Lexipedia

Entscheid

VB.2005.00144

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00144

7. September 2005Deutsch22 min

(URT.2005.8860)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 10. Dezember

2003 erteilte der Gemeinderat X der F AG sowie der G AG die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf

der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in M, Gemeinde X. Auf den hiergegen

gerichteten Rekurs von A, B sowie C und D als Eigentümer der benachbarten Parzellen

Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 trat die Baurekurskommission nach Durchführung

eines Referentenaugenscheins mit Entscheid vom 1. September 2004 wegen

fehlender Legitimation nicht ein. Gegen diesen Nichteintretensentscheid erhoben

die Rekurrenten Beschwerde an das

Verwaltungsgericht, welches mit Entscheid vom 24. November 2004 die

Beschwerde guthiess und die Streitsache zum Neuentscheid an die

Baurekurskommission zurückwies.

Erwägungen

II.

In der Zwischenzeit hatten

der Gemeinderat X sowie die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich am 7. Juli

bzw. 21. Juni 2004 unter Auflagen und Bedingungen die erforderlichen

Bewilligungen für ein Alternativprojekt erteilt. Auch hiergegen hatten A, B

sowie C und D Rekurs an die Baurekurskommission erhoben.

Die Rekurskommission vereinigte die beiden infolge des

verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens vorerst sistierten Rekurse betreffend das Alternativprojekt mit dem vom

Verwaltungsgericht zur materiellen Prüfung zurückgewiesenen Verfahren betreffend

das ursprüngliche Bauprojekt und wies mit Entscheid vom 23. Februar 2005

sämtliche Rekurse ab, soweit auf sie einzutreten war.

III.

Mit Beschwerde vom 29. März

2005.

gelangten A, B sowie C und D erneut an das Verwaltungsgericht und liessen

beantragen, der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei aufzuheben

und die Baubewilligungen seien zu verweigern. Eventualiter sei der Entscheid

aufzuheben und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Überdies sei auch die Verfügung des Amtes für Landschaft und Natur vom 21. Juni

2004.

aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Baurekurskommission

schloss am 14. April 2005 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der

Beschwerde. Die F AG sowie die G AG liessen am 19. April 2005 die Abweisung

der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Ebenso beantragte der Gemeinderat X am 21. April 2005

die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der

Beschwerdeführenden.

Die Parteivorbringen sowie

die Entscheidgründe der Vorinstanz werden, soweit entscheidrelevant, in den

nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zu Rekurs und Beschwerde in

baurechtlichen Streitigkeiten ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die

angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer

Aufhebung oder Änderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die

Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine

hinreichend nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, und er

anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter

oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder

rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Aufhebung diese

Betroffenheit zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.).

Die erforderliche hinreichende Raumbeziehung kann mit Verweis

auf den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 24. November 2004

(VB.2004.00424) ohne weiteres bejaht werden. In Bezug auf ihre qualifizierte

Betroffenheit machen die Beschwerdeführenden zwar wiederum primär ideelle

Nachteile geltend, die keine Legitimation zu begründen vermögen. Sie bringen

aber auch vor, dass der grosse Umfang des Bauvorhabens ihre Aussicht beeinträchtige,

was sich auf den Wert ihrer Liegenschaften auswirke. In rechtlicher Hinsicht

rügen sie die wiederholte Verletzung des rechtlichen Gehörs. Ausserdem verstosse

die Waldgrenze bzw. der Waldabstandslinienplan gegen Bundesrecht, weshalb das

Bauvorhaben mit einem schweren Mangel behaftet sei. Schliesslich verletze das

Bauvorhaben die Vorschriften zur Rücksichtnahme auf Landschaftsschutzobjekte

gemäss § 238 Abs. 2 PBG sowie des Biotopschutzes im Sinn von Art. 18

Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli

1966.

(NHG). Damit haben sie ihr schutzwürdiges Interesse ausreichend dargetan.

Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist demzufolge einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführenden rügen eine mehrfache Verletzung

des rechtlichen Gehörs, weil die Vorinstanz auf substanziierte Rügen nicht

eingegangen sei, korrekt angebotene Beweismittel nicht abgenommen und auch

sonst keine näheren Abklärungen getroffen habe. Zum einen habe die Vorinstanz

die Rüge betreffend die illegalen Rodungen des vormaligen Grundstückeigentümers

übergangen und zum anderen habe sie die Rüge betreffend die Biotopqualität des

Waldstreifens und die diesbezüglich angebotenen Beweismittel ohne Begründung

verworfen. Auch die Möglichkeit der akzessorischen Anfechtung des Waldgrenzenplans

sei ohne Begründung in Abrede gestellt worden.

Der verfassungsrechtliche Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss

Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV)

räumt den Verfahrensbeteiligten das Recht ein, Beweismassnahmen zu beantragen

und verpflichtet die Behörden, rechtzeitig und formgerecht angebotene

Beweismittel zu behaupteten rechtserheblichen Tatsachen abzunehmen. Auf ein

beantragtes Beweismittel kann nur dann verzichtet werden, wenn es eine nicht

erhebliche Tatsache betrifft oder offensichtlich untauglich ist, wenn die

Behörden den Sachverhalt aufgrund eigener Sachkunde oder nach den Akten

hinreichend würdigen oder wenn sie in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen

können, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert

würde (BGr, 5. April 2002,1P.736/2001, E. 4.1, www.bger.ch; BGE 124

I 208 E. 4a S. 211 und 124 I 241 E. 2 S. 242, mit Hinweisen;

Kölz/Bosshart/Röhl; § 8 N. 34 und 42). Eine allgemeine Pflicht

zur Einholung eines beantragten Gutachtens besteht nur, wenn sich die

Verhältnisse nicht anders schlüssig klären lassen (vgl. RB 1998 Nr. 19).

Die Begründung eines Rekursentscheids genügt den

Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 28 Abs. 2 VRG,

wenn der Entscheid so abgefasst ist, dass der Betroffene ihn sachgerecht

anfechten kann. Deshalb muss der Betroffene – wie auch die

Rechtsmittelinstanz – sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild

machen können. Es müssen kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich

die Rechtsmittelinstanz leiten liess. Jedoch braucht sich diese nicht

ausdrücklich mit jeder Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander zu

setzen. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen

Gesichtspunkte beschränken (vgl. BGE 126 I 97 E. 2b). Der Umfang der

Begründungspflicht hängt von der Komplexität des

Falls und dem Entscheidungsspielraum der Behörde ab (BGE 112 Ia 107 E. 2b).

Die bundesgerichtliche sowie

die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung und ein Teil der Lehre gehen von der

Möglichkeit der Heilung von Gehörsverletzungen aus. Eine solche kann jedoch nur

eintreten, wenn die Kognition der höheren Instanz in Bezug auf die Gehörsverletzung

im gleichen Umfang besteht wie bei der unteren Instanz (vgl. zum Ganzen

Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 48 ff.; Michele Albertini, Der

verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des

modernen Staats, Bern 2000, S. 458 ff.; Hansjörg Seiler, Abschied von

der formellen Natur des rechtlichen Gehörs, SJZ 100/2004, S. 377 ff.).

2.1

In ihren

Rekursen hatten die Beschwerdeführenden geltend gemacht, der ehemalige

Eigentümer habe mit unbefugten Rodungen auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 den

Waldgürtel um 240 m2 verkleinert. Infolge dieser illegalen

Rodungen sei die Waldgrenze im Waldgrenzenplan falsch eingetragen worden und

demzufolge betrage der Waldabstand gegenüber dem ursprünglichen

Waldlinienverlauf nur 2-3 Meter.

