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Entscheid

VB.2005.00051

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00051

15. Juni 2005Deutsch16 min

(URT.2005.8702)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte der D AG am 25. November

2003 unter Nebenbestimmungen den Abbruch der Wohnhäuser am Cyklamenweg 1 und 3

sowie die Erstellung eines Hotels (Hotel F) im Geviert Badenerstrasse

/Campanellaweg/Cyklamenweg auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in

Zürich-Altstetten. Gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

(BZO) befindet sich das Projekt hauptsächlich in der Zone W4; die Häuser

Cyklamenweg 1 und 3 liegen in der Kernzone Blüemliquartier.

Erwägungen

II.

Diesen Beschluss fochten fünfzehn Anstösser mit vier

Rekurseingaben bei der Baurekurskommission I an und beantragten im

Wesentlichen, das Projekt sei zu verweigern bzw. erst nach Vornahme von näher

umschriebenen Verbesserungen zuzulassen. Die Baurekurskommission führte am 17. September

2004.

einen Augenschein durch und hiess die vereinigten Rechtsmittel am 27. Dezember

2004.

insoweit teilweise gut, als die Bauherrschaft verpflichtet wurde,

"vor Baubeginn Abänderungspläne betreffend die Abführung der Abluft des

Aussengrills über einen Kamin und betreffend einen Wendeplatz für die Anlieferung

und Abfallentsorgung am Cyklamenweg einzureichen und bewilligen zu

lassen". Im Übrigen wies die Kommission die Rekurse ab, soweit sie darauf

eintrat.

III.

Mit Beschwerdeschrift vom 1. Februar

2005.

(VB.2005.00051) beantragte A dem Verwaltungsgericht:

"1. Die

Baubewilligung sei nicht zu erteilen, sofern die Kernzone auf der Gebäudeflucht

Cyklamenweg 1 verletzt wird.

Art. 73

der Bauordnung und der Gemeinderatsbeschluss vom 23.10.1991 sowie die

massgeblichen Zonenpläne seien zu beachten.

Anderenfalls

sei ein ordentliches Zonenänderungs-Verfahren durchzuführen.

2.

Der Beschwerdeführer sei mit keinerlei Kosten zu

belasten.

3.

Der Beschwerdeführer sei für seine Aufwendungen zu

entschädigen."

Mit inhaltlich übereinstimmenden

Beschwerden vom 7. Februar 2005 stellten B (VB.2005.00056) und C

(VB.2005.00057) folgende Anträge:

"1. Es sei

der beiliegende Beschluss der Baurekurskommission I aufzuheben.

2.

Die Baubewilligung vom 25. November 2003 sei

aufzuheben.

3.

Das Projekt

sei zur grundlegenden, die öffentlich-rechtlichen und nachbarschaftlichen

Interessen gebührend zu wahrenden Überarbeitung an die Bauherrschaft

zurückzuweisen.

4.

Vorgehendes

unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge an den Beschwerdeführer."

Die Vernehmlassungen der Baurekurskommission I vom 10. Februar

2005.

und die Antworten der Bausektion vom 9. März 2005 lauten auf

Abweisung der Beschwerden. Denselben Antrag – unter Zusprechung einer

Parteientschädigung – liess die D AG am 11. April 2005 stellen.

Auf die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den

nachfolgenden Erwägungen zurückzukommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerden

VB.2005.00051, VB.2005.00056 und VB.2005.00057 betreffen dasselbe Bauprojekt

und werfen weitestgehend die gleichen Rechtsfragen auf, weshalb sie zweckmässigerweise

zu vereinigen sind.

2.

2.1

Die

Befugnis der in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bauprojekt wohnenden Beschwerdeführer,

sich gegen den Hotelneubau mit den gesetzlichen Rechtsmitteln zu wehren, ist

aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) ausgewiesen.

