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Entscheid

VB.2005.00362

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00362

11. Januar 2006Deutsch14 min

(URT.2006.9086)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Maur erteilte am 14. Dezember 2004 F

die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der Ökonomiegebäude Assek.-Nrn. 01

und 02 sowie für den Neubau eines Mehrfamilienhauses samt Werkstatt und

Lagergebäude mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der L-Strasse

04 und 05 in M.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und B sowie C und D mit gemeinsamer

Eingabe vom 17. Januar 2005 Rekurs an die Baurekurskommission III und

verlangten im Hauptantrag, das geplante Mehrfamilienhaus sei um rund 60 cm

tiefer zu legen, sodass die zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m an keinem

Punkt überschritten werde.

Mit Rekursentscheid vom 20. Juli 2005 wies die

Baurekurskommission III den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B sowie C und D am

15.

September 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten

zur Hauptsache die Aufhebung des Rekursentscheids vom 20. Juli 2005 sowie

der Baubewilligung vom 14. Dezember 2004, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten der

Beschwerdegegner.

Der Gemeinderat Maur verzichtete am 7. Oktober 2005 auf

eine Vernehmlassung. Die Baurekurskommission III am 14. Oktober 2005 sowie

der private Beschwerdegegner am 21. November 2005 beantragten je Abweisung

der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die Zusprechung einer

Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien und die Erwägungen der

Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig

erhobene Beschwerde einzutreten.

1.2

Streitgegenstand

des Rechtsmittelverfahrens ist die im Rechtsmittelbegehren enthaltene

Rechtsfolgebehauptung im Rahmen des Umfangs der angefochtenen Verfügung. Der

Streitgegenstand hat beim Durchlaufen des funktionellen Instanzenzugs gleich zu

bleiben. Das vor der Rekursinstanz gestellte Sachbegehren darf daher im

Beschwerdeverfahren nicht ausgedehnt werden (vgl. Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 3).

Die Beschwerdeführenden haben im Rekursverfahren die

Ergänzung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung verlangt, die festlegt,

dass das geplante Mehrfamilienhaus eine Gebäudehöhe von 7,5 m an keinem

Punkt überschreiten darf. Der im Beschwerdeverfahren gestellte Antrag auf

Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung stellt eine unzulässige Klageänderung

dar, soweit das Begehren weiter reicht als die Ergänzung der Baubewilligung mit

der vor der Baurekurskommission verlangten Nebenbestimmung. Insoweit ist auf

das Beschwerdebegehren nicht einzutreten.

1.3

Streitig

ist vor Verwaltungsgericht allein, ob der geplante Bau die zulässige Gebäudehöhe

einhält. Diese wird gemäss § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) von der jeweiligen Schnittlinie zwischen

Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen.

Hinsichtlich des gewachsenen Bodens machen die Beschwerdeführenden vor

Verwaltungsgericht neu geltend, die auf der Nordseite bestehende Aufschüttung

sei im Jahre 1998 vorgenommen worden, liege also weniger als zehn Jahre zurück

und sei daher unbeachtlich. Diese Auskunft über den Zeitpunkt der

Terrainveränderung habe der heutige Beschwerdeführer Nr. 3 bei einem Besuch

auf dem Bauamt Maur am 31. August 2005 erhalten. Die Aushändigung einer entsprechenden

Kopie der Baubewilligung sei ihm allerdings verweigert worden.

Gemäss § 52 Abs. 2 VRG können vor Verwaltungsgericht,

sofern dieses wie hier als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, neue Tatsachenbehauptungen

nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung

notwendig geworden ist. Weiter sind nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung

neue tatsächliche Behauptungen zulässig, wenn der Beschwerdeführer diese

nachträglich entdeckt hat und auch "bei Anwendung der erforderlichen

Umsicht" nicht rechtzeitig hätte vorbringen können, sie somit als Revisionsgrund

(§ 86a lit. b VRG) zu berücksichtigen wären (RB 1976 Nr. 18;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 13). Da die Beschwerde aus den nachfolgenden

Gründen ohnehin gutzuheissen ist, kann die Zulässigkeit der neuen tatsächlichen

Behauptungen offen bleiben.

2.

2.1

Zur Frage

der Gebäudehöhe führte die Baurekurskommission in ihrem Entscheid aus, Art. 36

Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur vom 15. Januar

2001.

