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Entscheid

VB.2005.00263

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00263

2. November 2005Deutsch18 min

(URT.2005.8956)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 11. Mai 2004 erteilte der Gemeinderat Stäfa den

Erben C unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch

der Wohnliegenschaft und den Neubau eines Einfamilienhauses

mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, in Stäfa.

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 14. Juni 2004 beantragten die Erben C

die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern 3.3 und 3.6, welche die Bauherrschaft

zur Verbreiterung der zu Gunsten des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 03, mit

einem Wegrecht belasteten Fläche entlang der M-Strasse und der Darstellung der

servitutsbelasteten Fläche im Umgebungsplan verpflichteten. Mit Rekurs vom 21. Juni

2002.

gelangte auch A als Eigentümer des erwähnten Nachbargrundstücks an die

Rekurskommission und liess im Wesentlichen die Aufhebung der Baubewilligung

beantragen.

Die Baurekurskommission vereinigte am 10. Mai 2005

die Verfahren und hiess den Bauherrenrekurs gut; denjenigen des Nachbarn A wies

sie ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 17. Juni 2005 liess

A dem Verwaltungsgericht beantragen:

"zum

Verfahren:

1.

Es

seien dem Beschwerdeführer die ergänzenden Unterlagen (Entscheid BRK, Ziff E.,

Baubewilligung des Nachbarrekurrenten) umgehend nachzureichen.

2.

In

Gutheissung der Beschwerde sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und bei

Vorliegen der nachgeforderten Pläne, Unterlagen oder Berechnungen

(detaillierter Umgebungsplan mit Schnitten und Querprofilen) zur neuen

materiellen Beurteilung an den Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen.

3.

Es

sei materiell zu prüfen ob diese beiden Rekursverfahren aufgrund der

grundsätzlich verschieden Zufahrtsvarianten hätten vereinigt werden dürfen und

ob die baurechtliche Bewilligung allenfalls zur neuen materiellen Beurteilung

an den Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen ist.

4.

Der

baurechtliche Entscheid sei aufgrund der Verweigerung des rechtlichen Gehörs zu

kassieren und die Bewilligung für das vorliegende Projekt sei zu verweigern.

Dem Beschwerdeführer seien die zum Voraus bezahlten Zustellungsgebühren von CHF

100.

-- zurück zu erstatten.

5.

Die

Spruchgebühr und die Umtriebsentschädigung seien vollumfänglich der Gemeine

Stäfa zu belasten.

6.

Infolge

der aufschiebenden Wirkung der vorliegenden Beschwerde sei der Bauherrschaft

anzuzeigen, dass mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden darf.

7.

Falls

die Beschwerde abgewiesen werden sollte, so sei der Beschwerdegegner zu verpflichten,

dem Beschwerdeführer sämtliche noch nachzureichenden Unterlagen und Pläne

umgehend und unaufgefordert zuzustellen.

8.

Allfällige

Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerschaft seien dem Beschwerdeführer zur

Kenntnisnahme, eventuell zur Stellungnahme, zuzustellen.

9.

Nach

Abschluss des Schriftwechsels sei auf dem Baugrundstück ein Augenschein

durchzuführen.

materiell:

10.

In

Gutheissung der Beschwerde sei zu prüfen, ob im Quartier N-Strasse/L zwingend

ein Quartierplan- beziehungsweise Teilquartierplanverfahren einzuleiten ist.

11.

Der

angefochtene Beschluss/Entscheid sei aufgrund der mangelnden Baureife aufzuheben

und mithin die baurechtliche Bewilligung für das Projekt in der vorliegenden

Form zu verweigern.

12.

Die

Zufahrt von der L zur Liegenschaft des Beschwerdeführers sei auf den ursprünglichen

Zustand zurückzuversetzen (Fahrbahnbreite 2.50 m statt nur 2.20 m) und dementsprechend

um 30 cm zu verbreitern.

13.

