VB.2005.00208

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00208

22. Juli 2005Deutsch16 min

(URT.2005.8788)

Die streitbetroffenen Räume erfüllen die für Wohn- und Arbeitsräume geltenden Anforderungen fast vollständig. Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Wasch- und Trocknungsräume, wie sie § 10 Abs. 1 aABauV ausdrücklich von der Anrechenbarkeit ausnahm, gehören auch nach der Aufhebung dieser Bestimmung nicht zu den gemäss § 255 Abs. 1 PBG anrechenbaren Flächen. Das gilt jedoch nur insoweit, als aufgrund von Ausstattung, Lage und Grösse dieser Räume die entsprechende Nutzung als hinreichend gesichert erscheint, was dann nicht zutrifft, wenn solche Räume die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume ganz oder fast vollständig erfüllen. Allein die Bezeichnung als Keller- bzw. Waschräume und die in den Plänen angegebene Ausstattung mit Waschmaschinen und dergleichen vermag an der Eignung solcher Räume zu anrechenbaren Nutzungen nichts zu ändern. Die grosszügigen Flächenmasse von bis zu 12,9 m2 für die "Keller" und bis zu 25,5 m2 für die mit "Waschen" bezeichneten Räume gehen weit über das für einen Haushalt aus praktischen Gründen Erforderliche hinaus, so dass ohne weiteres nur einer der beiden jeder Wohnung zugewiesenen Räume als Nebenraum genutzt werden könnte (E. 2.3). Ein Nutzungsbeschränkungsrevers fällt nicht in Betracht (E. 2.4). Eine Heilung des Mangels durch Nebenbestimmungen ist ausgeschlossen (E. 2.5). Gutheissung (E. 3).

Sachverhalt

Am 28. September 2004 erteilte der Bauausschuss Opfikon

der Kommanditgesellschaft D & Co. die baurechtliche Bewilligung für zwei

Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der L-Strasse

04 und 05 in Opfikon.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs

wies die Baurekurskommission IV am 14. April 2005 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 13. Mai 2005 liessen A und B dem Verwaltungsgericht

Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung beantragen, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Vorinstanz schloss am 26. Mai 2005 auf Abweisung der

Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 15. und 16. Juni 2005

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen, die

Bauherrschaft unter dem Vorbehalt, dass auf die Beschwerde überhaupt

einzutreten sei.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen

zuständig. Das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführer, die eine massive

Überschreitung der zulässigen Ausnützung rügen, ist offenkundig; ob der geltend

gemachte Mangel durch eine Nebenbestimmung geheilt werden kann, ist eine Frage

der materiellen Beurteilung und nicht im Rahmen des Eintretens zu prüfen. Abgesehen

davon haben die Nachbarn ein direktes Interesse nicht nur an der Verhinderung

eines unzulässigen Gebäudevolumens, sondern auch einer Übernutzung des Gebäudes

durch zu grosse Wohn- und Arbeitsflächen. Auf die rechtzeitig und formrichtig

erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.

Streitig ist lediglich noch die Anrechenbarkeit der laut

den Baueingabeplänen mit "Keller" und "Waschen"

bezeichneten Räume im Erd- und Obergeschoss des Hauses B. Dieses Haus weist im

Unter- und Dachgeschoss sowie in den beiden Vollgeschossen je eine 4 ½- bis

5-Zimmerwohnung (Dachgeschoss) auf. Im Erdgeschoss sind für die dortige Wohnung

ein vom Treppenhaus aus zugänglicher Raum für das Waschen mit 25,5 m2 sowie ein Keller mit 12,9 m2 Fläche vorgesehen. Im Obergeschoss

finden sich für die dortige Wohnung sowie jene im Dachgeschoss je ein Raum für

das Waschen mit 25,5 m2 bzw.

17,4 m2 Fläche sowie je ein

Keller mit 12,9 m2 bzw. 10,4 m2 Fläche. Auch in diesem Geschoss sind

die für jede Wohnung zur Verfügung stehenden Räume je durch eine Türe vom

Treppenhaus her erschlossen; ein direkter Zugang zur Wohnung besteht nicht. Mit

Ausnahme des einen der mit "Waschen" bezeichneten Räume im

Obergeschoss, der bei 17,4 m2

Bodenfläche nur über eine Fensterfläche von 0,9 m2 verfügt, weisen alle diese Räume Fensterflächen von mehr

als einem Zehntel der Bodenfläche auf. In den mit "Waschen"

bezeichneten Räumen sind jeweils ein Spültrog, eine Waschmaschine und ein

Tumbler eingezeichnet. Neben den erwähnten, den einzelnen Wohnungen

zugewiesenen Räumen, verfügt das Gebäude noch über einen Veloraum im

Erdgeschoss sowie einen Schutzraum/Abstellraum im Garagengeschoss, jedoch über

keine weiteren Räume, die zu Keller- oder Waschzwecken verwendet werden können.