(BZO) sehe vor, dass in den Kernzonen A und B an Hanglagen bei zwei Vollgeschossen

talseitig eine Gebäudehöhe von 8,1 m, das heisst 0,6 m mehr als die

ordentliche Gebäudehöhe von 7,5 m, zulässig sei. Die

Baubewilligungsbehörde ziehe bei der Beurteilung der Frage, ob eine Hanglage

vorliege Art. 37 BZO als Beurteilungsmassstab heran. Gemäss dieser

Vorschrift erhöhe sich in der Wohnzone W1 die Gebäudehöhe bei einer Hangneigung

über 10 % talseitig um 0,5 m. Vorliegend handle es sich um einen

schwach geneigten Hang. Zwischen der N-Strasse und der L-Strasse betrage das

Gefälle aber immerhin knapp 4 m, sodass nicht von einem flachen Gelände

gesprochen werden könne. Im Bereich der 24,8 m langen Trauffassaden des

geplanten Gebäudes weise das Gelände einen Höhenunterschied von 1,4 m

(Südfassade) respektive 2,3 m (Nordfassade) auf. Dies entspreche einer

Neigung von 9,2 % beziehungsweise 5,6 %. Wenn die Vorinstanz unter

diesen Umständen das Vorliegen einer Hangneigung bejaht habe, so sei daran

nichts auszusetzen. Einerseits sei die im nordwestlichen Grundstücksteil vor

mehr als zehn Jahren zur Erstellung der bestehenden Fahrzeugabstellplätze

vorgenommene Aufschüttung zu berücksichtigen. Dass dadurch der grösste Teil des

Gefälles entlang der Nordfassade in einem kleinen Bereich derselben entstehe

und damit der Rest des Terrains nur ganz leicht abschüssig verlaufe, ändere

nichts daran, dass die besagte Höhendifferenz bestehe. Anderseits betrage das

Gefälle auch ohne Aufschüttung im nordwestlichen Bereich des Baugrundstücks 5,6

%. Damit erreiche das Terrain eine Neigung, welche nicht mehr ohne weiteres als

vernachlässigbar zu bezeichnen sei und welche die Vorinstanz durchaus als Hanglage

im Sinn von Art. 36 Abs. 4 [recte 3] BZO qualifizieren durfte.

2.2

Diesen

Ausführungen halten die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht entgegen, im

Plan "Westfassade" fehle die Eintragung des gewachsenen Terrains, was

im Rekursverfahren beanstandet worden sei. Dadurch werde "kaschiert",

dass nur gerade 0,1 % der Gebäudegrundfläche (0,4 m x 1,1 m im

Bereich der Nordwestecke) auf dem erhöhten Terrain stehe. Der Rest des Terrains

sei nur ganz leicht abschüssig. Für die Beurteilung der Neigung sei dieser

künstliche Terrainverlauf nicht massgebend. Mit einem kleinen Hügelchen versuchten

die Beschwerdegegner eine Hanglage zu konstruieren. Die massgebende Hangneigung

betrage daher überall maximal 5,6 %. Losgelöst von irgendwelchen Richtlinien

stelle eine solche Neigung keine Hanglage dar. Die Ermessensbetätigung der Baubehörde

beruhe offensichtlich auf falschen tatsächlichen Annahmen und könne von der Baurekurskommission

von vornherein nicht geschützt werden.

3.

3.1

Gemäss § 280

Abs. 1 PBG wird die Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen

Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen.

Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, ergibt sich laut § 279

Abs. 1 PBG das Mass der Gebäudehöhe auf Grund der erlaubten

Vollgeschosszahl mit einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m und zusätzlich mit

1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses. In Zonen mit zwei zulässigen

Vollgeschossen wie in den Kernzonen A und B der Gemeinde Maur gilt damit nach

kantonalem Recht grundsätzlich eine Gebäudehöhe von 8,1 m.

Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur macht von der

Kompetenznorm von § 279 Abs. 1 PBG Gebrauch und setzt in Art. 11

BZO für die Kernzone B die Gebäudehöhe auf 7,5 m bzw. – in Verbindung mit Art. 36

Abs. 3 BZO – auf 8,1 m fest. Bei den Bestimmungen von Art. 11

und 36 BZO, deren Anwendung hier streitig ist, handelt es sich demzufolge um

kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, das in erster Linie von den

Gemeindebehörden anzuwenden und – soweit unbestimmte Rechtsbegriffe in Frage

stehen – auszulegen ist (RB 1981 Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19, auch zum Folgenden). Wie die

Vorinstanz richtig ausgeführt hat, auferlegt sich die Baurekurskommission in

solchen Fällen bei der Überprüfung einer von der Baubewilligungsbehörde

vorgenommenen Handhabung einer kommunalen Rechtsnorm Zurückhaltung und ersetzt

einen vertretbaren Entscheid der Gemeindebehörden nicht durch eine eigene

Auslegung oder eigenes Ermessen. Hingegen schreitet sie ein, wenn sich der Entscheid

der Gemeinde als offensichtlich unvertretbar erweist.

