VB.2005.00069

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00069

2. Juni 2005Deutsch11 min

(URT.2005.8674)

Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft ausgelösten Fahrten zu rechnen. Nach dem Umbau können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei einer stündlichen Therapiefolge in den zwei neuen Therapieräumen theoretisch bis zu 32 weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen. Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen Massnahmen effektiv ermöglichen. Da der Verkehr von und zur Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende Betroffenheit der Beschwerdeführenden (E. 3.3).

Sachverhalt

E plante den Umbau des Wohnhauses Assek.-Nr. 01

(Hauptgebäude samt angebautem Speicher), den Um- und Ausbau des Schopfes

Assek.-Nr. 02 (Nebengebäude, Trotte) sowie den Abbruch und Neubau des

Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 03 im Gehöft L in der Landwirtschaftszone von X.

Am 26. September 2003 erteilte die Baudirektion (Amt

für Raumordnung und Vermessung, ARV) hierfür die notwendige raumplanungsrechtliche

Bewilligung nach Art. 24c und 24d Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom

22. Juni 1979 (RPG; Disp.-Ziff. I). In der gleichen Verfügung

verlangte die Direktion, gleichzeitig und koordiniert mit der Baubewilligung

sei der Schutz des Gehöfts durch die Gemeinde in geeigneter Weise sicherzustellen

(Disp.-Ziff. II.a). Zudem sollte vor Baubeginn die folgende öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden: "Die Nutzung des

umgebauten Gebäudes Assek.-Nr. 02 zu gewerblichen Zwecken ist auf 18

(achtzehn) Veranstaltungen pro Kalenderjahr beschränkt. Die gewerbliche Nutzung

als Raum zur Durchführung von Mediationen, Seminarien und dergleichen darf

zudem nur von der jeweiligen Bewohnerschaft des Wohngebäudes Assek.-Nr. 01

in Anspruch genommen werden." (Disp.-Ziff. II.b).

Am 27. Oktober 2003 erteilte der Gemeinderat X E

unter verschiedenen Auflagen und Vorbehalten die baurechtliche Bewilligung für

das Projekt (Disp.-Ziff. 1) und stellte gleichzeitig Wohnhaus und Schopf

unter Denkmalschutz (Disp.-Ziff. 1.1).

Erwägungen

II.

Gegen diese Bewilligungen erhoben A und B sowie C

gemeinsam Rekurs an den Regierungsrat und beantragten, die Entscheide seien

aufzuheben. Für den Fall der ganzen oder teilweisen Abweisung dieses

Hauptantrags stellten sie verschiedene Eventualanträge den Schopf, die

gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung

betreffend.

Der Regierungsrat trat am 15. Dezember 2004 auf den

Rekurs mangels Legitimation der Rekurrenten nicht ein und wies ihn im Übrigen

im Sinne der Erwägungen ab, soweit er nicht durch den vom Rekursgegner

erklärten Verzicht auf den Ausbau des Schopfs gegenstandslos geworden sei. Die

Rekurrenten wurden verpflichtet, die Verfahrenskosten, bestehend aus einer

Staatsgebühr von Fr. 1'500.- und Ausfertigungsgebühren von Fr. 338.-

sowie eine Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 1'000.- zu bezahlen.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid wandten sich A und B sowie C

am 10. Februar 2004 an das Verwaltungsgericht und beantragten, dieser sei

zusammen mit den beiden angefochtenen erstinstanzlichen Entscheiden aufzuheben,

eventuell sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung

an den Regierungsrat zurückzuweisen. Als Subeventualanträge verlangten die

Beschwerdeführenden verschiedene Ergänzungen betreffend die gewerbliche Nutzung

auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung.

Die Baudirektion beantragte am 22. Februar 2005 die

Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Februar 2005 erläuterte die

Staatskanzlei des Kantons Zürich im Auftrag des Regierungsrats das Dispositiv

des Rekursentscheides dahingehend, dass die Rekursabweisung im Sinne der Erwägungen

nur die formellen Anträge betreffend Augenschein und weitere

Sachverhaltsabklärungen betroffen habe. Sie beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat X liess sich am 14. März

2005.

zur Beschwerde vernehmen und beantragte seinerseits, die Beschwerde sei im

Sinne der Erwägungen vollumfänglich abzuweisen. Die Beschwerdeantwort von E vom

16.

März 2005 schloss ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Da sich die massgebenden tatsächlichen Verhältnisse aus

den bei den Akten liegenden Baugesuchsunterlagen und den Lageplänen ergeben,

ist ein Augenschein des Verwaltungsgerichts nicht notwendig. Der diesbezügliche

Antrag der Beschwerdeführenden ist daher abzuweisen.

