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Entscheid

VB.2005.00347

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00347

20. Dezember 2006Deutsch24 min

(URT.2006.9689)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 25. Juni 2001 erteilte der Stadtrat Dietikon der A AG die baurechtliche

Bewilligung für den Ausbau der bestehenden Lagerhalle auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

(Vers.-Nr. 02), L-Strasse 03, und deren Umnutzung zu Verkaufs-,

Ausstellungs-, Gewerbe- und Büroflächen sowie für insgesamt 241

Fahrzeugabstellplätze. Als Verkaufsfläche wurden 4'983 m2 ausgewiesen.

Die Baubewilligung erwuchs unangefochten in Rechtskraft und am 16. Oktober

bzw. 19. November 2002 erfolgte die Schlussabnahme.

Erwägungen

II.

Nachdem der Verkehrsclub der Schweiz (VCS) im Zusammenhang

mit der Bauausschreibung für die Umnutzung der benachbarten Liegenschaft L-Strasse

04.

in ein Möbelhaus (D) auf die Umnutzung der Liegenschaft L-Strasse 03 zu

Verkaufszwecken und die Errichtung von 241 Parkplätzen aufmerksam geworden war,

verlangte er am 27. August 2004 die Zustellung der Baubewilligung vom 25. Juni

2001.

und erhob dagegen Rekurs an den Regierungsrat. Er beantragte im

Wesentlichen Aufhebung des Entscheids und Durchführung einer

Umweltverträglichkeitsprüfung unter Einbezug der nach seiner Auffassung funktional

mit dem Bauvorhaben zusammenhängenden Anlagen auf den Nachbargrundstücken L-Strasse

04.

und 05 - 07

Der Regierungsrat vereinigte am 22. Juni 2005 dieses

Rekursverfahren mit demjenigen, das der VCS auch gegen die Baubewilligung vom

21.

Juli 2004 (D, L-Strasse 04) erhoben hatte. Den Rekurs gegen die

Baubewilligung vom 21. Juli 2004 wies der Regierungsrat, soweit nicht

gegenstandslos geworden, im Sinne der Erwägungen ab, während er denjenigen

gegen die Baubewilligung vom 25. Juni 2001 (A AG, L-Strasse 03) unter

Aufhebung dieser Bewilligung guthiess und die Baubehörde zur Durchführung einer

Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unter Einbezug der Liegenschaften L-Strasse

05.

- 07 einlud (Dispositiv Ziffer III).

III.

Mit Beschwerde vom 6. September 2005 liess die A AG

dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv Ziffer III des

Regierungsratsbeschlusses vom 22. Juni 2005 betreffend Aufhebung der

Baubewilligung vom 25. Juni 2001 und Durchführung einer UVP für die Liegenschaft

L-Strasse 03 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben; überdies sei

ein Augenschein durchzuführen.

Der Regierungsrat liess am 16. September 2005

Abweisung der Beschwerde beantragen, der Stadtrat Dietikon am 26. September

2005.

Gutheissung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der VCS liess am 9. November

2005.

beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

abzuweisen.

Mit Präsidialverfügung vom 15. Dezember 2005 wurde

vom Stadtrat Dietikon ein Amtsbericht darüber beigezogen, wann die Bauabnahme

des am 25. Juni 2001 bewilligten Vorhabens erfolgte und ob aktenkundig

sei, wann die in der Liegenschaft untergebrachten Ladengeschäfte eröffnet

worden seien. Den Parteien wurde der am 6. Februar 2006 erstattete

Amtsbericht zur Stellungnahme unterbreitet.

Am 31. August 2006 führte eine Delegation des

Verwaltungsgerichts einen Augenschein bei der Liegenschaft L-Strasse 03 und den

angrenzenden Parzellen L-Strasse 05 - 07 durch. Zum Ergebnis des Augenscheins

konnten sich die Parteien an der anschliessenden Schlussverhandlung äussern.

Anlässlich des Augenscheins wurde die Beschwerdeführerin

aufgefordert, weitere Unterlagen betreffend das Ausmass der Verkaufsflächen auf

der Liegenschaft L-Strasse 03 einzureichen. Zu diesen am 19. Oktober 2006

eingereichten Akten nahm der Beschwerdegegner am 27. November 2006

Stellung.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur

Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Regierungsrats.

1.2

Der Antrag

auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit der Beschwerde VB.2005.00349

ist mit der Erledigung jenes Verfahrens am 17. Mai 2006 gegenstandslos

geworden.

2.