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können

Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51

VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung

des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Ermessensentscheid

der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend

gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der

erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde

zustehenden Ermessens- bzw. Auslegungsspielraums (BGr, 21. Juni 2005,

1P.678/2004, www.bger.ch).

3.2

Laut Art. 11

BZO sind in der hier massgebenden Kernzone B zwei Dachgeschosse, zwei

Vollgeschosse sowie – "zulässig gemäss Art. 36 Abs. 1 und

2" – ein Untergeschoss erlaubt. Die Gebäudehöhe beträgt maximal 7,5 m

bzw. 8,1 m, wobei Art. 11 BZO auf Art. 36 Abs. 3 BZO

verweist. Art. 36 Abs. 1 BZO bestimmt, dass – wo die Bauordnung höchstens

zwei Vollgeschosse zulässt – an Hanglagen zusätzlich ein "natürlich

anfallendes Untergeschoss" gestattet ist. Abgrabungen sind laut Art. 36

Abs. 2 Satz 1 BZO – ausser an der bergseitigen Fassade – bis maximal 1 m

erlaubt; bergseitig sind Abgrabungen nur für Vollgeschosse gestattet (Art. 36

Abs. 2 Satz 2 BZO). Art. 36 Abs. 3 BZO schliesslich bestimmt,

dass "unter den Voraussetzungen von Abs. 1 und 2" in den

Kernzonen KA und KB bei zwei Vollgeschossen "talseits" eine Gebäudehöhe

von 8,1 m zulässig ist.

Die – gegenüber der

grundsätzlich geltenden Gebäudehöhe von 7,5 m privilegierte – Gebäudehöhe

von 8,1 m "unter den Voraussetzungen von [Art. 36] Abs. 1

und 2 [BZO]" dient offenkundig dazu, das an Hanglagen zulässige

"natürlich anfallende Untergeschoss" überhaupt zu ermöglichen. Denn

bei einer Gebäudehöhe von 7,5 m und zulässigen Abgrabungen talseitig von

maximal 1 m müsste ein Untergeschoss geradezu eingegraben werden und wäre eine

zweckmässige Befensterung von Wohn- oder Arbeitsräumen kaum mehr möglich oder

zumindest sehr erschwert. Da die Gebäudehöhe traufseitig gemessen wird, geht Art. 36

BZO, wonach "talseits" eine grössere Gebäudehöhe zulässig ist, von

einer Überbauung aus, bei welcher die Trauffassaden talseitig und bergseitig

angeordnet sind.

3.2.1

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 fällt von der N-Strasse nach der L-Strasse,

mithin von Westen nach Osten ab. Das Mehrfamilienhaus weist ein Satteldach auf,

dessen First ungefähr von Westen nach Osten ausgerichtet ist. Die Westfassade

stellt mithin die bergseitige, die Ostfassade die talseitige Fassade dar. Wie

die Baurekurskommission in ihrem Entscheid in tatsächlicher Hinsicht festhält,

ist vorliegend der Hang schwach geneigt. Bei dem von der Vorinstanz erwähnten

Gefälle von 4 m zwischen der N-Strasse und der L-Strasse handelt es sich

um das Gefälle von der westlichen Grundstücksecke an der N-Strasse mit der Kote 660.11

zur östlichen Grundstücksecke an der L-Strasse mit Kote 656.37. Bei einem

Abstand zwischen diesen beiden Grundstücksecken von rund 75 m entspricht

der Höhenunterschied von 3,74 m einem Gefälle von 5 %, was wiederum der

Hälfte jener Hangneigung von 10 % entspricht, welche nach Art. 37 Abs. 1

BZO vorliegen muss, damit sich in der Wohnzone W1 die zulässige Gebäudehöhe

talseitig um 0,5 m erhöht. Dieses Neigungsmass von 10 % wird vom Gemeinderat

als "Richtwert" beigezogen. Im Bereich der Nordfassade des 24,8 m

langen Hauptgebäudes verläuft das bestehende (gewachsene) Terrain auf einer

Länge von knapp 23 m praktisch horizontal und macht ca. 50 cm bzw. 1,8 m

vor der gestaffelten Westfassade aufgrund einer früheren Aufschüttung einen

Geländesprung von 2 m. Auch entlang der Südfassade verläuft das Terrain

mehrheitlich, das heisst auf einer Länge von rund 17,5 m, flach und steigt

erst auf den letzten ca. 7 m um 1,5 m an. Infolge dieser Topografie

weist das streitige Bauprojekt nicht nur talseitig, sondern praktisch entlang

der ganzen Nordfassade, das heisst auf einer Länge von rund 23 m eine

Gebäudehöhe von 8,1 m auf. Auch an der Südfassade beträgt die Gebäudehöhe

auf einer Länge von rund 19 m mehr als 7,5 m. Die

"privilegierte" Gebäudehöhe von 8,1 m wird nicht etwa beansprucht, um

die Situation bei einem talseitig natürlich anfallenden Untergeschoss zu

verbessern. Der (talseitigen) Ostfassade ist eine unterirdische "Durchfahrt"

vorgelagert, mit einer Oberkante auf der Höhe Fussboden des unteren Vollgeschosses.

