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Entscheid

VB.2005.00118

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00118

19. Oktober 2005Deutsch9 min

(URT.2005.8928)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 30. März 2004 erteilte der Gemeinderat Stäfa dem Verein

A die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung, bestehend aus sieben

Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 52 Wohnungen und Unterniveau-Garage, auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in Stäfa.

Erwägungen

II.

Gegen diese Bewilligung erhoben die F AG und C mit

separaten Eingaben Rekurs an die Baurekurskommission. Diese vereinigte die

Verfahren und hiess die Rekurse, soweit sie darauf eintrat, am 8. Februar

2005.

teilweise gut, indem sie die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung

ergänzte, wonach bei den Bauten A – D Abgrabungen nur insoweit

zulässig seien, als die Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten

werde.

III.

Mit Beschwerde vom 9. März 2005 liess der Verein A

dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen insoweit aufzuheben, als damit die Rekurse gutgeheissen

und die Baubewilligung hinsichtlich der Abgrabungen durch eine Nebenbestimmung

ergänzt worden sei; der Rekursentscheid sei hinsichtlich der Kosten- und

Entschädigungsfolgen entsprechend anzupassen. Zudem wurde die Sistierung des

Verfahrens beantragt, bis der Gemeinderat über ein im Sinn des Rekursentscheids

geändertes Baugesuch entschieden habe.

Am 16. März 2005 wurde das Verfahren antragsgemäss

sistiert.

In der Folge erwirkte der Verein A am 5. April 2005

eine Baubewilligung für ein geändertes Projekt, welches ohne Änderungen am

Bauvolumen sowie an Zahl und Grösse der geplanten Wohnungen der Nebenbestimmung

gemäss Rekursentscheid Rechnung trägt. Diese Bewilligung blieb unangefochten.

Mit Präsidialverfügung vom 7. Juni 2005 wurde das

Verfahren auf Antrag des Beschwerdeführers fortgesetzt.

Die Vorinstanz beantragte am 14. Juni 2005 Abweisung

der Beschwerde. Der Gemeinderat Stäfa verzichtete am 6. Juli 2005 auf eine

Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerinnen liessen am 2. und 22. August

2005.

je Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Der Beschwerdeführer macht in erster Linie geltend, die

Vorinstanz hätte auf die Rekurse der jetzigen Beschwerdegegnerinnen insoweit

nicht eintreten dürfen, als diese unzulässige Abgrabungen gerügt hätten. Wie

das mittlerweile bewilligte geänderte Projekt zeige, habe diesem Mangel mit

einer für die Nachbarinnen bedeutungslosen Nebenbestimmung Rechnung getragen

werden können, weshalb die insofern erfolgreiche Beschwerdeführung den Nachbarinnen

gar keinen Nutzen gebracht habe. Die Rekurskommission habe deshalb ihr Rechtsschutzinteresse

zu Unrecht bejaht.

1.1

Zu Rekurs

und Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder

Änderung hat. Gemäss der Rechtsprechung hängt die Rechtsmittelbefugnis des

Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits eine hinreichend enge

nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht und ob er andrerseits

durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter oder die

Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit

zu beseitigen vermag (RB 1995 Nr. 9, 1980 Nrn. 7 und 8; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.;

François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht,

ZBl 86/1985, 295 f.). Dabei ist das Interesse des Nachbarn im Allgemeinen

nur schutzwürdig, wenn dieser nicht bloss beim Einreichen des Rechtsmittels,

sondern auch im Zeitpunkt der Urteilsfällung ein aktuelles praktisches

Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25).

Eine hinreichend enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück

ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn sich das streitige Bauvorhaben

im Sinn des geltend gemachten Anfechtungsinteresses auszuwirken vermag

(RB 1982 Nrn. 17, 18 und 19). In eigenen Interessen qualifiziert

berührt ist der Nachbar dann, wenn der Ausgang des Verfahrens, in das er sich

einschalten will, seine Interessenssphäre zu beeinflussen vermag, er mithin einen

praktischen Nutzen aus der erfolgreichen Anfechtung zöge bzw. einen Nachteil

abzuwenden vermöchte, den der angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge

hätte. Das trifft dann nicht zu, wenn ein Projektmangel durch eine für den

Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8

= BEZ 1995 Nr. 14; RB 1987 Nr. 3). Ein schutzwürdiges

Anfechtungsinteresse hat der Nachbar zudem nur, wenn die Auswirkungen des

bekämpften Bauvorhabens auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so

beschaffen sind, dass sie auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil

empfunden werden müssen (RB 1985 Nr. 8; BGr, 2. November 1983,

ZBl 85/1984, 379).

