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Entscheid

VB.2005.00115

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00115

13. Juli 2005Deutsch11 min

(URT.2005.8773)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Hochbaukommission Richterswil erteilte

am 11. Mai 2004 C und D die baurechtliche Bewilligung für eine Aufstockung

des Gebäudes Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse

in Richterswil.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und B am 14. Juni 2004 Rekurs an

die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der angefochtenen

Verfügung. Sie rügten eine unzulässige Aufteilung des

Baubewilligungsverfahrens, eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung sowie

eine Verletzung des Grenzabstands.

Die Baurekurskommission II hiess am 8. Februar 2005

den Rekurs von A und B teilweise gut und ergänzte die angefochtene

Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung, wonach das geplante Obergeschoss so

zu verschieben oder zu verkleinern sei, dass zum Grundstück der Rekurrenten der

gesetzliche Grenzabstand von 4 m eingehalten werde. Im Übrigen wies die Baurekurskommission

den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat, und bestätigte die Baubewilligung der

Hochbaukommission Richterswil vom 11. Mai 2004 im überprüften Umfang.

III.

Mit Beschwerde vom 14. März 2005 beantragten A und B

dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 8. Februar

2005.

sowie die Baubewilligung vom 11. Mai 2004 aufzuheben, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Die

Baurekurskommission sowie C und D beantragten Abweisung der Beschwerde;

Letztere schlossen zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung. Die

Hochbaukommission Richterswil liess sich nicht vernehmen.

C und D reichten mit der Beschwerdeantwort vom 1. April

2005.

eine Ausnützungsberechnung des Architekten F vom 31. März 2005 ein.

Das Verwaltungsgericht ordnete hierauf am 29. April 2005 einen zweiten

Schriftenwechsel an und setzte A und B eine Frist zur Einreichung einer Replik.

Diese Frist verstrich unbenützt.

Die Erwägungen der Vorinstanz sowie die Vorbringen der

Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, nachfolgend

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig

erhobene Rechtsmittel einzutreten.

2.

2.1

Vor

Verwaltungsgericht streitig ist nur noch, ob mit der zusätzlich geschaffenen

Nutzfläche die zulässige Ausnützung überschritten werde. Die

Baurekurskommission führte hierzu aus, die Angaben in der Ausnützungsberechnung

seien derart dürftig, dass die Berechnung kaum nachvollziehbar sei. Zudem fehle

eine Berechnung, die das geplante Obergeschoss mit einschliesst. Die Vorinstanz

nahm deshalb – mittels Nachmessung in den Grundrissplänen – eine eigene

Berechnung vor. Sie rechnete dabei von den Treppenflächen die Hälfte

(Erdgeschoss ins Untergeschoss) bzw. die ganze Fläche (Erdgeschoss ins Obergeschoss),

insgesamt 6,7 m2 Treppenfläche an. Für das Erdgeschoss

ermittelte die Baurekurskommission eine Fläche von ca. 116 m2

und für das Obergeschoss eine solche von ca. 50 m2, was eine totale

anrechenbare Fläche von rund 172,7 m2 und damit eine Überschreitung

der zulässigen Ausnützung um 1,7 m2 ergab. Diese Überschreitung

liegt nach Auffassung der Vorinstanz noch innerhalb eines Toleranzbereichs von

1.

%.

Zu dieser Ausnützungsberechnung wenden die

Beschwerdeführenden in ihrer Rechtsmittelschrift ein, die Baurekurskommission habe

zu Recht den im Erdgeschoss projektierten "Abstellraum" mit einer

Fläche von 8 m2 sowie eine Treppenfläche von 6,7 m2

angerechnet. Bei der Berechnung der übrigen der Wohnnutzung dienenden Flächen

sei die Kommission jedoch in Ungenauigkeiten verfallen. Der Wert von etwa 116 m2

für die Erdgeschossfläche sei zu tief. Nach einer von den Beschwerdeführenden

in Auftrag gegebenen Ausnützungsberechnung des Architekturbüros G AG betrage

die anrechenbare Fläche im Erdgeschoss einschliesslich Treppenfläche

125,65 m2 und im Obergeschoss 55,05 m2 inklusive

die Hälfte der Treppenfläche. Total ergebe sich so eine anrechenbare Fläche von

180,7 m2, womit die zulässige Geschossfläche von 171 m2

um fast 10 m2 deutlich und nicht nur um einen Wert

überschritten werde, der innerhalb einer Toleranzgrenze von 1 % liege. Die

Baurekurskommission habe mit ihrer fehlerhaften Berechnung auch gegen das Gebot

der Ermittlung des Sachverhalts von Amts wegen und gegen das Willkürverbot verstossen.