Falls

die Beschwerde abgewiesen werden sollte, so sei der Beschwerdegegner zu verpflichten,

den baurechtlichen Entscheid mit folgenden Auflagen zu ergänzen:

a. Im Bereich Lsstrasse und

projektierter Zufahrt muss zwingend ein Kehrplatz erstellt werden.

b. Die technischen Anforderungen an

Ausfahrten und Zufahrten sind zwingend einzuhalten (unter anderem Längs- und

Quergefälle).

c. Das vorgeschriebene maximale

Gefälle von +/– 5% ist innerhalb von 6 m bei der Grundstückszufahrt

(M-Strasse/Servitutsfläche) und der Garageneinfahrt einzuhalten.

d. Im Bereich der projektierten

Zufahrt (Dienstbarkeitsfläche) dürfen keine Fahrzeuge abgestellt werden und

zudem ist dieser Bereich jederzeit freizuhalten.

14.

Die

Nebenbewilligung für eine Wärmepumpe des AWEL ist dem Beschwerdeführer unaufgefordert

und umgehend zuzustellen.

Nebenfolgen:

15.

Dem

Beschwerdeführer seien keine Verfahrenskosten aufzuerlegen.

16.

Der

Beschwerdegegner sei zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung

zu bezahlen."

Die privaten Beschwerdegegner beantragten am 4. Juli

2005, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Stäfa verzichtete am 8. Juli 2005

auf Vernehmlassung; die Vorinstanz schloss am 30. August 2005 auf Abweisung

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur

Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der

Baurekurskommission. Der Beschwerdeführer

ist Eigentümer einer Liegenschaft, die unmittelbar neben dem streitbetroffenen

Grundstück liegt. Damit ist er von der angefochtenen Baubewilligung mehr als

irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in seinen eigenen tatsächlichen oder

rechtlichen Interessen betroffen und gestützt auf § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde

legitimiert.

2.

Im Folgenden werden in erster Linie die Verfahrensanträge

des Beschwerdeführers abgehandelt:

2.1

Antrag 1

ist abzuweisen: Im Nachgang zur Augenscheinsverhandlung der Rekurskommission

reichte der Gemeinderat ergänzende Unterlagen betreffend die dem Beschwerdeführer

am 13. November 1961 erteilte Baubewilligung für seine eigene Garage ein.

Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid nicht auf diese Akten abgestellt und

brauchte deshalb dem Beschwerdeführer keine Gelegenheit zur Stellungnahme

einzuräumen. Im Beschwerdeverfahren ist dies schon deshalb nicht erforderlich,

weil der Beschwerdeführer mittlerweile von sich aus Einsicht in diese Akten

hätte nehmen können.

2.2

Antrag 2

ist abzuweisen: Der Beschwerdeführer wiederholt die Rüge, dass die Baubewilligung

aufgrund unvollständiger Planunterlagen erteilt worden sei; es seien ein detaillierter

Umgebungsplan mit Schnitten und Querprofilen einzufordern und die Akten zu neuer

materieller Beurteilung an den Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen. Die Vorinstanz

hat diesen Antrag mit zutreffenden Erwägungen verworfen (E. 4.a); gestützt

auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG kann deshalb auf sie verwiesen

werden. Im Übrigen ist kaum nachvollziehbar, was sich der Beschwerdeführer vom

Beizug dieser Unterlagen verspricht. Soweit das Bauvorhaben die Zufahrt zu

seiner eigenen Liegenschaft betrifft, geben die mit Höhenkoten versehenen

Grundrisspläne hinreichenden Aufschluss.

2.3

Antrag 3

ist abzuweisen: Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen

Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und

dieselben Rechtsfragen aufwerfen; dabei dürfen den einzelnen Beteiligten durch

die Vereinigung keine bedeutenden Nachteile erwachsen (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 4-31 N. 33). Hier liegen die

prozessökonomischen Vorteile einer Vereinigung auf der Hand und es ist nicht

ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführer durch die Vereinigung einen

Nachteil erlitten haben könnte. Wie der Beschwerdeführer in Ziffer I.6

seiner Beschwerdebegründung ausführt, konnte er zur angefochtenen

Baubewilligung umfassend Stellung nehmen. Zwar ist ihm, wie die

Baurekurskommission einräumt, die Rekurseingabe der Bauherrschaft versehentlich

nicht zugestellt worden. Die Erweiterung der Wegrechtsdienstbarkeit zulasten

des Baugrundstücks, gegen welche sich der Bauherrenrekurs wandte, ist im

Rekursverfahren jedoch auch vom Beschwerdeführer thematisiert worden und wurde

auch anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom 3. Februar 2005 behandelt,

die bereits für beide Verfahren gemeinsam durchgeführt wurde; der

Beschwerdeführer hatte deshalb Gelegenheit, seine Einwände gegen den von der

Bauherrschaft beantragten Verzicht auf die Dienstbarkeitserweiterung vorzubringen.

