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Entscheid

VB.2005.00128

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00128

13. Juli 2005Deutsch14 min

(URT.2005.8765)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 7. Juni 2004 entliess der Stadtrat Wädenswil das

Gebäude "Im Grüene Hof" Teil Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der Luftstrasse 27 in Wädenswil aus dem kommunalen Inventar

der schutzwürdigen Bauten und verzichtete auf eine definitive Unterschutzstellung.

Erwägungen

II.

Den gegen diesen Beschluss von der Zürcherischen

Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die

Baurekurskommission II nach einem Augenschein am 8. Februar 2005 ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH am 16. März

2005.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Hauptanträgen, es sei der

Entscheid der Baurekurskommission II aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen,

das streitbetroffene Gebäude unter Schutz zu stellen oder eventualiter im

Schutzinventar zu belassen. In verfahrensmässiger Hinsicht beantragte sie, dass

ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission oder der kantonalen Natur-

und Heimatschutzkommission einzuholen sei und dass ein Augenschein durchzuführen

sei.

Am 14. April 2005 beantragte die Baurekurskommission

II die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat Wädenswil erklärte am 30. März

2005.

Verzicht auf Vernehmlassung. Die private Beschwerdegegnerin liess sich

nicht vernehmen.

Am 9. Juni 2005 führte das Verwaltungsgericht in

Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur

Beschwerdeerhebung berechtigt. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Streitobjekt

bildet der aus einem Kerngebäude sowie verschiedenen nachträglich erstellten

Anbauten bestehende Gebäudekomplex "Im Grüene Hof" im Südosten des

Grundstücks Kat.-Nr. 02, das zwischen der Seestrasse und der Luftstrasse

liegt. Während das Hauptgebäude im Jahre 1721 errichtet wurde, stammen die

verschiedenen Anbauten aus dem 19. Jahrhundert. Das Gebäude wurde

vorwiegend als Wohnhaus genutzt. Zwischen 1826 und 1845 beinhaltete die Baute

eine Brauerei; die anschliessende Wohnnutzung erfuhr einen kurzen Unterbruch,

als das Kerngebäude als Schulhaus genutzt wurde. Die letzte umfassende

Renovation der Gebäulichkeiten fand 1944 statt.

Bei dem teilweise als Massiv- und teilweise als

Fachwerkbau errichteten Gebäude handelt es sich um ein stattliches

Zürichseehaus mit Satteldach, das in der ortsüblichen Stellung mit der

Giebelfassade auf den See ausgerichtet ist. Die seeseitige Fassade ist im

Bereich des Sockel- und des ersten Obergeschosses gemauert. Im Bereich der

oberen Geschosse weist das Gebäude eine Fachwerkfassade auf. Die Dachuntersicht

ist mit Grisaille-Malereien verziert. Das Sockelgeschoss, das verschiedene

bauliche Änderungen erfahren hat, ist nicht mehr im Originalzustand erhalten. Das

Erscheinungsbild des Hauptgebäudes wird durch verschiedene Anbauten gestört.

Die ursprünglich wohl symmetrische Fassadengestaltung wird durch einen

nachträglich erstellten Terrassenausgang im ersten Obergeschoss beeinträchtigt.

Die südliche Trauffassade ist durch massives Mauerwerk im Erdgeschoss gefolgt

von Fachwerk im Obergeschoss gekennzeichnet. Nicht original ist an dieser

Fassade die Fensterordnung. Die bergseitige Fassade schliesslich ist massiv

gemauert und wird teilweise durch eine Anbaute verdeckt. An die Nordwestfassade

des Kerngebäudes war im Zeitpunkt der Inventarisierung offenbar ein

giebelständiges ehemals viergeschossiges Gebäude mit dreiachsiger Giebelseite

angebaut. Dieses wurde zwischenzeitlich durch ein Produktionsgebäude der

ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft ersetzt.

