VB.2005.00244

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00244

18. Oktober 2005Deutsch13 min

(URT.2005.8940)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Der

Gemeinderat Y bewilligte D und E am 18. August 2003 unter Nebenbestimmungen

den Umbau des Wohnhauses Vers.Nr. 01 ("X-Haus") auf dem

Grundstück Kat.Nr. 02. Laut Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Y vom 20. März

1995 (BZO) liegt die Parzelle in der Erholungszone C2 (Sportanlagen). Das

Projekt bezweckte im Wesentlichen, die bestehenden Wohngeschosse durch

Verlegung der Treppenaufgänge und bauliche Änderungen bei der Raumaufteilung

sinnvoller zu nutzen, den heutigen Bedürfnissen anzupassen und zu erweitern.

Dabei wurden die mutmasslichen Kosten auf rund Fr. 200'000.- geschätzt.

B. Anlässlich

einer Zwischenkontrolle stellte die Behörde fest, dass die Bauherrschaft von

den bewilligten Plänen abgewichen war. Nachdem die Ausführungsarbeiten

zwischenzeitlich eingestellt und Revisionspläne eingereicht worden waren,

stimmte der Gemeinderat der Projektänderung am 9. August 2004 zu.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben die Nachbarn H und A am 9. September

2004.

Rekurs bei der Baurekurskommission II und beantragten Aufhebung der

angefochtenen Bewilligung. Die Baurekurskommission II wies das Rechtsmittel am

26.

April 2005 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 2. Juni 2005 liessen die

unterlegenen Rekurrenten gegenüber dem Verwaltungsgericht ihren Antrag auf

Aufhebung der Baubewilligung erneuern. Nötigenfalls sei ein Augenschein

durchzuführen. Ausserdem verlangten sie eine Parteientschädigung.

Die Baurekurskommission II schloss in ihrer Vernehmlassung

vom 14. Juni 2005 auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter

Zusprechung einer Parteientschädigung – liess der Gemeinderat Y am 7. Juli

2005.

stellen. E und F stellten dem Verwaltungsgericht am 28. Juli 2005

folgende Anträge:

"1. Auf

die Beschwerde vom 2. Juni 2005 sei nicht einzutreten.

2.

Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen.

3.

Eventualiter sei ein Augenschein durchzuführen.

4.

Eventualiter sei festzustellen, dass bauliche

Renovationen zulässig sind und keiner baurechtlichen Bewilligung bedürfen.

Dies alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer."

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführenden sind zur Beschwerdeerhebung

berechtigt, nachdem sie mit ihren Rekursanträgen vor der Vorinstanz unterlegen

sind (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21

N. 26). Da auch die übrigen Sachverhaltsvoraussetzungen erfüllt sind, ist

auf die Beschwerde einzutreten.

Die Vorinstanz hat die Rekurslegitimation zu Recht bejaht.

Die Beschwerdeführenden haben nämlich im Rekursverfahren jedenfalls sinngemäss

geltend gemacht, dass die am 9. August 2004 bewilligte Projektänderung den

Rahmen der zulässigen Nutzungserweiterungen sprenge (Rekursschrift, insbes. Ziff. 10-12),

und damit einen sie treffenden Nachteil ausgewiesen.

2.

Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender

Klarheit aus den bei den Akten liegenden (Plan-)Unterlagen, weshalb sich ein

verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt (RB 1995 Nr. 12).

3.

3.1

Die erste Bewilligung vom 18. August

2003.

für den Umbau des "X-Haus" ist mit Bezug auf Dritte in

Rechtskraft erwachsen; nur gegen die Bewilligung vom 9. August 2004 haben

die Nachbarn Rekurs und Beschwerde erhoben. Zunächst ist zu klären, in welchem

Verhältnis die beiden Bewilligungen zueinander stehen und ob der Gemeinderat

die angefochtene Bewilligung vom 9. August

2004.

zu Recht als Projektänderungsbewilligung bezeichnet hat oder ob er

richtigerweise ein eigenständiges Bewilligungsverfahren hätte durchführen

müssen.

3.2

3.2.1

Die 1958/59 als Bauernhaus errichtete Liegenschaft Vers.Nr. 01 "X-Haus"

auf dem Grundstück Kat.Nr. 02 besteht aus einem Wohn- und einem

Scheunenteil. In der westlichen Ecke der Parzelle steht das Stallgebäude Vers.Nr. 03.