Die nicht nur talseitig, sondern praktisch vollständig auch an den beiden

Trauffassadenseiten beanspruchte Gebäudehöhe von 8,1 m dient letztlich

dazu, die beiden sich über den grössten Teil des Grundstücks ausdehnenden Untergeschosse

mit Werkstatt, Pneulager und Unterniveaugarage anzuheben. Dies liegt offenkundig

ausserhalb des mit Art. 36 Abs. 1–3 BZO verfolgten Ziels.

3.2.2

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass vorliegend die Voraussetzungen von Art. 11

und 36 BZO für eine zulässige Gebäudehöhe von 8,1 m nicht gegeben sind.

Das Bauvorhaben beansprucht entgegen Art. 36 Abs. 3 BZO nicht nur

"talseits" (Ostfassade), sondern auch an den Nord- und Südfassaden

eine höhere Gebäudehöhe als 7,5 m. Die grössere Gebäudehöhe dient nicht

dazu, die vertikale Gebäudelage im Hinblick auf die Realisierung eines

"natürlich anfallenden Untergeschosses" (Art. 36 Abs. 1 BZO)

zu optimieren. Überdies kann auch nicht von einer "Hanglage"

gesprochen werden, ist doch das gewachsene Terrain entlang der 24,8 m

langen Nord- und Südfassade grösstenteils, das heisst auf einer Länge von rund

23.

m (Nordfassade) bzw. 17,5 m (Südfassade), praktisch eben. Wenn

sich die Baubewilligungsbehörde nach eigenen Angaben bei der Bestimmung einer

Hanglage an Art. 37 Abs. 1 BZO orientiert, welcher in der Wohnzone W1

"bei einer Hangneigung von über 10 % im Gebäudebereich" eine

Erhöhung der Gebäudehöhe talseitig um 0,5 m zulässt, so ist eine solche

Hangsituation vorliegend sowohl mit Bezug auf das Baugrundstück als auch auf

den Gebäudebereich bei weitem nicht gegeben. Der Sinngehalt, welchen der Gemeinderat

Maur hier Art. 36 BZO zumisst, ist unvertretbar und liegt ausserhalb des

ihm bei der Auslegung des kommunalen Rechts zustehenden Ermessensspielraums.

Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Baubewilligung – wie von den

Beschwerdeführenden im Rekursverfahren beantragt – mit einer Nebenbestimmung zu

ergänzen, wonach die Gebäudehöhe maximal 7,5 m betragen darf. Der private

Beschwerdegegner hat vor Baubeginn der Baubehörde entsprechende Pläne

einzureichen und bewilligen zu lassen. Dabei ist das gewachsene Terrain auch in

der Ansicht "Westfassade" einzuzeichnen. Es steht dem Gemeinderat

Maur frei, die Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens anzuordnen,

sofern die durch die Nebenbestimmung erforderliche Projektänderung nicht mehr

untergeordneter Natur ist (§ 321 PBG; vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, Rz. 461).

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht dem privaten

Beschwerdegegner von vornherein nicht zu. Vielmehr ist dieser gestützt auf § 17

Abs. 2 lit. a VRG zu einer Umtriebsentschädigung an die

Beschwerdeführenden für das Beschwerde- und Rekursverfahren verpflichtet.

Angemessen ist eine Parteientschädigung für beide Verfahren von Fr. 3'000.- (§ 12 Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni

1997, LS 175.252).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Baurekurskommission III vom

20.

Juli 2005 aufgehoben. Die Baubewilligung des Gemeinderats Maur vom 14. Dezember

2004.

wird mit folgender Nebenbestimmung ergänzt:

"Die zulässige Gebäudehöhe beträgt max. 7,5 m.

Vor Baubeginn sind der Baubewilligungsbehörde entsprechend angepasste Pläne

einzureichen und bewilligen zu lassen."

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern auferlegt.

4.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'940.- werden je zur Hälfte den heutigen

Beschwerdegegnern auferlegt.

5.

Der

private Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung

von je Fr. 750.-, total Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen), zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

6.

Mitteilung an …