Wie dem Protokoll der Vorinstanz entnommen werden kann, hat sich der

Beschwerdeführer denn auch zur Frage der Dienstbarkeitserweiterung geäussert.

Dabei hat er sich dem Antrag der Bauherrschaft auf Verzicht nicht widersetzt,

sondern sich eher gegen die von der Gemeinde verlangte Erweiterung der

Dienstbarkeit gewandt, indem er vorgebracht hat, er würde durch die von der

Gemeinde verlangte neue Servitut finanziell belastet und die bisherige Zufahrt

zu seinem Grundstück sei tatsächlich und rechtlich genügend. Die

Gehörsverweigerung durch das Nichtzustellen der Rekursschrift der Bauherrschaft

ist somit durch die Äusserungsmöglichkeit am Augenschein geheilt worden. Ein

Nachteil ist dem Beschwerdeführer nicht erwachsen. Sodann ist entgegen der in

der Beschwerdevorschrift vorgebrachten Auffassung mit der Aufhebung der

Nebenbestimmungen betreffend die Erweiterung der Wegrechtsdienstbarkeit keine

neue Zufahrtsvariante ins Spiel gebracht worden. An der Zufahrt zum

Baugrundstück ändert sich damit nichts, sondern es entfällt lediglich die vom Gemeinderat

angestrebte und soweit ersichtlich auch vom Beschwerdeführer bekämpfte Verbesserung

der Zufahrt zu seinem eigenen Grundstück.

2.4

Auf Antrag

4.

ist insoweit nicht einzutreten, als er die für einen früheren Beschluss erhobenen

Zustellungsgebühren von Fr. 50.- betrifft, die nicht Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens bilden können. Im Übrigen wird der Antrag durch den

Ausgang des vorliegenden Verfahrens gegenstandslos (vgl. nachfolgend E. 4).

2.5

Über

Antrag 5 betreffend Kosten und Entschädigung ist im Anschluss an die materielle

Beurteilung zu befinden.

2.6

Antrag 6

ist gegenstandslos: Rekurs und Beschwerde haben von Gesetzes wegen aufschiebende

Wirkung und die Bauherrschaft darf erst nach ausdrücklicher Baufreigabe durch

die Baubehörde mit dem Bau beginnen.

2.7

Antrag 7

ist abzuweisen: Falls die Beschwerde abgewiesen wird, kann der Beschwerdeführer

von vornherein keine weiteren Ansprüche geltend machen.

2.8

Antrag 8

ist gegenstandslos bzw. abzuweisen: Die Vernehmlassungen der Gegenparteien sind

dem Beschwerdeführer übungsgemäss zugestellt worden; ein weiterer Schriftenwechsel

ist nicht erforderlich.

2.9

Antrag 9

ist abzuweisen: Die entscheidwesentlichen Sachumstände ergeben sich aufgrund

der Akten, weshalb ein Augenschein nicht geboten ist.

3.

In materieller Hinsicht ist auf die Anträge 10, 12 und 13

nicht einzutreten: Gegenstand des Beschwerdeverfahrens kann von vornherein nur

sein, was mit der angefochtenen Bewilligung angeordnet wurde bzw. hätte

angeordnet werden müssen. In diesem Rahmen stellt sich nur die Frage, ob das

Bauvorhaben ein allenfalls notwendiges Quartierplanverfahren präjudiziert, was

im Zusammenhang mit der Frage der planungsrechtlichen Baureife zu prüfen ist

(vgl. E. 4.2). Die vom Beschwerdeführer unabhängig vom Antrag auf Aufhebung

der Baubewilligung verlangte Prüfung, ob im Quartier N-Strasse/L ein Quartierplan-

bzw. Teilquartierplanverfahren einzuleiten sei, kann nicht Prozessgegenstand

sein. Dasselbe gilt für den Antrag 12, wonach die Zufahrt von der L zur

Liegenschaft des Beschwerdeführers auf den ursprünglichen Zustand mit einer

Fahrbahnbreite von 2,5 statt 2,2 m zurückzuversetzen sei; damit will der

Beschwerdeführer einen zivilrechtlich begründeten Anspruch durchsetzen, was

nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens sein kann. Unzulässig sind sodann

die bedingten Anträge 13.a – d: Falls die Beschwerde abzuweisen ist,

kann der Beschwerdeführer aus diesem Verfahren von vornherein keine weiteren Ansprüche

geltend machen.