Laut einer am 12. Februar 1960 zugunsten der Politischen Gemeinde Y

begründeten Personaldienstbarkeit verpflichteten sich die jeweiligen Eigentümer

von Kat.Nr. 02, dort keine Wohnbauten zu erstellen: "Von dieser

Baubeschränkung ausgenommen ist das bereits erstellte Scheunen-Gebäude Vers.Nr. 01,

in welchem eine Wohnung eingebaut ist, deren Fortbestand gewährleistet

bleibt." – Ende der sechziger Jahre wurde die landwirtschaftliche Nutzung

aufgegeben und das Gebäude zum Wohnen verwendet. 1972 wurden eine Tankanlage

und eine Zentralheizung eingebaut, 1982 wurde das Gebäude isoliert, die

ehemalige Scheune mit sieben Dachflächenfenstern versehen, eine Cheminéeanlage

eingebaut und wurden verschiedene Zwischenböden eingezogen.

Die Baubewilligung vom 18. August

2003.

umfasst folgende Vorkehrungen:

Verlegung der Treppe vom Wohnteil in den Scheunenteil im Untergeschoss,

Erdgeschoss, 1., 2. und 3. Obergeschoss samt Anpassung der Zwischenwände;

damit verbundene Erweiterung der bisherigen Nutzung um 2.7 m2

(EG), 9.2 m2

(1. OG), 6.7 m2 (2. OG), 7.5 m2 (3. OG), insgesamt 26.1 m2

(infolge weiterer baulicher Massnahmen nimmt die nutzbare Fläche von 140 m2

auf 180 m2 zu);

EG: Verlegung der Tankanlage.

3.2.2

Am 2. Juli 2004 reichte die Bauherrschaft Änderungspläne ein, die

Folgendes zum Gegenstand hatten:

UG: Einbau einer Wärmepumpe und eines Wasserspeichers (Ersatz der

bisherigen Ölheizung durch eine Wärmepumpe);

EG: Verschiebung einer WC-Anlage; Abbruch der bisherigen Ölheizung;

1.

OG: Erweiterung der Stützwand bis unter die Dachschräge;

2.

OG: Erstellung von drei Waschbecken im Gang, einer Dusche im WC-Raum

sowie einer Wendeltreppe zum 3. OG;

3.

OG: Verschiebung einer Badewanne; Schaffung eines Aufgangs der

Wendeltreppe;

Dach: Einbau von drei zusätzlichen Dachflächenfenstern.

Zuvor hatte die Bauherrschaft den Gemeinderat am 17. Mai

bzw. am 2. Juni 2004 darum ersucht, die in den bewilligten Plänen vom 18. August

2003.

angegebene bisherige Nutzung zu korrigieren.

Am 9. August 2004 genehmigte der Gemeinderat die

Änderungspläne (Dispositiv Ziffer 1). Sodann nahm er davon Kenntnis, dass

die Bauherrschaft die asbesthaltige Dacheindeckung durch eine neue

Eternitschiefereindeckung ersetzen werde (Ziffer 2). Ferner hielt er fest,

dass die nachgesuchte Korrektur der bisherigen Nutzung später behandelt werde (Ziffer 3).

3.3

Ein

bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren Baugesuchs für das

gleiche Areal nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes

Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Ob

dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt erfolgt oder in Form eines

Änderungsgesuchs zum bereits bewilligten Projekt (Stammbewilligung),

entscheidet in erster Linie die Bauherrschaft (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, Rz. 377). Die Baubewilligungsbehörde ihrerseits kann unter

bestimmten Voraussetzungen die Einreichung eines Änderungsgesuchs ablehnen,

insbesondere dann, wenn das Bauprojekt in seinen Grundzügen wesentlich

umgeformt wird. Ein Bauvorhaben ist grundlegend verändert, wenn ein

Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl,

Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung verändert werden (vgl. Aldo Zaugg,

Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. A.,

Bern 1995, Art. 32 N. 13).

Die baulichen Vorkehrungen, um deren Bewilligung die

Bauherrschaft am 2. Juli 2004 ersucht hat (vorstehend E. 3.2.2), erscheinen

trotz ihrer Vielzahl als untergeordnet. Weder ändern sie etwas an der Nutzweise

oder Bewerbungsintensität des Gebäudes noch wird dessen Volumen vergrössert.