2.2

Die

Rekurs- und Beschwerdelegitimation bezieht sich auf die gestellten Anträge. Der

Anfechtende kann sich daher grundsätzlich auf alle Argumente und Rechtssätze

berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung dieses Antrags führen oder zumindest

auf den ersten Blick als hierzu geeignet erscheinen. Wer aufgrund seines

Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass

die geltend gemachten Rechtsverletzungen überprüft werden (RB 1995 Nr. 8

= BEZ 1995 Nr. 14, auch zum Folgenden; RB 1980 Nr. 7). Die

Grenze für die Zulassung ist die Eignung des Verfahrens, dem Anfechtenden die gewünschte

Entlastung zu verschaffen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt etwa dort, wo von

vornherein feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die behauptete

Beeinträchtigung vom Rechtsmittelkläger nicht abzuwenden vermag, dass also die

Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entsprechende Änderung oder Aufhebung

des Verwaltungsakts diese Einwirkungen auf den Rekurrenten unberührt lassen.

Das Rechtsschutzinteresse mangelt, wo der Entscheid dem Anfechtenden nicht

verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst, wo die Durchsetzung des

materiellen Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu erreichen

vermag. Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse des Nachbarn nimmt die Praxis

insbesondere dann an, wenn ein Projektmangel durch eine für diesen bedeutungslose

Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3, 1980 Nr. 7).

3.

Während die Baurekurskommission die angefochtene

Baubewilligung kraft § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) mit freier Kognition überprüft, steht dem

Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG nur Rechtskontrolle zu.

4.

4.1

Zur Rüge

der Beschwerdeführer, dass das Projekt die Grenze zur Kernzone überstelle und

dort zonenwidrig sei, erwog die Baurekurskommission Folgendes: Art. 2 BZO

erkläre den Zonenplan im Massstab 1:5'000 für die Abgrenzung der Zonen und,

soweit die Ergänzungspläne keine abweichende Regelung enthielten, für die

Anordnung innerhalb der Zonen massgebend. Für die Kernzone Blüemliquartier

liege der Ergänzungsplan vom 24. November 1999 vor. Beide Pläne seien

wegen der Dicke des die Zonengrenze markierenden Strichs im strittigen Bereich

nicht ganz klar. Daher habe die Bausektion einen Plan des Amts für Städtebau

der Stadt Zürich über die Zonengrenzendefinition im Massstab 1:1'000

eingereicht. Danach verlaufe die Zonengrenze in nordöstlicher Richtung nicht

auf der Flucht der Grenze des Grundstücks Kat.-Nr. 02, sondern dazu leicht

nach Norden angewinkelt. Der Grund für diese Grenzziehung liege darin, dass die

Grenze parallel zur gestaffelten Nordwestfassade des rückwärtigen südostseitigen

Gebäudeflügels des bestehenden Gewerbegebäudes verlaufen solle. Alsdann folge

die Zonengrenze in nordwestlicher Richtung der bestehenden südwestlichen

Gebäudeflucht des Gewerbegebäudes und schneide den nordöstlichen Abschluss des

Gebäudes Cyklamenweg 1 an, sodass dieser in der Wohnzone liege. Es sei zulässig

gewesen, die Zonengrenze an die erst nach Erlass der BZO 1992 geschaffene

Gebäudeflucht anzupassen, auch wenn dadurch der nordöstliche Flügel des

Gebäudes Cyklamenweg 1 nicht mehr zur Kernzone, sondern zur Wohnzone geschlagen

werde. Da weder der Zonenplan noch der Kernzonenplan klaren Aufschluss über den

Grenzverlauf gäben, sei der vom Amt für Städtebau der Stadt Zürich eingereichte

genaue Plan über die Zonengrenzendefinition massgebend. Mit diesem stimme das

Projekt überein.