1.2

Im

Rekursverfahren haben die heutigen Beschwerdegegnerinnen, die als Eigentümerinnen

von Nachbargrundstücken durch das Bauvorhaben in besonderer Weise betroffen

sind, eine für eine Arealüberbauung ungenügende Gestaltung des Bauvorhabens und

die Abgrabungen auf der Westseite der Häuser A, B, C und D gerügt. Zu diesen

Rügen waren die Nachbarinnen, wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt

hat, im Rekursverfahren befugt. Das gilt insbesondere auch für die Frage der

Abgrabungen. Art. 35 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Stäfa (BZO), der in der Fassung vom 14. März 1994 nur Abgrabungen von

untergeordneter Natur zuliess und in der revidierten Fassung vom 7. Dezember

2004.

zusätzlich verlangt, dass dabei das Mass der zulässigen Gebäudehöhe auch

ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt, hat, weil gemäss Art. 13

BZO die Nutzungsdichte durch Baumassenziffern bestimmt ist, neben einer

gestalterischen auch eine nutzungsregulierende Funktion. Auch wenn die

Abgrabungen von den Nachbargrundstücken aus nicht einsehbar sind, kann dieser

Einwand den Nachbarinnen die angestrebte Entlastung bringen, weil die mit den

Abgrabungen verbundene Überschreitung der zulässigen Nutzungsdichte zu einer

Aufhebung der Baubewilligung und einem entsprechend redimensionierten Projekt

führen kann. Zwar ist es nicht ausgeschlossen, dass auch einem solchen Mangel

mit einer Auflage begegnet werden kann, die für die Nachbarinnen bedeutungslos

ist, weil sie weder ein geringeres Bauvolumen noch eine geringere Nutzungsdichte

zur Folge hat. Ob eine solche Auflage gemäss § 321 Abs. 1 PBG

zulässig ist, ist jedoch eine Frage der materiellen Beurteilung und kann nicht

bereits im Rahmen der Legitimationsprüfung entschieden werden. Es liegt damit

ein anderer Fall vor als dort, wo von vorneherein feststeht, dass der gerügte

Mangel nicht zur Aufhebung der Baubewilligung, sondern nur zu einer Auflage

führt.

Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass § 321 Abs. 1

PBG Nebenbestimmungen nur zulässt, wenn inhaltliche oder formale Mängel des

Bauvorhabens "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können.

Ob diese Voraussetzung hier erfüllt war, wo der Mangel die

"Gartengeschosse" von 4 der 7 Häuser einer Arealüberbauung betrifft,

erscheint als zweifelhaft. Das zeigt sich deutlich an dem am 5. April 2005

bewilligten Änderungsprojekt, das bezüglich der Gartengeschosse den besonderen

Anforderungen hinsichtlich Gliederung und architektonischer Gestaltung, Wohnlichkeit

und Wohnhygiene, wie sie § 71 PBG für Arealüberbauungen stellt, kaum mehr

genügt.

1.3

Mit der

mittlerweile erteilten und in Rechtskraft erwachsenen Bewilligung der Projektänderung

vom 5. April 2005 hat sich indessen eine Veränderung der Interessenlage

ergeben. Anders als im Zeitpunkt der Rekurserhebung, als neben der Beanstandung

der Gestaltung auch die Rüge der unzulässigen Abgrabungen als geeignet

erschien, zur Aufhebung der Baubewilligung zu führen, steht heute fest, dass

auch ein für die Nachbarinnen günstiger Ausgang des Beschwerdeverfahrens ihnen

keinen praktischen Vorteil zu verschaffen vermag: Das Volumen der

Arealüberbauung und ihre Nutzung bleiben unverändert; die Abweisung der Beschwerde

würde lediglich dazu führen, dass die Bauherrschaft bezüglich der Gestaltung

des "Gartengeschosses" bei den Häusern A, B, C und D nicht ihr

ursprüngliches Projekt verwirklichen kann, sondern die Aufschüttungen vornehmen

muss, welche das am 5. April 2005 bewilligte Änderungsprojekt vorsieht. Ob

dieses oder jenes Projekt verwirklicht wird, ist für die Nachbarinnen jedoch

bedeutungslos, da sie als Eigentümerinnen von Grundstücken auf der Ostseite des

Baugrundstücks durch die Terraingestaltung auf der Westseite der

Gartengeschosse nicht in relevanter Weise betroffen werden. Zwar macht die

Beschwerdegegnerin Nr. 1 geltend, die Zufahrt zu ihrem Grundstück würde neu zwischen

den Blöcken der Arealüberbauung hindurchführen, sodass bei der Durchfahrt die

Westfassaden der Häuser A, B, C und D einsehbar seien. Wenn man darin überhaupt

eine Auswirkung des Bauvorhabens auf die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin

sehen will, ist sie derart minimal, dass sie bei objektiver Betrachtungsweise

nicht als Nachteil empfunden werden kann. Abgesehen davon ist die ursprünglich

bewilligte Lösung gestalterisch offenkundig besser als das mit dem Alternativprojekt

bewilligte Flickwerk.

Damit steht fest, dass die Beschwerdegegnerinnen an der

Entscheidung der vorliegenden Beschwerdesache kein praktisches Interesse mehr

haben. Dies muss im Ergebnis zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde und

damit zur Aufhebung der in Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids

festgesetzten Nebenbestimmung führen.

2.

Da der Verlust des Rechtsschutzinteresses der

Beschwerdegegnerinnen auf das Änderungsprojekt des Beschwerdeführers

zurückzuführen ist, sind trotz Gutheissung der Beschwerde im Hauptpunkt die

Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Aus dem

gleichen Grund ist die Beschwerde bezüglich der Regelung der Kosten- und

Entschädigungsregelung im Rekursverfahren abzuweisen. Für das Beschwerdeverfahren

sind angesichts der besonderen verfahrensmässigen Umstände keine Umtriebsentschädigungen

zuzusprechen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird die Nebenbestimmung

gemäss Dispositiv Ziffer II des Rekursentscheids aufgehoben. Im Übrigen wird

die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'200.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Mitteilung

an …