Unter diesen Umständen hat der Gemeinderat das Gesuch zu Recht als

Projektänderung gegenüber dem am 18. August 2003 bewilligten Vorhaben behandelt

(vgl. hierzu auch VGr, 21. April 2004, VB.2004.00038, www.vgrzh.ch). An

dieser Sicht ändert nichts, dass die revidierte Eingabe mit namhaften Kosten

verbunden ist. Nach Angaben der Bauherrschaft hätte das der Stammbewilligung

zugrunde liegende Vorhaben rund Fr. 200'000.- gekostet; aufgrund des neuen

Projekts ist mit einem Betrag von mutmasslich Fr. 1'350'000.- zu rechnen.

Abgesehen davon, dass es sich bei einer solchen Schätzung um die ungeprüfte und

auch schwer überprüfbare Annahme eines Gesuchstellers handelt, hat die private

Beschwerdegegnerschaft hier glaubhaft angeführt, dass das Nachtragsgesuch neben

den zusätzlichen Vorkehrungen auch bisher nicht berücksichtigte Aufwendungen umfasst.

Gegenstand des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens bildet

somit nur noch die (Projektänderungs-)Bewilligung vom 9. August 2004, in

der revidierte Pläne vom 25. Juni 2004 zu prüfen waren (VGr, 21. April

2004, VB.2004.00038). Die Projektänderung umfasst einerseits Abweichungen,

welche die Bauherrschaft im Lauf der Bauausführung schon vorgenommen hat,

anderseits erst beabsichtigte Vorkehrungen.

4.

Das Baugrundstück ("Wohnhaus mit Schafstall"; Art. 31

BZO) befindet sich in der Erholungszone C2. In den Erholungszonen sind nach Art. 30

BZO Bauten und Anlagen zulässig, soweit sie dem im Zonenplan bezeichneten Zweck

entsprechen. Nach der kantonalrechtlichen Rahmenordnung in §§ 61 f.

PBG ist die Erholungszone eine auf standortgebundenes Wohnen beschränkte

Bauzone (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3.

A., Zürich 2003, Rz. 3-18 und 18-13 f.). Die Erholungszone ist somit

eine beschränkte Bauzone im Sinn von Art. 18 des Bundesgesetzes vom 22. Juni

1979.

über die Raumplanung (RPG; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-

und Umweltrecht, 3. A., Band I, Zürich 1999, N. 294 f.). Die vom PBG

zur Verfügung gestellten Zonentypen sind abschliessend, weshalb die Gemeinden

nicht eigene Typen vorsehen oder ihre Ausgestaltung anders definieren dürfen

(vgl. Fritzsche/Bösch, Rz. 3-15 mit Hinweis auf BEZ 1994 Nr. 20;

Haller/Karlen, N. 275). Entgegen der Ansicht der Vorinstanz (E. 4c) kann

die auf dem Grundstück lastende Grunddienstbarkeit den vorgegebenen Inhalt der

Erholungszone nicht umgestalten. Deshalb ist die nicht standortgebundene Wohnnutzung

im "X-Haus" nicht zonenkonform.

5.

5.1

Die

Beurteilung der Frage der Bestandesgarantie richtet sich mangels Zonenkonformität

nach dem Bundesrecht und nicht nach dem kantonalen Recht; § 357 Abs. 3

PBG hatte nach der Revision des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998

keine selbständige Bedeutung mehr (Haller/Karlen, N. 730); die Bestimmung

ist denn auch mit der Gesetzesrevision vom 26. August 2002 aufgehoben

worden.

Gemäss Art. 24c RPG in der Fassung vom 20. März

1998.

sind bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der

Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand geschützt (Abs. 1).

Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,

sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt

die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).

Art. 42 Abs. 1 der Verordnung über die Raumplanung vom 28. Juni

2000.

erklärt teilweise Änderungen für zulässig, wenn die Identität der Baute

oder Anlage samt ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Die

Identität ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3).

Miteinzubeziehen sind insbesondere Vergrösserungen der Nutzfläche,

Volumenveränderungen, innerhalb des Gebäudes vorgenommene Nutzungsänderungen

und Umbauten, Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes, neue Auswirkungen

auf die Nutzungsordnung, die Erschliessung und die Umwelt, aber auch Komfortsteigerungen

und Umbaukosten (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,

4.

A., Bern 2002, S. 197).