2.1

Gemäss Art. 55

Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983

(USG, SR 814.01) können die mehr als zehn Jahre bestehenden gesamtschweizerischen

Umweltschutzorganisationen gegen Verfügungen der zuständigen Behörden über die

Planung, Errichtung oder Änderung von ortsfesten, der

Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegenden Anlagen

Verwaltungsbeschwerde beim Bundesrat oder Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim

Bundesgericht einreichen. Die Organisationen sind auch befugt bzw.

verpflichtet, von den kantonalen Rechtsmitteln Gebrauch zu machen, wobei ihnen

das kantonale Recht dieselben Parteirechte zu gewähren hat wie das Bundesrecht.

Namentlich sind sie gehalten, sich an einem allfälligen Einspracheverfahren zu

beteiligen, wollen sie ihr Beschwerderecht nicht verwirken (Art. 55 Abs. 3

und 5 USG).

2.2

Der VCS

ist eine nach Art. 55 USG beschwerdeberechtigte Umweltschutzorganisation.

Das Beschwerderecht im Sinn von Art. 55 USG erstreckt sich nicht nur auf

Verfügungen, in welchen die UVP-Pflicht bejaht, sondern auch auf solche, in denen

diese Pflicht verneint wird. Diesfalls sind die betreffenden Organisationen zur

Rüge legitimiert, eine UVP sei zu Unrecht unterlassen worden (VGr, 10. März

2004, E. 3, BEZ 2004 Nr. 32; vgl. hinsichtlich der Beschwerdeberechti­gung

bei Änderungen von UVP-pflichtigen Anlagen auch BGE 124 II 460, E. 1).

Macht eine Umweltorganisation im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens geltend,

es sei zu Unrecht eine UVP unterblieben, so ist auf ihr Rechtsmittel einzutreten.

Verneint die zuständige Behörde die UVP-Pflicht, so ist das Rechtsmittel abzuweisen,

andernfalls ist es gutzuheissen. Der Einwand der Beschwerdeführerin, der

Regierungsrat hätte mangels UVP-Pflicht auf den Rekurs nicht eintreten dürfen,

erweist sich damit als unbegründet. Ob der Regierungsrat die UVP-Pflicht zu

Unrecht bejaht hat, ist eine Frage der materiellen Prüfung (vgl. nachfolgende E. 3).

2.3

Die

Bewilligung von Anlagen, für die eine UVP durchgeführt werden muss, ist gemäss Art. 55

Abs. 1 USG den beschwerdeberechtigten Organisationen durch schriftliche

Mitteilung oder Publikation im Bundesblatt oder Amtsblatt zu eröffnen (Art. 55

Abs. 4 Satz 1 USG). Damit sich die entsprechenden Organisationen

von Anfang an am Verfahren beteiligen können (vgl. Art. 55 Abs. 4 Satz 2

USG), haben Rechtsprechung und Lehre Mindestanforderungen an die Publikation

des Projekts formuliert, die sich aus dem Zweck der Publikation ergeben. Da

gemäss § 315 Abs. 1 in Verbindung mit § 316 Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) die beschwerdeberechtigten Organisationen

bereits nach Veröffentlichung des Baugesuchs tätig werden und die Zustellung

des baurechtlichen Entscheids verlangen müssen, um ihr Beschwerderecht zu

wahren, muss bereits aus dieser Veröffentlichung hervorgehen, ob die

Verbandsbeschwerde gegen das Bauvorhaben offen steht (BGr, 5. November

2004, E. 3.2.2, URP 2005, S. 1 ff., auch zum Folgenden).

Die Veröffentlichung soll den berechtigten Organisationen eine erste

Meinungsbildung zur Bedeutung des Vorhabens unter Umweltschutzaspekten und zur

Notwendigkeit einer Anfechtung ermöglichen (Theodor H. Loretan in:

Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2002, Art. 55 N. 44). Die

Publikation muss mindestens über Art, Zweck und Umfang des Vorhabens, Ort und

raumplanerische Einordnung sowie betroffene bundes- oder kantonalrechtlich

geschützte Gebiete Aufschluss geben (Peter M. Keller, Das Beschwerderecht der

Umweltorganisationen, AJP 1995, S. 1125 ff., 1131; Isabelle

Romy, Les droits de recours administratif des particuliers et des organisations

en matière de protection de l'environnement, URP 2001, S. 248 ff.,

272). Bei UVP-pflichtigen Vorhaben müssen entsprechend dem Zweck der

Publikation auch der Grund der UVP und die massgeblich betroffenen

Umweltbereiche in Stichworten aufgeführt werden (Loretan in: Kommentar USG, Art. 55

N. 44). Im Hinblick auf die für die UVP-Pflicht massgeblichen

Schwellenwerte sind auch bezüglich der dafür relevanten Dimensionen

(Quadratmeterzahlen, Parkplatzzahlen etc.) Angaben zu machen; dies zumindest

dann, wenn die Schwellenwerte nicht deutlich unterschritten werden (VGr, 10. März

2004, BEZ 2004 Nr. 32). Ein Hinweis auf benachbarte Anlagen, die

möglicherweise in einem funktionalen Zusammenhang mit der geplanten Anlage

stehen und bei der Ermittlung der Schwellenwerte zu berücksichtigen sind, dürfte

dagegen nur ausnahmsweise erforderlich sein, beispielsweise wenn eine neue

Parkierungsanlage direkt mit einer bestehenden verbunden wird oder wenn die

Neuanlage als Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums erscheint (weitergehend

offenbar der Regierungsrat in RRB 337/2004 vom 10. März 2004, BEZ

2004.