2.2

Die

Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, die Baurekurskommission II

sei zu Recht von einem bedeutenden Situations- und Eigenwert des

streitbetroffenen Gebäudekomplexes ausgegangen. Dieser markiere vom See her

gesehen den südlichen Abschluss des alten Dorfkerns von Wädenswil. Bei der Luftstrasse

handle es sich ausserdem um die alte Durchgangsstrasse. Die Enge beim

streitbetroffenen Gebäudekomplex zeige das alte Strassenbild deutlich.

Unzulässig sei unter diesen Umständen daher die Schlussfolgerung der

Rekursinstanz, wegen der Beeinträchtigung durch das Produktionsgebäude der

ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft werde der Situationswert des streitbetroffenen

Gebäudes gemindert. Weichen müsse nicht letzteres, sondern die Produktionshalle.

Die Stadt Wädenswil verfüge zwar über ein Ortszentrum mit inventarisierten oder

bereits definitiv unter Schutz gestellten, wertvollen Bauten. Zu wenig Aufmerksamkeit

sei bisher jedoch dessen Umgebung geschenkt worden. Zu berücksichtigen sei hinsichtlich

des Situationswerts des streitbetroffenen Gebäudes auch dessen Ensemblewirkung

mit dem Haus "Wasserfels" an der Schlossgasse 2 sowie dem Gebäude

"Zur Wellingtonia" an der Luftstrasse 34. Schliesslich bilde die

Luftstrasse im Bereich des streitbetroffenen Gebäudes ein charakteristisches

kleines Plätzchen, was den Situationswert des Gebäudes erhöhe. Neben dem Situationswert

müsse auch der Eigenwert des Gebäudes als sehr hoch gewichtet werden. Die

Veränderungen seien nicht derart gross, dass der Wert des Gebäudes als Denkmal

herabgesetzt werde. Das Sockelgeschoss könne leicht verbessert werden. Der

seeseitige Zinnenanbau mit dem schönen Geländer sowie die Wohnanbaute gegen die

Luftstrasse seien charakteristische Erweiterungen und wichtige Zeugen der

Entwicklung des Dorfes mit rasch wachsender Bevölkerung. Lokal-historisch von Bedeutung

sei der Umstand, dass das Gebäude die erste Bierbrauerei von Wädenswil beinhaltet

habe. Die Rekursinstanz habe die wirtschaftlichen Pauschalargumente der

Eigentümer, eine ökonomische Sanierung sei nicht möglich, sowie das von der

Stadt Wädenswil angeführte öffentliche Interesse am Zuzug einer Fachschule und

einer angeblich städtebaulich optimalen Lösung übergewichtet. Das

inventarisierte Gebäude an der Luftstrasse 27 stehe einer städtebaulich

optimalen Lösung nicht entgegen, sondern bilde vielmehr deren Voraussetzung.

Der "Grüene Hof" sei von besonderer Bedeutung für die

Zürichseelandschaft, für deren Verständnis es ausserordentlich wichtig sei,

dass die alten Ortskerne als solche erkennbar blieben.

3.

Am Augenschein des Gerichts wurde der Präsident der

Beschwerdeführerin von zwei Anwohnern der Luftstrasse begleitet, die sich

anlässlich des Augenscheins äusserten. Der Präsident der Beschwerdeführerin

erklärte zuhanden des Protokolls, es sei durchaus üblich, dass sich die

Beschwerdeführerin in Rechtsmittelverfahren von ortsansässigen Interessenvertretern

beraten lasse. Die beiden Anwohner, wobei es sich beim einen um einen fachkundigen

Architekten handle, seien als Berater der Beschwerdeführerin berechtigt, am Augenschein

teilzunehmen.