Die Vorinstanz setzte sich nicht konkret mit den

vorgebrachten Rodungen des vormaligen Eigentümers auseinander. Sie führte aus,

dass die Vorbringen mit Bezug auf die Festsetzungen der Waldabstandslinie und

das Waldfeststellungsverfahren und dem in diesem Zusammenhang behaupteten

ungenügenden Waldschutz nicht zu hören seien. Den bestehenden speziellen

Gegebenheiten sei bei den entsprechenden Festsetzungen Rechnung zu tragen

gewesen. Mit diesen und der Zonierung sei die im fraglichen Bereich vertretbare

Überbauungsstruktur bestimmt worden. Die Rekurrenten hätten es damals

unterlassen, die entsprechenden Festlegungen anzufechten, weshalb diese in

Rechtskraft erwachsen seien. Ihre Einwände seien verspätet und es gehe nicht

an, heute über allfällige Bestimmungen des Natur- und Heimatschutzes weitere

Beschränkungen der realisierbaren Baumasse oder die Einhaltung eines grösseren

Waldabstands einführen zu wollen. Im Zeitpunkt der Festsetzung der

Waldabstandslinie im Jahre 1997 sei die kommunale Verordnung über den Natur-

und Heimatschutz aus dem Jahre 1983, welche die streitbetroffene Waldfläche als

Landschaftsschutzobjekt qualifiziere, noch in Kraft gewesen. Es könne daher

davon ausgegangen werden, dass bei der Festlegung der Waldabstandslinie und

somit des Waldabstandes von Bauten und Anlagen auch dem vorliegend strittigen

Landschaftsschutzobjekt Rechnung getragen worden sei. Es könne dahingestellt

bleiben, ob mit der Revision der Verordnung im Jahre 1998 die bisherigen

Landschaftsschutzobjekte aufgehoben worden seien oder weiter bestehen würden.

Die Einholung einer Expertise über die Frage der Schutzqualität sei nicht

erforderlich. Auch könnten die erwähnten Festsetzungen im Rahmen des

Rekursverfahrens nicht akzessorisch überprüft werden, da die Voraussetzungen

für eine solche Überprüfung nicht gegeben seien (E. 4c des

vorinstanzlichen Entscheids).

2.2

Mit diesen Erwägungen legte die

Vorinstanz sinngemäss dar, dass die angeblichen Rodungen des ehemaligen

Eigentümers für das Rekursverfahren nicht von rechtlicher Bedeutung waren und

sie daher auch nicht zu prüfen hatte, ob die Behauptung zutreffend war oder

nicht. Mit Hinweis auf den rechtskräftigen Erlass des Waldgrenzenplans sowie

die kommunale Natur- und Heimtatschutzverordnung hat sie auch hinreichend

begründet, weshalb die Biotopqualität des streitbetroffenen Waldstreifens nicht

mittels einer Expertise zu ermitteln sei; das diesbezüglich angebotene Beweismittel

wurde also nicht ohne jegliche Begründung verworfen. Hingegen erweist sich die

schlichte Begründung, die Voraussetzungen für die beantragte akzessorische

Überprüfung des Waldgrenzenplans seien nicht erfüllt, als eher knapp. Im

Hinblick auf die Heilungsmöglichkeit einer Gehörsverletzung im Rahmen des Beschwerdeverfahrens ist jedoch nicht weiter

darauf einzugehen, ob hier tatsächlich eine solche Verletzung vorliegt (vgl.

nachfolgend E. 4). Der angefochtene Entscheid wird dem verfassungsrechtlichen

Gehörsanspruch der Beschwerdeführenden gerecht und die Beschwerde erweist sich

in diesem Punkt als unbegründet.

3.

Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, das gemäss Zonenplan

der Gemeinde X vom 26. März 1997 in der Zone WG 3 (Wohnzone mit

Gewerbeerleichterung) liegt, ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

Unterniveaugarage geplant. Das Baugrundstück grenzt im (Süd-) Osten an die L-Strasse

und im (Nord-) Westen stösst sie, von der L-Strasse her leicht ansteigend, an

einen Waldstreifen. Dieser Waldstreifen beinhaltet einen relativ steilen Geländesprung

von rund 7 m Höhe. Dahinter befinden sich die flach verlaufenden Grundstücke

Kat.-Nrn. 02-04 der Beschwerdeführenden.

Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist

sowohl das ursprünglich eingereichte Bauprojekt als auch das leicht

überarbeitete alternative Bauprojekt. Das Alternativprojekt, welches unter

Auflagen und Bedingungen am 7. Juli 2004 bewilligt wurde, sieht gegenüber

der ursprünglichen Projektvorlage eine Reduktion der Kniestöcke bzw. eine entsprechende

Verminderung der Ausnützungsziffer vor. Überdies wurde die Tiefe der

Unterniveaugarage in Richtung L-Strasse verkürzt, sodass die Waldabstandslinie

in der nordöstlichen Ecke nicht mehr um 5,5 m unterschritten wird, sondern

um weniger als 3 m. Das geplante Mehrfamilienhaus

hat ein Obergeschoss sowie zwei Dachgeschosse, ist 31 m lang und maximal

14,5 m breit und weist eine Firsthöhe von 16 m auf. Während die Obergeschosse

den Waldlinienabstand einhalten, überschreitet das Untergeschoss des Alternativprojekts

in der nordwestlichen Ecke bzw. in der nordöstlichen Ecke die Waldabstandslinie

um 1,1 m bzw. 2,8 m. Diese Abstandsunterschreitung wurde am 21. Juni

2004.

von der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, Amt für Landschaft

und Natur (ALN) ebenfalls unter Bedingungen und Auflagen genehmigt; diese Verfügung

ist integrativer Bestandteil der Baubewilligung vom 7. Juli 2004. Für das

ursprüngliche Bauprojekt, dessen Untergeschoss noch wesentlich weiter in den

Waldabstandsbereich ragte, fehlt dagegen die erforderliche forstrechtliche

Bewilligung des ALN.

4.

4.1

Die Beschwerdeführenden beantragen auch im

Beschwerdeverfahren die akzessorische Prüfung des Waldgrenzenplans. Sie führen

an, die Waldabstandslinie verstosse gegen Bundesrecht, namentlich gegen Art. 17

Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG).

Auch die Waldgrenze sei bundesrechtswidrig, weil sie gegen das in Art. 5 Abs. 1

WaG verankerte Rodungsverbot verstosse. Zwar

unterliege die akzessorische Anfechtung von Nutzungsplänen restriktiven Regeln,

was dem Gebot der Rechtssicherheit entspreche. Vorliegend könne sich die

Beschwerdegegnerschaft jedoch nicht auf die Rechtssicherheit berufen, weil die

Waldrodungen widerrechtlich und bösgläubig erfolgt seien. Abgesehen davon stellten

der Waldgrenzen- und Waldabstandslinienplan "Instrumente des materiellen

Rechts" dar, weshalb die restriktiven Anfechtungsregeln der Nutzungspläne

gar nicht anwendbar seien. Gemäss BGE 116 Ia 207 ff. gälten

die strengen Voraussetzungen für die Zulässigkeit der akzessorischen Anfechtung

nur für Normen der Zonenordnung, welche dazu dienen, Art, Natur und Umfang der

im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben. Diese

Funktion habe der Waldabstandslinienplan – wie auch das Bundesgericht feststelle

– gerade nicht. Dasselbe müsse auch für den Waldgrenzenplan gelten. Abgesehen

davon handle es sich bei der Waldabstandslinienregelung nicht um materielles

Raumplanungsrecht, sondern um materielles Waldrecht, weshalb die strengen

Voraussetzungen für eine akzessorische Anfechtung von Nutzungsplänen auch aus

diesem Grund keine Anwendung finden dürften.