Nr. 39 = URP 2004, S. 248 ff., nicht publizierte E. 4c/dd;

vgl. die Kommentierung des Entscheids von Peter Heer, PBG-aktuell, 2/2004, S. 37 ff.).

2.4

Gemäss

unbestrittener Feststellung des Regierungsrats wurde das Bauvorhaben im

Amtsblatt wie folgt ausgeschrieben:

"A AG; vertreten durch E AG; Neubau unter Belassung der

Stahlkonstruktion und des Daches, Unterniveaugarage für 117 Autos, Kat.-Nr. 01,

L-Strasse 03, Dietikon (Industriezone)."

Diese Ausschreibung erfüllt die

Anforderungen von § 314 Abs. 2 PBG, wonach die Bekanntmachung

"die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller

zu enthalten" hat, nur unzureichend. Der Zweckbestimmung der Ausschreibung

entsprechend sollen diese Angaben es den möglicherweise Betroffenen erlauben,

sich eine erste Vorstellung von den Auswirkungen des Bauvorhabens zu machen;

sie muss deshalb "korrekt und aussagekräftig" sein (BGE 121 II

224, E. 5b). Werden anstelle einer bisher weitgehend offenen Lagerhalle

durch Einbau einer Zwischendecke und allseitige Schliessung der Halle mittels

einer isolierten Aluminium-Fassade neu 4'983 m2 Ausstellungs- und Verkaufsflächen, 5'499 m2 Lagerfläche und 2'331 m2 Bürofläche sowie durch teilweise Unterkellerung

eine Unterniveaugarage mit 117 Fahrzeugeinstellplätzen und 124 Parkplätze

im Freien geschaffen, so handelt es sich um ein Bauvorhaben, das einem Neubau

gleichkommt und dessen wesentlichste Merkmale aus der Sicht von allfälligen

Betroffenen die massive Erhöhung der Nutzflächen unter gleichzeitiger Änderung

der Zweckbestimmung darstellen. Diese Merkmale müssen bereits nach kantonalem

Recht in der Ausschreibung zum Ausdruck kommen. Diese hätte deshalb auf den

Um-/Ausbau sowie die Umnutzung der bestehenden Lagerhalle in ein Verkaufs-,

Büro- und Lagergebäude mit Unterniveaugarage hinweisen müssen; da es sich um

ein neubauähnliches Vorhaben handelt, müsste sodann die Gesamtzahl der

Parkplätze auch dann angegeben werden, wenn die Parkplätze im Freien schon

bisher bestanden haben (vgl. BGr, 18. Januar 1990, ZBl 91/1990, 354 ff.).

Sodann wäre nach den zusätzlichen Anforderungen, die sich aus dem

Bundesumweltrecht ergeben, angesichts des mindestens bei der Verkaufsfläche nahezu

erreichten Schwellenwerts auch deren Ausmass von 4983 m2 zu nennen gewesen.

Die seinerzeitige Ausschreibung des Bauvorhabens im

Amtsblatt ist weder korrekt noch aussagekräftig und deshalb nicht geeignet, die

Betroffenen auf die Auswirkungen des Bauvorhabens hinzuweisen. Indem sie die Ausweitung

der Nutzflächen und die neuen Nutzungen als massgebliche Merkmale des

Bauvorhabens verschweigt, dient sie eher der Verschleierung. Die Ausschreibung

ist deshalb klar ungenügend und nicht bloss, wie die Beschwerdeführerin glaubt,

"nicht über alle Zweifel erhaben". Ob das Ungenügen der Ausschreibung

der Baubehörde oder der Gesuchstellerin angelastet werden muss, ist unerheblich;

entscheidend ist einzig, ob die Ausschreibung gewährleistet, dass

Drittbetroffene ihre Rechte wahrnehmen können, was hier offenkundig nicht

zutrifft. Im Übrigen ist die unzureichende Beschreibung bereits im Baugesuch

angelegt, wo das Bauprojekt als "Umbau bestehender Betriebshalle und

Unterkellerung für unterirdische Einstellplätze" bezeichnet wird.

