 04 an der engsten Stelle grosszügige 24 m, was

erheblich mehr als die Summe der ordentlichen Grenzabstände sei. Schliesslich

sei zu beachten, dass der Neubau des 6-Familienhauses gegenüber den Grenzen der

Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 04 einen Grenzabstand von mindestens 10 m einhalte,

was immerhin dem grossen Grenzabstand entspreche. Der öffentliche Wegbereich

stehe der Beachtung eines Mehrlängenzuschlags von vornherein entgegen. Dieser

betrüge zudem vorliegend nur 0,65 m, denn die Rekurskommission habe übersehen,

dass der Neubau eine gestaffelte Fassade aufweise und jeder Fassadenteil

individuell gemessen werde (§ 24 der allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977).

3.2

Die

Wegparzelle Kat.-Nr. 01 ist unbestrittenermassen als öffentlicher Weg im

Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Nach dieser Bestimmung

haben oberirdische Gebäude gegenüber öffentlichen Wegen einen Abstand von 3,5 m

einzuhalten. Von der Möglichkeit andere Abstände vorzuschreiben, hat die

Gemeinde Mönchaltorf in ihrer Bau- und Zonenordnung nicht Gebrauch gemacht.

Dieser Abstand tritt generell an die Stelle der gegenüber Nachbargrundstücken

zu beachtenden Grenzabstände (RB 1998 Nr. 116, 1999 Nr. 119).

Mit Entscheid RB 2001 Nr. 73 (= BEZ 2001 Nr. 48) hat das

Verwaltungsgericht festgehalten, dass nach der vor der Revision von 1991 geltenden,

ursprünglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG Gebäude gegenüber

Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten hatten wie

von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber Strassen und 3,5 m

gegenüber Wegen. Seit der Revision gelte nur der kantonale Mindestabstand,

soweit die Gemeinde keine andere Regelung treffe. Damit habe der Gesetzgeber im

Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten

baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel

die Abstände zwischen den Gebäuden unangemessen gross würden, wenn zur

Strassenbreite noch die beidseitigen ordentlichen Grenzabstände hinzukämen.

Diese Überlegungen träfen allerdings nur bei Strassen und Wegen zu, die

aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m aufwiesen.

Bereits bei Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m könnten sich aber

Gebäudeabstände ergeben, die weit geringer seien, als sie sich durch die

ordentlichen Grenzabstände bei zwei direkt aneinander grenzenden Grundstücken

ergäben. Diese Problematik werde zusätzlich dadurch verschärft, dass dort, wo

der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gelte, auch keine

Mehrlängenzuschläge zu beachten seien und ein auf diese Seite hin orientierter

oder frei wählbarer grosser Grenzabstand entfalle. Weise ein Weg (wie im damals

zu beurteilenden Fall) lediglich eine Breite von 1 m auf, so könne dies zu

Gebäudeabständen von knapp 8 m führen, während der bauordnungsgemässe

Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr betrage. Es leuchte auch nicht ein,

weshalb gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grössere

kommunale Grenzabstand, gegenüber öffentlichen Wegen jedoch nur der regelmässig

geringere Abstand von 3,5 m einzuhalten sei. Um diesen sich besonders bei

schmalen Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen,

dränge es sich auf, nicht nur bei privaten Wegen, sondern auch über öffentliche

Wege hinweg die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück

zu verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert sei. § 272

PBG stehe einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen

bleibe Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der Grenzabstände ergebende

Gebäudeabstand nicht um die Breite des öffentlichen Wegs vergrössert werde.

Mit der in Entscheid RB 2001 Nr. 73 begründeten Praxis wollte

das Verwaltungsgericht nicht die vom Gesetzgeber mit der Revision von 1991 vorgenommene

Änderung von § 265 Abs. 1 PBG aus den Angeln heben. Wie sich aus den

dargelegten Urteilserwägungen mit aller Klarheit ergibt, sollten vielmehr nur

in einem bestimmten Anwendungsfall, nämlich bei schmalen Wegen, die

Ungereimtheiten der Gesetzesrevision durch eine sinnvolle und vernünftige

Gesetzesauslegung "korrigiert" werden. Das Verwaltungsgericht hat im

erwähnten Entscheid ausgeführt, die Überlegungen des Gesetzgebers träfen nur zu

bei Strassen und Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale

Breite von 3 m aufwiesen. Die Praxis, wonach der Grenzabstand zum

gegenüberliegenden Grundstück auch über öffentliche Wege, die nicht durch

Baulinien gesichert sind, hinweg einzuhalten sei, wollte das Gericht somit auf

Wege beschränken, deren Breite weniger als 3 m beträgt. Gleichzeitig ist

aber auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit zu beachten: Grundstücke, welche auf

der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Seite eines Wegs liegen, sollen nicht

besser gestellt werden, wenn der angrenzende Weg weniger als 3 m breit ist

und die obgenannte Rechtsprechung eingreift, als wenn der Weg die

"übliche" Breite von 3 m aufweist und der Abstand eines Neubaus

zum gegenüberliegenden Grundstück demgemäss 6,5 m beträgt (3,5 m Wegabstand

und 3 m Wegbreite). Die Rechtsprechung ist daher zu präzisieren und

festzuhalten, dass über einen nicht durch Baulinien gesicherten, öffentlichen

Weg zum gegenüberliegenden Grundstück der Grenzabstand, höchstens aber 6,5 m,

einzuhalten ist. Mit dieser Präzisierung wird der in der Literatur (Felix

Huber, Grenzabstand von Gebäuden gegenüber der jenseits des Wegs liegenden

Parzelle, in PBG aktuell, 1/2002, S. 34; Christoph Fritzsche/Peter Bösch,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 12-34)

erhobenen Kritik an der bisherigen Rechtsprechung teilweise Rechnung getragen.

4.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Baurekurskommission die Rekurse zu

Recht gutgeheissen und die Baubewilligungen des Gemeinderats Mönchaltorf vom 8. Juli

2003.

aufgehoben hat. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Diese sind zudem

zu einer Umtriebsentschädigung von total Fr. 800.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde

wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner

Nr. 1 sowie der Beschwerdegegnerin Nr. 2 je eine Parteientschädigung

von Fr. 400.- (insgesamt Fr. 800.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Mitteilung an …