2.1

Die

Vorinstanz hat die mit "Keller" bzw. "Waschen" bezeichneten

Räume im Erd- und Obergeschoss nicht als gemäss § 255 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) anrechenbare Flächen

gewürdigt. § 10 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

(in der bis zum 31. Januar 1992 geltenden Fassung;

aABauV) habe Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Waschküchen und Trockenräume

ausdrücklich nicht zur anrechenbaren Fläche gezählt. Die Streichung dieser Bestimmung

nach der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 bedeute

jedoch nicht, dass die Nichtanrechnung dieser Räume preisgegeben worden sei. Zudem

seien diese Räume hier nur über das Treppenhaus zugänglich und hätten keine

direkten Zugänge zu den Wohnungen. Obwohl sie Boden- und Fensterflächen

aufwiesen, die ohne weiteres auch andere Nutzungen zulassen würden, sei eine

solche Zweckentfremdung unwahrscheinlich; die vorgesehenen Nutzungen als

Wasch-, Trocken- und Kellerräume seien für einen Haushalt unabdingbar und die

Schaffung entsprechender Räume gemäss § 297 PBG ausdrücklich vorgeschrieben.

Im Falle einer unzulässigen Umnutzung liesse sich aufgrund des von der

Baubehörde verlangten Eintrags eines entsprechenden Reverses im Grundbuch die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ohne weiteres durchsetzen.

Die Beschwerdeführer machen geltend, die fraglichen Räume

im Erd- und Obergeschoss müssten gemäss § 255 Abs. 1 PBG zur

anrechenbaren Fläche gerechnet werden, was bedeute, dass die gemäss Art. 1

Ziff. 1.3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 24. September

1995.

(BZO) in der Wohnzone W2L zulässige Ausnützung von 30 % überschritten

werde. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen

komme es auf die objektive Verwendbarkeit dieser Flächen zum Wohnen, Arbeiten

oder dauernden Aufenthalt an. Die fraglichen Räume würden alle gesetzlichen

Anforderungen für eine solche Nutzung erfüllen bzw. nur geringfügig

unterschreiten; der Umstand, dass sie nur über das Treppenhaus zugänglich

seien, ändere daran nichts. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz treffe es

nicht zu, dass trotz der mittlerweile aufgehobenen Bestimmung von § 10 Abs. 1

aABauV Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Waschküchen und Trockenräume

unabhängig von ihrer konkreten Ausgestaltung nicht anrechenbar seien. Es treffe

auch nicht zu, dass eine andere Verwendung als die in den Plänen angegebene

wenig wahrscheinlich sei. Angesichts der beschränkten Kontrollmöglichkeiten

werde mit dem in der Baubewilligung statuierten Nutzungsrevers einer unzulässigen

Nutzung nicht wirksam begegnet.

Die Beschwerdegegnerschaft verweist im Wesentlichen auf

die Begründung des Rekursentscheids. Zusätzlich lässt die Bauherrschaft geltend

machen, die streitbetroffenen Nebenräume würden nicht mit Schallschutzfenstern

versehen und sie seien mehrheitlich gegen Norden ausgerichtet; sie erfüllten

die Anforderungen an anrechenbare Räume auch aus diesen Gründen nicht. Die

Baubehörde macht geltend, dass Räume, die in einer Weise ausgestattet seien,

die zweifelsfrei auf ihre Bestimmung als Waschküche, Trocknungs- oder

Einstellraum schliessen lasse, nicht anrechenbar seien; niemand werde in einem

Raum mit Waschautomat, Tumbler und Spültrog ein Schlafzimmer einrichten oder

einen Trocknungsraum mit aufgespannten Wäscheleinen als Gästezimmer oder Büro

verwenden.