Grundsätzlich umfasst der Anspruch auf rechtliches Gehör auch

das Recht, sich in einem Verfahren vertreten und beratend unterstützen zu

lassen (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 8

N. 56). In der Wahl der Person des Vertreters oder Beraters ist eine

Partei grundsätzlich frei. Im Verwaltungs- und Verwaltungsjustizverfahren

besteht zudem kein Anwaltszwang, d.h. auch bei einem berufsmässigen Vertreter

muss es sich nicht um einen Rechtsanwalt handeln (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 8

N. 56). Dass es sich bei den beiden von der Beschwerdeführerin im

vorliegenden Verfahren gewählten Beratern gleichzeitig um Anwohner handelt, die

am Ausgang des Verfahrens auch in persönlicher Hinsicht interessiert sind, mag

zwar stossend erscheinen, ist jedoch nicht als unzulässig zu beurteilen,

solange diese sich lediglich im Rahmen der Anträge der Beschwerdeführerin

äussern. Es liegt in der Natur der Sache, dass ein Parteivertreter nicht unabhängig

ist. Für die Gegenpartei entsteht dadurch kein Nachteil. Es steht ihr frei,

sich ihrerseits fachkundig beraten und unterstützen zu lassen.

Die Frage, ob die Ausführungen der beiden Anwohner

anlässlich des Augenscheins berücksichtigt werden dürfen oder nicht, kann im

vorliegenden Fall jedoch offen bleiben. Wie dem Augenscheinprotokoll ohne

weiteres entnommen werden kann, enthielten die Äusserungen der beiden Anwohner

keine neuen entscheidrelevanten Vorbringen. Insbesondere sind die sich auf ein

künftiges Projekt für eine Neuüberbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 02

beziehenden Erklärungen und Vorschläge nicht entscheidrelevant und daher

ohnehin nicht zu berücksichtigen.

4.

4.1

Gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen,

samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser

Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen

unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des in

Frage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nötigenfalls die Expertisen

oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich

verfügende Behörde getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die

denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder

zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinne von § 203

Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung –

und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die

rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

4.2

Eine

Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde

aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung

ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Bei

der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geht es zwar um die

Beurteilung einer Rechtsfrage; doch steht der für die Unterschutzstellung

zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beantwortung der Frage, ob bezüglich

eines bestimmten Objekts die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im

Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu. Deren Handhabung

kann die Baurekurskommission kraft der ihr zukommenden Ermessenkontrolle überprüfen;

doch auferlegt sie sich dabei eine gewisse Zurückhaltung, soweit es um die Beurteilung

örtlicher Verhältnisse geht. Soweit unter mehreren in Betracht fallenden

Schutzobjekten eine Auswahl zu treffen ist, kann sich die zuständige kommunale

Behörde zudem auf die Gemeindeautonomie berufen, was die Baurekurskommission

bei der Ermessensüberprüfung ebenfalls zu berücksichtigen hat (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 20 und 22; RB 1989 Nr. 67). Das Verwaltungsgericht

mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein auf Rechtskontrolle

eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider

Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung

zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und

gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 85;

RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als

wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG,

sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts

höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992

Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom

Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich

gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von

den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982

Nr. 37).

4.3

Der

denkmalpflegerische Wert des streitbetroffenen Gebäudes wurde vorliegend durch

die kommunale Natur- und Heimatschutzkommission einerseits sowie durch die

fachkundige Baurekurskommission II anderseits geprüft. Ein weiteres Gutachten

der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission erübrigt sich deshalb.

4.4

Feststeht

zunächst, dass es sich beim Streitobjekt um ein stattliches und typisches Zürichseehaus

handelt, das in seiner Grundsubstanz erhalten ist und dem deshalb ein gewisser Eigenwert

zu zuschreiben ist. Unbestritten ist jedoch, dass das originale

Erscheinungsbild der Baute verschiedene Beeinträchtigungen erfahren hat (vgl.

dazu E. 2.1) und dass im Gebäude keine baulichen Anhaltspunkte mehr dafür

vorhanden sind, dass es einst die erste Brauerei von Wädenswil beherbergte.