Die Beschwerdeführer halten dem entgegen, dass auf den

Kernzonen-Ergänzungsplan 1:1'250 abzustellen sei. Nach diesem verlaufe die

Zonengrenze in nordöstlicher Richtung parallel und in der Fortsetzung der

Parzellengrenze zwischen Kat.-Nrn. 01 und 02 sowie in nordwestlicher Richtung

parallel zur Fassade des Gebäudes Cyklamenweg 1. Somit falle die heutige

Verladerampe des Gewerbehauses in die Kernzone und die Kernzonengrenze liege

auf der Flucht des Hauses Cyklamenweg 1. Der im Internet veröffentlichte,

digitalisierte Plan "Zonenplan/Zonengrenzendefinition 1:1'000" sei

daher unrichtig; massgebend seien die genehmigten Originalunterlagen. Die

korrekte Anwendung der Zonengrenze bewirke, dass Teile des Neubaus in die

Kernzone zu liegen kämen und dort zonenwidrig seien; ferner müsse unter diesen

Umständen die Bruttogeschossfläche vermindert werden.

4.2

Die

Parteien sind sich einig, dass der Zonenplan 1:5'000 wegen des groben Massstabs

bezüglich des umstrittenen Verlaufs der Zonengrenze beim Gebäude Cyklamenweg 1

nicht schlüssig Auskunft gibt. Der unter diesen Umständen massgebende

detaillierte Kernzonenplan 1:1'250 scheint eher den Standpunkt der

Beschwerdeführer zu stützen, wonach die Grenze mit der Nordostfassade des

Wohnhauses Cyklamenweg 1 zusammenfällt. Allerdings ist der Baurekurskommission

beizupflichten, dass die Dicke der im Plan eingezeichneten Zonengrenze auch den

von den Beschwerdegegnerinnen vertretenen Grenzverlauf zulässt. Dass eine Zonengrenze

ein Grundstück und gar ein Gebäude durchquert, ist zwar nicht sinnvoll, lässt

sich aber infolge gewachsener Strukturen namentlich in städtischen

Verhältnissen oft nicht vermeiden. Angesichts dieser Unklarheit hat die

Vorinstanz auf den digitalisierten Plan "Zonenplan/Zonengrenzendefinition

1:1'000" abstellen dürfen. Zumindest lag dieses Vorgehen im Ermessen der

Vorinstanz und stellt keine vom Verwaltungsgericht zu korrigierende

Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG dar. Eine Zonenplanänderung fällt im

Baubewilligungsverfahren bzw. im anschliessenden Rechtsmittelverfahren schon

deswegen ausser Betracht, weil hierfür nach § 88 PBG die Legislative zuständig

wäre.

5.

5.1

Sodann wies die Baurekurskommission den Einwand zurück, dass das

Projekt die Kernzone unzulässigerweise unterirdisch nutze. Zwar könne von Art. 73

Abs. 8 BZO, wonach unterirdische Gebäude und Gebäudeteile nur im Bereich

von Hauptgebäuden zulässig seien, nicht aufgrund der Sondervorschrift von Art. 73

Abs. 10 BZO dispensiert werden. Weil die umstrittene Hofunterkellerung im

Übergangsbereich zwischen Wohn- und Kernzone geplant sei, rechtfertige sich

aber ein Dispens gestützt auf § 220 PBG. Entgegen der Auffassung der

Anstösser werde damit weder der Schutz des Blüemliquartiers ausgehöhlt noch die

Rechtsgleichheit verletzt.

Die Beschwerdeführer halten den Vorwurf aufrecht, dass der

Abbruch der Gebäude Cyklamenweg 1 und 3 sowie die unterirdische Überbauung der

zur Kernzone Blüemliquartier gehörenden Fläche sowohl den Kernzonenvorschriften

als auch Art. 73 BZO zuwiderlaufe. Die Verminderung der Bausubstanz in der

Kernzone widerspreche deren Sinn. Ein allfälliger "Anstandsabstand"

zwischen den beiden Zonen könne auch in der Wohnzone geschaffen werden und

müsse nicht zulasten der Kernzone gehen. Die für den Abbruch erteilte

Ausnahmebewilligung der Häuser Cyklamenweg 1 und 3 benachteilige die Nachbarn erheblich

und verstosse somit gegen § 220 Abs. 3 PBG. Insbesondere würden der

Liegenschaft des Beschwerdeführers Nr. 2 Licht und Sonne entzogen. Der

Beschwerdeführer Nr. 1 rügt sodann, dass die Anlieferung über einen

Wendeplatz ebenfalls in der Kernzone abgewickelt werde.