2.5

Wer im

baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1

PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde

schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den

baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1

PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungspflicht beginnt dann nicht zu

laufen, wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein

Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz

angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch abgehalten

wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen

(François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985,

S. 303; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.

A., Zürich 2006, Ziff. 20.7.5.2). Nach Treu und Glauben darf der Dritte

aber mit der Geltendmachung seiner Ansprüche nicht beliebig zuwarten; sobald er

vom Bauvorhaben weiss, hat er sich um die nachträgliche Zustellung des

baurechtlichen Entscheids zu bemühen (vgl. RB 1980 Nr. 2; Ruckstuhl, S. 301).

Hier lässt die Ausschreibung in keiner Weise erkennen,

dass das Bauvorhaben bereits für sich allein den UVP-pflichtigen Bereich erreichen

könnte. Auch wenn zumindest bezüglich der Verkaufsflächen wohl nicht verlangt

werden kann, dass in der Bauausschreibung auf einen möglichen funktionalen

Zusammenhang mit anderen bestehenden Anlagen hingewiesen wird, ist die

Ausschreibung jedenfalls insofern ungenügend, als sie weder auf die Art noch auf

das Ausmass der geplanten Nutzungen und der insgesamt vorgesehenen Parkplätze

hinweist. Damit ist der Beschwerdegegner an der Geltendmachung seiner

Rechtsmittelbefugnis gehindert worden. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin brauchte er keine weiteren Abklärungen zu treffen, was sich

hinter der kryptischen Ausschreibung verbergen könnte; vielmehr hat er die

gebotene Sorgfalt und Aufmerksamkeit bei der Wahrnehmung seiner Rechte gewahrt.

Daran ändert nichts, dass dem VCS das Industriegebiet "M", wo sich

die streitbetroffene Liegenschaft befindet, aus einem frühern Verfahren bekannt

ist.

Der Beschwerdegegner hat zudem glaubhaft dargetan, dass er

von Umbau und Zweckänderung der früheren Lagerhalle erst anlässlich einer

Besichtigung im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück L-Strasse

04.

am 8. August 2004 Kenntnis erhalten hat; angesichts des Umstands, dass

die Schlussabnahme erst am 16. Oktober bzw. 19. November 2002

erfolgte und genaue Daten für die Eröffnung der einzelnen Ladengeschäfte auch

bei der Baubehörde nicht aktenkundig sind, ist dies keineswegs unglaubwürdig;

jedenfalls weiss auch die Beschwerdeführerin keine Anhaltspunkte für eine

frühere Kenntnisnahme durch den VCS zu nennen. Das Begehren um Zustellung des

baurechtlichen Entscheids vom 27. August 2004 und der am gleichen Tag

eingereichte Rekurs sind somit rechtzeitig erfolgt; ein treuwidriges Zuwarten

kann dem Beschwerdegegner nicht vorgeworfen werden.

2.6

Der von

der Beschwerdeführerin erhobene Einwand, sie sei in ihrem Vertrauen auf die

Rechtskraft der Baubewilligung zu schützen, erweist sich unter diesen Umständen

als verfehlt. Mangels genügender Publikation des Baugesuchs konnte die

Baubewilligung vom 25. Juni 2001 nicht rechtskräftig werden. Fragen des

Vertrauensschutzes werden dann zu berücksichtigen sein, wenn eine allfällige

Umweltverträglichkeitsprüfung nachträglich Massnahmen erfordert, welche

Belastungen der Beschwerdeführerin zur Folge haben (BGr, 5. November 2004,

URP 2005, S. 1 ff., E. 2.6 = ZBl 107/2006, S. 56).

3.

Gemäss Ziffer 11.4 und 80.5 Anhang der Verordnung

über die Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988 (UVPV, SR

814.

) unterliegen Parkhäuser und Parkplätze für mehr als 300 Motorwagen bzw.

Einkaufszentren mit mehr als 5'000 m2

Verkaufsfläche der UVP.

3.1

Der

Regierungsrat hat erwogen, dass das Bauvorhaben auf der Liegenschaft L-Strasse

03.

die Schwellenwerte für die UVP-Pflicht nicht erreicht. Insbesondere sei die

von der Firma H eingerichtete Spielhalle für Kinder nicht zu den

Verkaufsflächen hinzuzuzählen. Hingegen hätten die Abklärungen vor Ort ergeben,

dass sich grosse Teile der oberirdischen Parkplätze der Liegenschaften L-Strasse

03.