4.

Dagegen ist auf Antrag 11 einzutreten, wonach die Baubewilligung

mangels Baureife aufzuheben sei. Der Beschwerdeführer bringt zur Begründung

vor, dass das Baugrundstück über keine hinreichende Zufahrt verfüge und das

Gebiet quartierplanbedürftig sei.

4.1

§ 236

Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein

Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich

sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine

der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt

für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1

PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrs­sicher sein. Der Regierungsrat

erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG).

Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen

örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 =

BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen auf frühere Entscheide).

4.1.1

Von

diesen technischen Anforderungen, wie sie für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (LS 722.15) und für den Strassenausbau in den

Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) festgehalten sind, können

gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse

Erleichterungen gewährt werden (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr.

64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988

Nr. 45; VGr, 5. Oktober 1998, VB.1998.00154; 26. November

1997, VB.1997.00131 und 132).

Bei der Gewährung solcher Erleichterungen kommt den

Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu

(RB 1986 Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 VRG)

ersetzen sie die Ermessensausübung der Gemeindebehörden nicht durch ihre

eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer

richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände beruht

und ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem

Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht

können gemäss § 50 VRG von vorneherein nur Rechtsverletzungen im Sinn

dieser Bestimmung geltend gemacht werden.

4.1.2

Die Strassenparzelle "L" (Kat.-Nr. 05) erschliesst, soweit

auf Grund der Akten ersichtlich, 14 Wohneinheiten. Mit den als Genossenschaftssiedlung

erbauten Liegenschaften wird die heute mögliche Ausnützung nur teilweise

ausgeschöpft, sodass ein erhebliches Verdichtungspotenzial besteht. Dies zeigt

sich beim streitbetroffenen Baugrundstück, wo ein vom Gemeinderat Stäfa mangels

hinreichender Erschliessung verweigertes Bauprojekt zunächst die Erstellung

eines Zweifamilienhauses vorsah. Angesichts dieses Erschliessungspotenzials

müsste die "L", wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat,

als Zufahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien ausgebaut sein. Als Stichstrasse

muss sie deshalb gemäss den Normalien über eine Kehrmöglichkeit verfügen,

welche zwar auch auf privatem Grund angelegt werden kann, deren Benutzbarkeit

durch den Anrainer- und Zubringerverkehr aber rechtlich gesichert werden muss.

Sodann verlangen die Normalien neben einer mindestens 4 m breiten Fahrbahn im

Regelfall einseitig ein Trottoir oder zumindest ein verbreitertes Bankett als

Fussgängerschutzstreifen. Diesen Anforderungen genügt die "L" nicht,

die lediglich über eine vermarkte Breite von 4 m und über keinen Kehrplatz

verfügt. Davon sind zutreffend auch der Gemeinderat Stäfa und die Baurekurskommission

ausgegangen.

Während der Gemeinderat das Bauvorhaben trotz ungenügender

Erschliessung aufgrund der Bestandesgarantie bewilligte, hat die Vorinstanz die

Bewilligungsfähigkeit bejaht, weil sie das Beharren auf einem

normaliengerechten Ausbau für den blossen Ersatz eines Einfamilienhauses in

einem vollständig überbauten Quartier als unverhältnismässig beurteilte.

Dass die Bestandesgarantie bei

einem vollständigen Neubau nicht eingreift, hat zutreffend bereits die

Baurekurskommission erwogen. Unzutreffend ist dagegen ihre Auffassung, dass die

Bewilligung ungeachtet der "an und für sich" fehlenden Baureife aus

Gründen der Verhältnismässigkeit zu erteilen sei, für die sie sich unzulässigerweise

auf RB 1983 Nr. 97 beruft. Dort ging es um die Schliessung einer

Baulücke in einem städtischen Gebiet (Zürichberg), in welchem eine

nachträgliche Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse praktisch

ausgeschlossen war. Hier liegen in jeder Hinsicht andere Umstände vor: Das

Baugrundstück ist bereits überbaut und durch den Ersatzbau sollen

Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden, wie sie auch bei den andern