4.2

Der

Waldgrenzenplan wurde im Rahmen der kommunalen Richt- und Nutzungsplanrevision als

Ergänzungsplan 9 am 26. März 1997

von der Gemeindeversammlung X festgesetzt und vom Regierungsrat mit Beschluss

vom 17. Dezember 1997 genehmigt. Der unangefochten gebliebene

Ergänzungsplan definiert die Waldgrenze im Gebiet und bestimmt mittels einer

Waldabstandslinie die Bauzonengrenze; für das streitbetroffene Grundstück

beträgt der Waldabstand 7,5 bis 10 m.

4.2.1

Bei Erlass und Revision von

Nutzungsplänen muss von Amtes wegen ein Waldfeststellungsverfahren durchgeführt

werden, wenn Bauzonen an den Wald grenzen oder in Zukunft grenzen sollen (Art. 10

Abs. 2 WaG). Diese Waldfestlegungen unterliegen

einem Auflage- und Einspracheverfahren. Sie werden vom zuständigen

Kreisforstamt zusammen mit den Gemeindebehörden ausgearbeitet, vom

Regierungsrat festgelegt und sind selbstständig anfechtbar (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003,

3-13). Gemäss Art. 13 Abs. 1 WaG

sind die entsprechenden, rechtskräftig festgesetzten Waldgrenzen im Zonenplan

einzutragen. Mit dieser Regelung soll die effektive

Überbaubarkeit von Bauzonenland sicher gestellt und Rechtssicherheit geschaffen

werden (Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel, hrsg. Walter Haller, Umweltrecht,

Zürich 2004, N. 466).

4.2.2

Waldabstandslinien innerhalb von Bauzonen werden

im Verfahren der kommunalen Nutzungsplanung festgesetzt. Sie gelten als besondere

Instrumente der kommunalen Bau- und Zonenordnung, welche im Zonenplan oder in

speziellen Plänen für das ganze Baugebiet festgesetzt werden. Gemäss § 66 Abs. 2

PBG in Verbindung mit Art. 17 Abs. 2 WaG sind Waldabstandslinien

in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen

Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Verhältnissen können sie näher an

oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden. Abweichungen nach unten können

sich auch ergeben, wenn die Waldfunktion an speziellen Lagen – etwa bei grossen

Niveauunterschieden – unbedenklich erscheint. Unterschreitungen sollten jedoch

möglichst gering gehalten werden, sodass der Mindestabstand nur in seltenen

Fällen kleiner als 10 m ist (vgl. RB 2002 Nr. 73; Fritzsche/Bösch,

S. 3-21; Stefan Jaissle, Der dynamische Waldbegriff und die Raumplanung,

Zürich 1994, S. 244).

4.2.3

Gemäss ständiger Rechtsprechung

unterliegen Nutzungspläne sowie in engem Sachzusammenhang

stehende nichtkartografische planerische Festlegungen im Rechtsmittelverfahren

über eine Baubewilligung grundsätzlich keiner akzessorischen

Überprüfung. In der Regel können sie nur im Anschluss an deren Erlass

angefochten werden. Ausnahmsweise ist jedoch eine konkrete Normenkontrolle

zulässig, wenn die durch die Festlegung bewirkten Eigentumsbeschränkungen für

den Grundeigentümer bei der Festsetzung nicht erkennbar waren, der Betroffene

keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen oder wenn sich die

rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit der Planfestsetzung grundlegend

geändert haben (Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und

Baurecht, Zürich 1998, N. 1068 ff.; Kölz/Bosshart/Röhl, § 19 N. 27,

mit Hinweisen).