- 07 gegenseitig derart ergänzen und unterstützen, dass den Verlaufsläden

auf diesen Liegenschaften eine gemeinsame Parkierungsanlage zur Verfügung

stehe. Hinzu käme, dass sich die betreffenden Läden in Gehdistanz zueinander

befänden und vom Warenangebot her ein Synergieeffekt bestehe. Mangels genügend

voneinander abgegrenzter Parkareale sei deshalb der funktionale Zusammenhang

zwischen den Park- und Verkaufsflächen in den Liegenschaften L-Strasse 05 - 07

zu bejahen und seien diese Einkaufsräumlichkeiten als Gesamtanlage zu werten,

womit die massgeblichen UVP-Schwellenwerte überschritten würden.

Die Beschwerdeführerin bestreitet die Zulässigkeit der

funktionalen Betrachtungsweise, welche der Projektbezogenheit der UVP und der

Funktion der Schwellenwerte, Rechtssicherheit zu schaffen, nicht gerecht werde.

Der Regierungsrat habe neben der fehlenden Abgrenzung zwischen den Parkplätzen

der Liegenschaft L-Strasse 03 und denjenigen auf den benachbarten Grundstücken L-Strasse

05.

- 07 auch das Kundenverhalten und den möglichen Synergieeffekt

berücksichtigt und sei damit weiter gegangen als bei der Prüfung des

funktionalen Zusammenhangs im Zusammenhang mit der Liegenschaft L-Strasse 04 (D),

was widersprüchlich sei. Sodann habe der Regierungsrat die von ihm im Fall

"G" (RRB 337/2004 vom 10. März 2004, BEZ 2004 Nr. 39 =

URP 2004, S. 248 ff.) entwickelten Grundsätze angewandt, ohne

sich mit der in der Rekursantwort geäusserten Kritik auseinander zu setzen, was

gehörsverweigernd sei. Diese Praxis missachte die Projektbezogenheit der UVP;

jedenfalls genüge allein die räumliche Nähe oder die Gleichartigkeit nicht für

die Annahme eines funktionalen Zusammenhangs zwischen zwei Anlagen, sondern sie

müssten einander funktional zugeordnet sein, was nur gelte, wenn die eine

Anlage der anderen diene oder sie sich aufgrund eines gemeinsam getragenen

Beschlusses ergänzten. Dass die Besucher auf dem einen Grundstück parkieren und

auf dem anderen einkaufen würden, sei nicht entscheidend. Auf die Konzentration

mehrerer gleichartiger Geschäfte könne es nicht ankommen; ebenfalls nicht

darauf, dass die Zentren eine gemeinsame Zufahrt zur öffentlichen Strasse

hätten. Mittlerweile sei auch die Liegenschaft L-Strasse 03 durch einen Zaun

von der Nachbarliegenschaft L-Strasse 05 abgetrennt worden.

Der Beschwerdegegner macht geltend, die Anlage L-Strasse 03

sei schon für sich allein UVP-pflichtig, weil mindestens die Bistrofläche der

Spielhalle H mit mehr als 17 m2 Fläche zur ausgewiesenen

Verkaufsfläche von 4983 m2 hinzugerechnet werden müsse. Aber auch

die Spielhalle, die sich explizit als Aufenthaltsmöglichkeit für die Kinder der

einkaufenden Eltern anbiete und auf die gleiche Parkierungsanlage zurückgreife,

stehe in funktionalem Zusammenhang mit den Verkaufsgeschäften und sei deshalb

bei der Ermittlung des Schwellenwerts von 5'000 m2 mitzuberücksichtigen.

Mit der Anbringung eines Zauns zur Liegenschaft L-Strasse 05 hin habe die

Beschwerdeführerin das Erschliessungskonzept eigenmächtig geändert. Falls der

insofern veränderte Sachverhalt im Beschwerdeverfahren überhaupt berücksichtigt

werden könne, sei jedenfalls ein Augenschein erforderlich. Anders als beim

Möbelgeschäft auf der Liegenschaft L-Strasse 04, das weniger Parkplätze

benötige und sich eher an eine andere Kundschaft richte, vermöge hier der Zaun

den funktionalen Zusammenhang zwischen der Anlage L-Strasse 03 und den

Einkaufsmöglichkeiten auf den Grundstücken L-Strasse 05 - 07 nicht zu

unterbrechen. Sollte der Zaun berücksichtigt werden, sei die Sache an den

Regierungsrat zurückzuweisen.

3.2

Bereits im

Rekursverfahren war umstritten, ob die Liegenschaft L-Strasse 03 schon für sich

allein der UVP unterliege, weil neben der ausgewiesenen Verkaufsfläche von

4'983 m2 zusätzliche Flächen auf diesem Grundstück

mitberücksichtigt werden müssten.