5.2

§ 50

PBG statuiert für Gebäude in der Kernzone kein Abbruchverbot; für die Erhaltung

der Bausubstanz bedürfte es einer Schutzanordnung im Sinne von § 203 ff.

PBG. Auch Art. 25 ff. BZO betreffend Kernzonen, insbesondere Art. 72 f.

BZO betreffend das Blüemliquartier, enthalten keine derartige Verpflichtung. Im

Gegenteil erklärt Art. 73 Abs. 2 BZO Neubauten ausdrücklich als

zulässig. Die von den Beschwerdeführern gegen den Abbruch der Wohnhäuser

Cyklamenweg 1 und 3 erhobenen Einwände erweisen sich daher als unbegründet. Ob

die am Cyklamenweg wohnenden Nachbarn legitimiert sind, sich gegen die

unterirdische Nutzung der Kernzone zu wehren, erscheint als fraglich.

Einerseits haben sie nicht näher dargetan, inwiefern sie dadurch beeinträchtigt

werden; anderseits würde eine Verkleinerung der Tiefgarage und somit des

Parkraums wegen der in § 242 ff. PBG erwähnten Möglichkeiten, die

Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen anderweitig zu erfüllen (RB 1995

Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14), nicht zum Scheitern des Bauvorhabens, sondern

zu einer die Anstösser nicht interessierenden Auflage führen. Die

Beschwerdeführer widersprechen den Vorinstanzen nicht, dass die am Cyklamenweg

in Richtung Badenerstrasse vorspringende Kernzone als besondere Verhältnisse zu

würdigen sind, die eine unterirdische Überbauung der Kernzone rechtfertigen.

Eine Verletzung öffentlicher Interessen, die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung

laut § 220 Abs. 2 PBG entgegenständen, ist nicht ersichtlich. Dass

Parkraum unterirdisch geschaffen wird, erscheint unter dem Aspekt der

haushälterischen Nutzung des Bodens wie auch der baulichen Ästhetik als sinnvoll.

Ebenso wenig kann der – nicht näher substanziierten – Rüge gefolgt werden, der

in der Kernzone liegende Bereich der Tiefgarage benachteilige die Anwohner am

Cyklamenweg im Sinne von § 220 Abs. 3 PBG unzumutbar. Die im

Rekursverfahren erhobene und von der Vorinstanz zurückgewiesene Rüge, dass der

Hotelneubau übermässige Lärmimmissionen verursache, wird vor Verwaltungsgericht

nicht erneuert. Zumal die Zufahrt zur Tiefgarage über den Campanellaweg

erfolgt, lassen sich auch keine anderweitigen Nachteile für die

Beschwerdeführer erblicken.

5.3

Die

Zonenkonformität von Erschliessungsflächen richtet sich nach dem Zweck der

Bauten und Anlagen, denen sie dienen (vgl. RB 1985 Nr. 84 = BEZ 1985 Nr. 21).

Inwiefern die nach E. 8.3.2 des Rekursentscheids am Cyklamenweg zu

schaffende Wendemöglichkeit für den Anlieferverkehr dem Zweck der Kernzone

zuwiderlaufe, ist nicht ersichtlich. Denn die damit verbundene Erhöhung der

Verkehrssicherheit dient nicht allein dem Hotelbetrieb, sondern auch den Anwohnern

am Cyklamenweg.

6.

6.1

Hinsichtlich

des Einwands der Übergeschossigkeit erwog die Baurekurskommission, dass das

Eingangsgeschoss – wenn auch nur minimal – in den gewachsenen Boden hineinrage

und deswegen nach § 275 Abs. 3 PBG als Untergeschoss zu würdigen sei.