2.

Streitgegenstand bildet die Bewilligung für den Umbau des

Wohnhauses und den Neubau des Ökonomiegebäudes. Nicht mehr im Streit liegt

jedoch die Bewilligung für den Um- und Ausbau des Schopfes und dessen

gewerbliche Nutzung. Der private Beschwerdegegner hat auf diesen Teil des

Projekts im Verlaufe des Rekursverfahrens verbindlich verzichtet; die darauf

bezogene Abschreibung des Rekursverfahrens infolge Gegenstandslosigkeit ist

nicht angefochten worden.

In der Sache ist der Regierungsrat mangels Legitimation

auf den Rekurs nicht eingetreten. Soweit der Rekurs "im Übrigen im Sinn

der Erwägungen abgewiesen" wurde, bezog sich diese Formulierung nur auf

die Verfahrensanträge der Rekurrenten betreffend Augenschein und weiterer

Sachverhaltsabklärungen, welche gemäss Erwägung 3 des Rekursentscheids

abzuweisen waren. Ein materieller Entscheid liegt demnach in keinem Punkt vor.

3.

3.1

angefochtenen Entscheid wurde zutreffend dargelegt, unter welchen Voraussetzungen

ein gegen ein Bauvorhaben opponierender Nachbar gemäss § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung der

Baubewilligung legitimiert ist (E. 4a und b). Richtig wurde dabei auch auf

von der Rechtsprechung entwickelte Anforderungen bei Betroffenheit durch

Verkehrsimmissionen im Besonderen verwiesen (E. 4c). Auf diese Erwägungen

kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959, VRG).

3.2

Die

Beschwerdeführenden hatten ihre Legitimation im Rekursverfahren damit begründet,

dass die neu vorgesehene gewerbliche Nutzung auf dem Baugrundstück das Verkehrsaufkommen

auf der M-Strasse, einem nur 2.5 bis 3.0 m breiten, grösstenteils unasphaltierten

Feldweg, vervielfachen werde. Durch diesen Mehrverkehr würden sie als Strassenanstösser

starken Immissionen (Staub, Lärm etc.) ausgesetzt. Zudem würden ungenügend

ausgerüstete Fahrzeuge im Winterhalbjahr die Strasse blockieren und ihre Einfahrten

bzw. Vorplätze würden als Ausweichstellen zum Kreuzen benützt werden.

Der Regierungsrat erachtete es als nicht rechtsgenügend

dargetan, dass die mutmasslichen Auswirkungen des strittigen Bauvorhabens für

die rekurrierenden Nachbarn deutlich wahrnehmbar seien und sich von den

allgemeinen Immissionen, wie sie der Strassenverkehr mit sich bringe,

unterschieden werden können. Es sei kein Therapiezentrum geplant. Das Gehöft

sei von zwei Seiten her erschlossen; auf diesen Zufahrtswegen seien keine

Verkehrsprobleme zu erwarten. Zudem verkehre stündlich von zwei Seiten her ein

Bus mit Haltestellen in einer Fussgängerdistanz von 10 Minuten. Die Vorbringen

der Rekurrenten seien zweckgerichtet, das eigene schützenswerte Interesse nicht

glaubhaft dargelegt.

3.3

Auf der M-Strasse

verkehren infolge des signalisierten Fahrverbots mit vorbehaltenem

Zubringerdienst überwiegend Fahrzeuge im Verkehr mit den drei involvierten

Liegenschaften der privaten Beschwerdeparteien. Um den durch das Bauvorhaben

generierten Mehrverkehr abzuschätzen, sind im Folgenden vorerst die

Nutzungsmöglichkeiten vor und nach dem Umbau zu untersuchen.

Im Hauptgebäude samt Speicherteil bestehen heute drei selbstständige

Wohneinheiten. Mit dem vorgesehenen Umbau sollen eine zweigeschossige Wohnung

im nördlichen Speicherteil des Hauptgebäudes und eine dreigeschossige Wohnung

im westlichen Teil des Hauptgebäudes entstehen. Eine Art dritte Einheit soll

nunmehr im östlichen Teil des Hauptgebäudes geschaffen werden, wo im

Erdgeschoss – erschlossen vom gemeinsamen Eingangsbereich über einen eigenen

kleinen Flur – je ein Raum zum "Arbeiten" (12 m2) und für

"Besprechungen Einzeltherapie" (24.5 m2) benutzt werden

können. Über ein internes Treppenhaus in diesem Hausteil besteht sodann eine

Verbindung ins erste Obergeschoss, wo zwei entsprechende Räume mit der gleichen

Nutzungsbezeichnung eingezeichnet sind sowie zusätzlich je ein Damen- und ein

Herren-WC, welche nur von dieser Einheit her zugänglich sein werden. Weiter

wird die interne Treppe ins zweite Obergeschoss führen, wo eine Diele und ein Archiv