2.2

Für die

Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 Abs. 1 PBG alle dem

Wohnen, Arbeiten oder sonst dem Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren

Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen

Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Ob ein Raum

solchen Zwecken dient oder dafür verwendbar ist, beurteilt sich im Einzelfall

nach objektiven Kriterien und nicht nach der Absichtserklärung des Bauherrn

oder der Bezeichnung in den Baueingabeplänen. Nach der in RB 2000 Nr. 100

= BEZ 2001 Nr. 4 zusammengefassten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

gilt ein Raum als für die Ausnützung anrechenbare Fläche, wenn er nicht nur

einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und

damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die

objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung

an (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; VGr,

24.

Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4b, S. 20 [in RB 1995

Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil

auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder

nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG

festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen

erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil

sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so

ist er ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu,

ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der

tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen

verletzt (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22).

Nicht anrechenbar sind Räume, die sich auf Grund gesundheits- oder

feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Personen nicht

eignen (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). In einem Entscheid vom 6. Februar

1985.

(VB.133/1984) hat das Verwaltungsgericht z.B. festgehalten, dass eine

Unterschreitung der gesetzlichen Raumhöhe von 2,30 m um 0,10 m sowie

eine statt 10 % bloss rund 8,5 % der Bodenfläche ausmachende

Fensterfläche die Wohnnutzung faktisch nicht verunmögliche. Anderseits hat das

Gericht entschieden, dass ein früherer Archivraum, der sich auf Grund seiner

Ausgestaltung (ungenügende Fensterflächen, fehlende sanitäre Einrichtungen)

nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, nicht zu den an die

erlaubte Ausnützung anzurechnenden Räumen zähle (VGr, 23. August 1991,

VB.91/0003). Hinsichtlich eines unterirdischen Erweiterungsbaus mit ca.

200.

m2 Grundfläche und grosszügigen Fensterflächen hat das

Verwaltungsgericht erkannt, dass sich ein solcher Raum nach objektiven

Kriterien für eine Wohnnutzung eigne und daher nicht mehr unter den Begriff des

Besonderen Gebäudes im Sinn von § 273 PBG falle (VGr, 3. Juli 1997,

VB.96.00201). Reine Lager- oder Archivräume in Untergeschossen, die keinen häufigen

oder dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern, wurden ausnützungsmässig als

nicht zu den anrechenbaren Räumen zählend gewürdigt (VGr, 12. Februar

1991, VB.90/0196). Gleich war am 1. Februar 1991 entschieden worden

(VB.90/0224). Mit Urteil vom 20. Juni 1986 hatte das Verwaltungsgericht

erkannt, dass ein durch kleine Lichtschächte beleuchteter Wäschetrocknungsraum

ausnützungsmässig nicht anrechenbar sei (VB.25/1986; vgl. zur Kasuistik auch

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,

Zürich 2003, S. 11-19 ff.).

2.3

Die

streitbetroffenen Räume weisen sämtliche grössere Bodenflächen als die gemäss § 303

Abs. 1 PBG erforderliche Mindestfläche von 10 m2 auf. Mit

Ausnahme des mit "Waschen" bezeichneten Raums in der Nordostecke des

Obergeschosses macht die Fensterfläche überall mehr als den laut § 302 Abs. 2

vorgeschriebenen einen Zehntel der Bodenfläche aus. Die Räume erfüllen damit

die für Wohn- und Arbeitsräume geltenden Anforderungen fast vollständig. Das

gilt auch bezüglich § 301 Abs. 1 PBG, wonach Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen

mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor

Nordost/Nordwest gerichtet sein dürfen. Auch die Bauherrschaft weist die mit "Keller"

bzw. "Waschen" bezeichneten Räume den jeweiligen Wohnungen zu; dieser

Zusammenhang gilt auch dann, wenn diese Räume als Wohnräume zu betrachten sind,

sodass angesichts der Ausrichtung der übrigen Wohnungsräume die Anforderung,

dass gesamthaft die Wohnräume nicht mehrheitlich nach dem Sektor

Nordost/Nordwest gerichtet sein dürfen, ohne weiteres eingehalten ist. Wenn die

Bauherrschaft die von ihr so bezeichneten Nebenräume nicht mit

Schallschutzfenstern ausrüsten will, wird damit eine Wohnnutzung faktisch nicht

verunmöglicht.