Nicht strittig ist auch, dass in der Gemeinde Wädenswil mehrere Zürichseehäuser

aus der gleichen Zeitepoche vorhanden sind, denen aus denkmalpflegerischer

Sicht ein höherer Stellenwert als dem Streitobjekt beigemessen wird und die teilweise

sogar regionale Bedeutung haben. Es kann an dieser Stelle auf die detaillierten

und unbestrittenen Ausführungen der Baurekurskommission II zu den verschiedenen

Vergleichsobjekten verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

VRG). Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass sowohl die

Beschwerdegegnerin als auch die Vorinstanz dem Gebäude "Im Grüene

Hof" keine wichtige Zeugeneigenschaft attestierten. Selbst wenn das

Streitobjekt in Bezug auf seinen baulichen Zustand und Grad an Originalität mit

den verschiedenen anderen Objekten vergleichbar wäre, stünde es im

pflichtgemässen Ermessen der kommunalen Behörde, aus verschiedenen potentiellen

Zeugen eine adäquate Auswahl zu treffen. Dass das Gebäude lediglich aufgrund

seiner Lage am See als wichtiger Zeuge beurteilt werden müsste, wird nicht

geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

4.5

Die

Beschwerdeführerin begründet den ihrer Auffassung nach sehr hohen Situationswert

unter anderem mit der Lage am See. Auch die Baurekurskommission II hat eingeräumt,

dass der Baute eine gewisse Bedeutung als "Landmark" zu attestieren

sei. Der Augenschein hat gezeigt, dass das durch das streitbetroffene Gebäude

zusammen mit dem Haus "Wasserfels" im Mündungsbereich der Luftstrasse

gebildete "Plätzchen" durchaus reizvoll ist und den streitbetroffenen

Gebäuden zusammen mit den Häusern "Wasserfels" und "Zur

Wellingtonia" eine gewisse Ensemblewirkung zukommt. Indessen wurde vor Ort

auch deutlich sichtbar, dass die Baurekurskommission II dieser Ensemblewirkung zu

Recht keine allzu grosse Bedeutung beigemessen hat, da sie sich nur gerade dem

sich auf der Luftstrasse vor dem Haus "Wasserfels" befindlichen

Betrachter präsentiert, während das Ensemble vom See her nicht erkennbar ist. Weiter

kann der Charakter der Luftstrasse als alte Durchgangsstrasse zwar teilweise

noch erkannt werden. Doch ist das weniger dem Streitobjekt, sondern eher den Gebäuden

südlich der Luftstrasse zuzuschreiben.

Es ist somit davon auszugehen, dass das Streitobjekt seine

Umgebung mitprägt und auch zu einem gewissen Grad aufwertet. Aber es kann nicht

gesagt werden, dass das Gebäude seine Umgebung wesentlich prägen würde, sodass der

Situationswert als sehr hoch einzustufen wäre. Vielmehr ist der

Baurekurskommission II darin beizupflichten, dass sich die nähere Umgebung des

Gebäudes in der Vergangenheit sehr stark verändert hat. Heute ist der Bereich

der Mündung der Luftstrasse durch die stark befahrene Seestrasse sowie die

Bahngeleise der SBB und der Südost-Bahn geprägt. Markant erscheinen überdies

die Fabrikbauten der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft nordwestlich

des Streitobjekts. Es ist ausserdem abzusehen, dass selbst attraktivere

Neubauten an dieser Stelle aufgrund ihrer Ausmasse dominant wirken und das

Gebäude "Im Grüene Hof" in seiner Bedeutung für die Erscheinung der

Seefront bedrängen würden.

4.6

Zusammenfassend

erweist sich die Würdigung der Vorinstanzen, das streitbetroffene Wohnhaus sei

nicht als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu

qualifizieren, daher als vertretbar und nicht rechtsverletzend. Es kann bei

dieser Rechtslage offen bleiben, ob eine Unterschutzstellung mit dem Grundsatz

der Verhältnismässigkeit vereinbar wäre. Anzumerken ist diesbezüglich jedoch,

dass eine Sanierung zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen wäre, da das

Gebäude in seiner Grundsubstanz erhalten ist. Für eine Wohnnutzung wäre

aufgrund der sehr hohen Lärmbelastung der Räume durch die Eisenbahn und die

Seestrasse indessen mit einem äusserst grossen Aufwand zu rechnen, was eine

Renovation in Übereinstimmung mit der Baurekurskommission II wohl als unverhältnismässig

erscheinen liesse.

5.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Die Kosten des

Verfahrens sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit 13 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'650.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Mitteilung an …