VB.2005.00043

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00043

6. April 2005Deutsch6 min

(URT.2005.8580)

Das PBG unterscheidet nicht zwischen kleinem und grossem Grund- bzw. Grenzabstand. Bei der Regel von Art. 14 Abs. 1 BZO Stäfa, wonach der grosse Grundabstand für die am meisten gegen Süden gerichtete Hauptfassade gilt, handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, das in erster Linie von den Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen ist. Der Begriff der Hauptfassade ist ein kommunaler, der Auslegung zugänglicher unbestimmter Rechtsbegriff, welcher der örtlichen Baubehörde bei seiner Anwendung im Einzelfall einen erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum lässt (E. 2.1).

Sachverhalt

Am 20. Juli 2004 bewilligte der Bauausschuss Stäfa C

und D den Umbau der Einfamilienhausliegenschaft L-Strasse in Stäfa.

Erwägungen

II.

Den gegen die Bewilligung erhobenen Rekurs des Nachbarn A

wies die Baurekurskommission II am 7. Dezember 2004 weitgehend ab.

III.

Mit Beschwerde vom 27. Januar 2005 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit damit der Rekurs

abgewiesen worden war, und die Baubewilligung vollständig aufzuheben, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerschaft.

Die Vorinstanz schloss am 8. Februar 2005 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde und der Bauausschuss

verzichtete am 3. März 2005 auf Vernehmlassung. C und D liessen am 4. März

2005.

Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung

beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig

erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

Streitig ist im Beschwerdeverfahren nur noch, welche

Fassade des geplanten Gebäudes für die Bestimmung des grossen Grenzabstands

massgeblich ist. Laut Art. 14 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Stäfa vom 14. März 1994 (BZO) gilt der grosse Grundabstand für

die am meisten gegen Süden gerichtete Hauptfassade. Während Bauherrschaft und

Vorinstanzen der Auffassung sind, die für den grossen Grundabstand massgebliche

Fassade sei die Südostfassade, hält der Beschwerdeführer die Südwestfassade für

massgeblich.

2.1

Das

kantonale Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG)

unterscheidet nicht zwischen kleinem und grossem Grund- bzw. Grenzabstand. Bei

der Regel von Art. 14 Abs. 1 BZO, deren Anwendung hier umstritten

ist, handelt es sich deshalb um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,

das in erster Linie von den Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen ist (RB 1981

Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Der Begriff der Hauptfassade

ist ein kommunaler, der Auslegung zugänglicher unbestimmter Rechtsbegriff,

welcher der örtlichen Baubehörde bei seiner Anwendung im Einzelfall einen

erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum lässt (RB 1982 Nr. 38).

Soweit sich die Auslegung der Baubehörde in diesem Rahmen bewegt, liegt keine

Rechtsverletzung vor, die gemäss § 50 VRG im Beschwerdeverfahren gerügt

werden kann.

2.2

Sinn und

Zweck des grossen Grenzabstands ist es, im Interesse des Bauherrn wie der

Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu

der sich das Gebäude orientiert (AGVE 1996, S. 519 E. 5b). Auf dieser

Seite sollen durch den grösseren Abstand neben den Belichtungsverhältnissen der

Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmässig auch der

Aussenraum die intensivste Nutzung erfährt. Aufgrund dieser Zielsetzung sind

für die Bestimmung der massgeblichen Hauptfassade verschiedene

Anknüpfungspunkte möglich. So kann auf die Ausrichtung der Fensterflächen, auf

Art und Flächen der zur betreffenden Fassade orientierten Räume, oder, wenn in

erster Linie ein besserer Immissionsschutz erreicht werden soll, auf die

Orientierung bezüglich der Aussenräume abgestellt werden. Zumindest hilfsweise

kann auch darauf abgestellt werden, welche Fassade aufgrund ihrer Gestaltung

als die dominierendere erscheint.

2.3

Wie die

Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sind die Südost- und die Südwestfassade

ungefähr gleich stark nach Süden ausgerichtet. Während das streitbetroffene

Gebäude im Erdgeschoss einen nahezu quadratischen Grundriss aufweist, misst in

den Obergeschossen die Südwestfassade rund 11 m und die Südostfassade rund

7,7 m. Die Südwestfassade weist mehr Fensteröffnungen auf und der grössere

Teil der Wohnräume ist, was die Belichtung betrifft, zu dieser Seite hin

orientiert. Weil es sich um die Traufseite handelt und auf dieser Seite ein

eingeschossiger Anbau geplant ist, dessen Schrägdach bis unter die Fensterbrüstungen

des Obergeschosses reicht, erscheint diese Fassade gestalterisch jedoch nicht als

dominant. Im teilweise frei gelegten Untergeschoss befinden sich hinter dieser

Fassade die Garage sowie ein Abstellraum, die jedoch ebenso wenig wie das

darüber liegende Wohn-/Esszimmer auf dieser Seite Ausgänge in den Garten

aufweisen. Hingegen öffnet sich dieses Wohn-/Esszimmer auf der Südostseite mit

zwei Fenstertüren auf einen grossen gedeckten Sitzplatz, von dem eine breite

Treppe auf einen tiefer liegenden zweiten Sitzplatz führt. Die nach Südosten

gewandte Giebelfassade weist zwar deutlich weniger Fenster auf, erscheint aber

wegen ihrer grösseren Höhe und der Öffnung zum Aussenraum insgesamt als eindrücklicher

als die Südwestfassade.

2.4

Wenn die

örtliche Baubehörde unter diesen Umständen die Südostfassade als für den

grossen Grundabstand massgebliche Hauptfassade bezeichnet hat, so ist das

jedenfalls nicht rechtsverletzend. Da sich auf dieser Seite der von den

Wohnräumen her erschlossene gedeckte Sitzplatz befindet, von dem aus über eine

Treppe auch der weitere Garten erschlossen wird, ist damit zu rechnen, dass

sich die Aktivitäten der Bewohner im Freien hauptsächlich auf dieser Seite

entfalten werden. Neben diesen immissionsmässigen sprechen zudem auch

gestalterische Gründe dafür, diese Fassade als Hauptfassade zu bezeichnen.

3.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb

sie abzuweisen ist. Ausgangsgemäss sind die Kosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG), der überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 500.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die private Beschwerdegegnerschaft zu

verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 500.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Mitteilung an…