2.2

Die

private Beschwerdegegnerschaft beantragte in ihrer Beschwerdeantwort, auf die

Beschwerde sei mangels eines Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten, da die

behauptete Ausnützungsüberschreitung problemlos durch eine Verkleinerung des

neuen Obergeschosses und eine Rückversetzung der vom benachbarten Grundstück

abgewandten Fassade korrigiert werden könnte. Dies brächte den Beschwerdeführenden

nicht den geringsten Vorteil. Im Weiteren reichten die privaten

Beschwerdegegner eine neue Ausnützungsberechnung des Architekturbüros F vom 31. März

2005.

ein, welche die anrechenbaren Flächen des bestehenden Geschosses mittels

einer Lasermessung und die anrechenbaren Flächen des neuen Obergeschosses

aufgrund der tatsächlich projektierten Bauart sowie unter Berücksichtigung der

von der Vorinstanz verlangten Rückversetzung des neuen Obergeschosses um

9.

cm ermittelt habe. Nach dieser Berechnung werde die zulässige

Gesamtausnützung von 171 m2 um 4,21 m2

überschritten. Die Vorgabe der Baurekurskommission, die Hälfte der Fläche der

Treppe vom Erdgeschoss ins Untergeschoss anzurechnen, sei allerdings falsch,

denn diese Fläche gelte nicht als "dazugehörige Erschliessungsfläche"

im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG. Anrechenbar sei nur die Fläche der

Treppe, welche vom Erdgeschoss ins Obergeschoss führe. Damit entfalle die von

Architekt F für die Treppe eingesetzte Fläche von 2,66 m2. Die

an die Ausnützung anrechenbare Gesamtfläche belaufe sich auf 172,55 m2;

die Ausnützungsüberschreitung von 1,55 m2 liege daher noch im

Toleranzbereich von 1 %.

3.

3.1

Die von

den Beschwerdeführenden erhobenen formellen Einwände sind unbegründet. Gemäss § 20

Abs. 1 VRG können mit dem Rekurs alle Mängel des Verfahrens und der

angefochtenen Anordnung geltend machen. Die Überprüfungsbefugnis der Baurekurskommission

ist daher – anders als jene des Verwaltungsgerichts (vgl. § 50 Abs. 1

VRG) – von vornherein nicht beschränkt. Die Vorinstanz verfiel nicht "in

Willkür", sondern hat zu Recht mittels einer eigenen Berechnung den von

den Beschwerdeführenden erhobenen Einwand überprüft, die zulässige Ausnützung

werde durch das Bauprojekt überschritten. Ob diese Ausnützungsberechnung

inhaltlich richtig war, wird nachfolgend zu prüfen sein.

3.2

Abzulehnen

ist auch der Antrag der privaten Beschwerdegegnerschaft, mangels eines

Rechtsschutzinteresses der Beschwerdeführenden sei auf deren Rechtsmittel nicht

einzutreten, da eine allfällige Ausnützungsüberschreitung durch die

Rückversetzung der vom benachbarten Grundstück abgewandten Fassade korrigiert

werden könne, was diesen keinen Vorteil bringe. Ein fehlendes

Rechtsschutzinteresse ist nach der Praxis etwa dort anzunehmen, wo von

vornherein feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die behauptete

Beeinträchtigung vom Rechtsmittelkläger nicht abzuwenden vermag, dass also die

Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entsprechende Änderung oder Aufhebung

des Verwaltungsakts diese Einwirkungen auf den Rechtsmittelkläger unberührt

lassen. Am Rechtsschutzinteresse fehlt es, wo der Entscheid dem Anfechtenden

nicht verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst, wo die Durchsetzung des

materiellen Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu

erreichen vermag. Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse des Nachbarn nimmt die

Praxis insbesondere dann an, wenn ein Projektmangel durch eine für diesen bedeutungslose

Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3, 1980 Nr. 7).

Diese Ausgangslage ist hier indessen nicht gegeben. Denn das von der Beschwerdeführenden

verfolgte Ziel der Reduktion der anrechenbaren Raumfläche beim Bauprojekt, würde

auch dann erreicht, wenn die nutzbare Fläche durch Verschiebung der abgewandten

Fassade verkleinert würde. Demzufolge kann nicht gesagt werden, dass eine

Projektänderung den Beschwerdeführenden keinen Vorteil verschafft, und es kann

ihnen kein fehlendes Rechtsschutzinteresse vorgeworfen werden.

4.

4.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Richterswil (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone zugeteilt mit einer

maximalen Ausnützungsziffer von 30 % (Art. 3 BZO). Bei der gegebenen

Grundstücksfläche von 570 m2 ergibt dies vorliegend eine

maximale anrechenbare Geschossfläche von 171 m2. Zulässig sind

laut Art. 3 BZO in der Wohnzone W2 zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss

sowie ein anrechenbares Untergeschoss, in welchem gemäss Art. 6 Abs. 2

BZO hier höchstens 42,75 m2 (und nicht 85,5 m2

gemäss Rekursentscheid, E. 4c/aa) zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

Das Gebäude Assek.-Nr. 01 wird nach dem projektierten

Ausbau ein Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse (Erdgeschoss und

Obergeschoss) aufweisen. Das bestehende und vom Umbau nicht tangierte

Untergeschoss überschreitet das in Art. 6 Abs. 2 BZO festgelegte

zulässige Ausbaumass nicht und ist daher in Anwendung von § 255 Abs. 1

PBG bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer nicht anzurechnen.