4.3

Es ist unbestritten, dass die Festsetzung

des hier relevanten Waldstücks keine Einsprachen zur Folge hatte; die im

kommunalen Ergänzungsplan 9 eingetragene Waldgrenze ist mithin in

Rechtskraft erwachsen. Diese Waldgrenze wie auch der im selben Waldgrenzenplan

festgelegte Waldabstand regeln individuell bestimmte Sachverhalte, die sich einer

akzessorischen Überprüfung grundsätzlich entziehen. Es kann offen gelassen

werden, ob es sich beim Waldgrenzenplan überhaupt um einen Nutzungsplan

handelt; jedenfalls sind die Regeln betreffend die akzessorische Überprüfung

von Nutzungsplänen analog anwendbar. Die Beschwerdeführenden machen keine Ausnahmegründe

geltend, die eine vorfrageweise Überprüfung des

Ergänzungsplans gemäss diesen Regeln rechtfertigen würden. Eine akzessorische Überprüfung

des Waldgrenzenplans auf seine Rechtmässigkeit hin ist damit unzulässig, und dieser

stellt eine rechtsgültige Grundlage für das im Streit liegende Bauprojekt dar. Es

muss weder geprüft werden, ob die behaupteten Rodungen des vormaligen

Eigentümers überhaupt erfolgten bzw. illegal waren, noch ob der kommunale Ergänzungsplan

gegen die gerügten waldrechtlichen Bestimmungen verstösst. Im Übrigen ist

darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem von den Beschwerdeführenden zitierten

Bundesgerichtsentscheid um schriftliche Ausführungsvorschriften zu einem

Zonenplan handelte und der Fall nicht das Aargauer Baugesetz, sondern eine

Zweitwohnungen betreffende Ausführungsvorschrift eines Tessiner Nutzungsplans

betraf.

5.

5.1

Die Beschwerdeführenden beantragen auch im

Beschwerdeverfahren eine Expertise zur Qualifikation der bewaldeten Anhöhe als

schutzwürdiges Biotop. Sie soll insbesondere aufzeigen, dass der Waldstreifen

einen schützenswerten Lebensraumtyp gemäss Anhang 1 der Verordnung über

den Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar 1991 (NHV) darstellt.

Zugleich soll anhand von Bodenproben, Flugbildern

etc. der Umfang der angeblich unrechtmässigen Rodungen bzw. des früheren

Waldareals ermittelt werden.

Wie bereits in E. 4.3 ausgeführt, ist

vorliegend die Waldfestsetzung in Rechtskraft erwachsen, weshalb sich das Einholen

des geforderten Gutachtens zur Ermittlung des früheren Waldareals

erübrigt. Auch für die Feststellung der

Biotopqualität des Waldstreifens ist keine Expertise erforderlich, weil die Qualifizierung

als schützenswerter Lebensraum nicht im Baubewilligungsverfahren zu erfolgen

hat (vgl. Rausch/Marti/Griffel, N. 549 und 581; Karl Ludwig Fahrländer, Kommentar

NHG, Zürich 1997, Art. 18 N. 23).

In der kommunalen Verordnung über

den Natur- und Landschaftsschutz der Gemeinde X vom 2. März 1983 wurde der

hier relevante Waldstreifen zunächst unter Schutz gestellt. Ungefähr Mitte der

1990er Jahre liess die Gemeinde X ein Landschaftsentwicklungskonzept ausarbeiten.

Teile dieses Konzepts – darunter auch derjenige betreffend den streitbetroffenen

Waldstreifen – waren anlässlich der Nutzungsplanrevision in den kommunalen Landschaftsplan

vom 26. März 1997 eingeflossen. Demgemäss ist der Landstreifen als reines

Waldgebiet zu qualifizieren und nicht mehr als kommunales Landschaftsschutzobjekt.

Aus diesem Grund wurde auch in der revidierten kommunalen Natur- und Landschaftsschutzverordnung

vom 28. Januar 1998 kein Bezug mehr zu diesem Waldstück genommen.

5.2

Die

Beschwerdeführenden rügen des Weiteren, der Waldstreifen sei infolge der Positionierung

und Dimensionierung des geplanten Mehrfamilienhauses gefährdet, weil dies einen

starken Schattenwurf bewirke. Der Schattenwurf hätte zur Folge, dass seltene

Tier- und Pflanzenarten geschädigt würden, die auf eine gute Besonnung

angewiesen seien. Im Normalfall sei denn auch zum Schutz des Waldes ein Abstand

von 30 m vorgesehen.