Weil in dieser Konstruktion keine Gesetzesumgehung zu erblicken sei, werde die

nach Art. 13 Abs. 1 BZO zulässige Anzahl von vier Vollgeschossen und

einem Dachgeschoss eingehalten.

Die Beschwerdeführer halten am Einwand fest, dass das Projekt

mit einem "überirdischen Untergeschoss" die zulässige Geschosszahl

überschreite. Die Auffassung der Baurekurskommission, wonach das

"Zugangsgeschoss" ein anrechenbares Untergeschoss darstelle, das

jedoch nicht zur Ausnützung zähle, sei unrichtig.

6.2

Die von

den Vorinstanzen vertretene Definition des Untergeschosses stützt sich auf den

klaren Gesetzeswortlaut und die ständige Praxis (VGr, 10. März 2004,

VB.2003.00370, E. 2.1, www.vgrzh.ch; Christoph Fritzsche/Peter Bösch,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 11-27 und 13-10).

Solange er die maximale Gebäudehöhe und die übrigen Vorschriften über die

Ausdehnung und Nutzung eines Gebäudes einhält, darf ein Bauherr diese

Möglichkeit ausschöpfen. Die Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt

als unbegründet.

7.

7.1

Im

Zusammenhang mit den Abstandsvorschriften hat die Baurekurskommission erwogen,

dass die Anstösser nur teilweise legitimiert seien, deren Unterschreitung durch

die oberirdischen Teile der Tiefgaragenrampe und des Gartenrestaurants zu

rügen. Soweit sie über den Campanellaweg oder den Cyklamenweg erschlossen

seien, würden sie nicht beeinträchtigt; ferner würde die Rüge nicht zur

Aufhebung der Baubewilligung, sondern höchstens zur Statuierung einer

Nebenbestimmung führen. Die Rampe der geplanten Tiefgarage samt dem darüber

vorgesehenen Rankengerüst stelle kein Gebäude dar und brauche daher keine

Abstandsvorschriften einzuhalten. Der Lagerraum sowie der überdachte Aussengrill

müssten zwar als so genannte Besondere Gebäude einen Grenzabstand von 3,50 m

einhalten. Weil das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 der gleichen Eigentümerin

gehöre, dürfe die Erteilung eines Näherbaurechts jedoch vorausgesetzt werden.

Die Beschwerdeführer erneuern die Rüge, dass die

oberirdischen Teile der Tiefgaragenrampe (Rankgerüst, Grill-Unterstand,

Lagerschuppen) das gewachsene Terrain um mehr als 1 m überragten und den

Grenzabstand unterschritten. Wenn die Baurekurskommission diesen Bauteil nur

als "Rampe der Tiefgarage mit darüber liegendem Rankgerüst" betrachte,

allerdings verlange, dass die Abluft des Aussengrills über das zugehörige

Flachdach geführt werde, nehme sie "einseitig zu Gunsten des

Projekts" Stellung. Richtigerweise müsse dieser Bauteil entweder auf eine

rankenbedeckte Garageneinfahrt beschränkt oder ganz verweigert werden.

7.2

Die

Grundstücke der drei Beschwerdeführer werden allesamt über den Cyklamenweg

erschlossen. Eine allfällige Änderung der auf den Campanellaweg führenden

Ein-/Ausfahrt der Tiefgaragenrampe bringt ihnen keinen Nutzen. Auch mit Bezug

auf die dem Beschwerdeführer Nr. 1 gehörende Liegenschaft, welche durch

das Wohnhaus Kat.-Nr. 02 von der Rampe getrennt ist, lässt sich kein

Interesse erkennen. Wie die Vorinstanz daher zutreffend festgestellt hat, fehlt

ihnen nach dem zuvor Gesagten (E. 2.2) ein schutzwürdiges Interesse, eine

Korrektur dieses Projektteils zu verlangen. Dasselbe gilt bezüglich der Frage,

was für ein Grenzabstand gegenüber dem südwestlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 02

am Campanellaweg einzuhalten sei. Die Beschwerdeführer sagen nicht, inwiefern

ihnen trotzdem die Anfechtungsbefugnis zu den genannten Rügen zustehe. Im Übrigen

vermögen sie mit dem Hinweis auf die "einseitige" Sichtweise der

Vorinstanz keine Rechtsverletzung darzutun, weshalb sich die Beschwerde

insoweit als mangelhaft begründet erweist (§ 54 Satz 1 VRG).