3.2.1

Die Vorinstanz hat die Anrechnung der Spielhalle H mit der Begründung verworfen,

dass die Spielhalle ungeachtet eines gewissen Verflechtungspotenzials

unabhängig vom Einkaufszentrum betrieben werde, was sich an den vom

Einkaufszentrum unabhängigen Öffnungszeiten und am relativ hohen Eintrittspreis

von Fr. 12.- zeige. Das Angebot sei deshalb auf den Besuch der ganzen

Familie ausgerichtet, welche dort an Sonn- und Feiertagen, wenn das

Einkaufszentrum geschlossen sei, zum Brunch kommen könne. Überdies könnten dort

auch Kindergeburtstage gefeiert werden. Kinder unter sechs Jahren seien nur in

Begleitung zugelassen. Aus diesen Umständen sei zu schliessen, dass es sich bei

der Spielhalle nicht schwergewichtig um einen Hort für die Kinder der

einkaufenden Eltern handle, weshalb ihre Fläche nicht zur Verkaufsfläche des

Einkaufszentrums hinzugezählt werden dürfe.

Diese Betrachtungsweise ist nicht rechtsverletzend. Die

Spielhalle H ist ein Indoor Spielplatz für Kinder mit Trampolinen,

Rutschbahnen, Kletterberg, Tret- und Elektroautos, Abenteueranlage und riesigen

Bauklötzen. Solche Anlagen, von denen es in der Region Zürich zahlreiche

ähnliche mit Flächen von einigen Tausend Quadratmetern gibt, stellen

eigenständige Vergnügungsangebote wie Bowlinghallen, Wellness-Center und

dergleichen dar und können anders als etwa eine in ein Verkaufsgeschäft

integrierte Spielecke nicht zur Verkaufsfläche gerechnet werden. Die räumliche

Nähe und die Tatsache, dass einzelne Familien das Vergnügen der Kinder mit der

Mühsal des Einkaufens verbinden, vermögen daran nichts zu ändern. Auch das zur

Spielhalle gehörende Bistro ist auf die Besucher der Spielhalle und nicht auf

die Einkaufenden ausgerichtet; es ist deshalb nicht mit Verpflegungsstätten

vergleichbar, welche in Einkaufszentren integriert oder solchen angegliedert

sind.

3.2.2

Anlässlich des Augenscheins machte der Beschwerdegegner geltend, dass im

Erdgeschoss der Liegenschaft L-Strasse 03 verschiedene Flächen Verkaufszwecken

dienten, von denen unklar sei, ob sie von der ausgewiesenen Verkaufsfläche von

4'983 m2 umfasst seien. Zudem zeigte sich, dass in dem von der

seinerzeitigen Baubewilligung nicht erfassten Gebäude Vers.-Nr. 02,

welches dem Haupteingang unmittelbar gegenüberliegt, an Stelle bisheriger Büros

ebenfalls ein Verkaufsraum eingerichtet worden war. Ferner brachte der Beschwerdegegner

vor, dass die 600 m2 umfassenden Ausstellungsräume der Firma H im

nordöstlichen Gebäudeteil ebenfalls zur massgeblichen Verkaufsfläche hinzugerechnet

werden müssten.

3.2.2.1

Die Baubewilligung vom 25. Juni 2001 umfasst lediglich den Umbau und

die Umnutzung der bestehenden Lagerhalle. Gleichwohl kann im Rahmen des

Rechtsmittelverfahrens geltend gemacht werden, für die Beurteilung der

UVP-Pflicht seien auch die Nutzungen in den von der Baueingabe nicht erfassten

Gebäuden bzw. Gebäudeteilen mitzuberücksichtigen. Zwar hat der Beschwerdegegner

auf die Nutzung des Gebäudes Vers.-Nr. 02 und die Firma H erst anlässlich

des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins hingewiesen. Weil jedoch das

Verwaltungsgericht als erste gerichtliche Instanz entscheidet, können gemäss § 52

Abs. 2 VRG solche neue Tatsachen noch im Beschwerdeverfahren vorgebracht

werden.

3.2.2.2

Das seinerzeitige Baugesuch wies in der umgenutzten Lagerhalle eine

Verkaufsfläche von 4'983 m2 aus. Gemäss den im Anschluss an den

Augenschein eingereichten Plänen soll diese Verkaufsfläche dagegen nur noch

4'292 m2 umfassen. Nicht berücksichtigt werden nach dieser neuen

Berechnung den Ladenlokalen der jeweiligen Anbieter angegliederte Lagerflächen,

eine mit "Info/Büro" bezeichnete Fläche, die Velowerkstatt des

Sportartikelanbieters I, die so genannte Mall sowie Verkehrsflächen und

feuerpolizeilich vorgeschriebene Fluchtwege.

Diese neue Flächenberechnung

ist unhaltbar. Der Schwellenwert von 5000 m2 Verkaufsfläche gemäss Ziffer 80.5

Anhang UVPV soll ein klares und einfach zu handhabendes Kriterium für die

UVP-Pflicht von Einkaufszentren abgeben (RB 2004 Nr. 83, E. 2.3.2).