Wie in E. 4.3 ausgeführt, wurde der Waldabstand rechtskräftig

festgesetzt und ist nicht mehr anfechtbar. Mit den Waldabstandslinien werden neben

gesundheitspolizeilichen insbesondere auch landschaftsschützerische Interessen

und forstpolizeiliche Motive verfolgt. So wird der Wald bzw. dessen Tier- und

Pflanzenwelt durch den vorgesehenen Waldabstand auch vor übermässigem

Schattenwurf der Bauten geschützt. Mit der Festlegung des Waldabstands sind

daher auch diese Fragen abschliessend beurteilt.

5.3

Die

Beschwerdeführenden richten ihre Beschwerde explizit auch gegen die forstrechtliche

Bewilligung des ALN vom 21. Juni 2004, mit welcher die Unterschreitung des

gesetzlichen Waldabstands unter Bedingungen und Auflagen verfügt wurde; in der

Baubewilligung vom 7. Juli 2004 wird diese kantonale Verfügung zum

integrierten Bestandteil erklärt. Die forstrechtliche Bewilligung sei materiell

falsch, weil sie basierend auf den rechtswidrigen Waldgrenzenplan zu kleine

Abstände von unterirdischen Bauteilen und oberirdischen Anlagen gutheisse.

Damit wird einzig ins Feld geführt, die

Waldabstandsunterschreitung sei rechtswidrig, weil sie auf einem ungültigen

Waldgrenzenplan beruhe. Wie in E. 4.3 festgehalten, ist der

Waldgrenzenplan ein rechtskräftiger kommunaler Ergänzungsplan, demzufolge ist

diese Rüge von vornherein nicht zu hören. – In Bezug auf die Unterschreitung

des Waldabstands ist darauf hinzuweisen, dass einzig für das Alternativprojekt

die Unterschreitung des Waldabstands bewilligt wurde.

6.

Schliesslich führen die Beschwerdeführenden an, der

geplante Bau verstosse infolge der unzulässigen Beeinträchtigung des

Landschaftsbildes bzw. mangelnder Rücksichtnahme auf den geschützten

Waldstreifen auch gegen § 238 Abs. 2 PBG. Entgegen den vorinstanzlichen

Erwägungen diene diese Bestimmung nicht nur der Erhaltung von ästhetischen Werten,

sondern sie verfolge auch "Naturschutzziele". Dies ergebe sich schon

allein aufgrund der grammatikalischen Auslegung ("Objekte des

Naturschutzes"). Der geplante wuchtige Bau würde den geschützten

Waldstreifen auf einer Länge von 32 m und einer Höhe von 15 m

vollständig verdecken und dessen "landschaftsästhetische" Wirkung

stark herabmindern.

6.1

Gemäss § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Wie § 238 Abs. 1 PBG ist auch Absatz 2 derselben

Bestimmung, wonach auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen ist, nicht ein blosses Verunstaltungsverbot (vgl. BGE 114

Ia 343 E. 4b). Vielmehr verlangt § 238 Abs. 2 PBG positiv

eine kubische und architektonische Gestaltung, die sicherstellt, dass

einerseits für die Baute selbst und anderseits für die bauliche und

landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dabei ist nicht

einfach auf ein beliebiges subjektives architektonisches Empfinden oder Gefühl

abzustellen, sondern es ist im Einzelnen darzutun, weshalb mit einer bestimmten

baulichen Gestaltung keine gute Gesamtwirkung erreicht wird.

Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung dieser

Ästhetikvorschriften ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender

Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der

Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung

aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden

Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht

ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.

Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche

Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die Kognitionsbefugnis des

Verwaltungsgerichts ist von Gesetzes wegen auf eine blosse Rechtskontrolle

beschränkt (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c

VRG).