8.

8.1

Mit Bezug

Dispositiv

auf die Einordnung hat die Baurekurskommission erkannt, dass die Bauherrschaft

im vorliegenden Fall nicht verpflichtet werden könne, auf die Ausschöpfung des

erlaubten Bauvolumens zu verzichten. Wenn zwischen der kleinmassstäblichen

Struktur des Blüemliquartiers und dem projektierten grossen Hotelkubus ein

starker Gegensatz entstehe, sei dies auf die mit der Festsetzung der BZO

1992/1999 gewollte Planung zurückzuführen. Soweit es nicht um das

städtebauliche Thema des Grenzbereichs zweier Zonen von unterschiedlicher

Zweckbestimmung und Dichte, sondern um die Gestaltung des geplanten Gebäudes

gehe, übten die Nachbarn kaum substanziierte Kritik am Projekt. Die auf Kernzonen

bezogenen Art. 25 und 43 BZO kämen ausserhalb dieser Zone nicht zur Anwendung.

Mit den Einwänden, dass der geplante Bau mit einer

effektiven Höhe von 6,30 m über der ausgesteckten Traufhöhe klobig wirke und

den Nachbarn Licht entziehe, dass ferner die "architektonischen

Kniffe" dem Quartierschutz zuwiderliefen, spricht der Beschwerdeführer Nr. 1

dem Hotelneubau die rechtsgenügende Einordnung ab.

8.2 Die

Baurekurskommission hat die örtlichen Verhältnisse nach Vornahme eines Augenscheins

ausführlich gewürdigt. Insbesondere hat sie auf die gestalterische Problematik

hingewiesen, die sich im Übergangsbereich verschiedener Zonen ergeben kann. Mit

seinen summarischen und allgemein gehaltenen Einwänden vermag der

Beschwerdeführer Nr. 1 den Rekursentscheid nicht als rechtsverletzend

darzutun.

9.

9.1 Schliesslich

halten die Beschwerdeführer Zezza und Iten dafür, dass die Baurekurskommission die

mit zahlreichen Nebenbestimmungen korrigierte Baubewilligung nicht hätte

bestätigen dürfen, sondern vielmehr zur grundlegenden Überarbeitung an die

Bausektion zurückweisen müssen.

9.2 Diesen

Einwand haben die Beschwerdeführer erst vor Verwaltungsgericht erhoben, weshalb

er laut § 52 Abs. 2 VRG als unzulässige neue Behauptung im

Beschwerdeverfahren nicht zu hören ist. Im Übrigen wäre die Rüge unbegründet.

Mängel eines Baugesuchs können laut § 321 Abs. 1 PBG durch

Nebenbestimmungen geheilt werden, solange dies ohne besondere Schwierigkeiten

geschehen kann. Dies trifft gewöhnlich dann zu, wenn damit keine wesentliche

Projektänderung verbunden ist (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).

Die angefochtene Baubewilligung vom 25. November 2003 enthält zwar

zahlreiche Nebenbestimmungen, indessen lässt sich nicht sagen, dass diese eine

grundlegende Überarbeitung des Projekts erfordern würden.

Diese Erwägungen führen im Ergebnis zur Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann.

10.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens

werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung muss ihnen von vornherein versagt

bleiben. Mangels eines besonderen Aufwands sind die Voraussetzungen von § 17

Abs. 2 lit. a VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung auch

mit Bezug auf die private Beschwerdegegnerin nicht erfüllt.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerden

VB.2005.00051, VB.2005.00056 und VB.2005.00057 werden vereinigt;

und entscheidet:

1. Die

Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'270.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern je zu einem Drittel auferlegt,

unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Mitteilung

an …