5.2

Die

Gegenstand der Änderungspläne bildenden baulichen Massnahmen sind trotz der

Vielzahl einzelner Eingriffe insgesamt von untergeordneter Bedeutung: Die

Erschliessung des Einfamilienhauses bleibt gleich; einzig verschiedene

Leitungen für Wasser und Abwasser werden ersetzt. Nach den Plänen tritt die

Änderung mit Ausnahme der drei Dachflächenfenster nach aussen praktisch nicht

zutage, weil die Bauherrschaft bei der Ersetzung von schadhaften Fenstern,

Türen und eines Balkons das bisherige Erscheinungsbild beibehält. Der

Gebäudekubus bleibt unverändert; eine andersartige oder Mehrnutzung wird nicht

angestrebt. Mit der Einrichtung einer Sauna samt WC in einem bisherigen Arbeitsraum

im zweiten Obergeschoss und der Erneuerung von sanitären Anlagen ist keine

intensivere Bewerbung verbunden. Die Erneuerung der äusseren Holzschalungen

sowie die Spenglerarbeiten stellen gewöhnlichen Unterhalt dar. Die

Dachsanierung bezweckt vorab die Entfernung von asbesthaltigem Material. Der

Ersatz der bisherigen Ölheizung durch eine Wärmepumpe, die Erneuerung von einigem

Mauerwerk und die Verbesserung der Isolation stellen keine in raumplanungsrechtlicher

Hinsicht wesentliche Änderungen dar. Auch die Umgebungsgestaltung wird vom

Projekt kaum berührt.

Die baulichen Vorkehrungen seit dem massgeblichen Stichtag

am 1. Juli 1972 (Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober

1971; vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1) wahren die Identität der Baute.

Insbesondere führen die mit der Änderungsbewilligung vom 9. August 2004

bewilligten baulichen Massnahmen gegenüber den von der Baubewilligung vom

18.

August 2003 umfassten baulichen Massnahmen weder zu einer Mehrnutzung

von Bedeutung noch verlängern sie die mutmassliche Bestandesdauer des "X-Haus"

wesentlich. Unter diesen Umständen ist im Ergebnis der Würdigung der

Baurekurskommission II in ihrer Eventualbegründung (E. 5) beizupflichten,

wonach das Änderungsprojekt keine neubauähnliche Umgestaltung darstellt. Auf keinen

Fall liegt darin eine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht kraft § 50

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

korrigierend eingreifen müsste.

6.

6.1

Können inhaltliche

oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben

werden, so sind nach § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen

Nebenbestimmungen zu verknüpfen.

6.2

In der

Baubewilligung vom 18. August 2003 hat der Gemeinderat festgestellt, dass

die Erweiterung der Nutzfläche von rund 140 m2 auf 180 m2

das von der Rechtsprechung erlaubte Mass (klar) einhalte. Zur Wahrung des

rechtmässigen Zustands statuierte die Behörde eine Beschränkung, wonach die in

der Ausnützungsberechnung nicht enthaltenen Räume weder zu Wohn- noch zu

Schlaf- oder Arbeitszwecken genutzt werden dürften. Wie gesagt haben die

Beschwerdeführenden diese Bewilligung nicht angefochten; hingegen ist ein

Rekurs der Bauherrschaft gegen die genannte Baubeschränkung bei der Baurekurskommission

II hängig. Die streitbetroffenen Projektänderungen gemäss der angefochtenen

Bewilligung vom 9. August 2004 ändern die Ausnützungsberechnung höchstens

geringfügig und vermögen insoweit keine Rechtswidrigkeit zu begründen. Unter

diesen Umständen erscheint die vom Gemeinderat – wegen Differenzen zwischen den

Plänen und dem baulichen Zustand des "X-Haus" und deren rechtlicher

Würdigung – zurückgestellte Ausnützungsberechnung als zweckmässig. Die von den

Beschwerdeführenden erhobene Rüge einer unzulässigen Aufspaltung der

Baubewilligung bzw. einer "Baubewilligung auf Vorrat" geht daher

fehl.

7.

Die Beschwerde ist

abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführenden

kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), und

eine Parteientschädigung muss ihnen von vornherein versagt bleiben. Vielmehr

haben sie die private Beschwerdegegnerschaft gestützt auf § 17 Abs. 2

lit. a VRG im angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 1'500.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschädigen. Weil der Gemeinde Y ein das

Baubewilligungsverfahren nur unwesentlich übersteigender Aufwand erwachsen ist,

kann sie keine Vergütung beanspruchen.

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung beider für den Gesamtbetrag.

4.

Die Beschwerdeführenden

werden solidarisch verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine

Parteientschädigung von je Fr. 750.- (insgesamt Fr. 1'500.-, Mehrwertsteuer

inbegriffen), zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung

an …