6.2

Die

kommunale Baubehörde hat weder in der ursprünglichen Baubewilligung noch in der

Bewilligung betreffend das Alternativprojekt zur Einordnung der geplanten Baute

explizit Stellung genommen. Die Vorinstanz beurteilte die Einordnung des

Bauvorhabens in die landschaftliche Umgebung insgesamt als rechtsgenügend. In

Bezug auf die Dimensionierung des Mehrfamilienhauses wies sie zunächst darauf

hin, dass aufgrund der Bau- und Zonenordnung ein Stockwerk höher gebaut werden

könnte als geplant. Nicht zuletzt deshalb und aufgrund des Terrainverlaufs

überrage der Waldstreifen das Gebäude deutlich, sodass eine unzulässige

Beeinträchtigung des Landschaftsbildes nicht zu erkennen sei. Dass der Blick

auf den Wald zumindest eingeschränkt werde, sei durch die Nutzungsordnung

vorbestimmt und lasse sich deshalb nicht als gestalterischer Mangel

entgegenhalten. Von einer durch die Parzellen der Rekurrenten und das

Baugrundstück gebildeten landschaftlichen Einheit könne ohnehin keine Rede

sein. Einerseits würden sich die jeweiligen Parzellen auf zwei verschiedenen

Geländeebenen befinden und andererseits stelle der zwischen den Parzellen

liegende Wald eine deutliche Zäsur dar.

6.3

Die

Bestimmung von § 238 PBG ist eindeutig als positive ästhetische

Generalklausel zu qualifizieren (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,

Bau- und Umweltrecht, Bd. 1, 3. A., Zürich 1999, N. 652;

Fritzsche/Bösch, S. 10-3). Entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht

beschlägt die so genannte Ästhetikklausel die Gestaltung einer Baute oder

Anlage bzw. deren Einfügung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und

bezweckt keine "Naturschutzziele"; dies ergibt sich auch aus der

Marginalie dieser Bestimmung sowie aus der systematischen Stellung. Gemäss

Absatz 2 soll in gestalterischer Hinsicht auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes besondere Rücksicht genommen werden. Mithin geht es also darum,

Natur- und Heimatschutzobjekte vor negativen gestalterischen Einflüssen zu bewahren

und nicht Naturschutzobjekte als solche zu schützen; hierzu sieht die

Gesetzgebung andere Regelungsmöglichkeiten vor.

Was die ästhetische Würdigung des Bauvorhabens seitens der

Vorinstanz anbelangt, haben die Beschwerdeführenden in keiner Weise dargetan,

inwieweit diese unhaltbar wäre. Ihr pauschales Vorbringen, die Dimensionierung

des Bauvorhabens mindere die ästhetische Wirkung des Waldstreifens, ist nicht

geeignet, die vorinstanzliche Rechtsauffassung zu widerlegen. Insgesamt erweist

sich die Würdigung der rechtsgenügenden Einordnung durch die Rekurskommission ohne

weiteres als vertretbar. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass es sich beim Waldstreifen

ohnehin nicht um ein Objekt des Naturschutzes handelt (vgl. E. 5.1) und

ein grosses Volumen allein regelmässig keinen Grund für eine ungenügende Einordnung

im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG bildet (vgl. RB 1990 Nr. 78;

BEZ 2002 Nr. 18).

7.

Zusammengefasst erweist sich die Beschwerde damit als

unbegründet. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG); eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen haben sie die private Beschwerdegegnerschaft für deren Umtriebe im

Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG; § 12 Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni

1997, LS 175.252). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren erweist sich eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

als angemessen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 zu je einem

Drittel und den Beschwerdeführenden Nr. 3.1 und 3.2 zu je einem Sechstel auferlegt,

unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4.

Die

Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 werden zu Parteientschädigungen von je Fr. 600.-

und die Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 zu solchen von je Fr. 300.- (insgesamt

Fr. 1'800.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) an die private

Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

Entscheids.

5.

Soweit

eine Verletzung von Bundesumweltschutzrecht geltend gemacht wird, kann gegen

diesen Entscheid innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde

beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung an

…