Keine entscheidende Beeinträchtigung der Eignung für eine

anrechenbare Nutzung ergibt sich hier aus dem Umstand, dass die

streitbetroffenen Räume nicht direkt mit den Wohnungen verbunden sind. Für die

Wohnungen im Erd- und Obergeschoss befinden sie sich im gleichen Geschoss und

sind mit wenigen Schritten von der Wohnungstüre aus erreichbar. Lediglich für

die Wohnung im Dachgeschoss liegen diese Räume ein Stockwerk tiefer, wobei

allerdings zu bemerken ist, dass hier der Lift direkt in die Wohnung führt, was

den Zugang zu den "Nebenräumen" wiederum erleichtert. Der Entscheid

des Verwaltungsgerichts vom 24. März 2004 (VB.2003.00364, www.vgrzh.ch), auf

den sich die Bauherrschaft beruft, gibt für das vorliegende Verfahren nichts

her: Dort waren drei (Hobby-) Räume im Untergeschoss mit je einem kleinen, in

einen engen, ca. 50 cm tiefen und rund 1,5 m hohen Schacht führenden

Fenster zu beurteilen, die nicht über wohnungsinterne Erschliessungen, sondern

nur über das allgemeine Treppenhaus zugänglich waren. Abgesehen davon, dass

dort bereits aufgrund der Belichtungsverhältnisse eine anrechenbare Nutzung

kaum in Frage kam, lagen die Räume im Untergeschoss und waren damit von den

Wohnungen weit deutlicher abgesetzt, als dies hier zutrifft.

Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Wasch- und

Trocknungsräume, wie sie § 10 Abs. 1 aABauV ausdrücklich von der

Anrechenbarkeit ausnahm, gehören auch nach der Aufhebung dieser Bestimmung

nicht zu den gemäss § 255 Abs. 1 anrechenbaren Flächen. Das gilt

jedoch nur insoweit, als aufgrund von Ausstattung, Lage und Grösse dieser Räume

die entsprechende Nutzung als hinreichend gesichert erscheint, was dann nicht

zutrifft, wenn solche Räume die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume ganz

oder fast vollständig erfüllen. Allein die Bezeichnung als Keller- bzw.

Waschräume und die in den Plänen angegebene Ausstattung mit Waschmaschinen und

dergleichen vermag an der Eignung solcher Räume zu anrechenbaren Nutzungen

nichts zu ändern.

Laut § 297 PBG müssen in Wohnräumen ausreichende

Nebenräume, wie Trockenräume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und

dergleichen, geschaffen werden. § 39 der Besondern Bauverordnung I vom 6.

Mai 1981 (BBauV I) bestimmt, dass diese Einstellgelegenheiten pro Wohnung eine

Grundfläche von wenigsten 8 m2

aufzuweisen haben. Werden wie hier die zu diesem Zweck vorgesehenen Räume so

angelegt und ausgestaltet, dass sie auch für Wohn- und Arbeitszwecke geeignet

sind, so führt dies nicht nur zu einer Überschreitung der zulässigen

Ausnützung, sondern es besteht zusätzlich die Gefahr, dass durch die mögliche

Umnutzung auch noch § 297 PBG und § 39 BBauV I verletzt werden.

Jedenfalls lässt sich durch den Umstand, dass keine anderen Räume zum Einstellen

von Vorräten und Hausrat sowie für das Waschen und Trocknen vorhanden sind,

nicht rechtfertigen, dass für das Wohnen und Arbeiten geeignete Räume nicht zur

anrechenbaren Fläche im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG gerechnet werden.

Mit ihrem Hinweis auf die in den Plänen eingezeichneten Waschmaschinen und

Wäschetrockner übersieht die Baubehörde, dass diese Angaben für die

Bauherrschaft nicht verpflichtend sind und solche Geräte ohne wesentliche

bauliche Änderungen auch beispielsweise in den Sanitärräumen untergebracht

werden können. Als ungewöhnlich erscheint neben Lage und Ausstattung mit

grosszügiger Befensterung auch das Ausmass der mit "Keller" und "Waschen"

bezeichneten Räume. Zwar besteht nach der Aufhebung von § 10 Abs. 1

aABauV unabhängig von der Lage grundsätzlich keine flächenmässige Beschränkung

für solche Nebenräume (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00149, E. 8b;

Fritzsche/Bösch, S. 11-18). Die grosszügigen Flächenmasse von bis zu 12,9

m2 für die "Keller"

und bis zu 25,5 m2 für die mit

"Waschen" bezeichneten Räume gehen aber weit über das für einen

Haushalt aus praktischen Gründen Erforderliche hinaus, so dass ohne weiteres

nur einer der beiden jeder Wohnung zugewiesenen Räume als Nebenraum genutzt

werden könnte. Das Argument der Beschwerdegegnerschaft, die künftigen Bewohner

wären mangels anderer Nebenräume auf die Verwendung der umstrittenen Räume zu

Einstellzwecken bzw. als Wasch- und Trockenräume zwingend angewiesen, ist

deshalb von geringem Gewicht.