anstelle des bisherigen Ateliers eingezeichnet sind. Von hier aus kann man

schliesslich über die interne Treppe ins Dachgeschoss zu einem mit

"Gast" bezeichneten weiteren Raum gelangen. Im 2. Obergeschoss und im

Erdgeschoss werden interne Verbindungstüren bestehen, welche den beschriebenen

Hausteil mit dem dreigeschossigen Wohnteil verbinden. Mit dem Umbau werden die

nutzbaren Flächen im Wohnhaus insgesamt nicht vergrössert, jedoch sollen durch

den Umbau und die Umnutzung im Erd- und 1. Obergeschoss zum dauernden

Aufenthalt geeignete Arbeitsräume von insgesamt 73 m2 Fläche

entstehen mit zwei Besprechungsräumen. Da diese Arbeitsräume organisatorisch

zusammenhängen, eine in sich einigermassen abgeschlossene Einheit bilden und

mit den notwendigen WC-Anlagen ausgestattet sind, ermöglicht die strittige

Bewilligung durchaus die Einrichtung einer eigentlichen therapeutischen Praxis.

Daran ändert grundsätzlich nichts, dass diese Praxis sinnvollerweise nur von

Personen betrieben werden kann, welche selber die daneben liegende Wohnung

bewohnen.

Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und

Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft L, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft

L ausgelösten Fahrten zu rechnen. Diese sollen sich nach den Angaben der

Beschwerdeführenden zu 80 bis 90 % über die M-Strasse abwickeln. Nach dem Umbau

können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei

einer stündlichen Therapiefolge in zwei Therapieräumen theoretisch bis zu 32

weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit

einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach

einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als

unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht

darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit

einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen.

Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen

Massnahmen effektiv ermöglichen. Demnach müssen die Beschwerdeführenden

durchaus damit rechnen, dass das Bauvorhaben im Rahmen der bewilligten neuen

Nutzung gegenüber dem heutigen Zustand tatsächlich einen für sie deutlich wahrnehmbaren

Mehrverkehr auf der M-Strasse auslösen kann. Da der Verkehr von und zur

Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden

Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von

Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom

Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende

Betroffenheit der Beschwerdeführenden.

3.4

Sind die

Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie

sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im

Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (RB 1987 Nr. 3

und 1980 Nr. 7). Auf die Schutzrichtung der angerufenen Norm kommt es

demnach nicht an. Damit steht ihnen auch die Rüge zu, ein Bauvorhaben verletze

die Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz, wenn sich mit diesem Einwand

die angestrebte Aufhebung der Baubewilligung erreichen lässt. Entgegen den

Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. 7b) ist es daher den

Beschwerdeführenden keineswegs verwehrt, sich mit ihrem Rechtsmittel auch für

den im öffentlichen Interesse liegenden Erhalt von Gebäuden und damit für den

Kulturgüterschutz einzusetzen.

3.5

Ist der

Regierungsrat demnach zu Unrecht auf das Rechtmittel der Beschwerdeführenden

nicht eingetreten, so ist der Rekursentscheid aufzuheben. Für eine direkte

Entscheidung in der Sache selber, wie dies die Beschwerdeführenden in ihrem

Hauptantrag verfechten, hat das Verwaltungsgericht keinen Anlass. Die Sache ist

daher in Gutheissung des Eventualantrags der Beschwerdeführenden an den

Regierungsrat zum materiellen Entscheid zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1

VRG).

4.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens obsiegen die

Beschwerdeführenden nicht vollständig, insbesondere bleibt entgegen ihrem

Hauptantrag vorerst offen, ob die strittige Baubewilligung materiellen Bestand

hat oder nicht. Damit rechtfertigt es sich, die privaten Beschwerdeparteien die

Kosten des Beschwerdeverfahrens je hälftig tragen zu lassen (§ 70 VRG in

Verbindung mit § 13 VRG).

Da keine der beiden Parteien weit überwiegend obsiegt,

verbietet sich nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die Zusprechung einer

Parteientschädigung gemäss § 17 Abs. 2 VRG.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 15. Dezember

2004.

wird aufgehoben und die Sache zum Neuentscheid an den Regierungsrat zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 zu je einem

Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte und dem Beschwerdegegner 1 zur

Hälfte auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden keine zugesprochen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung an …