Dieser Zielsetzung entsprechend und in Anlehnung an die im Zusammenhang mit der

Ausnützungsberechnung entwickelte Praxis müssen an die massgebliche

Verkaufsfläche alle gemäss Baugesuch für eine Verkaufsnutzung vorgesehenen und

erforderlichen Räume angerechnet werden, das heisst insbesondere auch

Erschliessungsflächen (Windfang, Mall, Fluchtwege) sowie mit den Verkaufsräumen

zusammenhängende Lager- und Nebenräume (von den Ladengeschäften abgetrennte

Lagerbereiche der einzelnen Anbieter, Toiletten samt Zugängen, Velowerkstatt).

Auf dieser Grundlage ergibt sich, wie in der ursprünglichen Baueingabe

ausgewiesen, bereits für die ehemalige Lagerhalle eine Verkaufsfläche im

Bereich von 5'000 m2. Hinzu kommen ca. 110 m2

Verkaufsfläche im Gebäude Vers.-Nr. 02. Ebenfalls anrechenbar sind die 600

m2 Ausstellungsfläche der Firma H. Wenn die Rechtsprechung die

Ausstellungsflächen von Möbelhäusern als anrechenbare Verkaufsflächen im Sinn

von Ziffer 80.5 Anhang UVPV würdigt (BGr, 5. November 2004, URP 2005,

S. 1 ff., E. 2.2 = ZBl 107/2006, S. 56), so besteht

kein Grund für eine abweichende Behandlung von Ausstellungsräumen für

Badezimmer-, Kücheneinrichtungen und dergleichen. Im einen wie im andern Fall

werden nicht die in den Verkaufsräumen ausgestellten Produkte verkauft, sondern

wird die Ware direkt beim Kunden ausgeliefert. Dass bei Baumusterzentralen von

der Art der H der Vertragsschluss über den Erwerb der Ware – anders als bei

Möbelhäusern – in der Regel nicht im Ausstellungslokal, sondern anderswo

erfolgt, ist nicht von entscheidender Bedeutung. Ebenfalls kann es nicht darauf

ankommen, dass diese Ausstellungsflächen anders erschlossen sind als die

Verkaufsgeschäfte in der ehemaligen Lagerhalle; es genügt für die

Anrechenbarkeit, dass sie sich im nämlichen Gebäudekomplex auf demselben Grundstück

befinden.

Damit ergibt sich die

UVP-Pflicht bereits aufgrund der 5'000 m2 deutlich überschreitenden

Verkaufsfläche.

3.3

Gemäss

Dispositiv

Dispositiv Ziffer III des angefochtenen Beschlusses hat der Regierungsrat

die Rückweisung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) mit

der Einladung verbunden, die Umweltverträglichkeit des Einkaufszentrums L-Strasse

03 unter Einbezug der damit funktional zusammenhängenden Anlagen L-Strasse 05 -

07 zu prüfen. Er hat dies damit begründet, dass keine Trennung zwischen den für

die Liegenschaften 3, 5, 7 und 9 zur Verfügung stehenden Kundenparkplätzen

bestehe, weshalb sich diese derart ergänzten und unterstützten, dass letztlich

den Verkaufsgeschäften auf diesen Liegenschaften eine gemeinsame oberirdische

Parkierungsanlage zur Verfügung stehe; zusammen mit der räumlichen Nähe und dem

vom Warenangebot ausgehenden Synergieeffekt rechtfertige dies, die Park- und

Verkaufsflächen auf diesen Liegenschaften als funktional zusammenhängend zu

betrachten, was dazu führe, dass die Schwellenwerte bezüglich der Parkplätze

und Verkaufsflächen überschritten seien (E. 14). In Erwägung 20.b hat der

Regierungsrat allerdings festgehalten, dass die Baubewilligungen für die Bauten

L-Strasse 05 - 07 rechtskräftig bewilligt seien; soweit sie nicht selbst

nachträglich in UVP-relevanter Weise geändert würden, seien sie in ihrem Bestand

nicht in Frage gestellt.