2.4

Die

Beschwerdegegnerschaft ist mit der Vorinstanz der Auffassung, mit dem "Ausnützungsrevers"

gemäss Dispositivziffer 3b der Baubewilligung, wonach diese Nebenräume nicht

als Wohn- und Arbeitsräume genutzt werden dürfen, sei die Erhaltung des rechtmässigen

Zustands hinreichend gesichert. Sie übersehen, dass damit die fraglichen Räume

weiterhin im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG für eine anrechenbare Nutzung

geeignet bleiben, das heisst streng genommen, der Mangel durch diese

Nebenbestimmung gar nicht behoben wird. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts

fällt ein Nutzungsbeschränkungsrevers nur in Grenzfällen in Betracht, in denen

objektiv die Verwendbarkeit zu einer anrechenbaren Nutzung zwar nicht auf der

Hand liegt, aber doch nicht auszuschliessen ist (VGr, 19. August 1988, BEZ

1988.

Nr. 35; Fritzsche/Bösch, S. 11-21). Abgesehen davon, dass solche

grundbuchlich angemerkten Eigentumsbeschränkungen dauernde behördliche Kontrollen

voraussetzen und damit unerwünschte Eingriffe in die Privatsphäre mit sich bringen,

bestehen angesichts der ungenügenden Prüfung des vorliegenden Bauvorhabens

durch den Bauausschuss Opfikon erhebliche Zweifel am Willen der Behörde, eine

solche Anordnung durchzusetzen. So ist darauf hinzuweisen, dass bereits die

unbeanstandet gebliebene Freilegung des Untergeschosses auf der gesamten

Südseite des Hauses B nicht nur, wie die Baurekurskommission im von der

Bauherrschaft angehobenen Rekursverfahren ausgeführt hat (BRKE IV Nr. 0063/2005

E. 5b), als "äusserst grosszügig" zu bewerten ist; vielmehr handelt

es sich dabei angesichts von Art. 20/3 BZO, wonach unter Vorbehalt von § 293

Abs. 2 PBG nur Abgrabungen untergeordneter Natur zulässig sind, um eine offensichtlich

unrichtige Rechtsanwendung. Ebenfalls bestehen Zweifel, ob angesichts der

Fläche der zu Wohnzwecken geeigneten Räume im Dachgeschoss § 255 Abs. 2

PBG eingehalten ist.

2.5

Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden, oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands

Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der

Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen.

Eine solche Heilung des Mangels ist hier ausgeschlossen.

Die zusätzlich anrechenbare Fläche (und entsprechend die Überschreitung der

bereits weitgehend ausgeschöpften Ausnützung) umfasst im Erdgeschoss knapp 40 m2 und im Obergeschoss knapp 80 m2. Die Korrektur dieses Mangels erfordert

mindestens grössere Eingriffe in den Grundriss und/oder in die Gestaltung von

zwei Fassaden und stellt deshalb eine grössere Projektänderung dar, was zur

Aufhebung der Baubewilligung führen muss (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, Rz. 461). Da die Häuser A und B in vielfacher Weise miteinander

verbunden sind (Ausnützungsberechnung, Fahrzeugabstellplätze, Kinderspielplatz),

kommt ungeachtet des Umstands, dass die Baubewilligung nur hinsichtlich des

Hauses B angefochten wurde, eine bloss teilweise Aufhebung nicht in Frage.

3.

In Gutheissung der Beschwerde sind somit die

Baubewilligung des Bauausschusses Opfikon vom 28. September 2004 und der

Rekursentscheid vom 14. April 2005 aufzuheben. Die Kosten des Rekurs- und des

Beschwerdeverfahrens sind je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin Nr. 1 und

dem Beschwerdegegner Nr. 2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1

in Verbindung mit § 70 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist überdies

für das Beschwerdeverfahren zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 VRG); für das Rekursverfahren steht den Beschwerdeführern, die erst

vor Verwaltungsgericht anwaltlich vertreten waren, keine Parteientschädigung

zu.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden die Baubewilligung des Bauausschusses

Opfikon vom 28. September 2004 und der Rekursentscheid vom 14. April 2005

aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin

Nr. 1 und dem Beschwerdegegner Nr. 2 auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar

innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Mitteilung an …