Liegenschaften der L vorhanden sind. Eine massvolle Verbesserung der

Erschliessungsverhältnisse, insbesondere das Schaffen einer Kehrmöglichkeit am

Ende der Strasse "L", ist realisierbar. Anders als im erwähnten

Entscheid stellt das Bauvorhaben nicht den Abschluss einer baulichen

Entwicklung, sondern, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, den Beginn

einer baulichen Erneuerung dar, die, wie von der Bauordnung vorgezeichnet, zu

einer deutlich dichteren Überbauung des ganzen durch die Strasse "L"

erschlossenen Gebiets führen kann. Anders als im Entscheid RB 1983 Nr. 97

lässt sich das Abweichen von den Normalien nicht mit der Rechtsgleichheit

rechtfertigen; vielmehr würde hier im Falle einer Bewilligung die Berufung auf

die Rechtsgleichheit dazu führen, dass auch die weiteren Liegenschaften an der

Strasse "L" ihre Ausnützungsreserven ausschöpfen könnten, ohne dass

die bereits heute ungenügende Erschliessung verbessert würde; damit ist

entgegen der Auffassung der Vorinstanz die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht

mehr gewährleistet.

Wenn durch die Erhöhung der

zulässigen baulichen Nutzung eine Siedlungsverdichtung angestrebt wird, so ist

dafür zu sorgen, dass auch die Erschliessungsanlagen den neuen

Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist

dem Anliegen der Verhältnismässigkeit nicht in der Weise Rechnung zu tragen,

dass einzelne Baubewilligungen ungeachtet der unzureichenden Erschliessung

erteilt werden; vielmehr ist dieser Grundsatz beim Ausbau der

Erschliessungsanlagen zu beachten, indem keine übertriebenen Anforderungen

gestellt werden und die Eingriffe in die bestehende Überbauung möglichst

schonend erfolgen. Dabei können, insbesondere wenn damit Verkehrsberuhigungsmassnahmen

einhergehen, in begründeten Fällen die normaliengemässen Anforderungen

unterschritten werden (vgl. § 12 Zugangsnormalien). Das kann hier (im unteren

Anwendungsbereich einer Zufahrtsstrasse; vgl. VGr, 29. Juni 2005, VB.2005.00048

www.vgrzh.ch) den Verzicht auf den Fussgängerschutz und damit eine

Verbreiterung der Strasse "L" rechtfertigen, nicht jedoch denjenigen

auf eine allen Strassenbenützern zur Verfügung stehende Kehrmöglichkeit (vgl. VGr,

13.

Juli 2005, E. 4.2, VB.2005.00132, www.vgrzh.ch); das gilt umso

mehr, als sich durch Beanspruchung der Wegfläche der M-Strasse sowie der früher

oder später ohnehin auszubauenden Zufahrt zum Grundstück des Beschwerdeführers

(vgl. nachfolgende E. 4.2) eine Kehrmöglichkeit ohne wesentlichen

zusätzlichen Landbedarf realisieren lässt.

Der Einwand, das Baugrundstück sei strassenmässig nicht

hinreichend erschlossen, erweist sich damit als begründet, was zur Gutheissung

der Beschwerde führt.

4.2

Ob die

Beschwerde gestützt auf § 234 PBG auch wegen Präjudizierung eines zur Verbesserung

der Erschliessung notwendigen (Teil-)Quartierplanverfahren gutzuheissen wäre,

kann unter diesen Umständen offen bleiben. Immerhin ist in diesem Zusammenhang

anzumerken, dass das Grundstück des Beschwerdeführers durch die 2,2 m breite

Zufahrt, die teils auf der M-Strasse und teils aufgrund eines Wegrechts auf dem

Baugrundstück verläuft, über keine hinreichende Verbindung zur "L"

verfügt. Gemäss Zugangsnormalien müsste diese Verbindung als Zugangsweg mit

einer Breite von mindestens 3 m ausgebaut sein, wobei angesichts der

geringen Verkehrsbeanspruchung nicht einzusehen ist, weshalb, anders als es der

Gemeinderat mit der von der Rekurskommission aufgehobenen Nebenbestimmung bezüglich

der Erweiterung des Fahrwegrechts auf 3 m anzustreben scheint, nicht

weiterhin auch die Wegfläche der M-Strasse mitbenützt und damit ein

übermässiger Landverbrauch zulasten des Baugrundstücks vermieden werden kann.