3.3.1

Aufgrund dieser nicht ganz konsistenten vorinstanzlichen Erwägungen ist die

Anordnung, die Umweltverträglichkeit des Einkaufszentrums L-Strasse 03 sei unter

Einbezug der damit funktional zusammenhängenden Anlagen L-Strasse 05 - 07 zu

prüfen, wohl so zu verstehen, dass der funktionale Zusammenhang nur für die

Erreichung des Schwellenwerts und damit für die Beurteilung der neu zu

bewilligenden Anlage von Bedeutung sein soll, jedoch keine Massnahmen

hinsichtlich der bestehenden Anlagen zulässt. Ein solcherart begrenztes Verständnis

des funktionalen Zusammenhangs bzw. der sich daraus ergebenden Folgen macht

jedoch wenig Sinn, weil einerseits die Auswirkungen der bestehenden Anlagen bereits

aufgrund von Art. 9 Abs. 2 lit. a USG zu berücksichtigen sind

und andererseits Anordnungen, welche sich auf die Neuanlage beschränken, von

vornherein nur von beschränkter Wirksamkeit sind. Es erscheint deshalb als

sachgerecht, einen funktionalen Zusammenhang nur dann anzunehmen, wenn er

derart eng ist, dass die Errichtung der Neuanlage zugleich eine Änderung einer

bestehenden Anlage im Sinn von Art. 9 Abs. 1 USG bewirkt; denn nur in

einem solchen Fall sind emissionsbegrenzende Massnahmen möglich, welche auch

die bestehende Anlage umfassen. Von dieser Betrachtungsweise ist das Verwaltungsgericht

bereits in VB.2005.00349 vom 17. Mai 2006 (www.vgrzh.ch) betreffend die

Liegenschaften L-Strasse 04 und 03 ausgegangen, wo es erwogen hat, dass zwei

aneinander grenzende Parkierungsanlagen, die nicht durch bauliche Massnahmen

getrennt werden, als einheitliche Anlage zu betrachten seien, weil ohne

bauliche Trennung eine aus Gründen der Luftreinhaltung gebotene

Parkplatzbewirtschaftung sich nur für beide Anlagen zusammen verwirklichen

lasse.

3.3.2

Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts ergeben hat, trifft die

Darstellung der Beschwerdeführerin zu, dass mittlerweile in der nördlichen Ecke

der Liegenschaft L-Strasse 03 ein Zaun angebracht ist, der verhindert, dass die

von der dortigen Unterniveaugarage bzw. von der Mehrzahl der dortigen

oberirdischen Abstellplätze wegfahrenden Fahrzeuge direkt auf das

Nachbargrundstück L-Strasse 05 gelangen können. Die Beschwerdeführerin hat sich

überdies mit einer Auflage bezüglich der Beibehaltung dieses Zauns in der

Baubewilligung sowie einer entsprechenden grundbuchlichen Anmerkung

einverstanden erklärt; davon ist Vormerk zu nehmen. Nicht durch bauliche

Massnahmen vom Nachbargrundstück getrennt sind nur noch einige wenige

Parkfelder längs der Nordostseite der Liegenschaft. Diese wenigen baulich nicht

abgegrenzten Parkfelder, die zudem für Kunden von Geschäften in der

Liegenschaft L-Strasse 03 reserviert sind, erscheinen offenkundig nicht als wesentliche

Änderung der angrenzenden Anlage L-Strasse 05 und vermögen keinen funktionalen

Zusammenhang zu begründen.

Ebenfalls keinen funktionalen

Zusammenhang zwischen der Anlage L-Strasse 03 und den benachbarten

Liegenschaften L-Strasse 05, 06 und 07 vermag die Tatsache zu begründen, dass

auch dort Ladengeschäfte vorhanden sind und die Kunden wegen der räumlichen Nähe

und des sich teilweise ergänzenden Warenangebots bei einem Besuch des längs der

L-Strasse entstandenen Einkaufsviertels gleich mehrere der dortigen

Ladengeschäfte besuchen. Es fehlt an einer hinreichend engen baulichen

Verbindung der in Frage stehenden Anlagen sowie an einem Zusammenwirken der

betreffenden Anlagebetreiber, wie dies beispielsweise bei einer gemeinsam

betriebenen Mall zutreffen könnte; der Umstand, dass Kunden, die ihre Fahrzeuge

in einer Anlage eingestellt haben, wohl häufig auch benachbarte Anlagen

aufsuchen, ist für sich allein nicht von entscheidender Bedeutung.

4.

Die Beschwerde erweist sich damit hinsichtlich der vom

Regierungsrat angeordneten Wiederholung des Baubewilligungsverfahrens unter

Durchführung einer UVP als unbegründet und ist im Sinne der vorstehenden

präzisierenden Erwägungen abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG), die überdies zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 2'000.- an den

Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss

beschliesst die Kammer:

Von der im Hinblick auf das zu wiederholende

Baubewilligungsverfahren eingegangenen Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur

Beibehaltung des Zauns in der nördlichen Ecke der Liegenschaft L-Strasse 03 und

zu einer entsprechenden Anmerkung im Grundbuch wird Vormerk genommen;

und

entscheidet:

1. Die

Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 350.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'350.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an

den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des

Entscheids.

5. Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6. Mitteilung an …