4.2

Die

Baurekurskommission errechnete aufgrund der Baupläne im Erdgeschoss und im

Obergeschoss eine anrechenbare Fläche von ca. 172,7 m2, wobei

es die vom Untergeschoss ins Erdgeschoss führende Treppenfläche nur zur Hälfte,

jene vom Erdgeschoss ins Obergeschoss ganz anrechnete. Die von den

Beschwerdeführenden mit der Beschwerdeschrift eingereichte Berechnung vom

4.

März 2005 des Architekturbüros G AG ermittelte aufgrund der Baupläne

bei gleicher Berechnungsart hinsichtlich der Treppenflächen eine anrechenbare

Geschossfläche von 180,7 m2. Die von der privaten

Beschwerdegegnerschaft im Beschwerdeverfahren eingereichte Berechnung von

Architekt F schliesslich kommt – wiederum bei gleicher Berechnungsart

hinsichtlich der Treppenflächen – auf eine relevante Geschossfläche von 175,21 m2.

Die unterschiedlichen Resultate der beiden im Beschwerdeverfahren eingereichten

Berechnungen rühren daher, dass die Berechnung von Architekt F das bestehende

Erdgeschoss genau mittels Lasermessung ermittelt und im Obergeschoss einerseits

die von der Baurekurskommission angeordnete Rückversetzung der Fassade um

9.

cm berücksichtigt und anderseits eine grössere Wandstärke für den

Holzbau von 35 cm gegenüber 30 cm nach den Bauplänen annimmt. Da die

Berechnung von Architekt F die grössere Genauigkeit aufweist und nicht substanziiert

in Frage gestellt wurde, kann auf diese abgestellt werden. Die zulässige

Ausnützung von 171 m2 Geschossfläche wird nach dieser Berechnung

um 4,21 m2 überschritten.

4.3

Der

Einwand der Beschwerdegegner, entgegen der Rechtsauffassung der Baurekurskommission

sei die Treppenfläche vom Erdgeschoss ins Untergeschoss überhaupt nicht anzurechnen,

ist unbegründet. Anrechenbar sind laut § 255 Abs. 1 PBG alle dem

Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür

verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen

Erschliessungsflächen – wozu auch Treppenflächen zu zählen sind – und

Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Zu Recht hat die Vorinstanz

festgehalten, dass die von einem Geschoss ins andere führenden Treppen jeweils

zur Hälfte einem Geschoss zuzuteilen sind. Dadurch wird dem Gedanken Rechnung

getragen, dass Treppen Geschosse verbinden, also einen Bezug zu zwei Geschossen

aufweisen. Diese Berechnungsart ist im vorliegenden Fall umso sachgerechter,

als auch das Untergeschoss – wenn auch laut § 255 Abs. 2 PBG für die

Ausnützungsziffer nicht anrechenbare – Wohnräume aufweist und die Treppe vom

Erdgeschoss ins Untergeschoss somit eine Erschliessungsfunktion erfüllt.

5.

Weist ein Bauvorhaben inhaltliche oder formale Mängel auf,

so kann die Baubewilligung gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der gebotenen

Nebenbestimmung verknüpft werden, wenn die Mängel ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden können. Dies trifft hier für die Ausnützungsüberschreitung

von 4,21 m2 zu, welche ohne weiteres auf verschiedene Arten

durch Verkleinerung des geplanten Obergeschosses korrigiert werden kann. Wie

diese Korrektur genau vorzunehmen ist, obliegt der Bauherrschaft. Die

Baubewilligung vom 11. Mai 2004 ist daher mit einer Nebenbestimmung zu

versehen, wonach die private Beschwerdegegnerschaft der Hochbaukommission Richterswil

abgeänderte Baupläne zur Bewilligung einzureichen hat, welche eine

Verkleinerung der anrechenbaren Geschossfläche um 4,21 m2 bei

einer Aussenwandstärke im Obergeschoss von 35 cm ausweisen.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten je

zur Hälfte den privaten Parteien aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). In gleicher Weise sind die Rekurskosten neu

zu verlegen. Da keine der Parteien in überwiegendem Ausmass obsiegt, sind in

Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG sowohl für das Rekurs- als auch für das

Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 17 N. 32).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss der Hochbaukommission Richterswil

vom 11. Mai 2004 wird mit folgender Nebenbestimmung ergänzt:

"Vor Baubeginn

sind der Baubehörde abgeänderte Baupläne zur Bewilligung einzureichen, welche

eine Verkleinerung der anrechenbaren Geschossfläche um 4,21 m2

bei einer Aussenwandstärke im Obergeschoss von 35 cm ausweisen."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'650.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden unter solidarischer

Haftung für einen Drittel zu je einem Sechstel den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2

sowie der Beschwerdegegnerin 1.1 und dem Beschwerdegegner 1.2 und zu einem

Drittel der Hochbaukommission Richterswil auferlegt.

4.

Dispositivziffer

III des Rekursentscheids wird aufgehoben; für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Mitteilung

an …