Entgegen der von der Vorinstanz vertretenen Auffassung ist

ein Grundstück in der Regel nur dann genügend erschlossen, wenn zu diesem

zugefahren werden kann; das ergibt sich aus der Verpflichtung zur Schaffung von

Abstellplätzen auf privatem Grund (§ 242 Abs. 1 PBG), die auf

dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung davon liegen müssen (§ 244

Abs. 1 PBG). Eine direkte Zufahrt zum Baugrundstück ist nur dort nicht

erforderlich, wo gleichwohl einerseits die Erreichbarkeit der Baute im Sinn von

§ 4 Abs. 1 Zugangsnormalien gewährleistet (1995 Nr. 80) und

andererseits dafür gesorgt ist, dass, soweit Abstellplätze geschaffen werden

müssen, diese nicht auf dem Grundstück selber sondern in nützlicher Entfernung

angelegt werden können. Diese zusätzliche Voraussetzung ist neben der von der

Vorinstanz zutreffend bejahten Erreichbarkeit im Sinn von § 4 Abs. 1

Zugangsnormalien bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers, die über eine

Garage verfügt, offenkundig nicht erfüllt. Die Neuüberbauung des

streitbetroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 ist deshalb nur insoweit

zulässig, als dadurch die Schaffung einer hinreichenden Zufahrt zur Parzelle

des Beschwerdeführers nicht infrage gestellt wird. Dabei genügt anders als

gegenüber der "L", die auf Grund ihrer Erschliessungsfunktion als

Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren ist, auch

gegenüber einer entsprechend ausgebauten Zufahrt des Beschwerdeführers ein Wegabstand

von 3,5 m.

Die weiteren Rügen des Beschwerdeführers werden mit der

Aufhebung der Baubewilligung ebenfalls gegenstandslos. Anzumerken bleibt

lediglich, dass die Rüge betreffend ungenügende Einordnung offenkundig

unbegründet wäre. Die vorbehaltene Bewilligung der Wärmepumpe wäre dem

Beschwerdeführer zwar gemäss § 316 Abs. 2 PBG ohne weiteres

zuzustellen, doch dürfte er, da es sich nicht um eine lärmmässig möglicherweise

problematische Luftwärmepumpe handelt, davon kaum betroffen und deshalb zur

Anfechtung nicht legitimiert sein.

5.

Die Beschwerde erweist sich damit, soweit darauf

einzutreten ist, als begründet. Der Rekursentscheid im angefochtenen Umfang

(vgl. Erwägungen zur Parteientschädigung) sowie die Baubewilligung sind aufzuheben.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je

zu 1/6 und unter solidarischer Haftung für die Hälfte den privaten

Beschwerdegegnern und zur Hälfte der Gemeinde Stäfa aufzuerlegen. Diese

Kostenverteilung rechtfertigt sich auch für das Rekursverfahren, und zwar

ungeachtet des Obsiegens der privaten Beschwerdegegner mit ihrem eigenen

Rekurs: Der Beschwerdeführer hat ausdrücklich auch die Entlastung von den

Kosten des Rekursverfahrens beantragt, in welchem die Gutheissung seines

Rekurses gegen die Baubewilligung zwangsläufig zur Gegenstandslosigkeit des

Bauherrenrekurses gegen eine Nebenbestimmung hätte führen müssen.

Dem mit seinem Hauptantrag vollständig obsiegenden

Beschwerdeführer ist für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der

privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zuzusprechen. Angesichts des

teilweise unnötigen Aufwandes rechtfertigt sich eine reduzierte

Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen). Vom Beschwerdeverfahren nicht betroffen ist die unangefochten

gebliebene Verpflichtung der Gemeinde Stäfa zur Leistung einer

Parteientschädigung von Fr. 750.- an die privaten Beschwerdegegner; an

dieser Verpflichtung ändert sich somit nichts.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen soweit darauf einzutreten ist. Demgemäss werden

der Rekursentscheid im angefochtenen Umfang und die Baubewilligung vom 11. Mai

2004.

vollständig aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zu 1/6 und unter

solidarischer Haftung für die Hälfte den privaten Beschwerdegegnern und zur

Hälfte der Gemeinde Stäfa auferlegt.

4.

Die

privaten Beschwerdegegner werden unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an den Beschwerdeführer

verpflichtet.

5.

Mitteilung an …